Obrót gruntami w aglomeracji poznańskiej

(1)

[189]

Barbara Maükiewicz*

OBRÓT GRUNTAMI W AGLOMERACJI

POZNAēSKIEJ

1. WPROWADZENIE

Od początku lat dziewiĊüdziesiątych ubiegłego stulecia w Polsce obserwuje siĊ dynamiczne przeobraĪenia struktury funkcjonalno-przestrzennej zachodzące w otoczeniu duĪych oĞrodków miejskich. Charakteryzują siĊ one przede wszystkim zmianami ludnoĞciowymi oraz przekształcaniem uĪytkowania ziemi. Niewystarczająca podaĪ wolnych i moĪliwych do zagospodarowania terenów, wysokie ceny nieruchomoĞci, pogarszająca siĊ jakoĞü Ğrodowiska przyrodnicze-go oraz niewydolne układy komunikacyjne to główne przyczyny, dla których wielkie miasta tracą mieszkaĔców. Lepszych warunków Īycia poszukują oni w gminach podmiejskich, które stopniowo zatracając swój rolniczy charakter, stają siĊ coraz bardziej konkurencyjne dla rozwoju zabudowy mieszkaniowej (por. W d o w i c k a 2008). W efekcie dochodzi do rozlewania siĊ miasta na zewnątrz. Zjawisko to zwane urban sprawl, choü bogato opisywane nie docze-kało siĊ jednoznacznej i powszechnie akceptowanej definicji (L i t w i Ĕ s k a 2008, P a r y s e k 2008). Wydaje siĊ jednak, Īe do polskich realiów najlepiej przystaje rozumienie go jako ekspansji rozproszonego osadnictwa na tereny wiejskie w strefie oddziaływania duĪego miasta (L i s o w s k i 2005). Transfor-macja ustrojowa i jej nastĊpstwa, takie jak: upodmiotowienie gmin, uwolnienie rynku nieruchomoĞci, powrót renty gruntowej, intensywny rozwój budownictwa jednorodzinnego i wzrost poziomu indywidualnej motoryzacji przyczyniły siĊ do zapoczątkowania a nastĊpnie dynamicznego przebiegu tego procesu (por. L i t w i Ĕ s k a 2008, P a r y s e k 2004, M i k u ł a 2008, K a ł k o w s k i 2007, S t a s z e w s k a, W d o w i c k a 2006). W sytuacji, gdy: „(...) prawie nieogra-niczone władztwo planistyczne jest silnie strzeĪonym atrybutem niezaleĪnoĞci gmin, a ponadto sposobem na generowanie przez nie nowych dochodów, głównie poprzez masowe przekształcenie gruntów rolnych w tereny inwestycyj-ne” (M i k u ł a 2008). Na poziome aglomeracji brakuje natomiast

*

(2)

wanej polityki i kontroli planistycznej, proces urban sprawl moĪe siĊ tylko nasilaü. NaleĪy podkreĞliü, Īe w krajach takich, jak Stany Zjednoczone, Wielka Brytania, Holandia czy Niemcy od dawna podejmuje siĊ próby ograniczenia tego zjawiska (por. K a c z m a r e k, M i k u ł a 2008, L i t w i Ĕ s k a 2008). TakĪe i w Polsce pilnie naleĪałoby zapanowaü nad chaotycznym rozwojem prze-strzennym aglomeracji. Dla zapewnienia skutecznoĞci tych działaĔ niezbĊdna jest jednak rzetelna informacja dotycząca fenomenu urban sprawl. NajczĊĞciej podejmując próby iloĞciowego opisu tego zjawiska obserwuje siĊ zmiany za-ludnienia w mieĞcie i jego otoczeniu. Porównuje siĊ takĪe gĊstoĞü miejsc pracy oraz gĊstoĞü rozmieszczenia budynków (L i t w i Ĕ s k a 2008). Jednak takĪe kompleksowa analiza rynku nieruchomoĞci niezabudowanych moĪe stanowiü waĪne Ĩródło informacji dotyczące rozwoju omawianego procesu. OczywiĞcie nie dla wszystkich nabycie niezabudowanej działki gruntu oznacza planowaną zmianĊ miejsca zamieszkania. Kupno nieruchomoĞci niezabudowanej moĪe czĊsto stanowiü jedynie lokatĊ kapitału. Pomimo to analiza obrotu gruntami (zwłaszcza mieszkaniowymi) pozwala przewidywaü przyszłe kierunki i natĊĪe-nie procesu urban sprawl (por. M a ü k i e w i c z, ĝ w i d e r s k i 2004).

