Otoczenie rynkowe

Inwestycje komercyjne

5.19. Otoczenie rynkowe

Rynek mieszkaniowy – strona popytowa

W 2020 r. deweloperzy mieszkaniowi z GPW oraz deweloperzy, których obligacje notowane są na Catalyst, zaraportowali sprzedaż ok. 22 tys. lokali w porównaniu do 24 tys. lokali sprzedanych w 2019 r., co oznacza spadek liczby transakcji o 9,6%. W samym drugim kwartale 2020 r. liczba podpisanych umów była o 30% niższa niż w analogicznym okresie 2019 r. natomiast w 3Q 2020 spadek wyniósł 5% r/r, a w 4Q 2020 już ok. -2% r/r.

W kwietniu 2020 r. niektóre spółki deweloperskie zamknęły biura sprzedaży, a liczba podpisanych umów z klientami była bliska 0. W maju widoczne było ożywienie wśród nabywców mieszkań, a już czerwiec okazał się dla wielu spółek miesiącem lepszym niż zakładano przed wybuchem pandemii. W 3Q widać było dalsze odbudowywanie się popytu, a czwarty kwartał był już zbliżony do okresu przed pandemią.

Zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych - można było zaobserwować zacieśnianie przez banki polityki kredytowej poprzez ograniczenie dostępności kredytów dla osób zatrudnionych na umowach cywilno-prawnych oraz prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, a także dla pracowników branż,

które ucierpiały najmocniej na skutek pandemii. Z drugiej strony część banków zwiększyła wymagania dotyczące wkładu własnego – średnio do poziomu 20%-30%.

Wobec rekordowo niskiego poziomu oprocentowania lokat oferowanego przez banki w Polsce mieszkania, nawet w dość niepewnych czasach, wciąż są atrakcyjnym aktywem dla długoterminowych inwestycji. Dane NBP za okres od szczytu poprzedniej hossy na rynku mieszkaniowym do końca 2019 r. pokazują, że stopa zwrotu z inwestycji w zakup mieszkania na wynajem pozostawała najbardziej stabilna w porównaniu z zachowaniem indeksów giełdowych. W okresie 13 lat zysk z inwestycji w mieszkanie na wynajem (zgodnie z danymi NBP dla 7 największych rynków w Polsce, rentowność najmu przyjęto na poziomie 5% rocznie) wyniósł 135%).

Wysoka dostępność cenowa m² mieszkania - istotnie zwiększyła się siła nabywcza kupujących mieszkania liczona jako miesięczne średnie wynagrodzenie dzielone przez średnią cenę m² mieszkania. Wskaźnik ten bardzo szybko wzrósł z rekordowo niskich 0,36 w 2007 do 0,50 w 2009 r. i następnie kontynuował ten trend (choć już w wolniejszym tempie) aż do 2017 r. osiągając wartość 0,66. Po 2017 r. siła nabywcza delikatnie spadła do 0,63 na koniec 2019 r.

Niepewność na rynku pracy – w kwietniu, a następnie w październiku i listopadzie zostały uruchomione programy pomocowe dla podmiotów gospodarczych dotkniętych spowolnieniem wynikającym z wybuchu pandemii. Dzięki nim udało się uniknąć istotnego wzrostu bezrobocia. Trudno jednak przewidzieć, jak zachowają się pracodawcy w kolejnych miesiącach i jaka będzie rzeczywista skala spadku zatrudnienia po wygaszeniu tzw.

„tarczy antykryzysowej”. Należy pamiętać, że na zakup mieszkania przeważnie decydują się klienci, którzy optymistycznie postrzegają swoje perspektywy na rynku pracy.

Rynek mieszkaniowy – strona podażowa

Doświadczenie deweloperów mieszkaniowych z czasów poprzedniego kryzysu - deweloperzy w dłuższym okresie będą mogli dostosowywać tempo wprowadzania nowych projektów do oferty do bieżącego tempa sprzedaży. Dzięki poprzedniemu kryzysowi spółki nauczyły się efektywnie zarządzać wielkością oferty, m.in. dzięki dzieleniu projektu na nieduże etapy. Efektem słabszej sprzedaży będzie zatem opóźnienie rozpoczęcia kolejnych etapów, a nie zatrzymanie całego projektu.

Relatywnie dobra sytuacja płynnościowa sektora deweloperskiego na tle innych branż - istotny wpływ na przyszłe ceny i wolumeny sprzedaży mieszkań może mieć m.in. aktualna sytuacja bilansowa deweloperów, która nie będzie ich skłaniać do szybkiego obniżania cen niesprzedanych mieszkań. Dzięki dobrej sprzedaży w ostatnich kwartałach większość spółek z sektora wykazuje historycznie wysokie salda środków pieniężnych i ich ekwiwalentów (w tym środków na mieszkaniowych rachunkach powierniczych) w relacji do krótkoterminowego zadłużenia i rocznego poziomu kosztów stałych.

Przyszłe wpływy zakontraktowane w podpisanych umowach deweloperskich - Innym argumentem przemawiającym za niską presją deweloperów do istotnych obniżek cen jest wysoki poziom przedsprzedaży mieszkań planowanych do ukończenia w 2021 r. i 2022 r.

