Analiza zmian w systemie zarządzania zakładowym zasobem mieszkaniowym w latach 1991-2001

Pełen tekst

(1)2003. Adam Nalepka Kal.d,a EIr....... Ud NI.ruch .... ścl I Proc.au In.olłycy ••• , .. Małgorzata Zięba Katod,a Ekonobllkl NI.ruch ..... ścl I Proc.au Inw•• tycYlno.o. Analiza zmian w systemie zarządzania zakładowym. zasobem mieszkaniowym w latach 1991 2001 1. WprowadzenIe Przedmiotem analizy w niniejszym opracowaniu są zasady ekonomiczne, prawne i organizacyjne gospodarowania zasobem mieszkaniowym, okreś lanym jako zasób zakładowy. Objęcie analiz'l tego rodzaju mieszkań wi"żc się z ich specyfiką organizacyjną, prawną i ekonomi c zną, niedostosowan,) do zmienionych warunków gospodarczych, któro wymusiła poważną transformację zakładowego zasobu mieszkaniowego. W latach 1960- 1990 oddawane do użytku mieszkania zakła dowe stanowiły przeciętnie jedną piątą wszystkich budowanych mieszka,i. Ich udział w I,)cznych zasobach mieszkaniowych Pol ski wynosi I ponad 12% , by w ostatnim dziesięcioleciu obniżyć się do niecałych 5%. Podjęto próby zracjo nałizowania gospodarowania tym zasobem. połeg'ti,)ce głównie "" prywatyzacji i zniesieniu części ograniczc" prawnych uniemożliwiających ekonomizację zarządzania mieszkaniami zakładowymi . Artykuł jest syntetycznym przedstawieniem zmian w systemie gospodarowania zakładowym zasobem mieszkaniowym . Punkt wYJścia stanowi charakterystyka zasobów definiowanych ")cznie jako mieszkania zakładowe . Nast<;Jl11ic.

(2) Adam Nalepka, Malgor::ala. Zi~)h(1. zaprezentowano regulacje prawne dotyczące zarządzania zasobem mieszkań zakładowych i stanowiące podstawę jego restrukturyzacji. Na zakOIiczenie podjęta została próba oceny dotychczasowego procesu restrukturyzacji gospodarki mieszkaniami zakładowymi i wskazania obszaru dalszych poż,!danych • zmian.. 2. Charakterystyka. zakładowego. zasobu mieszkaniowego. Zgodnie z klasyfikacją GUS do mieszka,i zakladowych zalicza się obecnie zasoby mieszkaniowe stanowiące własność przedsiębiorstw paJistwowych oraz pozostające w gestii PaJistwa. tj. służące zaspokajaniu potrzeb administracji paJistwoweJ na różnych szczeblach oraz wojska i innych służb'. Stosownie do tej wykładni mieszkania zakładowe to mieszkania stanowiące własność: - przedsiębiorstw palistwowych. - spółek prawa handlowego z udziałem Skarbu Palistwa w odniesieniu do których Skarb Państwa jest podmiotem dominuj'lcym (7. wyłączeniem PKP), - państwowych osób prawnych (zasoby zarządzane przez Wojskow'l Agencję Mieszkaniową oraz Agencję Własności Rolnej Skarbu Pa,istwa). - palistwowych jednostek organizacyjnych nic posiadających osobowości prawnej (w zarządzie Ministerstwa Obrony Narodowej. Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. Ministerstwa Transportu i Gospodarki Morskiej. PallStwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy PaJistwowe). Również ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. (znowelizowana 23 sierpnia 20()] r.) o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkaJi będących własnością Skarbu Państwa' łączy wyżej wymienione rodzaje mieszkań w jedną kategorię, wobec której stosuje się podobne regulacje prawne. Niemniej należy pamiętać. że - chociaż w praktyce powszechnie używane - "mieszkanie zakładowe" nie istnieje w świetle obecnie obowiązujących . , przeplSow. Pojęcie mieszkań zakładowych zostało wprowadzone ustawą z dnia lO kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe'- Stosownie do art. 55 tej ustawy mieszkaniami zakładowymi były lokale mieszkalne znajduj'łce się w dyspozycji zakładów pracy i oddawane w najem ich pracownikom lub innym osobom świadczącym pracę na rzecz tych zakładów. Instytucja mieszkań zakładowych została zniesiona przez ustawę z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaI. Biuletyn Informacyjny lJ MiR M lOO]. nr l,. !. Dz.U. 2001, nr 4, pOl. 24 oraz DLU. nr 102, poz. llIX.. ,1. Dz.U. 1987, nr JO, poz. 165 z pói.n. zm,.

(3) Allali711 zmian. H'. •••. niowych 4 Stosownie do wykładni pojęcia .•mieszkania zakładowc ... jak" przedstawił U rząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast' , obecnie zakłady pracy maj" swobodę wyboru najemcy. tzn . mog ą oddawać w najem lo kale micszkalne w budynkach. które stanowi" ich własność lub powstaj" w ic h trwał y m zar""dzie. zarówno pracownikowi, jak i osobom niczwiązanym stosunkiem pracy z tymi wkładami.. Koncepcja powstawania zakładow ych zasohów mieszkaniowych by ła intensywnie reali zowana w okresie powojennym i stanowiła jeden z ełemem;,w polityki kadrowej przedsiębiorstw. mającej s łu żyć przyc iq g nięciu ludzi do pracy i utrzymaniu stabilnego zatrudnienia. Ponieważ przedsiębiorstwa stanowiły włas ność palistwow" . równie ż i mieszkania za kładowe hyły własności" palistwa . a przedsiębiorstwa jedynie zan" ldzał y tym mieniem . Z arówno nudowa . jak i dofinansowanie utrzymania nył y moż liwe dzięki środkom bud żetow y m . Dofinansowanie bieżącego utrzymania hyło niezhędne ze w zg łędu na wysok ość czynszów. których stawki były ustałane centrałni c i kształtowały się znacznie poniżej faktycznych kosztów utrzymania . Ponadto zakłady pracy nie miały początkowo w pływu 113 pr zyd z iał tyc h mieszkmi - odbywał się on na mocy decyzji tere now ych organów administracji palistwowej . Dopiero w łatach pi~ ćdzic s iątych za kłady pracy uzyskały m ożl iwość wpływu na wybór najemców - decyzj, o wynajęciu mieszkania podejmowała dyrekcja zakładu "- Teoretycznie istniała m oż liwość zakończenia najmu w momencie ustania stosunku pracy, niemniej wohcc koniec zności z:.Ipewnienia lokalu zamiennego dotyc hczasowemu najemcy, lokałe zakładowe pozostawały zajęte również przez był yc h pracowników. Ustawa z dnia 23 wrze ś nia ł990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gr untami i wywłaSZC7Jlniu nieruchomośc i 7 umożliwiła zakładom pracy nabywanie na własność budynków oraz nabycie prawa u;!.ytkowania wieczystego gruntów pod tymi budynkami . Dopiero wtedy zakłady pracy u zys kały moż liwość swo bodnego d ysponowania swoim zasobem mieszkaniow ym, po spełnieniu jednak pewnych warunków formalnyc h. które w praktyce bardzo to utrudniały . Efektem po lityki mieszkaniowej PRL był między innymi du ży udział za kładowego zasobu mieszkaniowego w ogólnej liczbie mieszkali . W ł960 r. na 3.5 mln miesz kań w miast ac h 12.5% stanowiło własność palistwowyc h instytucji i zakładów pracy". PM.niej odsetek te n zac",ł się z mniejszać i w ł995 r. wynosił 10.2%. ,\ Dl .U. }99X . nr 120,. pOi'. .. 7S7 /. pó):n . l. lll .. \ Opinit- i 1/lI1" pn'/wit', .. Admini slnllo(' 1')tJX. nr t). " /Jra'ks: /rr/n 'III/I s/rtlkturafl1t, II ' kO/IIIIII IIIII.\'d/llr:t'd.\"irhiorsllI·(/l'h i :.akfwlach u :~." rl ' t · :' I/(/.~d "lIhfi j" :~ lIel. om ;::. \I'. I/Iil'.\':k lllnic /\\'i{'. ["('d. M. Sadow y. S(iH WarS/il\Va )1)95 .. !. D/.U. nr 79. pnI,. 4641 dn Ia 23 wrzdnia 1l)l)O r.. ~. H. Kuk's/a. ,)'yll lO(ja m;I's:J.:wliOlI"lI. kall iowl''' )t)(N. nr 2- 3.. II '. }John'. \I'. drugiej I m/owit.· .\'"X lI'il'kll . .. Sp rawy f\,·lIi.'sz-.

