Uwarunkowania wzrostu wartości rynkowej nieruchomości mieszkalnych

Pełen tekst

(1)Zeszyty Naukowe nr 792. Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie. 2008. Małgorzata Uhruska Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego. Uwarunkowania wzrostu wartości rynkowej nieruchomości mieszkalnych 1. Wprowadzenie Nieruchomości mieszkalne są dobrami specyficznymi. Podstawowe cechy fizyczne, takie jak stałość w miejscu, różnorodność i niepowtarzalność, powodują, że są różnie traktowane przez właścicieli. Mogą być przedmiotem inwestowania, mogą stanowić źródło dochodów, ale przede wszystkim wykorzystywane są przez właścicieli na własny użytek. Bez względu jednak na sposób wykorzystywania nieruchomości stanowią zawsze lokatę kapitału i są częścią majątku właściciela, który postępując racjonalnie, powinien dążyć do zwiększania jego wartości. Jednym z rodzajów wartości nieruchomości, odzwierciedlającym zmiany zachodzące na lokalnym rynku nieruchomości, jest wartość rynkowa. Odpowiada ona cenie, którą można uzyskać za daną nieruchomość w danym momencie. Poziom wartości rynkowej zależy od relacji pomiędzy popytem i podażą, te z kolei wrażliwe są na zmiany zachodzące w otoczeniu rynku nieruchomości. Celem niniejszego artykułu jest przedstawienie uwarunkowań wzrostu wartości nieruchomości mieszkalnych. W pracy wyjaśniono istotę wartości rynkowej, określono elementy otoczenia rynku nieruchomości mieszkalnych, które determinują sposób funkcjonowania rynku, oraz dokonano klasyfikacji czynników wpływających na wartość rynkową nieruchomości. Identyfikacja tych czynników może skłonić właściciela nieruchomości do podjęcia świadomych działań zmierzających do utrzymania bądź zwiększenia wartości nieruchomości..

(2) Małgorzata Uhruska. 36. 2. Istota i zasady kształtowania wartości rynkowej nieruchomości Wartość nie jest wewnętrzną cechą danego dobra, powstaje w umysłach uczestników rynku. Relacje, które wpływają na powstawanie wartości, są skomplikowane, a same wartości ulegają zmianie na skutek zmiany kreujących je czynników. Wartość ekonomiczną mają tylko te dobra, które odznaczają się: użytecznością, rzadkością, atrakcyjnością i efektywną siłą nabywczą1. Produkty powinna cechować użyteczność, tj. zdolność do zaspokojenia ludzkich chęci, potrzeb lub życzeń. Z rzadkością dobra mamy do czynienia wtedy, gdy jego ilość jest niewystarczająca do pokrycia nieograniczonych potrzeb. Atrakcyjność dobra wywołuje chęć jego posiadania, a efektywna siła nabywcza oznacza, że uczestnicy rynku mogą je nabywać. Niezbędna jest również zbywalność dobra, czyli jego dostępność zarówno fizyczna, jak i prawna. Dobra, których nie można wymieniać, nie posiadają wartości ekonomicznej2. Wartość ekonomiczna kształtuje się w sferach wytwarzania i wymiany. W sferze wytwarzania wycena wartości opiera się na kosztach zużycia czynników produkcji do wytworzenia produktu w danym momencie. Wartość powstała w sferze wytwarzania to tzw. wartość odtworzeniowa. Wycena wartości w sferze wytwarzania nie odzwierciedla sytuacji rynkowej. Relacje zachodzące pomiędzy popytem i podażą uwzględniane są w wycenie wartości w sferze wymiany. W sferze tej kształtuje się tzw. wartość rynkowa. Poziom wartości odtworzeniowej może znacznie odbiegać od poziomu wartości rynkowej. Nadwyżka podaży nad popytem na dane dobro powoduje, że jego wartość rynkowa jest niższa niż wartość odtworzeniowa określona na podstawie kosztów wytworzenia. Z kolei niedostateczna podaż przy rosnącym popycie może spowodować wzrost wartości rynkowej ponad poziom wartości odtworzeniowej. Określenie wartości rynkowej nabiera szczególnego znaczenia w warunkach gospodarki rynkowej. Wartość dobra nieposiadającego wartości na rynku określona na podstawie kosztów produkcji jest pozorna, gdyż nie została zaakceptowana przez rynek, poniesione nakłady nie mogą więc być zwrócone3. W literaturze przedmiotu pojęcie wartości rynkowej nieruchomości jest różnie definiowane4. Definicja znajdująca się w polskich standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych5 łączy wytyczne TEGoVA (The European Group Wycena nieruchomości, red. E. Kucharska-Stasiak, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2002, s. 46 i nast. 1. 2 3 4. Por. E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość a rynek, PWE, Warszawa 2005, s. 102–103. Ibidem, s. 104–105. Ibidem, s. 106–116.. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2004, Standard III.1. 5.

