Systemy informacji o nieruchomościach

Pełen tekst

(1)Zeszyty Naukowe nr. 687. 2005. Akademii Ekonomicznej w Krakowie. Agnieszka Ma∏kowska Katedra Ekonomiki NieruchomoÊci i Procesu Inwestycyjnego. Systemy informacji o nieruchomoÊciach 1. Wst´p Celem artykułu jest przedstawienie obecnie funkcjonujących systemów informacyjnych w zakresie nieruchomości wraz ze wskazaniem ich niedoskonałości oraz przybliżenie wprowadzanych zmian, mających zmodernizować i przystosować istniejące systemy do wymagań rynkowych. Informacja rozumiana jako przekaz, na podstawie której odbiorca dokonuje pewnych działań (bardziej sprawnych i celowych), spełnia zasadniczą rolę w procesie podejmowania skutecznych decyzji. Przede wszystkim zmniejsza ona skalę niewiedzy o danym zjawisku lub procesie, co usprawnia i racjonalizuje proces podejmowania decyzji1. Informacja może występować w postaci danych i wiadomości. Dane są określane jako nieprzeanalizowane fakty, liczby, zdarzenia lub znaki, z których można dopiero opracować odpowiednią informację. Wiadomości zaś zawierają komentarze do danych, raporty, wykresy i objaśnienia. Każda informacja charakteryzuje się pewnymi cechami, które określają jej przydatność i użyteczność dla decydenta, są to przykładowo: jakość, aktualność, ścisłość, cenność, dokładność, kompletność, kosztowność2. W procesie gospodarowania nieruchomościami informacja o terenie jest warunkiem podejmowania właściwych decyzji przez szereg podmiotów biorących czynny udział w zarządzaniu i gospodarowaniu nieruchomościami, będących wła1 S. Belniak, M. Wierzchowski, Źródła informacji o nieruchomościach, Małopolska Wyższa Szkoła Ekonomiczna w Tarnowie, Tarnów 2003, s. 10. 2 J. Penc, Informacyjny system zarządzania firmą, Zeszyty Naukowe UŁ, nr 698, Łódź 1994, s. 42..

(2) 116. Agnieszka Małkowska. snością publiczną i prywatną. Aby informacja ta mogła spełniać swoje funkcje, powinna być: – dokładna i prawdziwa, – łatwo osiągalna i istotna, – aktualna i właściwie opisująca obszar zainteresowania, – oryginalna i prezentowana w dogodnej dla odbiorcy formie3. Omawiając pojęcie informacji należy również wspomnieć o systemach informacyjnych, które grupują poszczególne dane w pewien uporządkowany sposób tak, aby móc dostarczać wiadomości pod kątem konkretnych potrzeb odbiorcy. Zgodnie z definicją, pod pojęciem systemu rozumie się „wyodrębniony zbiór wzajemnie powiązanych elementów, traktowanych z określonego punktu widzenia jako całość, mający przy tym takie właściwości, których nie posiadają jego poszczególne elementy składowe. Część funkcjonujących w systemie relacji ma charakter sprzężeń zwrotnych, dodatkowo silnie powiązanych z szeroko rozumianym otoczeniem”4. Informacje o nieruchomościach mogą być prezentowane w formie graficznej oraz w formie opisowej5. Informacje graficzne są to wszelkiego rodzaju mapy i rysunki obrazujące m.in.: przebieg linii granicznych nieruchomości gruntowych oraz kształt nieruchomości, granicę użytków gruntowych i konturów klasyfikacyjnych, położenie nieruchomości względem dróg, ulic i placów, linie i urządzenia infrastruktury technicznej, linie rozgraniczające obszary o różnym przeznaczeniu itp. Informacje opisowe najczęściej stanowią uzupełnienie do informacji graficznych. Pozyskiwane są z różnych źródeł (systemów), m.in. ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów i budynków, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, dzienników budowy, książek obiektu budowlanego, jak również publikacji specjalistycznych oraz innych źródeł danych rynkowych. Mogą zawierać dane dotyczące: stanu prawnego nieruchomości, przeznaczenia terenu, warunków zabudowy, aspektów technicznych i technologicznych realizacji obiektów, dat budowy, przebudowy, remontów i modernizacji, kosztów realizacji inwestycji, cen transakcyjnych oraz dochodów uzyskiwanych z nieruchomości. Dokonując klasyfikacji informacji o nieruchomościach z punktu widzenia zakresu tematycznego, można je podzielić na: – informacje ogólne: zawierające dane charakteryzujące rodzaj nieruchomości, właściciela i użytkownika, ewentualnie nabywcę, rodzaj transakcji itp., 3 Gospodarka nieruchomościami, pod red. R. Źróbka, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego, Olsztyn 2000, s. 38. 4 S. Belniak, M. Wierzchowski, op. cit., s. 10. 5 Gospodarka…, s. 43..

