Km 532/19 OPERAT SZACUNKOWY

1

OPERAT SZACUNKOWY

OKREŚLENIA WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 19 POŁOŻONEGO W

KOSZALINIE W BUDYNKU PRZY UL. EMILII GIERCZAK 2

Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Koszalinie Maciej Kucharski

Kancelaria Komornicza w Koszalinie 75-037 Koszalin, ul. Zwycięstwa 40/81

Opracowanie wykonał:

Marek Pietraszewski

Niekłonice, 12 maja 2020 rok

2

Wyciąg z operatu szacunkowego

Określenie i opis

przedmiotu wyceny

Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 19 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie art. 244 k.c. ) położonego w Koszalinie, w budynku przy ul. gen. Emilii Gierczak 2. Lokal usytuowany na 4 piętrze budynku 5 kondygnacyjnego.

W skład lokalu wchodzą: pokój z aneksem kuchennym, 2 pokoje, łazienka z wc, przedpokój o łącznej powierzchni użytkowej 53,30 m². Z lokalu jest dostępny balkon.

Przedmiotowy lokal wyposażony w: wodę ciepłą i zimną, energie elektryczną, kanalizacje, gaz i c.o. miejskie. Budynek, w którym mieści się lokal został oddany do eksploatacji w połowie lat 70 – tych XX wieku i jest w zasobach Koszalińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej „ Na Skarpie” w Koszalinie.

Stan prawny

Dla spółdzielczego własnościowego prawa jest prowadzona w Sądzie Rejonowym w Koszalinie VI Wydziale Ksiąg Wieczystych księga wieczysta nr KO1K/00079231/6, w której dziale II jest wpisana uprawniona do swpl - Paulina Teresa Ciszewska w udziale 1/1.

Cel wyceny

Określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb postępowania egzekucyjnego nr sprawy: Km 532/19 prowadzonego przez Macieja Kucharskiego – Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Koszalinie.

Daty istotne dla wyceny

Data sporządzenia operatu: 12 maja 2020 rok Data na którą określono wartość: 12 maja 2020 rok Data stanu nieruchomości: 04 marca 2020 rok Data wizji lokalnej: 04 marca 2020 rok Zastosowana

procedura Wyceny dokonano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej

Określona wartość

Obecna wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wynosi:

264 000,00 PLN

słownie: dwieście sześćdziesiąt cztery tysiące złotych

Autor operatu

Marek Pietraszewski biegły Sądowy przy Sądzie Okręgowym w Koszalinie z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego

Rzeczoznawca majątkowy - uprawnienia zawodowe nr 5290 nadane przez Ministra Infrastruktury

zam.76-024 Świeszyno, Niekłonice 9 g , tel. 606 716 807

3

Spis treści

1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. ... 4

1.1 Przedmiot wyceny ... 4

1.2 Zakres wyceny ... 4

2. Cel wyceny. ... 4

3. Podstawy opracowania operatu. ... 4

3.1 Podstawa formalna. ... 4

3.2 Podstawy prawne. ... 4

3.3 Źródła danych merytorycznych: ... 5

3.4 Materiały pomocnicze: ... 5

4. Daty istotne dla operatu szacunkowego. ... 5

5. Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny. ... 5

5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny ... 5

5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. ... 6

5.3 Położenie ... 7

5.4 Stan techniczno – użytkowy. ... 9

5.4.1 Budynek ... 9

5.4.2. Przedmiot wyceny – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 19 w budynku w Koszalinie przy ul. Emilii Gierczak 2 ... 10

5.5 Wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej. ... 11

6. Zastosowana procedura szacowania. ... 11

6.1 Wybór metodologii wyceny: ... 11

6.2 Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej... 11

7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości ... 13

8. Określenie wartości przedmiotu wyceny. ... 15

9. Wyniki końcowe i analiza otrzymanych wartości ... 18

10. Klauzule i zastrzeżenia ... 18

11. Załączniki ... 18

4

1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny.

1.1 Przedmiot wyceny

 ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu nr 19, opisane w księdze wieczystej nr KO1K/00079231/6,

 w zasobie Koszalińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej „ NA SKARPIE”,

 położenie lokalu: 75-333 Koszalin, ul. Emilii Gierczak 2/19,

 powierzchnia lokalu: 53,30 m²,

 usytuowanie lokalu: na 4 piętrze w budynku wielorodzinnym 4 piętrowym,

 ekspozycja okien: narożna, na: wschód i południe.

