TENDENCJE ROZWOJU RYNKU GRUNTÓW BUDOWLANYCH W AGLOMERACJI POZNAŃSKIEJ

(1)

Henryk Gawron

Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu, Wydział Zarządzania, Katedra Inwestycji i Nieruchomości

TENDENCJE ROZWOJU RYNKU GRUNTÓW BUDOWLANYCH W AGLOMERACJI

POZNAŃSKIEJ

Streszczenie: Artykuł poświęcony jest rozwojowi rynku gruntów budowlanych w aglo- meracji poznańskiej. Ukazano zmiany zachodzące na tym rynku w perspektywie ostatnich kilkunastu lat.

Słowa kluczowe: rynek nieruchomości gruntowych, ceny gruntów pod budownictwo.

1. Rozwój aglomeracji poznańskiej

Coraz większa część ludności pracującej czy studiującej w Poznaniu mieszka w strefi e podmiejskiej. Poznań to jedno z większych miast w Polsce z wyraźnie ukształtowaną i rozwijającą się strefą podmiejską.

W analizie lokalnego rynku mieszkaniowego i możliwości zaspokajania na nim potrzeb mieszkaniowych przez różne grupy ludności należy poddać więc ocenie rozwój rynku działek budowlanych i nowego budownictwa mieszkaniowego. Aglo- merację poznańską tworzy Poznań i zbiór gmin w rejonie Poznania, które są mocno powiązane pod względem administracyjnym, społecznym, infrastrukturalnym oraz ekonomicznym z Poznaniem. Trudnym i dyskusyjnym problemem jest, podobnie jak w przypadku innych aglomeracji, wytyczenie jej granic. Jeśli założyć, że jest to obszar Poznania oraz powiatu poznańskiego, to wówczas liczbę jej mieszkań- ców można było oszacować w 2005 roku na ok. 861 tysięcy ludzi. Jeżeli obszar aglomeracji poznańskiej poszerzyć o gminy powiązane z Poznaniem, a leżące poza terenem powiatu poznańskiego, to liczbę mieszkańców aglomeracji można było oszacować nawet na 900–950 tysięcy mieszkańców. Według prognoz demografów

ZN Gawron Trojanek - 2 kor.indd 7

ZN Gawron Trojanek - 2 kor.indd 7 2012-09-25 10:00:182012-09-25 10:00:18

(2)

i urbanistów liczba mieszkańców w aglomeracji poznańskiej może szybko wzrastać i osiągnąć już w 2020 roku poziom 1,2 miliona mieszkańców. Może to oznaczać jednak równocześnie spadek ludności Poznania.

Podstawową strefę podmiejską Poznania tworzy powiat poznański. Powiat poznański obejmuje obszar 190 tysięcy hektarów i był zamieszkały w 2009 roku przez 319 tysięcy mieszkańców. Obszar i zaludnienie 17 gmin tworzących obszar powiatu poznańskiego przedstawiono w tabeli 1:

Tabela 1. Obszar i zaludnienie powiatu poznańskiego

Wyszczególnienie Powierzchnia

(w ha) Ludność

Przyrost lud- ności (w %) 1994 = 100%

Gęstość zaludnienia (liczba osób na 1 km²)

Lata 1994 2005 1994 2005

Buk 9 058 11 432 11 921 104,28 126 132

Czerwonak 8 248 19 056 23 908 125,46 231 290

Dopiewo 10 802 8 946 14 351 160,42 83 133

Kleszczewo 7 446 4 175 5 517 132,14 56 74

Komorniki 6 641 10 363 14 765 142,48 156 222 Kostrzyn 15 481 14 691 15 557 105,89 95 100

Kórnik 18 613 14 138 18 017 127,44 76 97

Luboń 1 351 20 671 26 954 130,40 1530 1995

Mosina 17 177 22 779 25 098 110,18 133 146

Murowana Goślina 17 233 14 818 15 776 106,47 86 92 Pobiedziska 18 926 14 037 16 392 116,78 74 87 Puszczykowo 1 611 8 175 9 311 113,90 507 578

Rokietnica 7 930 6 808 9 415 138,29 86 119

Stęszew 17 503 12 825 13 919 108,53 73 80

Suchy Las 11 601 8 040 13 219 164,42 69 114 Swarzędz 10 209 34 122 40 499 118,69 334 397 Tarnowo Podgórne 10 175 13 461 18 690 138,85 132 184 190 005 238 537 293 309 122,96 126 154 Źródło: WUS w Poznaniu.

Obszar powiatu poznańskiego tworzą 2 gminy miejskie, 8 gmin wiejsko-miejskich i 7 gmin wiejskich. Na terenie powiatu znajduje się 10 miast i 370 miejsco- wości wiejskich. Kształt powiatu poznańskiego prezentuje mapa na rysunku 1.

