1. FIZJONOMIA I UKŁADY URBANISTYCZNE NOWEGO BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO JAKO ELEMENT KSZTAŁTOWANIA WARUNKÓW MIESZKANIOWYCH (NA WYBRANYCH PRZYKŁADACH W ŁODZI)
1.1. Uwagi wstpne
Obraz rodowiska zamieszkania w zdecydowanej wikszoci miast Polski mona sprowadzi do modelu osiedla. Negatywne oceny dotyczce tego modelu zaczły pojawia si dopiero wówczas, gdy zyskał status jedynej obowizujcej doktryny dla zabudowy wielomieszkaniowej, stajc si dominujc form zamieszkania. W latach 70. XX w. ujednoliceniu uległa forma budynków i schemat ich rozplanowania (budynki wolno stojce, typowe, o wysokoci od piciu do jedenastu kondygnacji, ze wspóln klatk schodow, o poprzecznym układzie konstrukcyjnym oraz z elewacjami, których jedynym wyrónikiem architektonicznym był balkon lub loggia) (Rokicki, 1986). Forsowanie ujednoliconych form zabudowy, redukujcej do minimum obiekty o indywidualnych rozwizaniach, krytykowane było nie tylko za wzgldów wizualnych. W ich rezultacie wyłoniło si zjawisko niemal całkowitego rozpadu wizi społecznych na terenie jednostki mieszkaniowej. Jedn z najbardziej racych konsekwencji tego stanu rzeczy był wzrost przestpczoci (por. Raport Komitetu…, 1977). Dehumanizacja zabudowy mieszkaniowej, osłabienie kontaktów midzyludzkich, wzrost zagroenia spowodowały znaczce pogorszenie warunków mieszkaniowych. Wejcie Polski w okres transformacji ustrojowej spowodowało zasadnicze zmiany w warunkach funkcjonowania budownictwa mieszkaniowego i roli mieszkania. W miejsce spółdzielczych form budownictwa, które nie były w stanie oferowa mieszkania jako dobra społecznego na warunkach z lat siedemdziesitych i osiemdziesitych wkroczyli prywatni inwestorzy oferujcy mieszkania na sprzeda bd wynajem na zasadach rynkowych. Mieszkalnictwo realizowane w ostatnich latach zaczło przybiera bardzo zrónicowane formy. Osiedla domków jednorodzinnych to zarówno skupiska
domków szeregowych, wolnostojcych, jak i dzielnice willowe w miastach, czy rezydencjonalne na terenach podmiejskich. Budownictwo wielorodzinne to z kolei ogromne zrónicowanie gabarytów i fizjonomii oraz układów urbanistycznych (por. Biderman, 1998).
Mieszkanie pełni dwie wane funkcje: zapewnia ochron przed kontakta-mi zarówno zewntrznykontakta-mi, jak i wewntrz rodziny, wówczas gdy nie s one podane oraz umoliwia kontakty wewntrzne i pozarodzinne, wtedy gdy s one podane. Mona zatem powiedzie, e pozwala na zaspokojenie dwóch przeciwstawnych potrzeb: intymnoci i kontaktów społecznych.
Kontakt z ludmi zaley m.in. od charakteru zabudowy, w jakiej mieszkaj ludzie. Fizycznie jest on znacznie łatwiejszy w bloku mieszkalnym ni w osiedlu domków jednorodzinnych, gdzie nasilenie czstotliwoci kon-taktów sprzyja nawizywaniu wikszej liczby interakcji. O poczucie niezalenoci znacznie łatwiej jest natomiast w osiedlu domków jedno-rodzinnych. W zabudowie blokowej wysoka czstotliwo kontaktów w pewnym stopniu to utrudnia. W zabudowie tej nisze jest take poczucie bezpieczestwa. Zdarza si tam przecitnie wicej włama i napadów rabunkowych ni w osiedlach domków jednorodzinnych. Zapewnieniu wspomnianych wyej psychologicznych warunków ycia i rozwoju, stanowicych cz wartoci społecznych miejsca zamieszkania, słuy kształtowanie „strefy przychylnej społecznie” dla mieszkaca. Jest to takie rodowisko mieszkalne, które zaspokaja potrzeby intymnoci i indywidual-noci ycia jednostki w zbiorowisku oraz stwarza dogodne warunki do rozwoju akceptowanych przez jednostk form ycia społecznego i bliskich usług ( liwiska-Ładziska, 1992). Uznanie miejsca zamieszkania za stref przychyln społecznie zaley w znacznym stopniu od fizycznego wygldu tego miejsca, sposobu i zasigu funkcjonowania instytucji i organizacji działajcych na danym terenie oraz od stosunków midzy ludmi współ-uytkujcymi ten teren.
1.2. „Oswajanie” przestrzeni oraz izolacja – układy kompozycyjne i grodzenie posesji
W okresie powojennym w Polsce podstaw projektowania zespołów mieszkaniowych była teoria osiedla. Nie ulegała ona znacznym zmianom i nie przeciwstawiono jej adnych przekonywujcych koncepcji teoretycz-nych. Brak było ostatecznych rozstrzygni w zakresie kształtowania zespołów mieszkaniowych jako pełnowartociowego rodowiska ycia człowieka. Pojawiały si nawizania do teorii jednostki ssiedzkiej, jako podstawowej formy organizacji mieszkalnictwa w miastach. Jej wizja stanowiła syntez nastpujcych załoe przestrzennych:
− odrbnoci (izolacji przestrzennej), − zielonego otoczenia,
− wyposaenia w urzdzenia społeczne,
− odpowiedniego kształtu przestrzeni kontaktów midzyludzkich (Wojtkun, 2004). Poszukiwania w obrbie tych kryteriów zaowocowały powstaniem na terenie Polski (oraz Niemiec) idei osiedla społecznego (jednej z trzech zasadniczych form organizacji mieszkalnictwa w miastach obok jednostki sąsiedzkiej Perry’ego charakterystycznej dla krajów anglojzycz-nych, skandynawskich i Holandii oraz radzieckich koncepcji społecznej organizacji bytu). Program socjalistycznej przebudowy kraju zakładał tworzenie moliwie jednakowych warunków mieszkaniowych dla wszystkich obywateli. Wizała si z tym konieczno podjcia przez pastwo działa o charakterze normatywnym i umasowienie budownictwa. Zmiany poli-tyczne i społeczno-ekonomiczne jakie nastpiły w latach 1949−1955 spowodowały odrzucenie koncepcji osiedla społecznego i wejcie w ycie pojcia bloku budowlanego, charakterystycznego dla okresu realizmu socjalistycznego. W jego ramach rozpoczto produkcj maksymalnej liczby mieszka. Póniejszy powrót do osiedla społecznego odbył si ju w mocno ograniczonym zakresie. Powstajce zespoły mieszkaniowe cechowała dua rónorodno rozwiza, jednak z dominacj realizacji osiedli dorównu-jcych swoj skal dzielnicom miejskim. Dominowały układy kompozycyjne odzwierciedlajce grzebieniowe1, liniowe2 lub meandrowe3 typy zabudowy (Gzell, Wejchert, 2003). Powstajce zespoły mieszkaniowe były przykładem monotonii funkcjonalnej z ubóstwem form architektonicznych, brakiem zieleni i usług. Stanowiły zaprzeczenie idei, której podstaw jest bogactwo układów przestrzennych i łatwo kontaktów społecznych. Powstajce mega--zespoły mieszkaniowe sprzyjały powstawaniu narusze zasad współycia ssiedzkiego, zachowa chuligaskich, spadkowi wzajemnej rozpoznawal-noci i wzrostowi poczucia zagroenia. Główn przyczyn takiego stanu rzeczy była zbyt dua skala przedsiwzi inwestycyjnych z nieczytelnym, przeskalowanym układem zabudowy uniemoliwiajcym okrelenie granic przestrzennych własnego „siedliska”. Zespoły mieszkaniowe powinny bowiem nosi cechy „przestrzeni integralnych”, którym odpowiadałyby w sposób jednoznaczny i wyłczny okrelone całoci społeczne (Wallis, 1990). „Przestrze integralna” powinna by zawsze czytelnie wyodrbniona z otoczenia. Jej charakter powinien polega na łczeniu w syntetyczn cało
1
Zespół budynków wzajemnie równoległych lub prawie równoległych, sytuowa-nych najczciej wzdłu osi północ−południe.
