Powstawanie i funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych

Pełen tekst

(1)Agnieszka Malkawska Katedra Ekonomiki Nleruchontoicl. 1 Procesu InwestycYlnego. Powstawanie i funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych l.. Wstęp. Przemiany polityczno-gospodarcze ostatnich lat zniosły dotychczasowe ograniczenia w zakresie prywatnej własności nieruchomości. Jednym z przejawów tych zmian było wprowadzenie ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 L', która uregulowała sposób ustanawiania odrębnej wlasności samodzielnych lokali, zarówno mieszkalnych jak i użytkowych. Ustawa ta nałożyła również na współwlaścicieli obowiązek ponoszenia pełnych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Pojęcie odrębnej własności lokali nie jest pojęciem nowym w polskim prawodawstwie. Na ziemiach wchodzących obecnie w skład państwa polskiego regulacje prawne dotyczące odrębnej własności lokalowej przechodziły zmienną ewolucję. Kodeks Cywilny Napoleona przewidywał możliwość istnienia odrębnej własności budynków i ich części (piętra) od gruntu'. Przepisy obowią zujące na terenach dawnego zaboru austriackiego i pruskiego nie uwzględniały takiej możliwości. Dziełnicowe, porozbiorowe prawo cywiłne II Rzeczypospolitej stało na przeszkodzie tworzeniu odrębnej własności lokali, ze wzgłędu na obowiązującą zasadę supeljicies solo cedit, mówiącą o tym, że budynki i ich części, trwale związane z gruntem, stanowilI część składową gruntu, nie zaś odrębny przedmiot własności. Pierwszym aktem prawnym regulującym zasady zarządzania nieruchomością wspólną było Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 L o własności lokali. Rozporządzenie to wprowadziło na obszarze calego państwa instytucję odrębnej własności lokali . I OZ.U. nf SS. poz. 388 z IlÓżn . zm . M. Nazar, W/as/lO,fć lokali, pO{lftawolVe zagadniellia cywillwprmvllc, Lubelskie Wydawnictwo Pmwlliczc, Lublin 1995, s. 15. 2.

(2) I. Agnieszka Malkawska. Lata powojenne w związku ze zmianą władzy w Polsce wprowadziły znaczne ograniczenia w zakresie własności prywatnej. Prawo zezwalające na przejmowanie przez organy administracji państwowej lokali prywatnych uczyniło z właścicieli nieruchomości budynkowych i lokalowych lokatorów kwaterunkowych. Późniejsze akty prawne nieznacznie polepszyły niekorzystną sytuację w zakresie prywatnej własności. Zezwalały na wyodrębnianie lokali mieszkaniowych, aczkolwiek z wieloma ograniczeniami'. Po 1990 r. dokonano zmian w przepisach kodeksu cywilnego', a w ramach tego zmieniono przepisy dotyczące odrębnej własności lokali, co zlikwidowało wcześniej istniejące ograniczenia w tej dziedzinie. Pełną regulację dotyczącą ustanowienia odrębnej własności lokali, istnienia wspólnot mieszkaniowych oraz zarządzania nieruchomością wspólną wprowadziła ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, którą ze względu na niedociągnięcia znowelizowano ustawą z dnia 22 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o własności lokali', a następnie ustawą z dnia 21 stycznia 2000 r. o zmianie niektórych ustaw związa nych z funkcjonowaniem administracji publicznej' oraz ustawą z dnia 16 marca 2000 r. o zmianie ustawy o własności łokali oraz zmieniającą ustawę o zmianie ustawy o własności lokali'. Powyższa ustawa wprowadziła istotne zmiany w dziedzinie prawa własności. Dała prawo posiadania na własność samodzielnego lokalu w budynku wielomieszkaniowym, co stworzyło nowe możliwości również dla nabywców mieszkań w prywatyzowanych zasobach instytucji pań stwowych. Konsekwencją wyodrębniania samodzielnych lokali w wielomieszkaniowym budynku było powstanie elementów wspólnych budynku (nieruchomości wspólnej) i potrzeba zarządzania nimi. W tym celu powołana została instytucja skupiająca wszystkich właścicieli lokali w danym budynku, tzw. wspólnota mieszkaniowa.. 3 Ustawa z dnia 28 maja 1957 r. o wylijczeniu spod publiczncj gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych, Dz.U. z 1962 r. nr 47, poz. 228 z póżn. zm., Ustawa Zdnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, Dz.U. Z 1969 r. nr 22, poz. 159 z późno zm .. Nowela z dnia 6 lipca 1972 r., Dz.U. nr 27, poz. 193, Prawo Lokalowe z dnia 10 kwietnia 1974 r., Dz.U. nr 14, poz. 84, Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 18 marca 1983 r" Dz.U. nr 21, poz. 93, Ustawa Zdnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, Dz.U. nr 22, poz. 99. 4 Ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny, Dz.U. nr 55, poz. 321. 'Dz.U. nr 106, poz. 682. 6 Dz.U. nr 12, poz. 136. 7 Dz.U. nr 29, poz. 355..

