Sprawowanie nadzoru właścicielskiego nad rozdysponowanymi nieruchomościami w gminach w Polsce

Pełen tekst

(1)Zeszyty Naukowe nr. 850. Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie. 2011. Bartłomiej Marona Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego. Sprawowanie nadzoru właścicielskiego nad rozdysponowanymi nieruchomościami w gminach w Polsce 1. Wprowadzenie Artykuł stanowi kolejną, czwartą już, publikację autora zamieszczaną w Zeszytach Naukowych Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie poświęconą tematyce nadzoru właścicielskiego w kontekście gospodarowania nieruchomościami gmin w Polsce. Poprzednie artykuły1 koncentrowały się głównie na teoretycznych rozważaniach o istocie, celach, zakresie oraz obszarach nadzoru właścicielskiego sprawowanego przez gminy nad rozdysponowanymi nieruchomościami. W niniejszej pracy omówiono wyniki badań ankietowych przeprowadzonych we wszystkich polskich miastach na prawach powiatu (łącznie 65 gmin). Celem badań było zaprezentowanie wpływu nadzoru na gospodarkę nieruchomościami, przedstawienie rozwiązań organizacyjnych przyjmowanych w zakresie sprawowania władztwa gminnego nad rozdysponowanym majątkiem i ich wpływu na ogólną ocenę gospodarki nieruchomościami oraz samego nadzoru. B. Marona, Nadzór właścicielski nad jednostkami organizacyjnymi gminy zarządzającymi nieruchomościami otrzymanymi w trwały zarząd, Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, nr 760, Kraków 2008; tegoż, Nadzór właścicielski gminy nad jednostkami organizacyjnymi działającymi na podstawie kodeksu spółek handlowych, Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, nr 792, Kraków 2008; tegoż, Zakres i cel nadzoru właścicielskiego w kontekście gospodarowania nieruchomościami gminy w Polsce, Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, nr 822, Kraków 2010. 1. ZN_850.indb 77. 2011-06-30 08:35:50.

(2) 78. Bartłomiej Marona. 2. Metodyka badania Badania ankietowe zostały przeprowadzone w okresie od lipca do września 2008 r. Kwestionariusz ankiety, składający się z 11 pytań 2, wysłano w wersji elektronicznej oraz tradycyjnej do wszystkich miast w Polsce na prawach powiatu (łącznie 65 największych3 polskich gmin) z prośbą o jego wypełnienie. Do przesyłki dołączony był tzw. list towarzyszący, w którym zawarto informacje o celach badania i sposobie publikowania otrzymanych wyników. Każdorazowo wysłanie kwestionariusza poprzedzała rozmowa telefoniczna z kancelarią prezydenta miasta, ewentualnie wiceprezydentem odpowiedzialnym w gminie za gospodarkę nieruchomościami. Ostatecznie zwrot otrzymano z 43 miast4, co stanowi 66%5 całej zbiorowości. W tabeli 1 zaprezentowano podstawowe informacje o gminach, skupiając się głównie na charakterystyce zasobu nieruchomościowego. W celu dokładniejszej charakterystyki badanej zbiorowości w tabeli 2 zaprezentowano zagregowane dane z 43 gmin na tle danych z wszystkich 2478 gmin w Polsce. Jak wynika z danych zamieszczonych w tej tabeli, w gminach, które wypełniły ankietę, znajduje się pokaźna część całego zasobu gminnego Polski (blisko 10%), aż 41,1% wszystkich mieszkań gminnych, ponad 26% powierzchni nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste i 15,1% rozdysponowanych w formie trwałego zarządu. Dane te potwierdzają słuszność doboru próby badawczej.. 2 W tym 2 pytania macierzowe (pytania nr 6 i 11) oraz 2 pytania alternatywne (pytania nr 3 i 4). W większości pytania ujęte w kwestionariuszy miały charakter wielokrotnego wyboru z opcją otwartą. 3 Przyjmując kryterium „największe gminy” brano pod uwagę liczbę mieszkań gminnych, liczbę rozdysponowanych nieruchomości (w formie trwałego zarządu oraz użytkowania wieczystego), jak i stan zasobu nieruchomościowego, nie zaś powierzchnię gminy. Z tego też powodu wybrano miasta na prawach powiatu. Przykładowo największa powierzchniowo w Polsce gmina Pisz (województwo warmińsko-mazurskie) zajmuje obszar 634,8 km² (www.pisz.pl). Gmina ta dysponuje 676 mieszkaniami komunalnymi. Z kolei gmina Warszawa, która powierzchniowo zajmuje mniejsze terytorium (517,22 km²), posiada 103 842 mieszania komunalne, czyli blisko 154 razy więcej niż gmina Pisz (jeśli przyjęlibyśmy kryterium wartościowe, czyli np. wartość rynkową zasobu nieruchomościowego, czy też zasobu mieszkaniowego, dysproporcje byłyby jeszcze większe). 4 35 wypełnionych kwestionariuszy (tj. 81%) odesłano pocztą tradycyjną, natomiast 8 pocztą elektroniczną (tj. 19%). 5 Typowy odsetek odpowiedzi w badaniach pocztowych wynosi 20–40%. Zob. Ch. Frankfort-Nachmias, D. Nachmias, Metody badawcze w naukach społecznych, Wydawnictwo Zysk i S-ka, Warszawa 2001, s. 243. Prowadząc badania, stosowano strategie zapewniające zwiększenie odsetka odpowiedzi, np. metodę kompletnego planu (total design method).. ZN_850.indb 78. 2011-06-30 08:35:50.

