Fundusze hipoteczne oraz odwrócone hipoteki modelu sprzedażowego w Polsce

Michał Buszko

Fundusze hipoteczne oraz

odwrócone hipoteki modelu

sprzedażowego w Polsce

Annales Universitatis Mariae Curie-Skłodowska. Sectio H, Oeconomia 46/4,

53-62

A N N A L E S

U N I V E R S I T A T I S M A R I A E C U R I E - S K Ł O D O W S K A L U B L I N - P O L O N I A

V O L . X L V I, 4 S E C T IO H 20 1 2

Uniwersytet Mikołaja K opernika w Toruniu, K atedra Zarządzania Finansami

M ICH A Ł BUSZKO

Fundusze hipoteczne oraz odwrócone hipoteki modelu

sprzedażow ej, w Polsce

M ortgage fu n d s and eq u ity release schem es o f th e sale m odel in Poland

S ło w a k lu c z o w e : o d w ró c o n a h ip o te k a , f u n d u sz e h ip o te c z n e , ry z y k o K e y w o r d s : e q u ity relase, m o rtg a g e fu n d s , risk

Wstęp

W 2008 r. na polskim rynku pojawił się nowy rodzaj usługi finansowej - konwersja kapitału ulokowanego w nieruchom ościach na płynne środki w ypłacane dożywotnio osobom w wieku em erytalnym. Zaczęły ją prowadzić spółki kapitałowe nazywane funduszam i hipotecznymi, które stały się pionierami alternatywnego finansow ania emerytalnego w Polsce. Zasadniczo zapewniły one osobom starszym możliwość osią­ gania regularnych, dożywotnich wpływów, uzupełniających świadczenia em erytalne w zamian za przeniesienie prawa własności nieruchomości. W praktyce procesy kon­ wersji oparto na umowach praw a cywilnego, tzn. dożywocia, rent, a także pożyczek, nadając im wspólną nazwę odwróconych hipotek.

Pomimo tego, iż podm ioty oferujące konwersję zaczęły funkcjonować w bardzo ważnym i jednocześnie w rażliw ym społecznie segmencie zabezpieczenia em erytal­ nego, ich działalność nie została poddana nadzorowi Komisji N adzoru Finansowego czy M inisterstwa Finansów. W praktyce fundusze są m ałym i spółkami kapitałowymi, których działalność nie podlega szczególnym wymogom kapitałowym, ostrożnościo- wym czy gwarancyjnym. Uzasadnieniem ich funkcjonow ania w Polsce jest przede

wszystkim wzrost zapotrzebowania na produkty finansowe ze strony osób starszych oraz niedostateczne zainteresowanie w ym ienioną grupą tradycyjnych instytucji f i­ nansowych. Wobec postępujących niekorzystnych zm ian dem ograficznych, niskiej efektywności repartycyjnego i kapitałowego systemu zabezpieczenia em erytalnego oraz w zrastającej aktyw ności osób starszych fundusze hipoteczne oferują nową formę finansow ania em erytalnego, łączącą rynek pieniężny, nieruchom ości oraz ubezpieczeń społecznych.

Ponieważ w polskich w arunkach społeczno-gospodarczych pozyskanie dodatko­ wych źródeł finansow ania em erytalnego staje się zagadnieniem niezw ykle istotnym, a finansow anie świadczeń poprzez konwersję m ajątku może być w przyszłości jedną z ważniejszych form poprawy stanu finansów osobistych osób starszych, ważne jest wskazanie kilku istotnych problemów, jakie ujawniły się w ciągu czterech lat obecności funduszy hipotecznych i odwróconych hipotek na polskim rynku. Celem niniejsze­ go opracowania jest charakterystyka działalności funduszy hipotecznych w Polsce, przedstawienie ryzyka z nim i związanego, a także szans i zagrożeń wynikających z ich funkcjonow ania na polskim rynku. W pracy zostanie również przedstawiona charakterystyka konstrukcji odwróconych hipotek oferowanych przez te podmioty.

