A C T A U N I V E R S I T A T I S L O D Z I E N S I S
FOLIA OECONOMICA 3, 1980
J e r zy W a le w ic z'
WYBRANE PROBLEMY GOSPODARKI SPÓŁDZIELCZYMI ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI
I. WSTĘP
Ogromne potrzeby m ieszkaniow e ludności naszego k raju powodują, że z całokształtu zagadnień związanych z problem em mieszkaniowym najw iększe zainteresow anie koncentruje się w okół spraw nowego bu-downictwa m ieszkaniowego, stosunkow o mało uw agi zw raca się nato-miast na spraw y związane z gospodarow aniem już istniejącym i zasoba-mi zasoba-mieszkaniowyzasoba-mi. Tymczasem gospodarka zasobazasoba-mi zasoba-mieszkaniowyzasoba-mi obok zagadnień inw estycyjno-budow lanych stanow i drugi podstaw ow y elem ent składow y gospodarki mieszkaniowej, której celem jest
zaspo-kojenie potrzeb m ieszkaniow ych ludności1.
Pojęcie „gospodarka zasobami mieszkaniowymi" nie je st przy tym w naszej literaturze rozum iane jednoznacznie. W edług jednych autorów pojęcie to odnosi się jedynie do bezpośredniej działalności gospodar-czej, obejm ującej problem atykę ekonom iczną i techniczną gospodarow ania istniejącym i zasobami mieszkaniogospodarowymi i m ającej na celu utrzy -manie ich w stanie odpow iadającym przeznaczeniu2. N atom iast inni autorzy w łączają w zakres tego pojęcia, oprócz spraw w yżej w ym ienio-nych, również zagadnienia socjalne rozdziału i użytkow ania mieszkań. Rozwiązania przyjm ow ane w sferze organizacji i finansow ania eksplo-atacji i utrzym ania zasobów m ieszkaniow ych nie mogą bowiem
abstra-* Dr, adiunkt w Zakładzie Ekonomiki Budownictw a i In w estycji Instytutu Eko-nomiki Produkcji U niw ersytetu Łódzkiego.
1 Por. A. A n d r z e j e w s k i , Z arys p o li ty k i m ie szk a n io w e j, W arszaw a 1969. 2 T. L e w a n d o w s k i , G ospodarka dom am i spółd zielczym i. P o d s ta w o w e proble-m y organizacji i ekonoproble-m iki, W arszaw a 1970.
hować od rozwiązań przyjm ow anych w sferze rozdziału mieszkań czy ustalaniu opłat za ich użytkow anie. Decyzje podejm ow ane w tym zakte- sie pociągają za sobą określone skutki w bezpośrednim gospodarow aniu istniejącym i zasobami3.
Aczkolwiek to drugie ujęcie w ydaje się słuszniejsze, w niniejszym opracow aniu zwrócona zostanie szczególna uw aga na spraw y związane z bezpośrednim gospodarow aniem istniejącym i zasobami m ieszkaniow y-mi, ze względu na pew ną odrębność problem atyki rozdziału mieszkań i ustalania w arunków ich użytkow ania. Omówione tu więc zostaną pro-blemy związane z bieżącą eksploatacją zasobów m ieszkaniowych, utrzy-maniem ich stanu technicznego oraz ich ew entualną m odernizacją, a także problem y finansow ania i środków realizacyjnych gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W końcow ej części opracow ania problem a-tyka powyższa zilustrow ana zostanie danymi źródłowymi dotyczącym i głównie działalności Zgierskiej Spółdzielni M ieszkaniowej.
II. ROLA I ZAKRES SPÓŁDZIELCZEJ GOSPODARKI ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI
Mimo stałego w zrostu znaczenia gospodarki zasobami m ieszkanio-wymi, działalność ta w naszym k raju pozostaje nadal w cieniu spraw inw estycyjno-budow lanych. Przejaw ia się to m. in. w drugorzędnym — w stosunku do inw estycji m ieszkaniow ych — traktow aniu zadań w dziedzinie gospodarki zasobami m ieszkaniowymi w system ie planwania gospodarczfinansow ego. W pow szechnym odczuciu podstaw o-wym w yrazem zaspokojenia potrzeb m ieszkaniow ych ludności jest nowe budownictwo. Jednakże dostarczenie m ieszkań może być jedynie w arun-kiem w yjściow ym zaspokojenia potrzeb m ieszkaniowych, które musi być traktow ane jako proces ciągły, obejm ujący cały okres użytkow a-nia mieszkaa-nia.
Na rangę problem u w łaściw ej gospodarki istniejącym i zasobami mieszkaniowymi w skazują m. in. dane statystyczne, dotyczące wielkości tych zasobów. W edług danych na koniec 1977 r. stan zasobów mieszka-niow ych w Polsce w ynosił 9769 tys. mieszkań, z czego 5880 tys. znajdo-w ało się znajdo-w m iastach4. Szczególnie szybko znajdo-w zrasta znajdo-wielkość zasobóznajdo-w m ieszkaniow ych znajdujących się w dyspozycji spółdzielczości miesz-kaniowej. W ynika to ze zw iększającej się z roku na rok roli spółdziel-czości m ieszkaniow ej w zaspokajaniu potrzeb społeczeństw a. Udział spółdzielczości w budow nictwie mieszkaniowym zaczął w zrastać zwłasz-cza po roku 1965, kiedy to pow ierzono jej głów ną rolę w zaspokajaniu
3 A n d r z e j e w s k i , op. cit.
potrzeb m ieszkaniowych. I tak np. o ile w roku 1956 udział spółdziel-czości w budownictwie m ieszkaniow ym w yniósł zaledwie 1,6%, w roku 1960— 18,0%, a w roku 1965 — 27.7%, to w roku 1970 udział ten wzrósł już do 67,6%«. Rośnie on także nadai i w edług prognozy Insty tutu Gos-podarki M ieszkaniowej w okresie realizacji program u mieszkaniowego w latach 1971— 1990 w yniesie średnio 74,5%, osiągając w ostatniej pięciolatce tego okresu (lata 1985— 1990) — poziom ok. 82,8%«.
Гак znaczny w zrost udziału spółdzielczości w nowym budownictwie mieszkaniowym spowodował, że jej udział w całości zasobów mieszka-niow ych w m iastach w zrósł z 1,5% w 1960 r. do 13,4% w 1970 r. i 24,6% w roku 19777. W ielkość spółdzielczych zasobów m ieszkaniow ych wzros-ła w tym okresie z 53,8 tys. mieszkań w I960 r. do 605,9 tys. mieszkań w 1970 r. i 1443,6 tys. mieszkań w 1977 r.8, tak więc w ciągu 17 lat za-soby te pow iększyły się 27-krotnie. Dane dotyczące liczby ludności zam ieszkałej w tych zasobach przedstaw ione są w tab. 1.
T a b e l a 1 Ludność m iejska zam ieszkująca w spółdzielczych zasobach m ieszkaniow ych
w latach 1960— 1977 ^
Rok Ludność zam ieszkała w m iastach ogółem (tys.)
Ludność zam ieszkała w m ieszkaniach sp
ół-dzielczych (tys.)
