Wielkość i struktura krakowskiego rynku nieruchomości

Pełen tekst

(1)Zeszyty Naukowe nr. 687. 2005. Akademii Ekonomicznej w Krakowie. Leszek Ka∏kowski Katedra Ekonomiki NieruchomoÊci i Procesu Inwestycyjnego. WielkoÊç i struktura krakowskiego rynku nieruchomoÊci* 1. Kraków stolicà Małopolski Kraków jest historyczną stolicą Małopolski, na którą oddziałuje swoim potencjałem społeczno-gospodarczym i kulturowym. Samo miasto również znajduje się pod wpływem zjawisk zachodzących na obszarze całego województwa. Jego pozycję można określić syntetycznie przy pomocy wskaźników przedstawionych w tabeli 1. Tabela 1. Potencjał społeczno-gospodarczy Małopolski Miejsce Małopolski w kraju. Udział m. Krakowa w województwie małopolskim (%). Powierzchnia (km2). XI. 2,2. Ludność. IV. 22,9. Podmioty gospodarcze. V. 51,5. PKB wytworzony. V. 43,2. Nakłady inwestycyjne. V. 54,3. Majątek trwały. V. 53,7. Zasób mieszkaniowy. V. 28,5. Księgi wieczyste. II. 54,4. Wyszczególnienie. Źródło: opracowanie własne.. * Opracowano na podstawie pracy autora wykonanej w Instytucie Rozwoju Miast na zlecenie Urzędu Miasta Krakowa w maju 2003 r..

(2) 26. Leszek Kałkowski. Wymienione parametry rankingu nie pozostają bez wpływu na funkcjonowanie krakowskiego rynku nieruchomości: – duże zagęszczenie ludności (Małopolska – 214 osób/km 2 oraz m. Kraków – 2267 osób/km2) kreuje znaczny zasób majątkowy, który może być przedmiotem oglądu rynkowego; – ten zasób majątkowy, o wartości ponad 100 mld zł, wynosi ok. 33 000 zł na 1 mieszkańca regionu. Miasto Kraków partycypuje w nim w ponad połowie; – główne parametry społeczno-ekonomiczne plasują Małopolskę na 5. miejscu wśród 16 województw kraju. Kraków zajmuje wśród nich z reguły ponad 50-procentowy udział. Okoliczność ta pozwala spodziewać się znacznych obrotów także na rynku nieruchomości zarówno w samym Krakowie, jak i w jego otoczeniu małopolskim. 2. Zasób nieruchomoÊci miasta Krakowa Grunty. Kraków w swoich obecnych granicach liczy 327 km2, tj. 32 700 ha. Tereny osiedlowe zajmują ok. 13% powierzchni miasta, komunikacja ok. 10%, lasy i zadrzewienia ok. 5%, reszta to tereny przemysłowe, usług publicznych i rolnicze. Na jednego mieszkańca miasta przypada 441 m2. Struktura własnościowa tego zasobu przedstawia się następująco: – grunty osób prywatnych – 15 131 ha – 46,3%, – grunty Skarbu Państwa – 10 093 ha – 30,9%, – grunty komunalne – 6 021 ha – 18,4%, – grunty spółdzielcze – 208 ha – 0,6%, – pozostali właściciele – 1 233 ha – 3,8%, – razem – 32 686 ha – 100,0%. Zabudowania. W Krakowie – podobnie jak w innych częściach kraju – brak jest oficjalnych informacji statystycznych o rozmiarach zasobu budynków i budowli. By to ustalić, należy polegać na razie tylko na szacunkach, wychodząc od wartości majątku trwałego, który obecnie wynosi ok. 55 mld zł. Dwie trzecie tej kwoty stanowi wartość budynków i budowli, tj. ok. 40 mld zł. Po odliczeniu ok. 10% wartości budowli i umownym przyjęciu kwoty 1000 zł/m2 istniejącej zabudowy – rozmiary budynków można w przybliżeniu oszacować na 36 mln m 2, tj. ok. 50 m2 na 1 mieszkańca Krakowa. Jeżeli za statystyką państwową przyjąć, że na 1 mieszkańca przypada średnio ok. 20 m2 powierzchni mieszkania, to pozostałe 30 m2 zajmują obiekty służące pracy, edukacji, usługom publicznym i infrastrukturze miasta. Taka wydaje się syntetyczna ocena stanu posiadania przez miasto zabudowań, której część corocznie podlega różnego rodzaju transakcjom nieruchomościowym..