1. Isto ta działalności funduszy hipotecznych w Polsce

Istotą działalności funduszy hipotecznych jest osiąganie zysku i tworzenie wartości poprzez nabywanie nieruchomości w zamian za wypłacane zbywcom dożywotnie świadczenia pieniężne (renty) oraz przyznawane służebności dożywotniego zamieszka­ nia, definiowane w ram ach usługi odwróconej hipoteki. Po śmierci zbywcy fundusze dokonują sprzedaży nieruchomości na rynku, odzyskując środki wypłacone uprzednio w postaci rent. Ze względu na długoterminowy charakter umów oraz liczne ryzyka po­ noszone przez fundusze (np. długowieczności, zmiany ceny nieruchomości czy zmiany stóp procentowych) klientami funduszy są na ogół osoby w wieku powyżej 65 lat. N ie­ ruchomości akceptowane przez fundusze obejmują mieszkania, domy, grunty, a także spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych lub użytkowanie wieczyste.

Fundusze hipoteczne są obecne na polskim ry nk u od 2008 r., przy czym do 2012 r. powstały łącznie cztery podm ioty o zasięgu ogólnopolskim. Pomimo swojej nazw y rozważane jednostki nie podlegają Ustawie o funduszach inwestycyjnych1, tzn. nie wym agają rejestracji w rejestrze funduszy, nie są zarządzane przez TFI ani nie podlegają nadzorowi K N F2. Fundusze hipoteczne funkcjonują w formie prawnej spółek z o.o. lub akcyjnych, przy czym ich powołanie nie w ym aga szczególnych n a­

1 U staw a o fu n d u szac h inw estycyjnych z d n ia 27 m aja 2004 r., Dz. U. z 2004 r., n r 146, poz. 1546 z późn. zm.

2 W łaściw ie ty lk o w p rz y p a d k u je d n eg o fu n d u szu (FH F am ilia SA), ze w zględu n a w spółw łaściciela - Noble F und 2D B F IZ , m o żn a m ów ić o p o śred n im o d d ziały w an iu nad zo rcy finansow ego.

FUNDUSZE H IPOTECZNE ORAZ ODWRÓCONE H IPOTEKI MODELU SPRZEDAŻOWEGO. ₅₅

kładów finansow ych, poza wym ogam i odpowiednim i dla zakładania spółek zgodnie z przepisam i Kodeksu spółek handlowych. W praktyce oznacza to, że omawiane podm ioty nie mają specjalnego zabezpieczenia kapitałowego, które dawałoby świad- czeniobiorcom pewność realizacji niezakłóconych dożywotnich w ypłat3. Ze względu na krótką historię funkcjonowania, niewielką skalę działalności oraz ubogą sprawo­ zdawczość finansow ą funduszy ich obiektywna ocena jest bardzo utrudniona. Tabela 1 przedstawia wybrane dane finansowe dwóch największych funduszy hipotecznych.

T abela 1. C h a ra k te ry sty k a fin an so w a w ybranych fu n d u szy hipotecznych w Polsce (dane w tys. zł)4

K a te g o ria F u n d u sz H ip o te c z n y D om sp. z o.o. F u n d u sz H ip o te c z n y F a m ilia SA

Rok 2010 2009 2008 2010

A k ty w a trw ałe 426,6 870,3 0 0

A k ty w a obrotow e 1 156,7 1,2 45,7 1 408,0

Inw estycje długoterm inow e 327,1 870,3 0 0

Inw estycje krótkoterm inow e 906,2 119,7 35,0 1 400,8

K apitał w łasny 890,1 -2 8 5 ,5 27,1 1 317,8

Z o b o w iązan ia długoterm inow e 0 287,0 0 0

Z o b o w iązan ia k rótkoterm inow e 693,2 316,8 18,6 61,7

Z ysk netto -1 824,4 -312,6 -2 2 ,9 - 6 8 2 ,2

Źródło: opracowanie własne na podstawie: dane sprawozdawcze Funduszu Hipotecznego Dom sp. z o.o. z KRS oraz Monitor Polski B. Dziennik Urzędowy Rzeczypospolitej Polskiej, 10 października 2011 r., nr 1875.