(3) Systemy informacji o nieruchomościach. 117. – informacje prawne: dotyczące praw do nieruchomości, charakteryzujące właściciela, formę władania lub użytkowania, obciążenia nieruchomości, – informacje techniczne: zawierające m.in. dane dotyczące wielkości i kształtu działki, uzbrojenia terenu, klas bonitacyjnych, warunków hydrogeologicznych, sposobu użytkowania, wieku i konstrukcji budynku, rodzajów materiałów użytych w budowie, wyposażenia w instalacje techniczne itp., – informacje lokalizacyjne – zestawiające cechy (atrybuty) lokalizacyjne decydujące o atrakcyjności nieruchomości, dane dotyczące otoczenia, ewentualne uciążliwości związane z lokalizacją itp., – informacje rynkowe – zestawienia cen transakcyjnych, podstawowych informacji dotyczących zawartych transakcji, poziom czynszów dla poszczególnych rodzajów nieruchomości, dochody uzyskiwane z nieruchomości. 2. Znaczenie informacji w procesie gospodarowania nieruchomoÊciami Nieruchomości stanowią istotny element w funkcjonowaniu praworządnego państwa. Dlatego aby relacje gospodarcze pomiędzy podmiotami rynku przebiegały w sposób sprawny, niezbędne są regulacje prawne rynku oraz powszechny dostęp do wiarygodnych informacji. Przeważająca część nieruchomości leży w rękach prywatnych, ale nadal znaczna część pozostaje we władaniu Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Dla wszystkich podmiotów posiadających i użytkujących nieruchomości ważne znaczenie ma gospodarowanie nimi w sposób efektywny, racjonalny i bezpieczny. W tym celu niezbędny jest dostęp do kompletnej i aktualnej informacji, która pozwoli tym podmiotom optymalizować podejmowane decyzje z punktu widzenia celów, jakie mają być osiągnięte. Ze względu na potencjalnie wysoką wartość nieruchomości, długowieczność i małą mobilność w przestrzeni, wskazane jest, aby informacje, na których podmioty opierają swoje decyzje, charakteryzowały się pewnością (były prawdziwe), gwarantowaną przez państwo, co zabezpieczy interesy stron transakcji. Ze względu na znaczne sformalizowanie gospodarowania nieruchomościami wynikające z przepisów prawnych regulujących te procesy, istotna jest stabilność, przewidywalność, przejrzystość i jednoznaczność interpretacyjna ustaw, rozporządzeń i zarządzeń, które stanowią źródło informacji i reguł postępowania dla zainteresowanych podmiotów. Od jakości informacji, jaką dysponują podmioty, zależy skuteczność działań w zakresie gospodarowania nieruchomościami podejmowanych przez właścicieli prywatnych, organy administracji rządowej i samorządowej. Do tych działań można m.in. zaliczyć:.

