A C T A U N I V E R S I T A T I S L O D Z I E N S I S __________________FOLI A OECONOMICA 63. 1988 ______ ______
Lechosław Nykiel*
CYKLE REALIZACJI W BUDOWNICTWIE M I E S Z K A N I O W Y M NA PRZYK ŁADZIE W Y B R A N Y C H O S I E O U
\
Korzyści ekonomiczne płyrgce ze s«racania czasu realizacji o- biektów na placu budowy sprawiają. że jest on jednym z n a j i s t o t niejszych elementów c>>arakteryzujących p o z i o m techniczny z a s t o s o -wanej technologii i ,organizacyjna sprawność wykonawcy. Zarówno pod jednym, jal; i pod drugim w z g lędem sytuacja w nasz y m b u d o w -nictwie m i e s z k a n i o w y m daleka jest od zadowalającej. Obserwujemy znaczne zrćżnicowanie cykli wznoszenia porównywa inych obiektów, co wskazuje na istnienie realnej możliwości poprawy tego stanu.
Л pracy pr zedstawiono wyniki obserwacji cykli realizacji b u -dynków mieszkalnych na dwu łódzkich osiedlach, tj. Retkinia-Za- chód część północna i WidzewWschód EF, zbliżonych pod w z g l ę -dem charakterystyki zabudowy 1 wielkości, ale wznoszonych przez różnych wykonawców i w różnych systemach techno Iogiczno-konstruk- ęyjnych.
, ■ 1.
Osiedle Retki n ia-Zachćd cześć północna
ObejrT<.je ono obszar 60 ha ogran iczony o d północy ulicą Kus o- cirVskiego a cd południa ulicą Oszczepowa. W zabudowie mieszkaniowej zastosowano sy stem "Szczeciński*. Inwestorem b e z p o ś r e d n i m osiedla byVa R S M “Polesie", natomiast inwestorem z a s t ępczym Zakład
Pro-O f , adiunkt w Zakładzie Ekonomiki B u d o wnictwa 1 Inwestycji Instytutu Ekonomiki Produkcji U t .
[ O ]
Jektowania I Usł ug Inwestycyjnych " inwestprojekt" Łódź-Mlasto. In-westor zastępczy zapewniał dos ta rc ze ni e dokumentacji, zlecał Prz edsiębiorstwu Geodezyj ne mu wyzna cze ni e granic osiedla i z a ł o -żenie repe ró w oraz pełnił nadzór inwestorski. Na jego zlecenie działało Biuro Pro jektów Budo wn ic tw a Og óln eg o " M i a s t o p r o j e k t " Łódź-Mlasto, które pełniło funkcję kieru ją ce go biura projektów, tj. do starczało do kumentację Inwestorowi zastęp cz em u i pełniło nadzór a u t o r s k I .
G e n e r a l n y m wyko na wc ą był LKBO "Zachód", wykonywał on roboty budo wła ne i częściowi Instalacyjne, dostarczał z własnej wytwórni elementy prefabry ko wa ne dla budo wn ic tw a m i e s z k a n i o w e g o i częściowo usługowego, a także zawierał umowy z podwykonawcami I p r z y g o t o -wywał zaplecze dla wsz ys tkich w y k o nawców inwestycji.
Zakres rzeczowy prac związanych z realizacją osie dl a o b e j m o -wał wyk on an ie uzbroje ni a terenu, budowę ob ie kt ów mieszka ln yc h, usługowych, rek re acyJnych oraz parkingów. O g ó ł e m na osiedle Ret- k i n l a - Z a c h ó d część północna składa się 95 o b iektów budowlanych, Z czego 79 stanowią budynki mieszka ln e. Są to budynki dość z r ó ż -nicowane, przy c z y m pre ferowano typ zabudowy średni? wysokiej, I-
lustruje to poniższe zestawienie!
75,94% zabudowa V - k o n d y g n a c y j n a , budynki 1-, 2-, 3-, 4-, 5-, 6-, 7-, i 8-klatkowe,
5,08% zabudowa I X - kondygnacyjna, budynki 2-klatkowe, 15,19% zabudowa X I - k o n d y g n a c y j n a , budynki 2-klatkowe, 3, 79% zabudowa X I I - k o n d y g n a c y j n a , budynki 2-klatkowe. Przewi dy wa ny h a r m o n o g r a m prac zakładał«
- roz poczęcie realizacji nastąpi w I kw artale 1975 r.,
- uz br oj enie terenu dla pos zc zególnych zadań m i a ł o być w y k o n a -ne co najmniej na 120 dni prz ed r o z p o c z ę c i e m robót,
zostanie zrealizowane w 1976 r. 11,38% b udownictwa m i e s z k a niowego, w 1977 83,52%, w 1978 5,10% i w tymże roku nastąpi z a -końc ze ni e realizacji całego pro gramu osiedla.
W praktyce wys tą pi ły istotne opó źn ie ni a i w y g lądało to na- s t ępu j ą c o !
- rozpoczęcie realizacji p r zeds ięwzięci a nastąpi 1.08.1975 r. - prace związane z u z b r o j e n i e m terenu p ostępowały r ó w n o -cześn ie z w y k o n y w a n i e m robót kubaturowych,
- zre alizowano w 1977 r. 58,23% bu do wnictwa m ieszkaniowego, a w 1978 - 41,77%,
- za ko ńczenie realizacji zadań ob ej mu ją cy ch budynki mieszk a l n e nas tąpiło w grudniu 1978 r., tj. 10 mi e s i ę c y po planow a n y m terminie^.
Ogólny p r o g r a m uż ytkowy osiedla prz ed st aw ia tab.1.
Osi ed lę Wldze w - W s c h ó d E-F
W zabudowie mi es zk aniowej zast os ow an o syst em "Dąbrowa 70" wg now eg o norm at yw u projektowania. Inwestorem b e z p o ś r e d n i m osiedla była R S M "Bawełna", a Inwestorem zastępczym pod ob ni e Jak w p r z y -padk u osiedla Ret к I n i a - Zachód, część pół nocna - ZPiUl " Inwestpro’— jekt" Łódż-Mi as t o . Funk cj ę kie rującego biura pro jektów pełniła również BPB O "Ml astoprojekt" Łódi-Miasto.