(4) Adam Nalepka , Malgor:.(l{u Zifha. polityk" powstawały nowe zasoby mieszkaniowe stanow iąc e własność za kład ów pracy. Tabeła ł prezentuje ł iczbę nowo oddawanych mie szkali za kładowyc h , ich przeciętną powierzchnię i ud z i ał w ogó łn ej liczbie now ych mieszkali . Zgodnie z. tą. Tabela I. Mieszkania oddawane do Ik'zba mieszk'\li oddanych t<iCl.l\;\. Lala. do. u ży tku. u ży lku. Lil.:zha micszkan zakladuwyc h 1)(lua· nych do uż y tk u. UŻYlk o w ;\ (w. .14 32 1. 20 ,14. 4.1.1. 28769. 14J~2. 46 ,X. 50 SO'). 20A8 IKJK 19.85 II .50 3.77 1.78. 47.7 53.7. .19 l)O!. 189625. ."\7 648. 1990. 1.14215 67 072 80594. 15434 2 53 I I 438. 1995 1998. pow it.'rzch nia. 49 . ~. 21701}0. 1975. P rz cc i~lna. 19 ..17. 19S0 1985. 1965 1970. Ud7.ial mieszkali zak ladowYl.:h w ugólnl'j 1iabie nowo ndu:lwanyt: h mic:-.zkall (w IlrJ). 27 5 J '). 142072 170446 194 17.1 24S 11 7. 1960. w lalach I%O- 199X. Ź ród lo: oprat.:owanic wła sne na p()(Js taw ie: 8/1dol\'"icll1'0 - wy" i ki d:i(lllll"o.~ j ·i macje i oprac(}l1'ulI ;a .\·ta1."r'.l'1yn.l/('. rn 2 ). 57.l). 5<) ,\} 61 .8 58 ..1 II·'. 1 9~'8. 1".. Infor -. GUS, Wa rszawa 1999.. w łmac h ł960 - ł985 mieszkania zakładów pracy stanowił y około 20% wszystkich oddawanyc h do użytku mieszka li . Drastyczny spadek nastąpił od ł990 r .. a w ł99 5 r. nowe mieszkania z akładowe to zaledwie 2% wszystkich nowo budowanych mie szkań . Równ ocześnie przec iętna powierzchnia mieszkali była cora z w ięk sza. Efektem tych działali liczba mi eszk ań zakładowych w 1988 r. wzrosła do 830 tys. Jednak w ł998 r. spadła do 682 tys,' Tabeła 2 wskazuje na wyraźną tenden cj ę w tym zakresie : łi cze bność zak ład owych zasobów mieszkaniowych wy ra źni e s ię zmniejsza. Jest to przede wszystkim wynikiem prywatyzacji tyc h mieszkali . W ciągu siedmiu łat łi czb a mieszkari będ'lcych własnością z akładów pracy zmniej szy ła się o prawic 60% przy równoczesny m wzrośc ie przeciętnej powierzchni użytkowej mie szk ań. Proces zmian w zakresie gospodarowania zasobami mieszk ali zakładowych. prowadqcych do zmniejszenia się ich liczebnośc i poprzez prywatyzację. jest Warto. 'i. zw róc ić uwagę. i ż. H. Mysl.kowska, T. Żclawski, ,1l/(lIi:::o ",..:.t'J:.\·:::fa!Cl' ,i I\'I{/.\'II (/.~cio ltl\"("" , . lokali lIIif'S;:.IwllJvch .. .. Sprawy Mil"szkaniowc" 20nO. nr 1- 2..

(5) Al1ali:a :z.m;all. 1\' .. ••. najlepiej widoczny na tle calego zasobu mieszkaniowego w Polsce w latach 1990-2000. Tabela 2. Zasoby mi eszkaniowe zak ladów pracy w lalach 1994- 20(JO. l.ata 1994 19'15 1996 1997 19'18 1999 2lX'0 2000/ 1994. .. _ . . . . , ,,-o , _. Liczbil. mi esz kań. Powierzchnia u ż yt ko wa (w m"). Liczba izb w l mie szkllll iu. 64 93K 001 55994015 47 182 682 42 H96 185 3S 977 9.13 32 765500 2~ 852 279. 3.13 3.12 3.14. l 255022 l 083 197 910999. H2 l Sl7 682 796 617 (X.l8 542 .119 o ..... ' 0_ " .. _o. ,". ... _..... ... ,"'". ·n.2%. "" "" ,. ,. ,-- ........ ... ,. ,. Przed(,: lna po · wie m.:hnia ui-Ylkowa l 1l1l('SZkania (W m ~) 5 1.7 51.7 5 l.S 52.2 52.7 5.1.1 53.2. 3.16. ... '. .. ' . ,. 3.1 8 3.1 K 3.17 ". '". O ,, ". ". '". ... , . "". .. ,. " . ,,,. .. ". Z ródło :. opracowanie w ł a sne na pod sla wic: Gos/wJClrkCl mies:ktmioll'(l ; 20()O r. /nfom uujt' i oprac{)\I'(ulia ,Htlly.\'l )'c: lle GUS, Warszawa.. .". ..... I02 ,t)(rh. 10 l ,3 9b. 44.4%. "". ' O '". II'. IYY5 , / 997, /998 , 1Y99. Jak wynika z tabeli 3, w początkowym okresie transformacji gospodarczej i zmian w zakresie gospodarowania mieszkaniami zasoby zakladowe Iiczyly 1,47 mln mieszkań. a więc ponad 13% zasobów mieszkaniowych w Polsce. Po dziesięciu latach ich liczba spad la do 0.54 mln mieszka ń (co sIanowi zaledwie 4.6% calego zasobu). Tabela 3.. Liczebn o,ć. zasobów mieszkaniowych w lalach 1990- 20(]O (w Iys .). Wyszczególnienie Lic7.ba mies z kań o gółem w tym w zasobach : - spółdzielni mi es zkaniowych - komunalnych - zak ładó w pracy - wspólnot mieszkaniowych - prywalnych. 1990. 1998. 1996. 1997. II 022. II 49 1 II 547. II bl3. II bK K II 76.'. II S45. 2743 1 980 1470. 3 188 l 763 '083 374 5083. 3205. 3263 1630 822 541 5357. J 329. 3 351 l 459 61 5. 3389 l 372 543 67 1 5 870. 4829. 1995. 1692. 311 466. 5173. l 555 683 601 5520. 1999. 679. 5659. 2000. Żródło: Rocz,,,ik i Sraty,\·tyc~lIe GUS /996 - 20()O oraz GO.IJlodarka mi(!,\'zktlf/i(}\1'(/ 20(){). GUS. Warszawa 2001.. Do kategorii mieszkań zakladowych zalicl.a się również mieszkan ia innych państwowych jednostek organizacyjnych nic posiadają cyc h osobowości prawnej, czyli: policji. urzędu ochrony państwa. straży granicznej. pożarnej. slużby więziennej i le ś nej oraz państwowych osób prawnych. które zarządzane "I.