2
Długie pojedyncze budynki lub zespoły budynków redniej długoci formowane w linie proste, łamane lub krzywe czsto równolegle powielane.
3
podstawowych wartoci4 grup społecznych. Dziki powyszemu odznacza si ona stałoci swoich podstawowych struktur, funkcji i kształtów na zasadzie podporzdkowania ich strukturom oraz funkcjom grupy j tworzcej, przez co zyskuje prawo do nazwania jej przestrzeni społeczn (Cichy-Pazder, 1998).
Obecnie w odniesieniu do budownictwa mieszkaniowego dominujce wydaj si by dwa zjawiska, czsto wystpujce równolegle: tworzenie niewielkich, wyodrbnionych z otoczenia układów kompozycyjnych zabudo-wy mieszkaniowej oraz powstawanie osiedli grodzonych (gated communi-ties).
Według opinii ekspertów ze stowarzyszenia programu „Secured by Design” prawidłowo zaprojektowane osiedla czy zespoły budynków mieszkaniowych s równie bezpieczne jak ogrodzone. Badania socjologiczne potwierdzaj, e liczba rodzin zamieszkujcych wyodrbniony zespół osiedlowy decyduje o charakterze zwizków midzyludzkich. W grupie do 20 rodzin utrzymuj si kontakty towarzyskie, pomidzy 20 do 150 rodzinami przechodz one w kontakty ssiedzkie, za powyej 150 rodzin maj znamiona jedynie kontaktów formalnych (Chmielewski, 2001). Majc to na uwadze celowe jest odpowiednie projektowanie zabudowy mieszka-niowej. Według zasad przyjtych w programie „Secured by Design” reali-zowane zespoły mieszkaniowe powinny by na tyle niewielkie by mieszkacy znali si z widzenia. Budynki powinny by zlokalizowane tak, e z okien jest rozległy widok na wikszo terenu osiedla, nie ma na nim adnych zasłon (wysokich murków czy krzewów o wysokoci powyej 60 cm), a same budynki maj moliwie proste bryły, bez załama tworzcych zaułki.
Nowe standardy przestrzenno-architektoniczne, obejmujce zarówno same bryły budynku, jak i ich usytuowanie na działce budowlanej, czy elementy małej architektury pozwalaj na tworzenie swoistych „osiedli w osiedlu”, małych enklaw zarówno na terenach czciowo ju zabudo-wanych, jak i w pocztkowym stadium zagospodarowywania. Budynki lokalizuje si tak by tworzyły gniazdowy typ zabudowy. Bloki otaczaj w nim wntrze o cechach uytkowych odmiennych od przestrzeni poza gniazdem (Podstawy gospodarki…, 2005). Poszczególne budynki sytuuje si tak wzgldem siebie by tworzyły mini podwórka (kształt litery C, czasami czciowo domknity z czwartej strony) lub takie sytuowanie budynków wzgldem siebie, aby osign analogiczny efekt. Pozwala to na stworzenie ródblokowego podwórka (z placami zabaw, skwerami, miejscami parkingo-wymi) (fot. 1, rys. 1).
4
W szczególnoci wartoci ideologicznych, wiatopogldowych, religijnych, prestiowych, estetycznych, zawodowych, klasowych, narodowych, etycznych i innych.
A B
Fot. 1. Bloki mieszkalne WTBS przy ul. Jagienki 5/7(A), 9/11(B) ródło: www.wtbs.pl
Otoczenie jest zagospodarowane trawnikami z niskopiennymi krzewami, drogami dojazdowymi do klatek schodowych, chodnikami i parkingami. Powstała w ten sposób przestrze ma by łatwiejsza do oswojenia przez mieszkaców, pozwala na tworzenie pewnego rodzaju wspólnot loka-torskich, powodowa wiksz dbało o otoczenie. Doskonał ilustracj moe stanowi tu „osiedle Sienkiewicza” na Widzewie, na którym budynki wznoszone przez RSM „Bawełna” ssiaduj z obiektami realizowanymi przez deweloperów czy TBS (Milewska, Ogrodowczyk, 2006). Wznoszona tam zabudowa o układzie blokowym i gniazdowym dobrze stymuluje rozwój wizi midzyludzkich. Ronie równie społeczna identyfikacja z okrelonym miejscem zamieszkania. Warunkiem jest, spełniona w tym przypadku, nie zwikszona nadmiernie wysoko budynków (Podstawy gospodarki..., 2005). Nowe budynki mieszkaniowe s take wprowadzane jako dopełnienie struktury przestrzennej wielkich osiedli mieszkaniowych powstałych w latach szedziesitych, siedemdziesitych czy osiemdziesitych. W korzystny sposób wpływaj na kształtowanie układu urbanistycznego osiedli, przełamujc zabudow typu grzbietowego i liniowego, charakte-ryzujc si monotoni i schematyzmem (Podstawy gospodarki…, 2005) (rys. 2).