G e n e r a l n y m wykon aw cą osiedla był ŁKB "Południe". Wyk on yw ał or* roboty budowlane, zawierał umowy z tymi samymi podwykonawcami i wi-tym samym zakresie co ŁKBD "Zachód", z tym że zieleń I obiekty mał ej archite kt ur y miał wykonać we w ł a s n y m zakresie Inwestor be z- pośred n i .
O g ó ł e m na osied le Widzew - W s c h ó d E-F składa się 87 .obiektów bu dowlanych, w tym 76 stanowią budynki miesz ka ln e. Struktura w y s o -ko śc io wa jest mn iej zró żnicowana niż na osiedlu o m ó w i o n y m p o -pr ze dnio i prz ed st aw ia się następująco:
38,7% - zabudowa V- ko nd ygnacyjna, budynki 2-, 3-, 4-klatkowe, 61,3% - zabudowa X I I - k o n d y g n a c y J n a , budynki 2-, 3-, 4-, 6-, 7- -kI at k o w e .
Dyrekt y w n y h a r m o n o g r a m realizacji p r z e d s i ęwzięcia op ra co wano przy następujących założeniach:
- rozpo cz ęc ie realizacji m i a ł o na stąpić w 11 kwa rtale 1976 r . f zostanie zrealizowane: 1977 r. 42,53% b udownictwa m i e s z k a -niowego, 1978 - 57,47%,
- zakończenie pro gr am u b udownictwa m i e s z k a n i o w e g o m i ało n a -stąpić do końc a 1978 r.,
- realiza cj a gł ów ny ch cią gów uz brojenia m i a ł a rozpocząć się w II kwa rtale 1976 r. (przyłącza były ujęte w h a r m o nogramach p o s z -c z e g ólny-ch zadań).
W pr oc esie w y k o n a w c z y m w y g lądało to następująco:
- rozp ocz ęc ie - r ealiz ac ji .nastąpiło zgodnie z założeniami, tj. w II k w artale 1976 r.,
- realiz ac ja b udownictwa mi es zkaniowego: 1977 - 47,3%, 1978 - 38,9%, 1979 - 13,8%,
- zakończenie pro gramu budow ni ct wa m i e s z k a n i o w e g o przy pa dł o na I I I kwartał 1979 г . ,
- uzbrojenie terenu wykonywano równocześnie z b u d o w n i c t w e m kubaturowym.
Podstawowe para me tr y osiedla pr zedstawiono w tab.1.
T a b e l a 1
Po ds ta wo we wielkości ch ar ak teryzujące osiedla RetkI n l a - Z a c h ó d cz. pół nocna i W l d z e w - W s c h ó d E-F
Wyszczególnienie R e t k i n ia-Zachód cz. północna
Wl dzew- Ws ch ód E-F
Tereny mi e s z k a n i o w e brutto (ha) 60 39,6
Lic zb a m i e s z k a ń c ó w 16 300 14 825
■Liczba m i e s z k a ń
Pow ierzchnia uży tk ow a bu dy nk ów m i e s z k a l n y c h (m )
4 659 4 179
224 958 215 303
bredni a powier zc hn ia użytkowa (
.
m i e s z k a n i a (m ) 48,15 51,3
Ż r .ó d ł o« Opr ac owanie wł as ne na pods ta wi e da ny ch W S M Łódź.
2. Cykle realizacji I czynniki Je k s z t a ł t u j ące
W terminologii polskiej do roku 1983 w y r ó żniano Cykle r z e c z y -wiste, normat yw ne i planowe. Cykl rz ec zywisty - był to r z e c z y w i -sty czas trwania budowy, liczony od daty ro zp oczęcia wyk o p ó w pod budy nek do daty oddania obiektu do użytku.
Cykl normaty wn y - była to no rma czasowa, us talona na podsta wi e czasu trwania bu do wy is tniejących już obi e k t ó w o zbliżonej c h a rakterystyce. Cykl ten ulegał w y d ł użeniu o 1,5 mi esiąca, Jeżeli r o -boty stanu su rowego wy ko ny wa ne były w okre si e zimowym, tzn. gdy termin plano wa ne go zak oń cz en ia stanu surowego za mk niętego p r z e
-kraczał dzień 15 listopada danego roku. D o t yczyło to III I IV strefy klimatycznej, do której zaliczono Łódź. Ponad to cykl ten u- legł skróceniu ze wzglę du nat
*• wykon yw an ie meto d « potokową stanów zerowych budynków, w p r z y -padk u bu dy nków o długości do 100 m, skrócenie to w y nosiło 0,5 m iesi ąca , a przy obi ek ta ch dłuższych - 1 miesiąc,
realizacją ob ie któw sko nc en tr ow an yc h w ramach jednej lok al iza-cji. I w y konywanych przez jednego genera ln eg o wy konawcę o
łącz-2
nej powierzchni użytkowej mi e s z k a ń ponad 100 tys. m - о 10%,
- realiz ac ję obi ek tó w z el ementów w i e l k o p łytowych wyk onywanych w fabryce do mów - о 5%.
Cykl no rm at yw ny skorygowany o omó wione wyżej skrócenia i w y -dł uż en ia był po dstawą do usta le ni a cyklu planowanego, który n a -stępnie stał się ele m e n t e m założeń techniczno-ekonomicznych in-westycji. U s talony w ZTE cykl realizac ji Inwestycji miał cha- rakter dyrektywny i ni« mógł być zmi en ia ny w trakcie budowy .
W przypadku osiedla R e t k I n Ia-Zachód część pó łnocna cykle p l a -nowane były takie same Jak no rmatywne w 40,5%, a w 58,2% zostały skrócone, skrócenie to wyn os ił o 1,0-1,5 mies ią ca. Dla osied la Wl- dz ew -Aschód E-F wszyst ki e cykle p Ianowane były w y d łużone w st o-sunku do n o r matywnych o 0,5%-1,0 miesiąca.
Różni c* mi ędzy cyklami normatywnymi i planowanymi są n i e w i e l -kie, a przy tym uzasa dnione warunkami realizacji obiektów, stąd
też dalsza analiza dotyczyć będzie tylko cykli p lanowanych i rze- czywi stych.