(4) Agnieszka Małkowska. 118. – kupno i sprzedaż nieruchomości, – oddanie lub wzięcie nieruchomości w najem, dzierżawę, użytkowanie wieczyste, trwały zarząd, – obciążenie nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, – zamianę gruntów, darowiznę, – wywłaszczenie nieruchomości, ustalanie wysokości odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości, zwrot wywłaszczonych nieruchomości, – scalanie i podział nieruchomości, – wykonywanie prawa pierwokupu, – ustalanie wartości nieruchomości dla celów przeniesienia praw własności do nieruchomości, opodatkowania wartości nieruchomości, naliczania opłat za użytkowanie wieczyste, trwały zarząd, ustalanie opłat adiacenckich, planistycznych i innych, – ustalanie cen sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz ich najemców. Wymienione działania dotyczą w większości nieruchomości publicznych, czyli należących do zasobu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego i wynikają z zapisów Ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami6. Niemniej przedmiotem niektórych z tych działań mogą być również nieruchomości należące do osób prywatnych. Poza właścicielami i użytkownikami nieruchomości w szeroko rozumianym procesie gospodarowania nieruchomościami biorą udział również inne podmioty, dla których rzetelna, kompletna i aktualna informacja o nieruchomościach jest warunkiem dobrych decyzji. Wśród tych podmiotów można wymienić: banki, pośredników w obrocie nieruchomościami, zarządców nieruchomości, rzeczoznawców majątkowych, inwestorów, przedsiębiorstwa budowlane, notariuszy, organy administracji architektoniczno-budowlanej, nadzoru budowlanego, urbanistów i inne biorące bezpośredni lub pośredni udział w procesach związanych z nieruchomościami. Przykładowe działania podejmowane przez te podmioty, w wypadku których czołową rolę odgrywa dostęp do informacji, to: – podejmowanie decyzji o udzieleniu kredytów, w tym na realizację inwestycji, – oddanie w leasing nieruchomości i ustalenie rat leasingowych, – pośredniczenie w transakcjach na rynku nieruchomości, – doradztwo inwestycyjne, – ustalanie wartości nieruchomości dla różnych celów, – podejmowanie decyzji o realizacji inwestycji budowlanych oraz przygotowanie inwestycji, – zawieranie różnego rodzaju umów związanych z nieruchomościami i procesem inwestycyjnym przez zainteresowane podmioty, 6. Dz.U. 2000, nr 46, poz. 543..

(5) Systemy informacji o nieruchomościach. 119. – wydawanie decyzji, uzgodnień i pozwoleń, w tym pozwolenia na budowę, pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania obiektu, – przygotowywanie i uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Wymienione działania to tylko przykłady, które świadczą o szerokim zakresie czynności, na których powodzenie rzutuje szybki dostęp do rzetelnych i adekwatnych informacji. 3. èródła informacji o nieruchomoÊciach Obecnie brak jest kompleksowego i jednolitego systemu informacji o nieruchomościach, w istniejących systemach dane są często niekompletne i niespójne, brak jest powiązań pomiędzy funkcjonującymi systemami, które prowadzone są niezależnie. Głównymi źródłami zawierającymi dane o nieruchomościach są: – księgi wieczyste, – ewidencja gruntów i budynków, – ewidencja podatkowa nieruchomości, – miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, – państwowy zasób geodezyjno-kartograficzny. Dokonując klasyfikacji źródeł informacji można je podzielić na źródła obligatoryjne i fakultatywne7. Źródła obligatoryjne – to te źródła informacji, których funkcjonowanie jest unormowane przez przepisy prawne, należą do nich: – księgi wieczyste, – kataster nieruchomości (do czasu jego założenia ewidencja gruntów i budynków), – geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu, – miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, – państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny, – tabele i mapy taksacyjne (obecnie w opracowaniu). Źródła fakultatywne – to zbiory informacji powstałe w wyniku przetworzenia danych gromadzonych w źródłach obligatoryjnych po dodaniu danych tematycznych, należą do nich: – branżowe systemy informacyjne o sieciach uzbrojenia terenu i o budynkach wchodzących w skład zasobów komunalnych, zrzeszeń właścicieli prywatnych, spółdzielni mieszkaniowych itp., – dokumentacja techniczna, projektowa, szkice obmiaru obiektów budowlanych, – wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe, 7. Gospodarka…, s. 44..

