Gospodarowanie zasobem nieruchomości gruntowych na przykładzie gminy Kraków w latach 1998-2003

Pełen tekst

(1)Zesz yty Naukowe nr. 703. 2006. Akademii Ekonomicznej w Krakowie. Ma∏gorzata Furmaƒska-Oçwieja Katedra Ekonomiki NieruchomoÊci i Procesu Inwestycyjnego. Gospodarowanie zasobem nieruchomoÊci gruntowych na przyk∏adzie gminy Kraków w latach 1998–2003 1. Wst´p Gmina jako podstawowa jednostka samorzàdu terytorialnego jest wyposa˝ona w mienie komunalne i zobowiàzana do zarzàdzania tym mieniem. W∏aÊciwa gospodarka majàtkiem gminnym decyduje o zamo˝noÊci danej gminy, sprawnoÊci jej dzia∏ania i szansach rozwoju. Z istoty w∏asnoÊci komunalnej wynika funkcja posiadania i dysponowania majàtkiem, która rzutuje na koniecznoÊç: – utrzymania (eksploatacj´) obiektów majàtku, – w∏aÊciwe gospodarowanie (zarzàdzanie) majàtkiem komunalnym rozumiane jako czerpanie korzyÊci finansowych z majàtku przypisanego danej jednostce samorzàdu terytorialnego. Niniejsze opracowanie sk∏ada si´ z cz´Êci teoretycznej, w której omówiono pokrótce problematyk´ mienia komunalnego, jego klasyfikacj´ oraz formy gospodarowania tym mieniem. Cz´Êç empiryczna dotyczy jednego tylko elementu zasobu gminnego, tj. nieruchomoÊci gruntowych (oprócz pozosta∏ych pićiu elementów podanych w dalszej klasyfikacji). Poza obszarem badaƒ znalaz∏y si´ pozosta∏e sk∏adniki mienia gminnego, które odgrywajà znaczàcà rol´, jeÊli chodzi o prawid∏owà gospodark´ finansami gminnymi (wp∏ywy i wydatki z majàtku) – co pomniejsza wartoÊç poznawczà problemu gospodarowania gminnym krakowskim zasobem mieszkaniowym..

(2) Ma∏gorzata Furmaƒska-Oçwieja. 16. 2. Pojćie gminnego zasobu nieruchomoÊci i form gospodarowania tym zasobem – podstawy teoretyczne Gospodarowanie majàtkiem gminy jest z∏o˝onym i wieloaspektowym procesem, którego kierunek wyznaczajà decyzje w∏adz samorzàdowych dotyczàce sposobu rozporzàdzania (w granicach prawa) poszczególnymi sk∏adnikami majàtkowymi. Proces gospodarowania majàtkiem gminy obejmuje równie˝ u˝ywanie poszczególnych elementów mienia komunalnego w celu realizacji zadaƒ publicznych samorzàdu terytorialnego. Polityka w∏adz w tym zakresie obejmuje wić formu∏owanie celów gospodarki mieniem komunalnym oraz realizacj´ wynikajàcych z nich zadaƒ za pomocà metod okreÊlonych stosownymi przepisami prawa oraz zasadami racjonalnego gospodarowania. Zasób mienia gminnego mo˝na usystematyzowaç w nast´pujàce grupy1: – lokalna infrastruktura techniczna i spo∏eczna, rozumiana jako zespó∏ urzàdzeƒ warunkujàcych prawid∏owe funkcjonowanie gmin stanowiàcy baz´ materialnà wytwarzania dóbr i Êwiadczenia us∏ug, zaspokajajàcych potrzeby ˝yciowe cz∏owieka, – komunalne zasoby mieszkaniowe, – budynki i budowle administracji samorzàdowej oraz przedsi´biorstw i innych podmiotów komunalnych, – komunalne grunty zabudowane i niezabudowane, – ruchomoÊci nale˝àce do organów administracji samorzàdowej oraz przedsi´biorstw i innych podzia∏ów komunalnych, – wartoÊci materialne i prawne. Samorzàdy lokalne majà prawo do dowolnego rozporzàdzania mieniem komunalnym. Gminy mogà zatem samodzielnie gospodarowaç posiadanym majàtkiem, czyli deklarowaç prawa wynikajàce z w∏asnoÊci na rzecz podmiotów komunalnych, realizujàcych ustawowe zadania publiczne. Mogà równie˝ oddawaç mienie do u˝ywania przez podmioty nie zwiàzane organizacyjnie z samorzàdem, w tym te˝ w ramach prywatyzacji zadaƒ publicznych. Nast´pstwem gospodarowania mieniem gminy sà dochody wp∏ywajàce do kasy samorzàdu. Dochody te obejmujà2: – wp∏ywy od komunalnych osób prawnych i nie majàcych osobowoÊci prawnej z tytu∏u prowadzonej przez nie dzia∏alnoÊci gospodarczej w sektorze u˝ytecznoÊci publicznej opartej na sk∏adnikach mienia komunalnego, – czynsz za wynajem lokali nale˝àcych do komunalnych zasobów mieszkaniowych lub administracji samorzàdu lokalnego, – op∏aty za u˝ytkowanie wieczyste gruntów oraz za u˝ytkowanie sk∏adników majàtku, – wp∏ywy za sprzeda˝y sk∏adników majàtkowych.. 1 2. R. Brol, Ekonomika i zarzàdzanie miastem, Wydawnictwo AE, Wroc∏aw 2001, s. 68. Ibidem, s. 69..