Różni ce m i ę d z y długośc ią cykli p lanowanych I rzeczywistych są znaczne. Na osie dl u Retkl n i a - Z a c h ó d część pół nocna ws zystkie b u -dynki wzno sz on e były dłużej, niż określał to cykl planowany, dla w i elu obi ektów faktyczny okres realizacji był 2-krotnle, a w s k r a j n y m p r z ypadku nawet 5- krotnie dłuższy od założeń plano wy ch - tab. 2.
1
Cykl realizacji Inwestycji - U chwała Rady M i n i s t r ó w nr 281 z dn. 3.11 .1 97 2 г., Moni to r Polski 1972, nr 54, poz. 288, W y kaz n o r -m a t y w ó w cykil realizacji inwestycji - za łącznik do O b w ieszczenia M i n i s t r a Budown i c t w a I P r z emysłu M a t e r i a ł ó w Bu d o w l a n y c h z dnia 15.
5A
t
T a b e l a 2
Cykle planowane, normaty wn e I faktyczne osiedla Re t к Inia-Zachód częić północna Iw miesiącach)
3 Kub at ur a w m i 11czba kondygnac J 1 Liczba budynków Cykl norme - t ywny Cykl p Iano- wany Cykl . fakt y- czny Prze kr oczenie (♦) lub skrócenie (-) cyklu pla nowanego
1 2 3 4 5 6 4 517 (V) 2 5.0 4.0 8,0 ♦ 4,0 4 5.0 4.0 8.5 ♦ 4,5 3 5.0 4.0 11,0 ♦7.0 4 562 (V) 1 5.5 4.5 9,5 ♦ 5.0 6 93S (V) 2 6.0 4.5 7.0 ♦ 2.5 1 6.0 4,5 7.5 ♦ 3.0 1 6.0 4,5 9.0 ♦ 4.5 j 1 6.0 4,5 9.5 ♦ 5.0 > 1 6.0 6.0 10,0 ♦ 4.0 1 6,0 6.0 10,5 ♦ 4.5 1 6,0 6,0 11,0 ♦ 5.0 1 6.0 6,0 11,5 *5.5 3 6.0 6.0 13,0 ♦7.0 8 193 (V) 2 6.0 6.0 14,5 ♦ 8.5 9 Э&8 (V) 1 6.5 6.5 8.5 ♦ 2,0 2 6.5 5.0 9.0 ♦ 4,0 2 ' 6.5 5.0 9.5 ♦4,5 3 6.5 5.0 10,0 ♦ 5.0 2 6.5 5.0 10,5 ♦5.5 2 6.5 6.5 11.5 ♦5,0 6,5 6.5 12,0 *5,5 10 924 (V) 1 6.5 6.5 9.5 ♦3,0 1 6.5 6.5 10,0 ♦ 3,5 1 6.5 6.5 11,5 ♦ 5,0
,
1 6.5 6.5 13,5 ♦7.0 11 358 ( IX) 1 7.0 7,5 9.0 ♦ 1.5 1 7,0 6,0 11,0 ♦ 5,0 1 7,0 6,0 11,5 ♦5.5 1 7,0 6.0 13,0 ♦ 7.0 \T abela 2 (c d .) 1 2 3 4 5 6 11 565 (V) 1 7,0 5,5 10,5 *5,0 1 7,0 5,5 11,5 + 6,0 1 7,0 5,5 13,5 ♦8,0 . 1 7,0 5.5 15,0 ♦ 9,5 1 7,0 5,5 16,5 ♦11,0 1 7,0 5,5 28,0 ♦22,5 13 655 (V) 1 7,5 7,5 20,0 ♦12,5 1 7,5 7,5 9,0 ♦1,5 13 874 (V) 1 7,5 7,5 3,0 ♦0,5 1 7,5 6,0 9,5 ♦3,5 1 7,5 7,5 11,0 ♦3,5 1 7,5 7,5 13,0 ♦5,5 16 191 (V) 1 8,0 7,0 10,5 ♦3,5 18 777 (V) 1 8,0 6,5 9,5 ♦3,0 1 8,0 8,0 12,0 ♦4,0 19 160 ( X I ) 2 , 8,0 8,0 9,0 ♦1,0 2 8,0 6,5 9,5 ♦3,0 8,0 6,5 14,5 ♦8,0 8,0 6,5 15,0 ♦8,5 1 8,0 8,0 15,5 ♦7,5 1 8,0 8,0 16,5 ♦ 8,5 8,0 6,5 18,5 ♦12,0 20 «13 ( X I I ) 1 8,5 8,5 9,5 ♦ 1,0 1 8,5 8,5 13,0 ♦ 4,5 1 8,5 8,5 13,5 ♦ 5,0 1 8,5 7,0 11,5 »4,5 1 8.5 7,0 14,5 ♦ 7,5
I r ó d ł os Op ra cowanie własne na pods ta wi e danych W S M | ŁKB "Zachód".
Cał ko wicie od miennie pr ez en tu ją się an al ogiczne dane dla o- siedla W i d z e w - W s c h ó d E-F. Fakt yc zn y czas wznoszenia b u dynków r ó ż -nił się wpra wd zi e od zaplanowanego, Jednak różnice te były mniej sz e, a przy tym obok przekr oc ze ń cyk lu pla nowanego wyst ąp ił y również skrócenia. Po terminie oddano tylko, 2 9 , 4X kubatury, w
ter-mi nie 14,4%, a 56 ,2X wy konano w czasie kró t s z y m nit pl anowany - tab. 3.
