Determinanty popytu indywidualnego na rynku mieszkaniowym w Polsce

Pełen tekst

(1)DETERMINANTY POPYTU INDYWIDUALNEGO NA RYNKU MIESZKANIOWYM W POLSCE MAŁGORZATA OKRĘGLICKA. Streszczenie Rynek nieruchomoci mieszkaniowych przeszedł w ostatnich latach w Polsce wiele zmian, i to zarówno po stronie popytu, jak i poday. Na pocztku 2011 r. moemy mówi o wzgldnej stabilizacji rynku, przy do wysokim poziomie cen, z niewielk jedynie tendencj spadkow. Popyt na nieruchomoci mieszkaniowe, generowany przez konsumentów, zaley od wielu czynników o charakterze ekonomicznym, społecznym, psychologicznym, itd. Obecnie wród głównych determinant popytu indywidualnego mona wymieni zwłaszcza: bardziej zachowawcze postawy konsumentów, ograniczenia w dostpie do kredytu hipotecznego, ale take spowolnienie czynników fundamentalnych takich jak: wzrost dochodów czy przyrost liczby nowych gospodarstw domowych. Maj one w wikszoci charakter hamujcy i nie zapowiadaj szybkiego rozwoju tego rynku, jak podczas boomu z lat 2007-2008. Słowa kluczowe: nieruchomoci mieszkaniowe, kredyt hipoteczny, gospodarstwa domowe, popyt 1. Wprowadzenie Ostatnie lata to czas najpowaniejszego od wielu lat kryzysu gospodarczego o charakterze globalnym, zapocztkowanego pkniciem baki spekulacyjnej na rynku nieruchomoci w Stanach Zjednoczonych w 2007 r. Wród jego wyników wymienia si m.in. ogólne załamanie zaufania do podstawowych instytucji rynkowych, do funkcjonowania sektora finansowego, do regulacji rynku i do zasad prowadzenia polityki gospodarczej. Wpłynło to na kształtowanie si nowych zjawisk, zachowa i postaw rynkowych, które obecnie wymagaj stałej i gruntownej analizy. Negatywne zjawiska gospodarcze nie ominły równie Polski. Mimo stosunkowo „łagodnego” przebiegu, spowolnienie gospodarcze w Polsce w latach 2008–2010, które na niektórych rynkach urosło do rangi kryzysu, spowodowało zmian nie tylko moliwoci finansowych konsumentów, ale wpłynło te na weryfikacj ich decyzji zakupowych i racjonalizacj postaw konsumenckich. Mimo poprawy wska

(2) ników koniunkturalnych członkowie gospodarstw domowych wci odczuwaj skutki dekoniunktury, jednak poprawiajce si z kwartału na kwartał informacje o wzrocie gospodarczym i pewna stabilizacja sytuacji na rynku pracy powinny zachca konsumentów w niedługim czasie do zwikszania popytu, zwłaszcza na dobra trwałego uytku. Inwestycje w nieruchomoci to cały zestaw moliwoci inwestycyjnych zarówno o charakterze bezporednim, jak i porednim. Oba warianty odnosz si równie do sektora nieruchomoci mieszkaniowych1.. 1. M. Bryx, R. Matkowski, Inwestycje w nieruchomoci, Poltext, Warszawa 2002, s. 27..