(3) Gospodarowanie zasobem nieruchomoÊci gruntowych.... 17. NieruchomoÊci stanowià jeden z elementów mienia komunalnego. Gospodarowanie nimi nale˝y do zadaƒ wójta gminy (art. 30, pkt. 2, ustawy o samorzàdzie gminnym z dnia 8 marca 1990 r. – z póên. zm.). W realizacji zadaƒ w∏asnych gminy wójt podlega wy∏àcznie Radzie Gminy. W∏aÊciwych kompetencji nadzorczych nada∏a radzie gminy ww. ustawa. TreÊcià gospodarowania gminnym zasobem nieruchomoÊci jest3: – ewidencjonowanie nieruchomoÊci wchodzàcych w sk∏ad zasobu, – zapewnienie wyceny tych nieruchomoÊci, – sporzàdzanie planów wykorzystania zasobów, – zabezpieczenie nieruchomoÊci przed uszkodzeniem lub zniszczeniem, – wykonywanie czynnoÊci zwiàzanych z naliczaniem nale˝noÊci za nieruchomoÊci udost´pniane z zasobu oraz prowadzenia windykacji tych nale˝noÊci, – wspó∏praca z innymi organami, które na mocy obowiàzujàcych przepisów gospodarujà nieruchomoÊciami Skarbu Paƒstwa lub jednostek samorzàdu terytorialnego, – zbywanie nieruchomoÊci wchodzàcych w sk∏ad zasobu, – podejmowanie czynnoÊci w post´powaniu sàdowym w sprawach o w∏asnoÊci lub inne prawa rzeczowe na nieruchomoÊci, o roszczenia ze stosunku najmu lub dzier˝awy, o stwierdzenie nabycia spadku, o stwierdzenie nabycia w∏asnoÊci nieruchomoÊci przez zasiedzenie oraz wpis w ksi´dze wieczystej lub za∏o˝enie ksi´gi wieczystej, – przygotowanie opracowaƒ geodezyjno-prawnych i projektowych, – dokonywanie podzia∏ów oraz scaleƒ nieruchomoÊci, – wyposa˝anie nieruchomoÊci w niezb´dne urzàdzenia infrastruktury technicznej. NieruchomoÊci mo˝na podzieliç wed∏ug takich kryteriów, jak np. w∏asnoÊç czy forma u˝ytkowania. Pierwsze kryterium pozwala wyodr´bniç nieruchomoÊci b´dàce w∏asnoÊcià: prywatnà, Skarbu Paƒstwa, komunalnà. Natomiast drugie kryterium wyró˝nia nieruchomoÊci: w najmie i dzier˝awie, oddane w wieczyste u˝ytkowanie, oddane w trwa∏y zarzàd oraz przekazane na cele szczególne. W∏asnoÊç tradycyjnie ujmuje si´ w postaci tzw. triady, a wić trzech praw do4: dysponowania rzeczà (w znaczeniu u˝ywania, korzystania), pobierania po˝ytków oraz rozporzàdzania rzeczà (w znaczeniu jej zbywania lub przekazywania w spadku). W∏asnoÊç nabyç mo˝na wieloma sposobami. Zazwyczaj nabycie po∏àczone jest z utratà praw przez poprzedniego uprawnionego. Sposoby nabycia (i utraty) prawa w∏asnoÊci podzieliç mo˝na na: pierwotne i wtórne. W razie nabycia pierwotnego nabywca nie wywodzi swego prawa od innej osoby (poprzednie-. 3 J. Szachu∏owicz, M. Krassowska, A. ¸ukaszewska, Gospodarka nieruchomoÊciami, Przepisy i komentarz, PWN, Warszawa 1999, s. 73. 4 E. Kucharska-Stasiak, Zarzàdzanie nieruchomoÊciami, Instytut NieruchomoÊci, Valor, ¸ódê 2001, s. 56..

