A C T A U N I V E R S I T A T I S L O D Z I E N S I S _________________FOLIA OECONOMICA 16, 1982
Ewa K u c h a r s k a - S t a s i a k * , Włodzim ie rz M ie lc z a r e k * EKONOMICZNA ANALIZA PORÓWNAWCZA
PROJEKTÓW BUDOWY OSIEDLI MIESZKANIOWYCH WIDZEW-WSCHÓD I RADOCOSZCZ-ZACHÓD W ŁODZI1
J ^ _ U V a g £ v |S te rn e
Dynamiczny rozwój budownictwa m ieszkaniow ego, p rz y ogrom ie środków p rz e z n a c z a n y c h na t e n c e l , n a k a z u je p o d ję c ie s k u te c z -nych d z i a ł a ń mających na c e l u doprow adzenie do optym alnego p r z e b i e g u c a łe g o ргосези in w e s ty c y jn e g o w tym s e k t o r z e gospo-darczym , t a k z p u n k tu w id z e n ia ekonomicznego (ekonom icznej e fe k -ty w n o ś c i) j a k i sp o łe c z n e g o ( m o ż liw ie n a j l e p s z e , p r z y danych ś r o d k a c h , z a s p o k a j a n i e p o t r z e b m ieszkaniowych l u d n o ś c i ) . W związku z tym każde p r z e d s i ę w z i ę c i e i n w e s ty c y j n e w z a k r e s i e budownictwa mieszkaniowego powinno być poddane r z e t e l n e j ana-l i z i e s p o ł e c z n e j i e konom icznej. A n a liz y t a k i e powinny być p r o -wadzone na w s z y s tk i c h e ta p a c h p r o c e s u i n w e s ty c y j n e g o , p o c z y n ają c od p la n u m iejscow ego, pop rze z e t a p z a ł o ż e ń te c h n ic z n o -e k o n o m i-cznych (poprzedzony e w e n t u a l n ie p r o j e k t a m i rozw iązań k oncepcyj-nych) aż do r e a l i z a c j i .
S z c z e g ó ln e z n a c z e n i e , ze względu na podejmowanie w iążących
* D r ,a d i u n k t w Z a k ł a d z i e Ekonomiki Budownictwa 1 I n w e s t y c j i I n s t y t u t u Ekonomiki P r o d u k c j i .
1 W a r t y k u l e w y k o rzystano m a t e r i a ł y z p r a c y m a g i s t e r s k i e j I . 0 s y s e k # A n a l iz a ekonomiczna budowy o s i e d l a m i e s z k a n i o -wego na e t a p i e z a ło ż e ń tec h n ic z n o -e k o n o m ic z n y c h na p r z y k ł a d z i e d z i e l n i c y m ieszkaniow ej Widzew-Wschód i o s i e d l a R a d o g o s z c z - Z a c h o d (m aszynopis z n a j d u j e s i ę w b i b l i o t e c e Z akładu Ekonomiki Budowni-ctwa i I n w e s t y c j i UŁ).
d e c y z j i , in w e s ty c y jn y c h ma ocena e f e k ty w n o ś c i i n w e s t y c j i w f a -z i e opracowywania z a ł o ż e ń te c h n ic z n o -e k o n o m ic z n y c h . A n a l iz a do-konana w t e j f a z i e ma na c e l u z b a d a n ie i ocenę ekonomicznej e f e k ty w n o ś c i i n w e s t y c j i o r a z wybór n a j l e p s z e g o w a r i a n t u - J e ż e l i
2 z a ł o ż e n i a s ą opracowane a l t e r n a t y w n i e .
Ze względu r.a b ra k opracowanych rozw iązań w ariantow ych na e t a p i e z a ło ż e ń te c h n ic z n o e k o n o m ic z n y c h d l a s p ó ł d z i e l c z y c h o s i e -d l i m ieszkaniowych r e a liz o w a n y c h na t e r e n i e m. ł o d z i , w p ra c y n i e można by ło p rz e p r o w a d z ić badań d o ty c z ą c y c h e fe k ty w n o ś c i i n -w e s t y c j i w u j ę c i u porównawczym, w ramach k i l k u w ariantów p r o j e k -towych d l a te g o samego o s i e d l a . S tą d t e ż w a r t y k u l e n i n ie js z y m p r z e d s ta w io n o b a d a n ia d o t y c z ą c e oceny ekonomicznej e fe k ty w n o ś c i i n w e s t y c j i d l a dwu różnych o s i e d l i mieszkaniowych Widzew-Wschód i R adogoszcz-Zachód.
W ykazanie, k t ó r e z dwu budowanych a k t u a l n i e w Łodzi o s i e d l i m ieszkaniowych J e s t e f e k t y w n i e j s z e pod względem ekonomicznym, b i o r ą c pod uwagę zarówno c z y n n ik i wymierne j a k i niew ym ierne, b y ło celem t e g o o p rac o w an ia .
Na t l e ta k sformułowanego ogólnego c e ]u p r a c y c h c i e l i ś m y u z a s a d n i ć p r z y d a t n o ś ć p r z y j ę t e j metody badań do wyboru n a j l e p - ' zegu pod względem ekonomicznym jed n e g o z a lt e r n a t y w n y c h ro z -wiązań p r o je k to w y c h die o s i e d l a mieszkaniowego.
P r z e k o n a n ie autorów o k o n i e c z n o ś c i s to s o w a n ia w ariantów w p r o je k t o w a n iu ( p r z y c e t e r i s p a r i b u s głównych d e t e r m i n a n t a c h r e a -l i z a c y j n y c h ) o s i e d -l i m ieszkaniow ych, n i e c z ę s t o o b e c n ie sp o ty k a -nych, n a d a je p r ó b i e wypracowania metody badań c h a r a k t e r u t y l i t a r -n y
? . Metoda badań
A n a liz y ekonomicznej e fe k ty w n o ś c i i n w e s t y c j i przeprow adzane w ramach z a ło ż e ń tec h n ic z n o -e k o n o m ic z n y c h ( z t e ) s k ł a d a j ą s i ę z dwóch c z ę ś c i - opisow ej i rachunkow ej.
W c z ę ś c i opisow ej p r e z e n t u j e s i ę t e e lem enty oceny
ekono-2
W. R o k i c k i , A n a l iz a ekonomiczno-użytkowa z a gospodaro-wania t e r e n u o s i e d l a mieszkaniowego d l a z a ło ż e ń te c h n i c z n o e k o n o -m icznych, Warszawa 1975.
m ic z n e j , k t ó r e s ą t r u d n e b ą d i niem ożliw e do s k w a n ty fik o w a n ia , a k t ó r e muszą być u w z g lę d n ia n e p r z y podejmowaniu d e c y z j i ł ą c z n i e z czynnikam i wymiernymi - zaw artym i w c z ę ś c i rachunkow ej.
W. R okic ki w c ytow anej Już p r a c y dokonał p o d z i a ł u elementów oceny na niew ym ierne i wymierne3 .
Elementy niew ym ierne:
- cechy rozw iązań f u n k c j i o s i e d l a , - w a r t o ś c i p r z e s t r z e n n o - p l a s t y c z n e , - w arunki n a t u r a l n e t e r e n u ,
- w a runki k l i m a t y c z n e ,
- wpływ ro zw ią z a ń o s i e d l a na o g ó ln e w a ru n k i bytow ania c z ł o -w ie k a ,
- e lem enty u c i ą ż l i w o ś c i o r a z i z o l a c j a ś r o d o w is k a , - f u n k c j o n a l n o ś ć budynków i m ieszkań.
