18
Narodowy Bank Polski
Rynek wtórny
W III kw. 2019 r. w Warszawie utrzymał się wysoki poziom popytu na lokale z rynku wtórnego. W tym okresie, podaż była niższa o 16,1% w porównaniu do wcześniejszego kwartału, a w stosunku do analogiczego okresu ub.r. o 27,9%. Niższa oferta rynkowa, przy większym popycie i rosnących cenach na rynku pierwotnym, wpłynęła po raz kolejny na wzrost cen używanych mieszkań. Największą dynamikę wzrostu odnotowano na Ochocie i Woli oraz na Pradze-Południe i Pradze-Północ, które zyskały na atrakcyjności, dzięki drugiej linii metra. Na Pradze-Północ oddano do użytkowania nowe stacje kolejki podziemnej, w przypadku Woli trwają końcowe prace na trzech stacjach. Wysoką dynamikę wzrostu cen ofertowych zarejestrowano również w segmencie tańszych mieszkań położonych na Białołęce i Targówku, na terenie którego uruchomiono dwie stacje metra.
Średnia cena ofertowa na rynku wtórnym w III kw. 2019 r. wyniosła 10841 zł/mkw., transakcyjna 8955 zł/mkw. W porównaniu do II kw. br. wzrosła odpowiednio o 2,6% i 3,3%, a w stosunku do analogicznego okresu 2018 r. o 12,8% i 4,1%. Należy przy tym podkreślić, że poziom średniej ceny transakcyjnej w II kw. i III kw. br. został wyliczony na podstawie niepełnych danych i jest niedoszacowany z uwagi na ograniczoną liczebność transakcji z RCiWN2.
Zasób mieszkań oferowanych do sprzedaży na rynku wtórnym pod względem lokalizacji pozostał stabilny. Podobnie, jak w II kw. br. wciąż najliczniejszą grupę w strukturze podaży stanowiły mieszkania z Mokotowa oraz Ochoty i Woli (niemal 1/3 ogółu ofert). Preferencje nabywców pod względem lokalizacji uległy niewielkiej zmianie. W porównaniu do II kw. br.
zanotowano wzrost popytu na mieszkania z Bemowa i Bielan, dzięki czemu przejęły pozycję lidera w strukturze zarejestrowanych umów sprzedaży. Z uwagi na bogatą ofertę rynkową oraz lokalizację nadal dużą popularnością cieszyły się lokale położone na terenie Mokotowa oraz Ochocie i Woli. W przypadku Bemowa i Bielan – dzielnice te wyróżniały się atrakcyjnym poziomem cen mieszkań (jednym z niższych w mieście w przeliczeniu na mkw. powierzchni lokalu). W analizowanym okresie zarejestrowano dużą dynamikę spadku liczby transakcji w Wilanowie oraz na Białołęce i Targówku (po ok. 1,5 p.p.).
Pod względem powierzchni użytkowej mieszkań, struktura podaży pozostała stabilna, w przypadku popytu odnotowano niewielką korektę. W dalszym ciągu najliczniejszą ofertę stanowiły mieszkania o powierzchni 40-60 mkw. oraz powyżej 80 mkw. – odpowiednio 33,3%
2 W bazie RCiWN są rejestrowane przede wszystkim informacje o nieruchomościach lokalowych, które są wyżej wyceniane przez rynek w porównaniu do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
19
Narodowy Bank Polski
i 29,1% całkowiej podaży. Podobnie, jak we wcześniejszych okresach, najmniejszą ofertę rynkową (na poziomie zaledwie 13%) zarejestrowano w odniesieniu do najmniejszych, pod względem powierzchni użytkowej mieszkań, tj. do 40 mkw. Ze względu na wzrost popytu w III kw. br., w porównaniu do II kw. br., na te mieszkania oraz na lokale o pow. 40-60 mkw., przy mniejszej ich podaży, na rynku zwiększył się ich deficyt. Natomiast w przypadku największych mieszkań, tj. o powierzchni powyżej 60 mkw. – zwiększyła się ich nadpodaż.
Biorąc pod uwagę technologię budowy i rok budowy budynków w analizowanym okresie, największą ofertę stanowiły mieszkania z nowego zasobu, wybudowane po 2002 r.
w technologii tradycyjnej udoskonalonej. W przypadku transakcji najwięcej umów zarejestrowano w odniesieniu do mieszkań wzniesionych w latach 1945-1970 oraz 1971-1978.
Dużą popularnością wśród kupujących cieszyły się lokale wybudowane w technologii
„wielkiej płyty”, wyróżniające się atrakcyjną lokalizacją, przy jednocześnie niższym poziomie ceny w przeliczeniu na mkw. mieszkania. W III kw. br. płacono za nie przeciętnie 8662 zł/mkw. – najmniej w porównaniu z lokalami wybudowanymi w innych technologiach.