(3) Uwarunkowania wzrostu wartości rynkowej…. 37. of Valuers' Associations) zawarte w europejskich standardach wyceny6 oraz wytyczne IVSC (International Valuation Standards Committee), które zawarte są w międzynarodowych standardach wyceny7. Według polskich standardów zawodowych, wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń: – strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami, – strony umowy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, – strony umowy są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości, – strony umowy nie działają w sytuacji przymusowej, – upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku (zastosowano odpowiednią reklamę) oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy (uzależniony od charakteru nieruchomości i stanu rynku). Ustalenie wartości rynkowej w procesie wyceny wymaga dodatkowego założenia, że zbycie nieruchomości według wyżej wymienionych założeń następuje w dniu wyceny. Elementy powyższej definicji wartości rynkowej również wymagają zdefiniowania: – „najbardziej prawdopodobna cena” – wyrażona w pieniądzu cena płatna podczas transakcji rynkowej; jest to cena nieruchomości, którą można uzyskać na rynku w dniu wyceny, czyli najkorzystniejsza cena, którą może uzyskać sprzedawca, i zarazem najkorzystniejsza cena, którą może zapłacić nabywca; nie uwzględnia się ceny, która została podwyższona lub obniżona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności zawieranej transakcji; – „strony umowy są od siebie niezależne” – strony nie łączy żaden szczególny stosunek, formalny lub nieformalny, mogący sprawić, że poziom ceny nie jest charakterystyczny dla rynku; – „strony działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami” – zarówno zbywca, jak i nabywca są poinformowani o stanie rynku w dniu wyceny; zakłada się również, że informacje te strony transakcji wykorzystują, działając we własnym interesie, oraz w sposób rozważny dążą do uzyskania najlepszej dla siebie ceny; – „strony umowy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy” – zarówno kupujący, jak i sprzedający posiadają odpowiednią motywację do zawarcia transakcji; Europejskie standardy wyceny 2000, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, The European Group of Valuers’ Associations, Estates Gazette, Warszawa 2000, Standard 4.07 i nast., s. 57–64. 6. Międzynarodowe standardy wyceny 2005, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, International Valuation Standards Committee, Warszawa 2005, Standard MSW1, s. 86. 7.

(4) Małgorzata Uhruska. 38. sprzedający jest gotowy sprzedać nieruchomość po najlepszej cenie, możliwej do uzyskania na rynku; z kolei nabywca kupuje nieruchomość w realiach aktualnego rynku za cenę określoną przez rynkowe relacje; – „strony są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości” – strony są poinformowane o charakterze i cechach nieruchomości, jej aktualnym i potencjalnym wykorzystaniu oraz wszelkich innych czynnikach determinujących wartość nieruchomości; dokładna znajomość przedmiotu transakcji oraz waga czynników kształtujących wartość pozwala stronom na określenie satysfakcjonującego poziomu ceny; – „strony nie działają w sytuacji przymusowej” – okoliczności zawarcia transakcji sprzyjają dobrowolnemu i samodzielnemu podejmowaniu decyzji o sprzedaży bądź zakupie nieruchomości; – „upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku” – czas ekspozycji nieruchomości może się zmieniać w zależności od warunków rynkowych, lecz musi być wystarczający do poznania realiów rynkowych, przeprowadzenia działań marketingowych oraz wynegocjowania najkorzystniejszej ceny sprzedaży8. Spełnienie powyższych warunków spowoduje, że cena uzyskana w transakcji będzie ceną rynkową, odzwierciedlającą sytuację na rynku nieruchomości. Cena rynkowa nieruchomości to kwota pieniężna, którą konkretny nabywca nieruchomości jest skłonny zapłacić, a zbywca uzyskać, w transakcji zawieranej w konkretnych okolicznościach. Wartość rynkowa nieruchomości przedstawia stan rynku na dzień, na który określa się jej wartość, i odpowiada cenie, którą można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Poziom wartości rynkowej jest uzależniony od wzajemnych relacji między popytem i podażą na rynku nieruchomości, stymulowanych wieloma różnorodnymi czynnikami, wynikającymi z cech samej nieruchomości oraz otoczenia rynkowego, w którym odbywa się obrót nieruchomościami. 3. Otoczenie rynku nieruchomości mieszkalnych Rynek nieruchomości jest rynkiem specyficznym. Ze względu na unikalny charakter nieruchomości jako towaru, znacznie różni się od innych rynków. Już sama definicja rynku nieruchomości, opisująca go jako ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości i są zawierane umowy stwarzające wzajemne prawa i obowiązki, połączone z władaniem nieruchomościami9, wska8 9. Ibidem, s. 86 i nast.. E. Kucharska-Stasiak, op. cit., s. 29 i nast..