(3) ZN_850.indb 79. Nazwa miasta. Opole Gdańsk Elbląg Gliwice Przemyśl Białystok Szczecin Biała Podlaska Jaworzno Częstochowa Koszalin Leszno Legnica Rybnik Katowice Bytom Zielona Góra Jelenia Góra Dąbrowa Górnicza Warszawa Kalisz Bydgoszcz Krosno. Lp.. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23. opolskie pomorskie warmińsko-mazurskie śląskie podkarpackie podlaskie zachodniopomorskie lubelskie śląskie śląskie zachodniopomorskie wielkopolskie dolnośląskie śląskie śląskie śląskie lubuskie dolnośląskie śląskie mazowieckie wielkopolskie kujawsko-pomorskie podkarpackie. Województwo. Tabela 1. Charakterystyka badanych gmin. 126 748 455 717 126 710 197 393 66 867 294 143 407 811 57 783 95 520 242 300 107 376 64 057 104 754 141 080 312 201 184 765 117 523 85 782 128 795 1 706 624 108 031 361 222 47 479. Liczba ludności 6 087 32 246 10 971 16 010 2 867 9 035 26 443 1 541 3 420 11 485 7 502 2 635 11 224 6 880 18 899 17 941 6 152 7 882 6 489 103 842 7 036 14 890 690. Liczba mieszkań komunalnych 1254 3895 2538 3098,7 1207,4 2006 6987 489 2286,6 1789 1204 582,4 1635 1142 1499 1425 456 1897,3 1289 4587,1 487 3810 614. Zasób nieruchomości gminy (w ha). Zasób gminy oddany w trwały zarząd (w ha) 325 363 65 80,5 99,2 216 146 26 142,6 Brak 212 98,9 70 51 580 19 128 80 188,1 2739,1 144 7 38. Nieruchomości gminy oddane w użytkowanie wieczyste (w ha) 509 1701 896 548 211,6 458 1508 175 355,5 757 535 225,7 428 195 774 295 470 492,6 199 3375 182 1012 184. Sprawowanie nadzoru właścicielskiego... 79. 2011-06-30 08:35:50.

