ONDERZOEKSPROJEKT WOONLASTEN EN WOONLASTENBELED
ot6
lilllllllHI!!iliililll illdlllll!! lilillll!IIIII;I!! 11111111111 11111'
liil illiiilliJ,'iilillli,,,iiH!! 11 I II! il!lii lIillillill!IILI
"IiIiII;III1i1I!lIii'i 111,"111111 11 I !II IlillI I!IIIIIIII'!IIII',
!,iL i:: Ii"iiliii !l1!;il!I! .illiililli Hili iiiHillll'i!!'I' !
I!III!III llillillii III,Pilli lilililllllllllll! 11111111.1 lil !
n -.J~ UlO wO W-D N O HUREN EN INKOMENS IN ST AD SVERNlEUWlNGSGE81EO EN; een verkenning working paper 26 februari 1987 A. Vervaet Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde Thijsseweg 11 2629 JA Delft
Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 eN Delft tel. 015-783254 BIBLIOTHEEK TU Delft
,"n'iilllllll'l'
2223 907533CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Vervaet, A.
Huren en inkomens in stadsvernieuwingsgebieden: een verkenning
/ AVervaet. - Delft: Delftse Universitaire Pers. 111. - (Working paper / Technische Universiteit Delft, Onderzoeksinstituut voor Technische Be-stuurskunde; 26
Onderzoeksprojekt woonlasten en woonlastenbeleid. - Met lito opg. ISBN 90-6275-253-5
SISO 397.65 UDC (351.778.541+330.59):711.58 Trefw. huurpolitiek; stadsvernieuwingsgebieden. Copyright 1987 by A. Vervaet.
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publish-er, Delft University Press, Delft, The Netherlands.
INHOUDSOPGAVE
o.
VOORWOORD1. INLED ING ...••..••...•....•...•.•.•••.•.•• 1
2. HUURBELED IN STADSVERNIEUWINGSGEBIEDEN •••••••••••••••• 3 2.1. Inleiding . . . .. . . 3 2.2. Huurvaststelling bij nieuwbouw in
stadsvernieuwings-gebieden ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 3 2.3. Huurvaststelling bij verbetering ••••••••••••••••••••••••••••• 5 2.4. Huuraanpassing ...••.•...••...•.• 6 2.5. Subjektsubsidies ... 7 2.6. De mate waarin de diverse huurvaststellingsregimes
worden toegepast • . . . • . . . .. . . 8
3. HUREN IN EN BUITEN STADSVERNIEUWINGSGEBIEDEN ••••••••••• 9 3.1. Landelijke onderzoeken ...•...•...••. 9 3.2. Lokale gegevens ...•. 14
4. HUREN, INKOMENS EN HUURQUOTEN IN STADSVERNIEUVIINGSGE-BIEDEN •..•...•.•.•...••..••.•...•..•..•••.••.•.••••.••.••••• 19 4.1.
4.2 •
Landelijk onderzoek ••...••..•..•...•..•••••••••.••.••.• 19 Lokale rapporten •••••••••••••••.••••••••••••••••••••••••• 23
.5. BOUWEN VOOR DE BUURT .••.•...•...•...•••. 31 5.1. Argumenten voor en tegen het uitgangspunt "bouwen
voor de buurt" •....•..•••••.•...•.•.••...•.•.•.•...••.. 31 5.2. De praktijk van het bouwen voor de buurt •••••••••••••••••••• 33
6. BEOORDELING VAN DE BESCHIKBARE GEGEVENS EN NADERE ONDERZOEKSMOGELIJKHED EN ••••••••••••••••••••••••••••••• 43 6.1. Beoordeling van de beschikbare gegevens •••••••••••••••••••• 43 6.2. Nadere onderzoeksmogelijkheden ••••••••••••••••••••••••••• 45
7 • SAMENVATTING EN CONCLUSIES •••••••••••••••••••••••••••••• 51
o.
VOORWOORD
Deze publikatie verschijnt in een reeks van "working papers", geproduceerd in het kader van een omvangrijk onderzoeksprojekt "Woonlasten en Woon-lastenbeleid". Dit projekt wordt uitgevoerd door een onderzoeksgroep van
het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde, Technische Uni- .
versiteit Delft, bestaande uit: C.A. Adriaansens, J.B.S. Conijn, P.
Groete-laers, F. Neuerburg, H. Priem us, J. v.d. Schaar en H. Westra. Als
projekt-medewerkers zijn ingeschakeld: P.F.H. van Deudekom, H.M.H. van der Heijden, I.L. Ooms, A.A. van Schaik en A.M. Vervaet.
Bij het onderzoek is een begeleidingskommissie van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer betrokken. Voorts heeft het Ministerie financieel bijgedragen in de werkzaamheden voor dit working paper. Met het oog op een aantal internationale dimensies van het onderzoek wordt samengewerkt met de International Federation for Hous-ing and PlannHous-ing. Voor de inhoud van de papers is uitsluitend de onder-zoeksgroep verantwoordelijk. Extra exemplaren van dit paper kunnen wor-den besteld bij de Delftse Universitaire Pers, Stevinweg 1, 2628 CN Delft.
1. INLEIDING
Sinds de tweede helft van de jaren zeventig is een huurbeleid gevoerd dat in stadsvernieuwingsgebieden voor woningwetwoningen lagere huren mogelijk maakt dan elders. De O,75%-aftrekhuren en vergelijkingshuren leiden tot een lagere huur dan huurbepaling volgens de huurtabel zonder aftrek. De stadsvernieuwingstoeslag vermindert de huur die resulteert uit toepassing van het normkostensysteem. Interessant is daarom de vraag in welke mate de huren in en buiten stadsvernieuwingsgebieden van elkaar verschillen en in hoeverre huishoudens met lage inkomens profiteren van de lagere stads-vernieuwingshuren, dan wel wonen in woningen met een lage huur die ge-paard gaat met een slechte kwaliteit van de woning.
Het is niet mogelijk om in het kader van dit working paper een eenduidig antwoord te geven op deze vraag. Zoals de ondertitel aangeeft is de bedoe-ling van dit paper te verkennen in hoeverre en hoe de bovenstaande vraag is te beantwoorden. De probleemstelling kan dan ook als volgt worden om-schreven:
"In hoeverre is het nodig en op welke manier is het mogelijk te onderzoeken
hoe groot de verschillen zijn in hutrniveau van met name woningwetwonin-gen in en buiten stadsvernieuwingsgebieden, in welke mate deze verschillen voorkomen en in hoeverre en hoe ze in verband te brengen zijn met de in-komens van de bewoners?"
Om na te gaan of nader onderzoek nodig of wenselijk is, zijn de hoofdstuk-ken 2 tot en met 5 gewijd aan reeds beschikbare informatie die van belang zou kunnen zijn om de in de eerste alinea genoemde vraag te helpen beant-woorden. Hoofdstuk 2 beschrijft de verschillende regelingen die gelden met betrekking tot huurv ast stelling en huuraanpassing. Hoofdstuk 3 gaat over informatie die er reeds is over de verschillen in huurniveau. Hoofdstuk 4 behandelt bestaande onderzoeken die die huurverschillen in verband bren-gen met huishoudensinkomens en het v ijfde hoofdstuk gaat in op het princi-pe van "bouwen voor de buurt", een uitgangspunt dat mogelijk een rol sprinci-peelt bij de rechtvaardiging van de huurverlagende regimes in stadsvernieuwings-gebieden. In hoofdstuk 6 worden de beschikbare gegevens beoordeeld en worden de wenselijkheid en mogelijkheid tot nader onderzoek besproken. Uit dit hoofdstuk in het bijzonder blijkt dan ook het verkennende karakter van het working paper. Het paper wordt afgesloten met hoofdstuk 7, de sa-menvatting en conclusies.
-2. HUURBELEID IN STADSVERNIEUWINGSGEBIEDEN
2.1 Inleiding
In de Wet op de Stads- en Dorpsvernieuwing (art. 1) wordt verstaan onder stadsvernieuwing: "de stelselmatige inspanning zowel op stedebouwkundig als op sociaal, economisch, cultureel en milieuhygiënisch gebied, gericht op behoud, herstel, verbetering, herindeling of sanering van bebouwde gedeel-ten van het gemeentelijk grondgebied". Deze ruime omschrijving van stads-vernieuwing laat vele mogelijkheden open om stadsstads-vernieuwingsgebieden af te perken als het erop aan komt concrete grenzen te trekken waarbinnen bepaalde maatregelen gelden. Gemeenten kunnen zelf in een stadsvernieu-wingsplan aangeven welke gebieden ze als stadsvernieuwingsgebieden willen aanwijzen, d.w.z. dat gemeenten gebieden kunnen aanduiden "waarbinnen de woningen en andere gebouwen, alsmede bouwwerken, niet zijnde gebou-wen, voor het merendeel uit het oogpunt van woongerief, gebruiksmogelijk-heden of anderszins niet of niet meer aan de daaraan te stellen eisen vol-doen en hetzij door middel van verbetering, verbouwing, samenvoeging of op andere wijze dienen te worden gemoderniseerd, hetzij door gelijksoorti-ge bebouwing van gelijksoorti-gelijke of nagelijksoorti-genoeg gelijksoorti-gelijke bouw massa dienen te worden vervangen" (art. 32). In dit hoofdstuk zullen een aantal volkshuisvestingsin-strumenten worden behandeld die specifiek zijn gericht op huurvaststelling en huuraanpassing in stadsvernieuwingsgebieden. Steeds zal bezien worden wat het doel is van de regeling en hoe het werkingsgebied is omschreven. In het Meerjarenplan Stadsvernieuwing 1983-1987 staat wat de uitgangspun-ten zijn van de Regering-Lubbers bij het huurbeleid in stadsvernieuwingsge-bieden. Bovenaan staat een juiste verhouding tussen huur en kwaliteit, daarna komt het streven dat mensen die direkt bij het stadsvernieuwings-proces zijn betrokken, desgewenst weer in het verbeterde huis kunnen te-rugkeren of een vervangende woning kunnen betrekken. Hierin is het princi-pe van "bouwen voor de buurt" te herkennen, hoewel dit niet expliciet wordt genoemd. Tenslotte mogen geen ongemotiveerd grote verschillen ontstaan tussen de huren van verbeterde en nieuwe woningen. De onder-staande regelingen zullen mede in het licht van deze uitgangspunten worden beschouwd.