(6) Adam Naft'pko, Ma lgol';.(/fa w ł asności. Tabela 4. Procenlowa str uk tura w lalach 1990--2000 Wy ~ /.I:. zL'gb l n i ('ni~. Miesz kania ogólL'rn w tym w zasobach: - spóldziellli Illit:..·szkalliow)'ch - komuna lnyc h - z.tldadów pr;lcy _. wspólnot n1h.' sz k'.llliow )'t.: h - prywatn)'l:h. Zięba. zasobów mieszkaniowyc h. 19l }O. 1995. 19%. 1')97. IlJ9H. 19Y9. "000. 1011,0. 100.0. I (lO ,O. 100,0. 100,0. 11111 ,n. I<XI,O. 24,9 17 ,9 LU. 27,7 15J 94 ,. n,H 14,6 7,9. 2 ~.1. 2H.4. 14,0 7, I. ".4. 2X.5 12.4. 5,~. ,,5'. 2H,6 11.6. -. ~J. 40 ,. 4.6. 4.1,<). 44 .1. 45,7. 46.2. 5, I 47,3. .5,H 4H, I. 4 ,6. 5.7 49 "'). Zródlo: opra~o wilnil.' wlasne na podstawko tahcli 2.. T"bda 5. Zrniany w stru klU rzc zasobów micszk.:miowyeh w lata\.: h I990- :::!OOO (w. .. Mieszkani a ()gól~11l w Iym w zasohal'h: - spół d 7. idni micszkaniuwy\:h - komunalnych - z;'lkładów pr:Ky - w!ipólnotl1\ic!izk aniowycl1 - prywalnyl:!1. ]lJ9X. [ 999. }OOO. 1114,76 105 ,:\6. I06,( )4. IO()J2. 107,47. I IX ,96 X2J2 55,lJ2. 12U6 7854 46.46 160,70 114,31. 122.17 12.1.5:" 7:t,69 tl9.29. 1990. It)\)5. 11111,1111. [04 '6. 100,lXI 1(){),1XI I(XI,OO. 116,12 89,04. 116,84 85,45. W\'. szc /.l~I!. Ó] niell ie. 1996. ,-. 1997. 7,1,67 21.16 IO(l,()O 124,60 144,65 IOS,26 1119,19 I IO,<J,1. IOO,( Xl. %). 41.H4 I K1.55 117,19. 36,94 179,41. 12 1,56. Źr6d ło : opracowanit' wlasne na podswwic tabeli 2.. Tabela 6. Palbtwowc zasoby mieszkaniowe LI',. Wiel kose za!iobów rn ie!izkaniowych. ZarZ<ld. Mini slcr!iIWO Obrony Narodowej, 16H 997 ok _ 1500110 w tym Woj skowa Agencja Micszk'lniowa na koniec 1999 r.) --_...__ . (Slan ... .... --_ ....,- .... - ... _.......... ............ .. "' .......__ _- .. .. ..... .......... -......... _.......... Mini.\lcr.. . twn Spraw W('wn~trznych i All Il 372 I. ,-. .... .. ... .. ". ~. ... (!itan na koniec 1997 . .. .. .. ....... ... ". ... .. ". ....... .... ,'. ... ". ". .......... . ... . , ,. .. _.. ..... ,,,,. ....--..... ... .. .. ....... - .-. .. ....... .. r.). . .... .. ........... .. , ..... .. ..... ..... .. .. ". ,,,,,,,,. ........... (st an na kll11iec 1997 r.) -_..4_ ._. La s\', P:Ulslwowe ... 5. ,. mi nis t ra~j i. M in iSlcr!i1 wn Tnm!iporl u i Gospodark i Morskiej . w tym pr1. cdsi~biorstwn P:lóstW(Jwc PKP (stan 11<1 koni('c 1999 L). ". ... " ... . .. .. '. 11670 1 14937 hlldynkbw mil's7.k:tlnydl , 11 w nich. 462 rnil'sl.kaniu, spośród któryc h tl4,6% ma nieuregulowany stan praw!!y J(JO. -. 54.160. . ...... ..... . , . ,,,. Agencja Wlilsnosd Rolnej Sk;'lrbu (siali n:! kuniet' IUll'go 2000 r.) .... .. . . ...... .. P~lIlslwa. ok.61000. .. ...... 6. Przed:..i(,:biorMwa konicl.: IY9Xr.). 7. Sp ó ł ki. p ańS I Wt)Wt'. (slan na. prawa handlowL'go z IHV.ialern Skal'. bu P:t11stwa (stan na kOl1il'C 1991\ L). c)k . 2.. 000 OK .. xtJ 000. Żrc'ld lo: G. Blasl.aa k, USIIIlI'f)II'Y ,t:i l /iltWlhl"', .. RzcczpnsJlol il ;\". nr IX2. z 6 sicrpllia ~()( II..

(7) Analiza z.mian w s\'.n emie. • •. przez Wojskową Agencję Mieszkaniową oraz Agencję Wlasnu śe i Rolnej Skarbu Palistwa. Liczebno ść zasobów należą cyc h do tych podmiotów przedstawia tabela 6. Ocenia się, że 33% zasobów zakladowych to lokale mieszkalne w hudynkach wzniesionych przed 1945 r., a z pozostalych 33'1<· to zasoby wybudowane w latach 1945-1970 i 34% wybudowane w latach 1971 - 1995 (dane dotyc,,] stanu w 1998 r.). WAM od I stycznia 1996 r. przeję la 8522 budynki. w tym 6223 budynki mieszkalne, 198 budynków hotelowych oraz 211 obiektów infrastruktury towarzyszilccj"'. Z tego w 1996 r. Agencja sprzeda la 369 miesz kali , w roku następnym ju ż 5294. Licznie do kOlica 2000 r. sprzedano ok . 42.5 tys. mieszkali. a Agencja zamierza lącznie sp rzedać jeszcze co najmniej 52.5 tys. mieszkali z posiadanego zasobu 132 tys . mieszkari . WAM, w wyniku prowadzonej prywatyzacji, uczestniczy w 2487 wspólnotach mieszkaniowych.. 3. Podstawy prawne gospodarowania zasobem mieszkaniowym. zakładowym. Dążenie. do zwiększenia efektywności ekonomicznej sfery mieszkalnictwa stosownie do zmienionych warunków gospodarowania w Polsce wymagalo. przede wszystkim, uregulowania podstaw prawnych gospodarowania róż. n y mi zasobami nieruchomo śc i, w tym zasobami mieszkaniowymi . Z uwag i na różnorodność zadań podmiotów dysponujących mieszkaniami zakladowymi (np. zapewnienie mieszkań slużbom mundurowym ), s pccyfik~ ekonomicznij i organizacyjną tych podmiotów w latach 1991-2001 opracowano szereg aktów prawnych regulujących tę sferę mieszkalnictwa. Podstawowy obszar tych regulacji to: - prywatyzacja zasobów, - ograniczenia swobody obrotu (np . przyznawanie pierwsze ństwa nabycia mieszkalI najemcom), - szeroko rozumiane zasady gospodarowania zasobami, w tym wyznaczenie podmiotów gospodarujących i zarządzających zasobami, okre ś lenie ich kompetencji w ksztaltowaniu polityki zarządzania . Poniżej przedstawiono podmioty gospodarujące zasobami mieszkaniowymi. określanymi jako zakładowe, oraz podstawowe akty prawne determinujące zasady gospodarki zasobem mieszkaniowym : I. Przedsiębiorsrwa pw;srwowe. Gospodarka mieszkaniami, jako częśc ią majątku przedsiębiorstw, odbywa się na podstawie ustawy Z dnia 25 września. 10. 20(H.. K. Milewska. Do w:.ircia I/(/Ivet. ;'ll. pię c! proce"f,. "Rzeczpospolita", nr !X2, z (, .'i il!rpnia.