O dsetek ludności m iej-skiej zam ieszkującej
w m ieszkaniach spółdzielczych
1960 14 026 182,1 1,3
1970 17 088 1 928,3 11,3
1977 19 987 4 878,4 24,4
Ż r ó d ł o : O p raco w an ie w łasne n i p o d staw ie d anych z Rocznika e ta iy ity czn e rjo 197a. W arszaw a
Przy obliczaniu odsetka ludności m iejskiej zam ieszkującej w spół-dzielczych zasobach m ieszkaniow ych pominięto fakt, iż bardzo niew iel-ka część tych zasobów znajduje się na teren ach w iejskich (uproszczenie to nie ma znacznego w pływ u na wyniki obliczeń). O ile obecnie co czw arte mieszkanie w mieście jest mieszkaniem spółdzielczym, to — w związku z dalszym wzrostem udziału spółdzielczości w nowym budo-w nictbudo-wie — budo-w końcu lat osiem dziesiątych osiągnięty zostanie stan,
5 Rocznik s t a t y s t y c z n y gospodarki m ie s z k a n i o w e j I kom unalnej 1972, W arszawa 1973.
c Prognoza roz w oju gospodarki m ie s z k a n i o w e j w latach 1971— 1990 W arszawa 1973.
7 O bliczono w edług danych z Rocznika s t a ty s t y c z n e g o 1973 8 Rocznik s t a t y s t y c z n y 1978.
w którym już co drugie mieszkanie w mieście będzie mieszkaniem spółdzielczym9. Tak radykalny w zrost udziału spółdzielczości w całości zasobów m ieszkaniow ych w skazuje na znaczenie problem u właściwej gospodarki tymi zasobami. Efektywność gospodarki zasobami m ieszka-niowymi w pływ a bowiem w zasadniczy sposób na poziom zaspokojenia potrzeb m ieszkaniow ych ludności. Znaczne osiągnięcia ilościowe i ja-kościowe nowego budow nictwa mogą być bowiem w znacznym stopniu zniweezone przez niew łaściw ą eksploatację i złe utrzym anie nowych budynków. Jakość eksploatacji i utrzym ania zasobów rzutuje w decydujący sposób na w arunki mieszkaniowe społeczeństw a, gdyż budow -nictwo now e obejm uje swoim zasięgiem stosunkowo niew ielką część ludności.
Na całość problem atyki gospodarow ania istniejącym i zasobami mie-szkaniowymi składają się trzy niżej, w ym ienione grupy zagadnień:
— zagadnienia związane z bieżącą eksploatacją zasobów m ieszka-niowych;
— problem atyka utrzym ania zasobów w należytym stanie technicz-nym;
— zagadnienia związane z m odernizacją zasobów mieszkaniowych.
2. BIEŻĄCA EKSPLOATACJA ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH
Bieżąca eksploatacja zasobów m ieszkaniow ych polega na w ykony-w aniu tych ykony-w szystkich prac codziennych, które zapeykony-w niają m ieszkań-com należyte w arunki korzystania z mieszkania, budynku oraz jego bezpośredniego otoczenia; obejm uje więc czynności związane z:
— przyjm owaniem do eksploatacji budynków i urządzeń z nimi związanych oraz spraw ow aniem nadzoru technicznego nad całością zasobów m ieszkaniowych;
— pielęgnacją zieleni, utrzym aniem czystości i porządku oraz bezpie-czeństwa przeciw pożarow ego w budynkach i ich otoczeniu;
— zapewnieniem mieszkańców możliwości korzystania z.usług komu-nalnych związanych z mieszkaniem;
— obsługą adm inistracyjną zasobów m ieszkaniowych.
W ym ienione pow yżej czynności obejm ują tzw. „działalność podsta-w opodsta-wą" podsta-w zakresie eksploatacji zasobópodsta-w m ieszkaniopodsta-wych. Oprócz tego w yodrębnia się/d ru g ą grupę czynności zw iązanych z funkcjonow aniem dodatkow ych urządzeń oraz z usługam i nie w ystępującym i powszechnie w eksploatacji zasobów m ieszkaniowych. Są to: gospodarka ciepłow ni-cza (centralne ogrzew anie i dostaw a ciepłej wody) oraz gospodarka
dźwigowa. O bejm ują one tylko część zasobów mieszkaniowych, w związku z czym w yodrębnione są w osobną grupę czynności obej-m ujących tzw. ,,działalność poobej-m ocniczą"10.
III. UTRZYMANIE STANU TECHNICZNEGO ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH
W literaturze i aktach norm atyw nych w ystępują różne definicje po-jęcia „utrzym anie stanu technicznego zasobów m ieszkaniowych". N ie-które z nich określają je np. jako równoznaczne z robotami, których w ykonanie je st niezbędne dla utrzym ania budynku w raz z jego urzą-dzeniami w stanie początkow ym 11. Takie ujęcie budzi wątpliwości, bo zakłada nieograniczone możliwości pow strzym ania procesów zużycia budynku. Z drugiej strp n y w literaturze powszechnie uznaje się w ystę-pow anie zjawiska nieodw racalnego zużycia budynku, dlatego niesłusz-ne jest traktow anie przyw rócenia stanu początkow ego jako celu robót związanych z utrzym aniem stanu technicznego zasobów m ieszkanio-wych. W m iarę upływ u okresu użytkow ania budynku i zbliżania się do chwili w ycofania go z eksploatacji prace rem ontow e prow adzone są tylko w takim zakresie, aby stan budynku i zw iązanych z nim urządzeń zapewniał mieszkańcom właściwe w arunki korzystania z mieszkania, budynku i otoczenia. Zakres napraw w ostatniej fazie eksploatacji bu-dynku jest już bardzo w ąski i ma głów nie na celu usunięcie uszkodzeń grożących życiu i bezpieczeństwu mieszkańców oraz stw orzenie im w arunków um ożliw iających zamieszkiwanie do czasu przekw aterow a-nia12.
Inna definicja podaje, że przez utrzym anie stanu technicznego zaso-bów należy rozumieć prace podejm ow ane w celu konserw acji tych za-sobów lub w celu usunięcia pow stałych szkód13. Definicja ta jest odbi-ciem rzeczywistości w zakresie gospodarki rem ontowej, w której wobec znacznych opóźnień i zaniedbań głów ny nacisk kładzie się na usuw anie pow stałych szkód, nie zaś na planow e rem onty zapobiegawcze, które pow inny stanow ić podstaw ę racjonalnej gospodarki rem ontow ej. Pewne elem enty działalności zapobiegawczej zaw iera pojęcie „konserw acji zasobów", jednakże obejm uje ono tylko drobne roboty, nie zaś rem on-ty związane np. z w ym ianą poszczególnych elem entów budynku.
Plano-10 A n d r z e j e w s к i, op. cit.
11 S. C h o j e с к i, Granica opłacalności remontu bu d yn k u m ieszkaln ego w mieście, W arszaw a 1963.
12 Instrukcja o n aprawach b u d y n k ó w , „Dziennik U rzędow y M inisterstw a G ospo-darki Komunalnej" 1970, nr 1.
13 J. P ł a c z k i e w i c z , L. L a s z u k , U trz ym an ie stanu tech niczn ego sp ó ł-d z i e lc z y c h z a s o b ó w m ieszk a n io w ych , W arszaw a 1970.
we rem onty zapobiegawcze mogą być istotnym' czynnikiem uspraw nie-nia gospodarki zasobami mieszkaniowymi, dającym przy tym oszczęd-ności finansowe i zm niejszającym uciążliwość robót rem ontow ych dla mieszkańców. Podejm owanie rem ontu dopiero w chwili pow stania po-w ażnych uszkodzeń po-w ydłuża czas jego trpo-w ania i często popo-w oduje poz-bawienie mieszkańców możliwości norm alnego korzystania z budynku. Istotę pojęcia „utrzym anie stanu technicznego” najlepiej oddaje de-finicja odnosząca to pojęcie do w ykonyw ania robót konserw acyjnych i rem ontow ych m ających na celu zaham ow anie procesu zużycia tech-nicznego budynków i urządzeń z nim zw iązanych14.