(3)

Rysunek 1. Mapa powiatu poznańskiego

W ciągu 11 lat (lata 1994–2005) ludność powiatu poznańskiego wzrosła o 23%.W ostatnich 5 latach ludność powiatu wzrosła o następne 10%. Najszybciej wzrosła ludność w takich gminach, jak: Dopiewo, Komorniki, Rokietnica, Suchy Las czy Tarnowo Podgórne. Największą gęstość zaludnienia można stwierdzić w gminach miejskich, a więc w Luboniu czy Puszczykowie. Wyższą od przecięt- nej gęstość zaludnienia można też stwierdzić w takich gminach, jak: Swarzędz, Czerwonak, Komorniki czy Tarnowo Podgórne. Natomiast najniższe zaludnienie można stwierdzić w takich gminach, jak Kleszczewo, Stęszew czy Pobiedziska.

Powiat poznański to nie tylko obszar ekspansji pod względem wzrostu zamieszkania. Rozwija się w nim również gospodarka. Na tym terenie poza rolnictwem działa około 33 tysiące fi rm dających zatrudnienie około 100 tysiącom osób.

Różne są oczywiście motywy skłaniające ludzi do wyboru miejsca zamieszkania w strefi e podmiejskiej Poznania [Szczepańska 2012]. Wcześniej była to przede wszystkim inicjatywa indywidualnych osób poszukujących możliwości wybudowa-

(4)

nia własnego domu jednorodzinnego w okolicach Poznania. Obecnie coraz częściej fi rmy deweloperskie wchodzą na obszary podmiejskie i oferują swoim klientom różne, często bardzo atrakcyjne formy zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej w strefi e podmiejskiej Poznania.

Jak wynika z badań ankietowych (badania własne), osoby wybierające zamieszkanie w strefi e podmiejskiej wskazują na takie walory lokalizacji swojego zamieszkania, jak:

1) atrakcyjność położenia (bliskość terenów zielonych, cisza, atrakcyjność okolicy),

2) niższe koszty budowy domu niż w Poznaniu,

3) możliwość w miarę szybkiego dojazdu samochodem do miasta,

4) możliwość zrealizowania indywidualnego projektu architektonicznego swojego domu.

Oczywiście zamieszkiwanie w strefi e podmiejskiej Poznania stwarza też pewne trudności i ograniczenia.

Rozwój aglomeracji poznańskiej stworzył wzrost zapotrzebowania na działki budowlane. Ten wzrost zainteresowania przyczynił się również do wzrostu ich cen.

2. Rynek działek budowlanych w aglomeracji poznańskiej

Rynek działek budowlanych stanowi jeden z najbardziej dynamicznie rozwijają- cych się segmentów rynku nieruchomości w aglomeracji poznańskiej [Maćkiewicz 2007]. Istnieje wiele przesłanek społecznych, urbanistycznych ekonomicznych czy kulturowych, według których systematycznie wzrasta popyt na działki budowlane w aglomeracjach dużych miast i ich cen. Wzrost popytu powoduje między innymi ubytek gruntów rolnych [Wasilewski i Krukowski 2002] oraz [Wolny i Źróbek 2012]. Powoduje też wzrost cen gruntów rolnych wokół dużych miast [Dudzińska 2012]. Obserwacja tego segmentu rynku nieruchomości wskazuje jednak, że ceny tych działek są wyjątkowo zróżnicowane [Krajewska 2011].

Autor tego opracowania na temat poznańskiego rynku mieszkaniowego od kilkunastu lat prowadził między innymi również badania nad kształtowaniem się cen działek budowlanych w aglomeracji poznańskiej. Dla oceny znaczenia czynników ilościowych kształtujących strukturę tych ofert autor dokonał analizy, korzystając z kilku tysięcy (ponad 6000 tysięcy) ofert cen działek w okolicy Poznania. Były to oferty działek budowlanych w okolicach Poznania, które pojawiły się na rynku w latach 2001–2011. Analizie poddano działki o różnej wielkości: od 200 do 3000 m². Najmniejsze działki przeznaczone były do zabudowy szeregowej. Naj- większe z nich można było wykorzystać na budowę dużych rezydencji. Z analizy wyeliminowano oferty większych terenów, które można w przyszłości podzielić, przeznaczyć na różne formy zabudowy itp. Takie oferty mogą być ewentualnie przedmiotem różnych działań spekulacyjnych na rynku nieruchomości.

(5)

Można uznać, że taka próba, chociaż nie obejmuje zapewne wszystkich działek budowlanych, które były przedmiotem transakcji na lokalnym rynku nieruchomości w badanym okresie, jest jednak reprezentatywna. Wszystkie z analizowanych dzia- łek oferowanych pod budownictwo jednorodzinne były położone w kilkadziesięciu gminach w okolicach Poznania w odległości nawet do 30–40 km od granic miasta.