(3) Powstawanie ifullkcjonowallie wsp61llot mieszkaniowych. I. 2. InstytucJa wspólnoty mieszkanioweJ - Istota I cele Kondominium (łac. condominium) jest słowem oznaczającym połączoną i kontrolę". Ta forma współwłasności budynków mieszkalnych zapewnia właściciełom lokali prawo zarządzania nieruchomością, ałe też zobowiązuje ich do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem tej nieruchomości. Własność ta oznacza inaczej posiadanie pojedynczego ' mieszkania (lokalu) w wielomieszkaniowym budynku lub kompleksie budynków razem ze współwłasnością ziemi i wszystkiego, co otacza budynek, a także elementów wspólnych nieruchomości'. Kondominium jako forma władania nieruchomością znana jest w Europie od kilkuset lat. W XIV w. wprowadzono współwłasność nieruchomości w warownych miastach, co podyktowane było ograniczonością miejsca . Nawet bogaci obywatełe nie mogłi pozwolić sobie na posiadanie własnych, jednorodzinnych domów i musieli dzielić je z innymi. Problem ten rozwiązywano przez budowanie wielopiętrowych kamienic z oddzielnymi lokalami, w których każdy z mieszkańców posiadał prawo własności do jednego mieszkania. Powstała potrzeba dbania i zarządzania całym budynkiem, co zapoczątkowało powstanie wspólnoty mieszkaniowejl!l. Obecnie współwłasność rozpowszechniona jest w wielu zachodnich krajach znacznie bardziej niż inne formy własności i zarządu budynków wielomieszkaniowych. Kraje zachodnie uporały się też z regulacją prawną, która istnieje tam od co najmniej stu lat. W Stanach Zjednoczonych forma ta przeżywała bardzo szybki rozwój w latach siedemdziesiątych i w wielu przypadkach zastąpila spółdzielczą własność lokalu cooperatives". Od tamtych czasów przeprowadzono wiele zamian innych form własności na formę kondominium, która wciąż zyskuje popularność, w szczególności wśród ludzi młodych". Ustawa o własności lokali nie podaje definicji wspólnoty mieszkaniowej, ale mówi o tym, kto tworzy wspólnotę. Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli mających udziały w określonej nieruchomości wspólnej powstałej po wyodrębnieniu w niej samodzielnych lokali mieszkalnych. Ustawa przewiduje trzy sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali. Są nimi: ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze umowy,jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości oraz orzeczenia sądu znoszącego. własność. 8. J.A. Cnsazza, Condominium COllvcrsiolls, Washington 1982, s. 2.. 9. E. Walczewska, Kondominium - amerykmiski przykład wlaSllości mieszkaniowej, "Swiat. Nieruchomoki" 1992/93, nr 2, 5, 53 i nast. 10. W. Kalinowski, W. SicmiI1ski, Wspólnoty mieszkaniowe - poradnik, Magistrat Krakowski,. Kraków 1997.s. I.. II. J.e. Dowlls lr, CPM, Prillciples oj Real Estate Management, Institutc or Real Estatc. Management, Chicago 1980, s. 219, 12 J.A. CasazZt'\, op. cil., s. 4 i nasL, E. Walczcwskn, op. cil., s. 53 j nast..

