INFRASTRUKTURA I EKOLOGIA TERENÓW WIEJSKICH INFRASTRUCTURE AND ECOLOGY OF RURAL AREAS Nr 4/2011, POLSKA AKADEMIA NAUK, Oddziaá w Krakowie, s. 63–72
Komisja Technicznej Infrastruktury Wsi
Leszek Stanek
RYNKOWA I WYWàASZCZENIOWA WARTOĝû
NIERUCHOMOĝCI PRZEZNACZONYCH NA CELE
NIEROLNICZE WE WSIACH SĄSIADUJĄCYCH
Z WROCàAWIEM, POàOĩONYCH NA OBSZARZE
GMINY KĄTY WROCàAWSKIE
____________
MARKET AND EXPROPRIATION VALUE
OF REAL ESTATE DESIGNATED
FOR THE NON-AGRICULTURAL PURPOSES
IN THE VILLAGES IN THE VICINITY OF WROCàAW
LOCATED IN MUNICIPALITY OF KĄTY WROCàAWSKIE
Streszczenie
NiespójnoĞü oraz brak hierarchizacji systemu planowania i zagospodaro-wania przestrzennego powoduje miĊdzy innymi nasilenie niekorzystnych przeja-wów dezurbanizacji. Wymusza ona przeznaczenie na cele nierolnicze coraz wiĊk-szych obszarów gruntów rolnych we wsiach sąsiadujących z Wrocáawiem, a wraz z tym koniecznoĞü przymusowego nabycia nieruchomoĞci dla realizacji zadaĔ celu publicznego. Mimo spadku iloĞci zawieranych transakcji kupna – sprzedaĪy w latach 2008–2010 w gminie Kąty Wrocáawskie, niezbĊdna bĊdzie kontynuacja nabywania gruntów pod infrastrukturĊ techniczną.
DuĪa róĪnica miĊdzy wywáaszczeniową i faktyczną wartoĞcią rynkową nie-ruchomoĞci wynika z przyjĊtych przez ustawodawcĊ przepisów prawnych. Nie tylko w odczuciu pozbawianych praw do nieruchomoĞci, przepisy te nie odzwier-ciedlają konstytucyjnej zasady sáusznego odszkodowania.
Sáowa kluczowe: NieruchomoĞci rolne, wartoĞü rynkowa nieruchomoĞci,
wywáaszczenie, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zadanie celu publicznego
Summary
Abstract. Inconsistencies and lack of hierarchy of land management and regional planning cause severity of adverse symptoms of dezurbanization. This situation forces useing areas of agricultural land in the villages in the vicinity of Wroclaw for non-agricultural and thus the need for compulsory acquisition of land for the performance of public tasks. Despite the decrease in the number of transactions to buy-sales in the years 2008 – 2010 in the municipality of Kąty Wrocáawskie will be essential to continue land acquisition for infrastructure support.
The large difference between the expropriation and the actual market value of properties recognized in the legislation by the legislature. These rules do not reflect the constitutional principle of fair compensation, not only for the purposes of deprived of property rights.
Key words: agricultural property, the market value of property, expropriation,
local land management plans, the task for the public
WPROWADZENIE
NieruchomoĞcią jest czĊĞü powierzchni ziemskiej stanowiąca odrĊbny przedmiot wáasnoĞci. NieruchomoĞcią rolną, zwaną czĊsto gruntem rolnym, zgodnie z art. 46(1) [kodeksu cywilnego, 1964] jest ta, która jest lub moĪe byü wykorzystywana do prowadzenia dziaáalnoĞci wytwórczej w rolnictwie w zakre-sie produkcji roĞlinnej i zwierzĊcej, nie wyáączając ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
DziaáalnoĞü rolniczą moĪna przy tym prowadziü na kaĪdej nieruchomoĞci, jeĞli nie zabraniają tego przepisy prawne.
