Strona 1 z 6
Załącznik nr 1 do Uchwały Nr 278/XLVII/09 Rady Miasta Piechowice z dnia 30 grudnia 2009 r.
w sprawie przyjęcia „Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miejskiej Piechowice w latach 2010-2015”
Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miejskiej Piechowice w latach 2010-2015
I. Prognoza dotycząca wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego Gminy Miejskiej Piechowice w poszczególnych latach z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne
Mieszkaniowy zasób Gminy Miejskiej Piechowice, zwanej dalej Gminą, obejmuje komunalne lokale mieszkalne (umowy najmu na czas nieokreślony) oraz lokale socjalne (umowy najmu na okres 3 lat). Zasoby mieszkaniowe Gminy według stanu na dzień 30.11.2009 roku obrazuje poniŜsza tabela:
Lp. Wyszczególnienie
Ilość budynków
Ilość lokali komunalnych
Powierzchnia (m2) 1. Budynki komunalne
w tym lokale socjalne
20 92
5
4.151 139
2. Budynki wspólnot mieszkaniowych w tym lokale socjalne
83 217
0
9763 -
3. Razem 103 309 13.914
Stan techniczny budynków w znacznym stopniu zaleŜy od daty budowy obiektu.
Szczegółowe dane przedstawia poniŜsza tabela:
Data budowy Budynki ogółem Lokale mieszkalne Lokale socjalne
Ilość % Ilość % Ilość %
przed 1945 1946-1960 od 1961
90 4 9
87,38 3,88 8,74
275 6 28
88,96 1,95 9,09
5 - -
100,00 - -
Ogółem 103 100,00 309 100,00 5 100,00
Corocznie na podstawie przeprowadzonych przez zarządcę przeglądów technicznych określa się stan techniczny budynków:
Ocena stanu technicznego
Budynki komunalne Budynki wspólnot
mieszkaniowych Budynki - ogółem
Ilość % Ilość % Ilość %
dobry średni zły
- 14
6
- 70 30
20 61 2
24,10 73,49 2,41
20 75 8
19,42 72,82 7,76
Ogółem 20 100,00 83 100,00 103 100,00
Strona 2 z 6 Z uwagi na zły stan techniczny wielu budynków (np. 72 budynki sprzed 1900 r.) przewidywać moŜna konieczność wykwaterowań w sytuacji ewentualnych katastrof budowlanych powstałych samoczynnie lub na skutek zdarzeń kryzysowych (np: powodzie, huragany i poŜary). Kwestie zakwaterowania osób pozbawionych lokalu rozstrzyga o9bowiązujacy w Gminie Plan reagowania kryzysowego (obecnie przewiduje się umieszczenie osób potrzebujących w PTSM „Złoty Widok” w Michałowicach).
W okresie obowiązywania niniejszego programu Gmina nie przewiduje budowy mieszkań komunalnych. Przewiduje się natomiast działania na rzecz rozpoczęcia budowy lokali socjalnych. Lokale mieszkalne przeznaczone do zasiedlenia uzyskuje się obecnie z tzw.
„ruchu ludności” - średnio 2-3 lokale rocznie. Potrzeby mieszkaniowe są jednak kilkukrotnie wyŜsze: wg stanu na dzień 30.11.2009 r. na liście mieszkaniowej oczekiwało 12 wnioskodawców, zaś okres oczekiwania wynosił: do 2 lat – 5 wnioskodawców, ponad 2 lata i nie więcej niŜ 5 lat – 5 wnioskodawców, ponad 5 lat - 2 wnioskodawców. NajdłuŜszy czas oczekiwania na liście mieszkaniowej wynosił 7 lat. Ponadto na Gminie wg stanu na dzień 30.11.2009 r. ciąŜą dwa wyroki eksmisyjne w których Gmina musi zapewnić lokal lub pomieszczenie socjalne (dotyczy: jednej osoby samotnej oraz jednej rodziny z dziećmi).
Najstarszy niezrealizowany wyrok eksmisyjny wydano w lutym 2008 r.
Na dzień 30.11.2009 r. Gmina posiadała 309 lokali mieszkalnych i 5 lokali socjalnych.
