3.3 Źródła danych merytorycznych:
a) Wizja lokalna przeprowadzone w dniu 04 marca 2020 roku.
b) Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty Uchwałą nr XXIV/431/2001 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 25 maja 2001 roku.
c) Dane z transakcji sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz sprzedaży nieruchomości lokalowych w Koszalinie.
d) Księga wieczysta nr KO1K/00079231/6 prowadzona przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Koszalinie dla spółdzielczego własnościowego prawa.
3.4 Materiały pomocnicze:
a) Ile jest warta nieruchomość – E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel – wydawnictwo Poltex, W-wa 2004 r.
b) Nieruchomość w gospodarce rynkowej – Ewa Kucharska – Stasiak – PWN, W-wa 2006 r.
c) Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości – praca zbiorowa pod redakcją Sabiny Źróbek – Educaterra, Olsztyn 2007 r.
d) System, zasady i procedury wyceny nieruchomości – R. Cymerman, A. Hopfer – PFSRM, W-wa 2008 r
e) strony internetowe Urzędu Miejskiego w Koszalinie www.koszalin.pl i www.bip.koszalin.pl
f) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny.
4. Daty istotne dla operatu szacunkowego.
a) Data sporządzenia operatu: 12 maja 2020 rok b) Data na którą określono wartość: 12 maja 2020 rok
c) Data stanu nieruchomości: 04 marca 2020 rok d) Data wizji lokalnej: 04 marca 2020 rok
5. Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny.
5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny
Stan prawny przedmiotu wyceny – spółdzielczego własnościowego prawa określono na podstawie badania internetowej aplikacji Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych w dniu 12 maja 2020 roku księgi wieczystej nr KO1K/00079231/6 prowadzonej przez Wydział VI Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Koszalinie.
Typ księgi: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Dział I-O: Oznaczenie nieruchomości
- Województwo: zachodniopomorskie - Powiat: M. Koszalin
6 - Gmina: Koszalin M.
- Miejscowość: Koszalin - Lokal:
- ul. Emilii Gierczak 2/19
- Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny
- Opis lokalu: 3 pokoje, 1 kuchnia, 1 wc, 1 łazienka - Kondygnacja: 5,0
- Nieruchomość zabudowana budynkiem: nr obr. 15, nr działki 96/21 - odrębność : nie
- Obszar: 53,30 m2
Dział I-Sp: Spis praw związanych z własnością:
- Prawo związane ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu
- Opis spółdzielni mieszkaniowej: Koszalińska Spółdzielnia Mieszkaniowa „Na Skarpie” z siedzibą w Koszalinie
Dział II: Własność:
- Uprawniony: Paulina Teresa Ciszewska w udziale 1/1 Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia:
- Ostrzeżenie: w stosunku do ograniczonego prawa rzeczowego – spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wszczęto postępowanie egzekucyjne w sprawie Km 532/19 z wniosku Koszalińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej „ Na Skarpie” z siedzibą w Koszalinie Dział IV: Hipoteka
- Hipotek umowna na sumę: 334 125,00 zł, wierzytelność: zabezpieczenie roszczeń banku o:
spłatę kredytu udzielonego na podstawie umowy, odsetki umowne od wykorzystanego kredytu, odsetki umowne lub ustawowe należne za opóźnienie w spłacie kredytu lub za opóźnienie w spłacie odsetek, zapłatę prowizji i opłat wynikających z umowy kredytu zwrot kosztów ustanowienia, utrzymania, zmiany zabezpieczenia kredytu, zwrot kosztów dochodzenia roszczeń objętych zabezpieczeniem hipotecznym, roszczenia banku o naprawienie szkód wynikających z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań wynikających z czynności bankowej udzielenia kredytu lub czynności zabezpieczenia spłaty tego kredytu, stosunek prawny: umowa kredytu nr E0986728 z dnia 16.01.2017r., wierzyciel hipoteczny: Banka Zachodni WBK Spółka Akcyjna 2 Oddział w Koszalinie z siedzibą we Wrocławiu
5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Na terenie z przedmiotem wyceny obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w Koszalinie między ul. Władysława IV a ul. Batalionów Chłopskich przyjęty Uchwałą nr XXIV/431/2001 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 25 maja 2001 roku. Na obszarze oznaczonym MW na którym znajduje się budynek z lokalem przeznaczenie terenu jest określone jako: istniejąca funkcja mieszkaniowa wielorodzinna.
Faktyczny sposób wykorzystania przedmiotu wyceny jest zgodny z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
7
5.3 Położenie
Koszalin jest drugim co do wielkości ośrodkiem gospodarczym i kulturalnym w województwie zachodniopomorskim. Liczy on około 109 tysięcy mieszkańców i jest uznawany za miasto ludzi młodych.
W mieście krzyżują się dwa ważne szlaki komunikacyjne: droga krajowa nr 6 łącząca m. in. Gdańsk i Szczecin i droga krajowa nr 11 prowadząca z Katowic przez Poznań do Kołobrzegu.
W Koszalinie działa kilka uczelni wyższych z największą uczelnią techniczną na Pomorzu Środkowym – Politechniką Koszalińską. Ogółem w mieście kształci się około 16 000 studentów.