1.2 Zakres wyceny

 rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

2. Cel wyceny.

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb dokonania czynności niezbędnych dla sporządzenia opisu i dokonania oszacowania w postępowaniu egzekucyjnym o sygn. akt Km 532/19, prowadzonym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Koszalinie – Macieja Kucharskiego z Kancelarią Komorniczą w Koszalinie przy ul. Zwycięstwa 40/81.

3. Podstawy opracowania operatu.

3.1 Podstawa formalna.

Zlecenie z dnia 18 luty 2020 roku wystawione przez Komornika Sądowego Macieja Kucharskiego działającego przy Sądzie Rejonowym w Koszalinie - biegłemu sądowemu Markowi Pietraszewskiemu posiadającemu uprawnienia zawodowe Rzeczoznawcy Majątkowego nr 5290 nadane przez Ministra Infrastruktury.

3.2 Podstawy prawne.

a) Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych ( Dz. U nr 4 poz. 27 z 2001 roku , z późniejszymi zmianami ),

b) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku – Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. nr 43, z 2004 roku, poz.296 z późniejszymi zmianami ),

c) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości ( Dz.

U. z 2016 r., poz. 1263 ).

d) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity Dz. U. 2020, poz. 65 z późniejszymi zmianami).

5

3.3 Źródła danych merytorycznych:

a) Wizja lokalna przeprowadzone w dniu 04 marca 2020 roku.

b) Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty Uchwałą nr XXIV/431/2001 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 25 maja 2001 roku.

c) Dane z transakcji sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz sprzedaży nieruchomości lokalowych w Koszalinie.

d) Księga wieczysta nr KO1K/00079231/6 prowadzona przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Koszalinie dla spółdzielczego własnościowego prawa.

3.4 Materiały pomocnicze:

a) Ile jest warta nieruchomość – E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel – wydawnictwo Poltex, W-wa 2004 r.

b) Nieruchomość w gospodarce rynkowej – Ewa Kucharska – Stasiak – PWN, W-wa 2006 r.

c) Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości – praca zbiorowa pod redakcją Sabiny Źróbek – Educaterra, Olsztyn 2007 r.

d) System, zasady i procedury wyceny nieruchomości – R. Cymerman, A. Hopfer – PFSRM, W-wa 2008 r

e) strony internetowe Urzędu Miejskiego w Koszalinie www.koszalin.pl i www.bip.koszalin.pl

f) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny.

4. Daty istotne dla operatu szacunkowego.

a) Data sporządzenia operatu: 12 maja 2020 rok b) Data na którą określono wartość: 12 maja 2020 rok

c) Data stanu nieruchomości: 04 marca 2020 rok d) Data wizji lokalnej: 04 marca 2020 rok

5. Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny.

5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny

Stan prawny przedmiotu wyceny – spółdzielczego własnościowego prawa określono na podstawie badania internetowej aplikacji Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych w dniu 12 maja 2020 roku księgi wieczystej nr KO1K/00079231/6 prowadzonej przez Wydział VI Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Koszalinie.

Typ księgi: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Dział I-O: Oznaczenie nieruchomości

- Województwo: zachodniopomorskie - Powiat: M. Koszalin

6 - Gmina: Koszalin M.

- Miejscowość: Koszalin - Lokal:

- ul. Emilii Gierczak 2/19

- Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny

- Opis lokalu: 3 pokoje, 1 kuchnia, 1 wc, 1 łazienka - Kondygnacja: 5,0

- Nieruchomość zabudowana budynkiem: nr obr. 15, nr działki 96/21 - odrębność : nie

- Obszar: 53,30 m²

Dział I-Sp: Spis praw związanych z własnością:

- Prawo związane ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu

- Opis spółdzielni mieszkaniowej: Koszalińska Spółdzielnia Mieszkaniowa „Na Skarpie” z siedzibą w Koszalinie

Dział II: Własność:

- Uprawniony: Paulina Teresa Ciszewska w udziale 1/1 Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia:

- Ostrzeżenie: w stosunku do ograniczonego prawa rzeczowego – spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wszczęto postępowanie egzekucyjne w sprawie Km 532/19 z wniosku Koszalińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej „ Na Skarpie” z siedzibą w Koszalinie Dział IV: Hipoteka

- Hipotek umowna na sumę: 334 125,00 zł, wierzytelność: zabezpieczenie roszczeń banku o:

spłatę kredytu udzielonego na podstawie umowy, odsetki umowne od wykorzystanego kredytu, odsetki umowne lub ustawowe należne za opóźnienie w spłacie kredytu lub za opóźnienie w spłacie odsetek, zapłatę prowizji i opłat wynikających z umowy kredytu zwrot kosztów ustanowienia, utrzymania, zmiany zabezpieczenia kredytu, zwrot kosztów dochodzenia roszczeń objętych zabezpieczeniem hipotecznym, roszczenia banku o naprawienie szkód wynikających z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań wynikających z czynności bankowej udzielenia kredytu lub czynności zabezpieczenia spłaty tego kredytu, stosunek prawny: umowa kredytu nr E0986728 z dnia 16.01.2017r., wierzyciel hipoteczny: Banka Zachodni WBK Spółka Akcyjna 2 Oddział w Koszalinie z siedzibą we Wrocławiu