2.2 HutrVaststelling bij nieuwbouw in stadsvemieuwingsgebieden
Alvorens een bepaald huurvaststellingsregime wordt toegepast, wordt het stadsvernieuwingsproces al bevorderd door het subsidiëren van kosten die gemaakt moeten worden, omdat het bouwen in stadsvernieuwingsgebieden om diverse redenen, duurder is dan elders. De extra kosten die specifiek
-zijn voor stadsvernieuwingsgebieden, bijv. excessieve grondkosten, kunnen sinds 1985 (gedeeltelijk) gesubsideerd worden uit het
stadsvernieuwings-fonds. Andere extra kosten die geen extra kwaliteit opleveren (diverse
kop-kosten) kunnen tot een bepaald maximum gesubsidieerd worden in het kader van het normkostensysteem. Deze kopkosten hoeven niet specifiek te zijn voor stadsvernieuwingsgebieden maar zullen in die gebieden over het
alge-meen relatief hoog zijn.
Naast deze subsidies die de netto stichtingskosten verlagen, gelden in stadsvernieuwingsgebieden ook regelingen die de vraaghuur doen
verminde-ren in verhouding tot die gecorrigeerde stichtingskosten. De O,75%-aftrek
geldt sinds 1 januari 1979 in gebieden met een stedelijke bebouwing over-wegend ouder dan 50 jaar.
De aftrek van 0,75 procentpunt van het vraaghuurpercentage is zowel van toepassing op de normale als op de verruimde huurtabel, met dien verstande dat het verlaagde huurpercentage niet lager kan zijn dan 4,50% per 1 janu-ari 1986 en 4,65% per 1 janujanu-ari 1987. Doel van de regeling was het bevorde-ren van het stadsvernieuwingsproces, in het bijzonder het toegankelijker maken van vervangende nieuwbouw in stadsvernieuwingsgebieden voor buurtbewoners. Hierbij wordt niet expliciet een relatie gelegd met de in-komens van de buurtbewoners, maar deze zullen, in combinatie met de noodzaak tot stadsvernieuwing, zeker een rol gespeeld hebben bij de beslis-sing de aftrek mogelijk te maken. De 0,75%-aftrek is in alle gemeenten mogelijk waar niet de proef met het normkostensysteem wordt gehouden en kan sinds 1 januari 1984 op alle categorieën gesubsidieerde huurwoningen worden toegepast tot maximaal het aantal woningen dat overeenkomt met 1,5 resp. 2% (tot 1986 voor de grootste steden) van de huurwoningvoorraad van vóor 1931 (volgens de telling in 1971).
De vergelijkingshuren golden vanaf 1979 alleen voor woningwetwoningen in de vier grote steden. Tot 1 januari 1984 golden ze voor alle nieuwe woning-wetwoningen in stadsvernieuwingsgebieden, daarna alleen nog voor bepaal-de contingenten. De huren werbepaal-den vastgesteld op basis van een vergelijking met reeds toegestane huren in stadsvernieuwingsgebieden en gedifferen-tieerd naar aantal verblijfseenheden. De vaststelling van de huren gebeurde per stad. De band tussen huur en stichtingskosten werd losgelaten. De ver-gelijkingshuren werden jaarlijks met de trendmatige huurstijging verhoogd. In 1986 vindt echter een extra toename plaats om de vergelijkingshuren ge-lijke tred te laten houden met de overige aanvangshuren.
Deze extra verhoging verbetert misschien de verhouding tussen huur en kwaliteit, maar belemmert de toegankelijkheid van de woning voor buurtbe-woners en vergroot de verschillen tussen de huur van de oude, bestaande woningvoorraad en die van de nieuwbouw in de stadsvernieuwingsgebieden (afgezien van vergroting of verkleining van die verschillen door de huur-harmonisatie).
De vergelijkingshuren vloeiden voort uit de garantiehuren en zijn eind 1978 door de vier grote steden afgedwongen. Waar ze waarschijnlijk (ze komen niet voor in officiële stukken) zijn toegestaan om een al te grote huur-sprong bij verhuizing van oud- naar nieuwbouw te voorkomen, heeft de ex-tra verhoging in 1986 het tegengestelde effekt.
Sinds 1 januari 1986 zijn echter de vergelijkingshuren en de 0,75%-aftrek-huren in de proefgemeenten vervangen door de stadsvernieuwingstoeslag in
het kader van de proef met het normkostensysteem voor woningwetwonin-gen. In het normkostensysteem is de huur niet langer afhankelijk van de stichtingskosten zoals bij de huurbepaling met behulp van de huurtabel, maar is de rijkssubsidie afhankelijk van de gecorrigeerde stichtingskosten, het binnenwerks kernoppervlak en het dynamische kostprijspercentage en is de vraaghuur sluitpost. De toeslag wordt alleen verstrekt voor vervangende nieuwbouw in gebieden met een stedelijke bebouwing overwegend ouder dan 50 jaar en is bedoeld om het stadsvernieuwingsproces te stimuleren. De toeslag is een jaarlijkse bijdrage die verstrekt kan worden naast kopkosten-subsidies die extra stichtingskosten zonder extra kwaliteit compenseren. De toeslag is bedoeld om de huren in stadsvernieuwingsgebieden nà de kopkos-tensubsidies op het niveau te brengen van de vergelijkingshuren in de grote steden en van de huren na de 0,75%-aftrek in de overige proefgemeenten. Over de vraag of dat doel ook bereikt wordt, bestaat verschil van mening. De stadsvernieuwingstoeslag wordt beperkt toegepast. Het aantal toeslagen dat per gemeente verkregen kan worden, is gelimiteerd tot 1,5% (in de vier grote steden 2%) van de huurwoningenvoorraad van vóór 1931. De toeslag bedraagt in Utrecht en Den Haag in 1986 f 1.140,- per woning, in
Rotter-dam f 1.040,-, in Amsterdam f 940,- en in de overige proefgemeenten
f
640,-. Vanaf 1988 zullen Utrecht, Den Haag, Rotterdam en Amsterdameen zelfde toeslag krijgen. Deze toeslag wordt bepaald op basis van het ge-wogen gemiddelde van de aantallen woningen met verlaagde aanvangshuren. In 1987 is de eerste stap (50%) van deze nivellering ingezet.
Overige huurvaststellingsmethoden voor stadsvernieuwingsgebieden zoals garantiehuren, laten we hier buiten beschouwing, omdat deze niet meer ac-tueel zijn (vergelijkingshuren zijn dat nog wel, omdat die mede het niveau van de stadsvernieuwingstoeslag bepalen).
2.3 HutD'Vaststelling bij verbetering
Bij groot onderhoud (wat dat is, wordt in het Burgerlijk Wetboek omschre-ven) wordt geen huurverhoging in rekening gebracht. In het algemeen ech-ter wordt verondersteld dat woningingrepen zowel onderhouds- als verbe-terelementen bevatten. De verhoging van de jaarhuur wordt dan bepaald met behulp van het zgn. 1-2-3 systeem. Dit systeem geldt sinds 1 januari 1984 voor woningen van corporaties en gemeenten en sinds 1 januari 1985 ook voor particuliere huurwoningen die met subsidie worden verbeterd. De huurverhoging bedraagt volgens deze regeling
- 1 % van de verbeterkosten voor zover die niet hoger zijn dan 20% van de kosten van een vergelijkbare nieuwe woning;
- 2% van de verbeterkosten voor zover die liggen tussen 20% en 50% van de nieuwbouw kosten;
- 3% van de verbeterkosten voor zover die hoger zijn dan 50% van de bouwkosten van een vergelijkbare nieuwe woning.
De verbeterkosten mogen (bij vooroorlogse woningen) maximaal 80% (of bij budgetafspraken gemiddeld 80%) van de bouwkosten van de vergelijkbare woning bedragen. De huurverhoging komt bovenop de oude huur. De nieuwe huur mag nooit meer bedragen dan 90% van de aanvangshuur van een verge-lijkbare nieuwe woning om ongemotiveerde verschillen in de huren van
ver 5 ver
beterde en nieuwe woningen te voorkomen.
De regeling zelf geldt zowel in als buiten stadsvernieuwingsgebieden. De bouwkosten van vergelijkbare nieuwe woningen (complexen) zijn echter ge-differentieerd naar
- regio;
bebouwd gebied met goede bouwlokaties, vergelijkbaar met nieuwe uit-leggebieden die goed bereikbaar zijn;
- bebouwd gebied met bouwlokaties buiten de grote stadskernen, die qua bereikbaarheid en omvang beperkt zijn;
- bebouwd gebied met bouwlokaties in stadskernen die slecht te bereiken zijn.
Stadsvernieuwingsgebieden vallen uiteraard onder de laatste categorie met de hoogste bouwkosten. Door de bovenstaande differentiatie worden kosten die geen extra kwaliteit opleveren, zo verdisconteerd dat huur en kwaliteit zo goed mogelijk op elkaar aansluiten.
Per 1 januari 1987 zal een nieuwe subsidieregeling met betrekking tot de woningverbetering in werking treden.