(4) 18. Ma∏gorzata Furmaƒska-Oçwieja. go w∏aÊciciela), lecz nabywa je niezale˝nie od czyichkolwiek uprawnieƒ. Do takich pierwotnych sposobów nabycia w∏asnoÊci zaliczamy: – nacjonalizacj´, która oznacza prawne przejćie na rzecz Skarbu Paƒstwa w∏asnoÊci za lub bez odszkodowania; nabycie w∏asnoÊci nast´puje z mocy aktu prawnego nacjonalizujàcego, – wyw∏aszczenie nast´pujàce na rzecz Skarbu Paƒstwa lub jednostki samorzàdu terytorialnego za s∏usznym odszkodowaniem odpowiadajàcym wartoÊci wyw∏aszczonej nieruchomoÊci, odbywa si´ na podstawie aktu indywidualnego, na mocy którego w∏aÊciciel zostaje pozbawiony w∏asnoÊci ÊciÊle okreÊlonej nieruchomoÊci; wyw∏aszczenie jest dopuszczalne tylko na cele publiczne, kiedy nie mogà byç one realizowane w inny sposób, a nieruchomoÊç nie mo˝e byç nabyta na podstawie umowy. Pochodne, czyli wtórne nabycie w∏asnoÊci jest wynikiem wyraênego i koniecznego nast´pstwa prawnego pomi´dzy dotychczasowym w∏aÊcicielem a nabywcà. Dochodzi do niego w razie przeniesienia w∏asnoÊci, kiedy nabywca wywodzi swe prawo od poprzednika. Oznacza to, ˝e przejmuje on ewentualne obcià˝enia i ograniczenia dotyczàce danej nieruchomoÊci. Do pochodnych sposobów nabycia nale˝à: przeniesienie w∏asnoÊci umowà np. sprzeda˝y, zamiany, darowizny oraz dziedziczenie. W∏asnoÊç i u˝ytkowanie wieczyste zalicza si´ do tzw. mocniejszych form w∏adania nieruchomoÊcià. Poni˝ej zamieszczono podstawowe uwagi dotyczàce u˝ytkowania wieczystego, które jest uzupe∏nieniem formy w∏asnoÊci, po czym zosta∏y przedstawione lakonicznie pozosta∏e formy gospodarowania nieruchomoÊciami, które to formy ograniczono do tych, które znalaz∏y odzwierciedlenie w cz´Êci empirycznej niniejszego opracowania (u˝ytkowanie, trwa∏y zarzàd, u˝yczenie, sprzeda˝). U˝ytkowanie wieczyste wykszta∏ci∏o si´ jako forma prawna korzystania z gruntów paƒstwowych. Przedmiotem u˝ytkowania wieczystego sà grunty stanowiàce w∏asnoÊç Skarbu Paƒstwa, a tak˝e grunty stanowiàce w∏asnoÊç samorzàdu terytorialnego lub ich zwiàzków. Podmiotami tego prawa mogà byç zarówno osoby fizyczne, jak i prawne. Oddanie gruntu w u˝ytkowanie wieczyste nast´puje na okres 99 lat lub wyjàtkowo na okres krótszy, lecz nie mniej ni˝ 40 lat. Na ˝àdanie u˝ytkownika wieczystego, w ciàgu ostatnich 5 lat przed up∏ywem zastrze˝onego w umowie terminu, okres ten przed∏u˝a si´ na dalsze 40–90 lat. U˝ytkowanie wieczyste ustanawia si´ za wynagrodzeniem. Op∏aty z tego tytu∏u ustala si´ wed∏ug stawki procentowej od ceny nieruchomoÊci gruntowej. Stawka procentowa pierwszej op∏aty wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomoÊci gruntowej. WysokoÊç op∏at rocznych uzale˝nione jest od celu, na jaki nieruchomoÊç jest oddawana i waha si´ od 3% do 0,3% wartoÊci nieruchomoÊci. Zgodnie z ustawà z 21 sierpnia 1997 r. (art. 13) o gospodarowaniu nieruchomoÊciami nieruchomoÊci stanowiàce w∏asnoÊç jednostek samorzàdu terytorial-.