Elementy wymierne:
- dane z p la n u zagospodarow ania t e r e n u i n w e s t y c j i
- p o w ie rz c h n ia t e r e n u b r u t t o - obejm uje t e r e n y mieszkaniowe n e t t o , t e r e r.y podstawowych u r z ą d z e ń usługow ych, wypoczynku, komu-n i k a c j i w ew komu-nętrzkomu-nej ( u l i c w ew komu-nętrzkomu-nych, m ie js c p o stojow yc h samo-chodów o raz p r z e j ś ć d l a p i e s z y c h i dojazdów do t y c h u r z ą d z e ń ) , - p o w ie rz c h n ia t e r e n u n e t t o - obejm uje p o w ie rz c h n ie zabudo-wane budynkami m ieszkalnym i o ra z p o w ie rz c h n te n iezb ę d n y c h t e r e -nów zebaw d l a d z i e c i i wypoczynku d i e s t a r s z y c h ( p o w i e r z c h n ie dojazdów i d o j ś ć p i e s z y c h do budynków m ie s z k a ln y c h o r a z po-w i e r z c h n ie u rz ą d z e ń gosp o d a rc z y c h i te c h n i c z n y c h zw iązane bezpo-ś r e d n i o z budynkami m ie s z k aln y m i^ ,
- k u b a tu r a budynków m ie s z k a ln y c h 1 usługow ych,
- p o w ie rz c h n ia ogólna budynków m ie s z k aln y c h 1 usługow ych, - p o w ie rz c h n ia użytkowa m ieszkań 1 u s ł u g ,
- l i c z b a mieszkańców,
- l i c z b a m ie sz k ań , ••
- śre d n io w a ż o n a l i c z b a - k o n d y g n a c j i ( t j . suma p o w ie rz c h n i o g ó l-n e j w s z y s tk i c h budynków m ie s z k aln y c h p o d z ie l o n a p rz e z p ow ierz-c h n ię zabudowaną tymi budynkami)"5,
3 Ibidem .
l* W skažnlkl i w ytyczne u r b a n i s t y c z n e d l a terenów m ie sz k aln y c h w m ia s ta c h . Z a ł ą c z n ik do z a r z ą d z e n i a n r 9 M i n i s t r a G ospodarki
Te-renowej i Ochrony Środowiska z dn, 2 9 .0 1 .1 9 7 4 r . "D ziennik Budow-n i c t w a " Budow-n r 2 z dBudow-n . 2 5 .0 3 .1 9 7 4 r .
- r ^ t y c c ą c e i n te n s y w n o ś c i 2abudowy i g ę s t o ś c i z a l u d -\ i e n i a , - ś r o d n i я p o w i e r z c h n ia użytkowa na m ie sz k ań c a , - p o w ie rz c h n ia o g ó ln a no m ie s z k a ń c a , - b r e d n i a p o w ie rz c h n ia użytkowa 1 m ie s z k a n i a , - k o s z t i n w e s t y c j i - ogółem, - k o s z t g l o b a l n y l n w e s t y c j i '( o b e jm u je n a k ła d y budownictwa j p ó ł d z i e l c z e g o ) , 2 - k o s z t g l o b a l n y i b e z p o ś r e d n i i to w a rz y s z ą c y 1 m p o w ie rz c h n i użytkow ej m ieszkań, - o k r e s r e a l i z a c j i , - z i e l e ń na 1 m ie sz k ań c a , - w s k a ź n ik i z a s p o k o j e n i a p o t r z e b mieszkańców w z a k r e s i e o sie d lo w y c h u rz ą d z e ń to w a rz y s z ą c y c h , - s y n t e t y c z n y w skaźnik e fe k ty w n o ś c i i n w e s t y c j i w o d n i e s i e n i u do - p o w ie rz c h n i u ż y tk o w e j, - z a s i e d l o n e j l i c z b y mieszkańców.
Wybór w a r i a n t u r e a l i z a c y j n e g o o e i e d l u pow in ien być f u n k c j ą elementów n l« tfy » i« rn y c h 1 wymiernych (co do tego n i e powinno być w ą t p l i w o ś c i ) . J e d n a k ż e o b s e rw a c ja mechanizmu wyboru ( j e ż e l i z wyborem mamy r z e c z y w i ś c i e do c z y n i e n i a ) w y stę p u ją c e g o w p r a k t y c e pozwala na s t w i e r d z e n i e , że z n a c z n i e w ię k s z ą r o l ę odgryw ają w nim c z y n n ik i wymierne, n a t o m i a s t niew ym ie rne , k t ó r y c h " r a c j e " są p r z e d s t a w io n e w c z ę ś c i o p i s o w e j, mają m n ie js z ą r a n g ę .
Z n a l e z i e n i e m etody, za pomocą k t ó r e j można by J e d n o z n a c z n ie ó ę e n lć e le m en ty niewymierne n i e J e s t sprawą p r o s t ą co n i e zna-c z y , ż e n ie m o ż liw ą . I s t n i e j e m etoda, k t ó r ą można naszym zda-niem w y k o rz y sta ć do p r e c y z y j n i e j s z e j - n i ż w m eto d z ie o p i s o -wej - oceny elementów niew ym iernych. J e s t n i ą metoda punktowa, od dawna znana 1 w ykorzystyw ana, g łó w n ie do p r a c s t u d i a l n y c h i badawczych6 . J e j i s t o t a sprowadza s i ę do s tw o r z e n i a o k r e ś l o n e j f ik ä li punktowej d l a każdego c z y n n ik a niew ym iernego. O c z y w iśc ie , p r z y p is y w a n ie o k r e ś l o n y c h punktów poszczególnym czynnikom zawsze J e s t o b a rc z o n e błędem subiektywnym, tym n ie m n ie j su biektyw ność
P o r. W. L i t t e r e г-н a r w e g e , S ta n d a rd m ie sz k an io -wy w m ia s ta c h p o l s k i c h . Studium m e to d o lo g ic z n e , Warszawa 1959.
metody można w znacznym s t o p n i u o g r a n i c z y ć k o n s t r u u j ą c dodatkowo b a r d z i e j d o k ład n e k r y t e r i a p r z y d z i a ł u punktów na s k a l i . I n n y m ,, n i e mniej ważnym mankamentem metody j e s t p r z y p is y w a n ie t y c h s a -mych ran g ("wag") poszczególnym czynnikom. Mankament t e n j e s t wspólny w szystkim metodom taksonom icznym, z w yjątkiem metod ana-l i z y c z y n n ik o w ej. Niecelowym by by ło w p r o s t e j m e to d z ie , J a k ą J e s t metoda punktowa, wraz z mankamentami J a k i e z e sobą n i e -s i e , wykorzystywać s u b t e l n ą p r o c e d u r ę nadawania ran g p r z e j ę t ą z a n a l i z y c z y n n ik o w ej. Problem t e n można by by ło częściow o ro zw ią z a ć dokonując z ró ż n ic o w a n ia s k a l w z a l e ż n o ś c i od r a n g i u s t a l a n e j d l a p o s z c z e g ó ln y c h elementów.
Ekonomiczną ocenę elementów wymiernych przeprowadzim y za po-mocą s y n te t y c z n e g o w skaźnika e fe k ty w n o ś c i d l a i n w e s t y c j i n i e p r o -
7
d ukcyjnych , wychodząc z z a ł o ż e n i « , i ż J e s t on "w o s ta te c z n y m w y r a z ie pochodną ró żnorodnyc h wskaźników tec h n ic z n o e k o n o m ic z -nych o d z w i e r c i e d l a j ą c y c h ró ż n e s t r o n y rozpatryw anego w a r i a n t u in w e s ty c y jn e g o " 8 i d a j e n a j b a r d z i e j obiektyw ny i p r e c y z y jn y o b ra z badanego w a r i a n t u in w e s ty c y jn e g o od Jego s t r o n y ekonomicz-n e j .
V c e l u o b l i c z e n i a w skaźnika e fe k ty w n o ś c i s t o s u j e a i ę , w myśl o bow ią z ują c ych p r z e p i s ó w , dwie form uły - u p ro s z c z o n ą i r o z w i n i ę t ą , p rz y czym s to s o w a n ie j e d n e j l u b d r u g i e j j e s t u z a l e ż -n io -n e od s t o p n i a s z c z e g ó ło w o ś c i p o s ia d a n y c h i n f o r m a c j i . Formułę u p ro s z c z o n ą s t o s u j e s i ę zwykle na e t a p i e p r a c p r z a d p r o j e k t o - wych, n a t o m i a s t f o rm u łę r o z w i n i ę t ą w ramach opracowywania z a ł o -żeń te c h n ic z n o -e k o n o m ic z n y c h ^ .
W a r t y k u l e w ykorzystano fo rm u łę u p r o s z c z o n ą :
Z a r z ą d z e n ie P rzew odniczącego K om isji Planow ania p rz y Ra-d z i e M in istró w z Ra-dp. 2 6 .0 7 .1 9 7 4 r . w s p r a w ie z a s a d oceny ekono-m icznej e f e k ty w n o ś c i I n w e s t y c j i n i e p r o d u k c y jn y c h , "M onitor Ро1зк1" 1974, n r 28, poz . 168 o r a z s ta n o w ią c e z a ł ą c z n i k do te g o z a r z ą -d z e n i a ; Zasa-dy oceny ekonomicznej e f e k ty w n o ś c i i n w e s t y c j i n i e p r o -d u k c y jn y c h , " I n w e s t y c j e i Bu-downictwo" 1974, n r 9*
G K. L e s z c z y ń s k i , Rachunek e f e k ty w n o ś c i i n w e s t y c j i w planow aniu re g io n a ln y m . Warszawa 1977, s . 12.