W zakresie robót m ających na celu utrzym anie zasobów m ieszkanio-wych w należytym stanie technicznym w yróżnia się podziały na k ate-gorie rem ontów wg trzech podstaw ow ych kryteriów : zakresu rzeczowe-go remontów, wielkości nakładów finansow ych oraz źródeł finansow a-nia remontów.
W edług zakresu rzeczowego rem onty dzieli się na bieżące oraz k a-pitalne, przy czym w zakresie rem ontów bieżących Wyodrębnia się nie- . kiedy roboty konserw acyjne. Za rem onty bieżące uw aża się napraw y drobniejszych uszkodzeń lub w ym ianę niektórych drugorzędnych, zuży-w ających się szybko, części budynku zuży-w celu zapezuży-w nienia ciągłości spraw nego użytkow ania całego obiektu. N atom iast rem ont kapitalny — to roboty polegające na napraw ie lub w ymianie części konstrukcyj-nych budynku, w ażniejszych urządzeń techniczkonstrukcyj-nych oraz elem entów w ykończenia. Remont kapitalny ma przyw racać całemu budynkow i lub określonem u elem entow i konstrukcyjnem u budynku pierw otną lub zbli-żoną do niej w artość techniczną i użytkową.
W zależności od nakładów finansow ych na w ykonanie robót rem on-ty dzieli się również na bieżące i kapitalne. Jest to podział ściślejszy i bardziej w ym ierny niż poprzedni, lecz m a charakter um ow ny i często ulega zmianom. Tak np. do roku 1965 za rem onty bieżące uznaw ano n a-praw y, których koszt w ciągu 1 roku nie przekroczył 1% w artości bu-dynku w stanie nowym, zaś koszt rem ontu kapitalnego nie mógł prze-kraczać 70% w artości budynku15. Te wielkości graniczne utrzym ane zostały nadal w spółdzielczości mieszkaniowej, natom iast w państw ow ej gospodarce zasobami mieszkaniowymi górna granica nakładów na re-m onty bieżące została podniesiona do 2% ie. Podział rere-m ontów na bie-żące i kapitalne może być naw et powodem strat gospodarczych, jeśli
14 A n d r z e j e w s k i , op. cii.
19 Instrukcja o naprawach b u d y n k ó w m ieszk a ln ych , „Dziennik U rzędow y M ini-sterstw a G ospodarki Komunalnej" 1960, nr 19.
1C Instrukcja o napra wach b u d y n k ó w m ieszk a ln ych , „D ziennik U rzędow y M inister-stw a Gospodarki Komunalnej" 1966, nr 11.
wiążą się z odrębnym i źródłami ich finansowania, a stan taki był przez długie lata utrzym yw any. Tak np. do roku 1972 w zarządach budynków m ieszkalnych rad narodow ych głównym źródłem tw orzenia funduszu na rem onty bieżące były odpisy dokonyw ane w ciężar kosztów w łas-nych, zaś głównym źródłem finansow ania rem ontów kapitalnych były dotacje budżetowe. Zdarzały się w związku z tym przypadki odkłada-nia niew ielkich napraw i dopuszczeodkłada-nia do pow staodkłada-nia stanu pozw alającego zakw alifikow ać niezbędne napraw y jako rem ont kapitalny, aby zapew-nić finansow anie z dotacji budżetowej. W spółdzielczości mieszkaniowej podział źródeł finansow ania rem ontów bieżących i kapitalnych został zniesiony w roku 196717, zaś w państw ow ej gospodarce zasobami miesz-kaniowym i podział ten zniesiono w roku 197318.
Podział rem ontów wg źródeł finansow ania robót związany jest z w a-runkam i użytkow ania i odpłatnością za mieszkanie. W yróżnia się tutaj dwa rodzaje napraw , tj. finansow ane przez zarządcę budynku oraz fi-nansow ane przez użytkow nika m ieszkania z w łasnych środków — poza opłatą za użytkow anie lokalu. Rozstrzygnięcie sposobu finansow ania dotyczy w zasadzie tylko napraw dokonyw anych w ew nątrz lokali mie-szkalnych, gdyż pozostałe napraw y z reguły obciążają zarządcę budyn-ku. W spółdzielczości m ieszkaniow ej podział obowiązków w dziedzinie napraw między spółdzielnią a jej członkami dokonyw any jest indyw i-dualnie przez poszczególne spółdzielnie10. W iększy zakres napraw do-konyw anych przez spółdzielnię musi znajdować swoje odbicie w opła-tach za użytkow anie lokalu, co w ynika z zasady sam ow ystarczalności finansow ej spółdzielczej gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Ponie-waż wielkość napraw i częstość wym iany urządzeń techniczno-sanitar- nych w ew nątrz lokalu w dużym stopniu zależą od intensyw ności i spo-sobu użytkow ania lokalu oraz jego urządzeń — napraw y te w przew a-żającej części obciążają użytkow ników lokalu, natom iast obowiązki spółdzielni w zasadzie ograniczają się do napraw podłóg, ścian i sufi-tów (jeśli uszkodzenia nie zostały zawinione przez mieszkańców), raw głów nych pionów instalacyjnych przechodzących przez lokal, nap-raw całej instalacji centralnego ogrzew ania i gazowej oraz usuw ania uszkodzeń zaw inionych przez spółdzielnię.
17 U chw ała Rady C entralnego Związku Spółdzielni Budow nictw a M ieszkaniow ego z dnia 11 października 1966 r. (nie publikowana).
18 U chw ała nr 54 Rady M inistrów z dnia 9 marca 1973 r., „Monitor Polski" 1973, nr 14.
10 U chw ała nr 9 Zarządu C entralnego Związku Spółdzielni B udow nictw a M ieszka-n io w eg o z dieszka-nia 22 lu tego 1969 r. (ieszka-nie publikowaieszka-na).
IV. MODERNIZACJA ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH
Zasoby mieszkaniowe ulegają nie tylko zużyciu technicznemu, lecz także zużyciu niem aterialnem u w skutek dokonującego się nieustannie postępu technicznego i przem ian społeczno-gospodarczych. W w yniku postępu technicznego jakość now ych budynków określona przede wszystkim standardem ich w yposażenia jest coraz lepsza, a jednocześ-nie przem iany społeczno-gospodarcze pow odują w zrost poziomu potrzeb mieszkaniowych ludności, określonych zarów no standardem technicz-nym mieszkań, jak też ich w ielkością oraz układam i funkcjonaltechnicz-nym i. Czynniki te powodują, że część zasobów m ieszkaniow ych spraw nych jeszcze pod względem technicznym przestaje odpowiadać wymaganiom staw ianym przez użytkowników. Zasoby te traktow ane są jako zużyte społecznie, a ich zarządcy stoją przed problemem: albo wycofać je z użytkow ania, albo też podjąć prace m ające na celu doprow adzenie ich do standardu uw ażanego za minimalny, a więc m odernizować je 20. Oczywiście w krajach odczuw ających znaczny deficyt zasobów miesz-kaniow ych naw et m ieszkania substandardow e znajdują użytkowników. Stan taki jest jednak w ysoce niepożądany zarów no ze w zględów spo-łecznych jak i ekonom icznych, gdyż jego źródłem są zwykle zaniedba-nia w rozw iązyw aniu problem u mieszkaniow ego. Budynki uznane za zużyte społecznie pow inny być w ycofane z użytkow ania — oczyw iście przy odpowiednim przyroście budynków nowych, zapew niających stop-niow ą popraw ę ogólnej sytuacji m ieszkastop-niowej.
