Rodzaj nieruchomości: Adres nieruchomości: Autor operatu szacunkowego: Nr uprawnień:

Rodzaj

nieruchomości:

Adres

nieruchomości:

Autor operatu szacunkowego:

Nr uprawnień:

Operat szacunkowy z określenia wartości nieruchomości lokalowej

Nieruchomość lokalowa

województwo mazowieckie powiat piaseczyński

gmina Lesznowola

miejscowość Wólka Kosowska ulica Wesoła 6 m 6

Powierzchnia 136,70 m²

Warszawa, 2020-03-31

W Y C I Ą G Z O P E R A T U S Z A C U N K O W E G O

OKREŚLENIE NIERUCHOMOŚCI

Nieruchomość lokalowa stanowiąca lokal mieszkalny nr 6 o powierzchni użytkowej 136,70 m², położony w Wólce Kosowskiej przy ul. Wesołej 6, gminie Lesznowola, powiecie piaseczyńskim, województwie mazowieckim.

Zakresem wyceny objęto określenie wartości rynkowej lokalu mieszkalnego numer 6 o powierzchni użytkowej 136,70 m² składającego się z 5 pokoi, aneksu kuchennego, przedsionku, przedpokojów, wc, łazienki, garderoby, pomieszczenia gospodarczego wraz z pomieszczeniem przynależnym – garażem a także udziałem 13670/2762030 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo własności gruntu oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Piasecznie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW WA1I/00006985/0.

CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej na potrzeby prowadzonego przez Syndyka Masy Upadłości Pana Piotra Dudę postępowania w trybie ustawy z dnia ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku – Prawo upadłościowe.

DATA NA KTÓRĄ OKREŚLONO WARTOŚĆ

RYNKOWĄ

31 marca 2020 r.

WARTOŚĆ RYNKOWA

NIERUCHOMOŚCI 497 000,00 zł.

słownie: czterysta dziewięćdziesiąt siedem tysięcy złotych DATA SPORZĄDZENIA

OPERATU 31 marca 2020 r.

Opracował:

_______________________________________________

(pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego)

SPIS TREŚCI

1.OKREŚLENIE PRZEDMIOTU WYCENY ... 4

2.OKREŚLNIE CELU WYCENY ... 4

3.PODSTAWY FORMALNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI ... 4

3.1.PODSTAWY FORMALNE ... 4

3.2.PODSTAWY PRAWNE ... 4

3.3.ŹRÓDŁA DANYCH METODOLOGICZNYCH ... 4

4.ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ... 5

5.OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI ... 5

6. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI ... 5

7. STAN OTOCZENIA NIERUCHOMOŚCI, W TYM WIELKOŚĆ, CHARAKTER I STOPIEŃ ZURBANIZOWANIA MIEJSCOWOŚCI ... 17

8.WSKAZANIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI ... 18

9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W ZAKRESIE CELU I SPOSOBU WYCENY. ... 19

10. POZNANIE CEN NIERUCHOMOŚCI PODOBNYCH DO NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ ... 20

11. TENDENCJE RYNKOWE ... 20

12. POZNANIE CECH NIERUCHOMOŚCI PODOBNYCH DO NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ ... 22

13.WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI ... 23

14.WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI SZACOWANIA ... 23

15.OBLICZENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ... 24

16.WYNIK KOŃCOWY WYCENY ... 27

17.KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE... 27

1.

OKREŚLENIE PRZEDMIOTU WYCENY

1.1. PRZEDMIOT WYCENY

Nieruchomość lokalowa stanowiąca lokal mieszkalny nr 6 o powierzchni użytkowej 136,70 m², położony w Wólce Kosowskiej przy ul. Wesołej 6, gminie Lesznowola, powiecie piaseczyńskim, województwie mazowieckim.

1.2. OKREŚLENIE ZAKRESU WYCENY

Rodzaj prawa (praw), którego przedmiotem jest nieruchomość

Prawo własności do lokalu mieszkalnego nr 6 położonego w budynku zlokalizowanym przy ul.

Wesołej 6. Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi prawo własności gruntu oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Określenie części nieruchomości, których wycena dotyczy

Zakresem wyceny objęto określenie wartości rynkowej lokalu mieszkalnego numer 6 o powierzchni użytkowej 136,70 m² składającego się z 5 pokoi, aneksu kuchennego, przedsionku, przedpokojów, wc, łazienki, garderoby, pomieszczenia gospodarczego wraz z pomieszczeniem przynależnym – garażem a także udziałem 13670/2762030 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo własności gruntu oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

2.

OKREŚLNIE CELU WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej na potrzeby prowadzonego przez Syndyka Masy Upadłości Pana Piotra Dudę postępowania w trybie ustawy z dnia ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku – Prawo upadłościowe.

3. PODSTAWY FORMALNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI

P

Operat wykonano na podstawie zlecenia Syndyka Masy Upadłości Pana Piotra Dudę.

3.2.

P

 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.),

 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2019 r. poz. 737 ze zm.),

 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109, z późn. Zm.),

 Ustawa z dnia 28 lutego 2003 roku – Prawo upadłościowe (Dz.U. z 2019 poz. 498 ze zm.) 3.3.

Ź

M

 „Nieruchomości Beck”.

 „Rzeczoznawca Majątkowy”, kwartalnik PFSRM.

 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny

4.Ź

4.1. ŹRÓDŁA DANYCH O PRZEDMIOCIE WYCENY

 Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych - księga nr WA1I/00006985/0,

 Rejestr lokali prowadzony przez Starostę Piaseczyńskiego,

 Rejestr cen i wartości nieruchomości, prowadzony przez Starostwo Powiatowe w Piasecznie,

 Uchwała nr 151/XIII/2012 Rady Gminy Lesznowola z dnia 31 stycznia 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Lesznowola dla części wsi Wólka Kosowska.

 Dokumentacja techniczna lokalu udostępniona przez właściciela lokalu,

 Wizja lokalna przeprowadzona w dniu 17 marca 2020 r.

 Strategia rozwoju gminy Lesznowola.

4.2. ŹRÓDŁA DANYCH O RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Informacje o rynku nieruchomości pochodzą ze źródeł wymienionych w art. 155 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uzyskane w biurach obrotu nieruchomościami, z zastrzeżeniem § 5 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Dane dotyczące transakcji uzyskano w Starostwie Powiatowym w Piasecznie i podczas wizji lokalnej.

5.OKREŚLENIEDATISTOTNYCHDLAOKREŚLENIAWARTOŚCI

Data sporządzenia wyceny: 31 marca 2020 r.