(4) I. Agnieszka Ma/kmvska. współwłasność. Ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze umowy można przeprowadzić w dwóch wypadkach: - współwłaściciele nieruchomości zawierają umowę między sobą znoszącą współwłasność należącej do nich nieruchomości, - wlaściciel budynku zawiera umowę z osobą nabywającą od niego lokal i w ten sposób dochodzi do jego wyodrębnienia. Istnieje możliwość powstania odrębnej wlasności lokali w wyniku umowy zobowiązującej wlaściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie (na gruncie, do którego przysluguje mu prawo wlasności lub prawo użytkowania wieczystego) domu, oraz ustanowienia, po zakończeniu budowy, odrębnej wlasności lokali i przeniesienie tego prawa na drugą stronę umowy lub nu inną wskazaną w umowie osobę. Ustawa nie precyzuje statusu osoby mogącej podjąć się budowy domu z przeznaczeniem na ustanowienie odrębnej wlasności lokali. Umożliwia to więc zawieranie umów obudowę domu i wyodrębnienia w nim lokali mieszkalnych z osobami fizycznymi, przedsiębiorstwami państwowymi, spóldzielniami mieszkaniowymi itp. Stwarza to szansę rozwoju dla budownictwa komercyjnego, mogącego stanowić konkurencję dla spóldzielni mieszkaniowych". Nabywcy lokali w nowo wybudowanym domu są chronieni jeszcze w czasie trwania procesu, gdyż w wypadku wykonania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy sąd może powierzyć , w postępowaniu nieprocesowym , dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczellstwo wlaściciela gruntu. Odrębna wlasność lokalu może być ustanowiona tylko w budynku, który obejmuje co najmniej dwa lokale. W domacII o co najmniej dwóch lokalach właściciel może ustanowić odrObną własność lokali dla siebie na mocy jednostronnej czynności prawnej. Stosuje się w takim wypadku odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy. Wlaścicielem nieruchomości ustanawiającym dla siebie odrębną wlasność lokalu może być zarówno osoba fizyczna,jak i prawna . Może zaistnieć sytuacja, gdy przedsiębiorstwo państwowe lub gmina ustanowią, na swoją rzecz, odrębną własność nawet wielu lokali w budynkach do nich należących. Każdy lokal, bez względu na spełnianą funkcję, jeśli tylko spelnia wymóg samodzielności, może stać się odrębną wlasnośch) lokalową. Trzecią formą wyodrębnienia własności lokalu jest orzeczenie sądu znoszące współwłasność. Forma ta jest stosowana nie tylko w przypadku postępowania w celu zniesienia wspólwłasności nieruchomości , ale również w postępowaniu o dział spadku lub podzialmajątku wspólnego małżonków". Wraz z wyodrębnieniem wlasności samodzielnego lokalu mieszkalnego wlaścicielowi przysluguje prawo udzialu w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z wlasnością lokalu. Udzial wlaściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu 11. 14. M. Nflzar, op.cit" s. 49. Ibidem. s. 51..

(5) Powstawanie ifunkcjollowanie wspólnot lnieszkaniowych. I. wraz z powierzchnią pomieszczeń plLynależnych, do lącznej powierzchni użyt kowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział we wspólwlasności nieruchomości współnej zostaje określony nie tylko dla właściciela lokali wyodrębnionych, ale także dla właścicieli lokali niewyodrębnionych.. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w momencie ustanowienia wlasności pierwszego lokalu w budynku. Nie można żądać zniesienia współ wlasności nieruchomości wspólnej, ani rozwiązania wspólnoty, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólna zdefiniowana jest przez ustawę jako grunt, części budynku i urządzenia, które nie slużą wyhlcznie do użytku właścicieli lokali. Gruntem jest powierzchnia, na której został wzniesiony budynek, w którym zostala ustanowiona odrębna własność lokali. Częściami składowymi nieruchomości wspólnej są m.in. klatki schodowe, korytarze, piwnice, a także dach budynku, winda, fundamenty, mury zewnętrzne itp. UILądzeniami, które slużą wszystkim wlaścicielom, są m.in. urządzenia kanalizacyjne, wspólna instalacja. grzewcza, elektryczna itp. Ustawa o własności,lokali nie przyznaje wspólnocie osobowości prawnej. Jest to powodowane tym, że ustawodawca za główny cel powolania wspólnoty uznalobowiązek utrzymywania budynku będącego współwłasnością mieszkań ców, a nie prowadzenie szerokiej działalności gospodarczej".. 3. Rodzale wspólnot mieszkaniowych Rozróżnienie wspólnot mieszkaniowych odbywa się na podstawie liczby wyodrębnionych i niewyodrębnionych istniejących w danej nieruchomości. Wyróżnia się więc: - wspólnoty małe, - wspólnoty duże. Za wspólnotę matą uważa się taką, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali należących nadal do dotychczasowego wlaściciela nie jest większa niż siedem, i analogicznie wspólnota duża to taka , w której liczba tychże lokali jest większa niż siedem. Od wielkości wspólnoty uzależniona jest forma zarządu nią. Można również dokonać klasyfikacji wspólnot ze względu na pochodzenie budynku, w którym zostały wyodrębnione lokale. Obecnie istnieją wspólnoty powstałe na bazie:. lokali. - zasobów gminnych, - zakładów pracy, - nowego inwestora.. 15 G. Bicnick. Z. Marrnaj, Ustawa o \VI(I,'mo.~ci [okali, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 1998, s. 42..