Ponieważ żaden z funduszy nie osiągnął jeszcze progu rentowności, prognozo­ wanie ich rozwoju jest obarczone znacznym ryzykiem , tym bardziej że nadal nie są w Polsce określone param etry funkcjonow ania odwróconych kredytów hipotecznych w bankach, a także nierozstrzygnięta pozostaje kwestia podporządkowania funduszy hipotecznych szczegółowym rozwiązaniom prawnym. Ze względu na m ałą wartość zgromadzonych funduszy własnych przy jednoczesnym wym ogu utrzym ania w y­ sokiej płynności bieżącej oraz konieczności wyprom owania usług i własnej marki stabilność finansow a oraz bezpieczeństwo działalności wym ienionych podmiotów m ogą budzić obawy. Chociaż liczba i wielkość funduszy hipotecznych wskazują.

3 Tym sam ym n ależności klientów z ty tu łu p rzejętych przez fu n d u sze n ieruchom ości są zabezpieczone w yłącznie h ip o tek ą n a ty ch nieruchom ościach.

4 F unduszu H ipoteczny D om sp. z o.o. funkcjonuje n a ry n k u od 2008 r. W 2011 r. zo stał przekształcony w spółkę akcyjną. Fundusz H ipoteczny F am ilia SA ro zp o czął działalność w 2010 r.

iż podm ioty te nie uzyskały znaczącego udziału w polskim rynku finansow ym , to specyfika prowadzonej przez nie działalności nakazuje oceniać je w sposób szcze­ gólny. Ponieważ jednostki te finansują osoby starsze, a więc relatywnie łatwowierne i podatne na nieuczciwe praktyki rynkowe oraz często zmuszone do zadłużania się ze względu na sytuację życiową, taka działalność pow inna być prowadzona w spo­ sób szczególnie przejrzysty i zrozumiały. Sukces funduszy może istotnie wspomóc rozwój całego ry n k u alternatyw nego finansow ania em erytalnego. W ytw orzenie złego w izerunku lub ich upadłość może w płynąć na całkowite odwrócenie się osób starszych od rynku finansowego.

2. Odw rócona hipoteka jako usługa oferowana przez fundusze hipoteczne

Odwrócona hipoteka m oże funkcjonować na rynku finansow ym według dwóch różnych modeli, tzn. sprzedażowego (home reversion) oraz kredytowego (reverse mortgage). Pierwszy z nich polega na dożywotnim finansowaniu świadczeniobiorców rentam i hipotecznym i w zamian za przeniesienie prawa własności nieruchomości. D rugi oznacza finansow anie kredytem o dożywotnio odroczonym term inie spłaty5. Odwróconą hipotekę według obu rozw iązań m ożna spotkać ju ż w wielu krajach w y­ soko rozwiniętych, w tym zw łaszcza w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, Australii, H iszpanii czy we Włoszech. W regionie Europy Środkowo-Wschodniej produkt ten nadal pozostaje w początkowej fazie rozwoju, choć od kilku lat dostępny jest on w obu w ariantach na W ęgrzech6.

W Polsce odw róconą hipotekę oferują wyłącznie fundusze hipoteczne w for­ mie modelu sprzedażowego, aczkolwiek wym ienione podm ioty zaczynają również wprow adzać rozw iązania oparte na umowach pożyczek7. W Polsce wprowadzenie kredytowego modelu konwersji (reverse mortgage) jest dopiero planowane, a jego realne pojawienie się zależy przede w szystkim od term inu ukończenia prac nad ustaw ą o odwróconym kredycie hipotecznym oraz czasu potrzebnego do stworze­ nia odpowiedniej infrastruktury sprzedażowo-zarządczej w bankach8. Zestawienie najważniejszych cech odwróconej hipoteki modelu sprzedażowego i kredytowego przedstawia tabela 2.

5 W ty m przypadku odw róconą hipotekę nazy w a się odw róconym kredytem hipotecznym . Zob. U. Raifner, S. C lerc-R enaud, E.F. P erez-C arrillo, A. Tiffe, M. K nobloch, S tu d y on E q u ity R elea se Schem es in EU. P a r t I:

G eneral R ep o rt, In stitu t fü r F in anzdienstleistungen e.V., Jan u ary 2009 oraz V. Bhuyan, R e v e rse M ortgages an d L in k e d Securities. The C om plete G uide to R isk, P ricing, a n d R eg u la tio n , John W iley & Sons, Inc.

6 R e v e rse m ortgage — ro zw ią za n ia p ra w n e i in stytu cjo n a ln e na w ybranych , Polska Izba U b e z ­ pieczeń, W arszaw a, m arzec 2011.