Data, na którą określono wartość

przedmiotu wyceny: 31 marca 2020 r.

Data, na którą określono i uwzględniono

w wycenie stan przedmiotu wyceny 17 marca 2020 r.

Data dokonania oględzin nieruchomości: 17 marca 2020 r.

6. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 6.1. STAN PRAWNY

Księga wieczysta

Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Piasecznie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW WA1I/00006985/0. W wyniku badania zapisów księgi ustalono następujący stan wpisów:

Dział I – O – „Oznaczenie nieruchomości”

Położenie:

Województwo: mazowieckie Powiat: piaseczyński Gmina: Lesznowola

Miejscowość: Wólka Kosowska Dzielnica:

Lokal

Ulica: Wesoła Nr budynku: 6 Nr lokalu: 6

Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny

Liczba pomieszczeń: pokój – 5, aneks kuchenny, przedsionek -2, przedpokój, wc, pomieszczenie gospodarcze, łazienka, garderoba, garaż

Kondygnacja: 1 Odrębność: Tak Obszar: 136,70 m²

Dział I – Sp – „Spis praw związanych z własnością”

Z przedmiotowym lokalem związany jest udział w wysokości 13670/2762030 w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo własności gruntu oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Dział II – „Własność”

Anna Szczechowska i Bogusław Szczechowski na zasadzie wspólnoty majątkowej małżeńskiej Dział III – „Prawa, roszczenia i ograniczenia”

Brak wpisów

Dział IV – „Hipoteka”

1. Hipoteka umowna zwykła w kwocie 319 310,00 CHF na rzecz Raiffeisen Bank Polska S.A.

2. Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 95 793,00 CHF na rzecz Raiffeisen Bank Polska S.A.

Uwaga. Wydruk z CIKS stanowi załącznik do operatu. W dalszych czynnościach szacowania nie uwzględniono hipotek obciążających nieruchomość, gdyż hipoteka nie wpływa na wartość nieruchomości lecz na jej cenę.

Rejestr lokali

Identyfikator lokalu 141803_2.0031.1.27/1.22_BUD.6.Lok

Województwo Mazowieckie

Powiat Piaseczyński

Jednostka ewidencyjna Lesznowola

Obręb Wólka Kosowska

Adres Wesoła 6 m 6

Funkcja użytkowa lokalu Lokal mieszkalny

Liczba izb 14

Kondygnacja 1

Powierzchnia użytkowa 136,70 m²

Pomieszczenia

przynależne Garaż

Obciążenia, wpis do rejestru zabytków

Nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków. W toku analizy dokumentacji nie ujawniono innych obciążeń mających wpływ na wartość nieruchomości.

6.2. STAN ZAGOSPODAROWANIA I TECHNICZNO –UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI 6.2.1. STAN ZAGOSPODAROWANIA

Usytuowanie nieruchomości

Przedmiotowy lokal położony jest na terenie gminy Lesznowola w miejscowości Wólka Kosowska.

Gmina Lesznowola położona jest w środkowej części Województwa Mazowieckiego. Od centrum

Warszawy dzieli ją ok. 17 km. Lesznowola graniczy ze zurbanizowanymi obszarami Piaseczna, do którego centrum jest tylko 6 km.

Miejscowość Wólka Kosowska zlokalizowana jest w południowo - zachodnich terenach gminy.

Odległość od gminy wynosi ok. 11 km. Położenie nieruchomości na tle gminy oceniono jako średnio korzystne. Dojazd do miejscowości realizowany jest Al. Krakowska, a następnie ulicą Nadrzeczną. Istnieje również możliwość dojazdu do nieruchomości również ul. Nadrzeczną ale w kierunku S8, a następnie drogą ekspresową w kierunku Warszawy. Dostępność komunikacyjną oceniono jako dobrą.

Mapa. Zaznaczenie położenia nieruchomości na tle gminy

Źródło: www.googlemaps.pl

Położenie szczegółowe

Nieruchomość wyceniana położona jest w północnych granicach miejscowości. Wólka Kosowska stanowi miejscowość kojarzącą w głównej mierze z duża ilością sklepów i hal oferujących ubrania sprowadzone ze wschodu Azji. Największa ilość punktów usługowych znajduje się wzdłuż Al.

Krakowskiej oraz przy ul. Nadrzecznej i Ułanów.

W pozostałym zakresie miejscowość ta przeżywa obecnie rozkwit spowodowany rozwojem budownictwa mieszkaniowego. Oprócz budownictwa jednorodzinnego indywidualnego, prężnie działają deweloperzy. Realizowane są inwestycje związane z budową osiedli w zabudowie szeregowej.

W miejscowości tej oprócz sklepów spożywczych znajdują się również miejsca oferujące usługi dla okolicznych mieszkańców. Najbliższy zespół szkół znajduje się w Mrokowie ok. 2 km na południe od nieruchomości wycenianej. Ponadto, w miejscowości tej znajdują się również szkoły niepubliczne a także placówki przedszkolne. Najbliższy przystanek autobusowy znajduje się w odległości ok 400 m na północ od nieruchomości wycenianej.

Nieruchomość wyceniana położona jest na terenie osiedla „Park Agat”. Inwestycja ta była realizowana w latach 2006 – 2013 r. Osiedle ma charakter zamknięty. Inwestycja była realizowana na powierzchni ok. 12 ha. W ramach budowy powstało 194 domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej.

Od strony zachodniej osiedla – od ulicy Wesołej została zorganizowana brama wjazdowa wraz z ochroną czynną całą dobę.

Bezpośrednie otoczenie nieruchomości stanowi: od strony północnej zachodniej i wschodniej – zabudowa szeregowa, od strony południowej rzeka Utrata a w dalszym ciągu rozproszona zabudowa mieszkaniowo – usługowa. W dalszej odległości na wschód znajdują się hale przemysłowe. Hala znajduje się również w zachodniej części nieruchomości. Sąsiedztwo i otoczenie nieruchomości przyjęto jako średnio korzystne.

Rys. Mapa ze szczegółowym położeniem nieruchomości

Źródło: www.googlemaps.pl

Rys. Położenie nieruchomości na tle osiedla

Nieruchomość wyceniana

Zieleń i urządzenia

W ramach nieruchomości na której znajduje się wyceny lokal, zostały wydzielone tereny zielone służące do wspólnej rekreacji mieszkańców osiedla. Dodatkowo do każdego lokalu przynależy ogródek.