Obecnie wznoszone osiedla cechuje zdecydowanie mniejsza skala ni w latach szedziesitych−osiemdziesitych XX w. Dotyczy to zarówno liczby budowanych obiektów, jak i gabarytów budynków, które s znacznie mniejsze, bardziej dostosowane do ludzkiej skali. Przykład moe stanowi osiedle SM „Ogniwo” w rejonie ulic Łukowej, Beczkowej, Zespołowej (rys. 3), które tworz budynki 8-, 11- i 12-mieszkaniowe, uzupełnione obiektami gospodarczymi.
Czytelne załoenia urbanistyczne widoczne s niestety tylko w przypadku realizacji inwestycji na terenach wczeniej niezainwestowanych. W central-
Rys. 1. Zabudowa mieszkaniowa zrealizowana w północnej czci Olechowa w latach 1994−2007
Rys. 2. Budynki wzniesione przez SM Retkinia Północ (A) i SM Botanik (B) w latach 1994−2004
ródło: oprac. własne
nych czciach miasta budynki s lokalizowane w sposób wymuszony istniejcym ju zagospodarowaniem, czsto na niewielkich działkach, blisko ulic.
Wyranym przejawem zmian dotyczcych budownictwa mieszkaniowego zachodzcych w przestrzeni miasta jest pojawienie si nowych form osiedli. S to spełniajce wymogi nowoczesnoci, wysokiego standardu i estetyki osiedla lub obiekty zamknite. Ich podstawowym atutem jest atrakcyjne połoenie w relacji do innych obszarów. Osiedla grodzone koncentruj ludzi o wysokim statusie materialnym i pozycji społecznej. Działania tego typu s szeroko krytykowane przez urbanistów i socjologów jako tworzce sztuczne podziały przestrzeni i sprzyjajce powstawaniu swoistych gett społecznych. Jednak osoby, które sta na dom czy mieszkanie coraz chtniej decyduj si na osiedlanie si w oddzielonym zespole.
Zdecydowana wikszo takich zespołów jest te dodatkowo strzeona, a właciciele nieruchomoci dziel koszty ochrony midzy sob.
Osiedla grodzone definiuje si obecne jako „obszar mieszkaniowy otoczony przez mur, płot bd nasyp z ziemi z nasadzonymi krzewami, z chronionym wejciem” (Kortus, 2005). W literaturze przedmiotu mona
spotka te uycie terminów „społecznoci izolujce si” (Jałowiecki, Szczepaski, 2002) lub „społecznoci za bram” (Kortus, 2005).
Rys. 3. Budynki wzniesione przez SM Ogniwo w latach 1994−2004 ródło: oprac. własne
Z uwagi na znaczne zrónicowanie osiedli grodzonych badacze problemu wyróniaj róne ich rodzaje. G. Glasze (2001) wyrónia dwa podstawowe typy obiektów zamknitych: budynki mieszkalne z ograniczonym dostpem oraz osiedla ogrodzone. Ch. Webster wymienia z kolei: „due osiedla mieszkaniowe zmieniajce standardy zamieszkania przez zamknicie zespołu mieszkaniowego, eleganckie kondominia w centrum miasta i małe osiedla podmiejskie o liczbie domów nie przekraczajcej 300 jednostek
mieszka-niowych” (Webster, 2001), za J. Grant (2004) biorc za podstaw stopie domknicia dróg osiedla wyrónia osiedla:
− „ozdobnych bram” (faktycznie otwarte, ale z bram i informacj
o wjedzie na teren wydzielonej jednostki),
− domknite murami (z otwart bram),
− „quasi-bram” (dostp ograniczony przez szlabany),
− „zabarykadowanych ulic osiedlowych” (przez tworzone nieprzelotowe
ulice i lepe wjazdy),
− ulic osiedlowych czciowo odgrodzonych od ulic miejskich, − całkowicie odgrodzonych ulic osiedlowych,
− strzeonych wej z kontrol wjazdu,
− strzeonych wej z kontrol wjazdu i słubami ochrony patrolujcymi
teren.
Wród propozycji interpretacji powstawania zamknitych osiedli, niezalenie od przyjtej perspektywy badawczej, niezmiennie pojawiaj si dwa główne czynniki. Osiedla grodzone powstaj wszdzie tam, gdzie istnieje pewien konflikt społeczny, który nie musi by realistyczny. Ewentualna separacja umotywowana jest potrzeb prestiu lub bezpie-czestwa, odgrodzenia si od owych obcych – niebezpiecznych i nieodpo-wiednio sytuowanych. Oczywicie, obie te motywacje mog wystpowa równoczenie. Zamieszkanie w zamknitym osiedlu daje presti i poczucie nobilitacji spowodowane przekonaniem o zajciu wyszej pozycji w społeczestwie. Widoczne rónice statusu pomidzy tymi dwoma wiatami rodz „realistyczny konflikt”. Oznacza to, e zamknite miasta s rzeczy-wistym ródłem frustracji tych wszystkich, którzy czuj si gorsi. Nie mog zapewni sobie podobnego standardu ycia i nie sta ich na luksus potencjalnego bezpieczestwa.
Getto za wysokimi murami, by moe, pozwala zachowa jego mieszkacom poczucie odrbnoci, wyjtkowoci i bezpieczestwa, jest jednak urbanistyczn i tosamociow klsk dla miasta. Aby społeczestwo mogło funkcjonowa jako integralna cało, mieszkacy musz opuci getto. Historia pokazuje, e ycie za murami, wpływajce na mnoenie si stereotypów i wzajemnej niechci, rodzi wicej szkody ni poytku.
Od kilku ostatnich lat na terenie naszego kraju propagowana jest idea pod nazw „BEZPIECZNE OSIEDLE”. Zdobywa coraz wiksze uznanie wród spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, inwestorów planujcych budow osiedli domów jedno- i wielorodzinnych, a co najwaniejsze wród samych uytkowników. Proponowane rozwizania w swoich załoeniach zwikszaj bezpieczestwo osiedli, a co za tym idzie wpływaj na popraw samopo-czucia ich mieszkaców i komfort psychiczny.