^ J . C z e r n e k , Rachunek e fe k ty w n o ś c i i n w e s t y c j i i p o s t ę -pu t e c h n ic z n e g o w p r z e m y ś le , Warszawa 1976.
J ( r + s ) + К E V --- ' g d z i e :
W - w i e lk o ś ć e f e k t u użytkow ego, wyrażona w J e d n o s t k a c h n a t u r a l - r.ych, n a tu r a ln y c h - u ro w n y c h l u b z odpowiednim uw zględnieniem metod punktowych i ujmowana w r a z i e j e j zmian w c z a s i e J a -ko J e d n o r o c z n a ,
J - n a k ła d i n w e s ty c y jn y (w z ł ) , u s t a l a n y według z a sa d o b o w ią z u ją -cych p rz y opracowywaniu z b io r c z e g o z e s t a w i e n i a kosztów ( z z k ) .
V przypadku i n w e s t y c j i o o k r e s i e r e a l i z a c j i :
a) dłuższym od Jednego roku n a le ż y u w z g lę d n ić w ramach w í e l k o á c i te g o nak ła d u Jego z a m ro że n ie w o k r e s i e budowy:
J - I z , g d z i e : •
I - nom inalny n a k ła d i n w e s ty c y jn y (b e z z a m ro ż e n ia )
z - w sp ó łc zy n n ik z a m r o ż e n ia , o b l i c z a n y w sp o só b u p ro sz c z o n y wg wzoru: z - 1 ♦ g d z i e : b - o k r e s budowy w l a t a c h ; b) n i e p r z e k r a c z a ją c y m Jednego roku J a k o w ie lk o ś ć J p r z y j -muje s i ę nom inalny n a k ła d in w e s ty c y jn y ( J - I ) .
r - s t o p e dyskontow a, przyjmowana w w ysokości 0 , 0 8 , &- ś r e d n i a staw ka a m o r ty z a c y jn a ,
ł
К - przewidywany ro cz n y k o s z t e k s p l o a t a c j i , p o m n iejsz a n y o amor-t y z a c j ę środków amor-t r w a ł y c h .
I n t e r e s u j ą c ą p r o p o z y c j ę m e to d o lo g ic z n ą z aprezentow ano w p ro -j e k c i e z a r z ą d z e n i a M i n i s t r a A d m i n i s t r a c -j i C o sp o d a rk i Terenowe-j l Ochrony Środowiska z 1978 r , (m aszynopis p o w ie la n y ) w s p ra w ie z a ead oceny ekonomicznej e fe k ty w n o ś c i i n w e s t y c j i u s p o łe c z n io n e g o budownictwa mieszkaniowego d l a l u d n o ś c i n i e r o l n i c z e j , J e d n a k ż e wobec n i e o b l i g a t o r y j n e g o j e j c h a r a k t e r u w p r a c y z n i e j n i e sko-r z y s t a l i ś m y .
3. K rótka c h a r a k t e r y s t y k a r e a lizow anych o s i e d l i mieszkanlc'vfych
Wldzew-Wschód i Radogoszcz-Zachód '«
3 . 1 . U sytuowanie o s i e d l i w s to s u n k u do organizmu m ie js k i e g o
D z i e l n i c a m ieszkaniowa Wldzew-Wschód J e s t usytuow ana we w sc h o d n iej c z ę ś c i Łodzi i p o ło ż o n a p r z y w ylotow ej t r a s i e Łódź - Tomaszów Maz. o ok o ło 7 km od centrum m i a s t a . P o w ie r z c h n ia t e -renu planow anej d z i e l n i c y , z g o d n ie z miejscowym planem zagospo-darow ania p r z e s t r z e n n e g o , w ynosi 350 ha i b ę d z ie J ą tw o rz y ł z e e - p ó ł c z t e r e c h o s i e d l i m ieszkaniowych o r o b o c z e j nazw ie AB,C,D i EF. O s i e d le J e s t p r z e z n a c z o n e d l a 4 2 ,3 t y s . mieszkańców. Odda-l e n i e o s i e d Odda-l a od centrum i in n y c h o s i e d l i m ieszkaniowych n a rz u -c i ł o twórcom p r o j e k t u k o n ie c z n o ś ć u s t a w i e n i a go j a k o s a m o d z ie l-nego organizüju mieszkaniowego z pełnym wyposażeniem w tow arzy-s z ą c e mu różnego r o d z a j u u r z ą d z e n i a uarzy-sługow e.
O s i e d le Radogoszcz-Zachód j e s t usytuow ane w p ó ł n o c n e j c z ę ś c i Łodzi i p o ło żo n e p r z y t r a s i e wylotow ej Łódź-Toruń o około 7 km od centrum m i a s t a . O s i e d le t o s ta n o w i p ie r w s z y e t a p budowy p ro -j e k t o w a n e -j d z i e l n i c y m ieszkaniow ej Radogoszcz, p r z e w i d z i a n e j do
r e a l i z a c j i w k ie ru n k u wschodnim. P o w ie r z c h n ia t e r e n u o s i e d l a Radogo3zcz-Zachó<) wynosi 78 Via i p r z e w id u j e s i ę , że zam ieszka w nim około 15 t y s . mieszkańców. W p r o g ra m ie o s i e d l a p r z y j ę t o , z podobnych względów J a k na W ldzewie-W schodzle, p e łn y program to w a rz y s z ą c y c h u rz ą d z e ń usługow ych.
3 . 2 . Warunki n a t u r a l n e
T ereny p r z e w id z ia n e pod r e a l i z a c j ę o s i e d l i mieszkaniowych Widzew-Узchód 1 Radogoszcz-Zachód mają na o g ó ł podobne w a ru n k i n a t u r a l n o . Są p ł a s k i e o n i e w i e l k i e j r ó ż n i c y w z n i e s i e ń , k t ó a n i e s tw a r z a -żadnych p rz e s z k ó d d l a r e a l i z o w a n e j i n w e s t y c j i , n może J e d y n i e wpłynąć k o r z y s t n i e na kompozycję p r z e s t r z e n n ą o s i ł - d l i .
Pod względem p r z y d a t n o ś c i gruntów do celów budowlanych kc r z y s t n i e j s z e n i e c o warunki p o s ia d a o s i e d l e m ieszkaniowe Widzew
-Wschód, g d z i e d o p u s z c z a ln e n a c i s k i na g r u n t wynoszą od 2 do 2 ,2 O
k g / c m ', a wody z a s k ó m e w y s t ę p u ją dopie ro na g ł ę b o k o ś c i p o n i ż e j A n ; г.л.! na Rr-lojoazczy - Zachód d o p u s z c z a ln e n a c i s k i wynoszą 1 , 2 - 2 , 5 kg/cm *, a wody z a s k ó m e w y s tę p u ją Już na g ł ę b o k o ś c i 0,"5-0,5 n , a o p ró cz n i c h wody g łębinow e na g ł ę b o k o ś c i 2 m.
Warunki gruntow e na R adogoszczy-Z achód wymagają zatem
d r o ż s z y c h sposobów p o sa d o w ien ia budynków, a ponadto wpływają n i e k o r z y s t n i e na w arunki k lim a ty c z n o -z d r o w o tn e o s i e d l a i wyma-g a j ą z w ię k s z e n ia nakładów zw iązanych z k o n i e c z n o ś c i ą odwodnienia t e r e n u p o p rz e z d r e n a ż e i k a n a l i z a c j ę o d w a d n ia ją c ą .
Warunki k l im a ty c z n o -z d r o w o tn e d l a obydwu o s i e d l i p ołożonych w d u ż e j a g l o m e r a c j i m i e j s k i e j o dużym z a n i e c z y s z c z e n i u powie-t r z a p r z e z i s t n i e j ą c y p rze m y sł i braku w ię k szy c h obszarów z i e l o -nych o r a z tere n ó w i z o l a c y j n y c h n i e s ą z b y t k o r z y s t n e . Tym n i e -m niej z e względu na g e o g r a f i c z n e p o ł o ż e n i e o s i e d l a i przewagę ( z w ł a s z c z a '- la te n ) w ia tró w z k ie r u n k u z a c h o d n ie g o , n io s ą c y c h dość c z y s t e p o w i e t r z e o r a z s ą s i e d z tw o z i e l e n i l e ś n e j w n i e c o k o rzy s-t n i e j s z e j s y t u a c j i k l i m a t y c z n e j z n a j d u j ą 3 i ę m ieszkańcy o s i e d l a Radogoszcz-Zachód ( z w ł a s z c z a po odwodnieniu t e r e n u ) .