(5) Gospodarowanie zasobem nieruchomoÊci gruntowych.... 19. nego mogà byç przedmiotem obrotu prawnego polegajàcego w szczególnoÊci na5: sprzeda˝y, zamianie, zrzeczeniu si´ w∏asnoÊci, oddaniu w najem lub dzier˝aw´, u˝yczeniu, oddaniu w trwa∏y zarzàd, a tak˝e obcià˝eniu ograniczonymi prawami rzeczowymi (u˝ytkowanie, s∏u˝ebnoÊci, zastaw, hipoteka). Z wyjàtkiem formy u˝yczenia z ka˝dà z powy˝szych form gospodarowania wià˝e si´ okreÊlony rodzaj dochodów zasilajàcy bud˝et gminy. Sprzeda˝. Przez umow´ sprzeda˝y sprzedawca zobowiàzuje si´ przenieÊç na kupujàcego w∏asnoÊç rzeczy i wydaç mu rzecz, a kupujàcy zap∏aciç sprzedawcy cen´. Umowa sprzeda˝y jest podstawowà formà przeniesienia w∏asnoÊci nieruchomoÊci skarbowych i samorzàdowych. Przedmiotem sprzeda˝y mo˝e byç grunt niezabudowany, zabudowany, budynek, lokal, nie wyodr´bnione cz´Êci nieruchomoÊci zabudowanej. Sprzeda˝ wymaga sporzàdzenia aktu notarialnego, który jest wyrazem zgodnoÊci zamierzonej czynnoÊci z prawem. U˝ytkowanie. Wed∏ug kodeksu cywilnego (k.c.) rzecz mo˝na obcià˝yç prawem do jej u˝ywania i pobierania jej po˝ytków (u˝ytkowanie). Skarb Paƒstwa lub jednostka samorzàdu terytorialnego swobodnie decydujà o przeniesieniu nieruchomoÊci do oddania w u˝ytkowanie. Obowiàzuje swoboda doboru kontrahenta i trybu uzgodnienia oÊwiadczeƒ woli. Kontrahentem mo˝e byç zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. W treÊci umowy znajdujà si´ oÊwiadczenia woli, w których rozporzàdzajàcy w∏aÊciciel ustanawia u˝ytkowanie oznaczonej nieruchomoÊci, jego zaÊ kontrahent nabywa prawo u˝ytkowania tej nieruchomoÊci. Powinno znaleêç si´ okreÊlenie przeznaczenia nieruchomoÊci i wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomoÊci oddanych w u˝ytkowanie. W wypadku ustanowienia u˝ytkowania pomi´dzy Skarbem Paƒstwa i jednostkami samorzàdu terytorialnego odp∏atnoÊç za u˝ytkowanie nie obowiàzuje. U˝yczenie. Jest ono kolejnà formà rozporzàdzania mieniem, jakà mo˝e zastosowaç gmina. Ró˝ni si´ ona zasadniczo od poprzednich form, gmina bowiem jako u˝yczajàcy zobowiàzuje si´ zezwoliç bioràcemu na bezp∏atne u˝ywanie rzeczy przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Otrzymujàcy nieruchomoÊç w u˝yczenie, u˝ywa jà prawie za darmo, poniewa˝ nie p∏aci czynszu w ˝adnej formie, a jedynie pokrywa zwyk∏e koszty jej utrzymania. U˝yczenie sk∏adnika majàtkowego nie wià˝e si´ z ˝adnymi wp∏ywami bud˝etowymi. Ma wić nieliczne zastosowania, g∏ównie w zwiàzku z wa˝nymi dla spo∏ecznoÊci lokalnej celami z zakresu kultury, opieki spo∏ecznej, s∏u˝by zdrowia lub szkolnictwa. U˝yczenie wprawdzie nie przynosi gminie bezpoÊrednich dochodów, ale mo˝e spowodowaç zmniejszenie nak∏adów na realizacj´ jej ustawowych zadaƒ6 (stàd zyski wykazywane jako dochody). Trwa∏y zarzàd. Jest szczególnà formà w∏adania nieruchomoÊciami stanowiàcymi w∏asnoÊç Skarbu Paƒstwa lub jednostek samorzàdu terytorialnego. NieruchomoÊci b´dàce w∏asnoÊcià Skarbu Paƒstwa oddaje si´ w trwa∏y zarzàd 5 6. I. Bć∏awska, R. Kosmalski, Poradnik zarzàdcy, TNOiK, Toruƒ 1997. E. Brol, op. cit., s. 77..