Poza kodeksem cywilnym definicjĊ gruntów rolnych podaje art. 2 ust. 1 ustawy [o ochronie gruntów rolnych i leĞnych, 2004]. Mówi on Īe gruntami rolnymi są:
1) okreĞlone w ewidencji gruntów jako uĪytki rolne;
2) pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, sáuĪącymi wy-áącznie potrzebom rolnictwa;
3) pod wchodzącymi w skáad gospodarstw rolnych budynkami mieszkal-nymi oraz inmieszkal-nymi budynkami i urządzeniami sáuĪącymi wyáącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spoĪywczemu;
4) pod budynkami i urządzeniami sáuĪącymi bezpoĞrednio do produkcji rolniczej uznanej za dziaá specjalny, stosownie do przepisów o podatku docho-dowym od osób fizycznych i podatku dochodocho-dowym od osób prawnych;
5) parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami Ğródpo-lnymi, w tym równieĪ pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwe-rozyjnymi;
7) pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i prze-ciwpoĪarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodĊ, kanalizacji, utylizacji Ğcieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkaĔców wsi;
8) zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa; 9) torfowisk i oczek wodnych;
10) pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.
Rejestrem nieruchomoĞci odzwierciedlającym aktualny sposób uĪytkowa-nia jest ewidencja gruntów i budynków, prowadzona przez starostów jako zada-nie wykonywane z zakresu administracji rządowej, której ustrój reguluje ustawa prawo geodezyjne i kartograficzne oraz rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków, 2001]. UĪytkami rolnymi wedáug § 68 ust. 1 i zaáącznika nr 6 wymienionego rozporządzenia są grunty: orne, ogrodnicze, ogrody dziaá-kowe, szklarnie, plantacje, szkóáki, ugory, odáogi, sady, áąki, grunty rolne zabu-dowane, place skáadowe, ogródki, grunty pod stawami, rowy i urządzenia melio-racyjne.
Ustawa [o gospodarce nieruchomoĞciami, 2010] w art. 151. 1 okreĞla wartoĞü rynkową nieruchomoĞci jako najbardziej prawdopodobną jej cenĊ, moĪ-liwą do uzyskania na rynku, okreĞloną z uwzglĊdnieniem cen transakcyjnych, przy przyjĊciu nastĊpujących zaáoĪeĔ:
1) strony umowy byáy od siebie niezaleĪne, nie dziaáaáy w sytuacji przy-musowej oraz miaáy stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upáynąá czas niezbĊdny do wyeksponowania nieruchomoĞci na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Poprzedzający go artykuá nr 150 stanowi, Īe istnieją równieĪ inne rodzaje wartoĞci, precyzowane przez rzeczoznawców majątkowych, a tą rynkową okre-Ğla siĊ dla nieruchomoĞci, które są lub mogą byü przedmiotem obrotu.
Art. 21 ust. 2 [Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej 1997] mówi, Īe wy-wáaszczenie jest dopuszczalne jedynie na cele publiczne i za sáusznym odszko-dowaniem.
ZRÓĩNICOWANIE CEN GRUNTÓW ROLNYCH W GMINIE KĄTY WROCàAWSKIE
Analiza danych transakcyjnych prowadzonych przez rzeczoznawców ma-jątkowych, poĞredników kupna – sprzedaĪy nieruchomoĞci oraz powiatowe za-káady katastralne starostw powiatowych wskazują na bardzo duĪe róĪnice cen rynkowych gruntów rolnych. Dotyczy to szczególnie przypadków porównania nieruchomoĞci rolnych poáoĪonych w pobliĪu granic administracyjnych zwáasz-cza duĪych miast i w oddaleniu od nich.
Na zachodnich kraĔcach Gminy Kąty Wrocáawskie wartoĞci rynkowe gruntów ornych w szczytowym okresie wzrostu cen, miĊdzy 2007 i 2008 rokiem, nie osiągaáy zwykle wiĊcej niĪ 6 záotych za 1 m² powierzchni. Np. za
dziaákĊ nr 25/2 o obszarze 25,4343 ha obrĊbu Stoszyce w akcie notarialnym rep. A nr 12835/2008 z dnia 12.09.2008 r. zapáacono 5,50 záotych/ 1 m².