Dojścia i dojazdy do nieruchomości

Dojazd do budynku w którym znajduje się lokal odbywa się drogami wewnętrznymi osiedlowymi.

Nawierzchnia wyłożona kostką brukową.

Infrastruktura techniczna

Teren nieruchomości gruntowej wyposażony jest w następujące urządzenia infrastruktury:

 przyłącze wodociągowe z sieci wodociągowej okołomiejskiej,

 przyłącze elektroenergetyczne,

 sieć kanalizacji sanitarnej,

 sieć gazową,

Ogrodzenie nieruchomości

Teren nieruchomości gruntowej jest ogrodzony. Każda z działek jest wygrodzona od ulicy ogrodzeniem systemowym zgrzewanym na słupkach. Wejścia i wjazdy na teren posesji zlokalizowane są przy garażu tj. ok. 5 m od chodników. Od strony południowej budynku znajduje się ogródek. Ogrodzenie – siata stalowa osadzona na prętach metalowych. Wejście do budynku w którym znajduje się lokal urządzone zostało od strony północnej.

Miejsce gromadzenia odpadów

Centralnie w osi dzielącej jednostki mieszkalne znajdują się skrzynki gazowe oraz śmietniki., które w środkowej części mają wbudowaną skrzynkę na złącze kablowe. Śmietniki obudowane są elementami betonowymi. Śmietnik posiada konstrukcje stalową nośną oraz dachową drewnianą i jest pokryty papą. Każdy śmietnik posiada wejście zorganizowane od ulicy.

6.2.2. STAN TECHNICZO – UŻYTKOWY

Opis budynku w którym zlokalizowany jest lokal

Lokal wyceniany położony jest w budynku dwukondygnacyjnym, realizowanym w zabudowie szeregowej. Jeden „szeregowy budynek” stanowi samodzielny lokal mieszkalny. W ramach kompleksu budynków można wyróżnić 8 segmentów. Każdy segment posiada oddzielony od pozostałych segmentów teren w postaci podjazdu oraz ogródka.

Parametry techniczne budynku przedstawia poniższa tabela.

Ilość lokali 8

Powierzchnia zabudowy 997,60 m²

Rok oddania do użytkowania 2008

Każdy z budynków został zaprojektowany jako budynek bez podpiwniczenia. Dookoła budynku wykonano opaskę ochronną żwirową. Technologia budowy – murowana. Ściany zewnętrzne i wewnętrzne wybudowane z cegły ceramicznej. Elewacje ocieplone, otynkowane, pomalowane farbą. Fundamenty betonowe wylewane, zaizolowane. Schody wewnętrzne i tarasy ogrodowe – betonowe wylewane. Dach kopertowy drewniany, pokryty dachówką betonową. Stolarka okienna plastikowa. Drzwi wejściowe antywłamaniowe.

Dokumentacja zdjęciowa budynku

Opis lokalu mieszkalnego

Lokal będący przedmiotem wyceny składa się z następujących pomieszczeń:

Rodzaj pomieszczenia Powierzchnia w m² Pokój

Pokój Pokój

Pokój

136,70 Pokój

Aneks kuchenny Przedpokój Przedpokój Przedsionek

Łazienka Wc Pomieszczenie

gospodarcze Garaż Razem

Lokal dwupoziomowy. Wystawa lokalu – północ i południe. Na poziomie parteru znajduje się garaż, pomieszczenie gospodarcze, przedsionek, pokój, salon z kominkiem, aneks kuchenny i wc. Reszta pomieszczeń znajduje się na poziomie 1 piętra.

Pomieszczenia w lokalu wykończone. Lokal wykorzystywany w kierunku mieszkalnym. W pomieszczeniach ściany otynkowane (tynki cementowo – wapienne), pomalowane farbą. Podłogi w pomieszczeniach – deska podłogowa (pokoje), łazienki wykończone w płytkach z glazury i terakoty. Kuchnia w zabudowie. W salonie dodatkowo znajduje się kominek. Do lokalu przynależy garaż. Lokal wyposażony w instalację: elektryczną, wodną, c.o. (ogrzewanie własne gazowe), wentylacyjną, sieć kanalizacyjno – sanitarną.

Ocena zużycia technicznego Podczas oględzin stwierdzono:

 materiały użyte do wykończenia lokalu – dobrej jakości,

 elementy wyposażenia nie wykazują ponadnormatywnego zużycia,

 brak pęknięć, ubytków w strukturze ścian a także przebarwień,

 instalacje sprawne,

 elewacje budynku nie noszą oznak ponadnormatywnego zużycia, brak ubytków w elewacjach

Powyższe okoliczności dały podstawę do uznania, iż lokal jest w dobrym stanie technicznym oraz dobrym standardzie wykończenia.

Ocena zużycia funkcjonalnego

Stan funkcjonalny jest odwzorowaniem rozwiązań i funkcji budynków do jakich zostały przystosowane, standardu wykończenia i wyposażenia w urządzenia techniczne oraz swobodnego kształtowania przestrzeni wewnątrz budynków. Oceny dokonano biorąc pod uwagę stan nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podczas oględzin lokalu stwierdzono:

 układ lokalu dostosowany do aktualnych oczekiwań. Przestrzeń została podzielona i dostosowana do panującej mody,

 lokal spełnia swoje funkcje.

Schemat pomieszczeń – parter

I piętro

Dokumentacja zdjęciowa

7. STAN OTOCZENIA NIERUCHOMOŚCI, W TYM WIELKOŚĆ, CHARAKTER I STOPIEŃ ZURBANIZOWANIA MIEJSCOWOŚCI

Nieruchomość wyceniana położona jest na terenie gminy Lesznowola. Od 1999 roku Lesznowola znajduje się w „Złotej setce” prestiżowego rankingu

„Rzeczpospolitej”, oceniającego inwestycyjną politykę lokalnych samorządów. Z roku na rok zajmuje w nim coraz wyższą pozycję, w 2009 roku uplasowała się na 1. miejscu w Polsce w konkursie na najbardziej innowacyjną gminę wiejską oraz na 11. miejscu w konkursie Najlepsza Gmina Wiejska w kategorii gmin wiejskich.

Natomiast w rankingu atrakcyjności dla biznesu 2008 miesięcznika ekonomicznego FORBES, Wólka Kosowska w Gminie Lesznowola znalazła się w czołówce polskich miejscowości liczących do 50 tys. mieszkańców: zajęła 1. miejsce w kategorii miast najatrakcyjniejszych dla biznesu z wynikiem 222 punkty, podczas gdy plasujący się na 2. miejscu Sopot uzyskał 74 punkty.