T a b e l a 3
Cykle normatywne, pla no wa ne I faktyczne * osiedla Mi dzew-Wschód E-F (w miesiącach)
3 Kuba tura w m I I Iczba kondygnac j I
—
... Liczba budynków Cykl n o r m a -tywny Cykl p 1ano- wany Cykl fakty-czny Przekroczenie (♦) iub skrócenie (-) cyklu planowanego 1 23
4 5 6 4 680 (V) 1 7,0 7.5 6,0i'
’ 1,5 7,0 7.5 7.0 f 0 , 5 1 7,0 7.5 7.5 ; 0,0 ♦ 0,5 2 7,0 7.5 8,0 4 881 (V) 1 7.0 7.5 6.0 '1,5T1*o
7.0 1 7.5 6.5 5 баб (V) 1 7.0 7.5 7.0*
1
:°.5 6 429 (V) 1 7.5 9,0 8,0 i 1.0 7 019 (V) 7.5 8,0‘
6,0 -Í.0 1 7.5 8.0 7,0-n.o
4 . ;
*v
1
7.5 8.0 8,0O.o
1
V-
1 7.5 8,0 9,0♦5,o
•
.
i
* ■
■
7.5 8,0 9,5 *1.5 7 2 2 1 (v) 1 7.5 8,0 6.0 -2.0(
' ' - ' Л
7.5 8,0 7.0 -1.0 1 7.5 6,0 7.5 -0,5 7.5 £.5 8,5 0,0 1 7.5 8.0 9,0 ♦1.0 8 026 (V) 2 8,0 8.5 7.0 -1.5 1 8,0 8.5 8,0 -0,5 1 8,0 9,0 8,0 -1,0 8 429 (XII) 1 8,0 8,5 4,5 ■4,0 2 8,0 8,5 8,5 0,C 8,0 6.5 S.5 ♦ 1,0 1 8,0 8.5 10,0 ♦ 1.5 1 8,0 8.5 10,5 ♦2,0f
TabeI a 3 ( c d . ) 1 2 3 4 5 6 9 359 (V) 2 8,0 8,5 8,5 0,0 9 762 (V X I I) 1 8,0 8,5 7.5 -1,0 1 8,0 8.5 8.5 0,0 1 8,0 8,5 9,0 ♦ 0,5 2 < 8,0 8,5 9,5 ♦1,0 10 366 (XI») 1 8,0 8,5 5.5 -3,0 1 8,0 8,5 8,0 -0,5 1 8,0 8,5 9,5 ♦1,0 10 970 (XII ) 1 8,0 8,5 5,0 -3,5 1 8,0 8,5 8,0 -0,5 1 8,0 8.5 9,0 ♦ 0,5 1'2 852 (XII) 2 8,5 9.0 6,0 -3,0 2 8,5 9.0 6,5 -2,5 3 8,5 9.5 7,0 -2,5 2 8.5 9.5 7,5 -2,0 3 8,5 Э.0 8,0 -1.0 2 8.5 9,0 8,5 -0.5 2 8,5 9.0 9,0 0,0 2 8.5 9.0 9,5 ♦0,5 2 8.5 9.5 10,0 ♦0,5 1 8.5 9.5 10,5 ♦1,0 1 8.5 9.5 14,0 ♦4,5 19 277 ( X I 1) 1 10,0 10,5 10,0 -0,5 25 704 ( X I 1) 1 11,0 12,5 11,0 -1,5 36 515 ( X I I ) 1 14,0 15,5 9,5 -6,0 37 025 ( X I I ) 1 13,5 14,0 13,0 -1.0 1 13.5 14,0 13,5 -0,5 38 555 (XII) 1 14,0 14,5 7,0 -7,5 2 14,0 14,5 7,5 -7,0 44 980 ( X I I ) 1 15,0 15,5 15,5 0.0 I
Z r i d ł ot Opraco wa ni e wła sn e na po dstawie danych W S M i ŁKB •Południ e " .
Od ch yl enie rz ec zy wistych cykli realizacji od planow a n y c h w y -ni kały z Ts4nienla całego szeregu cz y n n i k ó w za kł ócający no rm al ny pr ze bieg pro c e s u inwestycyjnego. Na obu a n a l izowanych osiedl ac h
zaobs er wo wa no zakłócenia polega ją ce na przerw ach w prowa dz en iu robót i zmniejsz en iu tempa prac (nie wynika j ą c y c h z technologii budowy). P r z yczyny Ich wys tępowania m o żna general ni e po dzielić na trzy grupyi
- niedobór środków produkcji w przedsię b i o r s t w a c h wykon aw stw a Inwestycyjnego, .
»*
- niedosta te cz ne przygo to wa ni e inwestycji do realizacji, - warunki atmosferyczne.
Zasa dn iczy rolę ode grały pi erwsze dwie grupy przyczyn, przy cz y m tylko części ow o mia ł y one ch arakter obiektywny, a częś ci ow o wyn ikały z m a n k a m e n t ó w istniejących w systemie działalności b e z -poś re dnich u czestników proc es u Inwestycyjnego. W ś r ó d czyn ni kó w zakłó ca ją cy pra wi dł ow y pr zebieg realizacji osiedli wy mi en ić n a -leży przede wszystkimi
1. Stałe nie dob or y szeregu m a t e r i a ł ó w I w y r o b ó w do robót (in-stalacyj ny ch I wykoń cz enio wyc h, Jak np.i szkło, m a t e r i a ł y p o d ł o g o -we, farby I lakiery, liczne asort ym en ty wyr o b ó w do Instalacji sa-nitarnych I elektrycznych. Braki te ut ru dn iały pracę zarówno w ŁKB " Z a c h ó d " , Jak 1 ŁKB “Południe".
2. Nl erytmiczne l nie te rm in ow e dost aw y m a t e r i a ł ó w b u d o w l a -nych} stanowiły one przesz ko dę dla ut rz ym ania wł a ś c i w e g o rytmu pracy znacznie częściej niż braki pewny ch asortymentów.
3. Niewystar c z a j ą c a zdolność pr odukcyjna p r z e d s i ę b i o r s t w spe-cjali s t y c z n y c h bę dą cy ch podwykon aw ca mi w b u d ownictwie m i e s z k a -niowym. -Zakłócenia z tego pow od u występ o w a ł y przy realizacji obu osiedli, lecz ze s z c z e gólnym n a s i l e n i e m na budowl e osi ed la W l - dzew-Wschód E-F.