(6) Ma∏gorzata Furmaƒska-Oçwieja. 20. paƒstwowej jednostce organizacyjnej, a nieruchomoÊci stanowiàce w∏asnoÊç jednostki samorzàdu terytorialnego – odpowiedniej samorzàdowej jednostce organizacyjnej. Istniejà dwa sposoby powstawania trwa∏ego zarzàdu: – ustanowienie go z mocy samej ustawy – trwa∏y zarzàd powsta∏ w dniu 1 stycznia 1998 r. w odniesieniu do nieruchomoÊci stanowiàcych w∏asnoÊç Skarbu Paƒstwa lub gminy, które to nieruchomoÊci w tym dniu znajdowa∏y si´ w zarzàdzie sprawowanym przez te jednostki organizacyjne, – w wyniku decyzji starosty lub zarzàdu w∏aÊciwej jednostki samorzàdu terytorialnego o ustanowieniu trwa∏ego zarzàdu. TreÊcià trwa∏ego zarzàdu jest prawo korzystania z nieruchomoÊci w celu prowadzenia dzia∏alnoÊci nale˝àcej do zakresu dzia∏ania jednostki sprawujàcej trwa∏y zarzàd. Z tytu∏u trwa∏ego zarzàdu ustala si´ op∏at´ z mo˝liwoÊcià jej aktualizacji7. Podobnie jak w wypadku u˝ytkowania wieczystego wysokoÊç rocznych op∏at ustala si´ za pomocà stawek procentowych od ceny nieruchomoÊci, które te˝ sà uzale˝nione od celu, w jakim zosta∏a nieruchomoÊç oddana i wynoszà odpowiednio 0,1%, 0,3%, 1% ceny. Porównujàc z u˝ytkowaniem wieczystym, wysokoÊç op∏at rocznych jest o wiele ni˝sza. Istnieje tak˝e mo˝liwoÊç nieodp∏atnego oddania nieruchomoÊci w trwa∏y zarzàd, np. na potrzeby statutowe. Przedstawione powy˝ej formy gospodarowania nieruchomoÊciami gruntowymi w gminie nie sà kompletne. Uwzgl´dniono tylko te formy, które znalaz∏y dalsze wykorzystanie w opracowaniu empirycznym.. 3. Sposoby i przyczyny zmian form u˝ytkowania nieruchomoÊci gruntowych w gminie Zbywanie lub oddanie mienia komunalnego do u˝ywania mo˝e si´ odbywaç poprzez ró˝ne formy rozporzàdzania majàtkiem. Formy te sà regulowane stosownymi przepisami k.c. z zakresu w∏asnoÊci i innych praw rzeczowych. Istotnà sprawà w wypadku form rozporzàdzania majàtkiem gminy jest obowiàzek utrzymania oddanego sk∏adnika mienia w nale˝ytym stanie przez podmiot bioràcy go w u˝ytkowanie. Odcià˝a to w znacznym stopniu bud˝et gminy z wydatkowania sum przeznaczonych na bie˝àce utrzymanie danego sk∏adnika majàtku, uwalnia Êrodki bud˝etowe, które gmina mog∏aby przeznaczyç na inne cele. Ponadto gmina jako w∏aÊciciel majàtku mo˝e na bie˝àco kontrolowaç stan oddanego w u˝ytkowanie sk∏adnika majàtku8. Prawo do ponownego rozporzàdzania majàtkiem w postaci zasobu nieruchomoÊci i stosowania form rozporzàdzania wynikajàcych z przepisów k.c. wià˝e si´ z uczestnictwem samorzàdów w rynku nieruchomoÊci, z którego mo-. 7 8. H. Kisilowska, NieruchomoÊci. Zagadnienia prawne, PWN, Warszawa 2002, s. 27. Ibidem, s. 27..

(7) Gospodarowanie zasobem nieruchomoÊci gruntowych.... 21. gà one czerpaç znaczne korzyÊci. Dzieje si´ tak, poniewa˝ samorzàdy dysponujà zazwyczaj znacznymi i atrakcyjnymi zasobami nieruchomoÊci. Sprawia to, ˝e gminy stajà si´ najwi´kszymi podmiotami lokalnych rynków nieruchomoÊci, zw∏aszcza jeÊli chodzi o poda˝. Warunkiem utrzymania takiej pozycji jest jednak zachowanie tych zasobów, czyli niepozbywanie si´ – w miar´ mo˝liwoÊci – ich praw w∏asnoÊci. Dotyczy to w szczególnoÊci gruntów, które sà zasobami ograniczonymi. W tym wypadku samorzàd terytorialny ma znacznà przewag´ nad innymi podmiotami rynku nieruchomoÊci9. Udzia∏ gminy w rynku nieruchomoÊci jest êród∏em licznych wp∏ywów bud˝etowych, wynikajàcych nie tylko bezpoÊrednio z rozporzàdzania sk∏adnikami majàtku, ale równie˝ poÊrednio z innych tytu∏ów prawnych, wynikajàcych z ustaw kszta∏tujàcych dochody samorzàdu terytorialnego. Wobec zakazu prowadzenia dzia∏alnoÊci gospodarczej przez gminy poza sferà u˝ytecznoÊci publicznej jedynie udzia∏ w rynku nieruchomoÊci pozwala im w pe∏ni wykorzystywaç funkcjonowanie zasad wolnego rynku w celu maksymalizowania w∏asnych dochodów z racji posiadania zasobów nieruchomoÊci. Udzia∏ w tym rynku jest sprawdzianem efektywnoÊci gospodarowania majàtkiem przez gminy10. Rynkowy mechanizm kszta∏towania si´ cen i pochodnych od nich op∏at na rynku nieruchomoÊci powoduje, ˝e od aktywnoÊci gminy jako podmiotu tego rynku w du˝ym stopniu zale˝y wysokoÊç wp∏ywów bud˝etowych, jakie mo˝e ona z tego tytu∏u osiàgaç. Nie nale˝y jednak zaw´˝aç tej aktywnoÊci do sfery podejmowania decyzji w ramach samego rynku nieruchomoÊci, mo˝na tu bowiem zaliczyç dzia∏ania szersze, np. przyczyniajàce si´ do promocji gminy jako atrakcyjnego terenu do lokalizowania dzia∏alnoÊci gospodarczej, wdro˝enia zespo∏u efektów zewn´trznych, zaopatrzenia w niezb´dnà infrastruktur´, ale tak˝e skracajàce formalnà procedur´ zezwolenia na lokalizacj´ okreÊlonej inwestycji11.. 4. Formy gospodarowania zasobem nieruchomoÊci gruntowych w gminie Kraków W tabelach 1–5 zamieszczono dane liczbowe dotyczàce zmian w zakresie form gospodarowania nieruchomoÊciami gruntowymi w gminie Kraków w okresie badawczym 1998–2003. Nawiàzujàc do tabeli 1, mo˝na zauwa˝yç, ˝e wydatkowane kwoty na zakup nieruchomoÊci gruntowych w gminie Kraków osiàgn´∏y szczególnie wysokà wartoÊç w latach 1999–2001. Wtedy wydatkowano ok. 70% Êrodków finanso-. 9. I. Bć∏awska, R. Kosmalski, op. cit., s.12. E. Brol, op. cit., s. 75. 11 Ibidem, s. 7. 10.