5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na terenie z przedmiotem wyceny obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w Koszalinie między ul. Władysława IV a ul. Batalionów Chłopskich przyjęty Uchwałą nr XXIV/431/2001 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 25 maja 2001 roku. Na obszarze oznaczonym MW na którym znajduje się budynek z lokalem przeznaczenie terenu jest określone jako: istniejąca funkcja mieszkaniowa wielorodzinna.

Faktyczny sposób wykorzystania przedmiotu wyceny jest zgodny z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

7

5.3 Położenie

Koszalin jest drugim co do wielkości ośrodkiem gospodarczym i kulturalnym w województwie zachodniopomorskim. Liczy on około 109 tysięcy mieszkańców i jest uznawany za miasto ludzi młodych.

W mieście krzyżują się dwa ważne szlaki komunikacyjne: droga krajowa nr 6 łącząca m. in. Gdańsk i Szczecin i droga krajowa nr 11 prowadząca z Katowic przez Poznań do Kołobrzegu.

W Koszalinie działa kilka uczelni wyższych z największą uczelnią techniczną na Pomorzu Środkowym – Politechniką Koszalińską. Ogółem w mieście kształci się około 16 000 studentów.

Jest tu duży potencjał gospodarczy i ze względu na bliskości morza – turystyczny. O atrakcyjności inwestycyjnej miasta świadczy ponad 18 000 podmiotów gospodarczych, oraz ok. 230 firm z kapitałem zagranicznym z 22 krajów m. in. Danii, Niemiec, Szwecji, Norwegii, Kanady, Holandii, Ukrainy i Stanów Zjednoczonych Ameryki.

Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto, według danych GUS na koniec 2018 roku wynosiło w Koszalinie 4 184,46 zł, co w relacji do średniej krajowej daje 86,6 %. Stopa bezrobocia na koniec 2019 roku kształtowała się w okolicach 4,3 %.

Położenie przedmiotu wyceny zaznaczone na planie miasta Koszalina.

8 Budynek czteropiętrowy, w którym położony jest przedmiot wyceny znajduje się w północnej części Koszalina, na spokojnym osiedlu Koszalińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej

„Na Skarpie”. W jego otoczeniu stoją podobne pięciokondygnacyjne bloki mieszkalne, 3 budynki 11 – kondygnacyjne, a od strony pobliskiej skarpy szeregowe domki jednorodzinne.

Wszystko to stanowi zabudowę z lat 70-tych XX wieku. W bezpośrednim sąsiedztwie budynku znajduje się sklep spożywczy sieci „Stokrotka” oraz kilka małych punktów usługowych różnych branż. W odległości ok. 500 m jest szkoła podstawowa, 100 m – liceum ogólnokształcące. Do najbliższego przystanku komunikacji miejskiej jest - 500 m. Około 1 km na północny-wschód znajduje się od niego duża galeria handlowa „ Emka”, z około 100 sklepami, punktami gastronomicznymi i usługowymi. Do ścisłego centrum miasta jest stąd około 1,8 km.

w pobliżu budynku znajdują się 2 dość duże parkingi dla samochodów osobowych.

W okolicy nie ma źródeł nadmiernego hałasu i emisji zanieczyszczeń.

Działka gruntu nr 96/21 w obr. 15 miasta Koszalina, na której posadowiony jest budynek z przedmiotem wyceny ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ul. Gierczak

W okolicy nie ma źródeł nadmiernego hałasu i z zagrożeń środowiskowych.

Położenie i najbliższe otoczenie budynku z wycenianym lokalem – zdjęcie satelitarne.

9

Droga dojazdowa i otoczenie budynku z lokalem.

Widok z okna z kuchni i balkonu z pokoju dziennego.

5.4 Stan techniczno – użytkowy.

5.4.1 Budynek

Realizacja wybudowany w latach 70 – tych XX wieku

Ilość kondygnacji 5 naziemnych

Ilość klatek schodowych 4

Podpiwniczenie tak

Technologia wykonania z elementów prefabrykowanych

Fundamenty betonowe

Ściany zewnętrzne i wewnętrzne z betonowych elementów prefabrykowanych o grubości 32 cm ( zewnętrzne) po termomodernizacji kilka lat temu, Ściany działowe cegła dziurawka klasy 50 na zaprawie cementowej gr. 6,5

cm i 12 cm

Pokrycie ścian zewnętrznych ocieplenie ze styropianu z tynkiem cienkowarstwowym,

Konstrukcja dachu stropodach

Pokrycie dachu papa termozgrzewalna

Stan techniczny dobry

10

Budynek z lokalem.