(3) Wielkość i struktura krakowskiego rynku nieruchomości. 27. Materialnym wyrazem tego zasobu są np.: – sklepy – 10 808, – hotele i restauracje – 2540, – placówki gastronomiczne – 402, – magazyny zadaszone – 825 (lub 434 tys. m2), – stacje paliw – 109, nie licząc innych zdatnych do obrotu rynkowego obiektów służby zdrowia, oświaty, pomocy społecznej, kultury czy obiektów zabytkowych. Mieszkania krakowskie w liczbie ok. 260 tys. stanowiły najczęściej oferowane obiekty na krakowskim rynku nieruchomości. Zasób ten znajduje się stale pod wpływem różnych zdarzeń społecznych, wywołujących potrzeby lokalowe. Roczna skala tych zdarzeń plasuje Kraków na wysokich (od 2. do 5.) pozycjach wśród 16 stolic województw. Zdarzenia, które można tu wymienić, przedstawiono w tabeli 2. Tabela 2. Zdarzenia demograficzne w Krakowie w 2002 r. Liczba. Pozycja Krakowa wśród stolic województw. 2981. II. Zgony. 3387. III. Napływ migracyjny. 3268. V. Odpływ migracyjny. 2531. V. Małżeństwa zawarte. 1518. II. Zdarzenia Urodzenia. Rozwody. 480. II. Mieszkania oddane. 3423. II. Źródło: opracowanie własne.. Łącznie w 2002 r. zdarzeń tych było ok. 17,5 tys.; w ich wyniku wystąpiło zapotrzebowanie na ok. 7% całego zasobu mieszkaniowego miasta. Należałoby do tego dodać roczny przyrost nowych podmiotów gospodarczych pow. 500 rocznie, a także kilkadziesiąt tysięcy studentów poszukujących co roku kwater na okres studiów w Krakowie. 3. Obroty na krakowskim rynku nieruchomoÊci Jak dotąd, brak jest w Polsce oficjalnej sprawozdawczości o obrotach na rynku nieruchomości. Pomocniczo i niejako zastępczo trzeba posłużyć się sprawozdaniami notariuszy z zawartych przed nimi nieruchomościowych aktów z dokonanych transakcji1. Zbiorcze zestawienie tych aktów sporządzane jest na 1 Raport z tego źródła opracowywany jest corocznie przez Instytut Rozwoju Miast (dawniej: Instutyt Gospodarki Mieszkaniowej w Krakowie)..