(4) ZN_850.indb 80. Nazwa miasta. Województwo 118 432 99 090 75 681 71 621 54 109 126 968 113 678 116 118 224 857 144 584 189 062 129 776 54 525 632 930 222 586 66 375 59 061 93 939 206 619 80 140 8 420 832. Liczba ludności 4 704 7 104 10 178 5 229 834 5 822 11 974 3 691 8 391 9 284 19 574 6 624 6 460 52 628 11 763 2 367 4 494 1 893 6 324 3 208 514 713. Liczba mieszkań komunalnych 960,4 1764 1466 774 398,6 968 463,5 985,5 490 2103 2503 388,6 587 4665,7 1646 480 800,7 819,9 2928,7 889 72 260,1. Zasób nieruchomości gminy (w ha). Źródło: opracowanie własne na podstawie: http://www.stat.gov.pl/bdr_s/app/strona.indeks.. 24 Włocławek kujawsko-pomorskie 25 Grudziądz kujawsko-pomorskie 26 Lublin lubelskie 27 Siemianowice Śląskie śląskie 28 Ostrołęka mazowieckie 29 Płock mazowieckie 30 Chorzów śląskie 31 Tarnów małopolskie 32 Radom mazowieckie 33 Ruda Śląska śląskie 34 Zabrze śląskie 35 Tychy śląskie 36 Świętochłowice śląskie 37 Wrocław dolnośląskie 38 Sosnowiec śląskie 39 Zamość lubelskie 40 Piekary Śląskie śląskie 41 Jastrzębie Zdrój śląskie 42 Toruń kujawsko-pomorskie 43 Konin wielkopolskie Łącznie dla wszystkich miast. Lp.. cd. tabeli 1 Zasób gminy oddany w trwały zarząd (w ha) 51,7 63 92 36 33 89 240,9 543,9 131,9 13 38 82,9 60 137,9 52 199 13,2 35,6 146 58 6472,1. Nieruchomości gminy oddane w użytkowanie wieczyste (w ha) 409,6 436 483 215 190 271 229,8 252,4 393,9 329 410 278,4 127 1912,5 418 267 209,7 140,5 890,5 274 23 623,7. 80. Bartłomiej Marona. 2011-06-30 08:35:51.

(5) Sprawowanie nadzoru właścicielskiego.... 81. Tabela 2. Badane gminy na tle wszystkich gmin w Polsce Wyszczególnienie Nieruchomości tworzące gminny zasób nieruchomości (w ha) w tym oddane w trwały zarząd (w ha) Nieruchomości gminne oddane w użytkowanie wieczyste (w ha) Liczba gminnych mieszkań Liczba ludności. 43 gminy Wszystkie biorące udział gminy w Polsce w badaniach. 43 gminy biorące udział w badaniach na tle wszystkich gmin w Polsce (w %). 762 185,2. 72 260,1. 9,5. 42 777,1. 6 472,1. 15,1. 89 934,6. 23 623,7. 26,3. 1 251 555 38 136 000. 514 713 8 420 832. 41,1 22,1. Źródło: opracowanie własne na podstawie: http://www.stat.gov.pl/bdr_s/app/strona.indeks.. 3. Ocena gospodarki nieruchomościami w świetle przeprowadzonego badania Do oceny gospodarki nieruchomościami w badanych gminach wykorzystano w kwestionariuszu ankiety pytanie macierzowe (tabelaryczne). Zastosowano przy tym likertowską6, pięciostopniową skalę odpowiedzi (każdorazowo prosząc o zaznaczenie odpowiedniej rubryki z wykorzystaniem skali: 1 – bardzo zła ocena, 2 – zła ocena, 3 – średnia ocena, 4 – dobra ocena, 5 – bardzo dobra ocena. W tabeli 3 przedstawiono wyniki. Z danych zaprezentowanych w tabeli wynika, że badane gminy oceniają pozytywnie prowadzoną przez siebie gospodarkę nieruchomościami (średnia ocena 3,88), a w szczególności sposób wykorzystania komunalnego zasobu mieszkaniowego oraz ściągalność opłat i podatków związanych z gospodarką nieruchomościami (w obu wypadkach średnia ocen 3,95). Zauważalny jest jednak problem ściągalności czynszów7 z komunalnego zasobu mieszkaniowego (świadczy o tym zarówno najniższy poziom mediany, wartości minimalnej, jak i średniej arytmetycznej). 6 Jak pisze E. Babbie, skala Likerta to typ złożonego narzędzia pomiarowego, opracowanego przez R. Likerta w celu poprawienia poziomu pomiaru w naukach społecznych przez zastosowanie zestandaryzowanych kategorii odpowiedzi w pytaniach kwestionariuszowych (E. Babbie, Badania społeczne w praktyce, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004, s. 631). W praktyce skalę Likerta stosuje się dość rzadko, ale format pytań zaproponowanych przez R. Likerta jest jednym z najpowszechniej używanych we współczesnych kwestionariuszach. Jest on na ogół wykorzystywany obecnie do tworzenia prostych indeksów. 7 Potwierdzają to również coroczne opracowania GUS. Z raportu opublikowanego w październiku 2008 r. wynika, że w 2007 r., udział liczby lokatorów zalegających z opłatami w liczbie lokatorów ogółem wynosił 40,5%. Przykładowo zaległości w zasobach spółdzielni wynosiły 27,5%, a w zasobach osób fizycznych 18,4% (Gospodarka mieszkaniowa, GUS, Warszawa 2008).. ZN_850.indb 81. 2011-06-30 08:35:51.