Prognozuje się następujące utrzymanie zasobu Gminy w poszczególnych latach:
• na koniec 2010 r.: 299 lokali mieszkalnych oraz 5 lokali socjalnych,
• na koniec 2011 r.: 289 lokali mieszkalnych oraz 5 lokali socjalnych,
• na koniec 2012 r.: 279 lokali mieszkalnych oraz 5 lokali socjalnych,
• na koniec 2013 r.: 269 lokali mieszkalnych oraz 5 lokali socjalnych,
• na koniec 2014 r.: 259 lokali mieszkalnych oraz 5 lokali socjalnych,
• na koniec 2015 r.: 249 lokali mieszkalnych oraz 5 lokali socjalnych.
W ramach posiadanego zasobu mieszkaniowego Gmina wydzieliła 5 lokali wyłączonych ze sprzedaŜy i przeznaczonych na wynajem jako lokale socjalne. Problemem jest niewystarczająca liczba lokali socjalnych, niezbędna do płynnego zapewnienia takich mieszkań osobom posiadającym niskie dochody, jak równieŜ osobom uprawnionym na mocy orzeczonych wyroków eksmisyjnych. NaleŜy podkreślić, Ŝe w przypadku niezapewnienia przez Gminę lokali socjalnych osobom, którym sąd w wyroku orzekającym eksmisję przyznał uprawnienie, wierzycielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od Gminy.
II. Analiza potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali z podziałem na kolejne lata
Większość mieszkaniowego zasobu Gminy stanowią budynki zdekapitalizowane i wyeksploatowane. Ze względu na wiek budynków oraz wieloletni brak naleŜytej bieŜącej konserwacji zasoby mieszkaniowe uległy wcześniejszemu zuŜyciu i wymagają remontów kapitalnych. W szczególności wykonać naleŜy: remonty dachów, elewacji i klatek schodowych, modernizację instalacji wewnętrznych w lokalach. Powszechną wadą zwłaszcza budynków wzniesionych przed 1945 r. jest wadliwa izolacja pozioma i pionowa ścian fundamentowych lub jej całkowity brak. Z powodu ograniczonych środków finansowych w budŜecie wspólnot lub Gminy (fundusz remontowy) nie wykonuje się wszystkich niezbędnych modernizacji, remontów i wyburzeń.
W celu utrzymania naleŜytego stanu technicznego budynków zadaniem Gminy jest ustalenie priorytetów działań remontowych wynikających z analizy potrzeb, a w szczególności: dokonywanie przeglądów obiektów w zakresie sprawności technicznej instalacji elektrycznej, gazowej, odgromowej oraz stanu elementów konstrukcyjnych
Strona 3 z 6 budynków, remonty pokrycia dachowego, utrzymanie naleŜytego stanu estetycznego, usuwanie awarii stwierdzonych w wyniku przeglądów zgłaszanych przez mieszkańców.
Wskazane jest wzmacnianie tych działań poprzez uświadomienie współwłaścicielom nieruchomości konieczności realizacji remontów części wspólnych, wskazywanie współwłaścicielom nieruchomości źródeł pozyskiwania środków na remonty w postaci kredytów lub poŜyczek oraz udzielanie im w tym zakresie pomocy w ich załatwianiu.
Rzeczowy plan remontów i modernizacji przedstawia poniŜsza tabela:
Lp. Rodzaj robót Ilość budynków w poszczególnych latach 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1.
2.
3.
4.
5.
6.
Roboty dekarskie Roboty elewacyjne
Roboty stolarskie w lokalach Remonty inst. wewn. w lokalach Remonty klatek schodowych Remonty bieŜące i usuwanie awarii w tym:
– wymiana inst. gazowej,
elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej - wymiana urządzeń grzewczych
8 2 11 14 1 35
11 5
5 1 10 17 2 29
13 7
7 1 10 16 2 40
15 7
3 1 10 15 1 35
11 7
1 3 10 14 1 29
14 7
1 4 10 12 2 38
17 8
Istniejące potrzeby jednak przekraczają plan remontów i modernizacji. Szczegóły przedstawia poniŜsza tabela:
Lp. Rodzaj robót Ilość lokali w poszczególnych latach 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1.
2.
3.
Wymiana inst. gazowej elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej
Wymiana urządzeń grzewczych Naprawy bieŜące
11 5 30
13 7 25
15 7 34
11 7 33
14 7 27
17 8 30 Z ogólnej ilości budynków komunalnych i wspólnotowych: 103 podłączonych jest do sieci elektrycznej, 99 podłączonych jest do gminnej sieci wodociągowej, 95 posiada gaz przewodowy, 73 podłączonych jest do gminnej sieci kanalizacyjnej, 16 budynków centralne ogrzewanie z kotłowni lokalnych. Nie przewiduje się zmian w powyŜszym zakresie.