2.4 HU\raanpassing
De O,75%-aftrek en de vergelijkingshuren zijn bedoeld om lagere aanvangs-huren te bewerkstelligen in stadsvernieuwingsgebieden. Het gevolg van de-ze huurvaststellingsmethoden is dan ook ceteris paribus dat de huren laag zijn ten opzichte van de kwaliteit en dat de desbetreffende woningen daar-door in hoge mate in aanmerking komen voor een boventrendmatige huur-stijging. Om het huurverlagende effekt van de bovengenoemde huurregimes niet na vijf jaar trendmatige huurverhoging in rap tempo teniet te doen, geldt in stadsvernieuwingsgebieden van de 22 MPS-gemeenten de zoge-naamde halve huurharmonisatie. Deze halve huurharmonisatie geldt slechts voor een periode van tien jaar vanaf de eerste huurstijging na de nieuwbouw of de verbetering en mag alleen worden toegepast bij de volgende catego-rieën huurwoningen:
- woningen in eigendom van gemeenten en toegelaten instellingen die gele-gen zijn in de bebouwde kom van voor 1931 en waarvoor subsidie is ver-strekt;
- woningen van particulieren in de bebouwde kom van voor 1931, die sinds 1 januari 1985 zijn of worden verbeterd op grond van de regeling geldelij-ke steun voorzieningen particuliere huurwoningen 1985.
De halve huurharmonisatie is beperkt tot ingrijpende gesubsidieerde verbe-tering en gaat in na vijf jaarlijkse, wettelijk verplichte trendmatige huur-stijgingen. Na niet-ingrijpende, al dan niet gesubsidieerde verbetering geldt altijd de volle harmonisatie.
Naast deze beperking van de boventrendmatige huurverhoging in stadsver-nieuwingsgebieden is in het woningwaarderingsstelsel een bepaling opgeno-men, waardoor het aantal punten van woningen in die gebieden aan een ver-mindering onderhevig is: voor buurten die ernstig in verval zijn of waar stadsvernieuwingsaktiviteiten plaatsvinden, bedraagt deze aftrek ten hoog-ste tien punten. De aftrek wordt slechts toegepast in gebieden die begrepen zijn in een (ontwerp)stadsvernieuwingsplan of een daarmee gelijk te stellen
plan in de zin van de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing. De daling van het aantal kwaliteitspunten leidt ertoe dat de minimaal redelijke huur om-laag gaat waardoor bij een gegeven huur de kans op een boventrendmatige huurstijging kleiner wordt.
De huurharmonisatie als volkshuisvestingsinstrument is gericht op het be-vorderen van een goede verhouding tussen huur en kwaliteit en sluit dan ook aan op het eerste uitgangspunt zoals genoemd in par. 2.1. dat met het doel van de huuraanpassing overeen komt. De halve huurharmonisatie is een con-cessie aan het tweede punt: de oorspronkelijke bewoners in staat stellen te-rug te keren naar een verbeterde of nieuwe woning in hun eigen buurt.
2 •
.5
SmjektsubsidiesNaast de individuele huursubsidie zijn er twee subjektsubsidies die met na-me bedoeld zijn voor bewoners van stadsvernieuwingsgebieden: de huurge-wenningsbijdrage en de verhuis- en her inrichtingskosten-regeling. Deze sub-sidies moeten het ook voor huishoudens met lage inkomens (en dat zijn er relatief veel in stadsvernieuwingsgebieden) mogelijk maken een nieuwe of vernieuwde woning te betrekken en sluiten evenals de halve huurharmonisa-tie aan bij het "bouwen voor de buurt".
De huurgewenningsbijdrage is een aanv ulling op de indiv iduele huursubsidie en heeft tot doel huurders in staat te stellen hun uitgavenpatroon via aflo-pende bijdragen geleidelijk af te stemmen op een hogere huur in geval van woningverbetering of gedwongen verhuizing uit een krot of vanwege af-braak in het kader van de stadsvernieuwing. Afhankelijk van de hoogte van het huurverschil tussen de vorige en de huidige woonsituatie kan men voor een driejarige of een vijfjarige bijdrage in aanmerking komen. In de rege-ling geldt wel een maximum inkomensgrens waarboven geen huurgewen-ningsbijdrage wordt verstrekt, maar de bijdragen zelf zijn niet inkomensaf-hankelijk.
Het uiteindelijke doel van de verhuis- en herinrichtingskosten-regeling is het op gang houden van de stadsvernieuwingsaktiviteiten door middel van een eenmalige bijdrage aan de gemeenten. Binnen het aan hen toegewezen budget kunnen gemeenten zelf bepalen in hoeverre de voortgang van de stadsvernieuwing het noodzakelijk maakt verhuis- en herinrichtingskosten-vergoedingen te verstrekken. De hoogte van het budget van de gemeente hangt af van het aantal eenheden vervangende nieuwbouw en van de kosten van de uit te voeren renovaties (niet van bijv. het gemiddelde inkomensni-veau in de gemeente of in de stadsvernieuwingsgebieden in de gemeente). Onder vervangende nieuwbouw wordt verstaan: nieuwbouw ter vervanging van huurwoningen ouder dan 50 jaar, alsmede woningbouw in een als stede-bouwkundige eenheid aan te merken gebied, waarin de bebouwing overwe-gend ouder is dan 50 jaar, waarvoor een huuraftrek van 0,75 procentpunt geldt, dan wel vergelijkingshuren.
De gemeente kan zelf de voorwaarden bepalen waaronder de vergoeding aan huurders wordt toegekend. Indien dat wenselijk wordt geacht, kan ook een vergoeding worden verstrekt bij groot onderhoud (waarbij verhuizing niet noodzakelijk is) of bij verbetering van na-oorlogse woningen.
7
2.6 De mate waarin de diverse huurvaststellingsregimes worden toegepast Naast de 0,7596-aftrek en de vergelijkingshuren in stadsvernieuwingsgebie-den is er natuurlijk de "normale" huurvaststelling volgens het normkosten-systeem of de gewone of verruimde huurtabel. Verder is in een aantal ge-vallen de 0,396-aftrek mogelijk. De O,3%-aftrek, die is ingevoerd per 1 ja-nuari 1979, geldt in Noord- en Zuid-Holland, Utrecht, groeikernen, groei-steden en lokatiesubsidiegemeenten. In gemeenten waarin de proef met het normkostensysteem wordt gehouden, wordt de 0,3%-aftrek vervangen door de regiotoeslag (f 180,- per woning in 1986). Deze toeslag vervalt in 1988 als het normkostensysteem definitief wordt ingevoerd.
De aftrek houdt in dat in desbetreffende gebieden het vraaghuurpercentage volgens de huurtabel met 0,3 procentpunt verlaagd wordt. De achtergrond van de regeling was dat in de genoemde provincies en steden de
stichtings-kosten ten opzichte van de rest van Nederland relatief hoog en tegelijker-tijd de woningnood verhoudingsgewijs groot zijn. Omdat vanwege dit tekort de keuze voor een nieuwbouwwoning niet altijd een vrije keuze is, is het van belang dat de gesubsidieerde nieuwe huurwoningen betaalbaar zijn.
In-komensoverwegingen worden ook hier weer niet expliciet genoemd. De 0,396-aftrek (regiotoeslag) wordt in stadsvernieuwingsgebieden vervangen door de 0,75%-aftrek (stadsvernieuwingstoeslag).
Tenslotte wordt in de praktijk veelvuldig de aanvangshuur bepaald met be-hulp van een oude huurtabel, om huurverschillen binnen een complex als ge-volg van "knipplannen" te voorkomen.
In tabel 2.1 wordt een indruk gegeven van de frequentie waarin de verschil-lende huurvaststellingsregimes worden toegepast bij de bepaling van aan-vangshuren van woningwetwoningen. Onder stadsvernieuwingshuren worden verstaan 0,7596-aftrekhuren. Garantiehuren zijn inclusief vergelijkingshuren en werden toegepast in stadsvernieuwingsgebieden bij woningen die voor 1 januari 1981 gegund zijn. De huur werd reeds vastgesteld bij het definitief ontwerp. Het risico van een hoger uitvallende aanneemsom was voor het ministerie. De huur werd steeds bepaald met behulp van het laagste vraag-huurpercentage uit de geldende huurtabel.
Tabel 2.1. De mate waarin diverse methoden van hUlrvaststelling worden toegepast bij woningwetwoningen (ecx1. corporatie A) (in %)
--- "- --
-_._--huurregime 1981 1982 1983 1984 1985
huurtabel /i3 36 35 3/i 3/i 0,3% aftrek 38 27 30 /i2 32 stadsv ernieuw ingshuren 10 8 15 9 12 garantiehuren (J) 7 I 13 7 16
oude huurtabel I 27 7 8 6
Bron: DGVH, statistische gegevens van de gesubsidieerde woningbouw
(1981 t/m 1985) Directie Financiële en Economische Aangelegenhe-den.
Uit de tabel blijken geen duidelijke tendenzen. De frequenties waarmee de diverse regimes worden toegepast, wisselen met name bij de garantiehuren sterk per jaar.
3. HUREN IN EN BUITEN STADSVERNIEUWINGSGEBIEDEN
3.1 Landelijke onderzoeken
Veel landelijke onderzoeken die specifiek zijn gericht op het vergelijken van huren in en buiten stads- en dorpsvernieuwingsgebieden, zijn er niet. Wel verschijnen er regelmatig rapporten over woonlasten, met name over de ontwikkeling daarin. Deze rapporten zijn niet allemaal gebaseerd op on-derzoek, sommige zijn samengesteld op basis van een analyse van stan-daardgegevens of gegevens uit een ander onderzoek.