Celem artykułu jest próba identyfikacji procesów zachodzących na rynku nieruchomoĞci niezabudowanych w aglomeracji poznaĔskiej. PodjĊta w opraco-waniu szczegółowa analiza obrotu gruntami dotyczy zarówno jego wielkoĞci (tzn. liczby zawartych transakcji oraz powierzchni sprzedanych nieruchomoĞci), jak i wartoĞci. Badaniem objĊto takĪe strukturĊ obrotu nieruchomoĞciami we-dług przeznaczenia w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego sprzedawanych gruntów. Szczególną uwagĊ poĞwiĊcono analizie rozkładów przestrzennych cen nieruchomoĞci niezabudowanych przeznaczonych pod budo-wnictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Zakres przestrzenny badania obejmuje siedemnaĞcie gmin powiatu poznaĔskiego. Dane stanowiące podstawĊ analizy mają charakter pierwotny i dotyczą lat 2008–2009.

2. WIELKOĝû OBROTU NIERUCHOMOĝCIAMI

W powiecie poznaĔskim w latach 2008–2009 odnotowano 1026 transakcji kupna-sprzedaĪy, których przedmiotem były nieruchomoĞci gruntowe niezabu-dowane. W transakcjach tych sprzedano 1178 działek, trzykrotnie mniej aniĪeli w latach 1998–1999 (M a ü k i e w i c z 2007). Rozkład przestrzenny transakcji potwierdza istniejące od lat wiĊksze zainteresowanie nabywców gruntami poło-Īonymi na zachód od głównego oĞrodka aglomeracji (rys. 1). W trzech gminach graniczących z Poznaniem od zachodu tj.: Tarnowie Podgórnym, Dopiewie, Ro-kietnicy koncentrowało siĊ ponad 1/3 całkowitego obrotu. Tradycyjnie najwiĊcej transakcji (15,3%) miało miejsce w gminie Tarnowo Podgórne. DziĊki

(3)

atrakcyj-nemu połoĪeniu wzglĊdem Poznania, przebiegowi alternatywnej dla autostrady A2 drogi krajowej nr 92 oraz polityce planistycznej władz lokalnych gmina ta od początku lat dziewiĊüdziesiątych stanowi obszar intensywnego rozwoju działa-lnoĞci produkcyjnej i budownictwa mieszkaniowego. DuĪą liczbĊ transakcji odnotowano ponadto w Mosinie (9,5%), Komornikach (7,8%) oraz SwarzĊdzu, gdzie udział w łącznym obrocie wynosił (7,7%). W sumie, szeĞü najbardziej aktywnych pod wzglĊdem obrotu nieruchomoĞciami niezabudowanymi gmin skupiło blisko 60% wszystkich transakcji. Do zdecydowanie najmniej aktyw-nych jednostek naleĪały gminy miejskie Puszczykowo (0,2%) i LuboĔ (2,1%), jak równieĪ połoĪone w dalszej strefie aglomeracji poznaĔskiej Buk (2,0%) i Murowana GoĞlina (2,1%), gdzie łącznie odnotowano zaledwie 6,5% wszys-tkich transakcji. Niewielki obrót w przypadku Puszczykowa i Lubonia (gminy miejskie) wynika przede wszystkim z faktu, Īe są to obszary juĪ silnie zurbani-zowane charakteryzujące siĊ małą podaĪą terenów wolnych od zabudowy. Natomiast o niewielkiej liczbie transakcji w gminach Buk i Murowana GoĞlina prawdopodobnie zdecydowało ich peryferyjne połoĪenie.