(5) Uwarunkowania wzrostu wartości rynkowej…. 39. zuje na jego odmienność. Po pierwsze, definicja ta podkreśla, że przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości są prawa do nieruchomości, których transfer dokonuje się na skutek zawieranych umów. Różnorodność samych nieruchomości oraz praw do nich i rodzajów zawieranych umów powoduje, że rynek nieruchomości nie jest rynkiem jednolitym – w zależności od przyjętego kryterium wyróżnić można różne segmenty tego rynku. Jednym z nich, wyodrębnionym na podstawie kryterium przedmiotowego klasyfikującego rynek według rodzaju nieruchomości, jest rynek nieruchomości mieszkalnych. Przedmiotem transakcji zawieranych na tym rynku są różne prawa do nieruchomości, takie jak: prawo własności, użytkowanie wieczyste, dzierżawa, najem, czy też ograniczone prawa rzeczowe. Do grupy nieruchomości mieszkalnych zaliczamy wszystkie nieruchomości, które wykorzystywane są do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych. Są to nieruchomości gruntowe, lokalowe oraz budynkowe, których dominującą funkcją jest funkcja mieszkaniowa. Do tej grupy zaliczamy w szczególności: – grunty niezabudowane przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe (o różnej intensywności zabudowy), – grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, – grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi (w zabudowie wolnostojącej, bliźniaczej, szeregowej), – lokale mieszkalne. Aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, nieruchomości te powinny mieć odpowiednie rozmiary zapewniające możliwość organizacji całodobowego pobytu ludzi oraz posiadać właściwe wyposażenie, niezbędne do pełnienia przez mieszkańców różnorodnych funkcji życiowych bez szkody dla zdrowia lub życia. Rozwiązania architektoniczno-przestrzenne nieruchomości mieszkalnych powinny umożliwiać prowadzenie gospodarstw domowych w sposób samodzielny i niezależny od pozostałych części budynku. Realizacja funkcji mieszkaniowych nieruchomości wymaga często doposażenia podstawowej powierzchni mieszkalnej w powierzchnię pomocniczą, np. piwnicę, strych, garaż itp. Specyfika rynku nieruchomości mieszkalnych wynika nie tylko z charakteru samych nieruchomości, ale również z otoczenia, w którym rynek ten funkcjonuje. Otoczenie gospodarcze rynku nieruchomości mieszkalnych to ogół warunków, w którym uczestnicy rynku realizują swoje gospodarcze zamierzenia. Składa się ono z czterech przenikających się elementów10: 10 R. Celmer, Zasady i metody analizy elementów składowych rynku nieruchomości, Educaterra, Olsztyn 1999, s. 34, cyt. za: M. Żarnowski, Otoczenie ekonomiczne lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych [w:] Inwestycje i nieruchomości, red. A. Nalepka, AE w Krakowie, Kraków 2006, s. 163..