(6) Bartłomiej Marona. 82. Tabela 3. Ocena gospodarki nieruchomościami w badanych gminach Ocena ściągalności Wyszczegól- czynszów z zasobu nienie mieszkaniowego Średnia. Ocena wykorzystania gruntów. ŚciągalOgólna Ocena ność opłat ocena wykoOcena i podatków gospodarki rzystania zarządzania związanych nieruchokomunalnieruchoz gospomościami nego zasobu mościami darką komunal- mieszkanionieruchonymi wego mościami. 3,51. 3,76. 3,78. 3,88. 3,95. 3,95. 3. 4. 4. 4. 4. 4. 0,78. 0,58. 0,56. 0,51. 0,59. 0,63. Minimum. 2. 3. 3. 3. 3. 3. Maksimum Dolny kwartyl Górny kwartyl. 5. 5. 5. 5. 5. 5. 3. 3. 3. 4. 4. 4. 4. 4. 4. 4. 4. 4. Mediana Odchylenie standardowe. Źródło: opracowanie własne na podstawie wyników badań ankietowych.. 4. Nadzór właścicielski nad gospodarką nieruchomościami Z przeprowadzonych badań wynika, że we wszystkich badanych gminach8 sprawowany jest nadzór właścicielski nad nieruchomościami, które gminy rozdysponowują np. przez oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, w trwały zarząd, czy też użyczenie. W większości gmin (63%) nadzór właścicielski nad nieruchomościami gminnymi realizowany jest przez poszczególne wydziały urzędu miasta. Do najczęściej wskazywanych wydziałów należą: wydział gospodarki nieruchomościami, wydział geodezji, wydział mienia komunalnego, wydział gospodarki komunalnej, wydział finansowy, wydział oświaty i kultury oraz wydział zdrowia. W 23% gmin nadzorem właścicielskim zajmują się poszczególne wydziały organizacyjne, a dodatkowo nadzór sprawuje jednostka nazywana najczęściej biurem nadzoru właścicielskiego9. Warto w tym miejscu 8 Pierwsze pytanie w kwestionariuszu ankiety miało charakter filtrujący i brzmiało: „Czy w Państwa gminie sprawowany jest nadzór właścicielski nad rozdysponowanymi nieruchomościami komunalnymi (np. przekazanymi w formie trwałego zarządu zakładom budżetowym, czy tez oddanym w użytkowanie spółkom gminy)?”. Wszystkie odpowiedzi na to pytanie były twierdzące. 9 Funkcjonują również inne nazwy, np.: „referat spółek i nadzoru właścicielskiego”, „wydział kontroli i nadzoru właścicielskiego”, czy też „wydział mienia i nadzoru właścicielskiego”.. ZN_850.indb 82. 2011-06-30 08:35:51.

(7) Sprawowanie nadzoru właścicielskiego.... 83. zaznaczyć, że w większości wypadków biuro to ma realizować zadania z zakresu nadzoru i kontroli poprawności funkcjonowania miejskich spółek komunalnych, a zadania z zakresu nadzoru nad nieruchomościami gminnymi są wykonywane dodatkowo. Tylko 4 gminy wskazały (tj. 9%), że została utworzona specjalna jednostka organizacyjna, która skupia się przede wszystkim na nadzorowaniu gospodarki nieruchomościami (zob. rys. 1).. 70. 63%. 60 50 40 30. 23%. 20 9%. 10 0. Poszczególne wydziały. Poszczególne Specjalnie utworzona wydziały z pomocą jednostka zajmująca biura nadzoru się nadzorem właścicielskiego nad nieruchomościami gminnymi. 5% Inne rozwiązania. Rys. 1. Organizacja nadzoru właścicielskiego nad nieruchomościami komunalnymi w badanych gminach Źródło: opracowanie własne na podstawie wyników badań ankietowych.. Łącznie w 17 gminach (39,5%) funkcjonuje jednostka organizacyjna typu biuro nadzoru właścicielskiego, która w większym lub mniejszym zakresie zajmuje się nadzorem właścicielskim nad rozdysponowanymi nieruchomościami gminnymi. Rys. 2 przedstawia działania biura nadzoru właścicielskiego w badanych gminach w zakresie realizacji nadzoru nad gospodarką nieruchomościami. Z badań wynika, że w większości wypadków (53%) biura nadzoru właścicielskiego ograniczają się do nadzoru nad majątkiem, którym dysponują spółki gminy, czyli podmioty funkcjonujące w oparciu o kodeks spółek handlowych. W wypadku 5 gmin (29%) zakres działania poszerzony jest o nadzór nad nieruchomościami rozdysponowanymi wśród innych podmiotów (takich jak zakłady budżetowe). W wypadku 3 gmin nadzór właścicielski ogranicza się do nieruchomości, którymi dysponują jednostki gminy nieposiadające osobowości prawnej, przy czym w 1 gminie biuro realizuje dodatkowo nadzór nad podmiotem zarządzającym nieruchomościami komunalnymi.. ZN_850.indb 83. 2011-06-30 08:35:52.