(6) Agnieszka Małkowska. 120. – bazy danych o cenach i wartościach nieruchomości prowadzone przez administrację rządową, samorządową, stowarzyszenia, biura pośrednictwa i obrotu nieruchomościami i inne jednostki organizacyjne, – bazy danych gromadzone przez firmy i towarzystwa ubezpieczeniowe, banki, – opracowania statystyczne, zbiory jednostkowych wskaźników cen z budownictwa, katalogi nakładów rzeczowych. Księgi wieczyste Instytucja ksiąg wieczystych regulowana jest przez Ustawę z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece8, Ustawę z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym9 oraz przez odpowiednie rozporządzenia. Księgi wieczyste prowadzone są dla konkretnych nieruchomości w celu ustalenia ich stanu prawnego. Mogą być również prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowych spółdzielczych praw do lokali lub do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Podstawową funkcją, jaką ma pełnić księga wieczysta, jest zapewnienie bezpieczeństwa i pewności w transakcjach dotyczących nieruchomości. Spełnia ona również ważną rolę umożliwiając zabezpieczenie kredytu poprzez obciążenie nieruchomości hipoteką. Zakres informacji zawarty w księgach wieczystych. W dziale pierwszym ksiąg wieczystych zawarte są informacje pozwalające zidentyfikować nieruchomość oraz prawa związane z jej własnością. Dział drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Dział trzeci przeznaczony jest na wpisy ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipoteki, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń. Dział czwarty zawiera wpisy dotyczące hipotek (art. 25 pkt 2). W zakresie praw osobistych i roszczeń, w księdze wieczystej mogą być ujawnione (art. 16): – prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, – roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, – roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników, 8 9. Dz.U. 2001, nr 124, poz. 1361, z późn. zm. Dz.U. 2003, nr 42, poz. 363..

(7) Systemy informacji o nieruchomościach. 121. – roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności, – wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacja, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, – prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której wyodrębniona została własność lokali, ujawnia się sposób sprawowania zarządu tą nieruchomością zapisany w umowie. W wypadku braku zapisu przyjmuje się, że zarząd wykonywany jest w sposób wynikający z ustawy (art. 24 ust. 2). Powiązanie ksiąg wieczystych z innymi systemami informacyjnymi dotyczącymi nieruchomości. Ustawa wprowadza powiązania ksiąg wieczystych z katastrem nieruchomości (rozumianym jako ewidencja gruntów i budynków) w sposób następujący: – dane dotyczące oznaczenia nieruchomości pochodzą z katastru nieruchomości (art. 26 ust.1), – w razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego sąd rejonowy dokonuje sprostowania (art. 27 ust. 1), – sądy prowadzące księgi wieczyste w systemie informatycznym powinny mieć zapewniony nieodpłatny dostęp do bazy danych katastru nieruchomości w celu sprawdzenia oznaczenia nieruchomości (art. 27 ust. 4), – organy prowadzące kataster nieruchomości powinny mieć zapewniony nieodpłatny dostęp do bazy danych księgi wieczystej w części obejmującej dział pierwszy i drugi, w celu sprawdzenia zgodności danych w katastrze nieruchomości z treścią wpisów w powyższych działach (art. 36 ust. 4). Ewidencja gruntów i budynków Sprawy ewidencji gruntów i budynków regulowane są przez Ustawę z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne10 oraz Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków11. Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) to jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami (art. 2 pkt 8 p, g i k). Zakres informacji zawarty w ewidencji gruntów i budynków. Ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące (art. 20 ust. 1, 2 pkt 3, 4 p, g i k): 10 11. Dz.U. 2000, nr 100, poz. 1086, z późn. zm. Dz.U. 2001, nr 38, poz. 454..

(8) Agnieszka Małkowska. 122. – gruntów – ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych, ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeśli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty, – budynków – ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych, – lokali – ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej, – wpisania nieruchomości do rejestru zabytków, – wartości nieruchomości. Ponadto informacje dotyczące właścicieli, a w wypadku braku danych w tym zakresie – dane osób i jednostek organizacyjnych, które tymi nieruchomościami władają (§ 10 rozp.), oraz dane dotyczące: – użytkowników wieczystych gruntów, – jednostek organizacyjnych sprawujących zarząd lub trwały zarząd nieruchomościami, – państwowych osób prawnych, którym Skarb Państwa powierzył w stosunku do jego nieruchomości wykonywanie prawa własności lub innych praw rzeczowych, – organów administracji publicznej, które gospodarują nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa jednostek samorządu terytorialnego, – użytkowników gruntów państwowych i samorządowych, – osób i jednostek organizacyjnych, które władają gruntami na podstawie umów dzierżawy (zgłoszonych do ewidencji zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników12). Ewidencja zawiera również opis praw podmiotów wymienionych powyżej oraz datę i dokładny czas wpisania danych do bazy, a także datę ostatniej weryfikacji (§ 11 rozp.). Powiązanie ewidencji gruntów i budynków z innymi systemami informacyjnymi dotyczącymi nieruchomości. Ewidencja gruntów i budynków powiązana jest z innymi systemami głównie w zakresie uzyskiwania danych. Dane ewidencyjne do założenia i prowadzenia ewidencji gruntów i budynków pozyskiwane są m.in. z następujących źródeł (§ 35 rozp.): – z państwowego zasobu geodezyjno-kartograficznego, – z rejestrów i ewidencji prowadzonych przez sądy, organy administracji publicznej oraz państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne, – z dokumentacji architektoniczno-budowlanej gromadzonej i przechowywanej przez organy administracji publicznej,. 12. Dz.U. 1998, nr 7, poz. 25, z późn. zm..