(6) I. Agnieszka Malkawska. Prywatyzacja zasobów gminnych i zakładowych odbywała się na podstawie różnego rodzaju aktów prawnych. Sprzedaż lokali stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy obecnie uregulowana jest ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami". Przed wejściem w życie tej ustawy problem sprzedaży lokali mieszkalnych położonych w budynkach stanowiących własność Skarbu PaJ\stwa lub gminy na rzecz najemców tych lokali był regulowany przepisami art. 21 ust. 7 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości". Biorąc pod uwagę dane z 1997 r. (tabela l) można zauważyć, że zasoby mieszkaniowe gmin prawie w całości są zlokalizowane w miastach. Tabela l . Gminne zasoby mieszkaniowe w 1997 r. Mieszkania w budynkach lub współwłasność gminy. stanowiących własność. Wyszczególnienie. Mieszkania sprzedane przez gminy osobom. Mieszkania zwrócone przez urlędy gmin dawnym indywidualnym. ogółem. w posiadaniu gminy. fizycznym. Polska Województwo krakowskie. 2056408. 1 629690. 6982. 2306. 65203. 40844. 23. 80. Polska Województwo krakowskie. 1932488. 1517996. -. -. 64496. 40153. -. -. właścicielom. w miastach. Źródło:. Gospodarka mieszkaniowa w 19971'., GUS, Warszawa 1998.. W badanym okresie część mieszkm\ należących do gmin została sprzedana, a część zwrócona prawowitym właścicielom - przy czym liczba mieszkań sprzedanych była trzykrotnie większa niż liczba mieszkań zwróconych. W województwie krakowskim proporcje te są odwrotne, tj. ponad 3-krotnie więcej mieszkań zostało zwróconych niż sprzedanych osobom fizycznym. Sprzedaż lokali mieszkalnych należących do przedsiębiorstw pm\stwowych przebiega zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 5 października 1993 r. w sprawie organizowania przetargu na sprzedaż środków trwałych przez przedsiębiorstwa państwowe oraz warunków odstąpienia od przetargu'". W 1997 r. zakłady pracy, opierając się na powyższym akcie prawnym, sprzedały 7389 mieszkań, co stanowi ok. 8% w stosunku do zasobów mieszkalnych należących nadal do zakładów pracy (dla województwa krakowskiego jest to Dz.U. nr 115, poz. 741. Dz.U. z 1991 r. nr 30, poz. 127 z późno zm. IR Dz.U. nr 97, poz. 443. lO. 17.