W tym samym czasie w póánocno zachodnich obrĊbach gminy sąsiadują-cych z Wrocáawiem najniĪsza cenĊ 1 m² gruntu rolnego z zakazem zabudowy odnotowano w Cesarzowicach. W transakcji z dnia 03.12.2008 r. akt notarialny rep. A nr 6146/2008 wskazuje na nabycie dziaáki nr 29/2 o powierzchni 2,2332 ha za 1 000 000,00 záotych. Czyli za 1 m² powierzchni zapáacono 44,79 záotych. W skrajnych przypadkach maáe obszarowo dziaáki w pobliĪu Wrocáawia, nawet mimo zakazu zabudowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzenne-go (MPZP), sprzedano powyĪej 170 záotych/ 1 m². NajwyĪszą cenĊ za grunt rolny bez prawa zabudowy uzyskano w dniu 04.05.2009 r. DziaákĊ nr 29/3 i czĊĞü dziaáki nr 28/4 w obrĊbie Mokronos Górny, rep. A nr 2101/2009, zbyto za 217,02 záotych/ 1 m².
DuĪe róĪnice cen transakcyjnych miĊdzy wschodnią i zachodnią, a zwáasz-cza póánocno zachodnią czĊĞcią gminy, dotyczą równieĪ nieruchomoĞci rolnych zabudowanych.
Z danych uzyskanych w Powiatowym Zakáadzie Katastralnym Starostwa Powiatu Wrocáawskiego w latach 2009–2010 dokonano na terenach poáoĪonych w obrĊbach wiejskich Gminy Kąty Wrocáawskie 525 transakcji nieruchomo-Ğciami.
Tabela 1. Zestawienie iloĞci transakcji nieruchomoĞciami na terenach wiejskich Gminy Kąty Wrocáawskie w latach 2009–2010, odnotowanych w Powiatowym Zakáadzie
Katastralnym we Wrocáawiu
IloĞü transakcji w latach
L. p. Rodzaj nieruchomoĞci 2009 2010 1 budynkowa 0 1 2 lokalowa 15 22 3 gruntowa niezabudowana 85 87 4 gruntowa zabudowana 117 71 5 rolna 59 68 6 áącznie 276 249
ħródáo: opracowanie wáasne.
Stosunkowo maáa liczba transakcji nieruchomoĞciami typowo rolnymi, uwidoczniona w wierszu 5 tabeli nr 1, wyraĨnie wskazuje na procesy semiurba-nizacji.
PoĞrednicy obrotu nieruchomoĞciami przyjmują w praktyce, Īe wartoĞci uzyskiwane przy nielicznych transakcjach prawami uĪytkowania wieczystego dla podobnych nieruchomoĞci, byáy bardzo zbliĪone do wartoĞci praw wáasno-Ğci.
CZYNNIKI WPàYWAJĄCE NA ZRÓĩNICOWANIE WARTOĝCI NIERUCHOMOĝCI ROLNYCH
Operaty wyceny nieruchomoĞci wykonane przez rzeczoznawców mająt-kowych odnotowują zwykle zespóá 4 – 6 cech, których wartoĞciowane atrybuty w podejĞciu porównawczym mają uwzglĊdniü zróĪnicowanie cen nieruchomo-Ğci. Są to zazwyczaj dla gruntów rolnych: lokalizacja, sąsiedztwo, moĪliwoĞü dojazdu, uzbrojenie, kultura prowadzenia upraw, klasa bonitacyjna gruntów, powierzchnia, uksztaátowanie. Rzeczoznawcy porównując nieruchomoĞci po-dobne, z reguáy unikają koniecznoĞci uwzglĊdniania przy konkretnych wyce-nach obiektów róĪniących siĊ nielicznymi cechami, lecz charakteryzujących siĊ duĪymi dysproporcjami odnotowanych cen transakcyjnych.
Liczne dysproporcje cen wynikają z dziaáaĔ spekulacyjnych kupujących oraz sprzedających. Spekulacje te czĊsto umoĪliwiają lub uáatwiają istniejące przepisy prawne oraz niespójna, niekonsekwentna polityka przestrzenna na szczeblu: centralnym, regionalnym, powiatowym i gminnym. Szczególny wpáyw na poziom cen mają niewáaĞciwie sterowane procesy dezurbanizacyjne.
Jednym z istotniejszych aspektów wpáywających na notowany poziom cen transakcyjnych nieruchomoĞciami w gminie Kąty Wrocáawskie, związanym z procesami dezurbanizacji oraz semiurbanizacji, jest sposób i skala prowadzo-nych wywáaszczeĔ.
