Pojęcia i defi nicje

Wyjaśnienie pojęcia prognozy należy rozpocząć od pojęcia przewidy-wania. Według Andrzeja Siemianowskiego, przewidywanie definiowane jest jako „Wnioskowanie o zdarzeniach nieznanych na podstawie zdarzeń znanych. Zdarzeniami nieznanymi mogą być takie, które bądź zachodzą w czasie późniejszym w stosunku do czasu, w jakim następuje przewidy-wanie, bądź zaszły wcześniej niż czynność przewidywania i nadal trwają

nieruchomosci kowalska.indb 117

w czasie, bądź zaszły w czasie wcześniejszym w stosunku do czasu, w ja-kim dokonuje się przewidywania, a w czasie, w jaja-kim się przeprowadza przewidywanie, już nie zachodzą”5. Wyróżnić można następujące rodzaje przewidywań:



 racjonalne – logiczny proces, który przebiega od przesłanek, czyli zbio-ru faktów należących do przeszłości i ich interpretacji do konkluzji. Przewidywania racjonalne dzieli się na zdroworozsądkowe, czyli takie, gdzie przesłanki i tok wnioskowania są oparte na doświadczeniu, bez posługiwania się regułami nauki oraz na przewidywania naukowe – gdy w procesie wnioskowania korzysta się z reguł nauki.



 nieracjonalne – gdy przesłanki nie zostały podane lub nie zachowano związku pomiędzy przesłankami a konkluzją.

„Prognozowanie to racjonalne, naukowe przewidywanie przyszłych zdarzeń. Określenie «naukowe» oznacza, iż w całym procesie badawczym, obejmującym poznawanie przeszłości korzysta się z dorobku nauki, wyra-żającego się w jej ogólnej metodologii, teoriach odnoszących się do zja-wisk będących przedmiotem badania czy reguł rozwiązywania problemów pojawiających się w toku badania”6. W oparciu o pojęcie prognozowania powstały różnorodne definicje prognozy. Na szczególną uwagę zasługują dwie, które omawia M. Cieślak w książce Prognozowanie gospodarcze.

Metody i zastosowania7. Autorem pierwszej z nich jest Z. Czerwiński, który

uważa, że „Przez prognozę rozumiemy sąd o zajściu określonego zdarze-nia w czasie określonym z dokładnością do momentu (punktu) lub okresu (przedziału) czasu, należącego do przyszłości”. Natomiast druga defini-cja, sformułowana przez Z. Hellwinga, twierdzi, że „Prognozą statystyczną nazywać będziemy każdy sąd, którego prawdziwość jest zdarzeniem loso-wym, przy czym prawdopodobieństwo tego zdarzenia jest znane i wystar-czająco duże dla celów praktycznych”.

Zróżnicowanie definicji wyróżnia cechy (właściwości) prognozowania, do których należą8:



 czynności związane z wykorzystaniem dorobku nauki, 

 stwierdzenia odnoszące się do określonej przyszłości, 

 stwierdzenia weryfikowalne empirycznie w przyszłości, 

 wartość logiczna sądu w momencie jego formułowania jest nieznana,

5 A. Siemianowski, Elementy logiki formalnej i metodologii nauk, Wrocław 1989, s. 94.

6 M. Cieślak, Prognozowanie gospodarcze. Metody i zastosowania, Warszawa 2005, s. 20.

7 Ibidem.



 sąd niepewny, ale akceptowany, 

 oznajmujący (bezwarunkowy a nie warunkowy).

Prognozy w ekonomii dostarczają obiektywnych i naukowo uzasadnio-nych rozwiązań, które dotyczą przewidywanego kształtowania się zjawisk ekonomicznych w przyszłości. Wyróżnia się trzy podstawowe funkcje9:



 preparacyjna – stwarza przesłanki do podejmowania racjonalnych de-cyzji gospodarczych. T. Kotarbiński pisał, że tylko trafne odgadnięcie przez człowieka tego, co napotka w przyszłości, pozwala mu na dobre zaplanowanie przyszłej działalności, co za tym idzie – podjęcie właści-wej decyzji,



 aktywizująca – polega na pobudzaniu do podejmowania działań sprzy-jających realizacji prognozy, gdy zapowiada ona zdarzenie korzystne i przeciwstawianiu się jej realizacji, gdy przewidywane zdarzenia są oce-niane jako niekorzystne,



 informacyjna – polega na oswajaniu ludzi z nadchodzącymi zmianami i zmniejszaniu lęku przed przyszłością.

Prognozy są klasyfikowane ze względu na10:

a) horyzont prognozy: bezpośrednia (bezzwłoczna) – do 1 miesiąca; krótkoterminowa – od 1 do 3 miesięcy, do momentu prognozowa-nego, w którym zachodzą tylko zmiany ilościowe; średniotermino-wa – do 2 lat, do momentu prognozośredniotermino-wanego, w którym zachodzą zmiany ilościowe i drobne zmiany jakościowe; długoterminowa – powyżej 2 lat, do momentu prognozowanego, w którym zachodzą zmiany ilościowe i poważne zmiany jakościowe;

b) charakter (strukturę): proste i złożone, ilościowe i jakościowe, jedno-razowe i powtarzalne, kompleksowe i sekwencyjne, samosprawdza-jące się i destrukcyjne;

c) ze względu na zakres ujęcia: światowe, międzynarodowe, krajowe, regionalne.