(6) Małgorzata Uhruska. 40. – otoczenia instytucjonalno-prawnego – związanego z ustawodawstwem, orzecznictwem, systemem podatkowym, procedurami transakcji, prawem lokalnym, obsługą rynku oraz warunkami finansowymi funkcjonowania rynku; – otoczenia ekonomicznego – związanego z poziomem gospodarczym regionu, jego aktywnością gospodarczą, profilem działalności wytwórczej, bezrobociem, dochodami, dostępnością kredytów, skłonnością do oszczędzania itp.; – otoczenia społecznego – dotyczącego głównie mieszkańców: ich liczby, wieku, wykształcenia, migracji, potrzeb, preferencji i przyzwyczajeń; – otoczenia przestrzennego – związanego z ogólnym położeniem danego rynku lokalnego, odległością od większych ośrodków miejskich, tras szybkiego ruchu, miejsc o walorach turystycznych i rekreacyjnych. W zależności od sposobu i zakresu oddziaływania na rynek nieruchomości otoczenie dzielimy na bliższe i dalsze. Otoczenie bliższe ma bezpośredni wpływ na zmiany zachodzące na rynku, a otoczenie dalsze tworzy warunki funkcjonowania i rozwoju rynku. Otoczenie, w którym funkcjonuje rynek nieruchomości mieszkalnych, wpływa na atrakcyjność danego rynku dla jego obecnych i potencjalnych uczestników. To właśnie otoczenie rynku nieruchomości kształtuje warunki, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości – wpływa na popyt i podaż oraz kształtuje relacje pomiędzy nimi. Stałe umiejscowienie nieruchomości powoduje, że rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym. Podaż nieruchomości jest ściśle związana z jej lokalizacją, a ta przyporządkowuje ją w naturalny sposób do lokalnego rynku nieruchomości. Strona popytowa kształtowana jest natomiast przez uczestników rynku, których zasięg może być lokalny, ale także regionalny, krajowy, a nawet międzynarodowy11. Ilustruje to rys. 1. Popyt. Podaż. Lokalny Lokalny rynek nieruchomości. Regionalny Krajowy Międzynarodowy. Rys. 1. Schemat rynku nieruchomości mieszkalnych. Źródło: opracowanie własne na podstawie: N.J. Stefaniak, op. cit., s. 33–34. Por. N.J. Stefaniak, Real Estate Marketing, Walker-Pearse, West Allis, Wisconsin 1997, s. 33–34. 11.

(7) Uwarunkowania wzrostu wartości rynkowej…. 41. Popyt na nieruchomości mieszkalne jest kształtowany głównie na szczeblu lokalnym. Przyczyną popytu zewnętrznego, czyli o zasięgu regionalnym, krajowym, a nawet międzynarodowym, jest najczęściej migracja ludności spowodowana zmianą miejsca pracy, wyjazdem na studia, założeniem rodziny itp. lub inne powody, np. prestiżowe, rekreacyjne, inwestycyjne. Popyt zewnętrzny dotyczy zazwyczaj nieruchomości położonych w aglomeracjach miejskich, o dużej aktywności gospodarczej, z bogatą ofertą miejsc pracy, ośrodków akademickich, obiektów kulturalnych, sportowych, handlowych i innych instytucji publicznych. Osiągnięcie równowagi pomiędzy popytem i podażą na rynku nieruchomości jest utrudnione na skutek niedopasowania wielkości podaży do popytu. Zgłaszane zapotrzebowanie na nieruchomości położone w konkretnej miejscowości nie może być zaspokojone nieruchomościami znajdującymi się w innych miejscowościach, dlatego też wartość nieruchomości uzależniona jest od relacji w najbliższym otoczeniu rynku nieruchomości kształtujących związki pomiędzy popytem i podażą. Czynniki kształtujące wartość rynkową nieruchomości wpływają pośrednio lub bezpośrednio na decyzje głównych uczestników rynku, czyli osób kupujących i sprzedających nieruchomości. Decyzje te stymulowane są różnorodnymi czynnikami, które uzależnione są przede wszystkim od uwarunkowań rynku, rodzaju nieruchomości i ich otoczenia. 4. Czynniki kształtujące wartość rynkową nieruchomości mieszkalnych Wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla oddziaływanie podstawowych czynników motywujących ludzkie działania. Czynniki te można podzielić na cztery podstawowe kategorie: fizyczne, społeczne, ekonomiczne oraz prawne. Mają one charakter dynamiczny, stale się zmieniają, zmienia się także stopień i zakres ich oddziaływania, z jednej strony wywierają wpływ na ludzkie działania, z drugiej strony same pozostają pod wpływem tych działań. Interakcja tych czynników kształtuje wartość nieruchomości na rynku12. Czynniki fizyczne wiążą się przede wszystkim z lokalizacją oraz cechami nieruchomości. Ze względu na stałość w miejscu lokalizacja jest najważniejszym atrybutem nieruchomości, gdyż położenie w konkretnym miejscu decyduje o wielu innych kwestiach, m.in.: mikroklimacie, ukształtowaniu terenu, nasłonecznieniu, kształcie działki, uzbrojeniu nieruchomości, skażeniu środowiska, dostępności komunikacyjnej, położeniu względem stron świata czy widoku z okna. Inne czynniki fizyczne to: wielkość działki, stan jej zagospodarowania, stan techniczny 12. Por. Wycena nieruchomości…, s. 65 i nast..