3 . 3 . I n f r a s t r u k t u r a t e c h n i c z n a
W z a k r e s i e u z b r o j e n i a podziemnego i nadziemnego o s i e d l e mieszkaniow e WidrewWachód w z a s a d z i e ( p r z e d rozpoczęciem r e a l i z a -c j i ) n i e p o s i a d a ł o u r z ą d z e ń , k t ó r e nożna by b y ło w ykorzystać do p o t r z e b budowanego o s i e d l a ( w y j ą t e k s t a n o w i ł a t u k a n a l i z a c j a w c z ę ś c i adaptowana do s i e c i k a n a l i z a c y j n e j o s i e d l a ) . Tak więc d l a o s i e d l a n a l e ż a ł o z p ro je k to w a ć i z r e a l i z o w a ć p e ł n e u z b r o j e n i e .
W podobnie znikomym s t o p n i u w ykorzystano i s t n i e j ą c e u r z ą -d z e n i a s ie c i o w e na t e r e n i e budowy o s i e d l a Radogo3zcz-Zachód ( j e d y n i e m a g i s t r a l n ą s i e ć wodociągową p r z e b i e g a j ą c ą u l . Z g i e r s k ą w bezpośrednim s ą s i e d z t w i e o s i e d l a , c z ę ś ć k a n a l i z a c j i deszczow ej
1 J e d n ą t r a f o a t a c j ę ) .
S t o p i e ń p r z y d a t n o ś c i i s t n i e j ą c e j i n f r a s t r u k t u r y do p o t r z e b budowanych o s i e d l i b y ł n i e w i e l k i , w związku z czym budowa o s i e d -l i wymagała wykonania p e łn e g o u z b r o j e n i a m i e j s k i e g o , co w znacznym s t o p n i u p o d ro ż y ło k o s z t re a liz o w a n y c h i r . w e a t y ę j i .
3 . 4 . D ostępność t e r e n u
Na o s i e d l u Radogoszcz-Zechód A35Í o g ó l n e j p o w ie rz c h n i s t a n o -w i ł y d z i a ł k i s ta n o w ią c e w ła s n o ść s k a rb u p a ń s tw a . A na logic z ny w skaźnik d l a o s i e d l a WidzewWschód w y n o s ił 1 8 ,5 # . Tak więc s t o -p i e ń d o s t ę -p n o ś c i t e r e n u z p u nktu w i d z e n ia s ta n u prawnego b y ł wyższy na t e r e n i e o s i e d l a Radogoszcz-Zachód. Ten s t a n rz e c z y zna-l a z ł swe b e z p o ś r e d n i e o d b i c i e w k o s z t a c h w y w ła sz c ze n ia i wykupu, m n ie js z y c h d l a t e g o o s i e d l e . Na s t o p i e ń d o s t ę p n o ś c i t e r e n u wpływe je d n a k n i e t y l k o s t a n prawny t e r e n u o s i e d l a , a l e t a k ż e z a k r e s dotychczasow ego z a in w e s to w a n ia . R o z p a t r u j ą c d o s tę p n o ś ć t e r e n u w tym drugim a s p e k c i e n a l e ż y s t w i e r d z i ć , że d o s tę p na t e r e n budowy o s i e d l a Radogoszcz-Zachód b y ł z n a c z n i e t r u d n i e j s z y , n i ż na t e r e n budowy o s i e d l a Widzew-Wschód z e względu na dużą l i c z b ę wyburzeń budownictwa kubaturowego ( z w ła s z c z a budynków m ie s z k a l n y c h ) . Na t e r e n i e o s i e d l a Radogoszcz-Zachód aż 89,795 p o w ie rz c h n i c a łe g o o s i e d l a s t a n o w i ł y d z i a ł k i zabudowane, za ś na t e r e n i e Wldzewa-Wschćd z a le d w i e - 2U,U%.
W i s t n i e j ą c e j s y t u a c j i w o e l e d l u Radogoszcz-Zachód w y s t ą -p i ł y g o r s z e w arunki r e a l i z a c j i powodujące z n a cz n e p o d ro ż e ń ie c a łk o w it y c h nakładów na budowę o s i e d l a n i e t y l k o z e w zględu na k o n ie c z n o ś ć wyburzeń kubaturow ych, a l e t a k ż e z e względu na ko-n i e c z ko-n o ś ć z a p e w ko-n ie ko-n ia poważnej i l o ś c i m ieszkań z a s t ę p c z y c h d la mieszkańców wyburzanych domów. P o z o s ta w ie n i e ( g łó w n ie z e wzglę-dów o s z c z ę d n o ś c io w y ch ) c z ę ś c i i s t n i e j ą c e j zabudowy u t r u d n i ł o na-d a n i e w ł a ś c iw e j kompozycji p r z e s t r z e n n e j budowanemu o s i e d l u o r a z u t r u d n i ł o o r g a n i z a c j ę samej budowy. 3 . 5 . T e c h n o lo g ia wykonawstwa O s i e d le Wldzew-Wschód J e s t r e a l iz o w a n e w n a s t ę p u j ą c y c h t e c h -n o l o g ia c h : "W - 7 0 " , "Wk - 7 0 " , "Dąbrowa 70 1 7 5 " , n a to m ia s t o s i e d l e Radogoszcz-Zachód w s y s te m ie " S z c z e c in " . R e a l i z a c j e o s i e d l a w k i lk u t e c h n o l o g i a c h ( n i e c z ę s t o ze względów o r g a n i z a c y j n y c h , e k s p l o a t a c y j n y c h i ekonom icznych spo* t y k a n a ) p o z w a la, p r z y um iejętnym p r o j e k t o w a n i u , na s tw o rz e n ie ciekaw ych ro z w ią z a ń k o n c e p c j i u r b a n i s t y c z n e j o s i e d l a o ra z d a je
m ożliw ości e l a s t y c z n i e j s z e g o z a s i e d l a n i a m ieszkań według p o t r z e b i m ożliw ości p r z y s z ł y c h mieszkańców. S tosow anie k i l k u t e c h n o l o -g i i w jednym o s i e d l u pozwala ponadto mieszkańcom na ew e n tu aln e dokonywanie zamiany m ieszkań w z a l e ż n o ś c i od i c h p o t r z e b bez k o n íe c z n rÄ c l p r z e n o s z e n i a s i ę do innego r e j o n u m i a s t a . Z t y c h t e ż względów o s i e d l e Widzew-V,'schód n a le ż y o c e n ić wyżej n i ż o s i e d l e na Radogoszczy.
U. A n a l iz a e konom icznej e fe k ty w n o ś c i budowy o s i e d l i Wldzcw->.3chód 1 Rodogoszcz-Zachód
4 . 1 . A n a l i z a elementów nlevfymlernyoh
Oceni;, elementów niewymiernych przeprowadzono za pomocą meto-dy p u n k to w e j, p r z y jm u ją c jednakową s k a l ę punktową Cod 1 do 10) d l a każdego c z y n n ik a , p rz y czym nadawane w a r t o ś c i na s ! ; a l i wy-n i k a ł y z a n a l i z y opisow ej omawianych czynników, z a w a rty c h w z a ł o ż e n i a c h t e c h n ic z n o - e k o n o m ic z n y c h , metodą i c h wzajemnego
po-10
równania . Ocena t a k a J e s t zawsze w dużym z a k r e s i e subiektyw -n a , tym n ie m n ie j można stosow ać ro z m a ite metody a n a l i t y c z n e U ś c i ś l a j ą c e w znacznym s t o p n i u p r o c e s nadawania r a n g 11. W
na-szym opracow aniu n i e w y k o r z y s ta liś m y t y c h m o ż liw o ś c i, s t ą d t e ż , z d a j ą c s o b i e .sp ra w ę z s u b ie k ty w n o ś c i naszych ocen dokonanych w tym p u n k c ie p r a c y , w yniki badań d o ty c z ą c y c h czynników niewy-m iernych t r a k t u j e m y Jako pomocnicze w o c e n i e e fe k ty w n o ś c i budowy
12 o s i e d l i m ieszkaniowych .
Wyniki n a szy c h badań s ą z a w a rte w t a b . 1. Wynika z n i c h , że n i e z n a c z n ą , /»-punktową przewagę u z y s k a ł o o s i e d l e
Widzew-*0
B l i ż s z a a n a l i z a z o s t a ł a przeprow adzona w p r a c y 0 s у з e к , op. c i t . Ze względu na b r a k m ie js c a z o s t a n i e ona w opracow aniu naszym p o m in ię ta .