(3) 222 Małgorzata Okrglicka Determinanty popytu indywidualnego na rynku mieszkaniowym w Polsce. Rynki nieruchomoci w Polsce i na wiecie to jedne z rynków, które najsilniej odczuły perturbacje wiatowej gospodarki. Rok 2010 był dla podmiotów działajcych na rynku nieruchomoci okresem powrotu do normalnoci, widocznej we wszystkich kluczowych zjawiskach rynkowych: mechanizmach kredytowania hipotecznego, skali poday, a take popytu. Na 2011 rok prognozy sygnalizuj wzrost PKB w Polsce w granicach 3,5–4,3%2. Wprawdzie nie jest to wci boom gospodarczy, ale wydaje si e osignicie takiego poziomu wzrostu gospodarczego, w obecnej sytuacji prawno-politycznej bdzie trudne. Celem artykułu jest przedstawienie i analiza wybranych czynników, kształtujcych popyt na rynku nieruchomoci mieszkaniowych w Polsce. Z uwagi na znaczn liczb determinant wybrano te, które uznano obecnie za najbardziej wpływajce na wielko i struktur popytu konsumentów. Analiza opiera si na studiach literaturowych, statystyce publicznej i badaniach komercyjnych instytucji badajcych rynek nieruchomoci w Polsce. 2. Zmiany na rynku nieruchomoci mieszkaniowych po kryzysie W drugiej połowie 2010 r. rynek nieruchomoci mieszkaniowych w Polsce mona było okreli , jako wzgldnie stabilny cenowo, z niewielk tendencj spadkow. Pomimo dekoniunktury gospodarczej ceny mieszka usztywniły si na stosunkowo wysokim poziomie, a wszelkie korekty maj charakter głównie ilociowy. Obecnie ceny mieszka s tylko o 10 – 15% nisze ni u szczytów hossy na przełomie 2007 i 2008 roku.3 Drogie mieszkania nie znajduj wystarczajcej liczby nabywców, co daje znaczny zasób pustostanów. Z drugiej strony intensyfikacja procesów deweloperskich, wywołana wysok cen rynkow, a w konsekwencji bardzo wysoka opłacalno działalnoci w sektorze budownictwa mieszkaniowego powoduje wzrost inwestycji deweloperów, ale te ch zaistnienia na tym rynku nowych podmiotów.4 Wprawdzie według wstpnych danych GUS, w 2010 r. oddano do uytkowania o 15,2% mniej mieszka ni w 2009 r. i o 17,8% w porównaniu z 2008 r.5, jednak naley pamita , e poda nieruchomoci jest mniej elastyczna ni popyt, co oznacza e okres dostosowania poday do sytuacji rynkowej jest przesunity w czasie od kilku do kilkunastu miesicy6. Zatem ilo. mieszka oddanych do uytku w 2010 r. odzwierciedla sytuacj rynku nieruchomoci z o rok wczeniejszego okresu załamania. Potwierdzeniem jest tu równie fakt, e najwiksza redukcja poday nastpiła u inwestorów instytucjonalnych tj. developerów (spadek 24,6%) czy spółdzielni mieszkaniowych (spadek 29,1%), a zatem podmiotów, które bardziej profesjonalnie oceniaj rynek nieruchomoci. Popraw sytuacji na rynku nieruchomoci mieszkaniowych obrazuje natomiast ilo rozpocztych w 2010 r. budów mieszka, których jest o 10,6% wicej ni w 2009 r., przy czym najwikszy wzrost wykazali w tym obszarze developerzy – 42,2%.7. Wynikiem kryzysu na rynku nieruchomoci jest te pewna korekta charakteru poday. Mieszkania oddawane do uytku w 2010 r. to mieszkania o duej powierzchni, rednio około 106 2. Rynek mieszkaniowy w Polsce - IV kw. 2010 r., www.reas.pl, dostp z 20.03.2011 r. A. Baranowska-Skimina, Rynek nieruchomoci mieszkaniowych 2011, www.egospodarka.pl, dostp z 14.03.2011 r. 4 J. Łaszek, H. Augustyniak, M. Widłak, Informacja o cenach mieszka i sytuacji na rynku nieruchomoci mieszkaniowych w Polsce w trzecim kwartale 2010 r.,www.nbp.pl, dostp z 20.03.2011 r. 5 Budownictwo – wyniki działalnoci w 2010 r., Informacje i opracowania statystyczne, GUS, Warszawa 2011, s. 63. 6 E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomo w gospodarce rynkowej, PWN, Warszawa 2006, s. 66–69. 7 Budownictwo mieszkaniowe w okresie I-XII 2010 r., www.stat.gov.pl, dostp z 10.03.2011 r. 3.