(9) Systemy informacji o nieruchomościach. 123. – z dokumentów udostępnianych przez zainteresowane osoby, organy i jednostki organizacyjne. Ewidencja podatkowa nieruchomości Ewidencja podatkowa nieruchomości nie jest regulowana przez przepisy prawa. Składa się ona z kart gospodarstwa przeznaczonych dla podatników podatku rolnego oraz kart nieruchomości przeznaczonych dla pozostałych podatników. Prowadzi się ją odrębnie dla każdej nieruchomości. Zakres informacji zawarty w ewidencji podatkowej. Ewidencja podatkowa zawiera: – wykaz podatników, – wykaz gruntów wraz z ich charakterystyką, – wykaz budynków i lokali stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności oraz ich charakterystykę, – wykaz budowli z podaniem ich wartości początkowej. W ewidencji podatkowej zawarte są w formie decyzji wyliczenia podatku za dany rok oraz informacje na temat zwolnień ustawowych i uchwałowych. Powiązanie ewidencji podatkowej z innymi systemami informacyjnymi dotyczącymi nieruchomości. Ewidencję podatkową aktualizuje się na podstawie zawiadomień o zmianach przesyłanych przez wydział geodezji, który informacje takie posiada w związku z prowadzoną przez siebie ewidencją gruntów i budynków. Zawiadomienie takie dotyczy wszelkich zmian związanych z nieruchomością i obrotem prawami. Ewidencja podatkowa jest również aktualizowana na podstawie obowiązkowych zeznań właścicieli13. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego Sprawy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego regulowane są przez Ustawę z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym14. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego sporządzane są w celu ustalenia przeznaczenia terenów oraz określenia sposobów ich zabudowy i zagospodarowania (art. 14 ust. 1). Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego muszą być zgodne z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium jest aktem kierownictwa wewnętrznego obowiązującym w stosunkach rada gminy–organy i jednostki organizacyjne podporządkowane gminie15. 13. Na podstawie projektu rządowego programu rozwoju systemu katastralnego z 2000 r. oraz informacji zebranych w wydziale finansowym Urzędu Miasta Krakowa. 14 Dz.U. nr 80, poz. 717. 15 J. Siegień, Prawo budowlane po nowelizacji Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – omówienie zmian, ZCO, Zielona Góra 2003, s. 178..

(10) 124. Agnieszka Małkowska. Plan miejscowy składa się z części tekstowej i graficznej. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, wykonywanie prawa własności nieruchomości (art. 6 ust. 1). Zakres informacji zawarty w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. W miejscowym planie określa się w sposób obligatoryjny (art. 15): – przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania, – zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, – zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego, – zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, – wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych, – parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy, – granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, – szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym, – szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy, – zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, – sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów, – stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W planie miejscowym mogą być określone, w zależności od potrzeb: – granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości, – granice obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej, – granice obszarów wymagających przekształceń lub rekultywacji, – granice terenów pod budowę obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, – granice terenów rekreacyjno-wypoczynkowych oraz terenów służących organizacji imprez masowych, – granice pomników zagłady oraz ich stref ochronnych, a także ograniczenia dotyczące prowadzenia na ich terenie działalności gospodarczej..