(8) Ma∏gorzata Furmaƒska-Oçwieja. 22. Tabela 1. Kupno dzia∏ek przez gmin´ Kraków w latach 1998–2003 Rok 1998. Osoby fizyczne prawne. Ogó∏em 1999. fizyczne prawne. Ogó∏em 2001. fizyczne prawne. Ogó∏em 2002. 2003. fizyczne prawne. Ogó∏em Razem. 14,5. w tys. z∏. 16,62. 28,37. 12,8. 12,84. 14,8. 7 079,71. 32,10. 25,3. 23 386,48. 92,0 45,0. 10,72. 20,6. 21 993,46 3 359,37 11,4. 25 352,83. 22,3. 26 364,43 4 102,61 28,6. 30 467,04. 5,69 5,03 21,1. 6,2. 17 737,17 5 649,31. 15,14 16,96 27,7. w%. 6 079,15 1 000,56. 10,74 2,10. 236,0 61,0 293,0. Ogó∏em. Wydatkowana kwota. w%. 18,58 9,79. 323,0 61,0 384,0. fizyczne prawne. 14,0. 140,0 38,0 178,0. Powierzchnia w ha 10,56 6,06. 161,0 40,0 201,0. fizyczne prawne. w%. 151,5 42,0 193,5. Ogó∏em 2000. Liczba dzia∏ek w szt.. 26,8. 1 .650,0 6 021,0 9,6. 16 671,0. 4,93 6,58. 14,7. 7 955,0 2 740,0. 137,0. 9,9. 11,51. 10,3. 10 695,0. 9,4. 1 386,5. 100,0. 112,16. 100,0. 113 652,6. 100,0. èród∏o: Raport o stanie miasta Krakowa, Urzàd Miasta, Wydzia∏ Strategii, obliczenia w∏asne.. Tabela 2. Dzia∏ki gminy Kraków sprzedane w latach 1998–2003 Liczba dzia∏ek Rok. Osoby. 1. 2. 1998. fizyczne prawne. Ogó∏em 1999 Ogó∏em 2000 Ogó∏em. w szt. w%. w ha. 3. 4. 5. 64 32 96. fizyczne prawne. 16,1. 6. 4,95. 3,9. 1,11. 20,3. 2,09. w tys. z∏ 7. w% 8. 3 905,244. 10,6. 575,122 1 036,815 4,5. 1,33 0,76 14,4. ¸àczna uzyskana kwota. 1 952,084 1 953,160. 0,47 0,64. 74 12 86. w%. 2,45 2,50. 18 5 23. fizyczne prawne. Powierzchnia. 1 611,937. 4,4. 2 378,201 2 102,964 8,6. 4 481,165. 12,1.