(8) Bartłomiej Marona. 84. 60. 53%. 50 40 29%. 30 20. 12%. 10 0. 6% Nadzór tylko nad nieruchomościami będącymi w dyspozycji spółek komunalnych. Nadzór nad majątkiem Nadzór tylko nad Nadzór nad majątkiem komunalnym majątkiem komunalnym komunalnym będącym będącym w dyspozycji będącym w dyspozycji w dyspozycji jednostek spółek komunalnych jednostek organizacyjnych oraz innych podmiotów organizacyjnych nieposiadających nieposiadających osobowości prawnej osobowości prawnej oraz zarządcą nieruchomościami. Rys. 2. Działania biura nadzoru właścicielskiego w badanych gminach w zakresie realizacji nadzoru nad gospodarką nieruchomościami Źródło: opracowanie własne na podstawie wyników badań ankietowych.. W badanych gminach w strukturze organizacyjnej urzędów gmin funkcjonuje od 1 do 8 jednostek organizacyjnych (najczęściej są to odpowiednie merytorycznie wydziały), które sprawują nadzór nad rozdysponowanymi nieruchomościami, przy czym w wypadku 25% gmin istnieje 1 lub 2 jednostki nadzoru, w pozostałych wypadkach są przynajmniej 3 (zob. tabela 4). Tabela 4. Liczba jednostek sprawujących nadzór właścicielski nad rozdysponowanymi nieruchomościami Statystyki opisowe Średnia Mediana Odchylenie standardowe Minimum Maksimum Dolny kwartyl Górny kwartyl. Wartości 3,5625 3 2,25671042 1 8 2 5. Źródło: opracowanie własne na podstawie badań ankietowych.. Ze względu na cel badań istotne było ustalenie wpływu nadzoru właścicielskiego w badanych gminach na gospodarkę nieruchomościami. Dodatkowo zbadano wpływ, jaki nadzór właścicielski wywiera na zakres i efektywność reali-. ZN_850.indb 84. 2011-06-30 08:35:52.

(9) ZN_850.indb 85. 4. 4. 4. 3. 5. 1. 1,12. 3. 3,29. 4. 3. 5. 1. 1,08. 3. 3,32. Źródło: opracowanie własne na podstawie wyników badań ankietowych.. 2. 5. 1. 1,2. 3. 2,97. 2. 5. Maksimum. Dolny kwartyl Górny kwartyl. 1. Minimum. 1,18. 3. Mediana. Odchylenie standardowe. 2,92. Zysk netto spółek komunalnych. Średnia. Wyszczególnienie. 4. 3. 5. 1. 0,84. 3. 3,4. 4. 3. 5. 1. 0,95. 4. 3,51. 4. 3. 5. 1. 0,99. 4. 3,52. 4. 3. 5. 1. 1,00. 4. 3,54. PrzejrzyRacjoZwiększone stość funkEfektywnalizacja EfekZakres Wynik cjonowania ność gospo- wydatków dochody towność i ilość jednostek gminy jednostek darowania związanych prywatyza- świadczoorganizacyjz majątku organizanieruchoz gospocji nierucho- nych usług nych gminy komunalcyjnych mościami darką mości przez gminę nego tworzonych gminy nieruchoprzez gminę mościami. 4. 4. 5. 1. 0,83. 4. 3,83. Efektywne realizowanie zadań gminy. Tabela 5. Wpływ nadzoru właścicielskiego na gospodarkę nieruchomościami, funkcjonowanie podmiotów komunalnych oraz realizację zadań gminy. Sprawowanie nadzoru właścicielskiego... 85. 2011-06-30 08:35:53.