(4) 223. Studies & Proceedings of Polish Association for Knowledge Management Nr 52, 2011. m2, co stanowiło spucizn okresu dobrej koniunktury gospodarczej i boomu mieszkaniowego do 2008 r. Wprawdzie najwiksze lokale budowali inwestorzy indywidualni, a developerzy i spółdzielnie oddawali rednio lokale ponad dwukrotnie mniejsze, jednak powierzchnie te i tak przekraczały obecne zapotrzebowanie rynku, gdzie nastpuje redukcja metray i jakoci, z uwagi na ograniczenia popytowe8. Polski rynek nieruchomoci mieszkaniowych wci mona okreli jako bardzo chłonny, charakteryzujcy si znacznymi brakami. Fakt, e biecy popyt na mieszkania jest ograniczony wynika z licznych ogranicze popytowych, a nie z nasycenia rynku. Wci bowiem Polacy mieszkaj w znacznie gorszych warunkach ni ma to miejsce w krajach Unii Europejskiej, zwłaszcza za w krajach UE-15. Analizujc warunki lokalowe gospodarstw domowych, widocznym jest, e w Polsce a 49,1% z nich mieszkało w przeludnionych mieszkaniach, podczas gdy rednia unijna to zaledwie 17,7% (por. rys. 1). W kolejnych latach naley si zatem spodziewa , e rodzimi konsumenci bd dy do poprawy swoich warunków mieszkaniowych i szuka sposobów przezwycienia ogranicze zakupowych.. 47,3. 57,7 49,0. 47,0. 55,3. 55,0 49,1. 41,2. 26,6. 39,7 38,0 25,0. 23,3. 17,8 10,1. 7,8. 7,0. 3,7. 3,2. 6,4 1,0. 4,0. 14,1. 10,5 7,3 5,9. 1,7. EU-27 EU-15 EU-new BE BG CZ DK DE EE IE EL ES FR IT CY LV LT LU HU MT NL AT PL PT RO SI SK FI SE UK. 3,9. 13,2. 9,6. Rysunek 1. Wska nik przeludnienia nieruchomoci mieszkaniowych w krajach UE w 2009 r (w %) ródło: Dane Eurostat, eep.eurostat.ec.europa.eu, dostp z 15.03.2011 r. Biorc pod uwag, e sektor budownictwa, w tym mieszkaniowego, jest w relacji do reszty gospodarki bardziej pracochłonny, ma mniejsze wymagania dotyczce kwalifikacji siły roboczej i wykorzystuje głównie lokalne materiały, to w okresach osłabienia koniunktury moe korzystnie oddziaływa na popyt wewntrzny i rynek pracy. Powinno to skłania do stałego poszukiwania przez ustawodawc rozwiza, intensyfikujcych rozwój sektora budownictwa, a tym samym całego rynku nieruchomoci.. 8. B.Turek, Skokowy wzrost rozpoczynanych budów 2010r., http://www.homebroker.pl, dostp z 12.03.2011 r..

(5) 224 Małgorzata Okrglicka Determinanty popytu indywidualnego na rynku mieszkaniowym w Polsce. 3. Charakterystyka szans i ogranicze kształtujcych popyt na nieruchomoci mieszkaniowe w Polsce Stron popytow na rynku nieruchomoci, w podsystemie obrotu, stanowi nabywcy nieruchomoci, wród których dominujc grup s nabywcy mieszka. W Polsce wci przewaa ch. bycia włacicielem mieszkania ponad innymi formami zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, jak chociaby najem9. Takie czynniki jak chociaby mała mobilno polskiego społeczestwa czy silne przywizanie do własnoci powoduj, e zakup mieszkania stanowi jeden z priorytetów w yciu kadego Polaka. Zakup mieszkania jest determinowany wieloma czynnikami, o charakterze ekonomicznym, społecznym, psychologicznym itd. Jako główne czynniki ograniczajce popyt na polskim rynku mieszkaniowym w 2010 r. i 2011 r., w porównaniu do okresu prosperity z 2008 r. wskazuje si czsto10: − spowolnienie czynników fundamentalnych takich jak: wzrost dochodów, przyrost nowych gospodarstw domowych czy migracje do najwikszych miast, − bardziej zachowawcz postaw zakupow konsumentów, − spadek dostpnoci dochodowej oraz fizycznej poprzez racjonowanie kredytów mieszkaniowych, − interwencjonizm pastwowy itd. Analizujc dane dotyczce sytuacji finansowej gospodarstw domowych naley zauway , e w ostatniej dekadzie nastpiła swego rodzaju poprawa, zwizana z powikszajc si rónic pomidzy rednim dochodem rozporzdzalnym, a wydatkami na osob (por. rys. 2). Wynika to nie tylko z sukcesywnie rosncych dochodów, ale przede wszystkim z małej dynamiki wzrostu wydatków, powodowanej nisk inflacj w Polsce w ostatnich latach. Wprawdzie dekoniunktura gospodarcza spowodowała, e od 2009 r. wzrost dochodów gospodarstw domowych został znacznie ograniczony, jednak rónica pomidzy dochodami, a wydatkami konsumentów wci si powiksza, co wskazuje na rosnce moliwoci zakupowe polskich gospodarstw domowych, w tym w obszarze nieruchomoci.. 9. M.Bryx, Rynek nieruchomoci system i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa 2006, s. 137. J. Łaszek, H. Augustyniak, M. Widłak, Informacja o cenach …, op. cit.. 10.