11
P ro b le m a ty k ą a n a l i z y elementów niewymiernych będziemy c h c i e l i s i ę z a j ą ć w d a l s z y c h n a s z y c h b a d a n ia c h , w yniki k t ó r y c h po-s ta ra m y po-s i ę o p ublikow ać,
i 2
D yskusyjna t a k ż e może być k w e s tia p r z y d a t n o ś c i do celów po-w yższej a n a l i z y samej metody punktopo-wej n i e z a l e ż n i e od s t o p n i a j e j obiektyw izm u.
T a b e l a 1 Ocena punktowa czynników niewymiernych
C z y n n ik i niew ymierne Punkty
Widzew--Wschód Radogoszcz--Zachód 1 2 3 Cechy ro zw ią z a ń f u n k c j i o s i e d l a
praw idłow ość p r z e s t r z e n n e g o p o d z i a ł u
fun-k c j i o s i e d l a 10 7
zachow anie praw idłow ych r e l a c j i p r z e
-s tr z e n n e g o p o d z i a ł u 10 9 s e g r e g a c j a w n ę trz przydomowych 10 10 l o k a l i z a c j a u s ł u g i terenów r e k r e a c y j n o - - sportowych 10 7 W a rto ś c i p r z e s t r z e n n o - p l a s t y c z n e zw iązek kompozycji p r z e s t r z e n n e j z o to -czeniem 7 10 u k s z t a ł t o w a n i e z e w n ę trz n e - e f e k t y wido-kowe 8 10
w y d z i e la n ie kam eralnych w n ę trz
przydo-mowych 8 10
Warunki n a t u r a l n e t e r e n u
u m ie ję t n o ś ć wkomponowania w u k ł a d t o p o g r a
-f i c z n y 7 10
wpływ g r u n tu na p o s a d o w ien ie i wysokość
budynKów 10 5
s to s u n e k do i s t n i e j ą c e g o z a in w esto w a n ia
nadziemnego i podziemnego 9 10
Wamnki k lim a ty c z n e 7 10
Wpływ r o z w ią z a n ia o s i e d l a na o g ó ln e wanjn-k i c z ło w ie wanjn-k a
wpływ r o z w ią z a n ia o s i e d l a na z drow ie f i
-z y c -zn e 1 p s y c h ic -z n e • 8 - 10
warunki n a ś w i e t l a n i a budynków i
pomie-sz cz e ń 8 10 Elementy u c i ą ż l i w o ś c i o r a z o c h ro n a ś ro d o -w iska z a n i e c z y s z c z e n i e p o w i e tr z a atm o sfe ry cz n e g o z e ź r ó d e ł l o k a l n y c h , p a l e n i s k domowych, k o tło w n i i t p . 10 6 g a z y , s p a l i n y samochodowe, z a p y l e n i e o r a z k u rz 10 7
T a b e la 1 ( c d .)
1 2 i 3
s ą s i e d z tw o u c i ą ż l i w y c h zakładów przem
ysło-wych 6 10
sposób z a b e z p i e c z a n i a ś ro d o w is k a p rz e d
z a n ie c z y s z c z e n ie m 8 10
r e a l i z a c j a ekranów wzdłuż t r a s intensyw nego
ruchu 9 10
s e g r e g a c j a ruchu kołowego i p i e s z e g o , p r a -widłowość d o j ś ć do budynków m ie s z k a
l-n y c h , usługowych i il-nl-nych 10 8
F u n k c jo n a ln o ś ć budynków i mieszkań
praw idłow ość doboru s t r u k t u r y m ieszkań do
p o t r z e b mieszkańców 10 5
praw idłow ość rozw iązań f u n k c jo n a ln y c h
m ieszkań 10 7
s ta n d a r d , w yposażenia 10 10
Suma punktów 195 191
Ź r ó d ł o : Ma p o d s ta w ie p r a c y I . 0 s y s e k , A naliza ekonomiczna budowy o s i e d l a mieszkaniowego na e t a p i e z a ł o ż e ń t e c h n i -czno-ekonom icznych na p r z y k ł a d z i e d z i e l n i c y m ieszkaniow ej Widzew- Wschód i o s i e d l a RadogoszczZachód (m aszynopis z n a j d u j e s i ę w b i -b l i o t e c e Zakładu Ekonomiki Budownictwa i I n w e s t y c j i ULJ.
-Wschód. Nie przyw iązujem y w iększego z n a c z e n ia do wart o ś c i uzy-skanych wskaźników, ze względu na wspomniane mankamenty zw ią-z a n e z tw orzeniem s k a l i p r o c e d u r ą nadawania w a r t o ś c i . Znacznie b a r d z i e j i n t e r e s u j ą c a , n i ż w i e lk o ś ć w skaźnika sumarycznego, J e s t p r z y d a t n o ś ć omawianego z e s t a w i e n i a do s y n t e t y c z n e j oceny elementów niew ym iernych . Ocenę t a k ą w o d n i e s i e n i u do a n a l i z o - wer.ych o a l e d l i nożna sformułować w sposób n a s t ę p u j ą c y . ' O s i e d le Widzew-Wschód J e s t z a p ro je k to w a n e zdecydowanie l e n i e j od swego
i
k o n k u r e n ta w z a k r e s i e p r z e s t r z e n n e g o p o d z i a ł u f u n k c j i o s i e d l a o r a z f u n k c j o n a l n o ś c i budynków i m ieszkań. O s i e d l e RadOfloszcz- -Zachód będące l e p i e j wkomponowane w u k ł a d t o p o g r a f i c z n y t e r e n u o s i ą g a wyższe w a r t o ś c i p r z e a t r z e n n o - p ł a s t y c z n e .
Z ró ż n ic o w a n ie p o s z c z e g ó ln y c h czynników by ło u z a l e ż n i o n e p r z e d e w szystkim od l o k a l i z a c j i o s i e d l a , k t ó r a d e te rm in o w a ła w znaczr.yrr. s t o p n i u p r o c e s p r o je k t o w a n ia i r e a l i z a c j i o s i e d l a o ra z wpływała г.э warunki ż y c i a mieszkańców t y c h o s i e d l i .
4 . 2 . A n a liz a elementów wymiernych
4 . 2 . 1 . W skaźniki te c h n ic z n o -e k o n o m ic z n e
A n a l i z ę elementów wymiernych rozpoczniem y od p r e z e n t a c j i Ctab. 2) podstawowych wskaźników te c h n ic z n o - e k o n o m ic z n y c h ,o k r e ś - l o n y c h na p o d s ta w ie z a ł o ż e ń te c h n ic z n o -e k o n o m ic z n y c h d l a oma-wianych o s i e d l i .
Wykazane w t a b e l i m i e r n i k i o k r e ś l a j ą « w i e lk o ś ć o s i e d l a ( l i c z b a mieszkańców, p o w ie rz c h n ia m ieszkań i u s ł u g o r a z i c h k u b a t u r a , l i c z b a m ieszkań i t p . ) , n a k ła d y in w e s ty c y j n e zw iązane z r e a l i z a c j ą o s i e d l a o r a z w s k a ź n ik i mówiące o wzajemnej r e -l a c j i podstawowych param etrów ( g ę s t o ś ć z a l u d n i e n i a , in te n sy w -ność zabudowy, ś r e d n i a p o w ie rz c h n ia Jednego m ie s z k a n ia o raz cena Jednego tŕ p o w ie rz c h n i m ie s z k a n ia i t p . ) .
T e c h n ic z n o -e k o n o o lc z n e w s k a ź n ik i z a gospodarow ania t e r e n u o - s i e d l a mieszkaniowego s ta n o w ią i s t o t n y cz y n n ik oceny p r o j e k t u budowy o s i e d l a w różnych Jego a s p e k t a c h u r b a n i s t y c z n y c h 1 ekonomicznych. Są one J e d n o c z e ś n i e podstaw ą do w y l i c z e n i a syn-te t y c z n e g o w skaźnika ekonomicznej e fe k ty w n o ś c i i n w e s t y c j i , za pomocą k t ó r e g o można w sposób Jednoznaczny o c e n ić ekonomiczne w a lo ry r e a l i z a c j i o s i e d l a (o ce n a t a k a J e s t t r u d n a do przeprowa-d z e n ia za pomocą a n a l i z y samych t y l k o wskaźników c z ą s t k o -wych). Z t e g o t e ż względu w opracow aniu p o m in ię to b l i ż s z ą a n a l i z ę porównawczą cząstkow ych wskaźników te c h n l c z n o - e k o n o - m lcznych, w y k o r z y s tu ją c J e wszakże pomocniczo p r z y a n a l i z i e s y n te t y c z n e g o w skaźnika e f e k ty w n o ś c i i n w e s t y c j i .