Mimo, i zazwyczaj utosamia si osiedla grodzone z obszarami podmiejskimi, gdzie s one coraz powszechniej budowane, społecznoci izolujce si pojawiaj si take coraz czciej w miastach. W realiach
polskich miast, w tym take miast badanego obszaru, mona było obserwowa kolejno pojawiajce si domofony w budynkach mieszkanio-wych, osiedla domykajce si poprzez ogradzanie płotem, osiedla zamknite (take ze słubami ochrony). Ze wzgldów urbanistycznych s to z reguły pojedyncze lub dwa-trzy budynki otoczone ogrodzeniem, a ich pojawianie si wynika z chci zwikszenia bezpieczestwa.
W Łodzi jest około 30 ogrodzonych budynków wielorodzinnych. S m.in. na Nowym Złotnie i Janowie (zamknite osiedle dla 300 rodzin). Pierwszymi w Łodzi wielorodzinnymi osiedlami zamknitymi były: osiedle Exbudu przy ul. Wigilijnej i „Pod Kasztanami” na Radogoszczu.
Powstaj take grodzone i strzeone osiedla domów jednorodzinnych − np. osiedle „BP Real Nieruchomoci” na Janowie, „Dynamixu” na Smulsku, czy firmy „Lokal Dom” przy ul. Stokowskiej. Czsto decyzja o ogrodzeniu domu czy osiedla jest pozostawiona w gestii mieszkaców, std moliwo napotkania ogrodzonych jedynie czci osiedla (fot. 2).
Fot. 2. Budynki jednorodzinne w zabudowie szeregowej wzniesione przez „Dynamix” na Smulsku w Łodzi
ródło: www.dynamix.pl
Osiedla grodzone stały si jednym z bardziej widocznych elementów miast i obszarów podmiejskich. Wspólnym mianownikiem wszystkich tego typu jednostek jest izolacja przestrzenna.
Głównymi czynnikami powodujcymi grodzenie osiedli czy pojedyn-czych budynków „s z jednej strony rozwarstwienie społeczne i ch izolowania si od pewnych grup (segregacja podana), z drugiej za, zapewnienie lepszych warunków bytu, w tym szczególnie bezpieczestwa” (Bachvarov, 2005). Wg bada przeprowadzonych przez K. Frantz’a (2000) podstawowymi przyczynami, dla których ludzie decyduj si na zamieszkanie w zamknitych osiedlach s: potrzeba dyskrecji i izolacji, denie do utosamiania si z okrelon kategori społeczn, potrzeba zapewnienia sobie prestiu i dbało o wizerunek (tab. 1). Czsto wymienianym argumentem była te potrzeba mieszkania w dobrym
Tabela 1 Motywy wyboru rodzaju zamknitego osiedla
Motywacja/
Typ osiedla Styl ycia Pretiowe
Strefa bezpieczestwa Poczucie wspólnoty trzeciorzdne trzeciorzdne drugorzdne Oddzielenie si,
prywatno drugorzdne drugorzdne pierwszorzdne Posiadanie kontroli
nad wspóln
własnoci pierwszorzdne trzeciorzdne trzeciorzdne Stabilno
i przewidywalno drugorzdne pierwszorzdne drugorzdne ródło: E. J. Blakely, M. D. Snyder (1999).
rodowisku, blisko natury oraz postrzeganie posiadania nieruchomoci w zamknitym osiedlu jako dobrej inwestycji (por. Lewicka, http://srodo-wiskowa.psychologia.pl).
Badania przeprowadzone wród mieszkaców Łodzi, w tym osób zamieszkujcych osiedla zamknite wskazuj przede wszystkim na pozytywne cechy tych jednostek. Na pierwszym miejscu wyłania si obraz przestrzeni mieszkaniowej, która jest bezpieczna i estetyczna. Z poczuciem bezpieczestwa respondenci utosamiaj zarówno skuteczny sposób ochrony własnego mienia, jak i brak wstpu na teren osób nieupowanionych i niechcianych (np. roznosiciele ulotek reklamowych). W wypowiedziach na temat estetyki przewijaj si takie zagadnienia jak ład, czysto i porzdek. Zdecydowanie wiksze zrónicowanie budzi okrelenie negatywnej strony zamieszkiwania w osiedlach grodzonych. Na pierwszy plan wysuwa si jednak kwestia izolacji od otoczenia, alienacja, brak kontaktów midzy-ludzkich.
W szerszych badaniach pojawia si wyranie aspekt nastawienia społecznego do osób zamieszkujcych strzeone enklawy. Znacznie bardziej pozytywn ocen uzyskuj same miejsca ni ich mieszkacy, utosamiani z cechami takimi jak snobizm, egoizm, mania wyszoci.
Porównanie skali przywizania do miejsca zamieszkania (mieszkanie, dom, ulica, dzielnica, miasto), siły stosunków ssiedzkich oraz poziomu poczucia bezpieczestwa na podstawie bada przeprowadzonych w Łodzi w czterech typach zabudowy: w blokach, przedwojennych kamienicach, domkach jednorodzinnych oraz na zamknitych osiedlach (obiektach) nie uwidoczniło jednak duych rónic jeli chodzi o podstawowy argument wysuwany przez mieszkaców zamknitych osiedli, czyli bezpieczestwo (rys. 4). Brak równie znaczcych rónic w ocenie stosunków midzy-ssiedzkich w rónych typach zabudowy (rys. 5).
Rys. 4. Poczucie zagroenia przestpstwami w miejscu zamieszkania a rodzaj zabudowy (ocena wg skali od 0 do 10)
ródło: oprac. własne
Rys. 5. Ocena jakoci relacji midzyssiedzkich w zalenoci od typu zabudowy (odsetek wskaza)
Socjolodzy od dawna utrzymuj, e rozmnoenie si osiedli zamknitych niszczy wizi midzyludzkie. Prowadzi do izolacji mieszkaców, nie-potrzebnie antagonizuje relacje z ssiadami. Dodatkowo nie ułatwia zacieniania si wizi midzyludzkich, nawet pomidzy osobami z tego samego bloku. Bezporednio przekłada si to na poczucie bezpieczestwa, które w pierwszym rzdzie jest budowane na podstawie zaufania do ssiadów i identyfikacji z miejscem zamieszkania, za grodzenie posesji znajduje si na trzecim miejscu. Analizy wskazuj, e prawdopodobnie ilo przestpstw popełnianych na terenie osiedli zamknitych jest duo mniejsza ni na tych „otwartych”, jednak nie ma zwizku midzy obiektywnym poziomem bezpieczestwa a jego subiektywnym odczuciem. Tu na plan pierwszy wysuwa si poziom zaufania do ludzi w ogóle. Osoby, które zasadniczo ufaj ludziom, s przeciwne grodzeniu i wolałyby mieszka na przestrzeni otwartej.