(9) Gospodarowanie zasobem nieruchomoÊci gruntowych.... 23. cd. tabeli 2 1. 2001. 2. 3. fizyczne prawne. 183 28. Ogó∏em 2002. 211 fizyczne prawne. Ogó∏em 2003. 4. fizyczne prawne. 37,1. 82 40 122. 5. 6. 4,11 1,84 5,95. 24,4. 2,35 2,8 20,5. 35 13. 5,15. 7. 8. 5 392,116 1 953,160 7 345,276. 19,9. 2 850,0 3 028,0 21,1. 0,65 4,51. 5 878,0. 15,9. 1 004,0 13 032,0. Ogó∏em. 48. 8,0. 5,16. 21,1. 14 036,0. 38,1. Razem. 596. 100,0. 24,41. 100,0. 36 917,7. 100,0. èród∏o: Raport o stanie miasta Krakowa, Urzàd Miasta, Wydzia∏ Strategii, obliczenia w∏asne.. Tabela 3. Dzia∏ki gminy Kraków oddane w u˝ytkowanie wieczyste w latach 1998–2003 Liczba dzia∏ek Rok 1998. Osoby fizyczne prawne. Ogó∏em 1999. fizyczne prawne. Ogó∏em 2001. fizyczne prawne. Ogó∏em 2002 Ogó∏em 2003 Ogó∏em Razem. fizyczne prawne. 15,4. 36,19. 28,42. 8,5. 21,10. 25,1. 12,96. 19,7. 111 106. 23,46. w%. 5 487,750. 31,2. 5 860,590. 33,3. 306,737 3 174,505 14,7. 3 481,242. 19,8. 379,105 328,807 9,0. 0,39 23,07 29,1. w tys. z∏. 1 537,899 4 322,691. 1,09 11,87 12,9. ¸àczna uzyskana kwota. 740,612 7 747,138. 0,80 20,30. 41 257 298. w%. 2,77 25,65. 63 69 132. fizyczne prawne. 12,9. 45 42 87. w ha 1,26 34,93. 155 143 158. fizyczne prawne. w%. 27 105 132. Ogó∏em 2000. w szt.. Powierzchnia. 707,912. 4,0. 105,3 715,1 16,3. 1,4 20,42. 820,4. 4,7. 481,5 751,2. 217. 21,2. 21,82. 15,2. 1 232,7. 7,0. 1 024. 100,0. 143,95. 100,0. 17 590,6. 100,0. èród∏o: Raport o stanie miasta Krakowa, Urzàd Miasta, Wydzia∏ Strategii, obliczenia w∏asne..

(10) Ma∏gorzata Furmaƒska-Oçwieja. 24. wych zwiàzanych z zakupem nieruchomoÊci gruntowych w ca∏ym okresie analizy, tj. w latach 1998–2003. W tym okresie ∏àcznie zakupiono ponad 112 ha powierzchni gruntowych za kwot´ prawie 113 mln z∏. Ârednio wić za 1 ha zap∏acono 1 mln z∏. Jednak w poszczególnych latach analizy ceny by∏y bardzo zró˝nicowane (rys. 1). Czynnikiem, który niewàtpliwie odegra∏ decydujàce znaczenie w kszta∏towaniu ceny jednostkowej, by∏a lokalizacja dzia∏ek.. 3000 2720. 2500 2134. tys. z∏. 2000. 1950. 1500. 1558. 1452 1224. 1000 788. 500. 1141. 952. 929. 835. 426. 0 1998. 1999. 2000. Êrednia cena sprzeda˝y 1 ha. 2001. 2002. 2003. Êrednia cena zakupu 1 ha. Rys. 1. Ârednia cena 1 ha nieruchomoÊci gruntowych zakupionych i sprzedanych przez gmin´ Kraków w latach 1998–2003 èród∏o: obliczenia w∏asne na podstawie danych z tabeli 1 i 2.. WielkoÊci zawarte w tabeli 2 dotyczà sprzeda˝y nieruchomoÊci gruntowych przez gmin´ Kraków. ¸àcznie w analizowanym okresie dokonano 600 takich transakcji. Ujmujàc powierzchniowo, sprzedano prawie 5-krotnie mniej dzia∏ek gruntowych (24 ha) ni˝ zakupiono (112 ha). Mo˝na zauwa˝yç, ˝e gmina jest zainteresowana powi´kszaniem zasobu nieruchomoÊci gruntowych, widzàc w nich „najbardziej cenny” element mienia gminnego..

(11) Gospodarowanie zasobem nieruchomoÊci gruntowych.... 25. Tabela 4. Dzia∏ki gminy Kraków oddane w u˝ytkowanie wieczyste w latach 1998–2003 Liczba dzia∏ek Rok 1998. Osoby fizyczne prawne. fizyczne prawne. 2000. fizyczne prawne. 2001. fizyczne prawne. 2002. fizyczne prawne. 2003. fizyczne prawne. 13,9. 44,14. 6,48. 9,6. 13,87. 46,9. 9,09. 6,9. 0 57. 1,19. w%. 123,846. 6,0. 41,264. 2,0. 3,874 74,032 14,7. 77,906. 3,8. 29,679 1 665,951 9,6. 0 1,19 16,6. w tys. z∏. 10,397 30,867. 0,27 8,82 24,8. ¸àczna uzyskana kwota. 0 123,846. 0,06 13,81. 0 50 50. Ogó∏em. w%. 0,07 6,41. 2 73 75. Ogó∏em. 16,2. 1 28 29. Ogó∏em. w ha 0 44,14. 2 40 42. Ogó∏em. w%. 0 49 49. Ogó∏em 1999. w szt.. Powierzchnia. 1 695,630. 81,7. 0 89,05 1,3. 0 19,38. 89,05. 4,2. 0 48,63. Ogó∏em. 57. 18,9. 19,38. 20,6. 48,63. 2,3. Razem. 302. 10,00. 94,15. 100,0. 2 076,3. 100,0. èród∏o: Raport o stanie miasta Krakowa, Urzàd Miasta, Wydzia∏ Strategii, obliczenia w∏asne.. Jak wynika z tabeli, 3 w u˝ytkowaniu wieczystym by∏o ∏àcznie w latach 1998–2003 – 144 ha nieruchomoÊci gruntowych gminy Kraków, co pozwoli∏o na uzyskanie wp∏ywów do bud˝etu gminy w wysokoÊci oko∏o 18 mln z∏; 1 ha gruntów w u˝ytkowaniu wieczystym przynosi∏ wić roczny dochód w wysokoÊci 21 tys. z∏. Ârednio 1 ha gruntów sprzedawano za 1,5 mln z∏, a wić dro˝ej o 50% ni˝ p∏acono za 1 ha kupowanych nieruchomoÊci gruntowych (rys. 1). Oddanie nieruchomoÊci gruntowych w zarzàd, administrowanie, u˝ytkowanie (tabele 4 i 5) przynosi∏o gminie niewielkie wp∏ywy do bud˝etu, ale powodowa∏o zmniejszenie nak∏adów na realizacj´ ustawowych zadaƒ gminy zwiàzanych z danà nieruchomoÊcià..