(10) 86. Bartłomiej Marona. zowanych przez gminę zadań oraz sytuację miejskich jednostek organizacyjnych (spółki prawa handlowego czy zakłady budżetowe). W tym celu posłużono się ponownie 5-stopniową skalą Likerta, gdzie: 1 oznaczało brak wpływu, 2 – mały wpływ, 3 – średni wpływ, 4 – duży wpływ, natomiast 5 – bardzo duży wpływ nadzoru właścicielskiego w gminie. Jak wynika z danych zaprezentowanych w tabeli 5, nadzór właścicielski w najmniejszym stopniu wpływa na kondycję finansową jednostek organizacyjnych tworzonych przez gminy (zarówno w wypadku spółek gminy, jak i podmiotów nieposiadających osobowości prawnej średnia ocena jest niższa od 3). Na kolejnym miejscu należy wymienić efektywność prywatyzacji nieruchomości komunalnych, zakres i ilość świadczonych przez gminę usług oraz zwiększone dochody gminy z majątku (w tych przypadkach średnia ocena kształtuje się w przedziale 3,29–3,4, a mediana wynosi 3). Z analizy odpowiedzi zawartych w kwestionariuszu ankiety wynika, że dużo większą rolę nadzór właścicielski odgrywa w zachowaniu transparentności funkcjonowania podmiotów tworzonych przez gminę (ocena 3,51), efektywności gospodarowania nieruchomościami gminy (ocena 3,52) oraz racjonalizacji wydatków związanych z gospodarką nieruchomościami (ocena 3,54). Zdecydowanie największą rolę nadzór właścicielski odgrywa w zapewnianiu efektywnego realizowania zadań w badanych gminach (ocena 3,83). W czterech ostatnich przypadkach mediana wynosi 4. 5. Ocena gospodarki nieruchomościami i nadzoru właścicielskiego nad rozdysponowanymi nieruchomościami w zależności od przyjętego rozwiązania organizacyjnego w zakresie nadzoru Kolejnym ważnym elementem badań było sprawdzenie, czy istnieją zależności między przyjętym rozwiązaniem w zakresie nadzoru właścicielskiego nad rozdysponowanymi nieruchomościami a oceną gospodarki nieruchomościami i samego nadzoru. Rys. 3 przedstawia dane dotyczące oceny nadzoru właścicielskiego nad rozdysponowanymi nieruchomościami w zależności od liczby jednostek organizacyjnych sprawujących nadzór w danej gminie. Rys. 4 prezentuje natomiast ocenę nadzoru właścicielskiego w zależności od przyjętego w gminie rozwiązania organizacyjnego. Z analizy rys. 3 oraz rys. 4 wynika, że nadzór właścicielski nad gospodarką nieruchomościami najlepiej oceniany jest w gminach, w których funkcjonuje od 3 do 4 jednostek nadzoru. Należy przy tym zaznaczyć, że wraz ze wzrostem liczby jednostek, ocena się obniża, oddalając się od średniej. Jednocześnie najwyższą ocenę uzyskują te gminy, w których biuro nadzoru właścicielskiego realizuje zadania wykraczające poza kontrolę działalności spółek komunalnych. ZN_850.indb 86. 2011-06-30 08:35:53.