WYWàASZCZENIA
W zrozumieniu ogólnospoáecznym, przymusowe pozbawienie kogoĞ praw do nieruchomoĞci powinno zawieraü odzyskanie przez poszkodowanego warto-Ğci rynkowej przedmiotu wywáaszczenia. Wywáaszczani nie bez racji twierdzą, Īe wysokoĞü sáusznego odszkodowania powinna oprócz rynkowej wartoĞci nie-ruchomoĞci zawieraü koszty dodatkowe, mogące skáadaü siĊ z:
− kwoty wynikającej ze wzrostu cen w okresie miĊdzy zbyciem nierucho-moĞci i nabyciem zamiennej,
− rekompensaty kosztów poszukiwania nowej nieruchomoĞci,
− wydatków na nabycie nowej nieruchomoĞci: podatków, dokumentacji, opáaty notarialnej i sądowej,
− innych kosztów związanych z koniecznoĞcią nabycia nieruchomoĞci o zbliĪonych parametrach lokalizacyjnych oraz technicznych.
W inny sposób konstytucyjną sáusznoĞü odszkodowania rozwiązują jednak przepisy prawne niĪszego rzĊdu. Dotyczy to szczególnie rozdziaáów 4 i 5 ustawy [o gospodarce nieruchomoĞciami, 2010] oraz rozporządzenia [w sprawie wyceny nieruchomoĞci i sporządzania operatu szacunkowego 2004].
W okresie dwóch ostatnich lat na obszarach obrĊbów wiejskich Gminy Kąty Wrocáawskie ponad 90 % wywáaszczonych terenów przeznaczono pod
drogi publiczne. Nabywano je gáównie na rzecz Skarbu PaĔstwa, wykorzystując procedury ustawy [o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwesty-cji w zakresie dróg publicznych, 2008], umoĪliwiające pominiĊcie przesądzeĔ MPZP oraz [Studium uwarunkowaĔ i kierunków zagospodarowania przestrzen-nego gminy Kąty Wrocáawskie, 2006].
Wiele rozstrzygniĊü wyĪej wymienionych dwóch ustaw oraz rozporządze-nia trudno jest pogodziü z konstytucyjnym pojĊciem do sáusznego odszkodowa-nia. W szczególnoĞci art. 128 ust. 1. ustawy o gospodarce nieruchomoĞciami nie mówi juĪ o sáusznym odszkodowaniu, lecz Īe powinno ono odpowiadaü warto-Ğci wywáaszczonych praw do nieruchomowarto-Ğci. Poáączyü to naleĪy z nieprecyzyjną i zwykle niekorzystną dla wywáaszczanego interpretacją art. 130. UmoĪliwia ona jednostronne odwlekanie terminu ustalenia odszkodowania, oraz takieĪ przesą-dzenie decyzyjne o moĪliwoĞci dalszego funkcjonowania gospodarstwa przy jego podziale.
Ustawa [o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, 2008] w art. 18 ust. 1 teĪ ogranicza siĊ jedynie do specyficznie pojĊtej, arbitralnie okreĞlonej wysokoĞci odszkodowania za wy-wáaszczenie. Pozwala jednoczeĞnie jednostronnie, zwykle z opóĨnieniem, a wiĊc niekorzystnie dla wywáaszczanego, odkáadaü realizacjĊ jego wypáaty.
Trudno pominąü wątpliwy dla demokratycznego spoáeczeĔstwa aspekt sáusznoĞci preferowania w wyĪej wymienionej ustawie arbitralnych decyzji lokalizacyjnych ponad ustaleniami MPZP, uchwalonymi jako prawo miejscowe. Zwáaszcza Īe plany miejscowe przed ich opublikowaniem w Dzienniku UrzĊ-dowym Województwa DolnoĞląskiego musiaáy byü obligatoryjnie uzgodnione przez organy administracyjne, które bezkarnie zmieniáy swoje niedawne zobo-wiązujące ustalenia przestrzenne.