Vaak gebruikt voor secundaire analyses is het Woningbehoefte onderzoek. Dit onderzoek is gebaseerd op een grote landelijke steekproef en bevat veel informatie over kenmerken van woningen en huishoudens. Juist vanwege de grote omvang wordt de steekproef maar eens in de vier jaar gehouden. Re-sultaten van het onderzoek worden pas na geruime tijd bekend, uitkomsten van secundaire analyses komen nog later beschikbaar. Door de veelvuldige beleidswijzigingen op het terrein van de volkshuisvesting, verouderen met name gegevens met betrekking tot woonlasten snel.
Op basis van het WBO 1981 is door CEBEON (Centrum Beleidsadviserend Onderzoek) een studie gemaakt "Bewoners stadsvernieuwingsgebieden" (1984). Het WBO zelf verschaft niet voldoende informatie om stadsver-nieuwingsgebieden duidelijk te kunnen afbakenen. Daarom zijn aan gemeen-ten aanvullende gegevens gevraagd, uitgaande van postkodegebieden. Een postkodegebied is een stadsvernieuwingsgebied als minimaal 70% van de woningen in dat gebied door het gemeentebestuur van de desbetreffende gemeente is aangewezen als stadsvernieuwings- of verbeteringsgebied en/of sinds 1975 sprongsgewijs is verbeterd (minimaal 50 woningen) en/of de eerstkomende vijf jaar voor sprongsgewijze verbetering in aanmerking komt (blz. 9).
In stadsvernieuwingsgebieden staan verhoudingsgewijs meer goedkope huur-woningen (kale huur tot f 250 per maand in 1981) dan in heel Nederland. Oorzaken hiervan zijn het relatief grote aandeel vooroorlogse woningen in stadsvernieuwingsgebieden (64% van de bewoonde woonruimten, tegenover 27% in heel Nederland) en het grote aandeel kleine woningen (58% van de bewoonde woonruimten in stadsvernieuwingsgebieden heeft drie kamers of minder, tegenover 26% in heel Nederland) en de speciale subsidies voor nieuwbouw in stadsvernieuwingsgebieden.
Het grote aandeel vooroorlogse woningen beinvloedt het totale aandeel goedkope woningen in de voorraad in stadsvernieuwingsgebieden. Het grote aantal kleine woningen draagt ertoe bij dat ook per woningcategorie er meer goedkope huurwoningen zijn in stadsvernieuwingsgebieden. Daarnaast zorgen de speciale stadsvernieuwingssubsidies ervoor dat de nieuwe wonin-gen vanaf 1975 in stadsvernieuwingsgebieden relatief niet duur zijn.
9
= - _ _ - _ ! l A _ . - !l.M,"
M P . _ " , " "
Tabel 3.1 Bewoonde hmrwooingen naar categorie en naar hUlrklasse (in procenten), 1981 tot f 1.50- 1250- 13.50 - totaal f 150 f 249 f 349 en meer oud vooroorl. SV 41 42 11 6 100 NL 32 41 15 12 100 oud '45-'59 SV 17 61 14 7 100 NL 11 60 22 8 100 oud '60-'74 SV 6 31 18 45 100 NL 2 21 33 44 100 nieuw vanaf '75 SV 1 8 32 59 100 NL 1 6 14 79 100 verbet. vanaf '75 SV 15 47 24 15 100 NL 8 39 32 21 100 verdeling naar SV 32 43 14 11 100 huurklasse NL 11 32 24 32 100 SV = stadsvernieuwingsgebieden in Nederland
NL = heel Nederland (geldt ook voor andere tabellen)
Bron: Bewoners stadsvernieuwingsgebieden, 1984
Een landelijk onderzoek van het Adviesbureau Partners BV (Evaluatie
HUlr-prijzenwet Woonruimte, 1983) verschaft ook gegevens over huren in
stads-vernieuwingsgebieden. Wat precies onder deze gebieden wordt verstaan, wordt niet aangegeven bij de beschrijving van de opzet van de steekproef
(blz. 52). Voor de enquête zijn (waarschijnlijk door de desbetreffende
ge-meente als zodanig aangewezen) stadsvernieuwingsgebieden in acht steden geselecteerd.
Het LOS heeft een soortgelijk onderzoek gedaan (Bouwen voor de
hUlrhar-monisatie? Onderzoek naar de gevolgen van de huurharmonisatie voor de
stadsvernieuwing, 1983). In tegenstelling tot het onderzoek van Partners,
was deze studie specifiek gericht op stadsvernieuwingsgebieden.
Ook hier wordt weer geen definitie van stadsvernieuwingsgebieden
geëxpli-citeerd. Het onderzoek is gebaseerd op gegevens over 68
stadsvernieu-wingsprojekten in 16 gemeenten door het hele land. Er is geen vooraf
be-paalde steekproef opgezet.
In de beide bovengenoemde onderzoeken staat de harmonisatiekloof, dat wil zeggen het verschil tussen de werkelijke huren van de woningen in de wo-ningvoorraad en de huren na volledige harmonisatie, centraal. Gegevens uit
het Partners-onderzoek betreffen de situatie op 30 juni 1982. In het rapport van het LOS wordt niet vermeld wanneer precies de gegevens verzameld
zijn, maar waarschijnlijk hebben ze ook betrekking op 1982.
Tabel 3.2. Harmonisatiekloof in stadsvernieuwingsgebieden (in %)
nieuwbouw in stads- gerenoveerde won. onderhoud in nog te renov. totaal woningbestand vernieuw. geb. in stadsvern. geb. stadsvern. geb. won. in st. vern. Nederland
Partners LOS Partners LOS LOS Partners Partners
huur redelijk 41,9 33,6 11,9 16,1 14,0 11,3 31,3
huur i klasse
te laag 24,7 26,6 20,0 29,8 30,4 27,8 22,9
huur 2 klassen
te laag 13,4 28,1 24,4 22,6 34,2 27,8 21,4
huur meer dan 2
klasen te laag 11,3 11,3 43,8 31,5 21,4 33,0 19,1
huur te laag 49,4 66,0 88,2 83,9 86,0 88,6 63,4
huur te hoog 8,6 0,4 0,0 0,0 0,0 0,0 5,3
totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
absoluut 186 2989 160 2791 573 97 81f1f
Bron: Adviesgroep Partners, 1983 en LOS, 1983.
Volgens Partners heeft 63,4% van de totale Nederlandse woningvoorraad een te lage huur in verhouding tot de kwaliteit, 31,3% een redelijke en 5,3% een te hoge huur. In stadsvernieuwingsgebieden hebben vooral nog te reno-veren en gerenoveerde woningen een te lage huur (88,6% resp. 88,2%). Van de nieuwbouw aldaar blijkt "slechts" 49,4% een huur onder minimaal rede-lijk te hebben. Met betrekking tot gerenoveerde woningen komt het LOS tot ongeveer dezelfde conclusie (89,3% te lage huur), maar voor nieuwbouw vinden ze een sterk van Partners afwijkend resultaat: 66,0% te lage huur. Het onderzoek van Partners verschaft ook cijfers over de harmonisatiekloof naar bouwjaar en naar puntenkwaliteit. Uit die gegevens blijkt dat met na-me de woningvoorraad uit de periode 1945-1970 vaker dan gemiddeld voor het totale woningbestand, in aanmerking komt voor huurharmonisatie. Ver-der blijkt dat van de woningen tot 80 punten 39,4% een te lage huur heeft, terwijl van de woningen met meer dan 80 punten 67,3% een huur heeft be-neden minimaal redelijk. Vanwege de hoge trendmatige en boventrendmati-ge huurstijgingspercentaboventrendmati-ges van de laatste jaren, lijkt het wel waarschijn-lijk dat de harmonisatiekloof sinds 1982 is gedaald. .
Door Van Schaik is onderzoek gedaan naar de harmonisatiekloof van in 1980 gegunde woningen (Hu\8"bepaling van nieuwbouw en hU\8"aanpassingen in de
voorraad, 1986, working paper 23 in deze serie). Hij vergelijkt woningen in verschillende financierings- en subsidiecategorieën. Hij onderscheidt geen stadsvernieuwingsgebieden (wel MPS-gemeenten), maar wel woningen met 0,75%-aftrekhuren en vergelijkingshuren. Hij definieert procentenhuurklas-sen. De minimaal redelijke huur wordt op nul gesteld, de maximale op 100. Ligt de huur van een complex tussen minimaal en maximaal redelijk, dan kan die huur uitgedrukt worden in een getal tussen nul en 100. Een negatief getal wijst op een huur beneden minimaal redelijk, een getal boven de 100 op een te hoge huur in verhouding tot de kwaliteit. We bezien alleen wo-ningwetwoningen (excl. corporatie-A)(tabel 3.3).
-Tabel 3.3 Harmonisatiekloof bij in 1980 gegmde woningwetwoningen bij diverse huurvaststellingsregimes
procentenhulrklassen
te lage redelijke te hoge
hUIrVaststelling -75-50 -50-25 -25-0 0-25 25-50 50-75 75-100 100 hUIr hUIr hUIr geen aftrek 7,5 43,1 32,0 14,5 2,8 50,6 49,3
0,3% aftrek 13,1 28,9 47,1 10,8 42,0 57,9
0,7596 aftrek 24,9 35,1 40,0 60,0 40,0
vergelijkingshuur 8,2 50,4 38,3 3,1 96,9 3,1 totaal 1,9 22,0 3/i,0 33,9 7,7 O,'~ 57,9 /i2,O
Bron: Van Schaik, 1986.
De gunningshuren zijn steeds met een aantal malen de huurtrend op-gehoogd, zodat voor alle woningen gegevens worden gepresenteerd die be-trekking hebben op het niveau van 1 juli 1983. Van de nieuwbouwwoningen met een 0,75%-aftrekhuur blijkt 60% een te lage huur te hebben, van die met vergelijkingshuren maar liefst 97%.
Tabel 3.4. Pl8lten, verblijfseenheden, gecorrigeerde stichtingskosten,
prijs per plllt en hlren van in 1980 gegmde
woningwetwonin-gen bij diverse hUlrVaststellingsregimes
._- - --_._--- ._--- --- _ ..