(6) 225. Studies & Proceedings of Polish Association for Knowledge Management Nr 52, 2011. 1200. w zł. 1100 1000 dochód rozporzdzalny. wydatki. 900 800 700 600 lata 500 2000. 2001. 2002. 2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009. Rysunek 2. Dochód rozporzdzalny i wydatki na 1 osob w gospodarstwach domowych ogółem za lata 2000–2009 ródło: Dane GUS, www.stat.gov.pl, dostp z 10.03.2011 r. Jako czynnik mogcy negatywnie wpłyn na rozwój rynku nieruchomoci wskazuje si słabncy przyrost nowych gospodarstw domowych w Polsce. Prognozy GUS potwierdzaj, e mimo 3,3% wzrostu, przewidzianego na lata 2010–2015, coroczne przyrosty liczby gospodarstw domowych s corocznie mniejsze. W odniesieniu do rynku nieruchomoci naley zauway tu jednak pewn prawidłowo . Nieproporcjonalnie ronie liczba małych gospodarstw domowych (1–2 osobowych – 8,8%), a spada wyra

(7) nie w badanych latach liczba gospodarstw 4 i wicej osobowych11. Sugeruje to zmiany struktury popytu w przyszłoci, tj. zgłaszanie wikszego zapotrzebowania na mieszkania z mniejsz liczb pokoi. Inny wpływ na rozwój rynku nieruchomoci widoczny jest przy badaniu migracji wewntrznych w Polsce, gdzie notuje si stały odpływ ludnoci z miast na wie, gdzie zasadniczo dominuje budownictwo jednorodzinne. W latach 2005–2009 notowano corocznie spadek ludnoci polskich miast o 30–40 tysicy osób12. Jedynie miasto Warszawa notowało systematyczny, kilkutysiczny przyrost ludnoci, co z pewnoci wpłynło stymulujco na popyt na nieruchomoci mieszkaniowe w tym miecie. Jednym z podstawowych czynników, kształtujcych wielko popytu na mieszkania jest dostpno

(8) ródeł finansowania. Nieruchomoci, jako dobra o duych wartociach, kupowane s 11 12. www.stat.gov.pl, dostp z 10.03.2011 r. http//demografia.stat.gov.pl, dostp z 10.03.2011 r..

(9) 226 Małgorzata Okrglicka Determinanty popytu indywidualnego na rynku mieszkaniowym w Polsce. najczciej przy współudziale zewntrznych rodków finansowych. Z kolei kryzys na rynkach finansowych spowodował zaostrzenie warunków kredytowania konsumentów. Według danych NBP w IV kwartale 2010 r. niemal 90% banków zaostrzyło kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych, a około 12% okreliło zaostrzenie polityki kredytowej jako znaczne. Na przełomie lat 2010/2011 coraz mniejszy wpływ na polityk kredytow miały zmiany udziału kredytów zagroonych w portfelu kredytów mieszkaniowych czy ryzyko zwizane z przyszł sytuacj gospodarcz. Niezwykle istotnym czynnikiem stała si natomiast w tym okresie konieczno wdroenia tzw. Rekomendacji T, która ma bezporednie przełoenie na procedury oceny zdolnoci kredytowej klienta.13 Stanowi ona zbiór zasad dla banków komercyjnych, dotyczcych zarzdzania i oceny ryzyka zwizanego z udzielanymi kredytami detalicznymi, a take zawiera zalecenia wobec wewntrznych bankowych systemów kontroli. Poprzez Rekomendacj T Komisja Nadzoru Finansowego chce ograniczy nadmierne zadłuanie si klientów i pogorszenie jakoci portfeli kredytowych banków. Mona nadmieni , e w przypadku walutowych kredytów mieszkaniowych wie si to z koniecznoci 20% wkładu własnego klienta lub przedstawieniem dodatkowych zabezpiecze kredytu. Mimo wielu zalet takiego rozwizania, jego efektem moe by ograniczenie iloci udzielanych kredytów, zwłaszcza walutowych, które wci okazuj si bardziej korzystne dla konsumenta z finansowego punktu widzenia, cho na pewno obarczone wyszym ryzykiem. Aby utrzyma odpowiedni poziom akcji kredytowej banki staraj si zniwelowa czciowo wpływ ogranicze w dostpie do finansowania poprzez łagodzenie warunków kredytowania hipotecznego. W IV kwartale 2010 r., podobnie jak w poprzedzajcych kwartałach, banki obniały mare kredytowe (około 53% podmiotów) oraz redukowały inne koszty kredytowe (około 11% podmiotów). Miało to na celu zachcenie klientów do zacigania kredytów mieszkaniowych w danym banku, w warunkach silnej presji konkurencyjnej na rynku usług bankowych. Banki wskazywały tu zarówno na konkurencj ze strony innych banków uniwersalnych i hipotecznych, jak i niebankowych instytucji finansowych, a jednoczenie na notowany spadek popytu na kredyty mieszkaniowe (około 30%)14. Pomimo stopniowej poprawy warunków kredytowania konsumenci wci nie s w stanie sprosta wymaganiom banków odnonie zdolnoci kredytowej. Wprawdzie zdolno kredytowa jest wysza w przypadku kredytów złotówkowych, jednak naley pamita , e w poprzednich latach generowany był przede wszystkim popyt na walutowe kredyty hipoteczne, zwłaszcza te, denominowane w CHF. Na koniec IV kwartału 2008 stanowiły one 55,4% wszystkich kredytów hipotecznych, a ju 2 lata pó