(8) Adam. Motgor:'(l/(/ Zięhn. 1981 r. o pr zedsiębi ors twac h pań stwowych " oraz ustawy z dnia 15 gr udnia 2000 r. () zas"dach zbywania mieszkali będ~ cyc h wlasności" przedsiębiorstw pań stwow yc h . niektórych spólek h"ndlowych z ud z iałem Sk arbu Państwa . p"óstwowych osób prawnych omz ni ektórych mieszkali będ 'lcych wła snością Skarbu Państwa", 2, Spólki prawa handlowe};o pow s t"łe w wyniku komercjali zacji i prywatyzacJi przedsi ębior stw pali stwowych. w której ponad polowa ogólnej liczby akcji należy do Skarbu Państwa. Obowiązują przepisy ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjali zacji i prywatyzacji przed sięb iorst w pal'lStwowych"', 3, Przed,,'i{' hiorSllvo PlI/i ,I'/ IVOW" - Polskie K o lej" PlIIis/'I'lIll'e, Gospodarka zasobem mieszkaniowym PKP odbywa się na mocy ust "wy z dnia 6 lipca 1995 r. o przed się biorstwie państwowym .. Polskie Koleje Palistwowc""' , 4. Agenda \Vla.\'IlO.';cj Rolnej Skarlm PllllsIWtl - /Jl lli stwm vll OSo/ul/)rawlla. Gospodaruje mieniem Skarbu Palistwa na mocy ustawy z dnia 19 paźd ziernika 1991 r. o gospodarowaniu ni er uc homośc iami rolnymi Ska rbu P,ui stwa' ;, 5. Agt'll(:ja Mien ia W(~iskm\'l~go - jJwislwmvll OSO/}(l pra w I/ a. Gospodarka powierzonym Agencj i zasobem oelbywa się zgodnie z prze pisami ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sil Zbroj nych Rzeczypospolitej Pol sk iej'h 6. PWlstwowe Go,\ podarstH'o L l'.~ne "Lasy PlltlstH'owe" - jJt1llsIH'())\I{J jedli ostka or[.;oJlizacyjnll nie posiadająca osohowo.ki pra\Vl l(~j. Pilll slwowe. Gospodarstwo Le ś ne .. Lasy Państwowe" d zia ła w oparciu O przepisy ustaw y z dnia 28 września 1991 r, o lasach' '. 7. Nie posiadają ce osuhowo.ki prawnej jn/noslki organizacyjne Skarbu PlII; S/WlI (np. policja. UOP. straż graniczna. straż pożarna. s lu żba więz ienna. słu żba leśna ), Gospodaruj" zasobem mieszkaniowym w oparciu (1 przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruc homościami ", 8, 1111le pwis/wolVe osoby praWIle, O ile nie dotyczą ich od rębne regulacje prawne. również działają w oparciu () przepisy ustaw y O gospodarce ni crucho,.. ,. rnoSClam ... II Tekst jednol ity: Dd.J. 1991. nr IX, pOL ).lO"l. póin . zm. I~. OZ.U. 2001. nr 4. pnz. 24. Nowt.~lizacja. I. unia D sierpnia 2()01 r., DZ.tJ . 200\' nr J02. poz .. I I t K,. D D/,U. llJlJ6, nr J IX, pO/o 561 z póin. zm. 1·1. Dz.U. 1995. nr 95 , pOI.. 474 /. pMn. l.m .. ł;\. Tek sl jl:dnol ily: Dz.lJ . 1995, nr 57. pnz. 2l '9 z p,")I.I1. Zlll .. II,. Dz,U. 1995, nr X6, pOI., 4.13 I. póin,. !7. Dt..U. !991. nr Hl!, poz . .:1.44. I.. llll .. pói.n. zm .. Ht D z.U. 1997. nr 115, pOl. 741 z p6i.n . zm ..

(9) A"J(fIi~a. ::miall. I\-' ,. ~~,~ ·,'~~'!'.(~I::::('!. "~lil'!.,~ .. :..._______________. 4. Zarządzanie zakładowym zasobem mieszkaniowym w przedsiębiorstwach W obecnych realiach rynkowych zarz'ldzanie zasobem mieszkaniowym, bez względu na jego j(lr01ę własności, powinno byc oparte na podobnych zasadach jak zarz'ldzcnic zasobami komercyjnymi. Przy czy m pojęcie ziiI'z'jdzania nieruchomo śc iami rozumiane tu jest zgodnie z ustaw,! o gospodarce nieruchomościami ! " . Zarządzanie ni e ruchomości ami połega więc na : .. podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzaj'lcych do utrzy mywania nierucho1ll ośc i w stanic nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem.jak również dl) uzasadnionego inwestowania w tę nieruc homość", Reałizacja tych celów wymaga od zarZ:ldcy planowania swoich działań w długim przedziale czasowym, uwzględniania zm iennego otoczenia, w któ rym funkcjonuje nieruchomość, reagowania w sposób ełastyczny i kreatywny na zmiany n;1 rynku odbiorców .. (ow~,rll". jaki oferuje. a wit;c powierzchni mieszkar\. Takie podejście do zarzqdzania nazywane jest podCJściem "dynamicznym" i znacznie odbiega od administrowania. Administrowanie ogran icza się w zasadzie do zapewnienia technicznego utrzymania nieruchomości (poprzez remonty bież'lce i konserwację), poboru czynszów, regułowania bieżących opłal. zapewnienia dostaw mediów do nieruchomości, zatrudniania i opłacania personelu , zapewnienia zgod ności funkcjonowania z przepisami prawa. Niestety, zarządza nie zasobami mieszka li zakładowych jak dotąd ogranicza s ię do dzi:iłali bieżących, administracyjnych, podczas gdy profesjonałne zarz'ldza nic nieruchomościami obejmuje znacznie szerszy zakres działali. Zarówno przed rozpoczęciem restrukturyzacji zarz'ldzania zak ładowym zasobem mieszkaniowym, jak i obecnie w wiełu przedsiębiorstwach proces ten jest nadal bardzo podobny. Za rządzanie zasobami mieszkaniowymi odbywa się w ramach przedsię biorstw poprzez zespoły pracowników funkcj onuj'lcc w strukturach organizacyjnych przedsiębiorstw. Usytuowanie tych zespo łów w strukturze przeds ię biorstw, ich nazwa , obsada kadrowa oraz. zakres realizowanych zadali Sól bardzo zrÓŻnicowane. Z reguły zespo ły te są umiejscowione w pionach administracyjno-socjalnych, administracyjno-gospodarczyc h b'ldż też pracowniczych. W zależności od skali zasobu mieszkaniowego mogą to być odrębne działy, sekcje lub stanowiska organizacyjne. Z reguły zakres działania tych członów organizacyjnych obejmuje całość funkcji zarz'ldzania zasobami mieszkaniowymi . Ogólny i typowy zakres funkcji reałizowanych przez podmioty zarZ:ldzaj'lce zak ładowym zasobc mmieszkaniowym obejmuje:. 1'1 Ustawa Z dniu 21 sil'rpll ia 1997 r, o gospodarn' 1991'1, lIT [ 15, poz . 741 z p{l ż n , ZIII .).. l1il'ruL'll()Il1().~ciallli.. art .. I~).. pkl I (D/.,lI..

(10) Adm" Nalctpka . MaJgor:.afa. Zięha. - czynności prawne: występowanie przed sqdem, ustanawianie pelnomocników procesowych, wspóludzial w procesach uwłas zcze niowych, zawieranie umów najmu , zawieranie umów o św iadc ze nie u s ług z dostawcami mediów i uslug komunalnych itp.; - czynności administracyjne: ewidencja lokali i najemców, sprawozdawczość, obsluga najemców w zakresie zasiedlania i zwalniania lokali, naliczanie i windykacja czynszów, eksmisje. przetargi na lokale użytkowe, kontakty z najemcami; - obslugę finansowo-księgow~: rozliczenia finansowe eksploatowanych nieruchomośc i, przyjmowanie wplat. rozliczenia. rozliczanie kosztów, rozliczenia z dostawcami mediów ; - czynno śc i bieżqccj obslugi: utrzymanie czystości i porz,!dku w budynku i na terenie całej nieruchom ości, bież. ~lca obsługa techniczna nieru chomośc i: - utrzymanie zasobów: ocena stanu technicznego i potrzeb remontowych oraz moderni zacyjnych, planowanie finan sowe i rzeczowe, przygotowanie i uczestnictwo w przetargach, nadzór nad realizacj'l remontów i modernizacji, potwierdzanie i odbiór prac. Jednak w większości przypadków wspólpracuj,! one bardzo ściśle z innymi czlonami przed s iębiorstw, które zapewniają im wsparcie. To wspieranie realizo wane jest najczęśc iej w na stępujących sprawach : - obsluga prawna i kancelaryjna, - obsluga finansowo-księgowa. - zaopatrzenie i transport, - przygotowywa nie i przeprowadzenie przetargów na robol y i uslugi konserwacyJno-remontowe. - obsluga konserwacyjno-remo!1lowa w zakresie c.o .. c.cw, instalacji wodnej, kanalizacyjnej, gazowej. elektrycznej, urządze!] mechanicznych, - kadrowych, socjalnych i szkoleń. W czlonach zarządzających zasoba mi mieszkaniowymi przeds iębiorstw zatrudnieni są najczęściej pracownicy na stanowiskach nierobotniczych. którzy zarządzają zasobem. lecz nic wykonują prac konserwatorskich i remontowych. dotyczących utrzymania czystości. dozoru. Te prace są zlecane albo odpowiednim slużbom przedsiębiorstwa, albo innym samodzielnym. odpowiednio wyspecjalizowanym przedsiębiorst wom . Zasoby mieszkaniowe funkcjonują w ramach calego systemu ekonomicznego przedsiębiorstwa, stąd też wyodrębnienie realnych kosztów utrzymania i zarządzania tymi zasobami jest znacznie utrudnione. a w niektórych obszarach wręcz niemożliwe . Dotyczy to w szczególności ogólnych kosztów zarz,!du związanych z obslugą księgow,!. prawną. organiz<lcyjn", kadrow,! itp . •.

