Tereny o specjalnych warunkach zabudowy i zagospodarowania

Tereny o specjalnych warunkach zabudowy i zagospodarowania to tereny, na których dopuszczona jest zabudowa, ale o ograniczonej intensywności oraz adekwatnym do szczególnej specyfiki terenu charakterze czy funkcji.

Do terenów o specjalnych warunkach zabudowy i zagospodarowania zakwalifikowano w Studium tereny oznaczone na rysunku Studium symbolami:

MU* – tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej, (położone na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią)

U* – tereny zabudowy usługowej – usługi turystyki, (położone na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią)

Uz/ZP – tereny zabudowy usługowej – zdrowia i opieki społecznej oraz zieleni urządzonej US1 – tereny usług sportu i rekreacji, turystyki i wypoczynku, placów gier i zabaw, US2 – tereny usług sportu i rekreacji, turystyki i wypoczynku, placów gier i zabaw z

przewagą terenów zieleni (zakole Warty),

US3 – teren usług sportu i rekreacji, turystyki i wypoczynku, placów gier i zabaw, z wyłączeniem zabudowy kubaturowej

ZC – teren cmentarza,

Tereny infrastruktury technicznej tj.:

NO - oczyszczania i neutralizacja ścieków, I – teren infrastruktury technicznej.

Szczegółowe kierunki i wskaźniki zabudowy dla terenów o specjalnych warunkach zabudowy i zagospodarowania:

MU* - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej, (położone na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią)

1. Kierunek rozwoju:

a. Funkcja wiodąca - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, mieszkaniowo-usługowa lub mieszkaniowo-usługowa, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i układem komunikacyjnym obsługującym tę zabudowę;

b. Funkcja uzupełniająca – budynki zamieszkania zbiorowego: pensjonat, dom wycieczkowy, dom seniora, internaty, oraz tereny sportu i rekreacji, zieleni urządzonej;

2. Należy dążyć do lokalizowania wyłącznie usług nieuciążliwych, towarzyszących zabudowie mieszkaniowej lub inwestycji związanych ze sportem i rekreacją lub turystyką i wypoczynkiem

3. Dopuszcza się utrzymanie istniejącego zainwestowania, z możliwością przebudowy.

4. Zakaz zwiększania wskaźnika intensywności zabudowy, z wyjątkiem zainwestowania związanego z funkcją sportowo-rekreacyjną. Zakaz wprowadzenia nowych budynków.

5. Przewiduje się zachowanie istniejących gabarytów zabudowy.

6. Warunki szczególne:

− uwzględnienie w zagospodarowaniu ograniczeń wynikających z położenia terenu na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią;

− uwzględnienie w zagospodarowaniu zasad zapisanych w planie ochrony WPN.

U*- tereny zabudowy usługowej – usługi turystyki, (położone na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią)

1. Kierunek rozwoju:

a. Funkcja wiodąca - zabudowa usługowa – usługi turystyczne (hotele, pensjonaty), centrum konferencyjno-szkoleniowe wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i układem komunikacyjnym obsługującym tę zabudowę;

b. Funkcja uzupełniająca – usługi nieuciążliwe wyłącznie związane z funkcją wiodącą, budynki zamieszkania zbiorowego, zieleń urządzona, tereny sportu i rekreacji, zieleń urządzona, place gier i zabaw;

2. Dopuszcza się utrzymanie istniejącego zainwestowania, z możliwością przebudowy.

3. Zakaz zwiększania wskaźnika intensywności zabudowy , z wyjątkiem zainwestowania związanego z funkcją sportowo-rekreacyjną. Zakaz lokalizacji nowych budynków.

4. Przewiduje się zachowanie istniejących gabarytów zabudowy, w przypadku lokalizowania nowych budowli i urządzeń, ich parametry należy określić na etapie opracowywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

5. Zalecana minimalna powierzchnia nowo wydzielanej działki budowlanej w zabudowie – nie określa się.

6. Warunki szczególne:

− uwzględnienie w zagospodarowaniu ograniczeń wynikających z położenia terenu na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią;

− uwzględnienie w zagospodarowaniu zasad zapisanych w planie ochrony WPN.