7 Jest to ro zw iązan ie pośrednie p o m ięd zy m odelem sp rzed ażo w y m a kredytow ym .

8 Zob. Z ało żen ia do pro jek tu usta w y o odw róconym kredycie hipotecznym , M in isterstw o Finansów , 23 w rześn ia 2011 r., http://w w w .m f.gov.pl/dokum ent.php?const=6& dzial=645& id=208223 (4.05.2012).

FUNDUSZE H IPOTECZNE ORAZ ODWRÓCONE H IPOTEKI MODELU SPRZEDAŻOWEGO. ₅₇

T abela 2. O dw rócona h ip o tek a m odelu sprzedażow ego i kredytow ego

C h a r a k te r y s ty k a M o d e l sp rz e d a ż o w y M o d e l k re d y to w y

Podm ioty oferujące Spółki kapitałow e określane ja k o fu ndusze hipoteczne

B anki krajow e, o d d ziały in sty ­ tu cji kredytow ych, in sty tu cje kredytow e w ram ach działalności

tra n s granicznej

Podstaw ow e regulacje

K odeks cy w iln y (um ow a renty, um ow a dożyw ocia, um ow a

pożyczki)

U staw a o odw róconym kredycie hipotecznym , Praw o bankow e, U staw a o kredycie konsum enckim

K o n stru k cja um ow y P rzygotow ana przez św iadczeniodaw cę

P rzygotow ana przez b a n k na podstaw ie u sta w y o odw róconym

kredycie h ipotecznym

T ransfer w łasności nieruchom ości

Po pod p isan iu um o w y lub w szczególnych p rzy p ad k ach

po śm ierci d łu ż n ik a

Po śm ierci, w y p ro w ad zen iu się lub n aru sze n iu zapisów um ow y przez d łu żn ik a, je ś li ro d zin a/ spadkobiercy nie zech c ą za trz y ­

m ać nieruchom ości P rzek azan ie nieruchom ości

w spadku N iem ożliw e M ożliw e

Form a w y p ła ty św iadczenia O kresow a O kresow a, jed n o razo w a lub m ieszan a

Czas w y p ła ty D ożyw otnio Z góry lub w określonym horyzoncie

R ozw iązanie um ow y M ożliw e w w yjątkow ych okolicz­ n ościach n a drodze sądowej

M ożliw e z zachow aniem te rm in u w y p o w ied ze n ia P odm iot odpow iedzialny

z a u trzy m an ie i ubezpieczenie Ś w iadczeniodaw ca Ś w iadczeniobiorca Ryzyko w z ro stu za d łu ż e n ia

p o nad w arto ść nieruchom ości Ponosi św iadczeniodaw ca Ponosi św iadczeniodaw ca Rozliczenie n a d w y żk i w artości

nieruchom ości po n ad w artość za d łu ż e n ia

B rak N ad w y żk a p rz ek azy w an a spad­ kobiercom

M ożliw ość u stan o w ien ia

p ełn o m o cn ictw a Nie Tak

M ożliw ość przedterm inow ej

sp łaty d łu g u Tak Tak

M ożliw ość w ery fik a cji w zro stu

w arto ści nieruchom ości Nie Tak

O podatkow anie św iad czen ia Nie Nie

C h a r a k te r y s ty k a M o d e l sp rz e d a ż o w y M o d e l k re d y to w y M ożliw ość pozbaw ienia

zam ieszk an ia

Tak, w zam ian za św iadczenie

pieniężne Nie

M ożliw ość indeksacji

św iadczenia Tak Nie

Z abezpieczenie w y p łaty

św iadczeń w okresie um ow y Nie Nie

Sposób w y k o rzy stan ia

w y p łacan y ch św iadczeń D ow olny D ow olny

M ożliw ość sw obodnego

dysponow ania n ieruchom ością Tak, za zgod ą fu n d u szu Nie

B adanie zdolności kredytow ej Nie O cena stanu z a d łu ż e n ia z innych ty tu łó w niż odw rócony k red y t Z ależność p o m ięd zy w iekiem

a w ysokością św iadczenia

Im sta rszy św iadczeniobiorca, ty m w yższe św iadczenie

Im sta rszy św iadczeniobiorca, ty m w yższe św iadczenie

M ożliw ość p rz e d łu ż e n ia um ow y Nie Tak

S płata długu Jednorazow o po śm ierci św iadczeniobiorcy

Jednorazow o po śm ierci św iad- czeniobiorcy, po opuszczeniu nieruchom ości lub po n aru sze n iu

w aru n k ó w um ow y Źródło: opracowanie własne.