(11) Sprawowanie nadzoru właścicielskiego.... 4,0 3,9. 87. 3,88. 3,85. 3,80. 3,8 3,7. 3,60. 3,6 3,5. 3,40. 3,4 3,3 3,2 3,1. 1–2 jednostek nadzoru. 3–4 jednostek nadzoru. 5–6 jednostek nadzoru. 7–8 jednostek średnia dla nadzoru wszystkich gmin. Rys. 3. Ocena nadzoru właścicielskiego nad rozdysponowanymi nieruchomościami w zależności od liczby jednostek organizacyjnych sprawujących nadzór Źródło: opracowanie własne na podstawie wyników badań ankietowych. 4,05. 4,00. 4,00 3,95 3,90. 3,89. 3,85. 3,80. 3,80. 3,74. 3,75 3,70 3,65 3,60. Miasta, w których nadzór realizują poszczególne wydziały urzędu gminy. Miasta, w których funkcjonuje biuro nadzoru właścicielskiego. Miasta, w których funkcjonuje biuro nadzoru właścicielskiego skupiające się na nadzorze nad nieruchomościami komunalnymi. Średnia dla wszystkich gmin. Rys. 4. Ocena nadzoru właścicielskiego nad rozdysponowanymi nieruchomościami w zależności od przyjętego w gminie rozwiązania organizacyjnego Źródło: opracowanie własne na podstawie wyników badań ankietowych.. (np. kontrola spółki prywatnej w zakresie realizacji umowy o zarządzanie komunalnymi nieruchomościami, czy też kontrola jednostek organizacyjnych gminy nieposiadających osobowości prawnej w zakresie zmian zachodzących w jej stanie majątkowym), a w niektórych wypadkach głównym zadaniem staje się nadzór nad gospodarką nieruchomościami.. ZN_850.indb 87. 2011-06-30 08:35:54.

(12) Bartłomiej Marona. 88. Rys. 5 przedstawia ocenę gospodarki nieruchomościami w zależności od liczby jednostek organizacyjnych sprawujących nadzór nad nieruchomościami w danej gminie, natomiast rys. 6 ocenę w zależności od przyjętego w gminie rozwiązania organizacyjnego. 4,2 4,1. 4,08 4,00. 4,0. 3,88. 3,9. 3,80. 3,8 3,7. 3,60. 3,6 3,5 3,4 3,3. 1–2 jednostek nadzoru. 3–4 jednostek nadzoru. 5–6 jednostek nadzoru. 7–8 jednostek średnia dla nadzoru wszystkich gmin. Rys. 5. Ocena gospodarki nieruchomościami w zależności od liczby wydziałów sprawujących nadzór nad nieruchomościami Źródło: opracowanie własne na podstawie wyników badań ankietowych.. 4,05. 4,00. 4,00 3,95. 3,94 3,88. 3,90 3,83. 3,85 3,80 3,75 3,70. Miasta, w których nadzór realizują poszczególne wydziały urzędu gminy. Miasta, w których funkcjonuje biuro nadzoru właścicielskiego. Miasta, w których funkcjonuje biuro nadzoru właścicielskiego skupiające się na nadzorze nad nieruchomościami komunalnymi. Średnia dla wszystkich gmin. Rys. 6. Ocena gospodarki nieruchomościami w zależności od przyjętego w gminie rozwiązania organizacyjnego Źródło: opracowanie własne na podstawie wyników badań ankietowych.. ZN_850.indb 88. 2011-06-30 08:35:54.

(13) Sprawowanie nadzoru właścicielskiego.... 89. Z analizy rys. 5 i 6 wynika, że tak samo jak w wypadku oceny nadzoru ocena gospodarki nieruchomościami wypada najlepiej również w tych gminach, w których funkcjonuje biuro nadzoru właścicielskiego wykonujące zadania wykraczające poza standardowy nadzór nad działalnością spółek komunalnych, lecz mające w swoich zadaniach również np. kontrolę sposobu wykorzystania nieruchomości komunalnych przez różne podmioty, które dysponują gminnym mieniem. Podobnie jak poprzednio możemy zauważyć, że ocena gospodarki nieruchomościami obniża się wraz ze wzrostem liczby jednostek nadzoru funkcjonujących w strukturze organizacyjnej urzędu danej gminy. 6. Zakończenie Na podstawie wyników przeprowadzonych badań można sformułować kilka wniosków: 1. Największe polskie gminy oceniają pozytywnie swój nadzór właścicielski nad rozdysponowanymi nieruchomościami (średnia ocena 3,8), jak również gospodarkę nieruchomościami (średnia ocena 3,88), a w szczególności sposób wykorzystania komunalnego zasobu mieszkaniowego oraz ściągalność opłat i podatków związanych z gospodarką nieruchomościami (w obu wypadkach średnia ocen 3,95). Zauważalny jest jednak problem ściągalności czynszów z komunalnego zasobu mieszkaniowego (średnia ocen 3,51); 2. Nadzór właścicielski nad rozdysponowanymi nieruchomościami realizują poszczególne wydziały urzędów miast. Najczęściej nadzór sprawuje od 3 do 4 wydziałów; w takiej sytuacji zarówno ocena nadzoru właścicielskiego, jak i gospodarki nieruchomościami jest wyższa niż średnia dla wszystkich gmin (odpowiednio ocena 3,88 oraz 4,0). Istnieją również miasta, w których wydziałów zajmujących się nadzorem właścicielskim nad nieruchomościami gminnymi jest więcej – maksymalnie 7–8. W tych wypadkach nadzór właścicielki i gospodarka nieruchomościami oceniane są najgorzej (średnia ocen odpowiednio 3,4 i 3,6). 3. W wielu urzędach gmin funkcjonują tzw. biura nadzoru właścicielskiego, które jednak koncentrują swoje działania na nadzorowaniu jednostek organizacyjnych tworzonych przez gminy, działających w oparciu o kodeks spółek handlowych (analiza i ocena ekonomiczna przedsiębiorstw, ewidencja spółek, wykonywanie funkcji organu założycielskiego oraz nadzór i kontrola przekształceń własnościowych). Pośrednio biura te wykonują nadzór właścicielski nad nieruchomościami, których dysponentami są spółki gminy. Sytuacja, w której zakres działalności takiej komórki organizacyjnej rozszerzony byłby również o nadzór nad innymi podmiotami tworzonymi przez gminę (jak również nieruchomościami przekazanymi takim podmiotom np. w formie trwałego zarządu) należą do rzadkości. Co ważne, w miastach, w których ma to miejsce, ocena nad-. ZN_850.indb 89. 2011-06-30 08:35:54.