Jest tu duży potencjał gospodarczy i ze względu na bliskości morza – turystyczny. O atrakcyjności inwestycyjnej miasta świadczy ponad 18 000 podmiotów gospodarczych, oraz ok. 230 firm z kapitałem zagranicznym z 22 krajów m. in. Danii, Niemiec, Szwecji, Norwegii, Kanady, Holandii, Ukrainy i Stanów Zjednoczonych Ameryki.
Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto, według danych GUS na koniec 2018 roku wynosiło w Koszalinie 4 184,46 zł, co w relacji do średniej krajowej daje 86,6 %. Stopa bezrobocia na koniec 2019 roku kształtowała się w okolicach 4,3 %.
Położenie przedmiotu wyceny zaznaczone na planie miasta Koszalina.
8 Budynek czteropiętrowy, w którym położony jest przedmiot wyceny znajduje się w północnej części Koszalina, na spokojnym osiedlu Koszalińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej
„Na Skarpie”. W jego otoczeniu stoją podobne pięciokondygnacyjne bloki mieszkalne, 3 budynki 11 – kondygnacyjne, a od strony pobliskiej skarpy szeregowe domki jednorodzinne.
Wszystko to stanowi zabudowę z lat 70-tych XX wieku. W bezpośrednim sąsiedztwie budynku znajduje się sklep spożywczy sieci „Stokrotka” oraz kilka małych punktów usługowych różnych branż. W odległości ok. 500 m jest szkoła podstawowa, 100 m – liceum ogólnokształcące. Do najbliższego przystanku komunikacji miejskiej jest - 500 m. Około 1 km na północny-wschód znajduje się od niego duża galeria handlowa „ Emka”, z około 100 sklepami, punktami gastronomicznymi i usługowymi. Do ścisłego centrum miasta jest stąd około 1,8 km.
w pobliżu budynku znajdują się 2 dość duże parkingi dla samochodów osobowych.
W okolicy nie ma źródeł nadmiernego hałasu i emisji zanieczyszczeń.
Działka gruntu nr 96/21 w obr. 15 miasta Koszalina, na której posadowiony jest budynek z przedmiotem wyceny ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ul. Gierczak
W okolicy nie ma źródeł nadmiernego hałasu i z zagrożeń środowiskowych.
Położenie i najbliższe otoczenie budynku z wycenianym lokalem – zdjęcie satelitarne.
9
Droga dojazdowa i otoczenie budynku z lokalem.
Widok z okna z kuchni i balkonu z pokoju dziennego.
5.4 Stan techniczno – użytkowy.
5.4.1 Budynek
Realizacja wybudowany w latach 70 – tych XX wieku
Ilość kondygnacji 5 naziemnych
Ilość klatek schodowych 4
Podpiwniczenie tak
Technologia wykonania z elementów prefabrykowanych
Fundamenty betonowe
Ściany zewnętrzne i wewnętrzne z betonowych elementów prefabrykowanych o grubości 32 cm ( zewnętrzne) po termomodernizacji kilka lat temu, Ściany działowe cegła dziurawka klasy 50 na zaprawie cementowej gr. 6,5
cm i 12 cm
Pokrycie ścian zewnętrznych ocieplenie ze styropianu z tynkiem cienkowarstwowym,
Konstrukcja dachu stropodach
Pokrycie dachu papa termozgrzewalna
Stan techniczny dobry
10
Budynek z lokalem.
Budynek z lokalem – wejście do klatki schodowej i drzwi wejściowe do lokalu.
5.4.2. Przedmiot wyceny – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 19 w budynku w Koszalinie przy ul. Emilii Gierczak 2
Lokalizacja w budynku 4 piętro
Powierzchnia użytkowa 53,30 m² ( wg wpisu w księdze wieczystej ) Dodatkowa
powierzchnia jest balkon o pow. ok. 1,5 m2
Okna PCV
Drzwi zewnętrzne płycinowe, nowszego typu
Drzwi wewnętrzne płycinowe, nowszego typu, głównie z przeszkleniami
Podłogi w pokojach i przedpokoju – panele podłogowe, w kuchni, łazience, – płytki z terakoty nowszego typu
Ściany w łazience – płytki ceramiczne, w kuchni – pasek płytek nad zlewem i kuchenką, w pokojach i przedpokoju – malowane ściany
Sufity w przedpokoju – sufit podwieszany z punktami świetlnymi Stałe zabudowy stała zabudowa kuchenna ze sprzętem AGD wbudowanym wystrój łazienki wc podwieszane, wanna
Stan techniczny i wystrój
Lokal w dobrym stanie technicznym, po niedawnym kompleksowym remoncie – wymianie wszystkich posadzek, płytek na ściennych, części instalacji. Są ślady na suficie po przeciekaniu dachu.
Funkcjonalność
Lokal funkcjonalny, po przebudowie rozkładu wnętrza. Obecnie kuchnia jest połączona z pokojem dziennym, łazienka jest połączona z wc, są 2 sypialnie, przedpokój.
11
5.5 Wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej.
Lokal mieszkalny posiada instalacje
Wodociągową miejską
Kanalizacje miejską
Elektryczną tak
Ogrzewanie sieć miejska z MEC Koszalin
Ciepła woda użytkowa z przepływowego podgrzewacza gazowego zainstalowanego w łazience
Gazową tak