III. Planowana sprzedaŜ lokali w kolejnych latach
Gmina podejmuje działania zmierzające do prywatyzacji komunalnych zasobów mieszkaniowych, które wyraŜają się głównie w stosowanych obniŜkach i bonifikatach od ustalonej ceny sprzedaŜy. Lokale mieszkalne wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu Gminy zbywane są w oparciu o uchwałę Rady Miasta Nr 267/XLV/98 z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie zasad sprzedaŜy lokali mieszkalnych. Zgodnie z przyjętymi zasadami w latach 2010-2015 planuje się sprzedać 60 lokali - po 10 w kaŜdym roku. Lokale zbywane są najemcom na zasadach preferencyjnych zachęcających do całkowitego wykupu lokali w poszczególnych budynkach. SprzedaŜ lokali jest odpowiedzią na zainteresowanie najemców, dotyczy głównie mieszkań wymagających nakładów, których dzięki sprzedaŜy nie będzie ponosić Gmina. W wyniku sprzedaŜy powstają samodzielnie gospodarujące wspólnoty
Strona 4 z 6 mieszkaniowe, które aktywizują się wokół swoich spraw. Z drugiej strony sprzedaŜ lokali zmniejsza tzw. ruch ludności i tym samym moŜliwości zakwaterowania osób o niezaspokojonych potrzebach mieszkaniowych. Ponadto wysoki stopień bonifikat od cen sprzedaŜy lokali mieszkalnych nie wpływa korzystnie na wpływ środków finansowych do budŜetu Gminy.
IV. Zasady polityki czynszowej oraz warunki obniŜania czynszu
Wysokość stawki bazowej czynszu ustala się w oparciu o kalkulację kosztów uwzględniających w szczególności koszty administrowania, konserwacji i utrzymania naleŜytego stanu technicznego budynku, utrzymania pomieszczeń wspólnych, w tym opłat za energię elektryczną związaną z oświetleniem klatek schodowych, piwnic i strychów, utrzymania zieleni. Stawkę bazową czynszu dla lokali mieszkalnych ustala Burmistrz Miasta Piechowice. Stawkę czynszu za lokal socjalny ustala się w wysokości 50 % stawki najniŜszego czynszu w Gminie obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.
Wprowadza się zasady ustalania czynszu najmu lokali mieszkalnych zróŜnicowane w zaleŜności od wyposaŜenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan, połoŜenia budynku oraz ogólnego stanu technicznego budynku. Wymiar czynszu ustala się na podstawie stawki czynszu najmu i powierzchni uŜytkowej lokalu. Przez powierzchnię uŜytkową lokalu mieszkalnego rozumie się powierzchnie wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiŜarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek, w.c. oraz innych pomieszczeń słuŜących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora bez względu na przeznaczenie i sposób uŜywania. Za powierzchnię uŜytkową lokalu nie uwaŜa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w szafach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic, w.c. poza lokalem i komórek gospodarczych. Najemca oprócz czynszu zobowiązany jest do uiszczania opłat związanych z eksploatacją mieszkania tj. opłat za dostawę wody i odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości, gaz, centralne ogrzewanie, energię elektryczną. Wysokość czynszu najmu określa umowa najmu lokalu. Czynsz najmu płatny jest z góry do 15 dnia kaŜdego miesiąca na wskazany przez wynajmującego rachunek.
Ustala się czynniki podwyŜszające wysokość stawki czynszu za lokale mieszkalne:
centralne ogrzewanie w mieszkaniu dostarczane z kotłowni lokalnych: +30 %, gaz przewodowy: +25 %, łazienka: +15 %, w.c. w budynku: +10 %.
Ustala się czynniki obniŜające wartości uŜytkowe lokali, wpływające na wysokość czynszu: mieszkanie połoŜone w suterenie: -10 %, mieszkanie wspólne tj. wspólne uŜywanie przedpokoju, kuchni lub łazienki: -10 %, kuchnia bez naturalnego oświetlenia: -10 %, mieszkanie bez urządzeń wodno-kanalizacyjnych: -10 %, mieszkanie w budynku przeznaczonym do rozbiórki decyzją administracyjną – budowlaną: -10 %, połoŜenie budynku - osiedle Michałowice: -5 %, połoŜenie budynku - ul. Piastów, ul. Pakoszowska, ul.
Turystyczna 5,6,7: -10 %, połoŜenie budynku - ul. Wolska: -15 %.
V. Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu Gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem Gminy w kolejnych latach
Gmina powierzyła zarządzanie swoim zasobem mieszkaniowym utworzonej w 2002 roku jednostce organizacyjnej Gminy działającej w formie spółki z o.o. – Zarządowi Nieruchomości „Wspólny Dom” która została powołana w oparciu o uchwałę Nr 247/XLIII/02 Rady Miasta w Piechowicach z dnia 28 maja 2002 roku. Nie przewiduje się zmian w zakresie zarządzania komunalnym zasobem mieszkaniowym.
Strona 5 z 6 Przedmiotem działania spółki jest: administrowanie zasobami komunalnymi Gminy, utrzymanie terenów zielonych związanych z nieruchomościami, planowanie i organizowanie działań remontowych budynków komunalnych, pełnienie funkcji zarządcy nieruchomości na wniosek wspólnot mieszkaniowych, zawieranie w tym zakresie umów, działania w zakresie modernizacji istniejących kotłowni, prowadzenie spraw związanych z gospodarką cieplną, pobór czynszów, innych opłat i naleŜności oraz ich rozliczanie i windykacja zaległości.
Spółka coroczne przygotowuje szczegółowe plany remontowe, dba o przestrzeganie zasad wynajmu, proponuje zamiany lokali z uwzględnieniem sytuacji materialnej osób i powierzchni mieszkań, dba o windykację opłat czynszowych poprzez reagowanie po pierwszym pojawieniu się zaległości czynszowych, pomoc w staraniach o uzyskanie dodatku mieszkaniowego, sądowe dochodzenie zaległości czynszowych.
VI. Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach
Źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej będą dochody z czynszów za lokale mieszkalne, wpływy z opłat za najem lokali uŜytkowych, zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali na poczet remontów wynikających z uchwał wspólnot mieszkaniowych oraz ewentualne dotacje z budŜetu Gminy. Dodatkowym źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej mogą być fundusze Unii Europejskiej.
VII. Wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieŜącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których Gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a takŜe wydatki inwestycyjne
W latach 2010-2015 nie przewiduje się wydatków inwestycyjnych. Pozostałe wydatki na gospodarkę mieszkaniową przedstawia poniŜsza tabela:
Rok realizacji
Koszty bieŜącej eksploatacji
(zł)
Zarząd nieruchomościami
wspólnymi (zł)
Koszty remontów i modernizacji
(zł)
Ogółem (zł)
2010 2011 2012 2013 2014 2015
75.000,- 79.500,- 82.600,- 84.300,- 113.900,- 117.300,-
238.900,- 246.100,- 251.000,- 258.500,- 263.700,- 270.000,-
370.000,- 249.000,- 261.000,- 263.000,- 256.000,- 267.000,-
683.900,- 574.600,- 594.600,- 605.800,- 633.600,- 654.300,- VIII. Opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy, a w szczególności niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali oraz planowana sprzedaŜ lokali
Dynamika przemian demograficznych, ekonomicznych i społecznych wymaga stałej analizy obecnych i przyszłych uwarunkowań sektora mieszkaniowego. Gmina realizuje swoje
Strona 6 z 6 zadania poprzez tworzenie warunków do zaspokajania niezbędnych potrzeb mieszkaniowych, dlatego wobec ograniczonych środków finansowych musi efektywnie wykorzystywać istniejący zasób mieszkaniowy. Na efektywność wykorzystania zasobów mieć powinny wpływ następujące działania:
• systematyczna poprawa stanu technicznego budynków,
• eliminowanie "pustostanów" przez kontrolowanie sposobu uŜytkowania mieszkań,
• eliminowanie niekontrolowanego podnajmu lokali,
• popieranie zamian pomiędzy najemcami lokali ze względu na trudności w utrzymaniu duŜych lokali,
• podejmowanie działań w celu uzyskania zewnętrznego wsparcia finansowego, w tym starań o uzyskanie środków na rewitalizację substancji mieszkaniowej,
• przekazywanie wspólnotom części terenów zewnętrznych i tym samym włączenie właścicieli nieruchomości w proces poprawy stanu technicznego i estetycznego terenów zewnętrznych,
• racjonalizacja wysokości opłat poprzez instalację wodomierzy celem ustalenia realnych kosztów poboru wody.
Niniejszy program moŜe ulec zmianie, jeŜeli ulegną zmianie warunki lub potrzeby rzutujące na jego realizację lub na wielkość przyjętych w nim wskaźników.