3. K onstrukcje praw ne odwróconej hipoteki oferowanej przez fundusze hipoteczne

Fundusze hipoteczne oferujące w Polsce odwróconą hipotekę według modelu sprzedażowego mogą wykorzystywać trzy rozwiązania bazujące na prawie cywilnym: umowę rent z zastrzeżeniem dożywotniej służebności mieszkania, umowę dożywocia oraz umowę pożyczki, przy czym najbardziej rozwinięte są usługi świadczone w e­ dług dwóch pierwszych rozwiązań. W szystkie trzy konstrukcje są regulowane przez Kodeks cyw ilny9, co oznacza, że strony, w tym zwłaszcza świadczeniodawcy, mogą bardzo swobodnie kształtować ich treść.

Umowa renty (art. 903 k.c.) polega na zobowiązaniu świadczeniodawcy do realizacji określonych okresowych świadczeń pieniężnych (rent) względem świadczeniobiorcy. W ram ach odwróconej hipoteki musi ona zapewniać dożyw otnią w ypłatę świadczeń oraz zapewniać dożywotnią służebność osobistą m ieszkania (prawo do dożywotniego

FUNDUSZE H IPOTECZNE ORAZ ODWRÓCONE H IPOTEKI MODELU SPRZEDAŻOWEGO. ₅₉

zamieszkania)10. Ponieważ rozw ażana konstrukcja wiąże się w praktyce z płatnością rent za w ynagrodzeniem (tzn. w zamian za transfer własności nieruchomości), stąd przy jej stosowaniu w ramach odwróconej hipoteki stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Umowa dożyw ocia (art. 908 k.c.) odnosi się do przeniesienia własności nieru­ chomości w zamian za dożywotnie utrzym anie11. W spom niana konstrukcja m a co do zasady formalizować określone aspekty relacji rodzinnych, a jej wykorzystanie w ramach odwróconej hipoteki w ym aga przede wszystkim szczegółowego określe­ nia pojęcia „utrzym anie”. Ponieważ w umowach rodzinnych utrzym anie oznacza obowiązek dostarczania np. w yżyw ienia, ubrania, światła czy opału, a odwrócona hipoteka m a w yłącznie charakter finansow y, św iadczenia m aterialne m uszą być z um owy wyłączone. W przypadku odwróconej hipoteki opartej na dożywociu do praw św iadczeniobiorcy zostaje więc zaliczona służebność osobista m ieszkania oraz uprawnienie do otrzym yw ania środków pieniężnych. Służebności te nie mogą być uchylone lub zmienione, a przeniesienie własności nieruchom ości na podstawie um owy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchom ości prawem dożywocia. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia fundusz ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte tym prawem. W praktyce, gdy pom iędzy stronami odwróconej hipoteki dojdzie do konfliktu, wszystkie lub niektóre upraw nienia objęte treścią prawa dożyw ocia mogą zostać zamienione przez sąd na dożyw otnią rentę odpowiadającą wartości uprawnień. W wyjątkowych przypadkach sąd może na żądanie strony rozw iązać umowę o dożywocie.

Umowa pożyczki (art. 720 k.c.) zabezpieczonej hipoteką jest najbardziej liberalnym rozwiązaniem , które pozw ala na dowolne ustalenie praw i obowiązków, a także ich zmianę w trakcie obowiązywania umowy. W odróżnieniu od poprzednich konstrukcji um owa pożyczki zabezpieczonej hipotecznie nie powoduje przeniesienia własności nieruchom ości na fundusz w okresie życia świadczeniobiorcy. W ramach tego roz­ w iązania fundusz m a najmniejsze możliwości kontrolowania stanu nieruchomości oraz eksmisji świadczeniobiorcy.