T a b e la a n a l i t y c z n a w skaźnik
Wskaźniki J e d n o s t k a AB С
1 2 3 ...
Dane z p la n u zagospodarow ania t e r e n u i n w e s t y c j i p o w ie rz c h n ia t e r e n u o p r a -cowania ha 4 2 ,8 2 9 ,8 p o w ie rz c h n ia t e r e n u b m t t o ha 4 1 ,7 4 2 6 ,8 p o w ie rz c h n ia t e r e n u n e t t o ha 2 4 ,7 4 10,7 k u b a tu r a Uidynków m iesz-k a ln y c h «3 935 507 475 546 k u b a tu r a budynków u s ł u g o - wyc.h 91 940 141 108 P o w ie rz c h n ia : ogólna m2 298 976 139 950 użytkowa mieszkań Dl2 210 701 95 910 - zabudowa n i s k a 1 - 2 - -k o n d y g n a c y jn a • m2 •m -- zabudowa 5--kondygna-- c y jn a m2 86 553 42 985 - zabudowa 6 -1 2 -k o n d y - g n a c y jn a m2 124 148 56 008 użytkowa u s ł u g m2 20 385 28 830 L lc zb e mieszkańców: • ogółem M 14 064 6 318 v/ budow nictw ie J e d n o r o d z ir> nym M - ..
w budow nictw ie w ie lo ro d z it>
nym H 14 064 6 318 zbiorczym z a m iesz k a n iu opiekuńczym M mm L ic zb a m ieszkań l i c z b a 4 337 ' 1 860 Średnioważona l i c z b a kondygna-c j i l i c z b a 6 , 4 7 , 0 G ęstodć z a l u d n i e n i a : b r u t t o K/ha 337 236 n e t t o M/ha 575 590 * ów te c h n ic z n o -e k o n o m ic z n y c h O s i e d l e • S to su n ek D EF Widzew-Wachód Radogoszcz--Zachód rub ry k 8 :7 ( * ) 5 6 7 8 9 3 0 ,8 36,9 1 9 5 ,4 9 1 ,4 4 6 ,7 8 30,8 3 9 ,6 138,9 78,1 5 6 ,2 3 1 3 ,2 2 4 ,0 7 2 , 4 28,5 39,36 537 5ei 900 964 2 849 598 1 019 770 35,79 155 071 102 722 490 e41 215 140 4 3 ,8 3 162 062 313 252 914 240 308 287 33,72 • 114 740 220 830 645 263 212 535 32,94 - - - 13 543 45 101 83 985 258 624 135 835 52,52 69 638 136 845 386 639 63 157 1 6,33 23 647 22 523 95 385 43 243 45,34 7 227 14 703 42 312 15 872 37,51 - - 625 7 017 14 703 42 102 14 955 3 5,52 210 _ 210 292 . 139,05 2 222 4 277 12 696 3 860 30,40 7 , 8 7 , 9 7 ,1 9 5 ,3 4 7 5 ,0 0 235 371 305 203 6 6,56 548 613 584 557 9 5 ,3 8
• -wry,п.. ý S ,-abu-iovy: b r u t t o n e t t o ŕ. ‘” 'n p o w ie rz c h n ia użytkowo ’ - Lcs^knr.ie Го* j ‘ ehr. In użytkow a r,а 1 nleoS kaiíca P o w ie rz c h n ia o g ó ln a na 1 m ieszkańca nCÓíem k c s z t i n w e s t y c j i О Cena g l o b a l n a 1 n“ powierz. użytkow ej
K oszt globaTny rtla budowni-ctwa 3p,4>Jzi e l c z e g o O K oszt rlobe?.ny 1 n p . u . Ko3zt b e z p o ś r e d n i 2 C<?r.a b e z p o ś r e d n ia 1 в p .u , Okгея r e a l i z a c j i Z i e l e ń na 1 m ieszkańca na t e -r e n a c h b -r u t t o 1 n e t t o Z i e J e ń ne 1 m ieszkań ca na t e -renach n e t t o Wskaźniki z a s p o k o j e n i a po-t r z e b mieszkańców; c k l e p y różnych branż z a k ła d y g a s tr o n o m ic z n e z a k ła d y u s łu g o w o r z e -m i e ś l n i c z e p r z y c h o d n ie z drow ia a p t e k i u rzę d y pocztow e a d m i n i s t r a c j a 1 o b s łu g a t e c h n i c z n a k u l t u r a s z k o ł y 2 1 3 4 nr/m “’ 0 ,7 2 0 ,5 2 2 / 2 Ir. /П5 1 ,2 2 1,31 2 o 4 e ,5 8 51,56 m2/M 1 4 ,9 8 15,18 n2/M 2 1,26 22,15 t y s . z ł 1 406 413 778 235 z ł/m 2 6 675 7 860 t y s . z ł 1 298 901 614 923 zł/m / 6 165 6 212 t y s , z ł 924 325 461 986 z ł/ m 3 4 387 4 667 l a t a 5 4 m2/H 1 3,72 1 6,80 n,2/M 1 2 ,0 3 11 ,66 m2/100C К 184 328 т 2/1 0 0 0 M 43 e9 m2/1 0 0 0 M 205 203 m2/1 0 0 0 У m?/1 0 0 0 M m2/ 1ООО К k o r z y s t a z p rz y c h o d n i i a p t e k i w o s i e d l u С 13 146 19 k o r z y s t a w o e i e d l u AD m2/ 1000 F 63 91 m2/1 0 0 0 У 92 134 2 Ш m ie js c a 7 880 600 — * O) C D o o T a b e la 2 ( c d . ) 5 6 1 7 8 9 0 ,5 3 0 ,7 9 ' 0 ,6 6 0 ,3 9 5 9 ,0 9 1 ,2 3 1.31 1 ,2 6 1 ,08 85,71 51,64 5 1,63 5 0,82 5 5 ,0 6 1 0 5, lU 1 5 ,8 8 1 5 ,1 0 1 5,25 1 3,39 8 7 ,3 0 2 2,42 21,31 21,61 19,42 89,87 842 099 1 501 908 4 576 355* 1 758 326 38,42 7 333 6 801 7 092 8 273 116,65 684 1C6 1 388 353 4 018 4 2 3 * * 1 383 122 34,42 5 962 6 287 6 228 6 508 104,49 515 264 963 940 2 865 515 849 412 2 9 ,6 4 4 491 4 365 4 441 3 997 9 0 ,0 0 4 5 5 č 1 ,2 0 15,96 11,44 10,92* M 24,15 142,73 13,06 9 ,3 2 11,21 1 1 ,0 0 9 8 ,1 3 259 250 241 241 10 0,00 85 50 60 50 8 3 ,3 3 105 108 155 150 9 6 ,7 7 k o r z y s t a z 135 140 187 133,57 prz y c h o d n i 18 19 25 131,58 i a p t e k i w o s i e d l u EF Q-1 OO 8 k o r z y s t a w 11 9 81 #ог: o s i e d l u D 104 128 97 66 6 8 ,0 4 85 129 109 137 125,69 1 810 7 880 52 060 19 050 36,59 840 600 2 880 900
1 2 3 4 p r z e d s z k o l a ? . m m ie js c a 2 688 540 1 344 270 ż ł o b k i m2 1 904 1 450 m ie js c a 150 150
"Uwzględniony k o s z t ogrodu m lędzyosledlow ego w w ysokości “ "Uwzględniony Uo3zt g l o b a l n y ogrodu m lędzyosledlow ego w wy. * * " P o w i e r z c h n ia z i e l e n i powiększona o w ie lk o ś ć r e a liz o w a n e g o Ź r ó d ł o : O bliczono na p o d s ta w ie z a ło ż e ń t e c h n ic z n o - e k o n o
4 , 2 , 2 . A n a l iz a s y n te t y c z n y c h wskaźników ekonomicznej e fe k ty w n o ś c i budowy C 3 i e d l i m ieszkaniowych Widzew-Wschód i Radogoszcz-Zachód