Średni czas sprzedaży używanych mieszkań w III kw. 2019 r. był zbliżony do poziomu notowanego kwartał wcześniej i wyniósł ok. 4 m-cy. W dalszym ciągu, ze względu na całkowity koszt zakupu lokalu, najszybciej sprzedawały się najmniejsze mieszkania, tj.
o powierzchni do 40 mkw. (w okresie 3 m-cy) oraz z przedziału 40-60 mkw. (w ciągu 4 m-cy).
Dłuższego okresu ekspozycji na rynku (ponad pięciomiesięcznego) wymagały największe pod względem metrażu lokale, tj. powyżej 80 mkw. Pod względem lokalizacji, krótki okres sprzedaży (ok. trzymiesięczny) zarejestrowano w przypadku mieszkań na Żoliborzu oraz Ursynowie. Najdłużej sprzedawano lokale we Włochach i Ursusie. Potrzebowały one ośmiomiesięcznego okresu ekspozycji na rynku.
Rynek wtórny
Rynek wtórny (RW)
Wykres 30. Dynamika r/r średniej ceny ofertowej i transakcyjnej w Warszawie – RW
Wykres 31. Mediana ofert i transakcji sprzedaży w Warszawie – RW Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Wykres 32. Porównanie średnich cen ofertowych i transakcyjnych w Warszawie – RW
29%
odchylenie cena ofertowa cena transakcyjna Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
21
Narodowy Bank Polski Wykres 33. Średnie ceny ofertowe wg lokalizacji w Warszawie – RW
5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 11 000 12 000 13 000 14 000 15 000 16 000
I półrocze 2014 II półrocze 2014 I półrocze 2015 II półrocze 2015 I półrocze 2016 II półrocze 2016 I półrocze 2017 II półrocze 2017 I półrocze 2018 II półrocze 2018 I kw. 2019 II kw. 2019 III kw. 2019
Średnia cena w zł/mkw.
Bemowo i Bielany Białołęka i Targówek Mokotów
Ochota i Wola Praga-Południe i Praga-Północ Rembertów, Wawer i Wesoła
Śródmieście Ursynów Wilanów
Włochy i Ursus Żoliborz
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Wykres 34. Średnie ceny transakcyjne wg lokalizacji w Warszawie – RW
5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 11 000 12 000 13 000
I półrocze 2014 II półrocze 2014 I półrocze 2015 II półrocze 2015 I półrocze 2016 II półrocze 2016 I półrocze 2017 II półrocze 2017 I półrocze 2018 II półrocze 2018 I kw. 2019 II kw. 2019 III kw. 2019
Średnia cena w zł/mkw.
Bemowo i Bielany Białołęka i Targówek Mokotów
Ochota i Wola Praga-Południe i Praga-Północ Rembertów, Wawer i Wesoła
Śródmieście Ursynów Wilanów
Włochy i Ursus Żoliborz
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Rynek wtórny
Wykres 35. Odchylenie średnich cen ofertowych dzielnic Warszawy vs. średnich cen ofertowych w dzielnicy Śródmieście – RW
-55%
-45%
-35%
-25%
-15%
-5%
5%
I półrocze 2014 II półrocze 2014 I półrocze 2015 II półrocze 2015 I półrocze 2016 II półrocze 2016 I półrocze 2017 II półrocze 2017 I półrocze 2018 II półrocze 2018 I kw. 2019 II kw. 2019 III kw. 2019
Bemowo i Bielany Białołęka i Targówek Mokotów
Ochota i Wola Praga-Południe i Praga-Północ Rembertów, Wawer i Wesoła
Ursynów Wilanów Włochy i Ursus
Żoliborz
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Wykres 36. Odchylenie średnich cen transakcyjnych dzielnic Warszawy vs. średnich cen transakcyjnych w dzielnicy Śródmieście – RW
-50%
-45%
-40%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
I półrocze 2014 II półrocze 2014 I półrocze 2015 II półrocze 2015 I półrocze 2016 II półrocze 2016 I półrocze 2017 II półrocze 2017 I półrocze 2018 II półrocze 2018 I kw. 2019 II kw. 2019 III kw. 2019
Bemowo i Bielany Białołęka i Targówek Mokotów
Ochota i Wola Praga-Południe i Praga-Północ Rembertów, Wawer i Wesoła
Ursynów Wilanów Włochy i Ursus
Żoliborz
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
23
Narodowy Bank Polski Wykres 37. Struktura mieszkań wg lokalizacji w Warszawie – oferty sprzedaży RW
12%
I półrocze 2014 II półrocze 2014 I półrocze 2015 II półrocze 2015 I półrocze 2016 II półrocze 2016 I półrocze 2017 II półrocze 2017 I półrocze 2018 II półrocze 2018 I kw. 2019 II kw. 2019 III kw. 2019
Bemowo i Bielany Białołęka i Targówek Mokotów
Ochota i Wola Praga-Południe i Praga-Północ Rembertów, Wawer i Wesoła
Śródmieście Ursynów Wilanów
Włochy i Ursus Żoliborz
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Wykres 38. Struktura mieszkań wg lokalizacji w Warszawie – transakcje sprzedaży RW