(11) Systemy informacji o nieruchomościach. 125. Powiązanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego z innymi systemami informacyjnymi dotyczącymi nieruchomości. Do sporządzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wykorzystuje się urzędowe kopie map zasadniczych lub, w wypadku ich braku, map katastralnych. Urzędowe kopie tych map uzyskuje się z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, gdzie są one przechowywane (art. 16 ust. 1). Z kolei informacje zawarte w planach miejscowych są udostępniane każdemu zainteresowanemu w formie wypisów i wyrysów za opłatą administracyjną (art. 30). Państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny Państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny regulują przepisy Ustawy z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, a dokładnie rozdz. 7 tej ustawy oraz Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 17 maja 1999 r. w sprawie określenia rodzajów materiałów stanowiących państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny, sposobu i trybu ich gromadzenia i wyłączania z zasobu oraz udostępniania zasobu16. Państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny jest to zbiór map oraz materiałów fotogrametrycznych, teledetekcyjnych, rejestrów, wykazów, informatycznych baz danych, katalogów danych geodezyjnych i innych opracowań powstałych w wyniku wykonania prac geodezyjnych i kartograficznych (art. 2 pkt 10). Składa się on z zasobu centralnego, zasobów wojewódzkich i zasobów powiatowych, stanowi własność Skarbu Państwa i jest gromadzony w ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej (art. 40 ust. 2). Prowadzony jest z wykorzystaniem systemu informatycznego w sposób jednolity dla całego kraju17. Zasób ten umożliwia obsługę administracji rządowej i samorządowej, jest podstawą działań dotyczących gospodarowania administrowanym terytorium, a w szczególności podejmowania decyzji dotyczących sposobu jego użytkowania18. Zakres informacji zawarty w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym. Państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny składa się z dokumentacji geodezyjnej powstałej w wyniku prac geodezyjno-kartograficznych. Zasób gromadzony jest w grupach asortymentowych, segregowanych według jednostek zasadniczego podziału terytorialnego państwa, z uwzględnieniem podziału na grupy funkcjonalne (§ 4, ust. 1 rozp.). Grupy asortymentowe materiałów stanowiących zasób, dotyczą: – osnów geodezyjnych, – osnów i pomiarów grawimetrycznych i magnetycznych, – pomiarów astronomicznych i satelitarnych, 16. Dz.U. 1999, nr 49, poz. 493. Instrukcja techniczna 0-3/04, art. 5 ust. 1. 18 Gospodarka…, s. 73. 17.

(12) 126. Agnieszka Małkowska. – zdjęć lotniczych i satelitarnych, – opracowań topograficznych, – pomiarów granic państwa i granic województw, – państwowego rejestru granic wraz z opisem oraz rejestru powierzchni jednostek zasadniczego podziału terytorialnego państwa, – pomiarów granic powiatów i gmin, – mapy zasadniczej, – ewidencji gruntów i budynków – katastru nieruchomości, – powszechnej taksacji nieruchomości, – wyciągów z operatów szacunkowych nieruchomości, – gleboznawczej klasyfikacji gruntów, – rozgraniczania nieruchomości, – podziałów nieruchomości, – innych opracowań dla celów prawnych, – geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu, – pomiarów inwentaryzacyjnych, – scalania i wymiany gruntów, – opracowań urządzeniowo-rolnych i urządzeniowo-leśnych, – systemów informacji geograficznej, – baz danych krajowego systemu informacji o terenie, – fotomap i ortofotomap, – opracowań tematycznych, – innych opracowań. Grupy funkcjonalne zasobu uwzględniające charakter, cel oraz sposób wykorzystywania jego materiałów to: – zasób bazowy, który stanowią materiały źródłowe, służące za podstawę następnych opracowań gromadzonych w zasobie, – zasób użytkowy, który stanowią materiały służące do bezpośredniego i powszechnego udostępniania, – zasób przejściowy, który stanowią nie zakwalifikowane do zasobu bazowego i użytkowego materiały pomocnicze. Powiązanie państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego z innymi systemami informacyjnymi dotyczącymi nieruchomości. Państwowy zasób geodezyjno-kartograficzny jest bazą informacyjną dla krajowego systemu informacji o terenie, zawiera również materiały dotyczące m.in. ewidencji gruntów i budynków, geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu, powszechnej taksacji nieruchomości i innych opracowań. Powyższa charakterystyka głównych systemów informacyjnych w zakresie nieruchomości funkcjonujących w Polsce ma na celu uwidocznienie znacznego rozproszenia danych dotyczących nieruchomości pomiędzy różne podmioty.