_
-
... .. _--"--_._--aantal pwlten vol&ens prijzen per pWlt
gecorr oud
oud wc:wdngwaar- nieuw woningwaar- VE per st. kost. oud nieuw
glrlnings-h...." aststelling deringsstelsel deringsstelsel woning per won. h .... en subs. 5t.l<05t. h..-en subs. st.kosta hlren
geen aftrek 1118,6 145,3 3,85 98.974 3,03 1,83 673,73 3,11 1,89 692,41 4.972
0,3% aftrek 146,5 139,0 3,76 105.046 3,17 2,04 723,00 3,37 2,17 769,34 5.224
0,75% aftrek 148,6 139,5 3,68 104.H2 2,87 2,24 707,52 3,07 2,41 757,50 4.711 vergelijki:1gshuur 137,7 127,1 3,70 112.881 2,66 3,48 826,05 2,89 3,79 899,59 4.067 totaal 3,00 2,36 736,80 3,18 2,52 785,32 4.863
~(u,: Van Schaik, 1986
In tabel 3.4 zijn nog enkele andere gegevens uit het onderzoek van Van Schaik verzameld. Woningen met een vergelijkingshuur blijken, zowel vol-gens het oude als volvol-gens het nieuwe woningwaarderingsstelsel aanzienlijk minder kwaliteitspunten te hebben dan overige woningwetwoningen, terwijl de gecorrigeerde stichtingskosten juist hoger zijn. Het gemiddelde aantal verblijfseenheden blijkt in stadsvernieuwingsgebieden lager te zijn dan daarbuiten. (1) Zoals was te verwachten, zijn in deze gebieden de huren per punt lager en de subsidies per punt hoger dan elders. Terwijl de stichtings-kosten per punt volgens dit onderzoek het hoogste zijn voor woningen met
vergelijkingshuren, zijn ze voor woningen in 0,3%-aftrekgebieden iets hoger
(1) Volgens de brochure Normkostensysteem 1986 waren in 1983 en 198~
landelijk gezien de woningen met 0,75%-aftrekhuur, gemeten in m binnenwerks kernopperv lak, gemiddeld iets kleiner, en woningen met een vergelijkingshuur juist iets groter dan het gemiddelde over het hele land.
dan voor woningen met O,75%-aftrek. Beschouwen we de woningen met ver-gelijkingshuren en O,75%-aftrekhuren als woningen in stadsvernieuwingsge-bieden, dan zijn de gunningshuren (van nieuwbouwwoningen) in stadsver-nieuwingsgebieden lager dan daarbuiten.
Het rapport Woonlasten omlaag van het Woonlasten Overleg Nederland (I983) bevat enkele rekenvoorbeelden van woonlasten in diverse woningca-tegorieën. Qp basis van gegevens uit andere woonlastenrapporten (AHO 1981, Woonlasten Crooswijk 1981, Bouwen voor de huurharmonisatie 1983 en Woonlasten FNV 1981) "schatten" ze van vijf woningcategorieën de kale huur en de ontwikkeling daarin. Het percentage van de huurwoningvoorraad dat een vergelijkbare huur heeft (d.w.z. in dezelfde maandhuurklasse valt, met een breedte van
f
50,-), is ontleend aan het WBO 81. Bij de niet gere-noveerde en de geregere-noveerde woningen is uitgegaan van een lokatie in de Randstad. Bij de woningen met vergelijkingshuren is (in tegenstelling tot de overige woningcategorieën) uitgegaan van een meergezinshuis in een stads-vernieuwingsgebied in Rotterdam. De nieuwbouwwoning buiten betreft nieuwbouw van vijf tot tien jaar oud in een niet-stadsvernieuwingsgebied. De nieuwbouwwoning duur betreft zeer recente nieuwbouw. De huur van een niet gerenoveerde woning is volgens het rapport in de periode van 1 april 1977 tot 1 juli 1983 met 68% gestegen, van een gerenoveerde woning met 47% en van de overige woningen met 38% (dit alles bij een toename van het prijspeil voor werknemers met een inkomen beneden de zieken-fondsgrens met 34,5%) (tabel 3.5).Tabel 3.5 Htren van in 1980 gegunde woningwetwoningen (excl. corporatie A) op 1 juli 1983 (in guldens per woning per jaar)
woningcategorie punten 1-4-77 1-7-78
niet gerenoveerde woning 80-90 128,45
140,--gerenoveerde woning 110-125 201,75 213,85
woning met vergelijkingshuur 272,40 291,45
nieuwbouw buiten 342,75 366,75
nieuwbouw duur 410,-- 438,70
Bron: Woonlasten Overleg Nederland, 1983.
1-1-78 1-1-82 toename (in 96) voorraad nieuwbouw verbeterde woning 214,- 330,- 184,- 290,- 456,- 246,-35,5 38,2 33,7 Bron: Ministerie van VROM, 1984a, gebaseerd op WBO
kale hul.l" op percentage
wo-ningen met een 1-7-79 1-7-80 1-7-81 1-7-82 1-7-83 bare hul.l"
vergelijk-149,80 161,80 178,80 196,70 216,35 1396 226,70 240,30 254,70 270,-- 297,-- 1396 306,-- 324,35 343,80 357,50 375,40 1196 385,10 408,20 432,70 450,-- 472,50 1396 460,65 488,30 517,60 538,30 565,20 696
Volgens het Meerjarenplan Stadsvernieuwing 1986-1990 bedragen in 1985 de vergelijkingshuren van nieuwbouwwoningen in de grote steden gemiddeld
-13-f 400 per maand en de 0,75%-aftrekhuren in de overige steden f 420. Na hoogniveau renovatie bedraagt de huur van woningwetwoningen gemiddeld
f
360 en van aangekocht bezit (door verlaging van de oude huur)f
270 permaand (Tweede Kamer, 19.202 nr. 5, blz. 16).
3.2 Lokale gegevens
In het rapport Niet te betalen van het "Overleg binnenstadsbuurten" in Lei-den (I981) worLei-den, om de relatief hoge huren van Leidse
stadsvernieuwings-projekten aan te tonen, 28 stadsvernieuwingsprojekten in middelgrote
ste-den met elkaar vergeleken (tabel 3.6). De huur is waarschijnlijk steeds be-paald met behulp van de 0,75%-aftrek regeling. De huur per VE blijkt te
va-riëren van
f
76,20 totf
241,63 per maand. Hierbij zij opgemerkt dat hetaantal verblijfseenheden een gebrekkige maatstaf is voor kwaliteit. De
hu-ren zelf variëhu-ren van f 301,90 tot f 521,35 per maand. Hoewel de huren
al-lemaal zijn herleid tot het jaar '81/'82, waardoor de invloed van de
schillen in bouwjaar op de huurverschillen wordt verminderd kunnen ver-schillen die in het rapport worden geanalyseerd, samenhangen met het bouwjaar. Dit overzicht relativeert enigszins de waarde van landelijke ge-middelden met betrekking tot huren.
Tabel 3.6. Overzicht van aanneemsom, verblijfseenheden en huW' van 28 stadsvernieuwingsprojekten
hUlr hUlr
projekt aantal aantal gekorrigeerde 1.7.'81 per
woningen VE's aanneemsom p/w 1.7.'82 VE
Leiden Sophiastraat 93 3,83 89.723,28 411,70 107,49 Leiden Langegracht 70 3,07 96.726,85 346,10 112,74 Leiden Ceramstraat 22 3,07 91.291.30 447,30 145,70 Leiden Kooizicht 14 3,36 96.276,78 440,10 130,98 Leiden Langegr. Klokp. 57 4,06 89.591,33 453,-- 111,58 Leiden Van Wijk/Zaalb. 86 4,98 95.823,49 512,45 102,90 Leiden Overdekte 24 4,08 93.590,83 485,45 118,98 Gouda Bockenberg/Snoystr. 27 3,83 78.679,18 340,95 89,02 Gouda GRUBO 15 2,5 74.901,66 341,00 136,40 Gouda Peperstraat 3 3,5 86.749,27 412,45 117,84 Hilversum Mata wit 100 3,11 83.007.57 408,20 131,25 Dordrecht Weeshuisplein 8 2,69 106.083,76 521,35 193,81 Dordrecht Vrankenstraat 12 2,05 103.034,85 440,00 241,63 Zaanstad Koogerpark 49 3,65 93.714,46 475,-- 130,14 Zaanstad ZFC 113 4,51 94.509,27 449,50 99,67 Zaanstad Sophiabuurt 73 3,71 80.050,00 406,80 109,65 Zwijndrecht Da Costastraat 52 4,5 95.401,26 406,00 90,22 Delft Krakeelpolder 40 3,5 93.528,30 445,50 127,29 Groningen Oe hoogte 69 3,71 80.688,46 332,10 89,51 Groningen R.M.H. 71 3,2 74.214,60 349,05 109,08 Groningen Agricola 37 4,04 76.343,11 363,20 89,90 Groningen Zaagmulder 80 3,87 83.450,00 339,60 87,75 Groningen Kostverloren 26 2,5 65.927,52 301,90 120,76 Groningen Oliemulderstraat 57 3,53 78.007,16 342,00 96,88 Groningen Bedumerstraat 121 3,23 70.131,14 319,50 98,92 Leeuwarden Landbuurt 25 3,68 103.082,98 405,10 110,08
Capelle aid IJss.
Oude Plaats 15 5,23 91.458,44 398,55 76,20
Bodegraven
Emmakade 36 3,61 93.564,98 418,00 115,79
Gemiddelde 49,8 3,72 86.076,99 397,18 106,77
Bron: Caron en Priem us, 1985
-..
_
....
"De tabellen 3.7 t/m 3.9 hebben betrekking op huren in Rotterdam.