Z e s t a w i e n i e , podane w t a b . 3, wykazuje odmienne k s z t a ł t o w a -n i e s i ę poziomu wskaźników e f e k ty w n o ś c i w z a l e ż n o ś c i od p r z y -j ę t e g o m ie r n ik a e f e k t u użytkow ego. 0 i l e w wypadku p r z y j ę c i a Jako u k ła d u o d n i e s i e n i a , w .stosunku do nakładów , m ie r n ik a po-w i e r z c h n i użytkow ej - o s i e d l e Widzew-Wschód u z y s k u je k o r z y s t -n i e j s z y w s k a ź -n ik , o t y l e w wypadku o k r e ś l e n i a e f e k t u poprzez l i c z b ę mieszkańców - budowa o s i e d l a Radogoszcz-Zachód wydaje s i ę być e f e k t y w n i e j s z a pod względem ekonomicznym. W y ja ś n ie n ie p r z y -czyn powodujących owo odmienne k s z t a ł t o w a n i e s i ę wskaźników e f e k ty w n o ś c i j e s t stosunkowo p r o s t e . C a łk o w ita p o w ie rz c h n ia u-żytkowa m ieszkań na o s i e d l u Widzew-Wschód J e s t 3 , 0 3 - k r o t n l e w ię k s z a n i ż na o s i e d l u Radogoszcz, podczas gdy l i c z b a ludno-ś c i z a m i e s z k u j ą c e j na o s i e d l u t y l k o 2 ,6 6 гагу ( n a k ł a d y inwes-t y c y j n e i e k s p l o a inwes-t a c y j n e s ą J e d n o c z e ś n i e w ię k sze 2 ,6 2 r a z y ) . Зу~ t'u a c ja t a o z r.acza, że ś r e d n i a p o w ie rz c h n ia użytkowa m ieszkań p r z y p a d a ją c a na Jednego m ieszkańca musi być na o s i e d l u Widzew-a /s c h ó d w ię k sza n i ż na Radogoszczy-Zachód. I t a k J e s t i s t o t n i e , bowiem w skaźnik ś r e d n i e j p o w ie rz c h n i użytkow ej p r z y p a d a j ą c e j na
2 Jednego m ieszkańca J e s t na o s i e d l u widzewskim w iększy o 1,86 m
( 1 3 ,4 5 0 n i ż na Radogoszczy. Ten k o r z y s t n y d l a mieszkańców Widze-wa w skaźnik poziomu Ich s y t u a c j i m ie s z k a n io w e j, w y s t ę p u ją c e j mimo f a k t u , że ś r e d n i a p o w ie rz c h n ia Jednego m ie s z k a n ia J e 3 t
Агд П я а porównawcza pr ojektów o s i e d l i ______________ l íí2 , T a b e la 2 (c d .) 5 6 7 8 9 1 344 2 б е з 8 064 2 501 31,01 270 540 1 620 480 - 1 904 5 253 2 271 4 3 ,1 9 150 450 150 47 790 t y s . z l ; s o k o ś c i 32 140 t y s . z ł ; 2 ogrodu m lędzyosledlow ego t j . 133 000 m . m lcznych d l a omawianych o s i e d l i .
na tym o s i e d l u m n ie js z a n iż na Radogoszczy o U,ZU m2 ( t j . 8 ,9 9 0 tłum aczy f a k t rożnych r e l a c j i wskažnikôw e f e k ty w n o ś c i.
T a b e l a 3 W skaźniki ekonomiczne e fe k ty w n o ś c i budowy o s i e d l i
W skaźniki e fe k ty w n o ś c i Widzew-Wschód g o s z c z - Rado--Zachód Ogółem AB С D EF 2 W z ł na 1 m p o w ie rz c h n i użytkow ej r o c z n i e 8 6 3,5 9 0 2,6 8 4 4,5 8 8 7 ,9 9 2 7 ,6 9 3 5,5 W z ł na 1 m ieszkańca r o c z n i e 12 936 13 703 13 408 12 975 14 146 12 523 Ź r ó d ł o ; O b l i c z e n i a na p o d s ta w ie danych z a w a rty c h w t a b . 2 o r a z w z a ł ą c z n i k a c h 1 - 2 .
C h c ie lib y śm y j e d n a k w tym m ie js c u z a z n a c z y ć , że w skaźnik e fe k ty w n o ś c i o k r e ś l o n y w s to s u n k u do l i c z b y mieszkaąpów ma, na-szym zdaniem , m n ie js z ą p r z y d a t n o ś ć poznawczą n i ż wskaźnik p r z e l i c z o n y na j e d n o s t k ę p o w ie rz c h n i u ż y tk o w e j, t a o s t a t n i a j e s t bowiem n a j b a r d z i e j jednoznacznym i niezmiennym w c z a s i e wyrazem efektów r e a l i z a c y j n y c h . S tą d t e ż w n io s e k , że budowa o s i e d l a Widzew-Wschód b y ł a b a r d z i e j ( c o prawda n i e z n a c z n i e ) efektyw na pod względem ekonomicznym, oprzemy na p o d s ta w ie te g o w sk a ź n ik a . Dodatkowych argumentów u z a s a d n i a j ą c y c h wyższą e f e k
-tywr.cn с . y t o s i ? d l a d o s t a r c z a a n a l i z a k i l k u wskaźników te c h n ic z n o -e lio rio . Icrn y c h , J a k s o b i e przypominamy, z k a ż d ej J e d -n o s t k i nakicdów na r e a l i z a c j ę 1 e k s p l o a t a c j ę o s i e d l a Widzew- -Wschód uzyskuj«?'^' w ię k s z e e f e k t y ( n a k ł a d y na o s i e d l u widzew-skim s ą 7 ,P2 r a z y w ię k s z e n i ż na Radogoszczy, z a ś e f e k t y aż 3 ,0 3 r a z y ) . Ar.a" i z a wskaźników tec h n ic z n o -e k o n o m ic z n y c h wskazu-j e na z a s a d n i c z e przyczyny * powodujące t e n s t a n r z e c z y :
- o s z c z ę d n i e j s z e w y k o r z y s ta n i e t e r e n u , k t ó r e g o wyrazem s ą w s k a ź n ik i in te n s y w n o ś c i zabudowy - wyższe na t e r e n i e Widzewa- -Wschód: w skaźnik śre d n io w a ż o n e j l i c z b y k o n d y g n a c ji d l a Widzewa w yncsl - 7 , 1 9 , d l a Radogoszczy - 5 ,3 4 ; w s k a ź n ik i in te n s y w n o ś c i zabudowy b r u t t o i n e t t o s ą z a ś wyższe odpowiednio o 3 3 ,4 i 4 ,6 ;:;
- k o r z y s t n i e j s z a , z punktu w id z e n ia wymogów e fe k ty w n o ś c i i n w e s t y c j i , s t r u k t u r a nakładów in w e s ty c y jn y c h w y s tę p u ją c a p rz y r e a l i z a c j i o s i e d l a na Widzewie ( z a ł ą c z n i k p i e r w s z y ) ; w s z y s tk ie w s k a ź n ik i u d z i a ł u p o s z c z e g ó ln y c h elementów składowych ca łk o w i-t y c h nakładów in w e s ty c y jn y c h , poza o d s e tk ie m nakładów na bu-downictwo m ieszkaniow e, s ą d l a Widzewa - Wschód m n ie js z e n iż d l a Radogoszczy; oznacza t o s k o n c e n tro w a n ie w y s iłk u in w e s ty c y jn e g o na głównym c e l u in w e s to w a n ia , a tym samym wyższą efektyw ność budowy te g o o s i e d l a ;
2
- cena g l o b a l n a 1 b e z p o ś r e d n ia jed n e g o m p o w ie rz c h n i u ż y t -kowej. na Widzewie-Wschód k s z t a ł t u j e s i ę na n lż s z y u poziom ie n i ż na Radogosaczy-Zachód (7092 i 6228 z ł d l a Wldzpwa o r a z 8273 1 6508 z ł d l a Radogoszczy).
Wymienione c z y n n i k i p o z o s t a j ą z e sobą we wzajemnym związku przyczynowo-skutkowym, a u podstaw t a k i e g o a n i e innego Ich k s z t a ł t o w a n i a l e ż y p r z y j ę t a k o n c e p cja p r z e e t r z e n n o - u r b a n i s t y c z n a obydwu o s i e d l i , determ inowana w d u ż e j m ie r z e l o k a l i z a c j ą (w znacznym s t o p n i u u t r u d n i a j ą c ą możność porównywania obydwu o s i e d l i ) , k t ó r a t o k o n c e p cja w a s p e k c i e ekonomlcznym j e s t n i e -w ą t p l i -w i e b a r d z i e j k o r z y s t n a d l a Widze-wa-Wachód.