Budynek z lokalem – wejście do klatki schodowej i drzwi wejściowe do lokalu.

5.4.2. Przedmiot wyceny – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 19 w budynku w Koszalinie przy ul. Emilii Gierczak 2

Lokalizacja w budynku 4 piętro

Powierzchnia użytkowa 53,30 m² ( wg wpisu w księdze wieczystej ) Dodatkowa

powierzchnia jest balkon o pow. ok. 1,5 m²

Okna PCV

Drzwi zewnętrzne płycinowe, nowszego typu

Drzwi wewnętrzne płycinowe, nowszego typu, głównie z przeszkleniami

Podłogi w pokojach i przedpokoju – panele podłogowe, w kuchni, łazience, – płytki z terakoty nowszego typu

Ściany w łazience – płytki ceramiczne, w kuchni – pasek płytek nad zlewem i kuchenką, w pokojach i przedpokoju – malowane ściany

Sufity w przedpokoju – sufit podwieszany z punktami świetlnymi Stałe zabudowy stała zabudowa kuchenna ze sprzętem AGD wbudowanym wystrój łazienki wc podwieszane, wanna

Stan techniczny i wystrój

Lokal w dobrym stanie technicznym, po niedawnym kompleksowym remoncie – wymianie wszystkich posadzek, płytek na ściennych, części instalacji. Są ślady na suficie po przeciekaniu dachu.

Funkcjonalność

Lokal funkcjonalny, po przebudowie rozkładu wnętrza. Obecnie kuchnia jest połączona z pokojem dziennym, łazienka jest połączona z wc, są 2 sypialnie, przedpokój.

11

5.5 Wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej.

Lokal mieszkalny posiada instalacje

Wodociągową miejską

Kanalizacje miejską

Elektryczną tak

Ogrzewanie sieć miejska z MEC Koszalin

Ciepła woda użytkowa z przepływowego podgrzewacza gazowego zainstalowanego w łazience

Gazową tak

6. Zastosowana procedura szacowania.

6.1 Wybór metodologii wyceny:

Zgodnie z artykułem 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Według art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Wartość rynkowa nieruchomości określono bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.

Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając:

 cel wyceny

 rodzaj i położenie nieruchomości, funkcje wyznaczona dla niej w planie miejscowym

 stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości

 zakres wyceny

 dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu

 uwarunkowania wynikające z podstaw materialno – prawnych wyceny

 stanu prawnego nieruchomości

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, które w tym przypadku najlepiej oddają aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny.

6.2 Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej.

Podejście porównawcze

12 polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom uzyskanym za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala się z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście to stosuje się, gdy znane są dane o cenach nieruchomości podobnych do wycenianej i ich cechach.

Nieruchomość wycenianą porównuje się z nieruchomościami podobnymi (porównywalnymi) o znanych cenach transakcyjnych, z uwzględnieniem cech fizycznych, ekonomicznych i środowiskowych.

Przedmiot wyceny jest porównywany z nieruchomościami porównywalnymi w rozumieniu potencjalnego, typowo poinformowanego nabywcy.

Stosuje się je, jeżeli znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Metoda korygowania ceny średniej:

Procedura określania wartości rynkowej metodą korygowania ceny średniej:

1. Ustalenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, w szczególności poprzez określenie jego rodzaju, obszaru oraz okresu badania cen.

2. Utworzenie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, o znanych cechach transakcyjnych i cechach, stanowiących podstawę wyceny.

3. Aktualizację cen transakcyjnych na datę wyceny.

4. Określenie liczby i wag cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

W metodzie korygowania ceny średniej sposób określania wag cech rynkowych wymaga przyjęcia założenia , że:

5. Opis wycenianej nieruchomości w ujęciu jej cech rynkowych.

6. Opis nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax) w wymiarze cech rynkowych.

7. Określenie ceny średniej (Cśr) z bazy danych cenowych.

8. Określenie krańca dolnego i górnego współczynników korygujących w widełkach których znajduje się wartość rynkowa nieruchomości:

[ Cmin/Cśr; Cmax/Cśr ]

9. Określenie zakresu współczynników korygujących poszczególnych cech.

Poszczególne współczynniki korygujące określa się osobno dla każdej cechy rynkowej podając zakres ich dopuszczalnych wartości w następujący sposób :

waga _i * ( Cmin / Cśr ) ≤ U _i ≤ waga _i * ( Cmax / Cśr ) 10. Określanie jednostkowej wartości rynkowej 1 m² p.u. według wzoru:

W_1m2 = Cśr *  Ui,

Ui – wartości współczynników korygujących przypisanych do cech rynkowych nieruchomości.