We wszystkich trzech wariantach świadczeniobiorcy otrzymują miesięczne świad­ czenia pieniężne niezależnie od zdolności kredytowej, długości życia i zmiany wartości nieruchomości, a za zgodą funduszu mogą osiągać dodatkowe dochody z jej wynajmu oraz m ają zapisane w księdze wieczystej dożywotnie prawo zam ieszkania w niej12.

10 S łużebność osobista nie m oże być u sta n o w io n a n a sp ó łd zielczy m w łasnościow ym praw ie do lokalu m ieszkalnego n a n ieruchom ości należącej do sp ó łd zieln i m ieszkaniow ej.

11 Podobnie do um ow y służebności osobistej um ow a dożyw ocia nie obejm uje spółdzielczego w łasnościo­ wego p raw a do lokalu m ieszkalnego stanow iącego ograniczone praw o rzeczow e n a nieruchom ości należącej do sp ó łd zieln i m ieszkaniow ej.

12 W pierw szych dw óch w arian tach św iadczeniobiorca tra c i w łasność nieruchom ości, nie m a m ożliw o­ ści p rzek azan ia jej w spadku, nie m oże jej sw obodnie u żytkow ać, ale też nie ponosi kosztów jej u trzy m an ia i ubezpieczenia.

4. Ryzyko w ynikające z odwróconych hipotek - perspektyw a świadczeniobiorcy

Odwrócone hipoteki z perspektyw y świadczeniobiorcy generują kilka istotnych rodzajów ryzyka. Przede wszystkim stwarzają one ryzyko społeczne (tzn. braku akcep­ tacji ze strony rodziny) związane z niezachowaniem tradycji przekazania nieruchomości z pokolenia na pokolenie. Rozważane produkty generują również ryzyko przejęcia nieruchomości za ułamek ceny rynkowej. Ponieważ transfer własności nieruchomości odbywa się zasadniczo w momencie podpisania umowy, krótszy okres życia świadcze­ niobiorcy oznacza możliwość otrzym ania przez fundusz pełnej wartości m ieszkania bądź domu przy niewielkiej kwocie wypłaconych rent. Korzystanie z odwróconych hipotek oferowanych przez fundusze generuje również ryzyko nieodpowiedniej wyceny nieruchomości. Ze względu na brak ustawowych rozw iązań kwestii wyceny fundusz nie m usi przeprow adzać jej u niezależnych rzeczoznaw ców lub rzeczoznaw ców wybranych przez świadczeniobiorcę. Z powodu braku szczegółowych uregulowań dotyczących treści um ów odwróconych hipotek w praktyce przy ich konstruow a­ niu m oże pojawić się ryzyko niekorzystnych warunków umowy, uprzywilejowania funduszu względem klienta bądź zawarcia klauzul niedozwolonych13. Brak istnienia regulacji nakazujących konsultacje z niezależnym doradcą hipotecznym może powo­ dować również, że osoba starsza będzie m ieć problem z interpretacją i prawidłowym zrozumieniem fundam entalnych kwestii zawartych w umowie odwróconej hipoteki. M ała transparentność działalności funduszy oraz obowiązek zachowania tajemnicy treści um owy uniem ożliwiają porównywanie ofert bądź odnoszenie się do wielkości uznanych za benchm ark dla rynku. W efekcie u świadczeniobiorcy może pojawić się poczucie krzyw dy lub że doszło do próby w yłudzenia nieruchomości. Odwrócona hipoteka według modelu sprzedażowego generuje również ryzyko ograniczonej swo­ body dysponowania nieruchom ością, a także ryzyko eksmisji. Ze względu na brak specjalnego zabezpieczenia kapitałowego funduszy hipotecznych, brak szczególnych wym ogów w zakresie wysokości środków własnych, a także w kwestii utrzym ania płynności klienci korzystający z odwróconych hipotek są również narażeni na ryzyko niewypłacalności funduszu i braku odpowiedniej ochrony finansowej.

5. Szanse i zagrożenia w ynikające z działalności funduszy hipotecznych

Choć fundusze hipoteczne generalnie można uznać za podmioty o podwyższonym ryzyku, ich działalność w pewnych aspektach wydaje się korzystna dla rynku fin an­ sowego. Przede wszystkim wym ienione instytucje są pionieram i konwersji kapitału

13 W 2011 r. U O K iK zakw estionow ał pięć postan o w ień we w zorcach um ów oraz w szczął postępow anie dotyczące p rzek azu reklam ow ego FH D om SA. Zob. http://w w w .uokik.gov.pl/aktualnosci.php?new s_id=3034.