Rynek działek budowlanych w aglomeracji poznańskiej rozwijał się dość nie- równomiernie. Rozmieszczenie oferowanych działek budowlanych było rozproszo- ne. Duża część działek pod budownictwo jednorodzinne koncentrowała się jednak w dość bliskiej odległości od granic Poznania. Biorąc pod uwagę częstotliwość ofert, otrzymano następujące zestawienie ujmujące 20 lokalizacji najczęściej wy- stępujących w ofertach miejscowości podpoznańskich (tabela 2).

Tabela 2. Lokalizacja działek pod budownictwo jednorodzinne w aglomeracji po- znańskiej

Lokalizacja Udział w ofercie (w %) Lokalizacja Udział w ofercie (w %)

Luboń 4,57 Komorniki 2,36

Rokietnica 4,20 Lusowo 2,30

Borówiec 4,09 Kiekrz 2,03

Pobiedziska 3,47 Rosnówko 1,88

Palędzie 2,87 Sady 1,88

Skórzewo 2,87 Kamionki 1,79

Biskupice 2,76 Dąbrowa 1,77

Chyby 2,61 Sierosław 1,75

Kaźmierz 2,47 Swarzędz 1,69

Kicin 2,45 Dąbrówka 1,68

Źródło: Dane Katedry Inwestycji i Nieruchomości UE w Poznaniu.

Ceny działek budowlanych w aglomeracji poznańskiej w analizowanym okresie systematycznie wzrastały, co ilustruje tabela 3 i rysunek 2.

Tabela 3. Dynamika cen działek w aglomeracji poznańskiej

Lata Cena 1 m² Lata Cena 1 m²

2004 69 2008 174

2005 75 2009 170

2006 79 2010 180

2007 140 2011 163

(6)

Rysunek 2. Dynamika cen działek budowlanych w aglomeracji poznańskiej (1 m²/zł)

Źródło: Dane Katedry Inwestycji i Nieruchomości UE w Poznaniu

W poszczególnych miejscowościach można było zaobserwować różne tendencje w kształtowaniu się tendencji cen działek budowlanych. W analizowanym okresie odnotowano średnio prawie 3-krotny wzrost cen działek w aglomeracji poznańskiej.

W większości miejscowości w okolicach Poznania można było zaobserwować systematyczny wzrost cen działek, chociaż przyspieszenie nastąpiło wyraźnie pod koniec tego okresu. Ilustracją obserwowanych tendencji są rysunki 3–5 przedsta- wiające różne tendencje zmian średniej cen działek budowlanych w Dopiewie, Dąbrówce czy w Chybach.

Rysunek 3. Dynamika cen działek budowlanych w Dopiewie (1 m²/zł)

Źródło: Dane Katedry Inwestycji i Nieruchomości UE w Poznaniu 50

70 90 110 130 150 170 190

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

0 50 100 150 200 250

(7)

Rysunek 4. Dynamika cen działek budowlanych w Dąbrówce (1 m²/zł)

Rysunek 5. Dynamika cen działek budowlanych w Chybach (1 m²/zł)

Źródło: Dane Katedry Inwestycji i Nieruchomości UE w Poznaniu 0

50 100 150 200 250 300

–200 0 200 400 600 800 1000 1200 1400

(8)

Ceny działek pod budownictwo jednorodzinne w aglomeracji poznańskiej były wyraźnie zróżnicowane i wahały się w przeliczeniu na 1 m² od kilkudziesięciu do nawet kilkuset złotych. Strukturę cen działek budowlanych w aglomeracji poznań- skiej przedstawiono na rysunku 6.

Rysunek 6. Struktura cen 1 m²działek budowlanych w aglomeracji poznańskiej

Jak wynika z wykresu na rysunku 6 struktura cen 1 m² działek budowlanych w aglomeracji poznańskiej wahała się w badanym okresie od nawet 10 złotych do ponad 1000 złotych. Około 62% ofert mieściło się w przedziale do 100 złotych.

Następne 27% ofert mieściło się w przedziale od 100 złotych do 200 złotych w przeliczeniu na 1 m². W przedziale 200 złotych – 300 złotych za 1 m² gruntu oferowano 6% działek. 4% – najdroższych i najbardziej atrakcyjnych działek pod budownictwo jednorodzinne w bezpośrednim sąsiedztwie Poznania – oferowano za cenę powyżej 400 złotych w przeliczeniu na 1 m² powierzchni.

Ceny działek oferowanych pod budownictwo jednorodzinne były zróżnicowane przede wszystkim ze względu na lokalizację. W celu zilustrowania ich zróżnico- wania przestrzennego analizą objęto około 60 miejscowości położonych w ponad 20 gminach w aglomeracji poznańskiej.

Średnie ceny 1 m² działek oferowanych pod budownictwo jednorodzinne w wybranych miejscowościach aglomeracji poznańskiej w analizowanym okresie prezentuje tabela 4 i rysunek 7.