(8) Małgorzata Uhruska. 42. budynku, jego wiek, rodzaj technologii, jakość wykonania, standard wykończenia, rozmieszczenie pomieszczeń, funkcjonalność, wielkość pomieszczeń, dostępność pomieszczeń dodatkowych itp. Do czynników społecznych, mających wpływ na podjęcie decyzji o zamieszkaniu w danej okolicy i w danej nieruchomości, zaliczyć można: obsługę nieruchomości, bezpieczeństwo, modę oraz otoczenie nieruchomości, tj. dostępność szkół oraz ich jakość, odległość od centrów handlowych, parków, obiektów sportowych, kościołów, obiektów użyteczności publicznej itp. Są to ponadto czynniki związane z sytuacją demograficzną regionu, tj. liczba mieszkańców, struktura wiekowo-płciowa, wykształcenie, wielkość rodzin, styl życia, przyzwyczajenia. Czynniki ekonomiczne kształtują przede wszystkim podstawowe relacje między obecnym i przewidywanym popytem oraz podażą, a także wyznaczają zdolność społeczeństwa do zaspakajania swoich potrzeb i oczekiwań dzięki posiadanej sile nabywczej. Analizując czynniki ekonomiczne, bierze się pod uwagę wiele szczegółowych cech rynku, takich jak: zatrudnienie, poziom zarobków, rozwój przemysłu, baza gospodarcza regionu, poziom cen, koszty utrzymania nieruchomości, formy i warunki kredytowania, poziom dochodów uzyskiwanych z nieruchomości itp. Ostatnią grupę czynników wpływających na wartość nieruchomości stanowią czynniki prawne, spośród których najważniejszy jest stan prawny nieruchomości (rodzaj praw do nieruchomości, istniejące obciążenia, przysługujące prawa rzeczowe itp.). Inne czynniki wynikają z uregulowań prawnych; są to: przeznaczenie nieruchomości, swoboda udziału w transakcjach, system podatkowy, system opłat, ulgi podatkowe, wymogi ochrony środowiska itp.13 Powyższe grupy czynników zostały scharakteryzowane oddzielnie, w rzeczywistości obserwuje się jednak ich współdziałanie. Rodzaj czynników oraz ich oddziaływanie jest różne w wypadku różnych rodzajów nieruchomości. Inne cechy wpływają na wartość nieruchomości gruntowych, inne na wartość nieruchomości zabudowanych, a jeszcze inne na wartość lokali. Większość czynników wpływa bezpośrednio na decyzje podejmowane przez uczestników rynku reprezentujących popyt na nieruchomości mieszkaniowe, natomiast pośrednio na decyzje podejmowane przez uczestników rynku reprezentujących podaż. Działania prowadzone przez stronę podażową stanowią często odpowiedź na zapotrzebowanie zgłoszone przez nabywców nieruchomości i są próbą dopasowania się do nich. Dominujący wpływ na poziom wartości rynkowej nieruchomości mieszkalnych mają jednak czynniki fizyczne i społeczne. Z jednej strony opisują one samą nieruchomość i jej cechy, a z drugiej wskazują na jakość życia w tej nieruchomości i jej najbliższym sąsiedztwie. 13. Por. E. Kucharska-Stasiak, op. cit., s. 116–119..