4. Brak prawidłowej koordynacji robót prowad z o n y c h przez g e -neralnego wy konawcę z robotami prowadzonymi przez p o d w ykonawców oraz nie do stateczna koo rdynacja w s p ó łpracy m i ę d z y kombinatami budowlanymi a prz ed si ębiorstwami transp or tu I sprzętu b u d o w l a n e -go. Zak łó cenia tego rodzaju częściej występ o w a ł y w ŁKB " P o ł u d -nie", jako że nie posiada on własnej bazy transportowej i sprzętowej. 5. Syst e m bodźców ekonomicznych Istnlejęcy w p r zedsiębiorst- wach b u d o w l ano-montażowych nie stanowił w ystarczającej zachęty do utr zymywania tempa prac na poz io mi e g w a r a n t u j ą c y m termi nowe . Ich zakończenie. S y s t e m bo dź co wy fun kc jonujący w b iurach p r o jektów silniej odd zi ał yw uj e na Ilość I te rm inowość w ykonywania d o k u m e n -tacji niż na Jaj jakość.
6 . Ogólne braki w przygo to wa ni u Inwestycji do realizacji, p o -legające na n i e t e r minowym przygotowaniu pełnej dokumentacji pro- jektowo-kosztorysowcj oraz na częstych zmianach dokumentacji p r z e -prowadzanych w toku budowy. Sytuacji takie zdarzały s i <j przy re- a I Izac j i obu os i e d I i.
3. A naliza wpływu poszczeg ólnych czynników na d ługość cyt realizacji budynków mi'eszka Inych
=ДС~-.-Т=Г ГДГ- .ŁŁaUŁ
t
3.1. »VieIkość b u dynku
Wi el kość bud yn ku wyr ażona ku ba tu rą i liczbą kondygnacji n a d -zi emnych należy do tych czynników, który ch w p ł y w na czas r e a l i z a -cji budowy nie budzi na ogół zastrzeżeń. Pr z e k o n a n i e o w y s t ę p o -waniu tej zależności wypływa z założenia, że im więk sz y jest budynek tym więcej nak ła dó w pracV wy ma ga jego wznie si en ie . Je-dnak wraz ze w z r o s t e m wielkości budyn ku nie wydł uż a się p r o -po rcjonalnie okres budowy. Zwi ęk sz on e b o w i e m nakład y pracy w y k o -nać m o ż n a w i ę k s z y m p o t e n c j a ł e m ludzkim i sprzętowym. Wzrost p o -tencjału wyk onawczego nie może być dowolny, jest ogra ni cz on y barierami technicznymi i organ izacyjnymi . M o żna więc przypuszczać, że wzrost wielkości obiektu pociąga za sobą ok reślone w y d ł u ż e -nie cyklu, przy c z y m wyd łu że ni e to bę dz ie wo l n i e j s z e niż wzrost wielkości obiektu.
Z analizy danych егтч> i rycjmych (tab. 2 i 3) wynika, że z w i ą -zek m i ą d z y c y k l e m budowy a wielkością b udynku jest w pra kt yc e niewielki. Spost rz eż en ie to potwierdzi ta analiza regresji. R ó w -na nie linii regresji określające, jaki przeciętny cykl bu dowy w y -stępował przy danej kubaturze, p r z ybrało postaći
у • 1,166 x ♦ 8,387
qdz i e i .»i- :
3 x - k u batura w tys. m , у - cykl w miesią ca ch .
Drugie równanie określające, Jaka pr ze ti ętna ku ba tura o d p o w i a -dała dar.emu cyklowi, ma postać«
Linie opisane tymi równaniami przeci na ją się pod k a t e m n i e -zbyt ostrym, co świadczy o sł abym związku korelacyjnym, dodatkowo potwie rd za to niska wartość ws pó łc zynnika korelacji wynos zą ca 0,317.
Przed st aw io na analiza obejmow ał a wsz ys tk ie budynki na obu o- sledlach. Nal eż y jeszcze sprawdzić, jak będzie kształtował się badany związek oddziel ni e dla danej technologii. W oblicz en ia ch uzy sk an o na stępujące współczynniki korelacji:'
- dla bu dy nków w systemie "Dąbrowa" r(x,y) * 0,40, -• dla b u dynków w systemie "Szczecińskim" r(x,y) * 0,41.
Wyniki ob liczeń świadczą o tym, że niezal eż ni e od technologii budowy, kubat or a obiektu jako czynnik samodzielny w pr ak ty ce o d -grywa nie wi el ką rolę w kształtowaniu się czasu budowy.
Ró wn ania regresji dla poszczeg ól ny ch technologii przybrały postać*
- dla bud ynków w systemie "Dąbrowa" y * 0,105 x ♦ 7,214, - dla b u dynków w systemie "Szczecińskim" у * 0,385 x ♦ 7,936.
О
Oznacza to, że Wzrost kubatury budy nk u o 1,0 tys. m powodował w przy pa dk u bu dy nków wy ko na nych sys te me m "Dąbrowa" wy dł uż enie c y -klu bu dowy prz eciętnie o 0,1 miesiąca, tj. o ok. 3 dni, a dla bud ynków wzn ie si on yc h sys te me m "Szczecińskim" wyd łu że ni e o 0,38 miesiąca, tj. o ok. 11 dni. Wyniki te wsk az uj ą wyraźnie, Iż po osi ąg nięciu pewnej stałej dla ws zy st kich bud ynków długości c y k
-lu dal sz y przyrost czasu budowy jest w pr aktyce znacznie w o l -niejsz y od przyros tu kub atury budynków.
T a b e l a 4
Rze cz ywiste jednostkowe cykle budowy. A - ku ba tu ra w tys. m , 3
В - cyk) w dniach w pr ze li cz en iu na 1 0 0 0 m
Sys t e m "Szczec ińsk i"
A 4,7 5,6 6,5 8,4 9,3 1 1 , 0 1 2 , 6 13,8 15,3 17,4 19,8 2 0 , 0
В 59,6 51,9 48,5 48,3 33,8 37,8 27,3 27,9 2 1 , 2 18,6 18,8 22,4
System "Dąbrowa"
A 4,6 4,9 5.7 7,0 8,4 9,3 10,4 1 2 , 8 19,3 25,7 37,0
В 47.7 37,7 36,9 32,9 29,7 PO OD 21,7 19,7 15,9 12,9 8,3
Ź r ó d ł o : Oprac owa ni e wł asne na podstawie danych ŁKB "Zachód" i ŁKB "Południe".
Ro zm iary budynku m i ały natomiast ba rd zo wyraf ny w p ł y w na przec ięt ny czas, w którym zr ealizowano jednostkę kubatury. Czas- tam ulegał skracaniu w m i arę wzros tu wielkości bud yn ku - i lustruje to tab. 4.