(4) Leszek Kałkowski. 28. poziomie województw, a ostatnio za 2002 rok także według poszczególnych sądów okręgowych. Nie istnieje – niestety – możliwość uzyskania ścisłych informacji w układzie poszczególnych miast wojewódzkich czy powiatów. Tak więc w stosunku do miasta Krakowa obraz dokonywanych tu transakcji nieruchomościowych uzyska się szacunkowo drogą przemnożenia liczby funkcjonujących w mieście notariuszy przez średnią liczbę przypadających aktów notarialnych na 1 notariusza w Małopolsce. Strukturę rodzajową tych transakcji można poznać na podstawie danych z obszaru Sądu Okręgowego w Krakowie. Wadą tej procedury jest jedynie przybliżony do rzeczywistości obraz, zaletą zaś operowanie pełną zbiorowością aktów notarialnych w danym roku. W tabeli 3 przedstawiono w układzie porównywalnym charakterystyczne wielkości małopolskiego i krakowskiego rynku nieruchomości. W 2002 r. dokonano w Krakowie ok. 18 tys. transakcji nieruchomościami, tj. 40% obrotów notowanych na terenie całej Małopolski. Udział ten kształtuje się podobnie do wyników z ubiegłych lat. Dwie trzecie transakcji posiada charakter rynkowy, dokonywane jest za pośrednictwem pieniądza. Jedna piąta notowanych obrotów jest wynikiem decyzji zbycia nieruchomości przez organa Skarbu Państwa i gminy m. Krakowa. Reszta transakcji to wolny obrót gruntami i budynkami pomiędzy osobami fizycznymi i prawnymi. Jedna trzecia ogólnej liczby transakcji zawieranych w m. Krakowie ma charakter obrotu pozarynkowego (transakcje bezpieniężne), dotyczy to głównie darowizn, spadków, oddania gospodarstw w zamian za świadczenia społeczne. Mniej więcej po połowie transakcje te odnoszą się do gruntów i do zabudowań. Ich udział w obrotach ogólnych od lat ma w przybliżeniu charakter stały. Tabela 3. Obroty na krakowskim rynku nieruchomości w 2002 r.. Wyszczególnienie. Małopolska. M. Kraków Obszar Sądu Okręgowe- (szacunkogo w Krakowiea wo liczba aktów notarialnych) akty %. akty. %. Akty notarialne dotyczące nieruchomości, w tym:. 45 565. 100,0. 27 105. 100,0. 18 050. Transakcje rynkowe. 27 029. 59,3. 17 828. 65,8. 11 850. – sprzedaż przez SP. 3 985. 8,7. 2 859. 10,5. 1 800. – użytkowanie wieczyste. 1 653. 3,7. 1 311. 4,8. 850. 21 391. 46,9. 13 658. 50,5. 9 200. 4 737. 10,4. 2 294. 8,5. 1 400. 18 536. 40,7. 9 277. 34,2. 6 200. – sprzedaż przez inne osoby Rynkowe transakcje gruntami Transakcje pozarynkowe.

(5) Wielkość i struktura krakowskiego rynku nieruchomości. 29. cd. tabeli 3 Małopolska. Wyszczególnienie. akty. %. 7 966. 17,4. – pozostałe nieruchomości. 10 570. 23,3. Transakcje mieszkaniowe. 19 462. 42,7. – grunty rolne. M. Kraków Obszar Sądu Okręgowe- (szacunkogo w Krakowiea wo liczba aktów notarialnych) akty % 3 344. 12,3. 2 200. 5 933. 21,9. 4 000. 13 741. 50,7. 9 150. Transakcje gruntami. 12 703. 27,8. 5 638. 20,8. 3 750. Transakcje pozostałymi rodzajami nieruchomości. 13 400. 29,5. 7 726. 28,5. 5 150. Stosunek liczby transakcji do liczby ksiąg wieczystych. –. 2,8. –. 3,1. 2,1. Liczba transakcji na 1000 mieszkańców. 14,1. –. 18,8. –. 24,4. a. obejmuje m. Kraków z powiatami: krakowskim, oświęcimskim, suskim, wadowickim, miechowskim, chrzanowskim i olkuskim; w powiatach tych zawarto ponad 9000 transakcji Źródło: Ministerstwo Sprawiedliwości.. Wymienione w tabeli 3 transakcje rynkowe w połowie dotyczą obrotów na wtórnym rynku mieszkaniowym. Odnotowana w 2002 r. liczba ponad 9 tys. mieszkań wtórnych jest blisko 3 razy większa od liczby oddanych w tym czasie nowych mieszkań na rynku pierwotnym. Dowodzi to znaczącej roli rynku wtórnego w łagodzeniu sytuacji mieszkaniowej znacznej liczby obywateli. Stosunkowo dużo – w porównaniu z innymi regionami – było w Krakowie zawieranych transakcji innymi, nie mieszkaniowymi obiektami, jak: biura, garaże, działki budowlane, magazyny. Jak na miejski charakter rynku krakowskiego, zawarto sporo transakcji gruntami rolnymi na obrzeżach miasta. Miarą intensywności obrotów jest liczba transakcji zawieranych na 1000 mieszkańców. W Krakowie wynosi ona 24, znacznie powyżej średniej dla regionu Małopolski. W porównaniu z liczbą ksiąg wieczystych, roczne obroty w 2002 r. w Krakowie wynosiły 2,1%, co dowodzi stosunkowo powolnej pokoleniowej zmiany własności nieruchomości. Jeżeli umownie przyjąć prawdopodobną, średnią wartość jednej transakcji rynkowej na kwotę 70 tys. zł., to roczny strumień pieniędzy generowanych przez krakowski rynek nieruchomości wyniósł w przybliżeniu 0,8 mld zł, tj. ok. 3% szacunkowych obrotów krajowego rynku nieruchomości w 2002 r..