(10) niej zaledwie 6,1%.15 Ta znaczca zmiana struktury kredytowania ma negatywny wpływ na popyt na mieszkania, zwłaszcza e nie jest ona korzystna finansowo dla konsumenta. Czynnikiem hamujcym aktywno gospodarstw domowych na rynku mieszkaniowym moe by rosnca inflacja w Polsce. Zharmonizowany wska

(11) niki cen konsumpcyjnych wynosił według GUS w lutym 2011 r. 3,3% w stosunku do lutego poprzedniego roku16. O ile spadek stóp procentowych na rynku pieninym to niemal standardowa reakcja banku centralnego na osłabienie ko13. Sytuacja na rynku kredytowym I kwartał 2011r., Departament Systemu Finansowego NBP, Warszawa 2011, s. 7. Tame. 15 Indeks dostpnoci mieszkaniowej w Polsce w latach 2005-2010, www.zbp.pl, dostp z 20.03.2011 r. 16 www.stat.gov.pl, dostp z 10.03.2011 r. 14.

(12) 227. Studies & Proceedings of Polish Association for Knowledge Management Nr 52, 2011. niunktury, std utrzymujce si od dłuszego czasu niskie stopy procentowe w Polsce, o tyle wzrost inflacji łczy si zwykle z odwrotn reakcj NBP. Z kolei podwyszenie stóp procentowych ogranicza moliwoci finansowe gospodarstw domowych i wpływa na zahamowanie popytu indywidualnego. Konsumenci, obawiajc si pogorszenia sytuacji finansowej w przyszłoci, nie s skłonni inwestowa w niepłynne aktywa takie jak np. nieruchomoci, lecz w bezpieczne aktywa o duej płynnoci17. Instytucje zajmujce si analiz rynku nieruchomoci np. NBP czy Zwizek Banków Polskich prezentuj rónorodne mierniki pokazujce dostpno mieszkania. Bazuj one na relacji ceny mieszkania do dochodu i s miar potencjalnej siły nabywczej gospodarstw domowych na rynku mieszkaniowym. Mimo rónicych si załoe co do budowy mierników, zwłaszcza w obszarze okrelania dochodu rodziny, który moe przeznaczy na cele mieszkaniowe, prezentowane tendencje s zasadniczo zbiene. Na przykładzie danych Zwizku Banków Polskich mona zauway. stopniowy spadek napi powstałych w okresie boomu na rynku nieruchomoci, co wynika ze wzrostu dochodów i niewielkiego spadku cen. Nie mona jednak prognozowa powrotu wska

(13) ników do poziomu z lat 2005–2006, kiedy ceny na rynku mieszkaniowym kształtowały si na znacznie niszym poziomie (por. rys. 2). Prezentowana poniej prognoza indeksu dostpnoci mieszkaniowej na koniec 2010 r. zakłada wyra

(14) ny wzrost wska

(15) nika do 118 punktów. Wynik powyej 100 punktów oznacza dostpno. mieszkania dla modelowej rodziny, a zatem okres spowolnienia gospodarczego wpłynł paradoksalnie na popraw sytuacji konsumentów na rynku mieszkaniowym. Wzrost dochodów, przy jednoczesnej korekcie cen mieszka w dół pozwala szacowa , e warto tego indeksu w 2011 r. bdzie si waha w przedziale 100–110 punktów18.. 17. P. Wdowiski, Ekonometryczna analiza popytu na kredyt w polskiej gospodarce, Urzd Komisji Nadzoru Finansowego, Warszawa 2011, s. 6. 18 Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomoci, AMRON-SAFIN, www.amron.pl, dostp z 05.03.2011 r..