(11) Ana!i;:a. :.mial1 w syslemie ::.ar;:ąd::.ania .... 5. Finansowanie gospodarki zasobem. mieszkań. zakładowych. Zasób mieszkaniowy należ.ący do zakładów pracy w sensie finansowym i rachunkowym był i jest traktowany jako jeden ze składników majątku przedsiębiorstwa. W zakresie rachunkowości dotycz~}cej zasobu mieszkaniowego obowiąwją więc przepisy ustawy z clnia 29 września 1994 r. o rachunkowości"). Z punktu widzenia zarz'ldzania tym zasobem istotne jest. jak kształtuj'l się koszty utrzymania lokali mieszkalnych, w jakim stopniu są one pokrywane z wpływów czynszowych oraz jakie są potrzeby finansowe (remontowe,modernizacyjne) w odniesieniu do tego segmentu mieszkaó. Formalnie pracownicy zakładów pracy "I najemcami mieszkali, korzystającymi z nich na podstawie umów najmu zawartych na czas nieoznaczony. Kształtowanie stosunków najmu i stawek czynszu jest regulowane obecnie przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego~1 (poprzednio obowiązywała ustawa o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych oraz ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych). Stosownie do przepisów tych ustaw, właściciele mogą ustalać stawki czynszów za 1 111 2 powierzchni użytkowej lokali z uwzglc;dnieniemnastępujących czynników: - położenie budynku, - położenie lokalu w budynku, - wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan. - stan techniczny budynku. Poprzednio w zasobach zakładów pracy najemcy lokali mieszkalnych opłacali czynsz regulowany, zgodny ze stawkami obowiązującymi w gminie, na terenie której nieruchomości mieszkaniowe były położone. Podwyżki tak określonych stawek czynszu są możliwe nie częściej niż co (, miesięcy i nie mogą przekraczać w danym roku średniorocznego wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych nie więcej niż o 50%,jeżeli dotychczasowa stawka czynszu nie przekracza 1% wartości odtworzeniowej, 25°k, jeżeli czynsz by! nie wyższy niż. 2% tej wartości i w przypadku gdy stawka czynszu kształtowała się powyżej 2% wartości odtworzeniowej - o 15%. Ponadto właściciele pobierają oprócz czynszu opłaty niezależne od nich. Jednym z najpoważ.niejszych problemów gospodarowania zakłach)wym zasobcm mieszkaniowym jest zbyt niski poziom czynszów, który uniemożliwial prawidłowe utrzymanie zasobów. Poziom dochodów z tytułu czynszów hył często niewystarczajqcy nie tylko na remonty. ale również na hiez<}ce utrzy:11. Tekst jl'tlnolity: Dz.U, 20()(), nr 113, poz, !IH6.. ~I Dz,U. 2001, nr 71, pOi'., 73.1..

(12) Adam Nalepka,. manie techniczne. Łączne opiaty za czynsz. ciepl'l wodę oraz centralne ogrzewanie stanowily okolo 30- 40% rzeczywi stych kosztów utrzymania . Różnicę pomięd zy kosztami a przyc hodami od lokatorów zmuszone bylo pokr y wać przed sięhiorstwo .. Powyż s ze. o poważnyc h trudnościach. jakie mogą napotkać zarzqdzający zakladowym zasobem mieszkalnym. Lokatorzy tych mieszka" należą do najubol.szych i nic są w stanie samodzielnie reg ulować należności czynszowych (nawet jeżcłi s ą one niewysokie) ani opłat ek sploata cyjnych . W latach 1997- 1999 przeciętnie okolo 23% lokatorów w zasobach zakladów pracy zalegało z opłatami za mieszkania 22 . Z powodu zaleglości w opiatach w latach 1996 - 1999 w zasobach zakladów pracy orzeCZOno przez slIdy 5994 ek smisje. z czego wykonano 31 .8% wyroków. Liczba wyroków eksmisyjnych stanowi la 11 .9% sumy eksmisji orzeczonych we wszystkich rodzajach zasobów w tym okresie i 10.6% wykonanyc h eksmisji. W takiej sytuacji jest r zeczą bardzo trudną planowanie prac remontowych czy modernizacyjnych. kt óre Sll niezbędne (bio"IC chociażby pod uwagę wiek zasobów zakladowych) . Zasoby mieszkaniowe zakladów pracy znaj dują się cz ęsto w zlym stanie technicznym i nawet w opinii ich lokatorów wymagaj'l poważnych remontów. Przeciętnie 42- 43% lokatorów twierd zi. że za soby te wymagają poważnego remontu. 33 - 38% wskazuje na potrzebę bież'lcych napraw. 14- 16% uważa. że remont nie jest potrzebny. ponieważ budynki "I w dobrym stanic a jedynie 2-6% informuje. że remont był niedawno przepro wadzany,·1. Oznacza 10 ogrom koniecznych wydatków na remonty. które S<j niemożliwe do sfinansowania z obecnych wplywów czynszowyc h. W 2000 r. zmodernizowano (poprzez doprowadzenie nowych instalacji: wodoci<jg u. kana lizacji. centralnego ogrzewania. ciepłej wody. gazu z sieci lub przeprowadzenie ocieplenia) zaledwie 6353 mieszkania w budynkach należących i zarzlIdz.anych przez zakłady pracy - czyli załedwie 1.2% ogółu mie szkań zakladowych '" Remonty kapitalne w 2000 r. przeprowadzono zaledwie w 162 budynkach (648 mieszkań). a pozostale prace remontowe. nie dotycz'ICC remontu kapitalnego. wykonano w 8736 budynkach (dotyczyly one 55 970 micszkań)25. Koszty utrzymania lokali mieszkalnych ( łącznie z opiatami eksploatacyjnymi) były w ł996 r. pokrywane z opłat użytkowników tych lokali jedynie w 50%. pozostale koszty pokrywano z dotacji państwowych lub zakładów pracy.. 12. dane. wyraźnie świadczą. Gos/,o d(ll'k a m/t's:k/lIl ;OII 'lI / 999. J"jIWlIU/( jl' i. oprat'O\w lII; lI .\' /(11)'.\'/)'(, :'11 ('. G US , Warszawa. :!()OO. 2.1E. K ;llI cllbcrg- Kwial kowskil , Pryll'a/ y:::l ll jf l m;tJs-::.kali kOtl/lll/it/ł1ydl ; mk/mlt )Ił 'Y( "" ich lokl/rnrtJ\! : .. Spriiw y Miesz ka n iowe" 1999, nr 2-:'1 .. IV. 0p;lI;i. Na podstawi,, : Gospodarko m/t's:kal1;ml'(/ 20()(). Il1f(!fIl/a d c' i 0l'r(//,owlIIl ;a s(arystvc:.IIl' G US, Warszawa 2001 , 1.\. :.s 'bidi'lII ..