Ilośó zasobów m ieszkaniow ych w naszym k raju uznanych za zużyte społecznie jest dość znaczna i niemożliwe jest szybkie w ycofanie ich z użytkow ania z powodu ograniczonych możliwości budow nictwa miesz-kaniowego. Dużą część tych zasobów można doprowadzić do standardu uznanego za minimalny przez w ykonyw anie odpow iednich prac m oderni-zacyjnych, co w w ielu przypadkach może być naw et bardziej opłacalne od now ych inw estycji m ieszkaniowych. Z tego punktu w idzenia w la-tach 1971— 1990 m odernizacją pow inno być objętych 27% ogólnego stanu m iejskich zasobów m ieszkaniow ych z roku 197021.
Przy ocenie celowości m odernizacji ważne jest określenie minimal-nego standardu, jakiem u w inny odpow iadać budynki mieszkalne. Do elem entów standardu istotnych w tym przypadku należą:
— w yposażenie budynków i mieszkań w instalacje i urządzenia techniczne;
— wielkość i układ funkcjonalny mieszkań;
— sposób zabudow y i zagospodarow ania zespołów mieszkaniowych.
20 C h o j e с к i, op. c/f.
Przez pojęcie standardu minimalnego, którego osiągnięcie m ają za-pewnić zabiegi m odernizacyjne, rozumie się taki standard w zakresie podstaw ow ych elem entów w artości użytkow ej mieszkania, jaki zapew -nia w danym okresie norm atyw projektow a-nia mieszkań w nowym bu-downictwie w ielorodzinnym . Nie w szystkie zasoby zużyte społecznie spełniają w ym agania uzasadniające podjęcie m odernizacji polegającej na doprow adzeniu ich do standardu minimalnego. W tym przypadku zakres prac m odernizacyjnych i osiągnięty w ich w yniku standard byłyby 'skromniejsze w granicach określonych możliwościami technicz-nymi i rachunkiem opłacalności.
V. PROBLEMATYKA FIN A N SO W A GOSPODARKI ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI
Omówimy tu kolejno zagadnienia potrzeb finansow ych związanych z bieżącą eksploatacją, utrzym aniem stanu technicznego i modernizacją zasobów mieszkaniowych.
R ozpatrując potrzeby finansow e związane z eksploatacją bieżącą na-leży stwierdzić, że dla ich oceny istotne znaczenie ma rodzajow y układ kosztów. W yodrębnia się tu następujące podstaw ow e pozycje:
— płace i narzuty na płace pracow ników umysłowych;
— płace i narzuty na płace pracow ników fizycznych; 4 — m ateriały, przedm ioty nietrw ałe, energia;
— woda i kanalizacja; — wywóz śmieci;
— rem onty, konserw acja i am ortyzacja; — narzut kosztów zarz ąd y
— odpisy na fundusze specjalne; — pozostałe koszty.
Na w ysokość kosztów jednostkow ych w pływ ają różnorodne czyn-niki, przew ażnie niezależne od zarządcy zasobów mieszkaniowych, dzia-łające w różnym nasileniu w poszczególnych miastach, osiedlach i bu-dynkach. Do czynników tych należą:
— wielkość eksploatow anych zasobów mieszkaniowych; — w iek i wyposażenie techniczne
zasobów,-— w ysokość staw ek opłat za usługi komunalne;
— struktura mieszkań i intensyw ność ich zaludnienia; — ogólne w arunki
płacowe,-— poziom cen m ateriałów niezbędnych w bieżącej eksploatacji zasobów.
Duża liczba czynników oraz zmienność ich oddziaływ ania utrudniają teoretyczne określenie wielkości jednostkow ych nakładów niezbędnych
do zapewnienia w łaściw ej eksploatacji bieżącej. Tylko w zakresie nie-których pozycji istnieją ustalenia norm atyw ne i to w ujęciu rzeczowym (np. ilość zużytej w ody czy wielkość w yw ozu śmieci — w m3/mieszkań- ca). W ielkości te w w yrazie finansow ym zależne są od staw ek w obo-w iązujących taryfikatorach opłat za usługi komunalne.
W latach 1972— 1976 koszty eksploatacji bieżącej zasobów mieszka* niow ych (zarówno spółdzielczych jak i państw ow ych) system atycznie w zrastały i w ynosiły średnio22 w roku 1972 — 22,82 zł/m2; w roku 1973 — 24,68 zł/m2; w roku 1974 — 27,07 zł/m2; w rokul975 — 29,48 zł/m2 i w1 roku 1976 — 34,31 zł/m2.
Jeśli chodzi natom iast o potrzeby finansow e związane z utrzym a-niem stanu technicznego zasobów mieszkaniowych, to mogą być one w yrażane w dw ojaki sposób: albo w zł/m2 (podobnie jak koszty eksplo-atacji bieżącej), albo też jako procentow y stosunek nakładów na rem on-ty do w artości w yjściow ej budynku, Pierwsze ujęcie ułatw ia obliczenie globalnych kw ot potrzeb finansowych, jednak jego przydatność do oce-ny potrzeb na przyszłość jest znikoma, ze względu na ruch cen i płac. M ankam entów tych unika się stosując drugie ujęcie, czyli tzw. „stopę rem ontow ą'', tj. stosunek rocznych kosztów utrzym ania technicznego do w artości w yjściow ej budynku23.
W ielkość nakładów potrzebnych n a rem onty i konserw ację zależy przede w szystkim od technicznych cech budynku, tj. rodzaju konstruk-cji, standardu wykończenia, w yposażenia w instalacje itp. Inne czynni-ki w pływ ające na w ielkość potrzeb finansow ych w zakresie rem ontów to: jakość w ykonaw stw a w okresie wznoszenia budynku, sposób użyt-kow ania budynku i urządzeń z nim związanych, praw idłow a gospodar-ka rem ontowa itp. Specyficzną cechą w pływ ającą w sposób istotny na potrzeby rem ontow e jest w iek zasobów. Znaczna liczba czynników i różnokierunkow ość ich oddziaływ ania utru dn iają określenie norm a-tyw nych w ielkości nakładów na utrzym anie stanu technicznego. Stoso-w ane są dStoso-wie m etody ustalania tych norm:
— na podstaw ie danych statystycznych dotyczących faktycznie ponoszonych nakładów;
— na podstaw ie kosztorysów sporządzonych dla robót rem onto-wych, przew idzianych do w ykonania w całym okresie użytkow ania budynku.
W praktyce częściej stosow ana je st druga z nich, gdyż — przy uw zględnieniu norm technicznej trw ałości poszczególnych elem entów budynku — stw arza ona możliwości szybkiego określenia norm atyw
-Si Spraw ozdanie z działalności spółdzielczości m i e s z k a n i o w e j w latach 7971— 7D7; 1 1976, W arszaw a 1977.
nych nakładów na rem onty dla budynków 0 różnych w alorach tech- niczno-użytkowych. Oczywiście wyliczone tą drogą wskaźniki norm a-tyw ne należy konfrontow ać z faktycznym i kosztam i utrzym ania stanu technicznego budynku, co pozwala na ocenę stopnia w pływ u czynni-ków subiektyw nych na wielkość potrzeb rem ontowych. Na w ysokość norm atyw nych nakładów m ają wpływ przede w szystkim dwa czynniki: zakładana długość okresu użytkow ania budynku oraz norm y technicz-nej trw ałości poszczególnych jego elem entów.