Świadomi J e s te ś m y wszakże f a k t u , ż e r e a l i z a c j a k o n c e p c j i u r b a n i s t y c z n o - p r z e s t r z e n n e j p r z y j ę t e j d l a WidzeweWschód p o c ią g -n ę ł a z a sobą p o w s ta n ie pewnych n i e k o r z y s t n y c h z j a w i s k J a k np: n i e k o r z y s t n e w arunki k s z t a ł t o w a n i a t e r e n u między blokam i wyni-k a j ą c e z w i ę wyni-k s z e j in te n s y w n o ś c i w id z e w s wyni-k iej zabudowy m ie s z k a n io
-p p
w e j , w ię k s z e k o s z ty e k s p l o a t a c j i 1 m p . u . (120,5 z ł/m p . u . na Widzewie wobec 104 z ł na Radogoszczy) spowodowane g łó w n ie wyż-s z ą zabudową, g o r s z e w s k a ź n ik i w z a k r e s i e n a s y c e n i a n i e k t ó r y m i u słu g a m i i t p . , n ie m n ie j j e d n a k o g ó ln e k b r z y ś c i p rz e w a ż a ją ujemne s k u t k i 1 j e j wyższa e fektyw ność ekonomiczna j e s t
wy-r a ź n i e w idoczna.
5. Z akończenie
Mankamenty p r z y j ę t e j metody a n a l i z y , zarówno czynników wy-m iernych J a k 1 niew ywy-m iernych, a p r z e d e w szystkim b ra k m ożliw ości p e ł n e j porównywalności dwu różnych przedm iotów badawczych n i e p o z w a la ją r.a o biektyw ne i Je d n o zn a c z n e w a r to ś c i o w a n ia . Stąd t e ż n a le ż y o s t r o ż n i e p o d chodzić do ste re o ty p o w e g o sfo rm u ło w a n ia , i ż b a d a n ia wykazały wyższą ekonomiczną efektyw ność budowy o - s l e d l a Widzew-Wschód n i ż RadogoszczZachód. O p in ię t ą n a le ż y r a -c z e j i n t e r p r e t o w a ć w t e n s p o s ó b , że l o k a l i z a c j a . , k o r z y s t n i e j -s za w wypadku c s i e d l a w idzew skiego, s p r a w i ł a , i ż o s i e d l e na Wi-dzew ie z o s t a n i e wybudowane w d o g o d n i e j s z y c h warunkach r e a l i z a -c y jn y -c h , co w p ły n ie na o s i ą g n i ę c i e prr.ezeń wyższego poziomu eko-nom icznej e fe k ty w n o ś c i I n w e s t y c j i 1 k o r z y s t n i e j s z y c h walorów ży-c i a w nim Jego mieszkańży-ców.
Porównanie dwu różnych o s i e d l i , r e a l i z a c j a k t ó r y c h i t a k mu-s i a ł a b y n a mu-s t ą p i ć z e względu na b r a k innych wolnych terenów pod budowę o s i e d l i m ieszkaniow ych, u z a s a d n io n e b y ło n iem o ż n o ścią porównania rozw iązań warier.towych d l a k t ó r e g o ś z omawianych o-s i e d l i . Opracowań t a k i c h po p r o s t u n i e b y ł o .
Opracowanie n a s z e s ta n o w i ł o r a c z e j p r e t e k s t do u k a z a n ia p r z y d a t n o ś c i zasto so w a n y c h metod, k t ó r ą t o p r z y d a t n o ś ć J a k s i ę nam wydaje u dow odniliśm y, pod warunkiem d a ls z e g o i c h (m e to d )
O b l i c z e n i e ś r e d n i e j s ta w k i amortyza f. Obowiązują- S t r u k t u r a nakładów Elementy nak ła d u c e am ortyza-s ta w k i
c y j n e 0 0 O s i e d le Wi k a p ita ło w e g o AB С D Budynki m ie sz k aln e * 1 ,0 71,1 75,1 7 5 ,3 U s łu g i 1.5 2 ,6 4 , 8 4 . 3 -U z b r o je n i e t e r e n u 2 ,0 6 , 9 5 ,2 5.1 U l i c e i u k s z t a ł t o w a n i e t e r e n u 3,25 4 ,2 4 , 0 3 ,5 U r z ą d z e n ie t e r e n u 1 4 ,0 З Л 4 .7 3 ,6 O b ie k ty tymczasowe 16,7“ 2 0 , 0 " * * 2 5 ,0 * * * * 0 , 4 0 ,6 1 ,0 Dokumentacja 1 p o z y sk a n ie t e r e n u N 2 ,5 1 . 3 2,1 U trzym anie a lu ź b y in w e a ty -c y jn e j « 2 .4 3 ,0 3 ,0 Rezerwa 1 ,0 6 . 5 1 .3 2,1 Razem T X 1 0 0 ,0 1 0 0 ,0 1 00,0 ś r e d n i a staw ka a m o rty z a c y jn a * X X X X " N ie d o ty c z y s p ó ł d z i e l c z o ś c i m ie s z k a n io w e j, z g o d n ie z uch z a ę j i środków trw a ły c h (M o n ito r P o ls k i n r 25 z 1973 r .)
“ “Dotyczy o s i e d l a R adogoszcz-Z achód.
" •" D o ty c z y o s i e d l i : AB, EF i d z i e l n i c y m ieszkaniow ej Wldzew-• " " " D o ty c z y o s i e d l i : C i D.
Ź r ó d ł o : Na p o d sta w ie danych z a w a rty c h w z t e .
Z a ł ą c z n i k 1 c y j n e j " s " d l a p o s z c z e g ó ln y c h o s i e d l i inw estycyjnycl1 (90 I lo c z y n y dzew-Wschód O s i e d le 3x4 ' AB 3x5 ‘ С 3x6 D 3x7 EF 3x8 tfidzew--Wschód 3x9 Radog o s z c z --Zachód EF Ogółem Radog o s z c z --Zachód 6 9 ,4 7 1 ,3 6 1 ,4 mm 2 ,9 3 ,3 4 ,6 3 ,9 0 7 ,2 0 6 ,45 4 .3 5 4 ,9 5 6 ,9 0 6 . 3 6 ,1 9 , 0 1 3,80 10,40 10 ,20 12,60 12,20 18,00 3 .9 3 ,9 4,1 13,65 13,00 11 ,38 12,66 12,68 13,33 4 , 0 4 ,6 4 ,7 4 7 ,6 0 6 5 ,8 0 50 ,40 56,00 6 4 ,4 0 6 5 ,8 0 0 , 3 0 ,5 0 , 8 8 ,0 0 15,00 25 ,00 6 ,0 0 1 0,00 13,36 2,1 2,1 2 ,8 5 0 ,0 0 32,50 52 .50 42,00 4 2 ,0 0 46,76 3,1 2 ,0 3 ,4 4 e ,o o 7 5 ,0 0 75 ,00 6 2 ,0 0 5 6 ,0 0 5 6 ,7 8 0 , 0 5 ,4 9 , 2 6 ,5 0 1,30 2 ,10 8 ,0 0 5 ,4 0 9 ,2 0 100,0 100,0 100,0 191,45 220,0 233,03 203,63 207,63 230,13 X X X 1,91 2 ,2 0 2 ,33 2,OU 2 ,0 8 2 ,3 0
wałą n r 95 Rady M inistrów z d n ia 2 7 .0 4 .1 9 7 3 r . w 3p ra w ie am
Z a ł ą c z n i k 2 Dane w yjściow e do o b l i c z e ń w skaźnika ekonomicznej e fe k ty w n o ś c i
i n w e s t y c j i * Nazwa o s i e d l a Nakłady In w e sty -c y j n e wraz z za-mrożeniem ( t y s . z ł ) Koszty r o c z n e j e k s p lo a -t a c j i ( t y s . z ł ) jŚ re d n ia stawka amorty-z a c j i p o w i e r z -c h n ia • użytkowa m ieszkań (m2) L ic zb a m ieszkań-ców O s i e d l e AB 1 558 681 27 627 0,0190 210 701 14 064 O s i e d l e С 713 ЗЮ 13 815 0,0220 95 910 6 31B O s i e d l e D 793 563 14 927 0,0230 114 740 7 227 O s i e d l e EF 1 666 023 28 e 08 0,0 2 0 4 220 830 14 703 D z i e l n i c a m ie sz kanio-wa Wld2ew--V/schód / 4 822 107 77 765 0,0 2 8 0 645 263 42 312 O s i e d l e Radogoszcz--Zachód 1 715 071 22 111 0,0230 212 535 15 872 • г в 0 , 0 8 . Ż r ó d ł o : 0 s y s e к , op. c i t . , t a b . 8 , s . 75 o r a z za-ł ą c z n i k i 4-9 zam iesz c z one w t e j p r a c y .