FUNDUSZE H IPOTECZNE ORAZ ODWRÓCONE H IPOTEKI MODELU SPRZEDAŻOWEGO. ₆₁

nieruchomości, a więc jako pierwsze ponoszą ryzyko w tym segmencie i jako pierwsze zdobywają doświadczenie. Ich sukces może zachęcić inne instytucje finansowe do rozpoczęcia sprzedaży odwróconych hipotek, co w płynie na poprawienie parametrów finansow ych tych produktów i w zrostu ich atrakcyjności. Pojawienie się n a polskim rynku kilku funduszy hipotecznych ju ż w początkowej fazie rozwoju odwróconych hipotek oznacza w ytw arzanie m echanizmów konkurencji, a tym samym zróżnico­ wanie ofert pod względem cenowym i jakościow ym 14. Po rozpoczęciu sprzedaży odwróconych hipotek modelu kredytowego (odwróconych kredytów hipotecznych) i włączeniu się banków do konkurencji z funduszam i oferta konwersji kapitału p o ­ w inna być jeszcze bardziej korzystna15.

N a podstawie przytoczonych rozw iązań prawnych i param etrów finansowych można wyodrębnić również kilka istotnych zagrożeń działalności funduszy dla całego rynku finansowego. Przede wszystkim brak nadzoru ze strony KNF, niska transparen- tność działalności, a także krótki okres ich funkcjonow ania na rynku uniemożliwiają obiektyw ną ocenę ich sytuacji finansowej, stabilności i perspektyw rozwoju. Nie m ożna zatem wykluczyć upadłości części z nich w m iarę w zrostu dojrzałości rynku. Ze względu na długoterminowy charakter umów podpisywanych z klientami fundusze mogą nie być w stanie utrzym ać płynności finansowej w sytuacji kryzysu na rynku nieruchomości. W strzymanie w ypłat osobom starszym , niezależnie od skuteczności późniejszego dochodzenia roszczeń, w yw oła poczucie krzyw dy i zdecydowanie ob­ niży zaufanie do instytucji finansowych. Podobny efekt może wywołać swobodne konstruowanie umów odwróconych hipotek. Niekorzystne zapisy, klauzule niedozwo­ lone bądź nierówny podział praw i obowiązków będą obciążały program konwersji, a pośrednio obniżały aktyw ność osób starszych na całym rynku finansow ym . Chęć nadmiernego zabezpieczenia się funduszy przed ryzykiem długowieczności, zmiany stóp procentowych lub cen nieruchomości kosztem zaniżenia wartości wypłacanych świadczeń może skutkować posądzaniem tych instytucji o wyłudzanie nieruchomości.

Zakończenie

Fundusze hipoteczne funkcjonujące na polskim rynku i oferujące sprzedażowy model odwróconych hipotek znajdują się dopiero w początkowej fazie rozwoju. Ich działalność nie może być jeszcze w pełni oceniona, ponieważ zbyt krótki okres funk­ cjonowania i skromne dane sprawozdawcze nie pozwalają na ustalenie ich realnej sytuacji ekonomicznej, bezpieczeństwa finansowego oraz perspektyw rozwoju. Brak wym ogów kapitałowych, nadzoru ze strony KNF, a także rozwiązań gwarancyjnych

14 D zięki tem u n a ry n k u odw róconych hipotek zaczęły pojaw iać się rozw iązan ia zaw ierające św iadczenia dodatkow e, tzn. np. opiekę m edyczną lub praw ną.