(14) 90. Bartłomiej Marona. zoru właścicielskiego nad nieruchomościami, jak i sama gospodarka nieruchomościami oceniana jest wyżej od średniej dla wszystkich gmin (w obu wypadkach ocena wynosi 4,0). 4. W gminach objętych badaniem nadzór właścicielski w najmniejszym stopniu wpływa na kondycję finansową jednostek organizacyjnych tworzonych przez gminy (oceny poniżej 3,0). Zdaniem wielu respondentów poprawa wyników finansowych przez jednostki organizacyjne tworzone przez gminy (np. maksymalizacja zysku netto w wypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością) nie powinna być traktowana priorytetowo, gdyż jednostki te powinny być rozliczane z jakości świadczonych usług na rzecz mieszkańców. Dlatego nadzór właścicielski w największym stopniu wpływa na efektywność zadań realizowanych przez gminy (ocena 3,83). 5. Przeprowadzone badania należy traktować jako wstęp do kolejnych badań, tym razem o charakterze jakościowym. Pozwoli to na pełniejszy opis nadzoru właścicielskiego nad gospodarką nieruchomościami w polskich gminach oraz wskazanie kierunków jego usprawnienia. Literatura Babbie E., Badania społeczne w praktyce, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004. Frankfort-Nachmias Ch., Nachmias D., Metody badawcze w naukach społecznych, Wydawnictwo Zysk i S-ka, Warszawa 2001. Gospodarka mieszkaniowa, GUS, Warszawa 2008. Marona B., Nadzór właścicielski gminy nad jednostkami organizacyjnymi działającymi na podstawie kodeksu spółek handlowych, Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, nr 792, Kraków 2008. Marona B., Nadzór właścicielski nad jednostkami organizacyjnymi gminy zarządzającymi nieruchomościami otrzymanymi w trwały zarząd, Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, nr 760, Kraków 2008. Marona B., Zakres i cel nadzoru właścicielskiego w kontekście gospodarowania nieruchomościami gminy w Polsce, Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, nr 822, Kraków 2010. Ownership Supervision of Real Estate at the Disposal of Municipalities in Poland The article discusses the results of a poll conducted in all Polish cities with the rights of a county (in all, 65 municipalities). The goal of the research was to present the influence of ownership supervision on real estate management, presenting organisational solutions used by the municipality in governing the assets at its disposal and the influence. ZN_850.indb 90. 2011-06-30 08:35:55.

(15) Sprawowanie nadzoru właścicielskiego.... 91. of these solutions on the general assessment of real estate management and supervision in and of itself. This paper should be treated as an introduction to further research, this time on quality, after which a full description of ownership supervision carried out in Polish municipalities on real estate management, along with an indication of a course for improving it, will be possible.. ZN_850.indb 91. 2011-06-30 08:35:55.

(16)