Związek ten jest zadziwiająco silny na obu osiedlach. W s p ó ł -czynnik korelacji dla bud yn kó w w znoszonych sys temem "Szczecin" wynosi 0,968 a system "Oąbrowa" 0,989, współczynniki d e t e r m i n a -cji zaś od po wiednio 0,937 i 0,978. Ge ne ra ln ie jest to tendencja prawid ło wa wynikaj ąc a przede w s z y s t k i m z dwóch czynników:
1. Przy budow ie każdego budynku m i e s z k a l n e g o wys tę pu ją pewne roboty, który ch czas wyko na ni a Jest wzgl ęd ni e stały, ni ez al eż ny
2
od wielkości obiekt u . Im więks zy jest budynek, tym część tych robót pr zypadająca na jednostkę re alizowanej ^ ku ba tu ry będzie m n iejsza i tym samym cykl w pr ze liczeniu na 1 0 0 0 m3 krótszy.
2. Czas wyko ny wa ni a określonej ku ba tu ry jest uzale żn io ny od rozmia ró w zaa ng aż ow an eg o pot en cjału produkcyjnego i jego w y d a j n o -ści. Ze w z r o s t e m kub atury rośnie również front robót, co u m o ż l i -wia jednoczesne wykorzyst yw an ie więk sz ego potencjału.
Obok kubatury także wys okość budyn ku jest cechą okr eślającą jego wielkość. Pr ze pr owadzona analiza związku mię d z y długością c y -klu realizacji a liczbą kondygnacji nadzi em ny ch dała wyniki zbliżone do uz ys ka ny ch przy przyję ci u kubatury za zmienną obja-' śnlającą. Zależność ta jest nikła.
3.2. T e c h n o l o g ia
Na długość okresu realizacji budynk u składają się okresy r o b o -cze i ws zelkiego rodzaju przerwy. Długoś ć okres ów roboc zy ch jest w d u ż y m stopniu wyz na cz an a przez zastoso wa ne rozwi ąz an ia tec h n o
-logiczne, one b o w i e m ok reślają rodzaj, zakres I ilość prac, jakie należy wykona ć na placu budowy. Jedn y m z cel ów w p r o w a d z e ń^!a metod op ar ty ch na przemys ło we j produkcji e l e mentów wielkop ły to wy ch, a n ast ęp ni e Ich rozwijania w ki er unku zwię ks za ni a zakres u prefa- brykacjl, było skrócenie czasu wz no sz en ia bu dynków. S y s t e m " S z c z e -ciński" d z i ę H szerszemu zakresowi prefabrykacji odz na cz a się w i ę k s z y m st op ni em gotowości o b iektów po z montowaniu niż system
2
B. M i l e j , J. R e g u I s к I, B udownictwo m i e s z k a n i o -we. R zeczowe pla no wa ni e produkcji, W a r s z a w a 1960, s. 18, 19.
"Dąbrowa, zat em cykle realizacji dla porówny wa ln yc h obi ek tó w win-3
ny tu być krótsze . Oane empiryczne nie potwierd zaj ą tej tezy -
tab. 5. ) ’
T a b e l a 5
Prze ci ętne cykle realizacji w zależności od technologii budowy Kubatura budynków Cykl w mi e s i ą c a c h dla systemu
w tys. "Dąbrowa" “SzczecIńsk I "
4-6 7,05 9,50 6 - 8 7,71 9,55 8 - 1 0 8,55 11,03 1 0 - 1 2 7,50 11,32 12-14 8,31 10,94 i 14-25 8,17 13,27 25-45 11,43 -Przeciętna dla wsz ys tk ic h budynków 8,34 11,24
2 r ó d ł oi Opr ac ow an ie wła sn e na po dstawie da nych ŁKB "Zachód* i ŁKB “Południe".
W każdej grupie wielkości b udynków przeciętne cykle budowy są w systemie "Dąbrowa" krótsze niż w systemie "SzczecIrfskIm*, a o- gólny eyk! prz ec ię tn y jest krótszy o 1/4. Jest oczywiste, że przy-czyny takich różnic nie mo gą być natury technologicznej, m usiały one wyn ik ać z prz yc zy n or ga ni zacyjnych. Gener al ny wyko na wc a o s i e d
-la Retki n Ia-Zachód część pół nocna ze względu та po tr zebę w y -prz edzającego przygo to wa ni a frontów robót pod montaże, r e a l i z o -wał wcześniej, wraz z o s i e d l o w y m u z b r o j e n i e m terenu, stany z e -rowe budynków. Po wykon an iu stanów zerowych nas tę powała p r z e r -wa o r g a n I z a c y j n a , która spo wodowana była zbyt sk ąpym usprzęto wi e- n i e m brygad roboczych real iz uj ąc yc h stany surowe budynków. D ł u -gość tej p r z e r w y jest dziś trudna do us talenia w oparc iu o
do-U s a n k c j o n o w a n i e m tej tezy są cykle normatywne, dla w s z y s t -kic h grup wielkości bu dy nk ów zostały one ust alone na poziomie o śreonio dwa m iesiące d łuższym w s/stemie "Dąbrowa" niż w systemie "Szc zec i r>" .
j
kume nt ac ję dostępną w pr ze ds ię biorstwach budowlanych, możn a n a -tomiast ustalić czas trwania robót stanu surowego (liczony od mom e n t u rozpoczęcia montażu pierwszej kondygnacji nadziemnej) I wykończe ni ow yc h. Udział tego okresu w c a ł y m cyklu budowy na o s i e -dlu R e t k 1 n 1a-Zachód część północna wynosiłi dla b u dynków średnio wys ok ich - 38,9%, dla bu dy nków wys okich - 33,2%, na osied lu Widzew -Wschód E-F odpowi ed ni o 59,4% i 73,8%. Lic zb y te jednoznacznie d o -wodź«, że faktyczny czas pracy przy wznoszeniu b udynków sy ste me m "Szczecin" był krótsz y niż w systemie "Dąbrowa", a dłuższe cykle wyn ik ały tylko z istnienia w s pomnianych prz erw organ 1z a c y j n y c h .