W listopadzie 2009 r. Lesznowola była jednym z bohaterów ogólnopolskiej konferencji naukowej

„Dwudziestolecie funkcjonowania samorządu terytorialnego w Polsce”, zorganizowanej pod patronatem Ministra Rozwoju Regionalnego i Rektora Politechniki Warszawskiej. Podczas konferencji zaprezentowano wyniki ogólnopolskiego Rankingu Zrównoważonego Rozwoju Jednostek Samorządu Terytorialnego w 2008 roku Politechniki Warszawskiej, w którym Gmina Lesznowola zajęła 7. miejsce w kraju w kategorii gmin wiejskich. W rankingu oceniane były m.in.: organizacja i formy zarządzania urzędem, polityka inwestycyjna gminy, sposoby realizacji polityki społecznej, dostępność infrastruktury technicznej, tworzenie dla przedsiębiorców i inwestorów warunków rozwoju firm, dzięki którym przybywa w gminie miejsc pracy oraz wszelkie działania dotyczące poprawy jakości życia mieszkańców.

Położenie w sąsiedztwie m.st. Warszawy i związana z tym znacząca atrakcyjność zamieszkania w Gminie Lesznowola powoduje stały napływ ludności. Kryteriami wyboru są przede wszystkim bliski dojazd, wolne tereny inwestycyjne i stosunkowo niskie ceny gruntów.

Podstawowymi funkcjami Gminy Lesznowola są: mieszkalnictwo jednorodzinne, wielorodzinne o zróżnicowanych formach intensywnych i ekstensywnych, nieuciążliwa działalność gospodarcza, w tym głównie o profilu usługowym oraz drobne formy nieuciążliwego przemysłu. Na terenie gminy można lokalizować wyłącznie obiekty działalności gospodarczej, których uciążliwość

zamyka się w granicach działki. Uzupełniającymi funkcjami gminy są: spadająca produkcja rolna, leśnictwo i ogrodnictwo, rekreacja i wypoczynek.

Usługi o charakterze społecznym zlokalizowano w rejonach lokalnych ośrodków usługowych (Mysiadło, Nowa Iwiczna, Lesznowola, Łazy, Mroków), obejmujących swoim zasięgiem tereny podlegające urbanizacji.

Atrakcyjne położenie oraz wprowadzenie nowych planów zagospodarowania przestrzennego spowodowało dynamiczny proces urbanizacji gminy. Wraz z tym następuje duży napływ nowej ludności do gminy. Na koniec 1995 roku liczba mieszkańców gminy wynosiła 9 582, w 2000 roku – 12 687 oficjalnie zameldowanych osób, w 2005 roku – 15 526, zaś na koniec 2010 roku – 19 597. Do tej liczby należy jeszcze dodać około 2 500 osób mieszkających na stałe na terenie gminy, a które z różnych powodów nie zmieniły adresu zameldowania. Szacuje się, że w 2024 roku liczba mieszkańców wyniesie ponad 43 tys.

Na koniec 2010 roku gęstość zaludnienia była stosunkowo wysoka, wynosiła 286 osób/km² i przekraczała średnią gęstość zaludnienia powiatu piaseczyńskiego, która kształtowała się na poziomie 260 osób/ km². Świadczy to o możliwości absorpcji ruchów migracyjnych.

Czynnikiem powodującym wzrost liczby mieszkańców w Gminie Lesznowola jest sąsiedztwo m.st.

Warszawy. Mieszkańcy stolicy zmęczeni zgiełkiem wielkiego miasta osiedlają się na terenach, gdzie jest spokój, gdzie dba się o ekologię, środowisko naturalne i przyrodnicze; gdzie zaawansowana jest budowa infrastruktury technicznej i społecznej.

Transport publiczny na terenie Gminy Lesznowola opiera się na autobusach Zarządu Transportu Miejskiego, liniach uzupełniających L oraz Kolejach Mazowieckich. Połączenia umożliwiają bezpośrednie lub z przesiadkami połączenia z sąsiednimi miejscowościami i gminami.

Teren Gminy obsługiwany jest przez następujące linie ZTM: 703, 707, 709, 715, 721, 727, 728, 733, 739, 807,809, 815, N83, a także linię kolejową Kolei Mazowieckich.

Stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w miejscu położenia nieruchomości Dostępność komunikacji miejskiej w miejscu położenia przedmiotowego prawa będącego przedmiotem wyceny jest dość dobra. W bliskim położeniu znajduje się przystanek autobusowy.

Zaplecze bytowe również jest na dość dobrym poziomie. W bliskiej odległości od nieruchomości zlokalizowane są podstawowe miejsca użyteczności publicznej – w tym sklepy, punkty gastronomiczne, szkoły. Stan zaplecza bytowego oceniono jako dobry.

Stan czynników środowiskowych

W bezpośrednim otoczeniu wycenianego prawa brak jest obiektów przemysłowych mogących negatywnie oddziaływać na czynniki środowiskowe. W bliskim otoczeniu znajdują się hale magazynowe, które mogą wpływać na walory krajobrazowe. Nie wpływają one natomiast na wzrost zanieczyszczenia.

8. W

Znowelizowana Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w art. 154 ustala cztery źródła określania przeznaczenia nieruchomości:

1) Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku

2) Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy,

lub

3) Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku braku któregokolwiek z powyższych dokumentów 4) Faktyczny sposób użytkowania terenu.

Zgodnie z informacjami uzyskanymi w Urzędzie Gminy Lesznowola, na teren przedmiotowej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - Uchwała nr

151/XIII/2012 Rady Gminy Lesznowola z dnia 31 stycznia 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Lesznowola dla części wsi Wólka Kosowska. Zgodnie z planem nieruchomość wyceniana położona jest na terenie oznaczonym symbolem:

MN/U – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i usługowa ZU- zieleń urządzona

KDG – komunikacja Rys. Fragment rysunku planu

Protokół z badania planu stanowi załącznik do operatu. Na dzień określenia wartości nieruchomość wykorzystywana jest zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie.

9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W ZAKRESIE CELU I SPOSOBU WYCENY.

9.1. ZAKRES BADAŃ

Badaniami objęto obrót nieruchomościami lokalowymi mieszkalnymi. Celem badania jest:

­ poznanie cen i cech nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej,

­ określenie skali ocen danej cechy,

­ określenie wskaźników zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Nieruchomości podobne do wycenianej poszukiwano w okresie od stycznia 2018 r. do marca 2020 r. Natomiast trend czasowy analizowano w okresie od stycznia 2017 r. do dnia wyceny.