Tarnowo Podgórne Rokietnica Suchy Las Murowana GoĞlina Czerwonak _Pobiedziska SwarzĊdz Kostrzyn Kleszczewo Kórnik Mosina Puszczykowo LuboĔ Komorniki Dopiewo Buk StĊszew PoznaĔ

udział w liczbie transakcji w % : poniĪej 2.5 5.0 7.5 9.5 i wiĊcej

Rys. 1. Transakcje kupna-sprzedaĪy nieruchomoĞci niezabudowanych w powiecie poznaĔskim w latach 2008–2009

ħ r ó d ł o: opracowanie własne na podstawie danych zebranych w PODGiG w Poznaniu

W analizowanym okresie w powiecie poznaĔskim dokonano obrotu gruntami niezabudowanymi o łącznej powierzchni 696 ha. Jest to areał ponad dwukrotnie mniejszy niĪ w 1999 r., kiedy to właĞciciela zmieniło 1512 ha niezabudowanych

(4)

nieruchomoĞci gruntowych (M a ü k i e w i c z 2007). Zarówno powierzchniĊ obrotu, jak i jej rozkład przestrzenny cechowało duĪe zróĪnicowanie. NajwiĊcej, ponad 1/4 wszystkich gruntów sprzedano w połoĪonej we wschodniej czĊĞci powiatu gminie Kostrzyn (rys. 2). Wysoki udział w powierzchni obrotu odnoto-wano ponadto w gminach: Kórnik (10,8%), StĊszew (9,7%), Dopiewo (9,0%) i Tarnowo Podgórne (8,8%). Łącznie w wymienionych piĊciu gminach sprze-dano blisko 2/3 ogółu powierzchni wszystkich gruntów. Zdecydowanie najmniej (poniĪej 1% całkowitej powierzchni obrotu) sprzedano w gminach miejskich powiatu poznaĔskiego – Puszczykowie i Luboniu – oraz graniczącej bezpo-Ğrednio z Poznaniem od wschodu gminie Kleszczewo.

Tarnowo Podgórne Rokietnica Suchy Las Murowana GoĞlina Czerwonak _Pobiedziska SwarzĊdz Kostrzyn Kleszczewo Kórnik Mosina Puszczykowo LuboĔ Komorniki Dopiewo Buk StĊszew

udział w sprzedanej powierzchni w %: poniĪej 1 2.5 6 10 i wiĊcej PoznaĔ

Rys. 2. Powierzchnia obrotu nieruchomoĞciami niezabudowanymi w powiecie poznaĔskim w latach 2008–2009

WartoĞü transakcji kupna-sprzedaĪy niezabudowanych gruntów, które miały miejsce w Poznaniu i powiecie poznaĔskim w latach 2008–2009, wynosiła nieco ponad 354 mln zł, ponaddwuipółkrotnie przewyĪszała analogiczną wartoĞü sprzed dziesiĊciu lat (M a ü k i e w i c z 2007). Pod wzglĊdem wartoĞci obrotu nieruchomoĞciami niezabudowanymi obszar powiatu poznaĔskiego był silnie zróĪnicowany (rys. 3). Wahała siĊ ona od 1 490 000 zł w gminie LuboĔ do 71 574 147 zł w gminie Kostrzyn. Ponad połowa wartoĞci obrotu skoncentrowana była w zaledwie czterech z siedemnastu gmin powiatu poznaĔskiego tj.: Kostrzyn 20,1%, Tarnowo Podgórne 15,5%, Kórnik 10,5% i Komorniki 9,1%.