(9) Uwarunkowania wzrostu wartości rynkowej…. 43. Dokonując analizy czynników, należy zwrócić uwagę na ich dwa podstawowe źródła. Jedne będą wywodzić się z samej nieruchomości, inne z kolei będą wykraczały poza jej cechy. Można je podzielić na czynniki wewnętrzne, w ramach których dominują czynniki fizyczne, opisujące cechy nieruchomości, oraz czynniki zewnętrzne, wynikające z otoczenia nieruchomości. Rys. 2 przedstawia schemat oddziaływania czynników, z podziałem czynników zewnętrznych na płynące z otoczenia bliższego i otoczenia dalszego nieruchomości. Czynniki zewnętrzne Otoczenie dalsze. Otoczenie bliższe. Czynniki wewnętrzne. Rys. 2. Schemat oddziaływania czynników kształtujących wartość rynkową nieruchomości Źródło: N.J. Stefaniak, op. cit., s. 99.. Wartość nieruchomości zależy niewątpliwie od podstawowych atrybutów nieruchomości, takich jak: lokalizacja, stan techniczny, standard, powierzchnia itp., oraz jej stanu prawnego, czy też przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Są to czynniki ściśle związane z samą nieruchomością i bezpośrednio wynikające z jej cech, dlatego można zaliczyć je do grupy czynników wewnętrznych. Pozostałe czynniki mają charakter zewnętrzny, tzn. kształtowane są przez bliższe i dalsze otoczenie nieruchomości. Czynniki wynikające z otoczenia bliższego nieruchomości, czyli jej sąsiedztwa, mają bezpośredni wpływ na jej wartość rynkową. Do tej grupy czynników zaliczamy np. bezpieczeństwo okolicy, otoczenie nieruchomości, dostępność do ośrodków użyteczności publicznej, prestiż dzielnicy itp. Pośredni wpływ na wartość rynkową nieruchomości mają pozostałe czynniki zewnętrzne, wynikające z dalszego otoczenia nieruchomości. Tworzą one warunki, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości. Czynnikami tymi są np. sytuacja gospodarcza regionu, zamożność społeczeństwa, warunki kredytowe, podatki i opłaty od nieruchomości. W tabeli 1 zestawiono czynniki kształtujące wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem ich rodzaju, źródła oddziaływania i wpływu, a także możliwości ich kształtowania przez właściciela..

(10) Małgorzata Uhruska. 44. Tabela 1. Klasyfikacja czynników kształtujących wartość rynkową nieruchomości Wybrane czynniki wpływające na wartość rynkową nieruchomości. Rodzaj czynników. Źródło oddziaływania. Lokalizacja. fizyczne. wewnętrzne. bezpośredni. niezależne. Stan zagospodarowania działki. fizyczne. wewnętrzne. bezpośredni. zależne. fizyczne. wewnętrzne. bezpośredni. zależne. Powierzchnia. fizyczne. wewnętrzne. bezpośredni. niezależne. Moda. społeczne. bezpośredni. niezależne. Bezpieczeństwo okolicy. społeczne. bezpośredni. niezależne. Uzbrojenie. Stan techniczny budynku. Otoczenie nieruchomości. Obsługa nieruchomości. Sytuacja demograficzna regionu Sytuacja gospodarcza regionu Zamożność społeczeństwa Warunki kredytowe. fizyczne. wewnętrzne. zewnętrzne (otoczenie bliższe). zewnętrzne (otoczenie bliższe). Wpływ na wartość Uzależnienie od nieruchomości działań właściciela. bezpośredni. niezależne. społeczne. zewnętrzne (otoczenie bliższe). bezpośredni. niezależne. społeczne. wewnętrzne. bezpośredni. zależne. społeczne. zewnętrzne (otoczenie dalsze). pośredni. niezależne. pośredni. niezależne. pośredni. niezależne. ekonomiczne ekonomiczne. zewnętrzne (otoczenie dalsze). zewnętrzne (otoczenie dalsze). ekonomiczne. zewnętrzne (otoczenie dalsze). pośredni. niezależne. ekonomiczne. wewnętrzne. bezpośredni. zależne. ekonomiczne. wewnętrzne. bezpośredni. zależne. prawne. wewnętrzne. bezpośredni. zależne. Przeznaczenie nieruchomości. prawne. wewnętrzne. bezpośredni. niezależne. Opłaty i podatki. prawne. pośredni. niezależne. Swoboda udziału w transakcjach. zewnętrzne (otoczenie dalsze). prawne. pośredni. niezależne. Koszty utrzymania nieruchomości Dochody z nieruchomości. Stan prawny nieruchomości. Źródło: opracowanie własne.. zewnętrzne (otoczenie dalsze).