Dla tych transakcji dokonano analizy zawarcia warunków umów spisanych w formie aktów notarialnych i atrybutów nieruchomości. Badanie ograniczono jedynie do cen nieruchomości, które tworzą podstawę do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości wycenianej.

9.2. RODZAJ I OBSZAR RYNKU LOKALNEGO

Biorąc pod uwagę rodzaj i położenie wycenianej nieruchomości oraz konieczność odnalezienia transakcji z obrotu nieruchomościami podobnymi do wycenianej, obszar rynku lokalnego ustalono obszar gminy Lesznowola.

10. POZNANIE CEN NIERUCHOMOŚCI PODOBNYCH DO NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ Dokonano analizy aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości lokalowych. Pod uwagę wzięto następuje parametry poszukiwanych nieruchomości:

­ rodzaj nieruchomości: nieruchomości lokalowe

­ przeznaczenie nieruchomości: zabudowa mieszkaniowa

­ sposób korzystania: lokal mieszkalny usytuowany w budynku szeregowym wraz z garażem i wyodrębnionym terenem gruntu do korzystania.

­ ograniczenia i obciążenia: nieruchomości wolne od ograniczeń

­ powierzchnia: powyżej 70 m²

Poniżej przedstawiono nieruchomości spełniające powyższe kryteria.

Tabela. Wykaz transakcji

Lp. Rep. Data zawarcia

transakcji Gmina Miejscowość Ulica nr Cena P.u. w

m² Cena za p.u.

m² 1 876/2020 07.02.2020 Lesznowola Nowa Wola Plonowa 30a 835 000,00 140,10 5 960,03 2 417/2020 03.02.2020 Lesznowola Wólka Kosowska Wesoła 52 400 000,00 141,80 2 820,87 3 1019/2020 03.02.2020 Lesznowola Nowa Wola Postępu 96e 468 000,00 132,70 3 526,75 4 33/2020 09.01.2020 Lesznowola Magdalenka Olchy 39 840 000,00 194,90 4 309,90 5 7409/19 17.12.2019 Lesznowola Łoziska Fabryczna 47 740 000,00 229,99 3 217,53 6 2783/19 05.12.2019 Lesznowola Mysiadło Ogrodowa 11b 570 000,00 111,00 5 135,14 7 1256/19 27.11.2019 Lesznowola Lesznowola Poprzeczna 52c 570 000,00 188,90 3 017,47 8 5270/19 07.11.2019 Lesznowola Nowa Wola Magnolii 2 550 000,00 135,50 4 059,04 9 1291/19 06.11.2019 Lesznowola Lesznowola Poprzeczna 52h 490 740,74 146,20 3 356,64 10 3982/19 31.10.2019 Lesznowola Wola Mrokowska Zachodnia 7c 329 800,00 72,00 4 580,56 11 6084/19 24.10.2019 Lesznowola Wilcza Góra Żwirowa 10g 474 000,00 139,31 3 402,48 12 5654/19 21.10.2019 Lesznowola Nowa Wola Plonowa 240 790 000,00 169,70 4 655,27 13 3496/19 17.09.2019 Lesznowola Mysiadło Wiejska 3D 630 000,00 86,76 7 261,41 14 2940/19 25.06.2019 Lesznowola Wólka Kosowska Wesoła 52 430 000,00 141,80 3 032,44 15 3454/19 31.05.2019 Lesznowola Łazy Brylantowa 12 899 500,00 161,30 5 576,57 16 838/19 02.04.2019 Lesznowola Łazy Turkusowa 7 638 888,89 182,93 3 492,53

C min 2 820,87

C max 7 261,41

C śr 4 212,79

Mediana 3 792,90

Δ C 4 440,54

W toku analizy aktów notarialnych odnaleziono 16 transakcji nieruchomościami spełniającymi powyższe kryteria. Ceny transakcyjne ujawnione dla tego rodzaju nieruchomości na terenie gminy zawierają się w przedziale od 2820,87 zł/m² do ok. ponad 7 260 zł/m² . Średnia cena na tak określonym rynku lokalnym wynosi ok. 4200 zł/m². Jako jednostkę porównawczą przyjęto m² p.u. lokalu. Rynek obrotu tego typu nieruchomościami należy zaliczyć do rynków dość dobrze rozwiniętych. Popyt i podaż jest na stabilnym poziomie.

11. TENDENCJE RYNKOWE

Aglomeracja¹ warszawska na pewno jest jedną z najbardziej perspektywicznych w całym kraju.

Potwierdzenie stanowi szybki rozwój stolicy i otaczających ją powiatów. Miarą tego rozwoju może być liczba budowanych oraz sprzedawanych domów jednorodzinnych. Domy jak i mieszkania

1 Źródło: www.alebank.pl

pod Warszawą wzbudzają spore zainteresowanie, nawet jeśli są nieco bardziej oddalone od stołecznej metropolii. Dane Głównego Urzędu Statystycznego potwierdzają, że domy pod Warszawą (np. w powiecie legionowskim oraz piaseczyńskim) wciąż są atrakcyjne dla kupujących. Główny Urząd Statystyczny w połowie listopada 2019 r. opublikował informacje o obrocie nieruchomościami za okres styczeń – grudzień 2018 r. Wspomniane statystyki dotyczą m.in. lokali mieszkalnych, działek zabudowanych domami oraz działek budowlanych. Poniższa tabela (przygotowana przez www.alebank.pl) prezentuje informacje o tym, jak sprzedawały się domy pod Warszawą w 2018 r.

Tabela prezentuje informacje o wszystkich powiatach oraz miastach na prawach powiatu, w których przez rok (styczeń – grudzień 2018 r.) odnotowano najwięcej transakcji dotyczących działek zabudowanych różnymi domami (nie tylko całorocznymi).

Powyższa tabela przedstawia dwadzieścia najbardziej popularnych lokalizacji, czyli miast na prawach powiatu oraz powiatów. Warto zwrócić uwagę, że na czwartym miejscu uplasowała się Warszawa z wynikiem wynoszącym 1248 domów (nowych i używanych oraz całorocznych i letniskowych). Polską stolicę wyprzedziły dwa inne duże miasta. Mowa o Wrocławiu (3084 sprzedane domy) oraz Katowicach (1936 sprzedanych domów).