W sensie ekonomicznym najwiĊksze straty ponoszą wywáaszczani w związku z wymogiem stosowania przy wycenie nieruchomoĞci § 36 ust. 1 rozporządzenia [w sprawie wyceny nieruchomoĞci i sporządzania operatu sza-cunkowego, 2004]. Wymusza on przy okreĞlaniu wartoĞci gruntów wywáaszcza-nych pod drogi publiczne stosowanie podejĞcia porównawczego, przyjmującego ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaĪy gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. UĪywa przy tym niesáusznie pojĊcia wartoĞci rynkowej grun-tów, które nie da siĊ pogodziü z definicją wartoĞci rynkowej, okreĞlonej w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoĞciami.
Istotnym jest tu fakt, iĪ wiĊkszoĞü terenów wykupywanych pod drogi uskuteczniono jako transakcje wymuszone. Są limitowane samą nieuchronnoĞcią decyzji pozbawiającej wywáaszczanego praw do nieruchomoĞci, naruszając bez-poĞrednio pryncypia art. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomoĞcia-mi. Potwierdza to fakt, Īe niektórzy wywáaszczeni odwoáywali siĊ od decyzji lokalizacyjnych, przy czym mimo realizacji inwestycji, nadal odmawiają zaak-ceptowania istniejącego stanu rzeczy.
Uproszczona oraz skrócona procedura przejmowania nieruchomoĞci na za-dania celu publicznego nie speánia teĪ kryteriów art. 151 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomoĞciami, ograniczając czas niezbĊdny do wyekspono-wania nieruchomoĞci na rynku i do wynegocjowyekspono-wania warunków umowy.
W tej sytuacji uĪyty w art. 36 ust. 1 rozporządzenia [w sprawie wyceny nieruchomoĞci i sporządzania operatu szacunkowego, 2004] zapis o okreĞlaniu wartoĞci rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajĊtych pod drogi publiczne, jest niespójny z zasadami opisującymi wartoĞü rynkową w art. 151 ust. 1 ustawy [o gospodarce nieruchomoĞciami, 2010].
Warto teĪ odnotowaü fakt, Īe czĊsto nakáady poĞrednie lub bezpoĞrednie ulokowane w wywáaszczanych nieruchomoĞciach, nie oddają rzeczywistej, real-nej ich wartoĞci, związareal-nej z perspektywami dziaáalnoĞci oraz rozwoju gospo-darstw. W tej sytuacji faktyczną wartoĞü rynkową lepiej precyzuje wartoĞü okre-Ğlona podejĞciem dochodowym, której wykorzystanie § 36 ust. 1 rozporządzenia [w sprawie wyceny nieruchomoĞci i sporządzania operatu szacunkowego, 2004] nie dopuszcza.
Podane wyĪej aspekty formalno – prawne w znacznej mierze wpáynĊáy na rynkowe wartoĞci nieruchomoĞci na obszarach przeznaczonych w Gminie Kąty Wrocáawskie na cele rolne. Bowiem w okresie ostatnich lat procesowi realizacji tylko Autostradowej Obwodnicy Wrocáawia na obszarze 4 obrĊbów: Nowa WieĞ Wrocáawska, Zabrodzie, Cesarzowice i Mokronos Dolny w zachodniej czĊĞci gminy, towarzyszyáo wywáaszczenie 79 dziaáek niezabudowanych oraz 2 zabu-dowanych.
Odnotowane wartoĞci 1 m² gruntów przeznaczonych pod drogi na terenach niezabudowanych w obrĊbach wiejskich Gminy Kąty Wrocáawskie oscylowaáy od 6,17 do 170,01 záotych.
NajniĪszą cenĊ jednostkową uzyskaáy 2 miniaturowe dziaáki na terenach rolnych obrĊbu Smolec, nr 55/9 i 55/4, o áącznej powierzchni 0,0162 ha. W dniu 29.06.2009 r. nabyáy ją wáadze samorządowe gminy na poszerzenie rowu wzdáuĪ ulicy Ogrodowej.