Grodzenie przestrzeni mieszkaniowej nie sprzyja take, w tak zdecy-dowany sposób jak monaby tego oczekiwa, na stopie przywizania ludzi do miejsca zamieszkania (rys. 6).
Rys. 6. Przywizanie do miejsca w zalenoci od skali miejsca i zabudowy (odsetek wskaza)
Mieszkacy zamknitych osiedli s przywizani do mieszkania (mniej domu), ale nie do okolicy, dzielnicy lub miasta. Fizyczna bariera nie sprzyja zatem zwikszonemu poczuciu identyfikacji z miejscem zamieszkania. Ta najwiksza jest wród mieszkaców zabudowy jednorodzinnej.
1.3. Fizjonomia budynków jako wyraz indywidualizacji potrzeb mieszkaniowych
Budownictwo polskie jest na etapie powanego przeobraenia technologicznego i idcych za tym zmian fizjonomicznych. Model techno-logiczny budownictwa uprzemysłowionego wystpujcy w poprzednim okresie, realizowany głównie w technologii z wielkowymiarowych elemen-tów nie odpowiada aktualnie potrzebom społecznym. Postp techniczny w budownictwie dotychczas w duej mierze opierał si na rozwoju technologii materiałów i elementów budowlanych. Efektywno danej technologii naley mierzy wartoci uytkow wyraajc si w funkcjo-nalnoci, niezawodnoci w eksploatacji, trwałoci, nowoczesnoci, estetyce, a hierarchizacja wanoci tych czynników jest w duym stopniu subiektywna i dokonywana zwykle na podstawie wybranych cech (Cyunel, www.twoje- -domy.com.pl).
Najczciej spotykanym elementem w przestrzeni mieszkaniowej Łodzi pozostaj budynki realizowane w technologiach uprzemysłowionych. Bloki wznoszone z elementów prefabrykowanych charakteryzuj do proste bryły, z niewielk liczb detali rónicujcych elewacje. Coraz powszechniejsze staje si jednak denie do moliwie najwikszego oywienia budynków. Do wykoczenia elewacji stosuje si zrónicowan kolorystyk i materiały, np. pokrywanie parterowych kondygnacji cegł klinkierow (fot. 3). Widoczne jest take odchodzenie, od stanowicych standard we wczeniejszym okresie, płaskich dachów, sprawiajcych wraenie „niedomknicia” budynku od góry. Coraz powszechniej stosuje si rozwizania polegajce albo na pod-wyszaniu ostatniej kondygnacji i pochylaniu jej tak, by stworzy wraenie zwieczenia obiektu dachem dwuspadowym, albo takim zastosowaniu detali architektonicznych w obrbie ostatniego pitra, by uzyska analogiczny efekt. Przykładem moe by rozwizanie zastosowane w blokach wzniesio-nych przez SM „Retkinia Północ”, w których balkony ostatniego pitra zostały obudowane w taki sposób, e tworz wraenie mansardy (fot. 4).
Równie budynki wznoszone w technologii monolitycznej przewanie charakteryzuj proste bryły. Urozmaica si je m.in. balkonami o interesuj-cych np. półokrgłych kształtach. Równie samym budynkom nadaje si czsto zaokrglone formy, co zwłaszcza w przypadku obiektów o duych gabarytach, „odcia” brył, sprawiajc wraenie wikszej lekkoci
i wysubtelniajc j. Takie samo zadanie maj spełnia zastosowane np. w bloku zrealizowanym przy ul. Królewskiej elementy aurowe (fot. 5, 6).
Fot. 3. Blok RSM „Bawełna” wzniesiony w technologii wielkopłytowej – ul. Kmicica w Łodzi ródło: zdjcie wykonane przez autora
Fot. 4. Blok wzniesiony w technologii wielkopłytowej – ul. Armii Krajowej
w Łodzi
ródło: zdjcie wykonane przez autora
Fot. 5. Budynek „BRE.lokum” w technologii monolitycznej –
ul. Billewiczówny, Łód ródło: www.bre.lokum.com.pl
Fot. 6. Blok wzniesiony w technologii monolitycznej – ul. Królewska, Łód
ródło: zdjcie wykonane przez autora
Najwiksze moliwoci indywidualnego kształtowania fizjonomii budynków daje jednak stosowanie technologii tradycyjnych lub mieszanych. Charakteryzuj si one ciekaw form architektoniczn, moliw do uzyskania dziki zastosowaniu konstrukcji prefabrykowanej i tradycyjnych cian osłonowych. Budynki o prefabrykowanych elementach nonych i tradycyjnych cianach osłonowych w wielu przypadkach bardzo róni si od siebie. Jako przykład mog posłuy bloki wzniesione przez firm Unibud. Budynek przy ul. Nowej (fot. 7) posiada bardzo zrónicowan form – poszczególne jego czci róni si wysokoci, wykoczeniem, detalami architektonicznymi, które s jednak utrzymane w tej samej konwencji.
Równie zastosowana kolorystyka rónicuje poszczególne fragmenty bryły, zachowujc jednak te same barwy, ale w odwróconym, jakby negatywowym układzie. Krok dalej poszedł Unibud przystpujc do realizacji apartamen-towca na łódzkim Janowie, przy ul. Billewiczówny 5. Wolnostojcy, luksu-sowy, ponadstandardowo wyposaony piciorodzinny budynek oddany do uytku w 2000 r. uzyskał nagrod za nowoczesno rozwiza i architektur w konkursie ogólnopolskim „Budowa roku 2000” (fot. 8). Teren wokół inwestycji jest ogrodzony i zagospodarowany.
Budynki realizowane w technologii tradycyjnej czstokro bardzo róni si form i gabarytami. Doskonałym przykładem mog by budynki wzniesione przez „Exbud S. A.” przy ul. Adwokackiej i przez firm „Abrat” przy ul. Koguciej. Pierwszy z nich to obiekt duy (10,8 tys. m3 kubatury, 27 mieszka) o bardzo nowoczesnej formie i urozmaiconej fizjonomii (fot. 9). Widoczne jest w nim znaczne nagromadzenie elementów majcych go uatrakcyjni i wyróni na tle zabudowy blokowej z lat siedemdziesitych, wród której został zlokalizowany. Interesujcym i zwracajcym uwag rozwizaniem jest zwieczenie budynku, zaprojektowane w formie połowy walca, tworzcego rodzaj dachu kopulastego.