Przed Warszawą uplasował się także powiat poznański (1543 domy sprzedane w 2018 r.). Domy pod Warszawą (np. koło Legionowa) były o wiele mniej popularne. Uwagę może zwracać zarówno bardzo duża liczba domów sprzedanych na terenie Wrocławia, jak i niska jednostkowa cena jednego domu (ok. 208 tys. zł). Ten drugi wynik mocno odróżnia się na tle średniej ceny rynkowej domów sprzedawanych w Warszawie (niemal 992 tys. zł). Na podstawie dostępnych danych GUS-u, dość trudno jest wyjaśnić tę dysproporcję cenową.

Wydaje się jednak, że na terenie dolnośląskiej metropolii częściej mogły sprzedawać się stare

domy do remontu lub całkowitego wyburzenia, domy letniskowe albo małe budynki pełniące rolę

„drugiego domu”. Podobna sytuacja mogła dotyczyć również Katowic.

W krajowej czołówce pod względem sprzedaży domów z 2018 r. uplasowały się także inne części aglomeracji warszawskiej. Mowa o następujących powiatach:

 pow. legionowski – 876 sprzedanych domów/średnia cena domu – 315,2 tys. zł

 pow. piaseczyński – 674 sprzedane domy pod Warszawą/średnia cena domu – 508,2 tys.

zł

 pow. warszawski zachodni – 445 sprzedanych domów/średnia cena domu – 587,8 tys. zł Poza wyżej wymienionymi powiatami, żaden inny powiat spod Warszawy nie zakwalifikował się do grupy trzydziestu najbardziej popularnych lokalizacji w Polsce. Ta sytuacja wskazuje, że obrót domami na terenie aglomeracji warszawskiej koncentruje się w samej stolicy, na zachód od niej, a także pod Legionowem i Piasecznem. Informacje zaprezentowane w poniższej tabeli sugerują również, że pod względem cenowym najbardziej atrakcyjny jest powiat legionowski.

Warto jednak pamiętać, że ten wniosek obejmuje wszystkie domy pod Warszawą (również takie nie posiadające charakteru całorocznego).

Z informacji prezentowanych na stronie internetowej gminy Lesznowola wynika, iż na koniec 2008 roku mieszkańcy gminy Lesznowola zamieszkiwali w 6 214 mieszkaniach, w tym 107 stanowiących własność gminy. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wynosiła 90,5 m². Większość mieszkań wyposażona jest w podstawowe udogodnienia komunalne – wodociąg (91,3%), łazienkę (87,2%), centralne ogrzewanie (77,2%), czy to zbiorcze czy indywidualne. W 2008 roku oddano do użytku 401 mieszkań, z czego większość, bo aż 243 stanowiły mieszkania przeznaczone pod wynajem lub na sprzedaż, a 158 to mieszkania indywidualne.

Budownictwo mieszkaniowego w gminie rozwija się przede wszystkim na potrzeby ludności zamieszkującej teren gminy. W ostatnich latach obserwuje się jednak dynamiczny rozwój budownictwa mieszkaniowego dla potrzeb ludności nie będących mieszkańcami gminy, ale zamierzających się osiedlić się na jej terenie (głównie mieszkańców Warszawy).

Trend czasowy

W badanych bazach porównawczych, nie wystąpiły przynajmniej dwie pary transakcji nieruchomościami, różniące się jedynie datą ich zawarcia. Wobec powyższego ustalenie trendu czasowego w sposób matematyczny nie było możliwe.

Na podstawie analizy rynku nieruchomości lokalowych oraz publikowanych raportów mieszkaniowych wynika, iż obrót lokalami jest dość duży. Czas ekspozycji lokalu do sprzedaży na rynku jest stabilny. Polityka finansowa banków jest na stabilnym poziomie, mogącym zaplanować dalsze wydatki związane z zakupem lokalu. Prezentowane scenariusze przewidują dalszy rozwój budownictwa mieszkaniowego. Biorąc powyższe pod uwagę ustalono, iż na terenach ościennych Warszawy, stanowiących „sypialnie” na ludzi pracujących na stałe w Warszawie trend wzrostu cen w skutek upływu czasu nie jest zauważalny. Na podstawie badań przyjęto trend zmiany cen w wysokości 0% w skali roku.

12. POZNANIE CECH NIERUCHOMOŚCI PODOBNYCH DO NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ

Poniżej podane cechy rynkowe mają charakter lokalny i odnoszą się do konkretnego rodzaju nieruchomość. Zostały one ustalone w oparciu o badania preferencji uczestników rynku nieruchomości. W celu ustalenia cech rynkowych wycenianej nieruchomości i nieruchomości podobnych, ich wag ocen stanu cech rynkowych, przygotowano i postawiono pytania uczestnikom rynku nieruchomości. Każdy z ankietowanych wskazał cechy rynkowe, które preferuje w momencie kupna – sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz ocenił ich priorytet. W poniższej tabeli przedstawiono wyniki badań.

Tabela. Wyniki badań preferencji uczestników rynku nieruchomości

Lp.

Cechy rynkowe nieruchomości brane pod uwagę przy kupnie sprzedaży nieruchomości lokalowych mieszkalnych przez ankietowanych uczestników rynku

nieruchomości

Wyrażona w % przez ankietowanych ważność

cechy

1 Położenie lokalu na tle miejscowości, gminy 90%

2 Sąsiedztwo, dostęp do miejsc użyteczności publicznej 64%

3 Powierzchnia lokalu 70%

4 Standard wykończenia lokalu 86%

5 Technologia budowy budynku 63%

6 Położenie na piętrze 84%

7 Pomieszczenia przynależne 56%

8 Dostępność w miejsca parkingowe 66%

13. WSKAZANIERODZAJUOKREŚLANEJWARTOŚCI

Zgodnie z celem wyceny określono wartość rynkową nieruchomości.

Art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż „Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

14. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI SZACOWANIA

Stosowanie do art. 152 Ustawy:

„1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.

2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.”

W wyniku uwzględnienia w szczególności celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, funkcji wyznaczonej dla niej w planie zagospodarowania przestrzennego/studium uwarunkowań oraz dostępnych danych o cenach nieruchomości podobnych wycenę nieruchomości wykonano w podejściu porównawczym.

Zgodnie z par. 4.1 Rozporządzenia: „Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.”

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej oraz metodę analizy statystycznej rynku.

Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel wyceny i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, która pozwoliła znaleźć jedynie kilka transakcji nieruchomościami podobnymi, do określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości zastosowano metodę porównywania parami.

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomości będące przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze porównania z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi, wynikających z odmienności cech i ich wag.