Zakładany okres użytkow ania budynków , uw zględniający zarówno zużycie fizyczne jak i niem aterialne, w aha się u nas w granicach 60—80 lat, norm atyw ny zaś okres użytkow ania budynku o konstrukcji trw ałej, uw zględniający jedynie zużycie fizyczne, określany jest n a 100 lat24.
Szczególnie trudne jest określenie norm technicznej trw ałości dla nowych, nie stosow anych poprzednio rozwiązań m ateriałow o-konstruk-cyjnych, gdyż może się zdarzyć iż w alory techniczno-użytkow e stw ier-dzone w pierw szym okresie w drażania now ych rozwiązań nie znajdują potw ierdzenia przy ich masowym stosowaniu. Podważa to uprzednie wyliczenia norm atyw nych potrzeb rem ontowych, a dodatkowe trudnoś-ci stw arza brak opracow ań dotyczących technologii napraw tego typu m ateriałów i konstrukcji.
N orm atyw ne potrzeby rem ontowe określane są najczęściej jako przeciętna roczna stopa rem ontowa dla całego okresu użytkow ania dynku i zam ykają się w granicach 1,0— 1,5% w artości odtw orzenia bu-dynku. Dla zarządców gospodarujących małymi zasobami m ieszkanio-wymi bardziej jednak przydatne jest wyliczenie norm tych nakładów w poszczególnych okresach użytkow ania budynku, dla których są one znacznie zróżnicowane. Ilustracją tego problem u mogą być dane zaw ar-te w tab. 2.
Dane te w skazują w łaśnie na nierów nom ierność rozłożenia potrzeb rem ontowych w poszczególnych okresach użytkow ania budynku, przy czym najbardziej charakterystyczne są skokowe zm iany wielkości tych potrzeb po upływ ie 15, 45 i 70 lat użytkow ania budynku.
Z kolei kilka uw ag na tem at potrzeb finansow ych związanych z mo-dernizacją budynku. Zależą one oczywiście od zakresu rzeczowego po* dejm ow anych zabiegów m odernizacyjnych. Zakres ten określony jest z jednej strony przez stan technlczno-użytkow y obiektów, z drugiej zaś przez planow ane do osiągnięcia w w yniku m odernizacji efekty tech-niczno-użytkowe. O płacalność m odernizacji zależy przede wszystkim od długości okresu eksploatacji budynku, od stopy oprocentow ania środków finansow ych oraz od różnicy między kosztami utrzym ania
no-54 U chw ała nr 95 Rady M inistrów z dnia 27 kw ietnia 1973, „Monitor P olski” 1973, nr 25.
T a b e l a 2
N ak ład y na rem onty w p ięcioletn ich okresach u żytk ow an ia budynku w P olsce
Okres użytkow ania (lata)
Średnie roczne nakłady — w procentach w artości p oczątkow ej budynku 0-^5 0,41 6— 10 0,48 11— 15 0,60 16—20 1,22 21— 25 2,64 26— 30 0,82 31— 35 0,48 36— 40 1,20 41— 45 0,56 46— 50 '4,40 51— 55 0,41 56— 60 1,60 61—65 0,41 66— 70 0,44 71—75 2,86 76— 80 1,44 81— 85 '0,40 86— 90 0,80 91— 95 0,40 96— 100 0,40
Ż r ó d ł o : W. S r o k o w s k i , N a kła d y na te c h n iczn e u trzy m a n ie n o
-w yc h b u d y n k ó -w m ie szk a ln y c h -w m iastach i osiedlach, W arszaw a 1962.
wego budynku oraz budynku starego — zmodernizowanego. W edług szacunków przeprow adzonych przez Instytut Gospodarki M ieszkanio-w ej, orientacyjny przeciętny koszt m odernizacji 1 mieszkania ieszkanio-w latach
1971— 1990 będzie Wynosić około 14— 18% kosztów budow y nowego m ieszkania w tym samym okresie25.
• /
VI. ŚRODKI REALIZACYJNE GOSPODARKI ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI
Jednym z podstaw ow ych w arunków należytego w ykonania zadań gospodarczych związanych z zarządzaniem zasobami mieszkaniowymi jest zapewnienie niezbędnych środków do ich realizacji, w tym przede
•wszystkim kadr, zaopatrzenia m ateriałow ego, sprzętu technicznego i na-rzędzi oraz pomieszczeń biurow ych i warsztatowo-m agazynow ych.
W ytyczne obow iązujące w zakresie projektow ania lokali dla adm i-nistracji domów m ieszkalnych oraz zakładów i ekip rem ontowych określają przeciętną pow ierzchnię lokali przeznaczonych na potrzeby zarządzania zasobami mieszkaniowymi na 3 m2 na każde 1000 m2 pow. użytkow ej zasobów, z czego ok. 30% pow inna stanowić powierzchnia lokali biurowych. N atom iast norm atyw y pierw szego w yposażenia tech-nicznego lokali użytkow ych na potrzeby własne spółdzielni wynoszą 800 zł/m2 dla lokali adm inistracyjno-biurow ych oraz 1400 zł/m2 dla la- kali w arsztatowo-m agazynow ych.
Jeśli chodzi o kadry niezbędne do realizacji zadań rzeczowych eks-ploatacji bieżącej, robót konserw acyjno-rem ontow ych oraz m oderniza-cyjnych, to wyróżnić tu można 4 grupy pracowników:
—- pracow nicy umysłowi adm inistracyjni;
— pracow nicy umysłowi inżynieryjno-techniczni;* — pracow nicy fizyczni — dozorcy i
sprzątacze,-— pracow nicy fizyczni sprzątacze,-— robotnicy w ykonujący prace konserw a-cyjno-rem ontow e.
O rientacyjne określenie potrzeb kadrow ych w gospodarce zasobami mieszkaniowymi może być oparte na danych statystycznych dotyczą-cych faktycznego stanu zatrudnienia. Za optym alny wskaźnik uw aża się obecnie 1100 m2 pow. użytkow ej przypadających na 1 zatrudnionego (utrzym uje się on na tym lub zbliżonym poziomie od 1968 r., tak więc może być przydatny przy szacunkowym określeniu potrzeb kadrowych). Potrzeby kadrow e w odniesieniu do pracow ników inżynieryjno-tech-nicznych oraz robotników w ykonujących prace konserw acyjno-rem on-towe zależą od rozmiarów gospodarki rem onon-towej, stopnia zaspokoje-nia potrzeb w tym zakresie przez w łasny ap arat w ykonaw czy oraz od stopnia zaangażow ania własnego potencjału w realizację innych robót niż konserw acja i rem onty zasobów mieszkaniowych.
W łasny potencjał rem ontow y spółdzielni m ieszkaniow ych jest o ok. 40% w iększy od w ystępujących potrzeb rem ontowych, a znaczna część tej nadw yżki jest w ykorzystana do w ykonyw ania niektórych robót o charakterze inw estycyjnym . Jednocześnie ok. 20% ogółu robót re-montowych w spółdzielczych zasobach m ieszkaniow ych w ykonują jed-nostki obce.
Za najbardziej przydatny w skaźnik określający zapotrzebow anie na robotników do w ykonania robót konserw acyjno-rem ontow ych uważa się w ydajność pracy m ierzoną roczną w artością robót w przeliczeniu na 1 robotnika. W skaźnik ten w aha się obecnie najczęściej w granicach 90— 100 tys. zł na 1 robotnika.