(6) Leszek Kałkowski. 30. 4. Obsługa krakowskiego rynku nieruchomoÊci Krakowski rynek – wraz z rynkami sąsiadujących z Krakowem powiatów Małopolski – zalicza się do największych rynków nieruchomości w kraju. Pokaźna więc musi być także obsługa tego rynku przez profesjonalne podmioty, co dla 2002 r. przedstawiono w tabeli 4. Tabela 4. Podmioty obsługi rynku nieruchomości Wyszczególnienie. Małopolska. M. Kraków. liczba osób. miejsce w kraju. liczba osób. % województwa. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami. 381. IV. 221. 58. Rzeczoznawcy. 361. VI. 112. 43. 1125. III. ok. 675. 60. 139. II. 50. 36. 1581. III. 860. 54. Zarządcy nieruchomości Notariusze Księgi wieczyste (w tys.) Źródło: Ministerstwo Sprawiedliwości.. Szacunkowe obciążenie usługami na rzecz klientów można określić w Krakowie następująco: – pośrednicy, jeżeli obsługują co drugą transakcję rynkową, tj. 6000 : 221 = = ok. 27 transakcji rocznie na 1 pośrednika, – rzeczoznawcy, jeżeli oceniają co drugą transakcję ogółem, tj. 9000 : 112 = = 80 wycen rocznie na 1 rzeczoznawcę, – zarządcy, jeżeli powierza się im ok. 25% substancji mieszkaniowej, tj. 66 000 : 675 = ok. 100 mieszkań na 1 czynnego zarządcę (jest to wielkość potencjalna, zapewne na razie nie osiągana), – notariusze obsługujący wszystkie transakcje, tj. 18 050 : 50 = 361 aktów na 1 notariusza rocznie, – księgi wieczyste, w których 2,1% zmieniło właściciela. Opisaną sieć usług dla krakowskiego rynku nieruchomości można ocenić jako wystarczająco rozwiniętą, choć na licznych studiach i kursach do zdobycia nowych licencji przygotowuje się znaczna liczba adeptów. Zatrudni ich zapewne aktywny krakowski rynek nieruchomości, posiadający dobre perspektywy dalszego rozwoju..

(7) Wielkość i struktura krakowskiego rynku nieruchomości. 31. The Size and Structure of Kraków’s Real Estate Market Kraków is the capital of Małopolska and in terms of the most important economic statistics the fifth largest voivodship in Poland. The city itself accounts for 25–50 percent of the voivodshipʼs economic activity. National statistics provide little information about the availability of real eastate, and statistics on real estate turnover by city are not officially kept. However, with the aid of projected calculations it can be stated that roughly 18 000 transactions occurred in 2002, 12 000 of which were market transactions. Per capita, there are slightly more than 24 transactions for every 1000 inhabitants, which is significantly higher than the national average. In all, there are about 1000 real estate agents, assessors and administrators working in Krakówʼs real estate market, where roughly 2.1 percent of all real estate changes hands annually..

(8)