0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7

10 100 200 300 400 500 600 700 800 900

(9)

Tabela 4. Średnie ceny działek w wybranych miejscowościach aglomeracji poznańskiej

Miejscowość Średnia cena działek (w zł)

Chyby 207

Suchy Las 187

Zakrzewo 178

Skórzewo 175

Przeźmierowo 174

Luboń 157

Puszczykowo 157

Kiekrz 150

Komorniki 142

Puszczykówko 137

Lusówko 124

Sady 111

Sierosław 109

Swarzędz 107

Mosina 104

Murowana Goślina 104

Palędzie 103

Rokietnica 101

Borowiec 99

Kamionki 99

Złotniki 99

Tarnowo Podgórne 97

Konarzewo 96

Tuczno 95

Dopiewo 94

Czapary 89

Stęszew 88

Rosnówko 85

Pobiedziska 85

Chludowo 84

Dąbrowa 83

Czerwonak 83

Dąbrówka 82

Kicin 80

Bolechowo 79

Buk 79

Biskupice 77

Kaźmierz 72

Skoki 58

(10)

Rysunek 7. Struktura cen 1 m²działek budowlanych w aglomeracji poznańskiej (w zł)

Ceny działek w wybranych miejscowościach były więc w analizowanym okresie dość zróżnicowane. Różnica między cenami najdroższych i najtańszych działek oferowanych pod budownictwo jednorodzinne była ponad 4-krotna.

Celem analizy przedstawionej w tej części niniejszego opracowania jest ustalenie determinant ich cen. Dla pogłębionych badań wybrano 1000 ofert działek budowlanych, które pojawiły się w postaci ofert na rynku w ciągu 2009 roku. Obliczeń i analiz dokonano, wykorzystując program Statistica.

Wydaje się, że podstawowym czynnikiem determinującym ceny działek budowlanych w aglomeracji powinna być ich lokalizacja, a więc w pierwszej ko- lejności odległość od Poznania. W tym celu w badanym obszarze aglomeracji poznańskiej wyznaczono 6 obszarów o następujących odległościach od centrum aglomeracji:

50 70 90 110 130 150 170 190 210 230

Chyby Zakrzewo 3U]HĨPLHURZR Puszczykowo .RPRUQLNL Lusówko 6LHURVáDZ 0RVLQD 3DOĊG]LH

%RURZLHF

=áRWQLNL .RQDU]HZR 'RSLHZR 6WĊV]HZ 3RELHG]LVND 'ąEURZD 'ąEUyZND Bolechowo

%LVNXSLFH 6NRNL

(11)

I – do 15 km II – do 20 km III – do 25 km IV – do 30 km V – do 35 km VI – do 40 km

W tym wybranym obszarze mieściły się wszystkie analizowane oferty działek pod budownictwo jednorodzinne. Wszystkie oferty przypisano do poszczególnych rejonów. Następnie ustalono współzależność między położeniem działek w po- szczególnych rejonach a ich cenami. Uzyskany współczynnik współzależności (–0,45) wskazywał na stosunkowo dużą współzależność pomiędzy ceną działek budowlanych a ich lokalizacją w poszczególnych rejonach.

Zapewne o atrakcyjności i cenie poszczególnych ofert decyduje nie tylko ich odległość od centrum aglomeracji, ale też i szybkość dojazdu do poszczególnych miejscowości. Dojazd samochodem do analizowanych nieruchomości z centrum Poznania był dość zróżnicowany i zajmował od kilkunastu do prawie 40 minut.

Wyróżniono więc 6 kategorii działek ze względu na czas dojazdu samochodem z centrum Poznania, a więc wyróżniono 6 kolejnych stref według czasu dojazdu do Poznania, które podano w tabeli 5.

Tabela 5. Lokalizacja działek pod budownictwo jednorodzinne według czasu dojaz- du do Poznania

Czas dojazdu w minutach Kategoria działki

do 15 I

15 – 20 II

20 – 25 III

25 – 30 IV

30 – 35 V

35 – 40 VI

Źródło: Materiały Katedry Inwestycji i Nieruchomości UE w Poznaniu

W celu ustalenia współzależności pomiędzy cenami działek a czasem dojazdu do nich oszacowano na podstawie badań empirycznych czas dojazdu z centrum aglomeracji do poszczególnych miejscowości.

Na podstawie tych danych próbowano ustalić współzależność pomiędzy ceną działek a czasem dojazdu do nich. W tym przypadku współczynnik korelacji był nieco większy i wynosił – 0,57.

O cenach działek oferowanych pod budownictwo jednorodzinne w okolicach Po- znania decyduje oczywiście znacznie więcej czynników. Jednym z głównych czynni- ków wydaje się wielkość tych działek budowlanych. Wielkość analizowanych działek

(12)

była dość zróżnicowana i wynosiła od około 600 m²do 1800 m². Średnio wielkość analizowanych działek wynosiła około 1000 m². Rozkład wielkości działek oferowanych pod budownictwo jednorodzinne w okolicach Poznania ilustruje rysunek 8.