Tabel 3.7. Vergelijkingsht.-en per maand in Rotterdam voor een woning van vier verblijfseenheden
hUlrVerhogings- hut.- per
datlDl percentage maand
1 juli 1976 8 250,--1 april 250,--1977 7 267,50 1 juli 1978 7 286,--1 juli 286,--1979 5 306,--1 juli 306,--1980 6 324,50 1 juli 1981 6 344,--1 juli 344,--1982. 4 357,50 1 juli 1983 5 378,50 1 juli 1984 3 390,00 1 juli 1985 3 401,50 1 juli 1986 5 (1) 422,00
Bron: Stadsvernieuwing Rotterdam 1974-1984, deel 1 beleid (tot en met 1984)
Tabel 3.7 geeft een indruk van de ontwikkeling van de vergelijkingshuren in Rotterdam. Tabel 3.8 geeft de huur weer van verschillende drie kamer wo-ningen in Rotterdam per 1 juli 1983.
Tabel 3.8. Hutr van drie kamer woningen in en buiten Rotterdam per 1
juli 1983 in guldens per maand.
woningtype kale hut.- per maand
oudbouw
nieuwbouw stadsvernieuwing nieuwbouw buiten
renovatie Rotterdam renovatie buiten
Bron: Dienst Volkshuisvesting Rotterdam 1984 140 365 450 265 320
Het verschil tussen de huur van een gerenoveerde woning in en buiten
Rot-terdam wordt veroorzaakt doordat de gemeente RotRot-terdam ook voor ver- .
nieuwde woningen een systeem van vergelijkingshuren hanteert. Het schil tussen de huur die volgens het 1-2-3 systeem zou ontstaan en de ver-gelijkingshuren, past de gemeente zelf bij.
Tabel 3.9 Projectgemiddelden per jaar nieuwbouw stadsvernieuwing Rot-terdam 1974-1984
JAAR VE KR STK84 BSK84 STK/VE KH84 KH/VE KH/KR
1974 4.24 3.68 111019 121473 26173 381 90 103 1975 4.27 3.75 113608 113608 26551 304 71 81 1976 4.13 3.77 110483 123048 26857 382 93 101 1977 4.15 3.43 120945 131604 29312 382 92 111 1978 3.83 3.46 118505 142267 31064 391 102 113 1979 3.55 3.40 133086 140625 41132 389 110 114 1980 3.82 ·3.62 139223 139481 36606 379 102 107 1981 3.88 3.53 140642 141386 36517 378 97 107 1982 3.88 3.47 127971 128858 33217 375 97 106 1983 3.87 3.37 129589 130284 33816 377 97 112 TOTAAL/ 3.88 3.52 130533 130980 34145 373 96 106 GEMIDDELDEN
Bron: Stadsvernieuwing Rotterdam 1974-1984 deel 2, 134 sociale woning-bouwprojekten Kolom VE KR STK84 BSK84 STK/VE KH84 KH/VE KH/KR aantal verblijfseenheden aantal kamers
netto stichtingskosten, geindexeerd naar de fictieve peil-datum 1 juli 1984
bruto stichtingskosten, ook geindexeerd STK84 per VE
kale huur per 1 juli 1984
kale huur per 1 juli 1984 per VE kale huur per 1 juli 1984 per kamer
Tabel 3.9 geeft een overzicht van het aantal VE's, het aantal kamers, de stichtingskosten en de kale huur per 1 juli 1984 van de stadsvernieuwings-nieuwbouw-projekten die sinds 1974 in Rotterdam zijn gerealiseerd. In 1979 was het gemiddelde aantal verblijfseenheden per woning het laagste, maar waren de stichtingskosten en de kale huur per verblijfseenheid het hoogste. Verschillen in kwaliteit die niet tot uitdrukking komen in het aantal VEIs en verschillen in efficiency kunnen een rol gespeeld hebben bij de fluctuaties in de stichtingskosten per VEe
Slot
Uit de landelijke onderzoeken blijkt enerzijds dat huren in stadsvernieu-wingsgebieden in totaal en per woningcategorie lager zijn dan in heel Ne-derland. Anderzijds blijkt dat de harmonisatiekloof in
-bieden groter is dan daar buiten. Bij toepassing van (volledige) harmonisatie zouden de huurverschillen daarom in de toekomst kleiner kunnen worden. Uit plaatselijke gegevens (op complexniveau) wordt duidelijk dat er grote verschillen bestaan tussen stadsvernieuwingscomplexen onderling in huurni-veaus en in de verhoudingen huur-kwaliteit (gemeten in verblijfseenheden) en kosten-kwaliteit. Deze verschillen zouden mede veroorzaakt kunnen worden door de vrijheid die gemeenten hebben om een bepaalde wijk tot stadsvernieuwingsgebied te verklaren. De situatie waarin de vernieuwing plaatsvindt zal verschillen van gemeente tot gemeente en van gebied tot gebied, hetgeen kan leiden tot verschillende eisen aan bouwen verbouwen daarmee tot verschillen in kwaliteit en in, wellicht niet helemaal weg te subsidiëren, kosten.
4. HUREN, INKOMENS EN HUURQUOTEN IN ST ADSVERNIEUWINGSGE-BIEDEN
4.1 Landelijk onderzoek
Het onderzoek Bewoners stadsvernieuwingsgebieden verschaft naast gege-vens over huren, ook cijfers over inkomens en huurquoten. Vanwege de hoge
non-respons op inkomensvragen dienen de inkomensgegevens met enige
re-serve te worden bezien (1). De volgende inkomensklassen zijn gehanteerd
met betrekking tot de netto huishoudensinkomens (in 1981).
inkomen (guldens per jaar)
minder dan 18.000 18.000 tot 23.000 23.000 tot 28.000 28.000 tot 36.000 36.000 en meer inkomensklasse minimum onder modaal boven modaal
onder
I!
maal modaal1
t
maal modaal en meerTabel 4.1. Huishoudens naar huisvestingswijze en naar netto jaarinkomen van het huishouden (in procenten)
minimum onder boven onder I 1 x 11 x modaal tot. gemid.
modaal modaal modaal of meer inkomen
per jaar oud voaroorl. SV 31 19 18 16 16 100 23.900 NL 26 21 16 18 19 100 25.500 oud '45-'59 SV 28 20 15 22 15 100 24.200 NL 22 20 18 22 18 100 25.900 oud '60-'74 SV 17 18 19 28 18 100 27.100 NL 14 14 15 26 32 100 30.700 nieuw vanaf '75 SV 26 14 24 19 17 100 25.700 NL 11 10 12 25 43 100 34.100 verbet. vanaf '75 SV 24 15 19 20 22 100 26.900 NL 12 11 14 25 39 100 33.300 bewoners B.A.R.I SV 53 17 15 8 6 100 17.300 inwonenden NL 45 24 16 8 6 100 18.300 verdeling naar SV 31 19 18 17 16 100 24.000 inkomen NL 19 16 15 22 28 100 28.900
Bron: Bewoners stadsvernieuwingsgebieden
(1) In de non-respons zouden relatief veel hoge inkomens vallen (Vooron-derzoek verdelingsaspecten, Bureau voor Strategisch Markton(Vooron-derzoek, Delft, 1983, niet gepubliceerd).
---~---~---~--
..
~--~.,---~--~~~--~~Tabel 4.1 geeft een ruwe schets van de verdeling van netto jaarinkomens (incl. vakantietoeslag en kinderbijslag) van huishoudens in stadsvernieu-wingsgebieden en in Nederland als geheet(2). De netto huishoudensinkomens zijn in stadsvernieuwingsgebieden lager dan voor het hele land. In de ver-nieuwingsgebieden behoort 31% van de huishoudens tot de categorie van de minimum inkomens en heeft 68% van de huishoudens een netto inkomen
be-neden de
f
28.000,- per jaar. Landelijk bedragen deze percentages 19 resp.50. Dat de inkomens in stadsvernieuwingsgebieden lager zijn, geldt voor alle huisvestingswijzen. De meeste huishoudens met een inkomen tot mini-mum wonen in wooneenheden, woonwagens, woonboten en dergelijke of wo-nen in bij anderen. De huishoudens met een inkomen tot modaal wowo-nen rela-tief weinig in nieuwbouw en verbeterde woningen. Dit geldt zowel voor Ne-derland als voor de stadsvernieuwingsgebieden.
Tabel 4.2. Gemiddelde huurquote naar categorie huurwoningen
oud vooroorlogs oud '45-'59 oud '60-'74 nieuw vanaf '75 verbet. vanaf '75 gemiddeld
sv
10,8
12,8 15,8 20,0 14,7 12,1Bron: Bewoners stadsvernieuwingsgebieden
NL
11,9 12,7 16,7 21,1 14,2 15,1Tabel 4.3. Hutrquote van huishoudens in hutrwoningen naar
hm.rprijsklas-se per maand huur huur f 150,-huur f 250,-huur f 350,-gemiddeld tot f 150,-tot f 250,-tot f 350,-of meer SV NL 7,3 11,9 16,8 23,7 12,1 7,5 11,9 15,5 21,5 15,1 Bron: Bewoners stadsvernieuwingsgebieden
(2) Door de afronding tellen de regels niet precies op tot 100.
I
I
De tabellen 4.2 en 4.3 geven huurquotes (d.w.z. kale huur gedeeld door net-to huishoudensinkomen) weer naar categorie huurwoningen en naar huur-klasse. Ondanks de lagere inkomens in stadsvernieuwingsgebieden is de ge-middelde huurquote in die gebieden lager dan in heel Nederland door het grote aandeel goedkope huurwoningen in stadsvernieuwingsgebieden (zie ta-bel 3.1). Hiermee hangt ook samen het percentage van de huishoudens in huurwoningen dat huursubsidie ontvangt: in stadsvernieuwingsgebieden is dit lager dan in het hele land (tabel 4.4). Ook blijkt dat zowel in stadsver-nieuwingsgebieden als daarbuiten in de nieuwe woningen van 1975 de huur-quote en het percentage huursubsidie-ontvangers het grootste is. Niet het absolute niveau, maar wel het verschil tussen de aandelen huursubsidie-ontvangers in de verschillende woningcategorieën, vormt een indicatie voor het verschil (de ordinale rangschikking) van de huurquotes in die catego-rieën.