Potrzeby m ateriałow e związane z gospodarką zasobami m ieszkanio-wymi w ystępują w 2 grupach:
— m ateriały niezbędne do w ykonyw ania robót konserw acyjno-re-m ontowych (ich koszty stanow ią przeciętnie ok. 40% ogólnej w artości przerobu w łasnego zaplecza rem ontowego w spółdzielniach
mieszka-niow ych)26;
— m ateriały niezbędne do utrzym ania czystości i porządku (koszty tych m ateriałów wynoszą przeciętnie ok. 1,20 zł/m2 eksploatow anych zasobów).
VII. PROBLEMY GOSPODARKI ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI W ZGIERSKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ
Początki działalności spółdzielczości m ieszkaniowej w Zgierzu zwią-zane są z M iędzyzakładow ą S p ółdzielną M ieszkaniową „W łókno", pow-stałą i przyjętą w poczet Związku Spółdzielni M ieszkaniowych i Budo-w lanych Budo-w 1958 r. W roku 1963 nastąpiło połączenie tej spółdzielni ze Spółdzielnią M ieszkaniową ,.Boruta", w w yniku czego pow stała Zgierska Spółdzielnia M ieszkaniowa „Boruta".
W pierwszym okresie działalność spółdzielczości mieszkaniowej w Zgierzu polegała głównie na w ykupow aniu pojedynczych budynków od rady narodow ej (4 budynki o 127 mieszkaniach, 338 izbach i pow. użytkow ej 5646 m2). Później podjęto i stopniowo rozw ijano działalność inw estycyjną, przy czym do roku 1965 spółdzielcze budynki mieszkanio-we realizow ane w ramach w łasnych inw estycji pow staw ały na terenach położonych przy ul. Dąbrowskiego, ul. Komuny Paryskiej i ul. Okrzei (w tym okresie pow stało tam 5 b u d y n k o w o 127 mieszkaniach, 307 izbach i pow. użytkow ej 5442 m2).
Po roku 1965 budow nictwo spółdzielcze w Zgierzu zaczęło się kon-centrować w 2 rejonach, gdzie stopniowo w yrosły, duże już obecnie, osiedla. Są to: osiedle Spacerowa (w rejonie ulicy o tej nazwie — roz-poczęte w roku 1966) oraz „Osiedle 650-lecia m. Zgierza" (największe obecnie osiedle rozpoczęle w roku 1969). W roku 1972 przekazano Spół-dzielni M ieszkaniowej w A leksandrow ie Łódzkim 1 budynek w A ndres-polu, w zniesiony w 1966 r., w związku z czym obszar działania Zgiers-kiej Spółdzielni M ieszkaniowej powrócił do stanu sprzed 1966 r., tj. został ograniczony tylko do terenu miasta Zgierza. Jednakże w związku ze zmianami adm inistracyjnego podziału kraju od 1975 r. obszar działa-nia Zgierskiej Spółdzielni M ieszkaniowej został ponownie rozszerzony,
20 R. J a j s z c z y k , P o trz e b y i pro b lem y sp ó ł d z ie l c z e j g o spodar ki za sobami m l e tz k a n lo w y m l , W arszaw a 1973.
obejm ując oprócz Zgierza również Głowno oraz Stryków Brzeziński. Od reku 1976 w związku z powołaniem w ojew ódzkiej spółdzielni mieszka-niow ej i przejęciem przez nią podstaw ow ej działalności inw estycyjnej (z w yjątkiem zadań drobnych, o niewielkim zakresie rzeczowym) — zrzeszone w niej spółdzielnie (w tym także Zgierska Spółdzielnia M ie-szkaniowa) jako jednostki organizacyjne i użytkow nicy budynków do-konują tylko ich odbioru i zajm ują się zapewnieniem w łaściwej eksplo-atacji zasobów mieszkaniowych. W ażną ilustracją rozwoju Zgierskiej Spółdzielni M ieszkaniowej są zaw arte w tab. 3 dane dotyczące w ielkoś-ci zasobów mieszkaniowych oddaw anych do eksploatacji w poszczegól-nych latach jej działalności.
T a b e l a 3 W ielk ość zasobów m ieszkaniow ych przekazanych do eksploatacji
w Zgierskiej Spółdzielni M ieszkaniow ej w latach 1958— 1980
Lata Liczba budynków Pow ierzchnia u żytkow a (raJ) Liczba m ieszkań Liczba izb 1958— 1965 1966— 1970 1971— 1075 1976— 19Ł!0 (w ielkość planowana) w tym: 1976— 1977 (w ielkość prze-kazana) 9 15 29 57 20 11 088 38 516 72 954 158 285 52 139 254 954 1 589 - 3 392 ' * 1 052 645 2 724 4 825 10 235 3 734 O gółem 1958-Г-1977 73 174 697 3 849 U 928
P rzew idyw any stan zasobów na k
o-niec 1980 110 280 863 6 189 18 429
J r ó d ł o : Or-re.cow n t n ; p e d lta w la m ateriałó w Z gierski«] Spółdzielni M ieszk an io w ej.
Dane zaw arte w tej tabeli n ie ,o b ejm u ją w spom nianego w yżej bu-dynku w Andrespolu. W skazują one na szczególnie dynam iczny wzrost zasobów m ieszkaniow ych Zgierskiej Spółdzielni M ieszkaniowej po roku 1970. W ielkość zasobów oddanych do użytkow ania w pięciolatce 1971— — 1975 (a naw et w dwuletnim tylko okresie 1976— 1977) jest większa niż łączna wielkość zasobów przekazanych do eksploatacji w całym
po-przednim okresie istnienia Zgierskiej Spółdzielni M ieszkaniowej, tj. w latach 1958— 1970.
Jeśli chodzi o organizację zarządzania zasobami mieszkaniowymi, to ma ona w Zgierskiej Spółdzielni M ieszkaniowej charakter jedno- stopniow y. Ponieważ wraz ze zwiększeniem się zasobów m ieszkanio-w ych szybko ieszkanio-w zrastała liczba spraieszkanio-w ieszkanio-w ym agających załatieszkanio-w ienia przez Zarząd Spółdzielni, co w płynąć musiało na stopniow e pogarszanie się sprawności, jakości i term inowości ich załatw iania, w 1971 r. posta-nowiono w yodrębnić adm inistracje osiedlowe dla osiedla Spacerowa oraz „O siedla 650-lecia m. Zgierza", których zadaniem jest:
— utrzym anie czystości i porządku w osiedlach; — utrzym anie zieleni i terenów przydomowych; — konserw acja budynków;
— obsługa adm inistracyjna mieszkańców.
W 1976 r. wraz z przejęciem spółdzielczych zasobów m ieszkanio-wych w Głownie pow ołano trzecią adm inistrację, k tóra od 1977 r. ob-sługuje także zasoby mieszkaniowe zlokalizowane w Strykowię.
Prowadzenie racjonalnej gospodarki zasobami mieszkaniowymi w Głownie, Strykow ię i w osiedlu Spacerowa jest bardzo utrudnione ze względu na fakt, iż są to zasoby rozproszone, przem ieszane z zaso-bami podlegającym i gospodarce państw ow ej i zakładom pracy. Stan taki zwiększa koszty, związane z obsługą adm inistracyjną, oraz straty czasu na przejazdy lub transport m ateriałów i sprzętu, niezbędnych do' w ykonania napraw . O dbija się to również ujem nie na jakości świadczo- ' nych usług adm inistracyjnych i napraw czych. Sytuacja ta sprzyja po-nadto pow staw aniu konflików na tle spraw pozornie błahych, jak np. użytkow anie placów zabaw, utrzym anie zieleni, wywóz śmieci itp. Zna-cznie lepszą sytuację ma adm inistracja „O siedla 650-lecia m. Zgierza", zarządzająca zasobami o zabudowie zw artej.