11. Określenie wartości rynkowej nieruchomości na podstawie wzoru:

W_R = C _śr1m² *



 n i

U

1

i * P_u gdzie:

13 W_R – wartość rynkowa nieruchomości,

C _śr1m² – średnia cena 1 m² pow.nieruchomości obliczona ze zbiorutransakcji porównawczych,

U_i – współczynniki korygujące odpowiadające rynkowym cechom nieruchomości, P_u – wielkość powierzchni nieruchomości

Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena transakcyjna, a także stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. Tutaj za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m² powierzchni użytkowej lokalu.

7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości

Dla potrzeb niniejszej wyceny przeprowadzono analizę lokalnego rynku nieruchomości określając:

 rodzaj rynku: rynek nieruchomości lokalowych i lokali mieszkalnych ze spółdzielczym własnościowym prawem o średniej powierzchni użytkowej położonych w budynkach wielorodzinnych – 4 piętrowych z lat 60- tych, 70-tych i 80- tych XX wieku,

 obszar rynku: miasto Koszalin

 zakres czasowy: czerwiec 2019 – maj 2020 ( 12 miesięcy).

Przeprowadzono analizę równolegle funkcjonującego rynku lokali mieszkalnych, będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa i prawa własności lokalu.

Stwierdzono, że rynek nie odróżnia prawa własności i spółdzielczego własnościowego prawa pod względem cenowym. W przypadku transakcji sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych o podobnych cechach rynkowych, takich jak lokalizacja ogólna, położenie na kondygnacji, stan techniczny budynku, standard wykończenia lokalu oraz powierzchnia użytkowa, różniących się jedynie przysługującym prawem, cena lokali nie będzie się różniła. W związku z powyższym do określenia wartości przedmiotu wyceny, przyjęto dane dotyczące lokali mieszkalnych, którym przysługuje prawo własności oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Wyniki analizy rynku przedstawiono w poniższej tabeli nr 1:

L.p Data

transakcji Koszalin, ulica P.u. w m² Cena w zł Cena 1 m² w

zł Piętro

1 2019-06-07 Akademicka 39B 59,3 264000 4451,94 4

2 2019-06-12 Akademicka 13 53,6 265000 4944,03 4

3 2019-06-18 Giełdowa 18C 52,4 260000 4961,83 2

4 2019-06-21 Lelewela 15F 53,1 225000 4237,29 3

5 2019-06-24 Zwycięstwa 104 53,7 240000 4469,27 2

6 2019-06-27 Kołłątaja 6B 48 200000 4166,67 4

7 2019-07-17 Orla 33A 48,09 259000 5385,74 3

8 2019-07-17 4 Marca 10A 55,46 307804 5550,02 4

9 2019-08-02 Kolejowa 57 58,19 269000 4622,79 4

10 2019-08-09 Wąwozowa 20 59 245000 4152,54 4

14

11 2019-08-09 Zwycięstwa 100 50 220000 4400,00 1

12 2019-08-09 Orla 33B 47,67 215000 4510,17 3

13 2019-08-13 Karłowicz 11 48,2 230000 4771,78 2

14 2019-09-06 Zawiszy Czarnego 10 48 200000 4166,67 1

15 2019-09-16 Bałtycka 41 52,6 233000 4429,66 2

16 2019-09-18 Klemensiewicza 3B 59,3 263000 4435,08 3

17 2019-09-25 Rzemieślnicza 8D 55,9 237000 4239,71 parter

18 2019-10-01 Kolejowa 41 47,4 215000 4535,86 2

19 2019-10-02 Bałtycka 18 48,7 233000 4784,39 4

20 2019-10-03 Reymonta 24 53,6 232500 4337,69 2

21 2019-11-14 Jagoszewskiego 12 53,1 284000 5348,40 4

22 2019-12-16 Bałtycka 8 49,9 255000 5110,22 1

23 2019-12-17 Struga 1C 53,07 207000 3900,51 2

24 2019-12-17 Struga 1C 47,9 207000 4321,50 1

25 2019-12-17 Lechicka 38 48,28 230000 4763,88 1

26 2019-12-19 Bałtycka 57 50,98 237500 4658,69 1

27 2020-01-02 Zubrzyckiego 3A 47 220000 4680,85 2

28 2020-01-03 Kotarbińskiego 1A 59,3 266000 4485,67 4

29 2020-01-07 Karłowicza 13 58,1 250000 4302,93 2

30 2020-01-14 Szeroka 34 58,8 246000 4183,67 4

31 2020-01-14 Karłowicza 46A 59,9 255000 4257,10 2

32 2020-01-17 Spółdzielcza 3 47,2 250000 5296,61 2

33 2020-01-27 Bosmańska 18B 48,2 235000 4875,52 4

34 2020-01-28 Tetmajera 32 47,6 265000 5567,23 1

35 2020-02-04 Sikorskiego 17A 50,6 207000 4090,91 2

36 2020-02-06 Bałtycka 26 50,4 228000 4523,81 2

37 2020-02-27 Lelewela 10 53,5 278000 5196,26 4

38 2020-02-27 Akademicka 13 53,6 283000 5279,85 2

39 2020-03-02 Tradycji 7 53,7 265000 4934,82 2

40 2020-03-05 Bałtycka 55 51,2 220000 4296,88 parter 41 2020-03-11 Kołłątaja 9B 59,3 300000 5059,02 parter

42 2020-03-11 Rzemieślnicza 8G 48,16 246000 5107,97 1

43 2020-03-26 Franciszkańska 124C 57,9 288000 4974,09 parter 4669,06

Wąski zakres rynku pozwoli na stworzenie modelu szacowania, który spowoduje uzyskanie wyniku właściwie określającego wartość rynkową przedmiotu wyceny.

Przyjecie do analizy 43 transakcji nie pozwoli na określenie na takiej małej próbie trendu zmiany cen w czasie. Krótki okres – ostatnich 12 miesięcy, z którego pobrano transakcje i brak sygnałów z rynku o zmianie relacji popyt – podaż powoduje, iż założono niezmienność cen w czasie. Dokonano korekty cen transakcyjnych trendem czasowym równym 0%.

Rozpiętość cen transakcyjnych w badanym rynku za lokale mieszkalne jest dość duża i wynosi od 3900,51 do 5567,23 zł za 1 m² powierzchni użytkowej. Średnia cena kształtuje się w okolicach 4669,06 zł/m² p.u.

15 Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się lokale mieszkalne z dobrym położeniem, dojazdem i bogatą infrastrukturą społeczną w pobliżu ( szkoły, sklepy, ośrodki zdrowia, itp. ).

Cechy nieruchomości i wagi tych cech ustalono w oparciu o jakościowe badania marketingowe ( JBM ) opracowane w Karpaczu 2009 r. z udziałem 131 aktywnych uczestników rynku nieruchomości: pośredników, klientów biur pośrednictwa i rzeczoznawców majątkowych oraz doświadczenia własne.

Ustalono 5 najistotniejszych cech, które mają zasadniczy wpływ na zróżnicowanie cen na przyjętym rynku nieruchomości. Zakwalifikowano do nich: lokalizację i otoczenie, stan techniczny budynku, standard lokalu i funkcjonalność, wielkość lokalu, położenie na piętrze.

8. Określenie wartości przedmiotu wyceny.

8.1 Określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w stanie na dzień wyceny.

Cechy nieruchomości to inaczej czynniki cenotwórcze a ich stopniowanie związane jest z siłą z jaką dana cecha wpływa na wartość nieruchomości. Do przyjętych cech rynkowych przyjęto stopnie gradacji od najlepszych do najgorszych, ukazane w poniższej tabeli:

L.p. Rodzaj cechy Stopień

gradacji cechy Opis cechy

1 Stan techniczny budynku

bardzo dobry

budynki nowsze lub po kapitalnym remoncie dachu, wymianie części instalacji, termo modernizacji i nowej elewacji, odświeżeniu klatek schodowych w ostatnim czasie

dobry po remoncie części elementów budynku w ostatnim czasie

średni budynki nie remontowane od dawna z miejscami wymagającymi remontu

2 Lokalizacja i otoczenie

bardzo dobre

bliżej centrum miasta, najlepsza, najbardziej atrakcyjna lokalizacja i otoczenie na analizowanym rynku, dużo zieleni i miejsc postojowych, dobra infrastruktura miejska, społeczna i komunikacyjna w pobliżu dobre lokalizacja z pewnymi brakami, ale w sumie dobra przeciętne

lokalizacja o przeciętnej atrakcyjności, np. przy przelotowej ulicy, na uboczu, gorsza infrastruktura miejska i społeczna w pobliżu