(16) 228 Małgorzata Okrglicka Determinanty popytu indywidualnego na rynku mieszkaniowym w Polsce. 150. 136. 142. 140. 127. 130 120. 119. 124 118. 115. 112. 108. 104. 110. 97. 100. 88. 91. 101 94 94. 94 94. 101 104 103. 96. 88 81. 90 80 70 60. IV kw. 2010 *P. III kw. 2010. II kw. 2010. I kw. 2010. IV kw. 2009. III kw. 2009. II kw. 2009. I kw. 2009. IV kw. 2008. III kw. 2008. II kw. 2008. I kw. 2008. IV kw. 2007. III kw. 2007. II kw. 2007. I kw. 2007. IV kw. 2006. III kw. 2006. I kw. 2006. II kw. 2006. IV kw. 2005. III kw. 2005. I kw. 2005. II kw. 2005. 50. *P – prognoza. Rysunek 2. Indeks dostpnoci mieszkaniowej w Polsce w latach 2005–2010 ródło: Dane Zwizku Banków Polskich, www.zbp.pl, dostp z 20.03.2011 r. Dostpno kredytowa okrela moliwoci konsumentów, a nie stan faktyczny. Moliwo zacignicia kredytu nie przesdza bowiem o podjciu takiej decyzji, na któr wpływaj np. postawy konsumenckie w danym okresie, ale take aktualna polityka kredytowa banków czy te rozwizania podatkowe, wspierajce rynek mieszkaniowy. W ostatnich latach mona zaobserwowa znaczne wahania, jeli chodzi o warto udzielonych w danym okresie kredytów mieszkaniowych. Rok 2009 r. był tu z pewnoci okresem mało korzystnym, kiedy gospodarstwa domowe zredukowały swoje zapotrzebowanie na kredyt a o 32,2% w stosunku do roku 2008, a tym samym popyt na nieruchomoci mieszkaniowe. Rok 2010 okazał si ju znacznie bardziej korzystny, zwłaszcza jego drugi kwartał. Łcznie w tym roku warto nowopodpisanych umów kredytowych wzrosła o 25,6% w stosunku do 2009 r., wci nie osigajc jednak poziomu z 2008 r. Analizujc struktur kredytowania hipotecznego widoczna jest stabilizacja redniej wartoci udzielonego kredytu ogółem, która wynosiła w 2008 r. 205 180 zł, w 2009 r. zaledwie 202 448 zł, a w 2010 r. – 205 954 zł (por. rys. 3). Potwierdza to fakt, e obecnie moemy mówi o wzgldnej stabilizacji cenowej mieszka, która to przekłada si bezporednio na warto udzielanych kredytów hipotecznych. Jednoczenie mona zauway , e stale ronie dysproporcja pomidzy redni wartoci udzielanych kredytów złotówkowych, a walutowych, które w 2010 r. były przecitnie o 85% wysze ni te w rodzimej walucie19. 19. Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomoci, AMRON-SAFIN, www.amron.pl, dostp z 05.03.2011 r..

(17) 229. Studies & Proceedings of Polish Association for Knowledge Management Nr 52, 2011. 13,5. 13,1 12,2. 11,9 10,9. 10,8 9,8. 9,4 7,6. IV kw. 2008. I kw. 2009. II kw. 2009. III kw. IV kw. 2009 2009. I kw. 2010. II kw. 2010. III kw. IV kw. 2010 2010. Rysunek 3. Warto nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w Polsce (w mld zł) ródło: Dane Zwizku Banków Polskich, www.zbp.pl, dostp z 20.03.2011 r. Jednym z silnie wpływajcych na popyt indywidualny na nieruchomoci czynników jest interwencjonizm pastwowy. Programy rzdowe, wspierajce sektor mieszkaniowy, pomagaj kreowa i tworzy nowy rynek odbiorców. W Polsce jest to obecnie program „Rodzina na swoim”, skierowany do osób nie posiadajcych własnego mieszkania. Program ten miał na celu zmniejszy. negatywne skutki kryzysu finansowego, który dotknł sektor budownictwa mieszkaniowego, poprzez umoliwienie korzystania ze rodków finansowych pochodzcych z budetu pastwa. Daje on potencjalnym beneficjentom moliwo otrzymania dodatkowego