O znaczeniu czynnika organ iz ac yj ne go świadcz« pona dt o z n a c z -ne różnice w długości cyklu realizacji pomiędzy budynkami p o -równywalnymi pod w z g l ę d e m kub atury I wysokości, w ystępowały one na obu osiedlach, przy c z y m na osie dl u Retkl n l a Z a c h ó d część p ó ł -nocn a zr óżn icowanie to było większe. S a m takt istnienia takich rozbieżności świadczy, że tkwiące w zasadach technol og ic zn yc h m o -żliwości szybkiego wzn os ze ni a o b iektów mi eszkaIn yc h s« n i w e l o w a -ne przez nlewłaś cl w« org an iz ac ję pracy w p r zeds iębio r stwach w y -konawczych.
% ^ ; 7» '•
3.3. Term i n rozpo czy na ni a robót
Wah a n i a sezonowe zostały we w s p ó ł c z e s n y m bud ownictwie Ist ot -nie ogr an ic zo ne dzięki rozwojowi techniki budow lan ej 1 t o w a r z y -sz ąc ym m u zmianom w organizacji pracy, wy s t ę p u j ą jednak nadal. W z g l ę d y ekon om ic zn e wymagają, aby budy ne k prz ed n a d e j ś c i e m n i e -korzys tn ej pory roku osiągnął taki stopień zaawansowania, k t ó -ry - w zależności od terminu rozpoc zę ci a robót - po zw ol iłby na dalsze prow ad ze ni e prac ni ewrażliwych lub mn iej wrażliwych na warunki atmosferyczne, albo też taki, przy k t ó r y m ko nie cz ne p r z e r -wy nie do pr owadziłyby do zamrożenia poważniejszych ilości ś r o d -ków inwestycyjnych.
Na obu anali zo wa ny ch osied la ch w y s t ą p i ł y budynki ro zp oc zy na ne we wszyst k i c h kwartałach. W toku analizy rz eczywistych cykli ich realizacji nie stwierdzono wyraź ne go związku m i ę d z y t erminem r o z -poc zę ci a robót a c z a s é m 'wznoszeń i a budynku.
Op rócz omówionych, na czas trwania budowy wp ł y w a j ą także in-ne czynniki, jak np. rodzaj dokumentacji (typowa bądź indywidualna),
lokalizacja i charakter zabudowy (pojedyncza bydi osiedlowa). W na-szym przypa dk u zróżnicowanie b u dynków pod tymi względami nie w y -stąpiło - wszystkie wzno sz on e były w opa rc iu o dok ume nt ac ję typ o-wy i w zabudowie osiedlowej, podo bn y był też w obu p r z e d s i ę -bior st wa ch wy ko na wc zy ch stopień opanowa ni a technologii.
4. Eko nom ic zn e skutki wydłuża ni a 1 efekty skracania cykli budowy
Nie m a pot rzeby omawiać ws zelkich korzyści gos po da rczych p ł y -nący ch ze skracania cykli realizacji obi ektów budowlanych. Wart o
jednak zwrócić uwagę na te, które najba rd zi ej odczu wa ne sy przez bez po średnich u czestników proces u Inwestycyjnego.
Ola wyk on aw cy każde wydłuże ni e czasu budowy powoduje, przy o k r e ś l o n y m poziomie zadań, wzrost wartości produkcji nie z a k o ń -czonej I zwiększenie liczby jednocześnie ob sł ug iwanych placów budowy. Podział pos ia da ne go pot en cjału produk cy jn eg o na więk sz y I - łość ob ie któ w oznacza gorsze wy po sażenie bud ów w sprzęt i u r z ą -dzenia, a w konsekwencji zwiększone zapo tr ze bo wa ni e na te Środki produkcji. Przy d ł uższym cyklu p r o d u k c y j n y m wo ln ie jsza jest r o -tacja środków obrotowych, zjawisku temu w pra ktyce towarzyszy zwykle wzrost stanu środków obrotowych, a fundusze dla Jego pokrycia zmni e jszajy możI iwoścI inwestycyjne przedsiębiorstwa.
Oc zywisty jest również w p ływ wydłuże ni a cyklu bu do wy na k o s z -ty własne, chodzi tu .przede w s z y s t k i m o różnego rodzaju koszty ogólne (np. płace i narzuty na płace p racowników inżyni eryjno-tech-nicz nych i adminis tr ac yj no g os po da rc zy ch , oraz ro bo tn ików w c z a
-sie przestojów, koszty bhp, ośw ie tl en ia terenu budowy, utrzymania p r zyobiektowych ma g a z y n ó w i składów), a także o nie kt ór e b e z p o ś r e -dnie, jak np. ko szty wyna jm u ciężk ie go sprzętu (opłaty za u ż y t k o -wanie tego sprzętu sy w większości w y padków uz al eżnione od c z a -su, przez jaki pozostaje do dyspozycji najemcy, nieza le żn ie od faktyc znie wykonanej pracy). Kos zt y mater i ałó w be zpośrednich i r o b o -cizny be zp oś redniej powinny być uzale żn io ne od cz asu trwania b u -dowy. Analiza wpł yw u długości cyklu na koszty ogólne budowy i z a r z ą d u (a tym samym na całkowite koszty własne) jest jednak w p r a k -tyce ba rdzo utrudn io na ze względ u na istniejący met o d ę r o z l i c z a -nia tych kosztów. W s zelkie koszty rozlicz an e sy ok re so wo na p o
-szczególne obiekty lub grupy ob ie kt ów proporcjo na ln ie do kosztó w bez po śr ednich ponies io ny ch przy ich b u d o w i e 4 .