Tabel 4.4. Percentage huishoudens in hUla"woningen naar
huisvestingswij-ze dat gebruik maakt van individuele hUla"subsidie
maakt gebruik van IHS:
SV gebied Nederland oud vooroorl. 3 4 oud '45-'59 6 8 oud '60-'74 12 20 nieuw vanaf '75 40 34 verbet. vanaf '75 15 13 bew. B.A.R. 5 3 gemiddeld 7 15
Bron: Bewoners Stadsvernieuwingsgebieden
Tabel
4.'.
HUlrsubsidieafhankelijkheid van bewoners van nieuwe engere-noveerde woningen in stadsvernieuwingsgebieden (ex,)
nieuwbouw gerenoveerde woningen totaal
ontvangt
huur-subsidie 49,3 17,0 33,7
ontv angt geen
huursubsidie 47,9 79,5 63,2
onbekend 2,8 3,5 3,1
totaal 100,0 100,0 100,0
(n= 213) (n=200) (n=413)
Bron: Adviesgroep Partners BV, 1983.
-Deze laatste gegevens komen in grote lijnen overeen met resultaten van het onderzoek van Partners: volgens dit rapport ontvangt 49,3% van de be-woners van nieuwe woningen in stadsvernieuwingsgebieden huursubsidie (40% in Bewoners stadsvernieuwingsgebieden) en 17,0% van de huishoudens in gerenoveerde woningen (15% volgens Bewoners stadsvernieuwingsgebie-den) (tabel 4.5). De beide bronnen verschaffen gegevens die betrekking heb-ben op het eerste halfjaar van 1982. Volgens Woonuitgaven in Nederland (ook gebaseerd op het WBO 8I!) ontvangt 38% van de bewoners van nieuw-bouwwoningen in Nederland individuele huursubsidie (34% volgens Bewoners stadsvernieuwingsgebieden) en 10% van de huishoudens die in verbeterde woningen wonen (tegenover 13% volgens Bewoners stadsvernieuwingsgebie-den).
Tabel 4.6. De verdeling van inkomensgroepen over nieuwbouw en verbe-terde woningen en het aandeel ihs-ontvangers (WBO 81)
inkomensgroep minimum min minimum minimum plus modaal' modaal plus 1,5 x modaal 2 x modaal
aandeel als % van totaal waarvan ihs-Gntvangers aant. nieuwbouw woningen (in %)
12,5 85 12,0 70 9,9 69 12,0 48 25,4 26 6,0 0 4,3 0
Bron: Woon uitgaven in Nederland
aandeel als % van totaal aant. verbeterde woningen
17,8 16,3 11,4 12,1 20,1 4,2 2,3 waarvan ihs-ontvangers (in %) 30 23 12 o o o o
Tabel 4.6 (ook gebaseerd op Woonuitgaven in Nederland) lijkt heel andere gegevens te bevatten over aantallen huursubsidie-ontvangers, maar dat is niet het geval. De percentages in tabel 4.5. zijn berekend ten opzichte van het totaal aantal huishoudens in een bepaalde categorie huurwoningen, die in tabel 4.6 ten opzichte van de desbetreffende inkomensgroep in de cate-gorie. In Woonuitgaven in Nederland worden enigszins andere inkomensklas-sen onderscheiden dan in Bewoners stadsvernieuwingsgebieden.
Uit gegevens van het ministerie van VROM blijkt dat in het subsidiejaar 1984-1985 van de aanvragers van een huurgewenningsbijdrage in geval van ontruiming 38% en in geval van verbetering 32% een belastbaar inkomen heeft lager dan de bovengrens van de laagste inkomensklasse. De gemiddel-de huursprong en gemiddel-de gemidgemiddel-delgemiddel-de bijdrage zijn bij ontruiming aanzienlijk ho-ger dan bij verbetering. De gemiddelde huursprong lijkt niet inkomensaf-hankelijk te zijn. Deze gegevens wijzen niet helemaal in dezelfde richtiqg
als die van het Sociaal en Culttreel Planbtreau (1981). Dit bureau heeft op
basis van het WBO 1977 becijferd, dat huishoudens in het zevende en acht-ste inkomensdeciel het grootacht-ste aandeel in de uitgaven van de overheid aan huurgewenningsbijdrage ontvangen. Exakt hetzelfde geldt landelijk voor de uitgaven aan objektsubsidies. Een uitsplitsing naar
stadsvernieuwingsgebie-den en andere gebiestadsvernieuwingsgebie-den wordt door het SCP niet gemaakt. Het ligt echter niet voor de hand dat de verdeling van de objektsubsidies over inkomens-groepen in stadsvernieuwingsgebieden in zo grote mate van de verdeling el-ders verschilt, dat in de vernieuwingsgebieden de laagste inkomensdecielen het meeste profiteren.
4.2 Lokale rapporten
Een groot aantal lokale woonlastenrapporten verschaft geen empirische ge-gevens over huren in relatie tot inkomens. Heel vaak worden rekenvoor-beelden gebruikt waarin standaardinkomens (minimum, modaal) worden ver-ondersteld en laat men na te vragen in de enquête naar het inkomen van het huishouden. In tabel 4.7 zijn gegevens over huren bij diverse inkomens uit verschillende onderzoeken bij elkaar gezet. De gegevens zijn vergelijkbaar gemaakt in "Lokale woonJastenonderzoekingen als maatschappelijk signaal"
(Caron en Priem us, 1985).
Tabel 4.7. Lokale gegevens over huren per inkomenscategorie
Hw-en bij verschillende inkomens tot minimun tot modaal
oud/nieuw plaats jaar onderzoek minimun modaal en hoger gemiddeld oudbouw (1) Rotterdam 1978 Vergulde armoede
Gaten dichten Hoezo duur nieuwbouw in
stadsvernieu-wing (2) Den Haag 1981 CEBEON
110 130 105 312 nieuwbouw in
uitbrei-ding (2) Den Haag 1981 CEBEONj Nieuw Waldeck 440 Bezuidenhout West 371 Alkmaar 1981 AHO deel 1 500 (1)huur incl. water
(2)bruto huur (huur incl. servicekosten) Bron: Caron en Priem us, 1985
110 130 125 353 460 401 530 120 135 120 395 466 461 530 115 130 115 466 454
De tabel bevestigt de landelijke gegevens: de huren van nieuwbouwwonin-gen zijn hoger in uitbreidingswijken dan in stadsvernieuwingsgebieden en huishoudens met hogere inkomens wonen in duurdere woningen.
Een aantal lokale onderzoeken levert gegevens over het aantal huishoudens dat individuele huursubsidie ontvangt. Onderzoeken die gehouden zijn in verschillende (subsidie)jaren zijn echter moeilijk te vergelijken in verband met veelvuldige wijzigingen in de huursubsidieregeling. Volgens het rapport "Stadsvernieuwing in Amsterdam" ontv ing in april 1981 5296 van de huishou-dens in stadsvernieuwingsnieuwbouw in de vier onderzochte wijken in Am-sterdam huursubsidie. Volgens een onderzoek van CEBEON ontving in okto-ber van datzelfde jaar 5296 van de bewoners van nieuwbouwcomplexen in
-stadsvernieuwingsgebieden in Den Haag huursubsidie. In uitbreidingswijken in Den Haag bedroeg dat percentage 4696. De percentages voor stadsver-nieuwingsgebieden komen ongeveer overeen met het landelijk percentage in het onderzoek van Partners (49,396). Het percentage voor de uitbreidings-wijken in Den Haag is hoger dan de totaalcijfers voor nieuwbouw in Neder-land in Woonuitgaven in NederNeder-land (3896) en Bewoners stadsvernieuwingsge-bieden (3496). Zonder gegevens over huren of over inkomens zeggen deze percentages weinig. Aangezien de huren van nieuwbouwwoningen in stads-vernieuwingsgebieden over het algemeen lager zijn dan in uitbreidingswij-ken, zou aan de hogere aandelen huursubsidie-ontvangers de conclusie kunnen worden verbonden dat de inkomens in nieuwbouw in stadsver-nieuwingsgebieden lager zijn dan die in uitbreidingswijken.