(5)

Tarnowo Podgórne Rokietnica Suchy Las Murowana GoĞlina Czerwonak _Pobiedziska SwarzĊdz Kostrzyn Kleszczewo Kórnik Mosina Puszczykowo LuboĔ Komorniki Dopiewo Buk StĊszew PoznaĔ

udział w wartoĞci sprzedanych gruntów w %: poniĪej 2 4 6 10 i wiĊcej

Rys. 3. WartoĞü obrotu nieruchomoĞciami niezabudowanymi w powiecie poznaĔskim w latach 2008–2009

W sensie przestrzennym wartoĞü obrotu była jednak rozproszona, poniewaĪ gminy te nie sąsiadują ze sobą. Do jednostek o marginalnym udziale w wartoĞci całkowitego obrotu naleĪały: Puszczykowo (0,4%), Kleszczewo (1,0%), Muro-wana GoĞlina (1,0%) i LuboĔ (1,7%). Suma cen sprzedanych gruntów w wy-mienionych gminach stanowiła zaledwie 4,1% wartoĞci wszystkich transakcji.

3. STRUKTURA OBROTU GRUNTAMI

W analizowanym okresie w powiecie poznaĔskim ponad połowĊ (51%) sprzedanych działek stanowiły grunty przeznaczone pod budownictwo mieszka-niowe (rys. 4). Tak wysoki odsetek gruntów o funkcji mieszkamieszka-niowej w struk-turze obrotu potwierdza ciągłą suburbanizacjĊ strefy podmiejskiej Poznania. Badanie struktury obrotu nieruchomoĞciami niezabudowanymi ujawniło ponad-to, Īe dla ponad 1/3 wszystkich sprzedanych w powiecie poznaĔskim działek nie moĪna było ustaliü przeznaczenia. W niektórych gminach tj.: Rokietnicy (65,7%), Murowanej GoĞlinie (50,5%), Komornikach (48,5%), Kostrzynie (46,9%) i SwarzĊdzu (44,1%) odsetek tego typu gruntów był szczególnie wysoki i niekiedy przekraczał nawet połowĊ całkowitego obrotu (rys. 5).

(6)

Zabudowa mieszkaniowa Rola Aktywizacja gospodarcza Komunikacja Zabudowa siedliskowa Usługi Zabudowa letniskowa ZieleĔ Inne Brak przeznaczenia

Rys. 4. Struktura obrotu nieruchomoĞciami niezabudowanymi w powiecie poznaĔskim w latach 2008–2009

3 88 173 Forma u ytkowaniaĪ przemys owo-mieszkanioweł przemys oweł rolne siedliskowe komunikacja us ugił letniskowe zieleĔ inne brak mpzp mieszkaniowe Liczba sprzedanych dzia ekł

Rys. 5. Struktura obrotu nieruchomoĞciami niezabudowanymi w gminach powiatu poznaĔskiego w latach 2008–2009

(7)

ĝwiadczy to o ciągle niewystarczającym pokryciu obszaru powiatu poznaĔ-skiego aktualnymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. NaleĪy podkreĞliü, Īe taki stan rzeczy zarówno dla uczestników rynku nie-ruchomoĞci, jak i jego badaczy jest bardzo niekorzystny. Powszechny brak pra-womocnego przeznaczenia w opisie nieruchomoĞci skutkuje małą przejrzysto-Ğcią znacznej czĊĞci transakcji, a co za tym idzie utrudnia obrót. MoĪe ponadto rodziü równieĪ podejrzenia o jego spekulacyjny charakter. Kolejną grupĊ z 5- -procentowym udziałem w strukturze sprzedanych działek stanowiły działki rolne. W kilku gminach odsetek tego typu gruntów był wyraĨnie wyĪszy i wy-nosił odpowiednio: (25,9%) – w Buku, (19,2) w Kórniku i (15,5%) w Mosinie. Ze wzglĊdu na bliskoĞü Poznania oraz rozwojowy charakter tych terenów moĪna zakładaü, Īe w przyszłoĞci czĊĞü tych gruntów zmieni swoją funkcjĊ.

Kolejną pod wzglĊdem liczby sprzedanych działek grupĊ stanowiły tereny przeznaczone pod aktywizacjĊ gospodarczą, których udział w strukturze obrotu wynosił 3,3%. Niewiele ponad 2% sprzedanych działek stanowiły nierucho-moĞci przeznaczone pod drogi. Natomiast grunty o funkcji usługowej, przezna-czone pod zabudowĊ siedliskową, zabudowĊ letniskową, zieleĔ oraz o innych niĪ wymienionych przeznaczeniach odznaczały siĊ marginalnym udziałem w liczbie sprzedanych działek.