Stosowana met od a rozliczania kosztów ogó lnych nie pozwaia na uchwyc en ie rzeczywistej zależności tych kos zt ów od czasu w z n o -szenia poszcze gó ln yc h obiektów, a zate m nie tworzy wy ru nków dla oceny ekonom ic zn yc h na stępstw wy dł uż an ia tego czasu. Zależność kosztó w og ólnych od długości cyklu realizacji daje się zauważyć tylko wówczas, gdy przeciętny cykl dla grupy b udynków objętych jednym kierow n i c t w e m budowy wy raźnie różni się od przecięt ne go cyklu w Innej grupie, koszty ogólne wy ka zu ją wówczas z r ó ż n i c o w a
-nie -niez al eż -nie od sposobu Ich rozliczania na poszczeg ól ne obiekty. Ks ztałtowanie się koszt ów wł as ny ch w uj ęciu w z g l ę d n y m w z a -leżności od długości cyklu realizacji prz edstawia tab. 6 . Zachowu-
. •
T a b e l a 6
Zależność koszt ów własnych od cyklu budowy
Cyk I budowy (w mi es i ecach)
Koszt wł as ny dla systemu (koszt prz ec iętny * 1 0 0)
"Szczec ińsk I" "Dąbrowa"
4,5-5,5 - 90,9 5,5-6,5 - 1 0 1 , 1 6 ,5-7,5 89,8 103,1 7,5-8,5 95,2 92,1 8 ,5-9,5 1 0 0 , 8 1 0 0 , 8 9,5-10,5 8 8 , 2 101,3 10,5-11,5 101,4 104,2 11,5-12,5 91,1 12,5-14,5 104,1 • 98,0 14,5-16,5 103,2 16,5-28,5 105,1
Z r ó d ł oi Opr ac owano na podst aw ie danych ŁK8 "Zachód" i ŁKB "Południe".
Ch ar akterystykę tego sposobu roz liczania pr zedstawiono ws T. P ł o s z a j e w s k i , R a chunkowość przedsiębi or s tw b u d o w -nictwa, Warszawa, 1980, s. 271; S. J a g i e ł ł o, Ra ch unek i anal iza kos zt ów oraz wynikó w przed s i ę b i o r s t w b u d ó w I a n y c n , Wro c ł a w
jyc ko nieczny ostrożność w wypro wa dz an iu wn io sk ów z zaprezentowanych liczb (wynikający zarówno ze wzg lędów uprzedn io omówionych, jak I wystę pow an ia znacznych odchyleń od kosztu pr ze ci ęt neg o w ramach pos zc zeg ól ny ch grup), należy stwierdzić, że wpł yw cyklu budowy na wie lkość kosz tó w wła snych jest dostatec zn ie wyrain y w s p ó ł c z y n -nik korelacji dla bu dy nk ów wz ni esionych sy st em em “Szczecin" wynos! 0,662, a system "Dąbrowa* — 0,419, wsp ół cz yn ni k determinacji o d -powi ed nie 0,439 i 0,176. M i n i m u m kosztów wła sn yc h dla systemu "Szczecińskiego" wy stępuje w grupie budynków, któryc h cykl budowy znyjduje się w gr anicach od 7 do 10 miesięcy, natomiast m i n i m u m dla systemu "Dybrowa* wyst ęp uj e w pr ze dz ia le od 5 do 8 m i e s i ę -cy. Koszt własny wraz z wydłużaniem cyklu, rośnie w szy bszym tempie w prz yp ad ku systemu "Szczecińskiego". Jest to sytuacja nieko rz ys tn a dla wykonawcy osiedla Retki n I a - Zachód.
Prz y analizie kszt ał to wa ni a się przeciętnej ceny sprzedaży, jaka została zanotowana przy bad anych budynkach, zwraca uwagę p e w -na zależność wys tę pu ją ca pomiędzy p o z i o m e m ceny sprzedaży i dłu- goścly czasu budowy. Zależność ta wid oc zn a jest zarówno w s y s t e -mie “ Szczecińskim", jak i "Dybrowa". W przy pa dk u systemu "Oybro- wa" wzrost ceny sprzedaży idycy w ślad za w y d ł u ż e n i e m cyklu b u -dowy wy daje się być wol ni ej sz y niż wzrost k osztów w ł asnych w a- nałogic zn yc h warunkach. Tendenc ję taky, o ile nie jest ona z n i e -kszt ał cona d z i a ł a n i e m czynni ków nie wytyc zo ny ch z analizy, n a l e -żałoby uzn ać w zasadzie za prawidłowy. Trudno jednak sydzlć o tym, czy 1 w j a k i m stopniu cena sprzedażna zawiera elementy, któ- re powin ny obe fyżać tylko koszty wykonawcy. Nie m o ż n a więc ocenić, czy stosunek zmiany ceny sprzedażnej do zmiany kosztów w ł a s -nych, w m i arę jak wydłużał się cykl, był w pełni właściwy.
W przyp ad ku systemu " S z c z e c 1ński ego" w mi arę wyd łu żania się c y -kl u bud owy cena sprzedaży maleje. Cena sprzedaży wy da je się nie poz os ta wać w ża dnym zwiyzku z kosztami własnymi.
Wyniki pr ze dstawionej analizy na su wajy kilka zasadni cz yc h s p o -strzeżeń. W pi e r w s z y m rzędzie zwraca uwagę m ało istotna rola, jaky odgrywajy w kształ tow an iu długości cyklu realizacji czynniki natury technicznej, takie jak wi el ko ść obi ek tu i zas to so wa ny system
techno Io g I c z n o k o n s t r u k c y j n y . Moż n a zauważyć, że po osi yg nięciu p e -wne j stałej dla ws zy st ki ch bu dy nków długości cyklu, jego przyrost
Brak Istotnego wpływu systemu te ch no logicznego na tyki jest jeszcze bardziej zaskakujący. Mim o Iż oba rozwiązania należ« do jednej met o d y - wielkopłytowej, to jednak znacznie s I«5 od siabi« różni« p o ziomem pracochłonności na г. I acu budowy.
Rze cz ywiste cykle realizacji b udynków w prz ypadku systemu "Sz cz ec ińskIego" odbiegały w dużej mier z e od planowanych, ponadto wydaj« się nie pozostawać ze sob« w jakimkolwiek związku. W p r z y -padku systemu "D«browa" cykle rzeczy wi st e s« tylko w n i e w ielkim stopniu dłuższe od planowanych. Gen er al ni e cykle realizacji o b i e -któw wz no szonych sy st em em "Szczecin* s« znacznie dłuższe niż w znoszonych sys te me m "D«browa". Zależności te świadcz« o t y m , vże możliwości szybszej realizacji budynków, jakie daje bardziej u- przemys ło wi on y sy st em "Szczeciński" nie zostały wykorzystane. Neg atywn« i decydu ją c« rolę ode grały w tym prz yp ad ku czynniki n a