Rysunek 8. Struktura działek budowlanych wg wielkości

Przeprowadzona analiza wykazała jednak, że oczekiwana współzależność po- między ceną działek budowlanych a ich wielkością jest jednak znacznie słabsza od oczekiwanej. Współczynnik korelacji wynosi – 0,17. Analizowaną współzależność przedstawia też rysunek 9.

Rysunek 9. Współzależność między ceną działek a ich wielkością

Źródło: dane Katedry Inwestycji i Nieruchomości UE w Poznaniu 0

5 10 15 20 25 30 35

600–800 800–1000 1000–1200 1200–1400 1400–1600 1600–1800

90 110 130 150 170 190 210 230 250

(13)

Znacznie lepsze rezultaty osiągnięto, badając współzależność między cenami oferowanych działek pod budownictwo jednorodzinne a ich wielkością w poszcze- gólnych wybranych miejscowościach w okolicach Poznania.

Zapewne wpływ na ceny działek budowlanych mają różne inne obiektywne, a więc możliwe do łatwego zweryfi kowania, czynniki. Jednym z takich czynników jest wyposażenie działek w urządzenia infrastrukturalne, czyli w prąd, gaz, wodę i w możliwości odprowadzenia ścieków itp. Pod tym względem sytuacja była dość zróżnicowana. W prawie 70% analizowanych działek woda była dostępna na oferowanej działce. W pozostałych przypadkach była ona na ogół dostępna w sąsiedztwie, a więc na przykład rury wodociągowe były usytuowane w ulicy. Na 50% analizowanych działek był dostępny prąd. Znacznie gorzej przedstawiała się dostępność gazu czy kanalizacji. Instalacje gazowe były zlokalizowane na około 20% działek, a instalacje kanalizacyjne tylko na około 18% działek. Współzależność pomiędzy stopniem wyposażenia analizowanych działek budowlanych w podstawowe media a ich ceną okazała się dość wyraźna. Ceny działek wyposażonych w instalacje gazowe, a szczególnie w instalacje kanalizacyjne, były z reguły o 50%

wyższe niż podobnych działek pozbawionych takich mediów.

Z punktu widzenia możliwości zabudowy istotne znaczenie, obok wielkości działek oferowanych pod budownictwo jednorodzinne, ma również ich szerokość.

Przeciętnie szerokość analizowanych działek planowanych pod budownictwo jednorodzinne wynosiła 23,5 metra, ale w praktyce była dość zróżnicowana (od 18 do 30 metrów), co ilustruje rysunek 10:

Rysunek 10. Szerokość oferowanych działek budowlanych

Jak wynika z analizy ceny 1 m² działek były w istotny sposób zróżnicowane w zależności od ich szerokości i współczynnik korelacji w tym przypadku wynosił 0,41.

0 5 10 15 20 25 30

18–20 20–22 22–24 24–26 26–28 28–30 m

(14)

W celu uzyskania subiektywnej oceny wartości działek pod budownictwo jednorodzinne oferowanych w aglomeracji poznańskiej dokonanej przez klientów biur nieruchomości przeprowadzono wśród nich badania ankietowe. Uzyskano od respondentów ponad 130 odpowiedzi na ankiety. Na podstawie takiej próby oceniono wpływ różnych cech działek budowlanych na ich ceny. Ocena walorów działek budowlanych w dużym stopniu zależy od subiektywnej oceny i oczekiwań ewentualnych klientów. Na przykład, co do walorów krajobrazowych działek oferowanych pod budownictwo jednorodzinne potencjalni klienci zgłaszali wyjątkowo zróżnicowane oczekiwania i potrzeby.

Klienci poszukujący działek pod budownictwo jednorodzinne w strefi e podmiejskiej Poznania w różny sposób postrzegają zalety, ale też i wady takiej formy zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych. Na ogół wykazują duży entuzjazm i zafascynowanie takim sposobem zamieszkania. Analizują przede wszystkim zalety wybranej lokalizacji. Dopiero z czasem zaczynają dostrzegać różne jej słab- sze strony. Na ogół też trudniej im dostrzec i obiektywnie przeanalizować szanse poprawy warunków wybranej lokalizacji czy tym bardziej ewentualne zagrożenia, które mogą spowodować obniżkę standardu wybranej lokalizacji.

Klienci planujący budowę domu jednorodzinnego na początku zafascynowani są możliwością indywidualnego zaprojektowania swojej powierzchni mieszkalnej.

Często brak wyobraźni przestrzennej i doświadczenia powoduje, że popełniają dość typowe błędy w tym zakresie (jak na przykład planowanie nieodzownego w ocenie pomysłodawców, a później rzadko używanego kominka w salonie). W miarę konkretyzowania pomysłów i konfrontacji z kosztami i możliwościami ich wykonania z wielu pomysłów trzeba zrezygnować. Najczęściej realne koszty budowy znacznie przekraczają założenia i po prostu w trakcie budowy trzeba zrezygnować z wielu pomysłów. Należy jednak stwierdzić, że nawet w przypadku zastosowania typowych projektów dom jednorodzinny pozwala stworzyć bardziej indywidualny, dostosowany do indywidualnych potrzeb, zamiłowań i zainteresowań domowników charakter mieszkania. Tańszy jest też koszt budowy 1 m²powierzchni użytkowej, więc w domu jednorodzinnym przypada na ogół znacznie większa powierzchnia na jednego jego mieszkańca. Czas budowy można indywidualnie dostosować do możliwości fi nansowych przyszłego właściciela, więc nie spowoduje to tak znacznych napięć fi nansowych, jakie występują często przy zakupie mieszkania w mieście. Na ogół budowa domu wymaga dużo własnego czasu i wiele inicjatywy.