Fot. 7. Blok Unibudu w technologii mieszanej –
ul. Nowa, Łód ródło: www.unibud.lodz.pl
Fot. 8. Budynek Unibudu przy ul. Billewiczówny 5 w Łodzi ródło: www.unibud.lodz.pl
Budynek przy ul. Koguciej (fot. 10) to z kolei obiekt niewielki (3,5 tys. m3 kubatury, 8 mieszka, 3 kondygnacje z wysokim podpiwniczeniem). Powstał na rzucie prostokta. W jego wygldzie przykuwa uwag przede wszystkim starannie wykonany, z dbałoci o szczegóły mansardowy dach. Frontow elewacj zdobi niewielki ganek.
Fot. 9. Blok w technologii tradycyjnej – ul. Adwokacka, Łód
ródło: www.skanska.com.pl
Fot. 10. Budynek zbudowany przez firm Abart w technologii tradycyjnej –
ul. Kogucia, Łód ródło: www.abart.info
Bardzo interesujce s inwestycje przy ul. Nawrot 14 oraz 18/20. W projekcie nawizano do secesyjnych elewacji innych kamienic stojcych przy tej ulicy (wykusze, due witryny na parterze i przestronne bramy wjazdowe). Utrzymany w piaskowo-szarej tonacji dom doskonale współgra z otoczeniem (fot. 11). Od frontu plomby bd czteropitrowe, za w podwórku znajd si dwu- i trzykondygnacyjne oficyny. W budynku zaprojektowano garae, mieszkania przystosowane dla niepełnosprawnych oraz − na ostatnim pitrze − lokale dwupoziomowe. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania, na parterach nowych budynków znajd si punkty usługowe, sklepy i biura.
Uwag naley zwróci take na skal realizowanej nowej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Pojawiła si nareszcie „ludzka” skala wzno-szonych budynków. Analizujc parametry budownictwa wielorodzinnego ostatnich 15 lat widoczne jest, e rzadko kiedy budynki posiadały wicej ni 40 mieszka (17% ogółu realizacji). Wikszo budynków to obiekty o liczbie mieszka do 10 (32,2%) i od 11 do 20 mieszka (21,7%). Prawie połowa wznoszonych budynków to obiekty jednoklatkowe (2-klatkowe to niecałe 9%, 3-klatkowe 14%). Najwicej zrealizowanych budynków miało kubatur od 3 do 5 tys. m3 (23,3%), a 16,6% mniejsz ni 3 000 m3. rednia warto tego parametru wszystkich budynków wielorodzinnych zrealizowa-nych od 1994 do 2004 r. na terenie aglomeracji łódzkiej to niecałe 1,9 tys. m3. Dla porównania przecitna powierzchnia budynków wznoszonych w latach 1956−1960 to 2,5 tys. m3, w latach 1966−1970 ju 4,7, 1976−1980 8,6, a w latach 1981−1985 a 7,9 tys. m3 (Basista, 2001). Biorc pod uwag wysoko wznoszonych obiektów równie widoczna jest tendencja spadko-wa. Jeszcze w 1985 r. bloki do 4 kondygnacji włcznie stanowiły 26% ogółu budownictwa wielorodzinnego, w analizowanym okresie a 3-krotnie wicej.
A B
Fot. 11. Budynki mieszkalne WTBS przy ul. Nawrot 14 (A) oraz 18/20 (B)
ródło: www.wtbs.pl
Budynki powyej 4 piter to analogicznie ponad 21% i niecałe 5%. Najmniejsze budynki s wznoszone w technologii tradycyjnej. Jednoczenie maj one najlepsze warunki mieszkaniowe (najwysz redni liczb izb i powierzchni uytkow przypadajc na 1 mieszkanie). Taki obraz sytuacji wynika przede wszystkim z faktu, i technologia tradycyjna wie si z rcznym procesem budowlanym, za technologie uprzemysłowione pozwalaj na wykorzystanie maszyn budowlanych, takich jak dwigi pozwalajcych na wznoszenie budynków o wikszych wysokociach, a co za tym idzie i gabarytach.
Inaczej wyglda sprawa jeli chodzi o budynki indywidualne. Budow-nictwo jednorodzinne realizowane w ostatnich latach mimo bardzo szerokich moliwoci kształtowania wizerunku architektonicznego, poza nielicznymi wyjtkami, nie zachwyca fizjonomi. Niestety wikszo istniejcych obec-nie realizacji pozostawia wiele do yczenia biorc pod uwag ich form architektoniczn. Specjalici upatruj kilku przyczyn takiego stanu rzeczy. Pierwszy to uwarunkowania prawne. To plany zagospodarowania przestrzen-nego powinny by podstawowym narzdziem kształtowania wizerunku zabudowy. W Polsce niestety albo ich brak, albo zawieraj bardzo lakoniczne wytyczne (wysoko zabudowy, odległo od granicy działki). Nowe prze-pisy wprowadziły dodatkowo zasad dobrego ssiedztwa. Miała ona przeciwdziała chaosowi budowlanemu. Niestety bywa i tak, e inwestor zmuszony jest dostosowa swoj inwestycj do wygldu budynków ju istniejcych, które łami wszelkie normy architektoniczne i estetyczne.
Kolejnym problemem jest masowe korzystanie przez inwestorów z gotowych projektów. Przyczyny takiego stanu s czysto ekonomiczne, projekty te s tanie (1,5–4 tys. zł). Niestety firmy architektoniczne chcc mie zbyt na swoje projekty s czsto zmuszone dostosowywa je do oczekiwa klientów, niezalenie od walorów estetycznych. Dodatkowo klienci czsto s zdecydo-wani wprowadza zmiany do tych gotowych rozwiza. Inwencja inwesto-rów powoduje, e niejednokrotnie gotowy dom zupełnie nie przypomina tego z katalogu (Kierajczyk, 2006).
Dominujcym typem pozostaje nadal budynek o do prostej bryle. Elementy dodatkowe pojawiajce si przy tego rodzaju zabudowie to m.in. due balkony czy tarasy (fot. 12). Standardem stały si garae wkompo-nowane w brył budynku, najczciej na poziomie parteru lub poniej poziomu gruntu. Jednoczenie pojawiaj si te obiekty o bardzo wymylnych kształtach, stylizowanych na dworki szlacheckie czy miniatury zamków (fot. 13). Niestety nierzadko efekty wyobrani mieszkaców i architektów daj wrcz kuriozalne efekty w postaci budynków o zaburzo-nych proporcjach, czy z nadmiarem detali architektoniczzaburzo-nych usytuowazaburzo-nych w najmniej oczekiwanych miejscach, tworzcych wraenie przypadkowoci. Stosowanie takich rozwiza niejednokrotnie nie tyle jest wynikiem specyficznego gustu włacicieli, co chci demonstracji własnego statusu majtkowego, który zdaniem włacicieli najlepiej oddaje bogactwo zasto-sowanych elementów. Pocieszajcy jest jednak coraz czstszy powrót do prostoty form i detali. Budowane domy charakteryzuj nieskomplikowane bryły i dua estetyka wykoczenia z dbałoci o detale. Nie s to jednak masowo wznoszone w minionych dziesicioleciach kostki domów, które zyskały miano „szecianu polskiego”, ale zrónicowane architektonicznie budynki, o widocznym zamyle (fot. 14). Zaczyna wreszcie powoli obowi-zywa zasada „mniej znaczy wicej”.