W celu podniesienia spraw ności zarządzania zasobami Spółdzielnia przystąpiła do realizacji zasady jednego gospodarza w osiedlu. W myśl obow iązujących w tym zakresie w ytycznych zamierza się przekazać w adm inistrację zlecorią 10 budynków o powierzchni użytkow ej
14 582 m2, zlokalizowanych w osiedlach, gdzie gros zasobów zarządza-nych je st przez Rejonowe Przedsiębiorstw o G ospodarki Komunalnej i M ieszkaniowej w Zgierzu. Jednocześnie Spółdzielnia przejm ie od tego przedsiębiorstw a i od zgierskich zakładów pracy w swoją adm inistrację 12 budynków o łącznej pow. użytkow ej 32 091 m2, zlokalizowanych w „O siedlu 650-lecia m. Zgierza".
Zgierska Spółdzielnia M ieszkaniowa w całym okresie swej działal-ności przyw iązyw ała dużą wagę do utrzym ania zasobów mieszkanio-wych w należytym stanie technicznym i estetycznym , przeznaczając
na ten cel znaczne środki finansowe i rozw ijając w łasne zaplecze kon-serw acyjno-rem ontow e. Do roku 1969 Spółdzielnia zatrudniała tylko tzw. konserw atorów domowych, których zadaniem było utrzym yw anie w należytym stanie instalacji sanitarnych i elektrycznych, roboty re-m ontowe zaś zlecano spółdzielczości pracy. W 1969 r. powołano w spół-dzielni ekipę rem ontow o-konserw acyjną, przekształconą w 1973 r. w za-kład budow lano-rem ontow y, któ ry od 1974 r. oprócz robót rem ontowych w ykonuje także roboty w zakresie inw estycji oraz usługi dla ludności i roboty dla innych zleceniodawców, przy czym dom inującą rolę odgry-w ają roboty inodgry-w estycyjne. Polegają one na odgry-wznoszeniu domóodgry-w jedno-rodzinnych oraz .budowie w łasnego zaplecza produkcyjno-usługow ego. Sytuacja taka spowodowała potrzebę pow ołania w 1976 r. zespołu serw atorów , którego zadaniem było w ykonyw anie robót z zakresu kon-serw acji i remontów. W ielkość produkcji i zatrudnienia w tych je-dnostkach przedstaw iona jest w tab. 4.
T a b e l a 4 Produkcja 1 zatrudnienie w jednostkach zaplecza budow lano-rem ontow ego
Zgierskiej Spółdzielni M ieszkaniow ej w latach 1973— 1977
Rok
Zakład budow lano-rem ontow y Zespół konserw atorów w ielk o ść produkcji (tys. zł) średnie zatrudnienie (etaty) w ielk ość produkcji (tys. zł) średnie zatrudnienie (etaty) ogółem, roboty
in-w esty cy jn e ,1973 1 914 — 20 1974 2 913 1 907 29 _ —T 1975 . 16 023 844 46 1976 7 667 Ą 601 47 1 884 12 1977 8 102 3 295 55 4 504 24
Ż r ó d ł o : A nalizy g o spodarczo-finansow e Z g iersk ie j Spółdzielni M ieszk an io w ej z lat 1973—1977.
Roboty w ykonyw ane przez zespół konserw atorów m ają charakter głównie profilaktyczny i polegają na okresow ym w ykonyw aniu nie-zbędnych prac., m ających na celu utrzym anie budynku i jego otoczenia w należytym stanie technicznym. Niezależnie od planu rocznego roboty te ujm ow ane są szczegółowo w planach kw artalnych na podstaw ie wcześniej przeprow adzonych przeglądów mieszkaniowych. P riorytet w y-konaw czy m ają takie prace, jak: konserw acja pokryć dachow ych i detali blacharskich, ścian i elew acji, napraw y instalacji oraz utrzym anie nale-żytego stanu pomieszczeń i urządzeń w spólnego użytku.
W roku 1976 opracow ano program m odernizacji zasobów m ieszka-niow ych do roku 1980. Przewidziano w nim w ykonanie instalacji
gazo-wej w 9 budynkach, instalacji centralnego ogrzew ania w 1 budynku oraz w ykonanie 2 osiedlowych ośrodków sportow o-rekreacyjnych. N a-kłady na te cele w yniosą ok. 18 200 tys. zł.
Istotnym elem entem gospodarki zasobami Spółdzielni jest gospodar-ka cieplna. W końcu 1977 r. Spółdzielnia posiadała 7 kotłowni (4 w o- siedlu Spacerowa, 2 w Głownie i 1 w Strykowię). Ciepła dla „Osiedla 650lecia m. Zgierza" (a także ciepłej wody) dostarczano z elek tro -ciepłowni w Zgierzu. W ielkość zasobów objętych dostaw ą ciepła ze źródeł w łasnych i obcych przedstaw ia tab. 5.
T a b e l a i Z asoby m ieszkaniow o Zgierskiej Spółdzielni M ieszkaniow ej ob jęte centralnym
ogrzew aniem i dostaw ą cieplej w ody w latach 1973— 1977 (tys. mł )
R:ok
Pow ierzchnia zasobów objętych centralnym ogrzew aniem
P ow ierzchnia zasobów objętych dostaw ą ciep łej w od y
ze źródeł ze źródeł
ogółem ogółem
w łasn ych obcych w łasn ych obcych
1973 83,1 32,5 50,ß 29,7 —( 29,7
1974 93,0 32,5 60,5 38,0 — 38,0
1975 99,5 32,5 67,0 47,1 — 47,1
1970 . 137,4 48,2 89,2 75,5 10,8 64,7
1977 162,4 50,4 112,0 101,2 13,5 87,7
Ż r ó d ł o : O p raco w an ie w łasne no p o d staw ie rocznych sp raw ozdań Z g ie rsk ie j Spółdzielni M iesi k m io w e j.
Z danych zaw artych w tej tabeli w ynika, że w końcu 1977 r. ok. 93% zasobów m ieszkaniow ych (mierzonych w ielkością ich powierzchni) było objętych centralnym ogrzewaniem, zaś ok. 58% zasobów objętych było dostaw ą ciepłej wody.
x Przeprow adzane corocznie analizy gospodarki cieplnej w skazyw ały na m ałą ekonom iczność w łasnych kotłow ni eksploatow anych przez Spół-dzielnię (np. 3 z tych kotłowni dostarczały ciepło tylko do 5 budynków o pow. użytkow ej około 8,5 tys. m2). Duża liczba m ałych kotłowni jest także w ysoce niepożądana ze względu na potrzebę ochrony środowiska naturalnego. W związku z tym za niekorzystną okoliczność należy uznać znaczny w zrost opłat za dostaw ę ciepła z obcych źródeł, jaki nastąpił począwszy od 1976 r. Problem ten ilustrują dane zaw arte w tab. 6.