(18) ródła finansowania na zakup bd

(19) budow mieszkania lub domu, poprzez zwrot 50% kosztów oprocentowania kredytów hipotecznych przez pierwsze pi lat kredytowania20. Od uruchomienia programu „Rodzina na swoim” widoczny jest sukcesywny wzrost jego znaczenia na rynku nieruchomoci mieszkaniowych (por. tab. 1). Kwota kredytów udzielonych w ramach tego instrumentu przekroczyła w 2010 r. 8 mld zł, co stanowi ju kilkanacie procent całego rynku. W 2011 r. planowane s jednak istotne zmiany rozwiza w tym programie m.in. ograniczenie moliwoci korzystania z niego wyłcznie w odniesieniu do pierwotnego rynku nieruchomoci, co w zamyle ma wspiera rozwój budownictwa w Polsce, jednak wyklucza moliwo. pozyskania najtaszych, uywanych mieszka na rynku. Wiele kontrowersji wzbudza równie projekt wprowadzenia limitu wiekowego dla konsumentów, co jest rozwizaniem typowo restrykcyjnym. Pozytywnym rozwizaniem moe by natomiast rozszerzenie uprawnionych do korzystania z programu o osoby samotne, pozbawione wczeniej takiej moliwoci. Mona stwierdzi , e w obecnej sytuacji gospodarczej rzdowy program „Rodzina na swoim” wypełnia ekonomiczn luk, pełnic rol impulsu stymulujcego dynamik i rozwój sektora bu20. B. Zdunek, Program „Rodzina na swoim”, Finansowanie nieruchomoci, kwiecie/2009/18, s. 9..

(20) 230 Małgorzata Okrglicka Determinanty popytu indywidualnego na rynku mieszkaniowym w Polsce. downictwa mieszkaniowego w Polsce. Problemem moe natomiast sta si brak wystarczajcych rodków budetowych, co wymusi konieczno wprowadzania dalszych przedmiotowych i osobowych ogranicze w programie. Ponadto program „Rodzina na swoim” jest procykliczny. By. moe lepszym rozwizaniem, ograniczajcym cykliczno sektora nieruchomoci, mogłaby by. aktywniejsza polityka podatkowa i propodaowa, stymulujca konkurencj firm deweloperskich. Tabela1. Liczba i warto kredytów udzielonych w ramach programu „Rodzina na swoim” rok. struktura rynku rynek pierwotny. 2007. 2008. 2009. 2010. rynek wtórny budowa domu jednorodzinnego suma rynek pierwotny rynek wtórny budowa domu jednorodzinnego suma rynek pierwotny rynek wtórny budowa domu jednorodzinnego suma rynek pierwotny rynek wtórny budowa domu jednorodzinnego suma. liczba kredytów. udział %. 2 211. 55,26. warto. kredytów w tys. zł 214 518. 386 1 404 4 001 4 607 605 1 433 6 645 18 698 7 590 4 594 30 882 25 717 10 426 6 977 43 120. 9,65 35,09 100,00 69,33 9,10 21,57 100,00 60,55 24,58 14,88 100,00 59,64 24,18 16,18 100,00. 40 963 179 186 434 668 557 970 92 132 202 697 852 799 2 871 216 1 697 246 849 117 5 417 579 4 279 047 2 441 606 1 353 649 8 074 302. udział % 49,35 9,42 41,22 100,00 65,43 10,80 23,77 100,00 53,00 31,33 15,67 100,00 53,00 30,24 16,76 100,00. ródło: Dane liczbowe programu „Rodzina na swoim”, www.bgk.pl, dostp z 20.03.2011 r. Z pewnoci czynniki determinujce zapotrzebowanie na nieruchomoci mieszkaniowe w Polsce, prezentowane w niniejszym artykule to zaledwie niewielki wycinek ogółu determinant popytu, maj one jednak na niego bardzo znaczcy wpływ, co jak wskazano podkrela wiele instytucji badajcych rynek nieruchomoci..