4. CENY GRUNTÓW PRZEZNACZONYCH POD BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE

W analizowanym okresie co druga niezabudowana działka gruntu sprzedawa-na w powiecie pozsprzedawa-naĔskim była przezsprzedawa-naczosprzedawa-na pod budownictwo mieszkaniowe. PrzeciĊtna cena tego typu ziemi kształtowała siĊ na poziomie 188,20 zł/m2. Oznacza to, Īe na przestrzeni ostatniego dziesiĊciolecia Ğrednie ceny bieĪące gruntów o funkcji mieszkaniowej na badanym obszarze wzrosły ponad piĊ-ciokrotnie z poziomu 36,78 zł/m2 w 1999 r. do 188,20 zł/m2 w 2009 r. (M a ü k i e w i c z 2007). W 1999 r. przeciĊtna cena metra kwadratowego oscylo-wała miĊdzy 11,96 zł w gminie Kleszczewo a 70,79 zł w gminie Suchy Las. Podczas gdy w 2009 r. róĪnica miĊdzy Ğrednią ceną maksymalną i minimalną była juĪ zaledwie trzyipółkrotna. Wzrost cen nastąpił we wszystkich gminach powiatu poznaĔskiego (rys. 6), jednak ponadprzeciĊtne przyrosty cen nastąpiły głównie gminach, w których w 1999 r. grunty o funkcji mieszkaniowej naleĪały do najtaĔszych w powiecie poznaĔskim, tj.: Kleszczewo, Kostrzyn, Murowana GoĞlina (rys. 7–8).

PowyĪszy fakt wskazuje na istnienie tendencji do wyrównywania siĊ pozio-mu cen niezabudowanych nieruchomoĞci mieszkaniowych na analizowanym obszarze. Z drugiej strony badanie rozkładów przestrzennych typu gruntów

(8)

wskazuje na ciągle znaczne zróĪnicowanie cen. W 2009 r., podobnie jak 10 lat wczeĞniej, najwyĪsze Ğrednie ceny gruntów budowlanych odnotowano w gmi-nach: LuboĔ, Suchy Las, Tarnowo Podgórne i Puszczykowo (rys. 8–9). Bardzo wysokim poziomem cen wyróĪniała siĊ ponadto gmina Komorniki. Oznacza to, iĪ nadal wyraĨnie wyĪszymi od przeciĊtnych cenami gruntów mieszkaniowych charakteryzują siĊ gminy połoĪone w bezpoĞrednim sąsiedztwie Poznania na lewym brzegu rzeki Warty. Jest to m.in. efekt tradycyjnego postrzegania zacho-dniej strony miasta jako najbardziej korzystnej dla rozwoju funkcji mieszkanio-wej. NaleĪy jednak zauwaĪyü, Īe w zwyczajowo „taĔszych” lokalizacjach, jakimi do niedawna były leĪące na wschód od Poznania gminy Kleszczewo i Kostrzyn, w 2009 r. cena gruntu budowlanego była wyĪsza od przeciĊtnej i wy-nosiła odpowiednio: 169,04 zł/m2, 137,10 zł/m2. Ze wzglĊdu na swój typowo rolniczy charakter gminy te doĞü długo opierały siĊ dynamicznie zachodzącemu procesowi suburbanizacji. JednakĪe bliskoĞü Poznania oraz bardzo dobre poło-Īenie komunikacyjne (autostrada A2, droga ekspresowa nr 5, droga krajowa 92) decydują o atrakcyjnoĞci tych terenów nieuchronnie prowadząc do rozwoju funkcji mieszkaniowej i produkcyjnej.