(13) Analiza :.:m;all w. 6. Kierunki zmiany systemu gospodarowania zasobem mieszkaniowym. zakładowym. Zmiany w systemie gospodarowania zakladowym zasobem mieszkan iowym zapoczątkowane wejściem w życie w dniu 12 li stopada 1994 r. ustawy z dnia 12 pai.dziernika 1994 r. o zasadach przekazywania zak ladowych budynków mieszkalnyc h przez przedsiębiorstwa pań s twowe'· mialy na ccł u przede wszystkim wylączenie zakladowego zasobu mieszkaniowego z systemu eko nomicznego przedsiębiorstw. Wyodrębnien ie gospodark i finansowej zasobem mieszkaniowym z dzialalności podstawowej przedsiębiorstw bylo konieczne z uwagi na duże koszty związane z utrzymywaniem tego zasob u i brak możliwości ich racjonali zacji. dopóki stanowiły one część calkowitych kosztów przedsiębiorstwa.. Zak lady pracy. będące wlaścicielami budynków mieszka lnych. mog', prowadzić ich eksploatację w celu wynajmowania loka li swoim pra,ownikom lub innym osobom . bądź też zrezygnować z tych budynków i zbyć ich wlasność odplatnie lub nieodplatnie. Na wlaścicielach budynków ciąży obowiązek utrzymywania ich w należytym stanie technicznym i sanitarnym. co wymaga wydatkowania na ten cel niezbędnych środków finansowych . Najemcy lokali mieszkalnych w budynkach nalei.ącyc h do zakładów pracy oplacaj" z reguly czynsz regulowany wedlug stawek ustalonych uchwalą rady gminy. Stawki te są jednak na ogól ni skie i dlatego wplywy z czynszu nie tylko nie zapewniają środków na remonty kapitalne i modernizację budynków, lecz nawet nie pokrywają w pelni kosztów ich eksploatacji i bieżącego utrzymania. Powoduje to konieczność stalego dofinansowywania tych wydatków ze środków przedsiębiorstw. co ogranicza ich dochody. Dlatego też większość zak ładów pracy jest zainteresowana jak najszybszym pozbyciem się budynków mieszkalnych. na utrzymanie których zmuszone jest wydawać znaczne kwoty. Pozbywanie się zasobu mieszkaniowego przez przedsiębiorstwa na stępuje przede wszystkim poprzez: - prywatyzację zasobów mieszkaniowych i wynikające z tego zmiany organizacyjne w zarząd za niu nimi. Prywatyzacja następuje poprzez sprzedaż wyodrębnionych lokali mieszkalnych i tworzenie wspólnot mieszkaniowych. - przekazywanie mie szkań spóldzielniom mieszkaniowym. - przekazywanie mieszkań gminom .. .'1, Dz ,U. 1994, nr t ] tj. poz , 567. Aktualnie obowii}Zuj;lqm aktem prawnylTl j(,~I. w miejsce ww. ustawy. ustawa /. dnia 15 grullnia 2000 r. o za"aduch zbywllnia miesl.kal'} hr;l!'jc.:yc::h własTlości:! przcusicbiorstw państwow y.: h . niektórych spółek handlowych z udziałem Skarhu Parlstwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań b~d;lcydl wlasnn ~ki" Skarbu I\ubtw'l (Dz.U. 2001, nr 4, poz . 24) znowelizowana 23 sil'l"jmia 20UI r. (Oz.U. 2001. nr 102. pOI.. I J IX)..

(14) Adam Nalt>pJw, Malgor:'llla. Zięba. Prywatyzacja publicznego zasobu mieszkaniowego:!? realizowana jest woparciu o szereg ustaw i aktów wykonawczych, które w rÓŻny sposób reguluj" tę kwestię, c hociaż można znaJcżć podobicJistwa w przebiegu tych procesów.. 7. Przebieg procesu restrukturyzacll gospodarki. mieszkaniami. zakładowymi. Przeniesienie własności lokali mieszkalnych może naSlqpi" poprzez sprzeda ż poszczegółnyc h lokali z jednoczesnym wyodrębnieniem ich wła snośc i i przeniesieniem na nabywcę odpowiedniego udziału wc wspólwlasności budynku . pocz~Jtkow y m trendem restrukturyzacji gospodarowania mieszkaniami zakladowymi bylo ich przekazywanie , na mocy ustawy z dnia ' 2 pa żdzi e rnika 1994 r. () zasadach przekazywania zakładowyc h budynków mieszk alnych przez przedsiębiorstwa pań stwowe " . nieodpłatnie g minom lub inny m osobom prawnym (najczęściej spóldzielniom mieszkaniowym). Dz ięki temu przedsiębi o rstwa pozbywaly s ię zbę dnego obci"żcnia nieruchomośc iami mieszkalny mi, a gminy, po przcdstawie niu im stosownych dokumentów (od pisy z ksi ',g wieczystych urz" dzonych dla przekazywanych nieruchomości. dokumentacja budowy i powykonawcza lub inwentaryz<lcj<l budynków i innych urz" dzcIi, informacja o przeprowadzonych w ciągu ost<ltnich 'O lat remontach i moderniz<lejach), mialy obowiązek te nieruchomośc i przejmować. Poważnym utrudnieniem tego procesu stało się ograniczenie czasowe składania wniosków o przekazanie mieszkań przedsiębiorstwa mogły to robi ć jedynie w terminie do trzech lat od dnia wejścia w życ ic ustawy, tj . do dnia 12 listopada 1997 r. W ci'lglltrzech lal, tj . od 1994 r. do kOliea 1997 r., liczba mieszkań zakładowych zmniejszyla się o 43:1,5 tys .. czyli do 65,4% stanu pocz"tkowego . Z powodu nicLlregulowancgo st<lnu prawnego nieruchomości będ"cych we wladaniu przedsiębior stw, większo ść z nic h nic zd ., żyła ich przekazać przed upływem tego terminu . Dopiero nowelizacja ustawy z dnia 14 kwietnia 2000 r. umożliwiła przed się biorstwom państwowym, spółkom handlowym powstałym w wyniku przekształceli przedsiębiorstw pOllowne przeka zy wanie zbędnych nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi na rzecz-'" : - gmin, na których obszarze położo ne są przekazy wane nieruchomości. Prywat yzacja III ieszkali przekazanych gili inom odbywa s ię na zasad<ldl właściwych dla zasobu komunalnego;. n Pom ijam)' 11I1 :,j probkm prywa l yi'. ~II.:ji za ... nbbw kOllmlla lnydl. ! ~ Dz.U. 199-1-.. nr 119, pOl'.. 567 /. pl'd.n. zm .. ~" I N( JII 'I ' li .~(/(j(/ If.w all'y IW; I' :'. (J. ~ f1 .\'Ild(/("" /,r:.d :a :'YII'(flJia :.llkllldoll'yd/ bud.l'ł/ktiu ' IIIlt',\':)wIIlVl. /''';I'd-l"irhiorsfwlI 1'011.\'(" '0\1'(" "Z<lfq tk ;,'· 1000 , nr .l (Ilpk~ l· - s icrpi l'il) .. II.

(15) Allaliz.a :.:millll w .\}'.\'({'mie. :arzqd:.:an;a .... - spółdzielni mieszkaniowych, któryc h czlonkami "I wszystkie osoby będ'lce w dniu złożenia oferty przejęcia nieruchomości przez spółdzielnię najemcami łokałi mie szkałnych położonych w przekazywanych nieruchomościach. W przypadku przekazywania nieruchomości spółdziełniom. spółdzielnie maj,! obowiązek dokonać przydziałów na warunkach lokatorskiego prawa do lokalu wszyslkim dOlychczasowym najemcom przyjęlym w poczel członków spółdziełni, a wkład mieszkaniowy. jaki muszą wnieść, nie może wynosi ć więcej niż 5% akluałnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności łokałi przez nich zajmowanych . Kaucje mieszkaniowe, wpłacone przez najemców, "I zaliczane na poczel wkładów. Przedsiębiorstwa pa,islwowe oraz powslałe w wyniku komercjalizacli spółki, w klórych więcej niż połowa akcji należy do Skarbu PańsIwa, S,! uprawnione. zgodnie z przepisami określonymi w rozporządzeniu Rady Minislrów z dnia 5 p"żd z iernika ł993 r. w sprawie zasad organizowania przelargu na sprzedaż środków Irwałych przez przedsiębiorsIwa paIiSlwowe oraz warunków odstąpienia od przelargu1() oraz z dnia 26 sierpnia 1997 r. w sprawic okre ś lania szczegółowych zasad i Irybu organizowania przetargu publicznego na sprzedaż mająlku trwałego lub oddania mienia do odpłalnego korzystania innym podmio10m przez spółkę powstałą w wyniku komercjalizacji oraz warunków, w klórych dopuszcza się odsląpienie od przetargu". do sprzedaży lokali mieszkalnych bez przeprowadzania przelargu, gdy sprzeda ż następuje za cenę nie niższą niż 50% ich warlości rynkowej na rzecz najemcy lub slałe z nim zamic szkuj 'lc ,~j osoby bliskiej. Aby zbyć cały budynek, bez zachowania udziału w jego współwłasności. trzeba jednak sprzedać wszystkie znajduj'lce się w nim lokałe. TyrlIczasem regulą jesl, iż Iylko część najemców wyraża chęć nabycia zajmowanych łokałi. zaś pozosIali najemcy nie są Iym zainl eresowani i woł" pozost,,': w lokalach na warunkach najmu. W razie sprzedaży tylko części łokali w każdym budynku, zakład pracy nadał zachowałby udział we współwłasności Iych budynków lub byłby ZIllUszony znałeźć nabywców pozostałych lokałi. Dła większości zakładów pracy byłoby to związane z koniecznością przeprowadzenia przelargu. Nie jest jednak rzeczą łatw'l dokonanie sprzedaży poszczególnych łokali zajmowanych przez najemców na rzecz innych osób, zwłaszcza w syluacji. gdy nabywca nie jest uprawniony do obci"żenia najemców czynszem wołnym. Z powyższych wzgłędów zakłady pracy przenosiły własnok całego budynku lub leż kiłku budynków jedną umową zawarl'l w formie aklU notariałnego na rzecz innych osób prawnych łub fizycznych bez uzgadniania lego złokalorami. Doprowadziło to do licznych prolesIów dOlychczasowych łokalorów, którzy uznałi, że zostałi pOlraklowani przedmiotowo. Prowadziło lO do syluacji, i.e nowy nabywca nieruchomośc i mieszkaniowych proponował dotychczaso .•0. Dz .U, 1993, nr 97, poz. 443 z póżn . zm.. J!. Dz .U, 19Y7, nr 108, poz. 69 z p('r1.n. zm..