16%
I półrocze 2014 II półrocze 2014 I półrocze 2015 II półrocze 2015 I półrocze 2016 II półrocze 2016 I półrocze 2017 II półrocze 2017 I półrocze 2018 II półrocze 2018 I kw. 2019 II kw. 2019 III kw. 2019
Bemowo i Bielany Białołęka i Targówek Mokotów
Ochota i Wola Praga-Południe i Praga-Północ Rembertów, Wawer i Wesoła
Śródmieście Ursynów Wilanów
Włochy i Ursus Żoliborz
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Rynek wtórny
Wykres 39. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej w Warszawie – oferty RW
Wykres 40. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej w Warszawie – transakcje RW
15% 15% 17% 17% 18% 17% 17% 15% 15% 14% 13% 15% 15% 15% 15% 16% 14% 14% 12% 15% 13% 13% 13%
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Wykres 41. Średnia cena mkw. wg powierzchni użytkowej w Warszawie – oferty RW
Wykres 42. Średnia cena mkw. wg powierzchni użytkowej w Warszawie – transakcje RW
7 000 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
25
Narodowy Bank Polski Wykres 43. Średnia cena brutto w tys. zł wg
powierzchni użytkowej w Warszawie – oferty RW
Wykres 44. Średnia cena brutto w tys. zł wg
powierzchni użytkowej w Warszawie – transakcje RW
200 350 500 650 800 950 1100 1250 1400
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 IIII kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
w tys. zł
<=40 (40; 60] (60; 80] >80
200 350 500 650 800 950 1 100
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 IIII kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
w tys. zł
<=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Wykres 45. Struktura mieszkań wg liczby pokoi w Warszawie – oferty RW
Wykres 46. Struktura mieszkań wg liczby pokoi w Warszawie – transakcje RW
9% 10% 11% 10% 11% 10% 10% 11% 11% 10% 8% 8% 7% 8% 8% 8% 7% 7% 6% 7% 6% 7% 6%
35% 34% 35% 36% 38% 37% 36% 30% 29% 28% 30% 35% 34% 34% 33% 32% 32% 35% 32% 33% 34% 33% 33%
37% 37% 36% 36% 36% 36% 35% 38% 40% 39% 39% 39% 39% 38% 39% 37% 37% 40% 40% 38% 39% 38% 39%
19% 19% 17% 17% 16% 17% 18% 21% 20% 22% 23% 19% 19% 20% 20% 22% 24% 19% 22% 21% 22% 21% 22%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 III kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok.
15% 17% 15% 22% 18% 20% 24% 25% 14% 22% 19% 22% 22% 18% 16% 17% 28% 26% 22% 21% 18% 16% 19%
49% 52% 53% 43% 48% 47% 42% 42% 50% 38% 43% 40% 43% 37% 35% 40% 41% 41% 40% 43% 42% 41% 40%
28% 25% 26% 26% 27% 26% 28% 28% 29% 34% 31% 29% 28% 34% 32% 30% 25% 26% 30% 28% 27% 34% 34%
7% 6% 6% 9% 7% 7% 6% 5% 7% 7% 7% 9% 7% 11% 16% 13% 6% 7% 8% 8% 12% 9% 7%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 III kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok.
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Rynek wtórny
Wykres 47. Średnia cena mkw. wg liczby pokoi w Warszawie – oferty RW
Wykres 48. Średnia cena mkw. wg liczby pokoi w Warszawie – transakcje RW
7 000 7 500 8 000 8 500 9 000 9 500 10 000 10 500 11 000 11 500 12 000 12 500 13 000
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 IIII kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
w zł/mkw.
1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+pok.
6 000 6 500 7 000 7 500 8 000 8 500 9 000 9 500 10 000 10 500
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 IIII kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
w zł/mkw.
1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+pok.
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Wykres 49. Średnia cena brutto w tys. zł wg liczby pokoi w Warszawie – oferty RW
Wykres 50. Średnia cena brutto w tys. zł wg liczby pokoi w Warszawie – transakcje RW
200 350 500 650 800 950 1 100 1 250 1 400
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 IIII kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
w tys. zł
1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+pok.
200 350 500 650 800 950 1 100
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 IIII kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
w tys. zł
1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+pok.