(12) Ma∏gorzata Furmaƒska-Oçwieja. 26. Tabela 5. Dzia∏ki gminy Kraków oddane w zarzàd, administrowanie, u˝yczenie w latach 1998–2003 Liczba dzia∏ek Rok 1998. Osoby fizyczne prawne. Ogó∏em 1999. fizyczne prawne. Ogó∏em 2001. fizyczne prawne. Ogó∏em 2002 Ogó∏em 2003. fizyczne prawne. 26,7. 38,25. 765,23. 15,7. 51,47. 1,9. 97,62. 37,7. 2 127. 843,4. w%. 0. 0. 316. 2,6. 0 24 78 2,5. 24 78. 20,2. 0 42 29 4,8. 0 843,4 8,1. w tys. z∏. 0 316. 0 97,62 26,7. ¸àczna uzyskana kwota. 0 0. 0,05 51,42. 0 61 61. w%. 0,02 765,21. 0 201 201. fizyczne prawne. 5,6. 3 115 118. w ha 0 38,25. 2 199 201. fizyczne prawne. w%. 0 42 42. Ogó∏em 2000. w szt.. Powierzchnia. 42 29. 34,6. 0 42 74 41,5. 0,05 235,0. 42 74. 34,9. 0 94. Ogó∏em. 129. 17,2. 235,05. 11,6. 94. 7,7. Razem. 752. 10,00. 2030,9. 100,0. 122 37. 100,0. èród∏o: Raport o stanie Miasta Krakowa, Urzàd Miasta, Wydzia∏ Strategii, obliczenia w∏asne.. 5. Wnioski koƒcowe Podsumowujàc empirycznà cz´Êç niniejszego opracowania, nale˝y stwierdziç, ˝e gmina Kraków prowadzi prawid∏owà polityk´ w zakresie form gospodarowania nieruchomoÊciami gruntowymi, zwracajàc uwag´ na tzw. mocne formy w∏adania tymi nieruchomoÊciami, do których zalicza si´ w∏asnoÊç i u˝ytkowanie wieczyste. Mniej uwagi gmina przywiàzuje do pozosta∏ych form w∏adania nieruchomoÊciami gruntowymi, które to formy, jak wspomniano wczeÊniej, zaliczane sà do tzw. s∏abszych form gospodarowania zasobem nieruchomoÊci gruntowych..

(13) Gospodarowanie zasobem nieruchomoÊci gruntowych.... 27. Literatura Bć∏awska I., Kosmalski R., Poradnik zarzàdcy, TNOiK, Toruƒ 1997. Brol R., Ekonomika i zarzàdzanie miastem, Wydawnictwo AE, Wroc∏aw 2001. Kisilowska H., NieruchomoÊci. Zagadnienia prawne, PWN, Warszawa 2002. Kucharska-Stasiak E., Zarzàdzanie nieruchomoÊciami, Instytut NieruchomoÊci, Valor, ¸ódê 2001. Szachu∏owicz J., Krassowska M., ¸ukaszewska A., Gospodarka nieruchomoÊciami, Przepisy i komentarz, PWN, Warszawa 1999.. Managing Land Property Stock Based on the Example of the Kraków Municipality, 1998–2003 The purpose of this article is to evaluate the management of land property stock in the Kraków Municipality in the 1998–2003 period. The article includes a theoretical section that explains the concept of municipal property, its classification and forms of its management. The author focuses the empirical research on evaluating the management of one of the six elements of municipal property, i.e., land. Statistical data refer to the purchase, sale and perpetual usufruct of land plots and their transfer over to management or administration. The research demonstrates that the Kraków Municipality is conducting an appropriate policy with respect to land management by being mindful of the so-called strong forms of land management, which include ownership and perpetual usufruct..

(14)