Zastosowano następujący algorytm postępowania w podejściu porównawczym metodzie porównywania parami.

1. Utworzono zbiór nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny,

2. Zaktualizowano ceny transakcyjne na datę wyceny.

3. Ustalano cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

4. Oceniono wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

5. Ustalono zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

6. Wybrano do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzy nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.

7. Dokonano charakterystyki wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

8. Przeprowadzano porównania nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określono wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.

9. Obliczono skorygowaną cenę transakcyjną dla każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek.

10. Obliczono wartość jednostkową wycenianej nieruchomości jako iloczyn średniej ceny za m² z nieruchomości porównawczych i powierzchni użytkowej lokalu.

Wartość rynkową wycenianej nieruchomości określa się wg wzoru:

WRN = WR x P x K gdzie:

WRN - wartość rynkowa szacowanej nieruchomości, WR - wartość rynkowa 1m² powierzchni nieruchomości, P - powierzchnia nieruchomości w m².

K - współczynnik korekcyjny z przedziału [0,90 - 1,1]

15. OBLICZENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny

Podstawę wyceny stanowi zbiór nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej przedstawiony poniżej.

Lp. Rep. Data zawarcia

transakcji Gmina Miejscowość Ulica nr Cena P.u. w

m²

Cena za m² p.u.

1 417/20 03.02.2020 Lesznowola Wólka Kosowska Wesoła 52 400 000,00 141,80 2 820,87 2 33/2020 09.01.2020 Lesznowola Magdalenka Olchy 39 840 000,00 194,90 4 309,90 3 1256/19 27.11.2019 Lesznowola Lesznowola Poprzeczna 52c 570 000,00 188,90 3 017,47 4 1291/19 06.11.2019 Lesznowola Lesznowola Poprzeczna 52h 490 740,74 146,20 3 356,64 5 6084/19 24.10.2019 Lesznowola Wilcza Góra Żwirowa 10g 474 000,00 139,31 3 402,48 6 2940/19 25.06.2019 Lesznowola Wólka Kosowska Wesoła 52 430 000,00 141,80 3 032,44 7 3454/19 31.05.2019 Lesznowola Łazy Brylantowa 12 899 500,00 161,30 5 576,57 8 838/19 02.04.2019 Lesznowola Łazy Turkusowa 7 638 888,89 182,93 3 492,53

C min 2 820,87

C max 5 576,57

C śr 3 626,11

Mediana 3 379,56

Δ C 2 755,69

Do określenia wartości przyjęto 8 nieruchomości lokalowych wykazujących największy stopień podobieństwa do nieruchomości wycenianej. W toku czynności w pierwszej kolejności do określenia wartości przyjęto nieruchomości lokalowe położone na terenie osiedla gdzie znajduje się wyceniane prawo (transakcja nr 1i6). Przy określeniu wartość odrzucono nieruchomości w stosunku do których mogły zachodzić przesłanki, co do jej nierynkowego charakteru oraz

transakcje amatorskie. Zbiór nieruchomości podobnych kształtuje się w przedziale od 2820,87 zł/m² do 5576,57 zł/m². Cena średnia wynosi 3626,11zł/m².

Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości

Cechy przedstawione poniżej różnią nieruchomość wycenianą od nieruchomości podobnych, a zatem wpływają na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, dlatego też zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami będą brane pod uwagę przy wycenie nieruchomości.

Lp. Cecha rynkowa

1 Położenie szczegółowe

2 Sąsiedztwo i otoczenie

3 Dostęp komunikacyjny

4 Powierzchnia użytkowa

5 Standard wykończenia

Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych W poniższej tabeli przedstawiono ocenę wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych

Lp. Cecha rynkowa Waga cechy rynkowej

1 Położenie szczegółowe 35%

2 Sąsiedztwo i otoczenie 15%

3 Dostęp komunikacyjny 10%

4 Powierzchnia użytkowa 15%

5 Standard wykończenia 25%

Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych

Cecha Ocena Opis stanu cech

Położenie

szczegółowe Dobre Nieruchomość położona w strefie centralnej miejscowości o charakterze gminnym lub stanowiącym jeden z głównych ośrodków osadnictwa na terenie gminy.

Średnie Nieruchomość położona poza centrum miejscowości (tereny peryferyjne) .

Sąsiedztwo i otoczenie

Dobre Sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkaniowa jedno i wielorodzinna. Dobry prestiż okolicy. Sąsiedztwo nowej zabudowy, osiedli mieszkaniowych. Bliskość terenów

zielonych (lasy)

Średnie Sąsiedztwo stanowi rozproszona zabudowa mieszkaniowa, tereny przemysłowe w dalszej odległości.

Dostępność komunikacyjna

Dobra

Dojazd do nieruchomości z głównych ciągów komunikacyjnych, dojazd drogami gminnymi urządzonymi. Bliskie sąsiedztwo dróg ekspresowych oraz wojewódzkich.

Przystanki komunikacji miejskiej w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości.

Średnia Nieruchomość położona poza głównymi ciągami – drogami ekspresowymi i wojewódzkimi. Dojazd drogami najniższej kategorii. Przystanki komunikacji miejskiej

w znacznej odległości.

Powierzchnia użytkowa

Mała Powierzchnia użytkowa lokalu do 150 m²

Średnia Powierzchnia lokalu powyżej 150 m²

Standard wykończenia

Dobry Pomieszczenia w lokalu wyremontowane. Lokal nadaje się do zamieszkania bez dokonywania dodatkowych remontów

Średni Część pomieszczeń wyremontowana, część wymaga przeprowadzenia remontu.

Zadowalający Pomieszczenia w lokalu kwalifikują się do przeprowadzenia generalnego remontu.

Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych wraz z podaniem charakterystyk nieruchomości przyjętych do wyceny.

Poniższa Tabela zawiera charakterystykę nieruchomości wycenianej pod względem przyjętych cech rynkowych oraz opis nieruchomości porównawczych pod względem przyjętych dla nich opisów stanów cech.

Lp. Położenie

szczegółowe

Sąsiedztwo i otoczenie

Dostępność komunikacyjna

Powierzchnia użytkowa

Standard wykończenia

1 średnie średnie dobra mała zadowalający

2 dobre dobre dobra średnia dobry

3 średnie średnie średnia średnia średni

4 średnie średnie średnia mała średni

5 średnie średnie średnia mała dobry

6 średnie średnie dobra mała zadowalający

7 dobre dobre dobra średnia dobry

8 dobre dobre dobra średnia zadowalający

nieruchomość

wyceniana średnie średnie dobra mała dobry

Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej.