Podobnie dzieje si w kwestii budownictwa szeregowego (fot. 15), które (głównie z przyczyn ekonomicznych) bdzie z czasem w coraz wikszym stopniu zajmowa w miecie miejsce budownictwa wolnostojcego. W budownictwie zorganizowanym du wag przywizuje si take do dostosowania fizjonomii wznoszonych obiektów do charakteru terenu, na którym powstaje oraz do układu urbanistycznego całego osiedla.
Badania przeprowadzone przez Fundacj Dom Dostpny w 1994 i 2005 r. pokazuj zmiany jakie zachodz w podejciu Polaków do budownictwa jednorodzinnego. Nie zmieniło si denie inwestorów do mieszkania w budynkach wolnostojcych. Tak opcj wybiera 92% ankietowanych (88% w 1994 r.). Pozostali wybierali budynki w zabudowie szeregowej lub zbliniaczonej. Analizujc wykoczenie budynków i stosowane materiały mona stwierdzi, e obecnie realizowane budownictwo jest swoist mie- szank tradycji i nowoczesnych rozwiza. Klasyczn dachówk jako
Fot. 12. Budynek zbliniaczony – Łód ródło: zdjcie wykonane przez autora
Fot. 13. Budynek na osiedlu Wycieczkowa w Łodzi ródło: zdjcie wykonane przez autora
Fot. 14. Dom jednorodzinny przy ul. Wycieczkowej w Łodzi
ródło: zdjcie wykonane przez autora
pokrycie dachu wybiera dzi (dane za rok 2005) 40% inwestorów, elewacj pokryt tynkiem a 72%. Siding na elewacjach, modny jeszcze kilka lat temu, wybiera dzi tylko 2% budujcych. Materiały popularne na Zachodzie, takie jak dachówka bitumiczna oraz cegła silikatowa, nie wywalczyły sobie dominujcej pozycji na polskim rynku. Wybiera je odpowiednio jedynie 7 i 9% budujcych. Niestety zanika tendencja do budowania z materiałów naturalnych. Jedynie co pidziesity inwestor planuje pokry dach gontem, a co dwudziesty decyduje si na drewnian elewacj.
Fot. 15. Budynki szeregowe zbudowane przez Exbud – ul. witezianki, Łód ródło: www.skanska.pl
1.4. Podsumowanie
Obecnie przestrze mieszkaniowa polskich miast zmienia si zgodnie z zasadami formacji kapitalistycznej. Oznacza to, e jest ona w znacznym stopniu kształtowana przez kryteria ekonomiczne popytu i poday mieszka i terenów mieszkaniowych oraz kryteria społeczne, z podstawowym: gdzie i jak mieszkamy. W ten sposób mieszkanie jest nie tylko dobrem podanym ze wzgldu na jego warto ekonomiczn, ale take ze społecznego punktu widzenia, jako jeden ze wskaników pozycji społecznej jednostki. Przeja-wem denia do zajcia jak najlepszego miejsca w przestrzeni jest nowa jako terenów mieszkaniowych w postaci:
− nowych lokalizacji pod zabudow,
− dopełniania ju istniejcej tkanki mieszkaniowej w celu uzyskania w miar skoczonych całoci oraz poprawy ich funkcjonowania,
− zamiany „starej” tkanki mieszkaniowej na „now”, − wyparcia innych funkcji przez funkcj mieszkaniow.
Owa nowa jako stanowi o poprawie warunków mieszkaniowych w miecie, ale jest równie nastpstwem przestrzennej segregacji mieszka-ców na tle materialnym. Obserwowane tendencje wskazuj na sukcesywne odchodzenie od anonimowoci zabudowy blokowej do jakiej przyzwyczaił nas okres PRL-u, z jej amorficznoci i wielkoci, w kierunku humanizacji zabudowy. Nowe bloki wznoszone s w ogromnej wikszoci na podstawie dokumentacji indywidualnej, zawierajcej oryginalne rozwizania projekto-we, dostosowane do moliwoci lokalizacyjnych i oczekiwa przyszłych mieszkaców.
Zmiany ustrojowe spowodowały, e mieszkanie przestało pełni funkcj reglamentowanego dobra socjalnego i stało si towarem. Mieszkanie rozumiane w kategoriach ekonomicznych stało si wyrónikiem statusu społecznego, czynnikiem odzwierciedlajcym istniejce oraz w szybkim tempie postpujce rozwarstwienie społeczne. Oprócz czynników ekono-micznych wan rol stymulatorów budownictwa odgrywaj czynniki społeczne: jako ycia oraz fakt, e wikszo ycia spdzamy w domach. Rynek mieszkaniowy wykazuje wiele cech rónicych go od innych rynków. Zasoby mieszkaniowe s immobilne i trwałe, zazwyczaj trwalsze ni długo ycia mieszkaców. Mieszkania s te dobrem kosztownym, zarówno nabywane (wysokie ceny), jak i dzierawione (wysokie czynsze). Dla gospodarstw domowych mieszkanie jest zwykle dobrem najkosztowniej-szym.
Powstajce dzi nowe osiedla i pojedyncze budynki w zasadniczy sposób róni si od masowej produkcji mieszka z lat szedziesitych, siedemdziesitych. Obserwujemy te innego rodzaju „masowo”, osiedla mieszkaniowe domów jednorodzinnych, bliniaczych, szeregowych s relatywnie niewielkie, podobnie jak budynki wielorodzinne (Gzell, 2006). Budownictwo stało si bardziej „ludzkie”.
LITERATURA
Bachvarov M., 2005, Osiedla zamkniĊte – „getta” z wyboru, [w:] Współczesne
procesy urbanizacji i ich skutki, red. I. Jadewska, XVIII Konwersatorium
Wiedzy o Miecie, Łód.
Basista A., 2001, Betonowe dziedzictwo. Architektura w Polsce w czasach
komunizmu, Warszawa−Kraków.