Proces prognostyczny jest sekwencyjny, który przebiega według ogólne-go schematu postępowania prognostyczneogólne-go. Wyróżnia się następujące jego etapy11:



 etap 1 – sformułowanie zadania, 

 etap 2 – określenie przesłanek, 

 etap 3 – zebranie, statystyczna obróbka i analiza danych,

9 M. Cieślak, op. cit., s. 24–26.

10 www.mfiles.pl/pl/index.php/Prognozowanie.

11 Ibidem.

nieruchomosci kowalska.indb 119



 etap 4 – wybór metody, 

 etap 5 – konstrukcja prognozy, 

 etap 6 – ocena dopuszczalności, 

 etap 7 – zastosowanie, 

 etap 8 – ocena trafności.

Główne metody prognostyczne przedstawia rysunek poniżej.

Rysunek 3. Schemat metod prognostycznych

Źródło: www.mfiles.pl/pl/index.php/Prognozowanie.

4.2.2. Prognoza cenowa

W analizach rynku nieruchomości istotnym zagadnieniem są prognozy cenowe. Określa się prognozy krótko-, średnio- i długoterminowe. Po-niżej zaprezentowano prognozy krótkoterminowe (miesiące) i średnioter-minowe (kwartały). Wykonano je za pomocą analizy korelacji cena/czas z uwzględnieniem regresji liniowej.

Wykres 15. Prognoza cenowa badanych ofert nieruchomości – miesiące

Źródło: opracowanie własne.

Wykres 16. Prognoza cenowa badanych ofert nieruchomości – kwartały

Źródło: opracowanie własne.

nieruchomosci kowalska.indb 121

Tabela 14. Zestawienie danych z oznaczeniami prognozy cenowej

Typ linii trendu Oznaczenie

Równanie linii trendu i wartość R-kwadrat

miesiące kwartały Liniowy (1) — ••— ^{y = -32,078x + 9869,2} R2 = 0,0088 y = -114,66x + 9946,4 R2 = 0,0104 Logarytmiczny (2) ••••• ^{y = -188,3Ln(x) + 9826,9} R2 = 0,0041 y = -349,56Ln(x) + 9860,5 R2 = 0,0097 Wielomianowy (3) ——— ^{y = -4,8007x2 + 90,077x + 9425,1} R2 = 0,0168 y = -21,679x2 + 69,088x + 9692 R2 = 0,012

Źródło: opracowanie własne.

Wykresy przedstawiają prognozę cenową dla przyszłego rynku nieru-chomości. Można zaobserwować nieznaczny spadek poziomu cen w ko-lejnych miesiącach czy kwartałach. Poniżej dokonano obliczeń średniej ceny (prognozowanej) w oparciu o linie trendu.

Obliczenia średniej ceny (prognozowanej) w oparciu o linię trendu: 

 miesiące (prognoza krótkoterminowa)

Linia trendu (1) y = f(x = 29) = y = -32,078x + 9869,2 = -32,078* 29 + 9869,2 = 8 938,94 Linia trendu (2) y = f(x = 29) = y = -188,3Ln(x) + 9826,9 = -188,3Ln(29) + 9826,9 = 9 551,53 Linia trendu (3) y = f(x = 29) = y = -4,8007x2 + 90,077x + 9425,1 = -4,8007 *292 + 90,077* 29 + 9425,1 = 7999,94 Średnia ważona = [LT₁(29)*R2 1 + LT₂(29)*R2 2 + LT₃(29)*R2 3] / [R2 1 + R2 2 + R2 3] = [8 938,94*0,00882 + 9 551,53*0,00412 + 7999,94*0,01682] / [0,00882 + 0,00412 + 0,01682] = 8262,36 zł 

 kwartały (prognoza średnioterminowa)

Linia trendu (1) y = f(x = 15) = y = -114,66x + 9946,4 = -114,66*15 + 9946,4 = 8 226,50 Linia trendu (2) y = f(x = 15) = y = -349,56Ln(x) + 9860,5 = -349,56Ln(15) + 9860,5 = 9 449,39 Linia trendu (3) y = f(x = 15) = y = -21,679x2 + 69,088x + 9692 = -21,679 * 152 + 69,088 *15 + 9692 = 5 850,55

Średnia ważona = [LT₁(29)*R2 1 + LT₂(29)*R2 2 + LT₃(29)*R2 3] / [R2 1 + R2 2 + R2 3] = [8 226,50*0,01042 + 9 449,39*0,00972 + 5 850,55*0,0122] / [0,01042 + 0,00972 +0,0122] = 7 570,69 zł

Prognozowana średnia cena w oparciu o linię trendu wynosi w pro-gnozie krótkoterminowej 8262 zł, natomiast w propro-gnozie średniotermino-wej – 7571 zł. Z uzyskanych wyników można zaobserwować spadek ceny średniej w dłuższym okresie.