3 Standard lokalu

podwyższony

po kapitalnym remoncie w ostatnim czasie, wymianie okien, drzwi, okładzin ścian i podłóg, instalacji, użyte materiały podwyższonej jakości, stała zabudowa kuchni, szafy wbudowane, nowoczesny wygląd

bardzo dobry

po częściowym remoncie w ostatnim czasie, wymianie drzwi, okładzin ścian i podłóg, użyte materiały dobrej i bardzo dobrej jakości,

dobry po remoncie części elementów wyposażenia w ostatnim czasie, użyte dobrej klasy materiały wykończeniowe,

16 średni użyte średniej klasy materiały wykończeniowe, dość

dawno nie remontowany

niski nie remontowany od dłuższego czasu, niemodny wystrój wnętrza, do odnowienia i wymiany instalacji

4 Położenie na piętrze

lepsze 1 piętro

średnie piętra środkowe oprócz 1-go

gorsze skrajne kondygnacje: parter i ostatnie piętro

5 Wielkość lokalu cecha ciągła od 47,0 m² do 59,9 m² , według zależności, im mniejsza p.u lokalu tym większa jest jego cena jednostkowa

Przyjęto następujące wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny:

L.p. Cecha rynkowa Udział w %

1 Stan techniczny budynku 10

2 Lokalizacja i otoczenie 15

3 Standard lokalu 60

4 Położenie na piętrze 5

5 Wielkość lokalu 10

Dla analizowanego rynku lokalnego określono wg danych z tabeli nr 1:

Cena min. - 3 900,51 zł/m² Cena średnia – 4 669,06 zł/m²

Cena max. - 5 567,23 zł/m²

Rozpiętość cen ΔC = Cmax - Cmin = 1 666,72 zł/m²

Zakres sumy współczynników korygujących określono w następujący sposób:

Csr C min

= 4669,06 51 ,

3900 = 0,835 Csr C max

= 4669,06 23 ,

5567 = 1,192

Nieruchomości lokalowe o cenie minimalnej i cenie maksymalnej posiadają następujące stany cech rynkowych:

L.p. Nazwa cechy Lokal o cenie min. Lokal o cenie max.

1 Stan techniczny budynku dobry dobry

2 Lokalizacja i otoczenie dobre dobre

3 Standard i stan techniczny lokalu niski podwyższony

4 Położenie na piętrze średnie lepsze

5 Wielkość lokalu 53,07 m² 47,60 m²

17 Analiza wycenianej nieruchomości w kontekście cech różnicujących:

Cechy różnicujące Opis Ocena

Stan techniczny budynku

Budynek około 45 letni, po termomodernizacji, nieremontowany ponad 10 lat, klatka schodowa - odświeżona, są miejsca, gdzie przecieka dach

dobry

Lokalizacja i otoczenie

W środku osiedla, w średniej odległości od centrum, dość dobra infrastruktura społeczna, handlowa i komunikacyjna w pobliżu, dość dużo miejsc postojowych.

dobre

Standard i stan techniczny lokalu

Użyte dobrej i bardzo dobrej klasy materiały wykończeniowe, po niedawnym kompleksowym remoncie, obejmującym instalacje, wszystkie posadzki, drzwi wewnętrzne i zewnętrzne, przebudowa na nowoczesny , funkcjonalny rozkład, stała zabudowa kuchenna ze sprzętem AGD wbudowanym. Na suficie są miejsca po zalaniu od dachu i z lekkim zagrzybieniem

bardzo dobry

Położenie na piętrze 4 piętro gorsze

Wielkość lokalu Cecha ciągła 53,30 m²

Obliczenie współczynnika korygującego cenę średnią:

L.p. Cechy rynkowe

Waga cechy [%]

Zakres współczynników

korygujących

Wartość cechy (nier. wyceniana)

Wartości wsp.

1 Stan techniczny budynku 10 0,084 – 0,119 dobry 0,102

2 Lokalizacja i otoczenie 15 0,125 – 0,179 dobre 0,152

3 Standard i stan tech. lokalu ₆₀ 0,501 – 0,715 bardzo dobry 0,662

4 Położenie na piętrze 5 0,042 – 0,060 gorsze 0,042

5 Wielkość lokalu 10 0,083 – 0,119 53,30 m² 0,101

Razem 100 0,835 – 1,192 1,059

Wartość rynkowa 1 m² wynosi:

4669,06 zł/m² * 1,059 = 4944,53 zł/m²

Obecna wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wynosi:

WR = P x W_1m2 gdzie:

WR - wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na dzień wizji P - powierzchnia użytkowa lokalu – 53,30 m²

W_1m2 - wartość jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej – 4944,53 zł/m² WR = 53,30 m² x 4 944,53 zł/m² = 263 543,45 zł, przyjęto 264 000,00 PLN

WR = 264 000,00 PLN

słownie: dwieście sześćdziesiąt cztery tysiące złotych 00/100

18

9. Wyniki końcowe i analiza otrzymanych wartości

Wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 19 położonego w Koszalinie, w budynku przy ulicy Emilii Gierczak 2 ustalona na dzień 12 maja 2020 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi:

264 000,00 PLN

słownie: dwieście sześćdziesiąt cztery tysiące złotych

Uzyskany wynik końcowy można uznać jako najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na lokalnym rynku nieruchomości.