(7) Powstawanie ifullkcjollowanie wspólnot. zaledwie 1,5%) (tabela 2). Sprzedaż lokali wchodzących do zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa odbywa się na podstawie ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Pm\stwa 19 , sprzedaż mieszkm\ należących do zasobu Wojskowej Agencji Mieszkaniowej reguluje ustawa z dnia 22 czerwca 1995 l'. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej", a sprzedaż lokali należących do Lasów Państwowych odbywa się na podstawie ustawy z dnia 24 kwietnia 1997 r. o zmianie ustawy o lasach oraz o zmianie niektórych ustaw" i znowelizowanej ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach". Tabela 2. Zasoby mieszkaniowe zakladów pracy w 1997 l'. Wyszczególnienie Polska Województwo krakowskie. Mieszkania w budynkach stanowi'lcych pracy w posiadaniu zakładów ogółem pracy. własność łub współwlasność zakładu. Mieszkania sprzedane przez zakłady pracy osobom fizycznym. 206422. 91718. 7389. 5259. 3496. 55. Żródło: Gospodarka mieszkaniowa. IV. 1997,.., GUS, Warszawa 1998.. Proces prywatyzacji zasobów gminnych i zakładowych, trwający od kilku lat, stworzył w 1997 r. sytuację przedstawioną w tabeli 3. W Polsce, w rękach osób fizycznych skupione jest ponad 94 319 mieszkUli, z tego 19 515 pochodzi z dawnych zasobów gminnych, 64 091 od zakładów pracy, a 10 600 zostało wybudowanych przez nowego inwestora. Obecnie ponad 76% mieszkmi we wspólnotach należy do osób fizycznych, reszta nadal jest własnością jednostki macierzystej. Co do lokali użytkowych, to w rękach osób fizycznych skupionych jest ich zaledwie ok. 45%. W sumie, największy udział we wspólnotach mieszkaniowych posiada gmina, która w ręce prywatne oddala zaledwie 50% mieszkań i ok. 17% lokali użytkowych. W województwie krakowskim, we wszystkich trzech rozpatrywanych zasobach, znacznie większy procent mieszkat\ należy do osób fizycznych. Co do lokali użytkowych, to gminy i zakłady pracy zatrzymały w swoich rękach wszystkie te lokale, usytuowane w budynkach wspólnot mieszkaniowych. Sytuacja w samych miastach niewiele różni się od wcześniej przedstawionej. Proporcje między sprywatyzowanymi mieszkaniami i lokalami a tymi, które nadal pozostają w rękach jednostki macierzystej, są zbliżone. Większość budynków wspólnot mieszkaniowych usytuowanych jest w miastach. Z analizowanej Dz.U. z 1995 r. nr 57, poz. 299 z późno zm. Dz.U. nr 86. poz. 433 z późno 7.111. 21 Dz.U. nr 54, poz. 349 z póżn. zm. 22 Dz.U. nr 101, poz. 444 z późno zm. 19. 20.

(8) ... ~. Tabela 3. Mieszkania i lokale użytkowe w budynkach wspólnot mieszkaniowych w 1997 r. Mieszkania w budynkach wspólnor: mieszkaniowych. Wspólnoty mieszkaniowe powstałe. na bazie zasobów: A - gminnych.. ogółem. stanowiące. własnoŚĆ. stanowiące własność. jednostki. osób fizycznych w%. krakowskie. stanowiące własność. osób fizycznych w%. w liczbach bezwzględnych. ogółu. ogółu. 97.6. 105 1 459 482. 876 185 41. 175 274 441. 16,7 59,7 9 15. 68,8. 22. 91,2. 22 5. 26. -. 99.1. 5 26. 100.0. 17930 39182 10 405. 47.9 83.4 97.7. 1049 349 481. 874 41. 175 187 440. 16.7 53.6 915. 363 591 629. 68,8 895 99.1. 22 5 26. 22 5. -. -. -. 26. 100.0. B C. 39243 73534 10 857. 19615 9443 257. 19628 6409 1 10600. A B C. 528 843 635. 165 74 6. 363 769 629. A. 37 414 46979 10 652. 19484 7797 247. 520 660 635. 165 69 6. A. własność. jednostki. macierzystej. w liczbach bezwzględnych. Województwo. ogółem. macierzystej. B - zaldadów pracy, C - nowego inwestora. Polska. Lokaje użytkowe w budynkach wspólnot mieszkaniowych. stanowiące. 50,0 87,2. -. -. w tym w miastach. Polska. B C Województwo. A. krakowskie. B C. Źródło: Gospodarka mieszkaniowa w. 1997 r .• GUS, Warszawa 1998.. 162. -. ;,.. '!':. i ~. Ir ~. ir. S'",. ;". . :'<~' ~~,'.