Niektóre czynności pomocnicze i wykończeniowe można wykonać samemu, co może obniżyć koszty budowy domu. Wśród wielu ludzi podejmujących budowę domu w strefi e podmiejskiej można zaobserwować niezaspokojoną, niemożliwą do zaspokojenia w warunkach zamieszkania w dużym mieście, tęsknotę za kontaktem z przyrodą i chęć izolacji od sąsiadów. Budowa własnego domu powinna, w ich ocenie, pozwolić im spełnić takie marzenia. Potrzeby mieszkaniowe każdej rodziny są oczywiście zmienne w czasie. Zakłada się, że własny dom pozwala w o wiele większym stopniu wykorzystać jego powierzchnię i jego urządzenie do zmiennych

(15)

w czasie potrzeb każdej rodziny. Ludzie planują połączyć w wielu przypadkach miejsce zamieszkania z miejscem pracy. Budowa domu jednorodzinnego pozwala często połączyć zamieszkanie z wykonywaniem pracy zarobkowej. Ludzie poza pracą zawodową mają oczywiście też i inne zainteresowania. Posiadanie własnego domu pozwala rozwijać wiele takich zainteresowań pozazawodowych, jak zakła- danie i uprawianie ogrodu, uprawianie amatorsko sportu, kolekcjonerstwo różnych przedmiotów, majsterkowanie itp. Utrzymanie każdego mieszkania związane jest obecnie z ciągle rosnącymi jego kosztami. Na ogół koszty utrzymania powierzchni mieszkalnej we własnym domu powinny być niższe niż w innych formach zamieszkania. Co więcej, właściciel domu wiele czynności związanych z utrzymaniem domu może wykonać samodzielnie.

Oczywiście zamieszkanie we własnym domu w strefi e podmiejskiej ma również określone wady i ograniczenia. Na ogół trzeba liczyć się z wydłużonym czasem dojazdu do pracy i powrotu do domu. Powoduje to oczywiście wyższe koszty trans- portu, zmusza czasem nawet do utrzymania drugiego auta w rodzinie itd. Znaczne oddalenie od takich placówek kulturalnych, jak teatry czy fi lharmonie, nowoczesne kina czy stadiony sportowe, może spowodować, że mieszkańcy okolic podmiejskich rzadziej będą korzystać z tych placówek. Na ogół w strefach podmiejskich dużych miast rozwój lokalnej infrastruktury technicznej i społecznej jest znacznie niższy niż w dużych miastach. Może to spowodować znaczne pogorszenie warunków egzystencji. Gdy na przykład brak jest na danym terenie sieci przesyłowej gazu, trzeba korzystać z butli gazowych, a gdy brak jest sieci ściekowej, musimy wy- budować zbiorniki do zbierania ścieków itp. Na ogół brak jest też w sąsiedztwie wyspecjalizowanych placówek oświatowych czy służby zdrowia. Dzieci będą mu- siały dojeżdżać do szkół ponadpodstawowych, na wizyty do lekarzy specjalistów czy na specjalistyczne zabiegi lekarskie trzeba będzie dojeżdżać do miasta. Często zbytnie oddalenie od placówek ratownictwa medycznego może wręcz stwarzać zagrożenie życia. Takie mankamenty zamieszkania na dopiero urbanizowanych terenach podmiejskich mogą więc nieco obniżać komfort zamieszkania we wła- snym domu. Na właściciela domu spada też obowiązek dbałości o prawidłowe jego funkcjonowanie, konserwację i remonty. Niektóre obowiązki, jak na przykład konieczność odśnieżania zimą po opadach śniegu chodnika przed własnym do- mem, mogą stanowić dużą uciążliwość, szczególnie dla ludzi w starszym wieku.

Zlecanie prac konserwacyjnych czy tym bardziej remontowych wymaga dużych umiejętności w doborze fi rm czy materiałów oraz kontroli jakości wykonania prac. Trzeba jednak zaznaczyć, że – jak wynika z przeprowadzonych wywiadów i udzielonych przez respondentów odpowiedzi – klienci zainteresowani nabyciem działki pod budownictwo jednorodzinne i budową własnego domu widzą więcej zalet niż wad takiej formy budownictwa i coraz chętniej rezygnują z kupna drogich mieszkań na rzecz kupna własnego domu w strefi e podmiejskiej. Deweloperzy, wyczuwając taką zmianę postaw i preferencji klientów, stwarzają coraz bardziej zróżnicowaną ofertę takich domów w strefi e podmiejskiej. Klient zamiast kupna

(16)

mieszkania w mieście ma do wyboru domy w zabudowie szeregowej czy też cho- ciażby mieszkania w willach podmiejskich, a więc wyodrębnione lokale w niskiej zabudowie, często nawet z przyległym małym ogródkiem, o podobnej cenie jak w dużym mieście, ale na ogół o większej powierzchni.