(13) Systemy informacji o nieruchomościach. 127. zajmujące się ich ewidencjonowaniem w ramach istniejących zbiorów. Brak jest obecnie jednolitego zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach, omówione źródła informacyjne działają niezależnie, jedynie w ograniczonym zakresie dane są wymieniane pomiędzy poszczególnymi ewidencjami. Sytuacja ta znacznie utrudnia funkcjonowanie rynku nieruchomości, wykonywanie zadań przez jednostki administracji rządowej i samorządowej w zakresie gospodarowania podległym im zasobem nieruchomym, jak również działania tych jednostek polegające na stwarzaniu warunków do prowadzenia inwestycji przez inwestorów prywatnych. Niedawno wprowadzone zmiany w ustawodawstwie, m.in. w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego, prawa budowlanego oraz prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie komputerowym dają nadzieję na poprawę w tym zakresie. Trwają również prace nad wdrożeniem zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach, który byłby prowadzony w sposób jednolity dla obszaru całego kraju i integrowałby istniejące systemy poprzez współpracę trzech podsystemów: ksiąg wieczystych, ewidencji podatkowej oraz ewidencji gruntów i budynków, które razem tworzyłyby system katastralny. 4. Kataster jako zintegrowany system informacji o nieruchomoÊciach Zintegrowany system katastralny składa się z trzech podsystemów: ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów i budynków oraz ewidencji podatkowej; jest on pośrednio powiązany z innymi rejestrami publicznymi, w tym z19: – Krajowym Rejestrem Urzędowym Podziału Terytorialnego Kraju TERYT, – Państwowym Rejestrem Przebiegu Granic i Powierzchni Jednostek Podziału Terytorialnego Państwa PRG, – Krajowym Rejestrem Urzędowym Podmiotów Gospodarki Narodowej REGON, – Państwowym Elektronicznym Systemem Ewidencji Ludności PESEL, – Rejestrem Podatników – Numer Identyfikacji Podatkowej NIP, – Geodezyjną Ewidencją Sieci Uzbrojenia Terenu GESUT, – Katastrem Wodnym, – Morską Ewidencją Specjalistyczną, – Państwowym Rejestrem Lotnisk Cywilnych, – Ewidencją Kolejowych Obiektów Budowlanych, – Rejestrem Numerów i Ewidencją Dróg Publicznych i Mostów, 19 Z. Baranowski, Związki istniejących w Polsce rejestrów publicznych z ewidencją gruntów i budynków (katastrem nieruchomości), IX konferencja naukowo-techniczna pt. „Kataster nieruchomości w administrowaniu i zarządzaniu przestrzenią”, Kalisz, 28–30.09.2000..

(14) 128. Agnieszka Małkowska. – Rejestrem Decyzji o Pozwoleniu na Budowę i Ewidencją Rozpoczynanych i Oddanych do Użytku Obiektów Budowlanych, – Ewidencją Gruntów i Budynków Państwowego Gospodarstwa Leśnego. Wśród wymogów, jakie powinien spełniać system katastralny, można m.in. wymienić: – warunek kompletności, zgodności, aktualności, spójności i bezpieczeństwa danych, – pełną synchronizację ksiąg wieczystych z ewidencją gruntów i budynków, – standaryzację powiązań i wymiany danych pomiędzy systemem katastralnym a innymi rejestrami publicznymi, – pełną informatyzację podsystemów i systemu katastralnego. Aby warunki te mogły zostać spełnione, potrzeba przeprowadzić przekształcenie istniejących systemów w sposób gwarantujący ich ciągłość działania, do postaci urzędowego systemu informacyjnego wiążącego systemy ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych, działającego w sposób ciągły, inwentaryzującego nieruchomości pod względem fizycznym, prawnym i ekonomicznym, umożliwiającego sprawny dostęp do informacji20. Wśród funkcji katastru rozumianego jako wielozadaniowy system można wymienić: – gromadzenie, aktualizację i udostępnianie danych o nieruchomościach i sposobie ich zagospodarowania, – gromadzenie, aktualizację i udostępnianie danych dla celów oznaczenia w KW, – gromadzenie, aktualizację i udostępnianie danych o wartości nieruchomości oraz o transakcjach na rynku nieruchomości. Odbiorcami danych katastralnych będą m.in.: właściciele nieruchomości, sądy rejonowe prowadzące księgi wieczyste, administracja rządowa i samorządowa, urzędy skarbowe, notariusze, sektor bankowy, ubezpieczeniowy oraz inne podmioty działające na rynku nieruchomości, takie jak pośrednicy, zarządcy i rzeczoznawcy majątkowi. Uwieńczeniem tworzenia zintegrowanego systemu katastralnego będzie wprowadzenie do ewidencji informacji dotyczących wartości nieruchomości. 5. Podsumowanie Istniejące w dotychczasowej formie zasoby informacyjne nie tylko nie ułatwiały podmiotom działań w zakresie gospodarowania nieruchomościami, ale sta20 A. Hopfer, A. Klimek, M.E. Nikiel, Aktualny stan prac nad katastrem w Polsce, Referat wygłoszony na VI Seminarium „European Land Information System”, Bratysława, wrzesień 1997..