(11) Uwarunkowania wzrostu wartości rynkowej…. 45. Identyfikacja powyższych czynników umożliwia właścicielowi utrzymanie pożądanego poziomu wartości rynkowej nieruchomości. Najważniejszymi czynnikami, na które wpływ ma właściciel nieruchomości, są m.in. stan techniczny budynku, stan zagospodarowania działki, koszty utrzymania nieruchomości, poziom dochodów uzyskiwanych z nieruchomości i stan prawny nieruchomości. Poprawa stanu nieruchomości przez właścicieli nieruchomości powoduje, że wzrasta jej atrakcyjność, a w konsekwencji wartość rynkowa. Świadomość cech nieruchomości ułatwia właścicielowi lub osobie nią zarządzającej odpowiednie jej wykorzystanie w celu osiągnięcia możliwie jak największej wartości rynkowej. Dążenie do maksymalizacji wartości nieruchomości powinno być działaniem świadomym, a wszelkie czynności powinna poprzedzać analiza stanu rynkowego nieruchomości. Również świadomość, że nieruchomości brakuje pewnych cech rynkowych lub ma ona cechy, na które właściciel nie ma wpływu, umożliwia efektywniejsze jej wykorzystanie. Posiadając taką wiedzę, właściciel może zmienić cele nieruchomości, strategię zarządzania, a nawet sposób wykorzystania nieruchomości. 5. Zakończenie Warunki, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości mieszkalnych, kształtują się na skutek wzajemnego przenikania się poszczególnych elementów otoczenia rynku. To właśnie otoczenie rynku nieruchomości mieszkalnych powoduje, że rynek ten ma niepowtarzalny charakter. Rola poszczególnych elementów jest nie tylko różna w odniesieniu do określonych rodzajów nieruchomości, zmienia się też intensywność ich oddziaływania w zależności od lokalnych uwarunkowań. Poszczególne elementy otoczenia rynku nieruchomości, jak również otoczenie samej nieruchomości i jej cechy wewnętrzne to czynniki, które w świadomości uczestników rynku kształtują wartość nieruchomości. Dążąc do maksymalizacji wartości nieruchomości, należy pamiętać o istnieniu tych czynników, źródle ich pochodzenia oraz zakresie oddziaływania, ponieważ zmiana tych czynników wpływa na zmianę wartości nieruchomości. Literatura Celmer R., Zasady i metody analizy elementów składowych rynku nieruchomości, Educaterra, Olsztyn 1999. Europejskie standardy wyceny 2000, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, The European Group of Valuers’ Associations, Estates Gazette, Warszawa 2000. Inwestycje i nieruchomości, red. A. Nalepka, AE w Krakowie, Kraków 2006..

(12) 46. Małgorzata Uhruska. Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość a rynek, PWE, Warszawa 2005. Międzynarodowe standardy wyceny 2005, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, International Valuation Standards Committee, Warszawa 2005. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, Polska Federcja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2004. Stefaniak N.J., Real Estate Marketing, Walker-Pearse, West Allis, Wisconsin 1997. Wycena nieruchomości, red. E. Kucharska-Stasiak, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2002. Żarnowski M., Otoczenie ekonomiczne lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych [w:] Inwestycje i nieruchomości, red. A. Nalepka, AE w Krakowie, Kraków 2006. Factors Governing the Rise in Value of Residential Property Residential property is a very specific good. It can be an investment vehicle, constitute a source of income, or, above all, be used by its owners for their own purposes. However, regardless of how a property is used, it is always part of the owner’s assets and, for this reason, a rational owner, in managing these assets, will always seek to increase its value. The aim of this article is to present the factors governing the rise in value of residential properties. In the first part of the article, and the author identifies the nature of market value and the factors that influence it. In the second part, she describes elements of the property market environment that determine how the residential property market functions. In the final part, the author classifies the factors that determine the market value of properties. She identifies four groups of factors: physical, social, economic and legal. She determines which of these factors are internal, i.e., related to the nature of the property itself, and which are external, i.e., arising as a result of the impact of the property environment. Furthermore, the author identifies which factors have a direct and which have an indirect impact on market value, and identifies which factors are dependent and which are independent of the actions of the owner. By identifying the factors that influence the market value of a property, the owner may undertake deliberate measures aimed at maintaining or increasing its value..

(13)