Większość klientów poszukujących działek pod budownictwo indywidualne – to młodzi ludzie. Powinni więc oni oceniać walory takiej lokalizacji w dłuższej perspektywie. Analizując po upływie już kilku lat walory nowo powstałych skupisk domów jednorodzinnych w strefi e podmiejskiej, można ocenić, w jak szybkim na ogół tempie zmieniają się ich walory. Na ogół można zaobserwować, że po upły- wie kilku lat następuje rozwój lokalnej infrastruktury technicznej i społecznej, co znacznie zwiększa ich walory i ułatwia zaspokajanie właścicielom nowo powstałych domów jednorodzinnych ich podstawowych potrzeb i usług bytowych. Na ogół ze znacznym opóźnieniem następuje jednak w wielu przypadkach też poprawa warun- ków dojazdu i lokalnych połączeń komunikacyjnych. Często także pod naciskiem nowych mieszkańców władze lokalne podejmują starania na rzecz zwiększenia ochrony i poprawy stanu środowiska naturalnego. Niestety, w wielu przypadkach żywiołowy proces budownictwa jednorodzinnego w niedoinwestowanym rejonie może pogorszyć warunki lokalne. Taka sytuacja może stwarzać różnego rodzaju zagrożenia dla nowych właścicieli domów jednorodzinnych w przyszłości. Do najczęściej powstających w przyszłości zagrożeń, które mogą obniżyć komfort zamieszkania w okolicy podmiejskiej, można zaliczyć chociażby poniżej przedstawione czynniki.

Żywiołowy dynamiczny wzrost liczby mieszkańców w określonym rejonie strefy podmiejskiej może spowodować wzrost trudności w komunikacji, wydłużenie czasu dojazdu itp. Wzrost liczby mieszkańców spowoduje wzrost zapotrzebowania na podstawowe media i usługi komunalne, co przy braku na ogół kapitałochłonnych inwestycji infrastrukturalnych może spowodować zakłócenia, ograniczenia, a nawet przerwy w dostawie mediów i usług itp. Zrealizowanie niezbędnych inwestycji infrastrukturalnych w konkretnej miejscowości strefy podmiejskiej wymaga czę- sto podniesienia miejscowych podatkowych i opłat lokalnych. Żywiołowy rozwój budownictwa jednorodzinnego w niektórych miejscowościach strefy podmiejskiej w warunkach braku kontroli ze strony upoważnionych organów nad stanem środowiska naturalnego może doprowadzić też do degradacji tego środowiska (zanieczyszczenie zbiorników wodnych, zniszczenie walorów krajobrazowych, nielegalne wysypiska śmieci itp.).

W wyniki przeprowadzonych wywiadów i ankiet można przedstawić następują- ce, podane poniżej, zalety i wady budownictwa jednorodzinnego, które brali jednak przy swoim wyborze pod uwagę potencjalni klienci działek pod budownictwo jednorodzinne w strefi e podmiejskiej, jak również szanse i zagrożenia wybranych lokalizacji, które uwzględniali też analizowani klienci. Poniżej wiec przedstawiono korzyści i wady oraz szanse i zagrożenia w przyszłości dotyczące wybranej lokalizacji działki pod budowę domu jednorodzinnego.

(17)

I. Zalety:

1. Indywidualny, zależny od właściciela charakter mieszkania.

2. Tańszy koszt budowy 1 m²powierzchni użytkowej.

3. Rozłożenie w czasie kosztów budowy.

4. Możliwość dużego udziału prac własnych w budowie i w eksploatacji budynku.

5. Łatwiejszy kontakt ze środowiskiem naturalnym.