(15) Systemy informacji o nieruchomościach. 129. nowiły wręcz barierę w rozwoju rynku nieruchomości. Wśród tych niekorzystnych zjawisk można wymienić m.in.: wydłużony okres uzyskiwania wpisów do księgi wieczystej, konieczność pozyskiwania informacji z różnych źródeł w procesie przygotowania inwestycji do realizacji i w celu uzyskania potrzebnych zezwoleń i decyzji, niską ściągalność podatku od nieruchomości ze względu na brak pełnych danych na temat podatników, niejednolitość danych pochodzących z różnych źródeł. Poza modyfikacjami wprowadzanymi do funkcjonujących systemów wskazano na konieczność stworzenia jednolitego zasobu, który wiązałby istniejące źródła danych w jeden wielozadaniowy system zwany katastrem czy systemem katastralnym. Kataster zwykło się potocznie rozumieć jako ewidencję potrzebną głównie do poboru podatku od wartości nieruchomości. Niemniej ewidencja katastralna to przede wszystkim narzędzie informacyjne niezbędne do sprawnego i efektywnego podejmowania szeregu decyzji w zakresie gospodarowania mieniem. Obecnie trwają prace nad budową jednorodnego systemu informacji o nieruchomościach, który skupiałby dane zawarte w uprzednio wymienionych systemach tworząc zinformatyzowaną ewidencję katastralną. Od kilku lat prowadzone są prace pilotażowe w różnych ośrodkach w Polsce, finansowane m.in. ze środków PHARE oraz Banku Światowego, których celem w końcowym etapie jest stworzenie zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach. Pomimo zaawansowania tych działań nadal mają miejsce prace koncepcyjne oraz polemika na temat ostatecznego kształtu katastru i roli, jaką będzie on odgrywał w szeroko pojętym gospodarowaniu nieruchomościami. Literatura Baranowski Z., Związki istniejących w Polsce rejestrów publicznych z ewidencją gruntów i budynków (katastrem nieruchomości), IX konferencja naukowo-techniczna „Kataster nieruchomości w administrowaniu i zarządzaniu przestrzenią”, Kalisz, 28–30.09.2000. Belniak S., Wierzchowski M., Źródła informacji o nieruchomościach, Małopolska Wyższa Szkoła Ekonomiczna w Tarnowie, Tarnów 2003. Gospodarka nieruchomościami, pod red. R. Źróbka, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego, Olsztyn 2000. Hopfer A., Klimek A., Nikiel M.E., Aktualny stan prac nad katastrem w Polsce, Referat wygłoszony na VI Seminarium „European Land Information System”, Bratysława, wrzesień 1997. Penc J., Informacyjny system zarządzania firmą, Zeszyty Naukowe UŁ, nr 698, Łódź 1994. Siegień J., Prawo budowlane po nowelizacji Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – omówienie zmian, ZCO, Zielona Góra 2003..

(16) 130. Agnieszka Małkowska. Real Estate Information Systems To be efficient and effective, the real estate industry requires access to complete and up-to-date information. Due to the potentially high value of real estate, as well as its longevity and immobility, it is advisable that information upon which investors make their decisions be characterised by certainty, guaranteed by the state, and which will in turn secure the interests of everyone involved. Due to significant formalities resulting from legal regulations, stability, predictability, transparency, and a lack of ambiguity must characterise the interpretation of law governing real estate, as the laws are the main source of information dictating the conduct of this industry. Characterised by a lack of integration and incomplete data, the currently existing information about real estate is dispersed among the various entities responsible for its administration. This problem could be rectified by creating a single national real estate information system which would integrate currently existing resources and information sources. Specifically, the gradual creation of a tax information system, which would integrate land and real estate records as well as property and tax records into one all-encompassing system, would satisfy the need..

(17)