Biderman E., 1998, Problemy i kierunki przemian struktury przestrzenno-
-funkcjonalnej duĪych miast w Polsce w okresie transformacji systemowej, [w:] Przemiany społeczno-gospodarcze Polski lat dziewiĊüdziesiątych, red. J. Parysek,
H. Rogacki, Pozna.
Blakely E. J., Snyder M. D., 1999, Fortress America: Gated Communities in the
United States, Washington, DC, Brookings Institute.
Chmielewski J. M., 2001, Teoria urbanistyki w projektowaniu i planowaniu miast, Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskiej, Warszawa.
Cichy-Pazder E., 1998, Humanistyczne podstawy kompozycji miast: wybrane aspekty
percepcyjne i behawioralne, Orodek Kształcenia Urbanistów, PK, Kraków.
Cyunel M., Nowe technologie stosowane w budownictwie mieszkaniowym oraz
czynniki kształtowania ich kosztów, http://www.twoje-domy.com.pl.
Frantz K., 2000, Gated communities in USA – a new trend in urban development, Espaces, Populations, Societes, No 1.
Glasze G., 2001, Geschlossene Wohnkomplexe (gated communities): „Enklaven des
Wohnbefindens“ in der wirtschaftsliberalen Stadt, Mainzer Kontaktstudium
Geographie, Bd. 7, Mainz.
Grant J., 2004, Types of gated communities, “Environment and Planning B”, vol. 29. Gzell S., 2006, ToĪsamoĞü architektury budynków mieszkalnych a ich masowa
produkcja (dziĞ), [w:] PrzestrzeĔ rezydencjonalna w miastach polskich, red.
T. Marszał, D. Stawasz, „Biuletyn KPZK PAN”, z. 227, Warszawa. Gzell S., Wejchert K., 2003, Teoria kompozycji urbanistycznej, Warszawa.
Jałowiecki B., Szczepaski M., 2002, Miasto i przestrzeĔ w perspektywie
socjolo-gicznej, Warszawa.
Kierajczyk K., 2006, Polskie budownictwo jednorodzinne w latach 1994−2004, raport, Warszawa.
Kortus J., 2005, SpołecznoĞci izolujące siĊ – teoretyczny i empiryczny wymiar
zjawiska, [w:] Współczesne procesy urbanizacji i ich skutki, red. I. Jadewska,
XVIII Konwersatorium Wiedzy o Miecie, Łód.
Lewicka M., Od osiedla społecznego do osiedla strzeĪonego – czy musimy siĊ
zamykaü?, http://srodowiskowa.psychologia.pl/.
Milewska K., Ogrodowczyk A., 2006, Struktura budownictwa wielorodzinnego na
obszarze Łodzi, [w:] PrzestrzeĔ rezydencjalna w miastach polskich, red.
T. Marszał, D. Stawasz, „Biuletyn KPZK PAN”, z. 227, Warszawa.
Podstawy gospodarki przestrzennej – wybrane aspekty, 2005, red. S. Korenik,
J. Słodczyk, Wrocław.
Raport Komitetu BadaĔ nad Przemocą, Zbrodnią i WystĊpkiem, 1977.
Rokicki W., 1986, PrzyszłoĞciowe modele techniczne dla potrzeb mieszkalnictwa, Prace naukowe, „Budownictwo”, z. 97, Wyd. PW, Warszawa.
liwiska-Ładziska W., 1992, Urządzenia społeczno-usługowe elementem
kształto-wania „strefy przychylnej społecznie” polskich zespołów mieszkaniowych,
War-szawa.
Wallis A., 1990, Socjologia przestrzeni, Niezalena Oficyna Wydawnicza. Webster Ch., 2001, Gated cities of tomorrow, Town Planning, vol. 72 (2).
Wojtkun G., 2004, Osiedle mieszkaniowe w strukturze miasta XX wieku, Politechnika Szczeciska, Szczecin.
ABSTRACT
PHYSIOGNOMY AND URBAN STRUCTURE OF THE NEW HOUSING AS AN ELEMENT OF HOUSING CONDITIONS (SELECTED EXAMPLES IN ŁÓD)
Since the 1970s, the dominant form of residence in the Polish cities has been buildings that were homogeneous in their form and a spatial layout scheme. It has been criticized not only for visual reasons. This resulted in a phenomenon of almost total breakdown of social relationships in the housing unit areas. Dehumanisation of housing, weakening personal interactions, and an increase in risk caused a significant decrease of housing conditions. The programme of the socialist transformation of the
country assumed creating similar housing conditions for all citizens. Newly built housing units were an example of the functional monotony, with scarcity of architectural forms, lack of green areas and services. These conditions were favourable for violating the neighbourly coexistence rules, hooligan’s behaviour, as well as a decline in mutual recognition and personal safety.
The beginning of the transformation process in Poland has caused fundamental changes in operating conditions and the role of housing. Recently constructed housing objects have begun to take varied forms. Nowadays, as far as housing is concerned, there seem to be two dominant phenomena: creating small, isolated housing composition layouts, and the formation of gated communities.
New spatial and architectural standards, referring to both, the building blocks and their location on the building plot, as well as the elements of small architecture allow to create peculiar ‘estate in estate’ − small enclaves in the areas already partially developed, and in those of the early stages of development process.
Buildings are located so that they create the inner yards (with playgrounds, green areas, car-parks). This way shaped space is supposed to be more easily tamed by its residents, stimulate creating housing communities, and cause greater concern for the surrounding areas. Residential settlements are characterised by smaller scale than in was in the in the 1960’s−1980’s. This applies to both, the number of buildings and the size of houses, which are much smaller, better adjusted to the human scale. The manifestation of the changes is the emergence of closed housing estates or buildings. The common denominator of all such objects is the spatial isolation. However, the physical barrier does not strengthen identification with the place of residence.
Polish housing is at a stage of huge technological transformation which results in physiognomic changes. The houses built from prefabricated elements are characterised by simple forms with only few details. It is more and more common that buildings are ‘revived’ by a great variety of colours and materials, as well as by leaving flat roofs behind. The greatest potential for shaping the physiognomy of buildings is in the use of conventional or mixed technology. Newly built houses are characterised by simple forms and high aesthetics based on attention to details.
The contemporary residential space changes according to the principles of the capitalist formation. It means that it is considerably shaped by economic criteria – those relating to the demand and the supply of housing and residential areas, as well as to the social factors (with the fundamental question: where and how we live?). Accommodation not only is a desirable good from the economic point of view, but also it is valuable as far as the social criteria are concerned, since it is seen as one of the indicators of social position.