NajwyĪszą cenĊ - 170,01 záotych za 1 m² powierzchni zapáacono za dziaá-kĊ nr 367/21 o obszarze 0,0082 ha w obrĊbie Smolec, uwidocznioną w akcie notarialnym rep. A nr 1369/2009. TransakcjĊ, którą naleĪy uznaü za rynkową, dokonano w dniu 22.04.2009 roku. Zrealizowaáy ją osoby fizyczne celem za-pewnienia dojazdu do zabudowanej dziaáki w poáudniowo zachodniej czĊĞci wsi Smolec, zgodnie z obowiązującym MPZP. Zlokalizowana jest ona w dalszej odlegáoĞci od stolicy Dolnego ĝląska niĪ wiĊkszoĞü z 81 nieruchomoĞci wy-wáaszczanych pod Autostradową ObwodnicĊ Wrocáawia. Oznacza to Īe rynko-wa rynko-wartoĞü nabyrynko-wanych pod obwodnicĊ nieruchomoĞci porównyrynko-walnych po-winna byü wyĪsza.
Niestety rozporządzenie [w sprawie wyceny nieruchomoĞci i sporządzania operatu szacunkowego, 2004] neguje moĪliwoĞü uwzglĊdnienia przez
rzeczo-znawcĊ majątkowego przy wycenie wywáaszczanych nieruchomoĞci wartoĞci 170,01 záotych za 1 m² powierzchni gruntu. Bowiem zapis jego art. 36 ust. 1 pozwala wykorzystywaü wyáącznie wartoĞci gruntów przeznaczonych lub zajĊ-tych pod drogi publiczne, wykluczając faktyczne transakcje rynkowe kupna – sprzedaĪy, dokonane miĊdzy osobami fizycznymi.
W póánocno zachodnich obrĊbach gminy w wyniku wywáaszczeĔ Skarb PaĔstwa za wywáaszczone tereny rolne nie zabudowane, przeznaczone pod uprawy páaciá od 51,11 do 98,73 záotych/ 1 m².
NajniĪszą z wymienionych wartoĞü jednostkową odnotowano przy nabyciu dziaáek nr 23/4 i 25/2 obrĊbu Cesarzowice, o powierzchni 0,3742 ha. TransakcjĊ z dnia 29.02.2008 r. uwidacznia akt notarialny rep. A nr 465/2008.
NajwyĪszą cenĊ - 98,73 záotych/ 1 m² zapáacono za dziaákĊ nr 45/10 o po-wierzchni 0,0587 ha w Mokronosie Dolnym. Zapisano ją dnia 24.01.2008 roku w akcie notarialnym rep. A nr 1502/2008.
Dla porównania ceny wolnorynkowe na analogicznym obszarze, odnoto-wane w Powiatowym Zakáadzie Katastralnym Starostwa Powiatu Wrocáawskie-go opiewaáy na sumy znacznie wyĪsze, to jest od 113,06 do 170,01 záotych/1 m². NajniĪszą z wymienionych cen zapisano przy transakcji osób fizycznych odnoĞnie dziaáki nr 544/113 obrĊbu Smolec, o powierzchni 0,0750 ha. Transak-cjĊ zakupu fragmentu drogi osiedlowej z dnia 24.04.2008 r. uwidacznia akt nota-rialny rep. A nr 13939/2008.
OkolicznoĞci nabycia maáej dziaáki nr 367/21 na poszerzenie drogi dojaz-dowej w kwocie 170,01 záotych za 1 m² opisano juĪ powyĪej.
NaleĪy przy tym podkreĞliü, Īe wyĪej wymienione transakcje wolnoryn-kowe dotyczyáy znacznie mniejszych areaáów, co najprawdopodobniej nie-znacznie zmniejszy róĪnice wartoĞci 1 m².
PODSUMOWANIE
Z analizy lokalnego rynku wynika, Īe dokonana ostatnio wiĊksza iloĞü transakcji nie zabezpieczyáa jeszcze zapotrzebowania na grunty pod infrastruktu-rĊ techniczną, wyznaczone w obowiązujących MPZP, a procesy nabywania re-alizowane są z opóĨnieniami. Mimo iĪ bardzo restrykcyjna ustawa [o szczegól-nych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, 2008], áamiąca dotychczasowe zasady planowania przestrzennego oraz zdaniem wielu prawników naruszająca niektóre prawa konstytucyjne, obo-wiązuje od początku 2003 roku.