Jak w ynika z tych danych, znaczny w zrost kosztów centralnego ogrzew ania ze źródeł obcych po roku 1975 spowodował, że przeciętny koszt jednostkow y centralnego ogrzew ania wzrósł przeszło dw ukrotnie w stosunku do stanu z lat 1973— 1975. O ile do roku 1975 koszt je -dnostkow y ogrzew ania ze źródeł w łasnych był w yraźnie wyższy, to od
K ształtow anie się przeciętnych kosztów jednostkow ych centralnego ogrzewania oraz dc staw cieplej w ody w Zgierskiej Spółdzielni M ieszkaniow ej
w latach 1973— 1977 (zł/m*)
Jed n ostk ow e koszty centralnego ogrzew ania
Jednostkow e k oszty dostaw ciep łej w ody
ą o k ze źródeł przeciętne
ze źródeł przeciętna
k oszty je - k o szty je
-w łasn ych obcych dnostkow e w łasn ych obcych dnostkow e
1973 53,55 38,82 44,58 _, 10,80 10,80
1974 44,53 39,29 41,12 — 10,74 10,74
1075 53,12 41,84 45,52 — 10,55 10,55
1976 56,69 131,46 105,23 32,52 16,45 18,75
1977 55,94 139,73 113,73 30,03 16,56 18,36
Ż r ó d ł o : O p raco w an ie w łasne na p o d staw ie a n a lii g o sp o d ark i c ie p ln ej Z g iersk ie j Spółdzielń M ieszk an io w ej oraz d an y ch z aw a rty c h w tab . 5.
1976 r. jest on około 2,5-krotnie niższy od jednostkow ego kosztu ogrze-wania ze źródeł obcych. Jednostkow e koszty dostaw y ciepłej w ody po roku 1975 w zrosły przeciętnie o 80% (wynika to zarów no ze w zrostu kosztów dostaw y ciepłej wody ze źródeł obcych o ok. połowę, ja k też z faktu, że w 1976 r. w prowadzono dostaw y ciepłej wody ze źródeł w łasnych, których koszt jest jednak ok. dw ukrotnie wyższy niż koszt dostaw ze źródeł obcych). Mimo że i tu od roku 1976 nastąpił w zrost kosztów dostaw ze źródeł obcych — proporcje są jednak odw rotne, niż to ma m iejsce przy kosztach centralnego ogrzewania. W zrost staw ek opłat spowodował w ystąpienie w 1976 r. w gospodarce cieplnej Spół-dzielni niedoboru w wysokości 8 200 tys. zł, k tó ry został po kryty do-tacją z budżetu państw a otrzym aną za pośrednictw em W ojew ódzkiej Spółdzielni M ieszkaniowej w Łodzi.
G ospodarka zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni op arta jest na peł-nym w ew nętrzpeł-nym rozrachunku gospodarczym i finansow anie jej odby-wa się na podstaw ie rocznych planów gospodarczo-finansowych. U sta-lone w rocznym planie koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi są rozliczane na użytkowników, którzy pokryw ają przypadające na ich lo-kale koszty w okresach miesięcznych. Z gospodarką zasobami mieszka-niowymi ściśle związany jest fundusz rem ontow konserw acyjny, tw o-rzony z odpisów w ciężar kosztów tej gospodarki. Roczne statoki tych odpisów ustala Rada Spółdzielni na cały okres 5-letni. Ustalone na okres
1976— 1980 staw ki odpisów, jednolite dla całych zasobów wynoszą: — od lokali m ieszkalnych — 11,50 zł/m2 pow. użytkow ej;
Środki z tego funduszu są przeznaczone na pokrycie kosztów rem on-tów i konserw acji oraz m odernizacji zasobów (z w yjątkiem m odernizacji zakw alifikow anych jako roboty inw estycyjne).
K ształtowanie się kosztów eksploatacji zasobów w Zgierskiej Spół-dzielni M ieszkaniowej na tle innych, w ybranych spółSpół-dzielni zrzeszonych w W ojew ódzkiej Spółdzielni M ieszkaniow ej w Łodzi, przedstaw ia tab. 7.
T a b e l a 7 Koszty eksploatacji zasobów m ieszkaniow ych w niektórych spółdzielniach zrzeszonych w W ojew ódzkiej Spółdzielni M ieszkaniow ej w Łodzi w latach 1975— 1976
Spółdzielnia Lata
K oszty (zł/m2 pow ierzchni
użytkow ej)
W ynik (tys. zł) •
niedobór nadw yżka
Zgierska SM 1975 42,97 _ 545 1976 47,29 — 345 Pabianicka SM (1975 48,59 531 — 1976 49,91 — 648 K onstantynow ska SM 1975 32,37 — 42 1976 41,10 330 — Łódzka SM 1975 45,9tf 364 — 1976 49,02 1 308 — RSM „Lokator" 1975 51,49 1 644 — 1976 60,52 3 067 —
Ż r ó d ł o : A n a liz a g o spodarczo-finansow a spółdzielni zrzeszonych w W o jew ó d zk iej S p ó ł d z ie l n i
M ieszk an io w ej w Łodzi.
Jak w ynika z danych zaw artych w tej tabeli w latach 1975— 1976 niemal we w szystkich spółdzielniach odnotow ano pogorszenie się wy- ' ników finansowych. Przyczyną tego są system atycznie rosnące koszty, eksploatacji zasobów mieszkaniowych. Proces starzenia się zasobów po-w oduje stopniopo-w y po-w zrost potrzeb rem ontopo-wych, co, przy rosnących ce-nach m ateriałów budow lanych potrzebnych przy robotach konserw acyj-no-rem ontowych, pow oduje w zrost kosztów eksploatacji. Dotyczy to głównie takich robót, jak: m alowanie klatek schodow ych i elew acji bu-dynków, napraw a pokryć dachowych, konserw acja terenów zielonych, urządzeń zabaw ow ych oraz instalacji elektrycznych.
W iele pozycji tych kosztów można by znacznie ograniczyć, możliwe to jest jednak tylko przy aktyw nej postaw ie w szystkich członków spół-dzielni. Chodzi tu przede wszystkim o niedopuszczanie do często zdarza-jących się aktów dew astacji (w ybijanie szyb, tłuczenie lub kradzież ża-rówek, w yryw anie przycisków i autom atów schodowych, niszczenie kla-tek schodow ych i terenów zielonych itp.). Do w zrostu kosztów
eksploa-tacji zasobów przyczyniły się też: w zrost cen m ateriałów do utrzym ania czystości, w zrost opłat za energię elektryczną oraz opłat za usługi ko-m unalne (dostawa wody i w ywóz śko-mieci). N astąpiła też regulacja płac w szystkich pracow ników spółdzielni, w związku z czym zwiększyła się
jednocześnie kw ota narzutów na fundusz płac.
W związku z omówioną w yżej sytuacją w roku 1976 tylko 4 spół-dzielnie z terenu w ojew ództw a m iejskiego łódzkiego uzyskały nadw yżkę dochodów nad poniesionymi kosztami eksploatacji zasobów. Są to: Zgierska SM, Pabianicka SM oraz 2 łódzkie spółdzielnie: RSM „Polesie" i SM „Ogniwo". W pozostałych spółdzielniach w ojew ództw a miejskiego łódzkiego wzrost kosztów utrzym ania zasobów, przy jednoczesnym za-m rożeniu staw ek opłat czynszowych w budynkach sprzed 1971 r., spo-w odospo-wał pospo-w stanie pospo-w ażnych niedoboróspo-w finansospo-wych. Przy braku środków rezerw ow ych na pokrycie tych niedoborów konieczna stała się decyzja o przyw róceniu praktyki pokryw ania przez w szystkich członków spółdzielni faktycznych kosztów ponoszonych przez spółdzielnię. De-cyzje o ew entualnym podw yższeniu opłat czynszowych w tych spół-dzielniach w inny być jednak poprzedzone kompleksową analizą stanu finansowego oraz efektyw ności gospodarow ania spółdzielni. Uzyskane z tych analiz w nioski pozwolą ustalić, w jakim stopniu trudności finan-sowe mogą być przezw yciężone poprzez racjonalizację działania spół-dzielni oraz w związku z tym, w jakim stopniu uzasadnione byłoby pod-wyższenie opłat czynszowych ponoszonych przez członków spółdzielni.