6. Poczucie izolacji od sąsiadów.

7. Możliwości adaptacji i ewentualnej rozbudowy mieszkania w zależności od potrzeb rodziny.

8. Możliwości prowadzenia działalności zawodowej we własnym domu.

9. Możliwości rozwijania zainteresowań pozazawodowych we własnym domu (urządzanie ogrodu, majsterkowanie itp.).

10. Zależny od właściciela poziom kosztów utrzymania mieszkania.

II. Wady:

1. Wydłużony czas i większe koszty dojazdu do i z pracy.

2. Znaczne oddalenie od placówek kulturalnych.

3. Słabszy stan rozwoju technicznej i społecznej infrastruktury lokalnej i związany z tym dyskomfort.

4. Obowiązek samodzielnej dbałości o konserwacje i remonty budynku.

III. Szanse:

1. Wzrost atrakcyjności terenu przez inwestycje lokalne.

2. Poprawa i ochrona środowiska naturalnego.

3. Poprawa warunków dojazdu i połączeń komunikacyjnych.

IV. Zagrożenia:

1. Pogorszenie warunków zamieszkania poprzez wzrost urbanizacji rejonu.

2. Wzrost trudności komunikacyjnych poprzez żywiołowy proces suburbanizacji.

3. Wzrost kosztów utrzymania domu poprzez wzrost podatków i opłat lokalnych.

4. Możliwość degradacji środowiska naturalnego.

Oczywiście sposób wyboru i skale preferencji zgłaszane przez poszczegól- nych klientów zainteresowanych nabyciem działki pod budownictwo jednorodzinne w strefi e podmiejskiej były bardzo zindywidualizowane. Przede wszystkim stwierdzono na podstawie badań ankietowych, że w świadomości społecznej dość powszechne są stereotypy dotyczące atrakcyjności pewnych miejscowości podmiejskich. Pewne miejscowości uważane są za wyjątkowo atrakcyjne i prestiżowe w ocenie społecznej. Zamieszkanie w takich miejscowościach uważane jest za do- wód zamożności, sposób nobilitacji itd. Ale w świetle badań ankietowych okazało się, że respondenci potrafi ą też racjonalnie ocenić walory społeczne czy ekologiczne analizowanych ofert działek pod budownictwo jednorodzinne. Zwracano więc przede wszystkim uwagę na wyposażenie analizowanych terenów podmiejskich, na których były zlokalizowane działki budowlane, w takie obiekty, jak placówki oświatowe czy obiekty związane z ochroną środowiska. Powszechnie respondenci

(18)

podkreślali jednak dość słabą informację o walorach działek pod budownictwo jednorodzinne dostarczaną przez władze lokalne. Zaledwie kilka gmin zyskało w tym rankingu w miarę pozytywną ocenę.

Zakończenie

Jak wynika z przeprowadzonej analizy opinii klientów o walorach działek oferowanych pod budownictwo jednorodzinne w strefi e podmiejskiej Poznania utrzymuje się stałe zainteresowanie rynkiem działek budowlanych w dużych aglomeracjach miejskich.

Oferta takich działek jest duża i wyjątkowo zróżnicowana. Potencjalni klienci w ocenie ofert takich działek budowlanych kierują się nie tylko ich walorami obiektywnymi, ale też – w dużym stopniu – subiektywnym nastawieniem, często dość indywidualnymi oczekiwaniami itp. Zapewne rynek działek budowlanych w dużych aglomeracjach miejskich będzie nadal rozwijał się dynamicznie. Jest to wyjątkowo interesujący, ale też i dość skomplikowany segment rynku nierucho- mości. Jego analiza będzie więc wymagać coraz staranniejszych i kompleksowych analiz. Autor podjął takie badania, intuicyjnie wyczuwając, jak jest to złożony problem badawczy. Uzyskane i powyżej przedstawione w zarysie rezultaty badań zdecydowanie zachęcają do dalszych pogłębionych badań nad tendencjami rozwoju i determinantami rynku działek budowlanych w dużych aglomeracjach, na podstawie których będzie można rozpoznać w jeszcze szerszym zakresie czynniki determinujące ceny działek budowlanych w dużych aglomeracjach miejskich.

Bibliografi a

Dudzińska, M., 2012, Wpływ możliwości alternatywnego wykorzystania nieruchomości rolnej na jej wartość, w: Studia i materiały TNN, Olsztyn, vol. 20, nr 2.

Krajewska, M., 2011, Kształtowanie się wartości gruntów w strefi e podmiejskiej miasta Bydgoszczy, w: Gawron, H. (red.), Stan i tendencje rozwoju rynku nieruchomości, Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu, Poznań.

Maćkiewicz, B., 2007, Rynek nieruchomości niezabudowanych w Poznaniu i powiecie poznańskim w latach 1995–2000, Bogucki Wydawnictwo Naukowe, Poznań.

Szczepańska, A., 2012, Niematerialne czynniki kształtujące indywidualne pojęcie opty- malnego sposobu wykorzystania nieruchomości, w: Studia i materiały TNN, Olsztyn, vol. 20, nr 2.

Wasilewski, A., Krukowski, K., 2002, Wyłączanie gleb z rolniczego użytkowania na terenach podmiejskich, IERiGŻ, Warszawa.

(19)

Wolny, A., Żróbek, R., 2012, Proces przekształcania przestrzeni na obszarach o największej aktywności na rynku nieruchomości, w: Studia i materiały TNN, Olsztyn, vol. 20, nr 2.

TENDENCIES IN THE DEVELOPMENT OF CONSTRUCTION LAND MARKET IN THE AGGLOMERATION OF POZNAŃ

Summary: The problems in the article are connected with development of the construction land market in the agglomeration of Poznan. The Author indicates the changes that took place on this market in the recent years.