15 P ierw szy m sym ptom em tego zjaw isk a m oże być fakt, iż w raz z po stęp em prac legislacyjnych doty­ czących odw róconego k red y tu hipotecznego fundusze hipoteczne zacz ęły oferować św iadczenia indeksow ane in flacją, co w cześniej nie było praktykow ane.

sprawiają, że ich działalność pow inna być postrzegana jako charakteryzująca się podwyższonym ryzykiem. Problem ryzyka funkcjonowania funduszy jest dodatkowo potęgowany faktem, iż wymienione podmioty działają w segmencie bardzo wrażliwym społecznie, a konwersja dotyczy kapitału życia. Z tego powodu ich działalność powinna podlegać szczególnym regulacjom, niezależnym od Kodeksu cywilnego. Również na potrzeby konwersji według modelu sprzedażowego powinny zostać wprow adzo­ ne rozw iązania systemowe przewidujące obowiązek stosowania niezależnej opinii prawnej i wyceny nieruchom ości celem zabezpieczenia świadczeniodawców przed nadużyciami. Rozwiązania w ym aga również kw estia gwarancji w ypłaty świadczeń i zabezpieczenia funduszy przed upadłością.

B ib lio g ra fia

1. B h u y a n V., Reverse Mortgages and Linked Securities. The Complete Guide to Risk, Pricing, and Regulation, Jo h n W ile y & S ons, Inc.

2. M o n ito r P o lsk i B. D z ie n n ik U rz ę d o w y R z e c z y p o sp o lite j P o lsk iej, 10 p a ź d z ie r n ik a 2011 r., n r 1875. 3. R a ifn e r U ., C le rc -R e n a u d S., P e re z -C a rrillo E.F., T iffe A ., K n o b lo c h M ., Study on Equity Release

Schemes in EU. Part I: General Report, In s titu t f ü r F in a n z d ie n s tle is tu n g e n e.V., J a n u a ry 2009.

4. Reverse mortgage - rozwiązania prawne i instytucjonalne na wybranych rynkach, P o lsk a Iz b a

U b e z p ie c z e ń , W a rsz a w a , m a rz e c 2011. 5. U s ta w a o f u n d u s z a c h in w e s ty c y jn y c h z d n ia 2 7 m a ja 2 0 0 4 r., D z. U. z 2 0 0 4 r., n r 146, poz. 1546 z p ó ź n . zm . 6. U s ta w a z d n ia 23 k w ie tn ia 1964 r. K o d e k s c y w iln y , D z. U. z 1964 r., n r 16, poz. 93 z p ó ź n . zm . 7. w w w .u o k ik .g o v .p l/a k tu a ln o s c i.p h p ? n e w s_ id = 3 0 3 4 (5.05.2012). 8. Z a ło ż e n ia do p ro je k tu u sta w y o o d w ró c o n y m k re d y c ie h ip o te c z n y m , M in is te rs tw o F in an só w , 23 w rz e ś n ia 2011 r., h ttp ://w w w .m f.g o v .p l/d o k u m e n t.p h p ? c o n st= 6 & d z ia l= 6 4 5 & id = 2 0 8 2 2 3 (4.05.2012).

M ortgage funds and equity release schem es o f the sale m odel in Poland

M o rtg a g e f u n d s are n e w e n titie s w h ic h o ffe r p ro d u c ts o f h o m e re v e rsio n th ro u g h p ro p e rty se llin g fo r life tim e fin a n c ia l p a y m e n ts. M o rtg a g e fu n d s are e x c lu d e d fro m s u rv e illa n c e o f P o lish C o m m is sio n o f F in a n c ia l S u p e rv iso ry . A lso , th e y do n o t u n d e rg o th e re stric tio n s o f m in im a l e q u ity re q u ire m e n ts ap p lic a b le to m o st o f th e fin a n c ia l in s titu tio n s. T h e f u n d s u se leg al c o n s tru c tio n s o f h o m e re v e rsio n b a s e d o n c iv il c o d e re g u la tio n s, w h a t m a k e s th e m v e ry r is k y fro m th e p o in t o f v ie w o f clien ts. G e n e r­ ally, th e fu n d s are a t th e v e ry e a rly sta g e o f th e ir d e v e lo p m e n t, so fu ll a s se s sm e n t o f th e ir e ffe c tiv e n e ss an d g ro w th p e rsp e c tiv e s a re v e ry lim ite d . F u n d s are p io n e e rs in a p p lic a tio n o f e q u ity release , a n d th e ir fu n c tio n in g m a y e n h a n c e d e v e lo p m e n t o f th e w h o le m a rk e t, e s p e c ia lly p ro d u c ts p ro v id e d by b a n k s in th e fo rm o f re v e rse m o rtg a g e s.