Przyczyną opóĨnieĔ w nabywaniu gruntów mogą byü ograniczone moĪli-woĞci finansowe, zwáaszcza samorządów gminnych. NaleĪąca do ich statuto-wych zadaĔ wáasnych budowa i utrzymywanie infrastruktury technicznej, w tym dróg publicznych, ze wzglĊdu na ograniczone moĪliwoĞci budĪetowe oraz nie skorelowanie zadaĔ inwestycyjnych z faktycznymi potrzebami spoáeczeĔstwa
i z realizacją zadaĔ celu publicznego w uchwalonych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, powoduje dysonans potrzeb inwestycyjnych w stosunku do moĪliwoĞci wykonawczych. Wzrost potencjaáu inwestycyjnego w ostatnich latach ma swoje Ĩródáo w moĪliwoĞci pozyskania oraz wykorzysta-nia przez samorządy funduszy Unii Europejskiej.
Na wáadze samorządowe spada wiĊkszoĞü nakáadów związanych z realiza-cją infrastruktury technicznej. Z tego powodu szczególnie gminy próbują ogra-niczaü wykup terenów pod drogi do obszarów najbardziej niezbĊdnych i swo-istej interpretacji pojĊcia celu publicznego w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Polega to na uchwaleniu w MPZP jako celu publicznego tylko niektórych dróg, niezbĊdnych dla przyszáego funkcjonowania sieci osiedleĔczej. Próbuje siĊ teĪ czĊĞciowo lub nawet w caáoĞci odciąĪyü budĪet gminy z kosztów ich nabycia, traktując uchwalone w planach miejsco-wych drogi publiczne jako nie publiczne, naleĪące do osób fizycznych lub spóá-dzielni.
Transakcje kupna – sprzedaĪy nieruchomoĞci nabyte dla realizacji zadaĔ celu publicznego nosiáy charakter wymuszony, a uzyskane ceny nie odpowia-daáy rzeczywistym, rynkowym. Zwykle za 1 m² gruntu gminy páaciáy o ponad 100 % mniejszą kwotĊ niĪ wynosiáa ich rynkowa wartoĞü. Tylko nieznacznie korzystniej wypadaáo pozbawienie praw wáasnoĞci do nieruchomoĞci w przy-padku przejmowania ich przez Skarb PaĔstwa.
Na obszarze Gminy Kąty Wrocáawskie tereny pod drogi publiczne w okre-sie ostatnich 5 lat przejmowano gáównie na podstawie decyzji Wojewody Dol-noĞląskiego. Odnotowaü naleĪy, Īe dokonywane wykupy są zwykle bardzo ne-gatywnie odbierane przez zbywających nieruchomoĞci, przybierając formĊ wywáaszczeĔ.
DuĪa róĪnica miĊdzy wywáaszczeniową i faktyczną wartoĞcią rynkową nieruchomoĞci wynika z przyjĊtych przez ustawodawcĊ przepisów prawnych, które nie tylko w odczuciu pozbawianych praw do nieruchomoĞci, nie odzwier-ciedlają konstytucyjnej zasady sáusznego odszkodowania.
BIBLIOGRAFIA
Ustawa z dnia 2 kwietnia 1997 r. Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, Dz. U. z 1997 r. nr 78 poz. 483 ze zmianami, 49 ss.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny Dz. U. z 1964r. nr 16 poz. 93 ze zmianami, 156 ss.
Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leĞnych, tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. nr 121 poz. 1266 ze zmianami, 17 ss.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoĞciami, tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. nr 102 poz.651 ze zmianami, 94 ss.
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. z 2003 r., nr 80, poz. 717 ze zmianami, 33 ss.
Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity Dz. U. z 2008 r. nr 193 poz. 1194 ze zmiana-mi, 14 ss.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 wrzeĞnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomoĞci i sporządzania operatu szacunkowego, Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz.2109 ze zmianą, 17 ss. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w
spra-wie ewidencji gruntów i budynków, Dz. U. z 2001 r. nr 38 poz. 454, 83 ss.
Studium uwarunkowaĔ i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kąty Wrocáawskie, przyjĊte uchwaáą nr LVI/403/06 Rady Miejskiej w Kątach Wrocáawskich z 12 paĨdziernika 2006 r.
Leszek Stanek e-mail: leszek.stanek@up.wroc.pl Katedra Gospodarki Przestrzennej Uniwersytet Przyrodniczy we Wrocáawiu ul. Grunwaldzka 53, 50-357 Wrocáaw Recenzent: Prof. dr hab. Krzysztof GawroĔski