(21) 231. Studies & Proceedings of Polish Association for Knowledge Management Nr 52, 2011. 4. Podsumowanie Posiadanie miejsca do zamieszkania jest jedn z podstawowych potrzeb kadego człowieka. Zaspokojenie tej potrzeby jest jednak zwykle bardzo kosztowne, co powoduje, e popyt potencjalny jest zawsze wyszy od rzeczywistego. Konsumenci s bowiem ograniczani przez szereg czynników, wynikajcych zarówno z własnej kondycji finansowej, jak i czynników zewntrznych, zwłaszcza dotyczcych moliwoci pozyskania finansowania. Sektor nieruchomoci ma znaczcy wpływ na gospodark, zarówno poprzez tworzenie miejsc pracy i produkcj usług, jak i jako czynnik destabilizujcy, w szczególnoci system finansowy, poprzez swój cykliczny charakter. Cykle nieruchomociowe s wynikiem szybkich zmian popytu i sztywnej krótkookresowo poday, na które nakłada si brak przejrzystoci rynku. Szczególnie problematyczne s cykle w sektorze nieruchomoci mieszkaniowych, który zwykle jest najwiksz czci rynku, a dodatkowo ma due znaczenie społeczne. W 2011 r. rynek nieruchomoci mieszkaniowych bdzie si najprawdopodobniej dalej stabilizował, co nie wyklucza wystpienia kolejnych szoków popytowych. Wpływ bd miały zwłaszcza czynniki prawno-podatkowe. O ile zmiany stawek podatku VAT nie bdzie mie. wikszego wpływu na popyt, o tyle racjonalizacja rzdowego programu „Rodzina na swoim” przyspieszy dostosowania cenowe na rynku mieszkaniowym. Dla popytu na nieruchomoci mieszkaniowe bd miały równie znaczenie działania Komisji Nadzoru Finansowego, których zadaniem jest wzmocni bezpieczestwo systemu bankowego zarówno z punktu widzenia jakoci zabezpieczenia, jak te ryzyka zmian stóp procentowych. Oczekuje si, e w dłuszym okresie bdzie to proces pozytywny dla polskiego rynku. Konsumenci bd mogli kupowa tasze mieszkania przy niszym zadłueniu, a sektor bankowy bdzie si charakteryzował lepsz płynnoci. Podsumowujc mona zakłada , e w kolejnych latach, zarówno perspektywy gospodarcze Polski, jak te perspektywy rozwoju sektora s do dobre, co jednak nie zmienia faktu, e kolejny kryzys, jako cz cyklu, pojawi si w dalszej perspektywie.. Bibliografia [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11]. Baranowska-Skimina A., Rynek nieruchomoci mieszkaniowych 2011, www.egospodarka.pl. Bryx M., Rynek nieruchomoci system i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa 2006. Bryx M., Matkowski R., Inwestycje w nieruchomoci, Poltext, Warszawa 2002. Budownictwo – wyniki działalnoci w 2010 r., Informacje i opracowania statystyczne, GUS, Warszawa 2011. Dane liczbowe programu Rodzina na Swoim, www.bgk.pl. http//demografia.stat.gov.pl. Indeks dostpnoci mieszkaniowej w Polsce w latach 2005–2010, www.zbp.pl. Kucharska-Stasiak E., Nieruchomo w gospodarce rynkowej, PWN, Warszawa 2006. Łaszek J., Augustyniak H., Widłak M., Informacja o cenach mieszka i sytuacji na rynku nieruchomoci mieszkaniowych w Polsce w trzecim kwartale 2010 r.,www.nbp.pl. Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomoci, AMRON-SAFIN, www.amron.pl. Rynek mieszkaniowy w Polsce – IV kw. 2010 r., www.reas.pl..

(22) 232 Małgorzata Okrglicka Determinanty popytu indywidualnego na rynku mieszkaniowym w Polsce. [12] [13] [14] [15] [16]. Sytuacja na rynku kredytowym wyniki I kwartał 2011r.,Departament Systemu Finansowego NBP, Warszawa 2011. Turek B., Skokowy wzrost rozpoczynanych budów 2010r., http://www.homebroker.pl. Wdowiski P., Ekonometryczna analiza popytu na kredyt w polskiej gospodarce, Urzd Komisji Nadzoru Finansowego, Warszawa 2011. www.stat.gov.pl. Zdunek B., Program „Rodzina na swoim”, Finansowanie nieruchomoci, kwiecie/2009/18. DETERMINANTS OF INDIVIDUAL DEMAND ON THE HOUSING MARKET IN POLAND Summary In Poland, the residential property market has undergone a lot of changes in recent years, both in terms of demand and supply. The beginning of 2011 saw a relative stabilisation on this market, with prices at a quite high level and only slightly decreasing. The demand for residential properties, which is generated by consumers, depends on many economic, social, psychological and other factors. Nowadays, the main determinants of individual demand include among others: more conservative attitudes of consumers, limitations in the access to mortgage-secured loans, as well as a slow down in the fundamental factors such as income increase or growth of the number of new households. They are mainly a hindrance and do not herald any fast growth of this market similar to the boom in 2007–2008.. Keywords: residential properties, mortgage-secured loan, households, demand. Małgorzata Okrglicka Katedra Mikroekonomii, Inwestycji i Nieruchomoci Wydział Zarzdzania Politechnika Czstochowska ul. Dbrowskiego 69, 42-201 Czstochowa e-mail: m.okreglicka@wp.pl.

(23)