0 50 100 150 200 250 300 zł Buk Czerwonak Dopiewo Kleszczewo Komorniki Kostrzyn Kórnik LuboĔ Mosina Murowana GoĞlina Pobiedziska Puszczykowo Rokietnica StĊszew Suchy Las SwarzĊdz Tarnowo Podgórne 1999 2009

Rys. 6. Ceny niezabudowanych działek mieszkaniowych w powiecie poznaĔskim ħ r ó d ł o: opracowanie własne na podstawie danych

(9)

Tarnowo Podgórne Rokietnica Suchy Las Murowana GoĞlina Czerwonak _Pobiedziska SwarzĊdz Kostrzyn Kleszczewo Kórnik Mosina Puszczykowo LuboĔ Komorniki Dopiewo Buk StĊszew w %: poniĪej 450 550 i wiĊcej

Rys. 7. Przyrosty cen niezabudowanych nieruchomoĞci mieszkaniowych w powiecie poznaĔskim w latach 1999–2009

Tarnowo Podgórne Rokietnica Suchy Las Murowana GoĞlina Czerwonak _Pobiedziska SwarzĊdz Kostrzyn Kleszczewo Kórnik Mosina Puszczykowo LuboĔ Komorniki Dopiewo Buk StĊszew poniĪej 25 35 50 i wiĊcej cena w zł/m2

Rys. 8. Ceny niezabudowanych gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe w powiecie poznaĔskim w 1999 r.

(10)

Tarnowo Podgórne Rokietnica Suchy Las Murowana GoĞlina Czerwonak _Pobiedziska SwarzĊdz Kostrzyn Kleszczewo Kórnik Mosina Puszczykowo LuboĔ Komorniki Dopiewo Buk StĊszew poniĪej 120 150 200 250 i wiĊcej cena w zł/m2

Rys. 9. Ceny niezabudowanych gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe w powiecie poznaĔskim w 2009 r.

WyraĨnie niĪsze ceny gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszka-niowe obserwowano natomiast nadal w pozostałych gminach tworzących dalszą strefĊ aglomeracji poznaĔskiej. Brak bezpoĞredniego sąsiedztwa z Poznaniem oraz peryferyjne połoĪenie wzglĊdem osi komunikacyjnej wschód-zachód to czynniki, które wpływają na niĪsze ceny działek budowlanych w gminach: Buk, StĊszew, Pobiedziska i Murowana GoĞlina. Trudniej natomiast uzasadniü niĪszy od przeciĊtnego poziom cen gruntów o funkcji mieszkaniowej w graniczącej z głównym oĞrodkiem aglomeracji gminie Mosina.

5. WNIOSKI

W powiecie poznaĔskim w latach 2008–2009 odnotowano 1026 transakcji kupna-sprzedaĪy, których przedmiotem były nieruchomoĞci gruntowe niezabu-dowane. W transakcjach tych sprzedano 1178 działek, trzykrotnie mniej aniĪeli w latach 1998–1999 (M a ü k i e w i c z 2007). Rozkład przestrzenny transakcji potwierdza istniejące od lat wiĊksze zainteresowanie nabywców gruntami połoĪonymi na zachód od głównego oĞrodka aglomeracji.

(11)

W analizowanym okresie w powiecie poznaĔskim dokonano obrotu gruntami niezabudowanymi o łącznej powierzchni 696 ha. Jest to powierzchnia ponad dwukrotnie mniejsza niĪ w 1999 r., kiedy to właĞciciela zmieniło 1512 ha nieruchomoĞci gruntowych niezabudowanych.

NajwiĊcej, ponad 1/4 wszystkich gruntów sprzedano w połoĪonej we wscho-dniej czĊĞci powiatu gminie Kostrzyn. Wysoki udział w powierzchni obrotu odnotowano ponadto w gminach: Kórnik (10,8%), StĊszew (9,7%), Dopiewo (9,0%) i Tarnowo Podgórne (8,8%).

WartoĞü transakcji kupna – sprzedaĪy niezabudowanych gruntów, które miały miejsce w Poznaniu i powiecie poznaĔskim w latach 2008–2009, wynosiła nieco ponad 354 mln zł i ponaddwuipółkrotnie przewyĪszała analogiczną war-toĞü sprzed dziesiĊciu lat. Ponad połowa wartoĞci obrotu skoncentrowana była w zaledwie czterech z siedemnastu gmin powiatu poznaĔskiego (Kostrzyn 20,1%, Tarnowo Podgórne 15,5%, Kórnik 10,5% i Komorniki 9,1%).