(16) Adam. wym lokatorom wykupienie ich lokali po cenie kilkakrotnie wyższej . Takie po stępowanie nic bylo jednak naruszeniem obowiązujących przepisów prawa. Niemniej dla uniknięc ia protestów spolecznych wprowad zono nowe l iza cję ustawy o zasadach przekazywania zakladowych budynków mieszkalnych. Prywatyzacja zasobów mieszkaniowych przedsiębiorstw pai\stwowych reali zowana jest w oparciu o przepi sy ustaw y z dnia 15 grudnia 2DDD r. o zasadach zbywa nia mie sz kań b ędących wlasnością przedsiębiorstw paristwowych. niek tórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Pali stwa. państwow yc h osób prawnych oraZ niektórych miesz kań będących własności'J Skarbu P,ni >t wa '2 Ustawa ta i jej noweli zacja sp rec yzowa ła p()ję c ic osób uprawn ionych do nabywania mieszkań oraz przy znała osobom uprawnionym prawo pierws ze ństwa nabycia mieszkania na zasadach preferencyjnych. Cena sprzedaży jest ustalana w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i pomniejszana o: - 6% za każdy rok pracy u zbywcy (lub jego poprzednika prawnego). - 3% za każ.dy rok najmu tego mieszkan ia . Jednak łączna obniżka nie może przekroczyć 95% ceny sprzedaży mieszka•. ma .. Podobne zasady ustalan ia ceny obowi'lzują przy s pr zedaży mi eszkań będ ąc ych w gestii Wojskowej Agencji Mieszkaniowej . Restrukturyzacja gospodarowania zasobem mieszkaniowy m PK P odbywa s ię. począwszy od I stycznia 2001 r.. według zasad określonych ustawą z dnia 8 września 20DO r. o komercjali zaCJi. restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa paIistwowego PKP'" (poprzednio obow ią zywała ustawa z dnia 6 lipca 1995 r. o pr ze dsiębiorstw i e pa ństwow ym Polskie Koleje Państwowe'''). Na podstawie tych ustaw PKP sprzedały już około 23 tys. mieszkań osobom uprawnionym. tj . najemcom zaj mują cy m fakt ycznie te lokale lub ich prawnym spadkobiercom. jak również byłym lub obecnym pracownikom pod miotów utworzonych l. zakład ów i jednostek organizacyjnych. wydzielonych z PKP od I lipca 1991 r. Cena sprzeda ży ustalana jest według przepisów ustawy o gospo darce nieruc ho mo śc iami i jest pomniejszana o: - 6% za każdy rok pracy najemcy w PKP i PKP SA łączni e. - 3% za każdy rok najmu mieszkania od PK P i PK P SA hJczn ie. LJcznie z niżki nie mogą przekroczyć więcej ni ż 9D'ib ccny sprzedaży . Dodatkowo . przy jednorazowej zapłacie. najemca może otrzymać honifikatę w wysokości 25% nal eż ności. Aktualnie PKP posiada 90 059 lokali mieszka lnych. \!. Dz .U . ~()O l. nr -1. poz . 14 :. 1.II()wl'li/J)\\'an:t. IIIX). II. Dz .U. ::!{)(JO, nr H4 , pOI., 94X .. .\., DZ .U. nT 95 . puz . 474 z. póżn .. zm.. D sierpnia :::!oo l r. (Dz. tJ , 100\. nr III::! . pnI'...

(17) Analiza :.miul! w ' .. (stan Z dnia 30 czerwca 200 1 L) .1 '. POCl'lwszy od 2006 L PK P nic będą się już zajmowały zarządzaniem swoimi zakładowymi mieszkaniami. Od 2003 L będ'l je sukcesywnie przekazywać gm inom . Zasób mie szkaniowy Agencji Wlasności Rolnej Skarbu P,"istwa jest prywatyzowany stosownie do przepisów ustawy z dnia 19 października 1991 L o gospodarowaniu nieru c homościa mi rolnymi Skarhu P..ulstwa·H• oraz na mocy. dwóch aktów wykonawczych, regulujących szczególowy tryb sprzeda!'y nieruchomości: Rozporz'ldzenia Rady Ministrów z dnia 29 marca 1994 r. w sprawie sprzeda?y domów, lokali micszblnych, budynków gospodarczych. ogródków przydomowych i garaży z niezbędnymi gruntami wchodz'lcymi w sk lacl Zasobu Własno śc i Rolnej Skarbu Pal1 stwall oraz RozPorZ<ldzcnia Ministra Skarbu Państwa z dnia 14 października 1999 r. w sprawie okrcślania szczególowego trybu sprzedaży nieruchomości i ich czę śc i sk ladowych. warunków rozkladania ceny sprzedaży na raty. stawki szacunkowej gruntów ora z trybu przeprowadzania prze targów na dzicrl."IWę·lX. Agencja informuje o zamimzc sprzedai,y nieruchomości osoby upraw-. nieme do ich kupna. ]cżeli w terminie do dwódl miesięcy od zawiadomienia osoby te nie zloi.•) oświ;.lClczellia o za miarze nabycia nieruchom ośc i . Agcnc.i~l może przekazać je nicodplatnie gm inie lub spóldzielni mieszkaniowej. która zobowiilzala się przyj'lc najemq: w poczet czlonków spółdzielni i dokonać na jego rzecz przydzialu zajmowanego lokalu. W wyniku sprzedaży lokali mieszkalnych z szeroko rozumianego zak ła dowego zasobu mieszbniowego powstajq wspólnoty mieszkaniowe dzial<uące wedlug przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w!;lSności lokali' ''.. 8. Próba oceny zmian systemu gospodarowania zakładowym zasobem mieszkaniowym N~\jpoważniejsze. zmiany w zakresie. gospod~Irowani" zakładowym. zasobe m. mieszkaniow ym zwiqz"ne "I z prowadzoną sukcesywnie polityLl ich pryw"tyzacji, która spowodowala, iż w latach 1992- 2000 liczba mieszkalI za kladowych zmniejszyla si~ z I 480000 do 542319, co stanowi 36.M!, ic h liczby w 1992 r. Konieczność prywatyzacji zasohu zakladowego wynika glównie z przesianek ekonomicznych .- stanowiJy one dl" przedsiębiors tw i.ródlo dodatkowych kosztów i utrudnialy ich restrukturyzację. Bardzo waż ne dl" racjonalizacji gospon GB. Pn:f'('I"t'lIcj() jasl/o /l stalollC', .. RI.(·ClPO:-;polita". 111" 110\2./6 ~il.·rplli;1 :!()O! . \1.. Teksl jcdlUllil y: Oz.U. 19\)). nr ) 7, pili.. 2')9 Z płl i. l1 . I m.. n J)/ . U.199-ł.nr45.po/.. 1XI. ,IS. Dl .U. 1999. nr t)(),!ltl/.. 101J.. 1'/. Dl.U. nr X).. p lii.. JX8. I. poi.n. / m..