Uz/ZP - tereny zabudowy usługowej – zdrowia i opieki społecznej oraz zieleni urządzonej 1. Kierunek rozwoju:

a. Funkcja wiodąca - zabudowa usługowa – usługi zdrowia, w tym obiekty ochrony zdrowia, domy opieki społecznej, przychodnie rehabilitacyjne wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i układem komunikacyjnym obsługującym tę zabudowę, zieleń urządzona - park;

b. Funkcja uzupełniająca – funkcja usługowa – usługi publiczne, administracja, sale konferencyjne, usługi rekreacji i rehabilitacji, siłownie zewnętrzne;

2. Przewiduje się zabudowę wolnostojącą, ale dopuszcza się lokalizację łączników;

3. Należy dążyć do określenia w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego wskaźników wg poniższych zaleceń: procent powierzchni biologicznie czynnej nie powinien być mniejszy niż 50% powierzchni działki budowlanej, a powierzchnia zabudowy - nie większa niż: 20% powierzchni działki budowlanej;

4. Przewiduje się lokalizowanie budynków niskich, nie wyżej niż trzy kondygnacje nadziemne, w tym poddasze użytkowe. Dopuszcza się wprowadzanie lokalnych dominant o wysokości przewyższającej parametry budynku niskiego o maksymalnej wysokości 15m;

5. Warunki szczególne:

− w miarę możliwości ustalić linię zabudowy dla nowych budynków minimum 25m od linii lasu;

− uwzględnienie w zagospodarowaniu zasad zapisanych w planie ochrony WPN.

US1 – tereny usług sportu i rekreacji, turystyki i wypoczynku, placów gier i zabaw 1. Kierunek rozwoju:

a. Funkcja wiodąca –usługi sportu i rekreacji, turystyki i wypoczynku, place gier i zabaw, w tym lokalizowanie obiektów kubaturowych, wraz z zielenią oraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i układem komunikacyjnym obsługującym tę zabudowę;

b. Funkcja uzupełniająca – usługi związane funkcją wiodącą, m.in. usługi handlu, gastronomii, zieleń urządzona, parkingi, hotele, pensjonaty, ośrodki konferencyjno-szkoleniowe oraz usługi oświaty,

2. Przewiduje się lokalizowanie również wielkopowierzchniowych usług sportu i rekreacji (np. boiska sportowe, korty tenisowe, ośrodki jeździeckie)

3. Przewiduje się dowolne formy zabudowy nawiązujące do otoczenia i krajobrazu, w zależności od rodzaju usługi do określenia na etapie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; skala budynków powinna być dostosowana do otaczającej przestrzeni oraz położenia w układzie urbanistyczno-przestrzennym i krajobrazowym tak, aby zagospodarowanie nie powodowało powstania substandardowych obiektów lub nie odpowiadających skali otaczającej zabudowy albo zasłaniających panoramy widokowe.

4. Minimalna powierzchnia terenu biologicznie czynnego oraz maksymalna powierzchnia zabudowy w zależności od rodzaju usług, do określenia na etapie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym zaleca się dążyć do nieprzekraczania 40%

powierzchni zabudowy do powierzchni działki budowlanej oraz zachowania minimalnie 40% powierzchni terenu biologicznie czynnego w powierzchni działki budowlanej; za wyjątkiem terenu przy ulicy Sobieskiego / Tenisowej, gdzie dopuszcza się do 60%

powierzchni zabudowy i min. 20% powierzchni biologicznie czynnej.

5. Przewiduje się lokalizowanie budynków niskich. Dopuszcza się dominanty lub przewyższenia do 15m dla obiektów wymagających takiej wysokości ze względów technicznych lub specyfikę obiektu (np. wieże widokowe, trampolina, zjeżdżalnie, ścianki wspinaczkowe)

6. Warunki szczególne:

− linię zabudowy ustala się minimum 30m od linii lasu, dla nowej zabudowy;

− uwzględnienie w zagospodarowaniu zasad zapisanych w planie ochrony WPN.

US2 – tereny usług sportu i rekreacji, turystyki i wypoczynku, placów gier i zabaw (m.in.

zakole Warty) 1. Kierunek rozwoju:

a. Funkcja wiodąca – usługi sportu i rekreacji, place gier i zabaw, w tym lokalizowanie obiektów kubaturowych, wraz z zielenią oraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i układem komunikacyjnym obsługującym tę zabudowę;

b. Funkcja uzupełniająca – usługi związane funkcją wiodącą, m.in. usługi handlu, gastronomii, zieleń urządzona, parkingi,

2. Zakazuje się realizacji przedsięwzięć mogących zawsze lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko oraz negatywnie oddziaływać na cele ochrony obszaru Natury 2000 w tym w szczególności:

− mogących pogorszyć stan siedlisk przyrodniczych lub siedlisk gatunków roślin i zwierząt, dla których ochrony wyznaczono obszar Natura 2000,

− mogących wpłynąć negatywnie na gatunki, dla których został wyznaczony obszar Natura 2000 ,

− mogących pogorszyć integralność obszaru Natura 2000 lub jego powiązania z innymi obszarami chronionymi.

3. Dopuszcza się lokalizowanie obiektów o zróżnicowanych wielkościach związanych z usługą sportu i rekreacji np. boiska sportowe, korty tenisowe.