Tabel 4.8. Vergelijking inkomens in Rotterdam
bewoners bewoners verv
';,'fende
bewonersuitbrei-inkomen slooplocatie (in %) nieuwbouw {in % dingswijk (in %)
minimum of minder 30 50
minimum-modaal 38 30
modaal-ziekenfondsgrens 16 10
boven ziekenfondsgrens 16 10
totaal 100 100
N.B. De eerste drie kolommen betreffen het netto inkomen, de laatste kolom het belastbaar inkomen
Bron: Dienst Volkshuisvesting Rotterdam, 1984 en M. Elekan e.a., Voort-gangsrapportage herhuisvesting stadsvernieuwingsurgenten 1983, Rotterdam, 1984 (overgenomen uit De Kleijn 1985)
15 25 20 /f0 100 stadsvernieuwings-urgenten (in %) 54 30 13 3 100
Tabel 4.9. Inkomensverdeling in de stadsvernieuwing in Amsterdam, 1981 netto
inkomen per maand (1) oudbouw nieuwbouw
minder dan 1050 21 12 1050-1450 24 31 1450-1850 27 27 1850-2500 20 21 meer dan 2500 9 9 totaal in % 100 100 absoluut 529 398
(1) van hoofdkostwinner en partner; excl. kinderbijslag ,vakantiegeld en andere inkomensbestanddelen
Tabe14.10 Netto inkomens huishoudens in nieuwbouw in Den Haag in 1981 (in procenten)
netto inkomen uitbreidings-
stadsvemieuwings-per maand (1) wijken gebieden Totaal
tot 1450 6 15 9 1450-1750 11 18 13 1750-2250 34 37 32 2250 en meer 59 30 45 totaal 100 100 100 absoluut 179 105 284
(1) van hoofdkostwinner en partner; inclusief kinderbijslag en andere toe-slagen
Bron: CEBEON Den Haag, 1982
De tabellen 4.8, 4.9 en 4.10 bevatten gegevens over inkomens van huishou-dens in verschillende woningcategorieën in Rotterdam, Amsterdam en Den Haag. De absolute grootte van de aandelen van de verschillende inkomens-groepen in een bepaalde woningcategorie zegt niet veel, omdat de inko-mensklassen niet even groot zijn. Slechts uit de verschillen in de aandelen van de inkomensgroepen tussen verschillende woningcategorieën kan men iets afleiden. Bij een ruwe vergelijking van de tabellen blijkt dat in oud-bouw (sloopwoningen) inkomens tussen minimum en modaal overheersen. In Rotterdam zouden in de nieuwbouw in stadsvernieuwingsgebieden vooral huishoudens wonen met (sub)minimale inkomens, in Amsterdam vooral be-woners met inkomens tussen minimum en modaal en in Den Haag juist huis-houdens met hogere inkomens. In uitbreidingswijken domineren overal de hogere inkomens.
Het is opmerkelijk dat volgens de Rotterdamse gegevens de inkomensgroep minimum-modaal in de oudbouw sterker vertegenwoordigd is dan de groep met een inkomen tot het minimum, terwijl in de stadsvernieuwingsnieuw-bouw de laagste inkomensgroep beter vertegenwoordigd is dan de groep mi-nimum-modaal. De inkomensverdeling van bewoners van slooplokaties wijkt bovendien erg af van die van de stadsvernieuwingsurgenten. De twee verde-lingen zijn alleen met elkaar te rijmen als in te renoveren woningen veel meer minima wonen dan in slooppanden (dit afgezien van eventuele conse-quenties van de vergelijking van de verdeling van netto inkomens met die van belastbare inkomens). Dit ligt niet zo erg voor de hand. In slooppanden wonen misschien meer stadsvernieuwingsnomaden, maar dit zullen over het algemeen jongeren zijn met lage inkomens, op wellicht enkele tweeverdie-ners na. Nemen we in de tabel met cijfers over Amsterdam de bovenste twee regels samen, dan blijkt de inkomensverdeling in de oudbouw gelijk te zijn aan die in de nieuwbouw. Alleen binnen de groep (sub)minimale inko-mens treden verschillen op: de groep met de allerlaagste inkoinko-mens (tot het
-minImUm inkomen voor een alleenstaande) is sterker vertegenwoordigd in de oud- dan in de nieuwbouw. De resultaten van het onderzoek in Den Haag lijken het meeste voor de hand te liggen. Inkomens tot de ziekenfondsgrens zijn in stadsvernieuwingsgebieden in grotere getale aanwezig dan in de uit-breidingswijken. Voor inkomens boven de ziekenfondsgrens geldt het omge-keerde.
Vergelijken we de resultaten van deze lokale onderzoeken met die van Be-woners stadsvernieuwingsgebieden, dan zien we grote verschillen. Een nauwkeurige vergelijking is overigens niet mogelijk, omdat de inkomens-klassen in alle rapporten anders afgeperkt zijn. De inkomensgrenzen liggen wel steeds in de buurt van een standaardinkomen. In de tekst hierboven en in tabel 4.11. hebben we dan ook die inkomens als grenzen gehanteerd. De inkomensverdelingen en de landelijke gegevens over de verdeling van de in-komensgroepen over een bepaalde woningcategorie zijn ontleend aan Bewo-ners stadsvernieuwingsgebieden. Ter benadering van de verdeling van de in-komensgroepen over nieuwbouwwoningen in uitbreidingswijken is de verde-ling over nieuwbouw vanaf 1975 in heel Nederland genomen.
Tabel 4.11 Verdeling van inkomensgroepen in Nederland, in stadsvernie~ wingsgebieden en over diverse woningcategorieën
netto
huishoudens-inkomens- oudbouw s
tads-verdeling vernieuwing
stadsve r-nieuwing nieuwbouw sta ds-vernieuwing inkomens-verdeling heel
inkomeilS Nederland Nederl. R'dam A'dam Nederl. R'dam A'dam Den Haag Nederl.
tot minimum 31 31 30 45 26 50 43 15 19
minimum-modaal 19 19 38 27 14 30 27 18 16
modaal-ziekenfondsgrens 18 IS 16 20 24 10 21 37 15
~oven ziekenfondsgrens 33 32 16 9 36 la 9 30 50 totaal 100 100 100 100 100 100 100 100 100 I\ron: tabellen 4.1,4.8,4.9 en 4.10. nieuwbouw uitbreidi ngs-wijken
Nederl. R'dam Den Haag
II 15 .5
10 25 10
12 20 30
68 40 54
100 100 100
Zoals al eerder is opgemerkt, zijn de lagere inkomensgroepen in stadsver-nieuwingsgebieden sterker vertegenwoordigd dan in heel Nederland. Dit geldt met name voor de (sub)minimale inkomens en in mindere mate voor inkomens tussen minimum en ziekenfondsgrens. Om op lokaal niveau te kunnen beoordelen of er sprake is van onder- of oververtegenwooriding van een inkomensgroep in een bepaalde woningcategorie, is eigenlijk een verge-lijking nodig met de plaatselijke inkomensverdeling of de inkomensverdeling in de stadsvernieuwingsgebieden in die plaats. Bij gebrek aan geschikte ge-gevens over 1981 (3) gaan we uit van de landelijke inkomensverdeling, al dan niet in stadsvernieuwingsgebieden. Vergeleken met de inkomensverde-ling in stadsvernieuwingsgebieden in Nederland en de inkomensverdeinkomensverde-ling in oudbouw in stadsvernieuwingsgebieden, zijn in Rotterdam en Amsterdam de
(3) Eind 1986 zullen er over 1982 gegevens beschikbaar komen bij het CBS (zij zullen echter niet worden gepubliceerd), o.a. over inkomensverdelingen in gemeenten en voor de vier grote gemeenten over inkomensverdelingen op wijk- c.q. buurtniveau.
'" " I I I 1 I 'l'Ir!Ul'I!11' I~ ",11111 "IlJUL l il ._mllIl!!!J I'~' j. ~". ,." I \ 1 ' I' , , ' ! 1
inkomens tot modaal oververtegenwoordigd en de inkomens boven de zie-kenfondsgrens ondervertegenwoordigd in de oudbouw. De inkomensverdeling in stadsvernieuwingsnieuwbouw is plaatselijk sterk verschillend, met name Rotterdam en Den Haag lijken een tegengestelde verdeling te kennen. Deze tegenstelling gaat niet op in uitbreidingswijken: zowel in Rotterdam als in Den Haag zijn de inkomens boven de ziekenfondsgrens in die wijken het sterkste vertegenwoordigd. Vergelijken we de inkomensverdeling in uitbrei-dingswijken van de beide steden met de inkomensverdeling in Nederland in nieuwbouw vanaf 1975, dan is de hoogste inkomensgroep in zowel Rotter-dam als Den Haag nog ondervertegenwoordigd. Vergelijken we daarentegen met de totale inkomensverdeling in Nederland dan geldt dit alleen nog voor Rotterdam. Dat in Rotterdam en Nederland als geheel de groep minimum-modaal in uitbreidingswijken sterker vertegenwoordigd is dan de groep met een inkomen tussen modaal en ziekenfondsgrens, zou te maken kunnen heb-ben met de werking van de individuele huursubsidie: de eerste inkomens-groep profiteert daar meer van dan de tweede. De vraag is dan wel waarom dit in Den Haag (noch in de stadsvernieuwingsnieuwbouw noch in de uitbrei-dingswijken) niet geldt.
Bij dit verhaal kan opgemerkt worden dat er wel enige gegevens beschik-baar zijn over lokale inkomensverdelingen. Dit betreft echter gegevens over 1978 in plaats van over 1981, de inkomensklassen zijn ingedeeld naar totaalinkomen in plaats van naar netto inkomen en het betreft inkomens van inkomenstrekkers in plaats van huishoudens. Deze drie faktor en maken een vergelijking met de bovenstaande tabellen moeilijk. In tabel 4.12. zijn toch enkele van de inkomensgegevens samengevat om een indruk te geven van het verschil tussen de inkomensverdeling in heel Nederland en die in de v ier grote steden.
Tabel 4.12 Inkomensverdeling in Nederland en in de vier grote steden in
1978 Nederland Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Percentage inkomenstrekkers met een totaalinkomen tot
f 12.000,-per jaar 10,6 12,7 12,0 10,7 12,6
gemiddeld besteedbaar inkomen in guldens per jaar
per inkomenstrekker per inwoner 23.212 21.072 21.432 22.728 21.752 10.675 11.986 11.638 12.414 11.288
Bron: gebaseerd op Centraal Bureau voor de Statistiek, 1982.
Uit de eerste kolom blijkt dat in de grote steden meer individuen met lage inkomens (totaalinkomen tot f 12.000 per jaar) wonen dan in heel Neder-land. Ook het gemiddeld besteedbaar inkomen per inkomenstrekker is lager in de grote steden dan in Nederland. Daar staat tegenover dat datzelfde in-komen per inwoner in de grote gemeenten juist hoger is. Dit zou kunnen