Oszacowana wartość nieruchomości jest zgodna z danymi zawartymi w analizie i charakterystyce lokalnego rynku nieruchomości i zawiera się w przedziale pomiędzy ceną najniższą i najwyższą.

10. Klauzule i zastrzeżenia

 Wartość przedmiotu wyceny została oszacowana według stanu na datę wizji lokalnej.

 Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej.

 Wartość przedmiotu wyceny określona w operacie szacunkowym nie zawiera podatku VAT.

 Niniejszy operat nie stanowi ekspertyzy technicznej.

 Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach.

 Wyników wyceny nie można wykorzystać do innego celu niż dla którego był sporządzony.

 Niniejszy operat szacunkowy nie może być publikowany w całości lub w części bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.

 Wszystkie obliczenia były dokonane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, stąd mogą wynikać błędy zaokrągleń.

11. Załączniki

 Protokół badania księgi wieczystej.

 Zdjęcia wnętrza lokalu z oględzin z dnia 04-03-2020 r.

 Polisa OC rzeczoznawcy.

Sporządził w dniu 12 maja 2020 r.

Marek Pietraszewski

19 Stan prawny przedmiotu wyceny – spółdzielczego własnościowego prawa określono na podstawie badania internetowej aplikacji Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych w dniu 12 maja 2020 roku księgi wieczystej nr KO1K/00079231/6 prowadzonej przez Wydział VI Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Koszalinie.

Typ księgi: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Dział I-O: Oznaczenie nieruchomości

- Województwo: zachodniopomorskie - Powiat: M. Koszalin

- Gmina: Koszalin M.

- Miejscowość: Koszalin - Lokal:

- ul. Emilii Gierczak 2/19

- Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny

- Opis lokalu: 3 pokoje, 1 kuchnia, 1 wc, 1 łazienka - Kondygnacja: 5,0

- Nieruchomość zabudowana budynkiem: nr obr. 15, nr działki 96/21 - odrębność : nie

- Obszar: 53,30 m²

Dział I-Sp: Spis praw związanych z własnością:

- Prawo związane ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu

- Opis spółdzielni mieszkaniowej: Koszalińska Spółdzielnia Mieszkaniowa „Na Skarpie” z siedzibą w Koszalinie

Dział II: Własność:

- Uprawniony: Paulina Teresa Ciszewska w udziale 1/1 Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia:

- Ostrzeżenie: w stosunku do ograniczonego prawa rzeczowego – spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wszczęto postępowanie egzekucyjne w sprawie Km 532/19 z wniosku Koszalińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej „ Na Skarpie” z siedzibą w Koszalinie Dział IV: Hipoteka

- Hipotek umowna na sumę: 334 125,00 zł, wierzytelność: zabezpieczenie roszczeń banku o:

spłatę kredytu udzielonego na podstawie umowy, odsetki umowne od wykorzystanego kredytu, odsetki umowne lub ustawowe należne za opóźnienie w spłacie kredytu lub za opóźnienie w spłacie odsetek, zapłatę prowizji i opłat wynikających z umowy kredytu zwrot kosztów ustanowienia, utrzymania, zmiany zabezpieczenia kredytu, zwrot kosztów dochodzenia roszczeń objętych zabezpieczeniem hipotecznym, roszczenia banku o naprawienie szkód wynikających z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań wynikających z czynności bankowej udzielenia kredytu lub czynności zabezpieczenia spłaty tego kredytu, stosunek prawny: umowa kredytu nr E0986728 z dnia 16.01.2017r., wierzyciel

20 hipoteczny: Banka Zachodni WBK Spółka Akcyjna 2 Oddział w Koszalinie z siedzibą we Wrocławiu

21 Zdjęcia wnętrza lokalu z oględzin z dnia 04-03-2020 r.

Przedpokój.

22 Pokój dzienny i balkon dostępny z pokoju.

23 Aneks kuchenny połączony z pokojem dziennym i zabudowa kuchenna.

24 Łazienka i podgrzewacz gazowy ciepłej wody zamontowany w łazience.

25 Pierwsza sypialnia w lokalu.

26 Druga sypialnia.

Plama wilgoci na suficie od dachu.

27

28