W analizowanym okresie w powiecie poznaĔskim ponad połowĊ – 51% sprzedanych działek stanowiły grunty przeznaczone pod budownictwo mieszka-niowe. Tak wysoki odsetek gruntów o funkcji mieszkaniowej w strukturze obrotu potwierdza ciągłą suburbanizacjĊ strefy podmiejskiej Poznania. Ponadto badanie struktury obrotu nieruchomoĞciami niezabudowanymi ujawniło, Īe dla ponad 1/3 wszystkich sprzedanych w powiecie poznaĔskim działek nie moĪna było ustaliü przeznaczenia.

NaleĪy podkreĞliü, Īe na przestrzeni ostatniego dziesiĊciolecia Ğrednie ceny bieĪące gruntów o funkcji mieszkaniowej na badanym obszarze wzrosły ponad piĊciokrotnie z poziomu 36,78 zł/m² w 1999 r. do 188,20 zł/m2 w 2009 r. W 1999 r. przeciĊtna cena metra kwadratowego oscylowała miĊdzy 11,96 zł w gminie Kleszczewo a 70,79 zł w gminie Suchy Las. Podczas gdy w 2009 r. róĪnica miĊdzy Ğrednią ceną maksymalną i minimalną była juĪ zaledwie trzyi-półkrotna. Wzrost cen nastąpił we wszystkich gminach powiatu poznaĔskiego, jednak ponadprzeciĊtne przyrosty cen nastąpiły głównie gminach, w których w 1999 r. grunty o funkcji mieszkaniowej naleĪały do najtaĔszych w powiecie poznaĔskim, tj.: Kleszczewo, Kostrzyn, Murowana GoĞlina. PowyĪszy fakt wskazuje na istnienie tendencji do wyrównywania siĊ poziomu cen niezabudo-wanych nieruchomoĞci mieszkaniowych na analizowanym obszarze. Z drugiej strony badanie rozkładów przestrzennych typu gruntów wskazuje na ciągle znaczne zróĪnicowanie cen. W 2009 r., podobnie jak dziesiĊü lat wczeĞniej najwyĪsze Ğrednie ceny gruntów budowlanych odnotowano w gminach: LuboĔ, Suchy Las, Tarnowo Podgórne i Puszczykowo. Bardzo wysokim poziomem cen wyróĪniała siĊ ponadto gmina Komorniki. Oznacza to, iĪ nadal wyraĨnie wyĪszymi od przeciĊtnych cenami gruntów mieszkaniowych charakteryzują siĊ gminy połoĪone w bezpoĞrednim sąsiedztwie Poznania na lewym brzegu rzeki Warty.

(12)

NaleĪy jednak zauwaĪyü, Īe w zwyczajowo „taĔszych” lokalizacjach, jakimi do niedawna były leĪące na wschód od Poznania gminy Kleszczewo i Kostrzyn, w 2009 r. cena gruntu budowlanego była wyĪsza od przeciĊtnej i wynosiła odpowiednio: 169,04 zł/m2, 137,10 zł/m2. Ze wzglĊdu na swój typowo rolniczy charakter gminy te doĞü długo opierały siĊ dynamicznie zachodzącemu proce-sowi suburbanizacji. JednakĪe bliskoĞü Poznania oraz bardzo dobre połoĪenie komunikacyjne decydują o atrakcyjnoĞci tych terenów nieuchronnie prowadząc do rozwoju funkcji mieszkaniowej i produkcyjnej. WyraĨnie niĪsze ceny grun-tów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe obserwowano natomiast nadal w pozostałych gminach tworzących dalszą strefĊ aglomeracji poznaĔskiej. Brak bezpoĞredniego sąsiedztwa z Poznaniem oraz peryferyjne połoĪenie wzglĊ-dem osi komunikacyjnej wschód–zachód to czynniki, które wpływają na niĪsze ceny działek budowlanych w gminach: Buk, StĊszew, Pobiedziska i Murowana GoĞlina.