4. Dopuszcza się zabudowę kubaturową, związaną z funkcją wiodącą, ale wyłącznie przy ulicy Nadwarciańskiej;

5. Przewiduje się lokalizowanie budynków niskich;

6. Przewiduje się dowolne formy zabudowy nawiązujące do otoczenia i krajobrazu, w zależności od rodzaju usługi do określenia na etapie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; skala budynków powinna być dostosowana do otaczającej przestrzeni oraz położenia w układzie urbanistyczno-przestrzennym i krajobrazowym tak, aby zagospodarowanie nie powodowało powstania substandardowych obiektów lub nie odpowiadających skali otaczającej zabudowy albo zasłaniających panoramy widokowe.

7. Minimalna powierzchnia terenu biologicznie czynnego oraz maksymalna powierzchnia zabudowy w zależności od rodzaju usług, do określenia na etapie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym zaleca się dążyć do nieprzekraczania 10% powierzchni zabudowy do powierzchni terenu oraz zachowania minimalnie 85%

powierzchni terenu biologicznie czynnego w powierzchni terenu;

8. Warunki szczególne:

− uwzględnienie w zagospodarowaniu zasad zapisanych w planie ochrony WPN;

− uwzględnienie w zagospodarowaniu zasad zapisanych w przepisach odrębnych dotyczących ochrony obszarów Natury 2000;

− uwzględnienie ograniczeń wynikających z położenia terenu częściowo na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią.

US3 – tereny usług sportu i rekreacji, turystyki i wypoczynku, placów gier i zabaw, z wyłączeniem zabudowy kubaturowej

1. Kierunek rozwoju:

a. Funkcja wiodąca – usługi sportu i rekreacji, place gier i zabaw, wraz z zielenią oraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i komunikacyjną – bez zabudowy kubaturowej

b. Funkcja uzupełniająca – tereny lasów, zieleni 2. Przewiduje się wolnostojące formy zabudowy.

3. Należy dążyć do określenia w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego wskaźników wg poniższych zaleceń: procent powierzchni biologicznie czynnej nie powinien być mniejszy niż 80% powierzchni działki budowlanej, a powierzchnia zabudowy - nie większa niż: 5% powierzchni działki.

4. Przewiduje się lokalizowanie budynków niskich do wysokości 9,0m;

5. Zalecana minimalna powierzchnia nowo wydzielanej działki budowlanej: 2500 m². 6. Warunki szczególne:

− uwzględnienie w zagospodarowaniu zasad zapisanych w planie ochrony WPN.

ZC – teren cmentarza 1. Kierunek rozwoju:

a. Funkcja wiodąca – cmentarz wraz z niezbędnymi obiektami i urządzeniami infrastruktury technicznej;

b. Funkcja uzupełniająca – usługi związane z obsługą cmentarza m.in. usługi handlu, gastronomii, zieleń urządzona, parkingi itp.

2. Dopuszcza się obiekty sakralne oraz kaplice cmentarne, sanitariaty i inne obiekty do obsługi cmentarza, których parametry należy ustalić indywidualnie na etapie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym zaleca się maksymalną powierzchnię zabudowy nie większą niż 5% powierzchni terenu

3. Warunki szczególne:

− uwzględnienie w zagospodarowaniu zasad zapisanych w planie ochrony WPN.

NO - Tereny infrastruktury technicznej: oczyszczania i neutralizacji ścieków, 1. Kierunek rozwoju:

a. Funkcja wiodąca – obiekty i urządzenia związane z infrastrukturą techniczną oczyszczalni i neutralizacji ścieków wraz z niezbędnym układem komunikacyjnym, b. Funkcja uzupełniająca – obiekty obsługi administracyjno-socjalnej z funkcją

wiodącą, zieleń urządzona.

2. Należy dążyć do określenia, w zależności od rodzaju urządzeń, w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego wskaźników wg poniższych zaleceń: procent powierzchni biologicznie czynnej nie powinien być mniejszy niż 60% powierzchni terenu, a powierzchnia zabudowy - nie większa niż: 15% powierzchni terenu;

3. Warunki szczególne:

− uwzględnienie w zagospodarowaniu zasad zapisanych w planie ochrony WPN.

I – Tereny infrastruktury technicznej, 1. Kierunek rozwoju:

a. Funkcja wiodąca – obiekty i urządzenia związane z infrastrukturą techniczną wraz z niezbędnym układem komunikacyjnym,

b. Funkcja uzupełniająca – obiekty obsługi administracyjno-socjalnej z funkcją wiodącą, zieleń urządzona.

2. Minimalna powierzchnia terenu biologicznie czynnego oraz maksymalna powierzchnia zabudowy w zależności od rodzaju urządzeń, do określenia na etapie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

3. Warunki szczególne:

− uwzględnienie w zagospodarowaniu zasad zapisanych w planie ochrony WPN.