(9) Powstawanie. wspólnot mieszkaniowych. tabeli wynika, że jedynie budynki należące do dawnych zakładów pracy znajdują się, w zbliżonej ilości, zarówno w miastach, jak i poza jego granicami. Ze względu na strukturę własnościową można zatem podzielić wspólnoty na te, w których: - wszystkie lokale są w rękach osób prywatnych, - część lokali należy do osób prywatnych, część stanowi własność jednostki macierzystej. członków wspólnoty nleruchomośclq wspólnq. 4. Obowlqzkl. mleszkanlowel I zarzqd. Podstawowym prawem członka wspólnoty mieszkaniowej jest prawo do lokalu, które jest prawem własności. W związku z tym właściciel lokalu mieszkalnego może korzystać z niego sam, może nim swobodnie rozporządzać, a więc sprzedać, darować, przenieść własność na podstawie innego tytułu, obciążyć hipoteką, może także oddać swój lokal w najem czy użyczenie". Właścicielowi lokalu przysługuje też prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej. Kolejnym prawcm właściciela lokalu jest prawo do współdziałania w zarzą dzie nieruchomością wspólną. Do obowiązków członka wspólnoty mieszkaniowej należy ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem swojego lokalu, a także utrzymywanie swojego lokalu w należytym stanie, przestrzeganie porządku domowego, uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz korzystanie z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli, a także współdziałanie z innymi współwłaścicielami w ochronie wspólnego dobra. Udział właściciela w pokrywaniu kosztów zwią zanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz w kosztach zarządu tą nieruchomością jest równy wielkości jego udziału w elementach wspólnych nieruchomości budynkowej i gruntowej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się:. - wydatki na remonty i bieżącą konserwację, - opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, - ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, - wydatki na utrzymanie porządku i czystości, - wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Koszty zarządu nie muszą zamykać się tylko w wymienionych w ustawie elementach. Do kosztów tych zaliczane są wszystkie koszty związane z nieru23. G. Bicnick, Z. Marmnj, op. cit., s. 60..

(10) I. Agnieszka Malkowska. chomością wspólną. Na pokrycie bieżących opłat.. tych kosztów. właściciele. lokali. uiszczają. zaliczki w formie. Zarządzanie nieruchomością jest procesem odbywającym się w pewnym przedziale czasowym, aktywność tej usługi decyduje o dochodowości nieruchomości. Jest działaniem dotyczącym sfery administracji, eksploatacji i inwestycji, ajego celem jest maksymalizacja wartości nieruchomości. Istota zarzą dzania polega na wyborze pomiędzy krótkoterminowymi korzyściami a długoterminową wartością oraz godzeniem interesów właściciela nieruchomości i jej użytkownika". Właściciele lokali wchodzący w skład wspólnoty mieszkaniowej mogą swobodnie określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Ustawodawca uzależ nił sposób zarządu od liczby uczestników wspólnoty mieszkaniowej. Inaczej wygląda zarząd nieruchomością wspólną we wspólnotach małych, inaczej we wspólnotach dużyclI. W nieruchomości obejmującej do siedmiu lokali zarząd nieruchomością wspólną sprawują właściciele i jest to zarząd bezpośredni. W sprawach zwykłego zarządu decyduje większość współwłaścicieli, która jest obliczana na podstawie wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. We wspólnocie dużej właściciele są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Zasadniczo spotykamy się z trzema głównymi formułami zarządu: l) w skład wybranego przez wspólnotę zarządu wchodzą wyłącznie jej człon kowie, co więcej, wspólnota powierza mu prowadzenie bieżącej administracji nieruchomości , 2) właściciele nieruchomości wybierają zarząd ze swego grona, zarząd zaś powierza administrację bieżącą firmie z zewnątrz - komunalnej lub prywatnej, albo osobie fizycznej, 3) członkowie wspólnoty wybierają w skład zarządu osobę fizyczną lub prawną z zewnątrz, która podejmuje zarówno czynności zarządu, jak i bieżącej administracji. Przedstawione poniżej dane GUS charakteryzują wspólnoty mieszkaniowe pod k1]tem wybranego przez nie sposobu zarządu (tabela 4). Według badań GUS w 1997 r. większość budynków wspólnot mieszkaniowych było zarządzanych i administrowanych przez członków tych wspólnot. Na drugim miejscu pod względem liczebności są wspólnoty, które wybrały trzecią formułę zarządu, czyli zarząd i administrację powierzyły osobie z zewnątrz.. Analizując wspólnoty mieszkaniowe pod kątem źródła ich pochodzenia można zauważyć, że wśród wspólnot, które powstały na bazie zasobów gminnych większość wybrała trzecią formułę zarządu, co w praktyce oznacza, że za-. rząd. i administrację przejęła jednostka organizacyjna gminy. Wynika to z faktu,. 24 W.J. Brzeski, Rola zarządzania HI chomości" 1996, nr 15-16, s. 7.. rozwoju rynków lIiCI'UcJIOII/O.<'ci w Polsce, "Świat Nicru~.