LITERATURA

K a c z m a r e k T., M i k u ł a Ł., 2008, Planowanie przestrzenne i zarządzanie w

obsza-rach metropolitalnych Niemiec, [w:] K a c z m a r e k T., M i z g a j s k i A. (red.), Powiat poznaĔski. JakoĞü przestrzeni i jakoĞü Īycia, Bogucki Wydawnictwo

Nauko-we, PoznaĔ.

K a ł k o w s k i L., 2007, Polski rynek nieruchomoĞci. Bilans otwarcia po wejĞciu Polski

do Unii Europejskiej, Instytut Rozwoju Miast, Kraków.

L i s o w s k i A., 2005, Procesy centralizacji i decentralizacji aglomeracji warszawskiej

w latach 1950 – 2002, „Prace i Studia Geograficzne” t. 35.

L i t w i Ĕ s k a E., 2008, Zjawisko urban sprawl – jeden z wymiarów współczesnej

urbanizacji, [w:] S ł o d c z y k J., ĝ m i g i e l s k a M. (red.), Współczesne kierunki i wymiary procesów urbanizacji, Wydawnictwo Uniwersytetu Opolskiego, Opole.

M a ü k i e w i c z B., 2007, Rynek nieruchomoĞci niezabudowanych w Poznaniu i

powie-cie poznaĔskim w latach 1995–2000, Bogucki Wydawnictwo Naukowe, PoznaĔ.

M a ü k i e w i c z B., ĝ w i d e r s k i A., 2004, Procesy suburbanizacyjne na obszarze

powiatu poznaĔskiego w latach 1995–2000, [w:] P a r y s e k J. (red.), Rozwój regio-nalny i lokalny w Polsce w latach 1995–2002, Bogucki Wydawnictwo Naukowe,

PoznaĔ.

M i k u ł a Ł., 2008, W kierunku integracji zarządzania w aglomeracji poznaĔskiej, [w:] K a c z m a r e k T., M i z g a j s k i A. (red.), Powiat poznaĔski. JakoĞü przestrzeni

i jakoĞü Īycia, Bogucki Wydawnictwo Naukowe, PoznaĔ.

P a r y s e k J., 2004, Transformacja społeczno-gospodarcza i jej konsekwencje w

mia-stach, [w:] S ł o d c z y k J. (red.), Rozwój miast i zarządzanie gospodarką miejską,

Opole.

P a r y s e k J., 2008, Procesy suburbanizacyjne w aglomeracji poznaĔskiej, [w:] K a c z m a r e k T., M i z g a j s k i A. (red.), Powiat poznaĔski. JakoĞü przestrzeni

(13)

S t a s z e w s k a S., W d o w i c k a M., 2006, Rozwój budownictwa mieszkaniowego

w strefie w strefie podmiejskiej Poznania jako przejaw suburbanizacji, [w:]

S ł o d c z y k J. (red.), Przemiany przestrzeni miast i stref podmiejskich, Wydawni-ctwo Uniwersytetu Opolskiego, Opole.

W d o w i c k a M., 2008, KonkurencyjnoĞü strefy podmiejskiej poznania dla rozwoju

budownictwa mieszkaniowego, [w:] K a c z m a r e k T., M i z g a j s k i A. (red.), Powiat poznaĔski. JakoĞü przestrzeni i jakoĞü Īycia, Bogucki Wydawnictwo

Nauko-we, PoznaĔ.

Barbara Maükiewicz

LAND TURNOVER IN THE POZNAē METROPOLITAN AREA

(Summary)

The article seeks to identify processes occurring on the market of building-free land in the PoznaĔ Region. A detailed analysis is made of both, the volume of land turnover, i.e. the number of transactions concluded and the land area sold, and its value. Also studied is the structure of the turnover by function assigned to the given plot of land in local development plans. Special attention is paid to the spatial distribution of prices of unbuilt residential land. The study embraces 17 communes of PoznaĔ poviat. The data that provided the basis for the analysis are primary and cover the years 2008–2009.