(18) Adam. , Ma. Zir ba. darki zasobem mieszkaniowym zakladów pracy by/o ulat wicnie s przedaży zbędnych zasobów. dzięki wydzieleniu lokali mieszkalnyc h z majątku przedsię bim'stwa i moż liwośc i ich sprzed aży w drodze hezprzetargowej . Poważnym proble mem jest nadal brak ujednolice nia zasad w za kresie zarządzania zakladowym zasobem mieszkaniowym . C zę ść podmiotów. np . Wojskowa Age ncja Mieszkaniowa. oprócz przyznany,h jej na drodze ustawo wej zada li w la ścic i c l sk ich pelni równiei, funkcje zarz'ldcze. Wydaje się. że racjonalizacja systemu zarZ<ldzania zasobem publicznym powinna p rowadzi ć do rozdzielen ia tych funkcji i umożliwienia wylaniania zarządców na drodze np. przetargowej spoś ród różnych podmiotów ' '''''ldzaj'lcych prolCsjonalnie nieruchom ośc iami. w tym zar z ądców prywatnych. Aktualne te ndencje w zarz'ldzaniu nieru chomośc iami wskazuj" na coraz wię ks"l specjali zację w tcj dziedzinie i moż li wość dodatkowych korzyśc i zwi'lzanych z powierzcniclll funkcji zarządczyc h profesjonalistom . Jed ną z poważniej szych trudności w d alszych zmianach systemu Z"rZ'ld!.ani" zasobem mieszkaniowym. należ ącym do zakl"dów pracy i będqcym wc wladaniu Agencji Wla sności Rolnej Skarbu Palistw",jeSl bardzo niska świ"domość praw n" najemców i wla ścicie li mie szka ń wykupionych. Niejednok rotnie nic wiedzą oni o moż liwości ach zmian w za rz ądzaniu wy nikajqcych z wy kupienia mieszkali i stworzenia wspólnot mieszkaniowych . i wpl ywania na zarządzanie. W efekcie zasoby te są w dalszym ciągu zarządz ane prI.cz zak lady pracy czy AWRSP wedlug sta ryc h zasad. czę sto w sposób zupelnic nieracj onaln y. Ponieważ zasoby mieszkaniowe zakladów pracy należ'l do najbardziej zaniedbanyc h pod wzg lęde m technicznym (co jest sk utkiem ut rzymywania czynszów na poziom ic uni e m oż liwiaj 'lcym bici"ce konserwacje. remont y i remonty kapitalne) i konieczne Sil powa ż. ne naklady finansowe na ich utrzymanie i odnowę . coraz trudniej znale źć ch ętnych do ich wykupienia. nawet po bardzo preferencyjnych stawkach. Zauw"i.a s ię chę ć do nabywa nia mieszkali w najlepszy m stanic. wskutek czego w zasobach zakladowych pozostaly mieszkania o bardzo wysokim stopniu dewastacji . System gospodarowania zakladowy m zasobem mieszkaniowym wy maga dalszych zmian, polegaj ących głównie na: - sprecy zowaniu. jaki zasób mu si bezw zglę dni e pozosta ć we wladaniu Skarbu Pali,twa i państwow ych osób prawnych. np . ze względu na koniec zność zabezpieczenia sprawnego funkcjon owania administracji i slu żb pUlistwowych . Pozostaly zasób powinien zostać sprywa tyzowa ny, - ujednoliceniu regu lacji prawnych dotyez~cych prywatyzacj i mien ia Skarbu Pali , twa i palistwowych osób prawnych. W dalszym ci~g u bowiem obowiązuje szereg aktów prawnych w nieco odmienny sposób reguluj'lcyc h prywa t yzacj ę zasobów mieszkaniowych za rządza n ych przez różne podmioty. -- wyra ź nym zaznaczeniu pierwszelistwa do nabycia lob,li przez dotychczasowyc h n.iticlllców..

(19) Alla!i:(1 ::millll. H' .. , d;:,ania .... - ujednoliceniu zasad zarz.,dziJ l1ia piJlistwowym zasobem mieszka ni owy m. - uregulowaniu uprawnic Ii właścicielskich podmiotów reprezcntuj'Icych SP i państwowe osoby prawne. _. profesjonalizacji zarzqdzania zasobem, - wylanianiu zarządców w trybie przetargowym. - uregulowaniu uprawnień niewłaścicielskich (np. zasady wy ,wjmu. kr yteria decydowania o najmie. uswlanie zakresu czynnośc i za rz~Idcy itp.). - ureg ulowaniu stanu prawnego zasobu nier uc homości parislwowyc h i paristwowych osób prawnych. - ujednoliceniu zasad nieodplatnego przekazy wania zasobów mieszkaniowych będących we wladaniu różnych podmiotów. - profesjonalizacji za rz;Idza nia nieruch omośc iami. a przede wszystkim zwrócen iu większej uwagi Ila rolę z:u z.}dc)' w podnoszeniu i utrzy maniu wartości nieru chomości,. - zmiitnie systemu fimll1 sowania eksploatacji mieszkali . PoziOln opiat za mieszkanie powinien być ustalany stosown ie do poziomu kosztów ich utrzymania. Oznaczaloby to nicw'It pliwie koni ecz n ość zw iększeni a liczby lokatorów korzystaj'lcych z dodatków mieszkaniowych. ale ich liczba jest w chwili obecnej stosunkowo niewielka. - ulatwieniu zamiany mieszka,] na bardziej dostosowane do potrzeb i możli wośc i poszczególnych najemców. - racjonalizacji struktury kosztów utrzymania . - ak ty wizacji najemców w dzialaniach na rzea poprawy jakośc i i wykorzystania zasobów (poprzcz stabili zacj ę warunków najm u mieszka,] ). Changes In the Management ol Employer-Provided Housing Stock, 1991-2001 Thi s anicie iS;1I1 allcmpt 10 orde r :md clilssify iI series nr issucs <.'onncck'd w ith clllployl'fpnw ideJ hllll si ng stod IIwn;lg\.'l1lcnl ovcr t he I ~I S I dcca<!t.'. In (he- lig hl or ctJrrcllt le ga ł prov isiollS, Ihl: anicie sc lS tcrms ol' rcfCf l..! I1CC fo r dcfining cmploycr-providcJ housing and lisls Ihe clltitics tlwning i1. In a kc y sc(tion [he an icie Ihen Sla tcs the o",crall number ol' cmploycr-proviucd hOlllcs . the (hange in Ihis figure o\'cr Ihe \lJ9 1·-200 ! period, and the ow nl'rs hip structurc hy (.'ntily. Dur to the varicty oj" oWTlcrship forIlI s. the au thofS set out the basic lega ! provi sions th al apply In hou sing shH..:k management in tht: diffcrent I'l1titi(' ~ , RI.,r('rrlll~ lo t'o lllcmporar y ;lpprnachcs lo real cS lal e 111 anag,t'IlK' 11 I, the aulhors find Ih al thl' ~t.'" ;1rI..' 1101 ta kl' u inlO 1.· ()II~i{k'rati{)n illllwnaging cmploYt.' r-provif.k d :-owek. Thc l'x h.' nl <Ind ~("()PC ol' pri va li salion is cx trcmdy siglllfic:lnt in fI..'slrlll'llIrin,g. hnusi ng rc StlUI\ ·C 1I1:1lt:1gclIlcnt. Finilll y. anal ys illg Ch ' UlgCS in hOllsing :-Iod lIl a n ag.c lll ~ 1lI :-y:-kms. Ihi.' author~ find Ihat Ihe prilK: ipk~ of finallcing and Illanaf!ing Imusing stoeJ.; haw !.: hangcd lillk. The ~lr l iclc atlempt s lo a~~ (~ss orga ni s;l!ional and financing changes in housing stock tllan:l~~n\(,I1L indicat illg pOIl:.~nti;d ar('as for L'lIhaIl CI".'d crfic icncy and cfkl.."li\'cll (, s~ and the fUlldamCJlt,d rcasons wll)' Iherl.' ha~ hccn no lloti l.:c4Ibk illlprovclllcnt in h ousin~ sloc k quality Ol' in Ihe cffcctivcl\css ol' ilS lllana!!C!llc nl.. -.

(20)