(11) ~. ~ S. ~. Tabela 4, Zasoby mieszkaniowe oraz lokale użytkowe w budynkach wspólnot mieszkaniowych w 1997 r. ze na formę zarządu Liczba budynków objęta wspólnotami mieszkaniowymi. C - nowego inwestora Zarząd. i. administrację. 448 1852 195. A. B C Zarząd. ',,'" "~. użytkowe. mieszkalne ogółem. w tym stanowiące własność osób l1Z)1cznych. w tym stanowiące ogółem. własnosc. osób. fizycznych. 12144 38058 5319. 8840 34486 5243. 248 387 108. B C. 9092 10409 3744. Zarząd i administrację sprawuje. A --. 504 1048 63. ---. 4661 9087 3698 6127 20518 1659. ~.. "S~. _c. 355 306 249. 117 217 235. 228 43 165. 28 26 145. <:l,. S<. " ~.. §. ,,'. ~. ". ".. inna jednostka. 18007 25067 1794. I. .;:,. sprawuje wspólnota mieszkaniowa. sprawuje wspólnota mieszkaniowa, a administrację inna jednostka. A. --. ~ ;;.. Lokale. Wspólnoty mieszkaniowe powstałe na bazie zasobów: A - gminnych . B - zakładów pracy.. B C-. ;;;'. względu. 468 110 68. 30 31 61. -. Źródło : Gospodarka mieszkaniowa w 1997 r. , GUS, Warszawa 1998 .. ~.

(12) I. Agllieszka Ma/kowska. że gmina w wielu wspólnotach ma nadal większościowe udziały i praktycznie to ona podejmuje decyzje w sprawach wspólnoty. Zadaniem zarządu jest zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie wszystkich decyzji dotyczących tej nieruchomości, z wyjątkiem decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu. Do kompetencji zarządu nałeży kierowanie sprawami wspólnoty i reprezentowanie jej na zewnątrz. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Czynnościami zwykłego zarządu są czynności związane z bieżącą działalnością wspólnoty. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności.. 5.. Zakończenie. Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. okreśłiła prawne zasady wyodrębnienia samodzielnych lokali mieszkalnych oraz zarządu nieruchomo ścią wspólną. Stała się szansą na unormowanie dosyć niejasnej sytuacji w zakresie praw i obowiązków dla właścicieli mieszkań nabytych w wyniku prywatyzacji zasobów komunalnych i zakładowych sprzed 1995 r. Stworzyła nowe możli wości i wypełniła lukę w zakresie prawa wlasności. Jest istotnym przepisem nie tylko z perspektywy pojedynczego wlaściciela, ale również z perspektywy polityki mieszkaniowej pm\stwa. Najważniejszym prawem przyznanym przez ustawę jest prawo własności lokalu, które daje posiadaczowi wylączność w rozporządzaniu mieszkaniem i prawo decyzji w zakresie utrzymania nieruchomości wspólnej. Zatem jedynie od współwłaścicieli zależeć będzie stan ich budynku, a co za tym idzie - jego wartość rynkowa. Niestety, jak wskazują analizowane dane (tabela 3), większość mieszkań należących do czlonków wspólnot mieszkaniowych pochodzi z dawnych zasobów zakładowych i gminnych. Budynki te charakteryzuje przede wszystkim zly stan techniczny, wynikający z wieloletnich zaniedbań remontowych. Za sprawą polityki gmin i zakładów pracy, dążących przede wszystkim do pozbycia się zbędnych i kosztownych w utrzymaniu zasobów mieszkaniowych, nowymi nabywcami stawali się często dotychczasowi lokatorzy, którym dano możliwość kupna mieszkań na warunkach preferencyjnych i których obecnie nie stać na utrzymywanie nieruchomości wspólnej. Konsekwencją tego jest nadal niszczejąca część budynków, obecnie we władaniu wspólnot mieszkaniowych. Część budynków mieszkalnych przekazywano wspólnotom bez sporządze nia odpowiedniej dokumentacji technicznej, co wraz ze złym stanem nieruchomości utmdnialo podejmowanie dzialań zmierzających do naprawy tej sytuacji. Aby braki w tej dziedzinie mogly zostać nadrobione, ustawa nowelizacyjna z 2000 r. zobowiązała zarząd (lub zarządcę) do podjęcia działań mających na celu opracowanie lub aktualizację dokumentacji technicznej budynku i rozlicze-.