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
27
Narodowy Bank Polski Wykres 51. Przeciętna powierzchnia użytkowa vs.
liczba pokoi w Warszawie – oferty RW
Wykres 52. Przeciętna powierzchnia użytkowa vs.
liczba pokoi w Warszawie – transakcje RW
20
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Wykres 53. Struktura lokali wg ceny mkw.
w Warszawie – oferty RW
Wykres 54. Struktura lokali wg ceny mkw.
w Warszawie – transakcje RW
8% 8% 8% 8% 8% 8% 9% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 7% 7% 6% 4% 5% 3% 2% 1% 1%
<=6000 (6000; 8000) (8000; 10000) >=10000
22% 20% 21% 23% 21% 22% 20% 23% 23% 25% 23% 21% 22% 15% 13% 13% 14% 10% 7% 6% 5% 5% 3%
<=6000 (6000; 8000) (8000; 10000) >=10000
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Rynek wtórny
Wykres 55. Podaż vs. popyt na mieszkania wg powierzchni w Warszawie – RW
Wykres 56. Podaż vs. popyt na mieszkania wg liczby pokoi w Warszawie – RW
-100%
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Wykres 57. Średnie ceny ofertowe wg form własności w Warszawie – RW
Wykres 58. Średnie ceny transakcyjne wg form własności w Warszawie – RW
7 000
średnia cena w zł/mkw.
spółdzielcze własność
średnia cena w zł/mkw.
spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
29
Narodowy Bank Polski Wykres 59. Średnie ceny ofertowe wg standardu
wykończenia w Warszawie – RW
Wykres 60. Średnie ceny transakcyjne wg standardu wykończenia w Warszawie – RW
7 000
średnia cena w zł/mkw.
niski przeciętny wysoki
6 000
średnia cena w zł/mkw.
niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Wykres 61. Średnie ceny ofertowe wg kondygnacji w Warszawie – RW
Wykres 62. Średnie ceny transakcyjne wg kondygnacji w Warszawie – RW
Średnia cena w zł/mkw.
<= 5 6 - 12 >12
Średnia cena w zł/mkw.
<= 5 6 - 12 >12
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Rynek wtórny
Wykres 63. Średnie ceny ofertowe w budynkach do pięciu kondygnacji (z windą i bez windy)
w Warszawie – RW
Wykres 64. Średnie ceny transakcyjne w budynkach do pięciu kondygnacji (z windą i bez windy) w Warszawie – RW
7 500 8 000 8 500 9 000 9 500 10 000 10 500 11 000 11 500
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 III kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
Średnia cena w zł/mkw.
z windą bez windy
6 000 6 500 7 000 7 500 8 000 8 500 9 000 9 500
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 III kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
Średnia cena w zł/mkw.
z windą bez windy
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Wykres 65. Średnie ceny ofertowe wg technologii budowy w Warszawie – RW
Wykres 66. Średnie ceny transakcyjne wg technologii budowy w Warszawie – RW
7 000 7 500 8 000 8 500 9 000 9 500 10 000 10 500 11 000 11 500 12 000 12 500 13 000
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 III kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
Średnia cena w zł/mkw.
tradycyjna trad. udoskonal. prefabrykowana
6 000 6 500 7 000 7 500 8 000 8 500 9 000 9 500 10 000 10 500
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 III kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
Średnia cena w zł/mkw.
tradycyjna trad. udoskonal. prefabrykowana
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
31
Narodowy Bank Polski Wykres 67. Średnie ceny ofertowe wg roku budowy
w Warszawie – RW
Wykres 68. Średnie ceny transakcyjne wg roku budowy w Warszawie – RW
5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 11 000 12 000 13 000 14 000
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 III kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
Średnia cena w zł/mkw.
do 1944 1945-1970 1971-1978
1979-1988 1989-2002 pow. 2002
5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 11 000 12 000
I kw. 2014 III kw. 2014 I kw. 2015 III kw. 2015 I kw. 2016 III kw. 2016 I kw. 2017 III kw. 2017 I kw. 2018 III kw. 2018 I kw. 2019 III kw. 2019
Średnia cena w zł/mkw.
do 1944 1945-1970 1971-1978
1979-1988 1989-2002 pow. 2002
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.
Wykres 69. Średni czas sprzedaży mieszkania w Warszawie – RW
100 120 140 160 180 200 220 240 260 280
I kw. 2014 II kw. 2014 III kw. 2014 IV kw. 2014 I kw. 2015 II kw. 2015 III kw. 2015 IV kw. 2015 I kw. 2016 II kw. 2016 III kw. 2016 IV kw. 2016 I kw. 2017 II kw. 2017 III kw. 2017 IV kw. 2017 I kw. 2018 II kw. 2018 III kw. 2018 IV kw. 2018 I kw. 2019 II kw. 2019 III kw. 2019
liczba dni
Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.