Niska presja do nabywania nowych gruntów - wiele spółek deweloperskich posiada obszerny bank ziemi z potencjałem zabudowy odpowiadającym kilkuletniemu wolumenowi sprzedaży. W związku z czym, w przypadku spadku popytu na mieszkania lub ograniczonemu dostępowi do nowego finansowania większość spółek deweloperskich będzie mogła ograniczyć skalę nabywanych gruntów lub odłożyć w czasie decyzję o zakupie gruntów. Pozwoli to im w takich okoliczności kumulować bieżące nadwyżki finansowe, które będą mogli przeznaczyć m.in. na spłatę swojego zadłużenia.

Możliwe opóźnienia procesów budowlanych – do prawdopodobnych skutków wprowadzonych obostrzeń należą w branży budowlanej: zmniejszenie skali działalności przez generalnych wykonawców, ubytki pracowników fizycznych (zwłaszcza z zagranicy) na budowach, mniejsza dostępność materiałów budowlanych (zwłaszcza importowanych z takich rynków jak kraje Europy Zachodniej) oraz spowolnienie procedur administracyjnych, np. przy wydawaniu pozwoleń na budowę.

Zmniejszenie dostępności kredytów bankowych i innych form finansowania dłużnego (m.in. poprzez emisję obligacji) – podobnie jak w przypadku finansowania nabywców mieszkań banki mogą podchodzić bardziej selektywnie również do kredytów udzielanych na budowę projektów mieszkaniowych. Dotychczas kluczowe były parametry kredytowanego projektu, obecnie większe znaczenie może mieć sytuacja finansowa całej grupy, do której należy realizowany projekt.

Warszawski rynek biurowy

Grupa Emitenta posiada dwa budynki biurowe, położone w warszawskiej dzielnicy Mokotów (budynek Hol 7.7) oraz w sąsiadującej z nią dzielnicy Włochy (budynek Celebro). Oba projekty są więc zlokalizowane poza centrum Warszawy, gdzie obecnie skupiona jest aktywność deweloperów powierzchni biurowych.

Warszawa jest największym rynkiem biurowym w Polsce, z podażą na poziomie ok. 5,7 mln m². Dodatkowo w budowie znajduje się obecnie 700 tys. m², z czego ok. 250 tys. ma zostać dostarczone jeszcze w 2020 r., z czego większość w okolicy Ronda Daszyńskiego, czyli zachodniej części centrum miasta. Wg danych agencji CBRE ta część Warszawy charakteryzuje się udziałem pustostanów na poziomie 5%, a w lokalizacjach poza centralnych poziom ten wynosi ok. 10%. Na koniec czerwca 2020 r. udział powierzchni niewynajętej dla całego rynku warszawskiego wyniósł 7,9%.

Dużym wyzwaniem dla rynku biurowego jest oczywiście powrót sytuacji do normalności po zawirowaniach wywołanych przez pandemię. Przed jej wybuchem, w drugiej połowie 2019 r. w całej Warszawie podpisano umowy najmu powierzchni biurowej wynoszącej prawie 500 tys. m², co było historycznie rekordowym wynikiem.

W 1H 2020 aktywność najemców pozwoliła na podpisanie umów najmu na łącznie 335 tys. m² - jest więc to wynik słabszy niż w poprzednich 6 miesiącach, ale zdaniem obserwatorów rynku rezultat ten, odnotowany w tak niesprzyjających okolicznościach, stanowi dowód na silne fundamenty rynku biurowego w Warszawie. Warto podkreślić, że po słabym marcu, w okresie kwiecień-czerwiec najemcy wrócili do rozmów o nowych umowach.

Półrocze zakończyło się podpisaniem rekordowej umowy najmu, na 46,5 tys. m² przez Grupę PZU w kompleksie Generation Park.

Następujące tendencje mogą kształtować sytuację na rynku biurowym w najbliższych kwartałach:

➢ Strona popytowa: wobec przetestowania modelu pracy zdalnej najemcy rozważają wprowadzenie rotacyjnych miejsc pracy w swoich biurach, dzięki czemu będą w stanie zmniejszyć zapotrzebowanie na wynajmowaną powierzchnię. W dalszym ciągu prowadzone są jednak badania wpływu pracy zdalnej na jej efektywność. Można również spodziewać się nowych, dużych korporacji, planujących przeniesienie do Europy centrów usług wspólnych, zlokalizowanych obecnie w krajach azjatyckich.

➢ Strona podażowa: w związku z rekordową powierzchnią biurową będącą obecnie w budowie przy jednoczesnej niepewności co do kształtowania się popytu, inwestorzy mogą opóźniać rozpoczynanie budowy nowych projektów. Zmniejszenie planowanej nowej podaży może chronić funkcjonujące budynki przed wzrostem poziomu pustostanów oraz spadkiem stawek czynszowych.

5.20. Inne informacje dotyczące prowadzonej przez Emitenta działalności gospodarczej, istotne dla oceny