(13) Powstawanie i funkcjonowanie wspólnot mieszkanio wych. I. nie kosztów z tym związanych. Dla wspólnot korzystne powinno być uporanie się z tymi zaległościami jak najszybciej, jeszcze przed wyodrębnieniem ostatniego lokalu w budynku, gdyż wtedy koszty opracowania tej dokumentacji obciążą dotychczasowego właściciela. Można liczyć na to, że wraz z uregulowaniem spraw związanych z dokumentacją budynków łatwiej będzie podjąć działania zmierzające do podniesienia ich wartości, m.in . przez u zupełnienie istniejących luk remontowych . Kolejnym problemem jest udział jednostki macierzystej, najczęściej gminy, we wspólnocie mieszkaniowej. Powoduje to często skomplikowanie procesu gospodarowania zasobami mieszkaniowymi, gdyż zdarza się, że gmina jest właścicielem dominującym ze względu na większośc iowy udział w nieruchomości wspólnej, co prowadzi do tego, że to ona decyduje w sprawach ważnych dla współnoty, a jednostki komunalne, tak jak przed prywatyzacją, prowadzą zarząd w tych nieruchomościach (tabela 4). Wspólnoty mieszkaniowe powstałe na bazie zasobów gminnych, w których gminy nadal posiadają udziały , mają utrudnioną drogę przy przejmowaniu władzy, gminy zaś, poza kilkoma wyjąt kami, nie działają na rzec;z zmiany tej sytuacji. Nowelizacja ustawy o własności łokali z 2000 r. wprowadzila więc przepisy ułatwiające wlaścicielom czynne włączanie się w procesy decyzyjne dotyczące gospodarowania nieruchomością wspólną. Jednym z nich jest przepis art. 19 mówiący o tym, że za wspólnotę dużą uznaje się taką, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnio nychjest większa niż siedem (a nie jak dotąd większa niż dziesięć). Nakłada to obowiązek powołania zarządu w budynkach o mniejszej liczbie łokali niż do tej pory. Naprzeciw tym wspólnotom, w których wciąż większościowym wła ścicielem jest jednostka macierzysta (np. gmina, zakład pracy), wychodzi również przepis art. 23 ust. 2a. Mówi on, że gdy większość udziałów w nieruchomości wspólnej należy do jednego właściciela , to na każde żądan ie właścicieli lokali posiadających co najmniej 115 udzialów w nieruchomości wspólnej gło suje się według zasady ,jeden właściciel - jeden głos". Konsekwencją tych zmian jest stworzenie sytuacji , w której wszyscy właściciele mają równe prawa i mogą brać faktyczny udział w podejmowaniu decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej. Po pięciu latach obowiązywania ustawy o własności lokali można stwierdzić, że spełnia swoją rolę szczególnie we wspólnotach powstalych na bazie nowych zasobów mieszkaniowych. We wspólnotach powstałych po prywatyzowanych zasobach gminnych i zakładowych niezbędny wydaje się bardziej aktywny udział jednostki macierzystej (gminy lub zakładu pracy) w rozwiązywaniu niektórych probłemów, szczegół nie tych, które wymagają dużych zasobów finansowych, przekraczających możliwości mieszkm\ców. Duże nadzieje wiązane są ze stosunkowo poważną nowelizacją, wprowadzoną ustawą z dnia 2 I stycznia 2000 1'. o zmianie niektórych ustaw związanych z funkcjonowaniem administracji publicznej i ustawą z dnia 16 marca 2000 r. o zmianie ustawy o własności lokałi oraz zmieniająca ustawę o zmianie ustawy.

(14) I. Agnieszka Ma/kawska. o własności lokali, która zapewne pomoże w rozwiązywaniu części problemów, z którymi borykają się wspólnoty. Nowelizacja ta rozszerzyła ustawę o nowe regulacje i skorygowała te przepisy, które po pięcioletnim okresie obowiązy wania ustawy wydawały się niejasne i utrudniały dzialanie wspólnotom.. The Establishment and Functionlng ol Houslng Assoclations This article describes the current situation of hOllsing associatiolls from the perspective or the mechanisms goveming their establishment. The Law of 24 June 1994 on the Ownership of Premises restored the right of a citizen to possess a fIat and imposed on the Qwners af premises new rights and obligations with regard to the maintenrlIlce ar communal real estate. To this end, it established the institution af the hOllsing association. At prescnt, three categories of agsociation erm be distinguished: associntions established on the basis or the resources or gminas, employers and new investors. The article discusses the principallegal aspects of the Law on the Ownership ar Premises as well as the problems and limilations affecting lhe funclioning of housing associations..

(15)