Do określenia wartości przyjęto nieruchomości wykazujący największy stopień podobieństwa, do nieruchomości wycenianej tj. nieruchomości nr 1,5,6

Obliczenie wartości nieruchomości

Cecha rynkowa % udział cechy

Zakres kwotowy

Stany cech nieruchomości

wycenianej

Nieruchomość porównawcza

nr 1

Nieruchomość porównawcza

nr 6

Nieruchomość porównawcza

nr 5

Położenie szczegółowe 35% 964,49 średnie średnie średnie średnie

0 0 0

Sąsiedztwo i otoczenie 15% 413,35 średnie średnie średnie średnie

0 0 0

Dostępność komunikacyjna 10% 275,57 dobra dobra dobra średnia

0 0 275,57

Powierzchnia użytkowa 15% 413,35 mała mała mała mała

0 0 0

Standard wykończenia 25% 688,92 dobry zadowalający zadowalający dobry

688,92 688,92 0

Suma 100% 2755,69 suma poprawek 688,92 688,92 275,57

Cena za m² p.u. 2 820,87 3 032,44 3 402,48

Wartość m² p.u. nieruchomości porównawczej po uwzględnieniu poprawek kwotowych 3 509,80 3 721,36 3 678,05

Wartość średnia m² 3 636,40 zł

Wartość nieruchomości lokalowej wynosi:

W = 3636,40 zł./m² x 136,70 m² = 497 096,46 zł.

Przyjęto w zaokrągleniu 497 000,00 zł.

16. WYNIK KOŃCOWY WYCENY

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości lokalowej stanowiącej lokal mieszkalny oznaczony numerem 6 położony w budynku przy ul. Wesołej 6 w Wólce Kosowskiej, gminie Lesznowola, powiecie piaseczyńskim, województwie mazowieckim o powierzchni użytkowej 136,70 m² wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w wysokości 13670/2762030 i pomieszczeniem przynależnym - garażem, określono na poziomie najbardziej prawdopodobnej ceny, możliwej do uzyskania na rynku lokalnym, na kwotę:

497 000,00 zł.

słownie: czterysta dziewięćdziesiąt siedem tysięcy złotych

Kwotę wartości nieruchomości wyrażono w pełnych złotych, w zaokrągleniu do tysięcy złotych, ponieważ nie zniekształca to wyniku wyceny.

Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłaty, w tym podatku od towarów i usług VAT.

Przedstawiona powyżej wartość rynkowa odpowiada cenom nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Uzasadnieniem końcowego wyniku wyceny jest właściwy dobór nieruchomości porównawczych na co wskazują wielkości liczbowe poprawek korygujących i wag do obliczenia średniej wartości jednostkowej. Nieruchomość objęta wyceną należy do nieruchomości ogólnego przeznaczenia tj.

nieruchomości typowych, które są lub mogą być przedmiotem powszechnego obrotu i które występują na rynku. Ustalona w procesie szacowania wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla:

 rodzaj i przeznaczenie szacowanej nieruchomości,

 aktualny sposób użytkowania przedmiotu wyceny,

 bieżący stan lokalnego rynku nieruchomości,

 stan techniczny, standard wykończenia, funkcjonalność,

Po przeanalizowaniu transakcji zawartych w badanym okresie na rynku lokalnym, należy zauważyć, że uzyskane w niniejszej wycenie wartości są realne i porównywalne na obszarze rynku nieruchomości. Wartość uzyskana w wyniku wyceny, nie odbiega od ceny nieruchomości na badanym rynku. Wyniki wyceny mogą być wykorzystane do celu, dla jakiego operat szacunkowy został sporządzony. Wartość uzyskana w wyniku wyceny jest wypadkową jego cech rynkowych mających wpływ na wartość. Przedstawiona powyżej wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości lokalowej stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy spełnieniu odpowiednich założeń.

17. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE

 Operat szacunkowy został sporządzony po dokonanych wizjach lokalnych nieruchomości i badaniu lokalnych rynków nieruchomości.

 Opracowanie nie stanowi ekspertyzy technicznej ani audytu nieruchomości. Nie były prowadzone prace mające na celu ustalenie występowania ewentualnych skażeń czy wpływu innych szkodliwych czynników.

 Oszacowana wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT,

 Wysokość oszacowanych wartości zależy od czynników zewnętrznych, a w szczególności od sytuacji panującej na lokalnym rynku nieruchomości. Kwoty oszacowania są zatem kwotami wyliczonymi na konkretne daty i w przypadku odniesienia ich do innej daty powinny podlegać odpowiedniej aktualizacji.

 W operacie szacunkowym mogą występować zaokrąglenia wynikające z przeprowadzania obliczeń przy pomocy arkusza kalkulacyjnego i przyjmowania lub wykazywania w

operacie określonego zakresu cyfr znaczących. W ocenie rzeczoznawcy zaokrąglenia nie mają merytorycznego wpływu na oszacowaną wartość.

 Niniejszy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa.

18. ZAŁĄCZNIKI

­ Protokół z badania zapisów Planu,

­ Protokół z badania kartoteki lokali,

­ Wydruk z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych WA1I/00006985/0,

­ Kopia polisy OC rzeczoznawcy majątkowego,

Załączniki

Załącznik Protokół z badania zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego/ studium

sporządzony w trybie art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami

Określenie dokumentu

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - Uchwała nr 151/XIII/2012 Rady Gminy Lesznowola z dnia 31 stycznia 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Lesznowola dla

części wsi Wólka Kosowska Miejsce

udostępnienia i sporządzenia

wypisu

Urząd Gminy Lesznowola

Treść wypisu MN/U – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i usługowa ZU- zieleń urządzona

KDG – komunikacja

Data badania 17 marca 2020 r.

Rys. Fragment rysunku planu

Załącznik Protokół z badania zapisów rejestru lokali

sporządzony w trybie art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami

Badanie rejestru lokali

Identyfikator lokalu 141803_2.0031.1.27/1.22_BUD.6.Lok

Województwo Mazowieckie

Powiat Piaseczyński

Jednostka ewidencyjna Lesznowola

Obręb Wólka Kosowska

Adres Wesoła 6 m 6

Funkcja użytkowa lokalu Lokal mieszkalny

Liczba izb 14

Kondygnacja 1

Powierzchnia użytkowa 136,70 m²

Pomieszczenia przynależne Garaż

Data badania 17 marca 2020 r.