Trends in de berekening van grondkosten: Bijdragen aan de studiedag "trends in de berekening van grondkosten" op 27 mei 1997 te Ede georganiseerd door de Faculteit der Geodesie van de TU Delft

(1)

N.C.

Harkes (red)

(2)

(3)

Trends in de berekening van grond kosten

Bibliotheek TU Delft

1111111111111111111111111111111111

C

0003814042

2414

418

8

(4)

ORIËNTATIE OP

PLANOLOGISCHE EN JURIDISCHE GEODESIE

11

De reeks verschijnt onder verantwoordelijkheid van: Sectie Planologische en Juridische Geodesie Faculteit der Geodesie

Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11. 2629 JA Delft telefoon: 015 -2785094

(5)

Trends

In

de berekening van grondkosten

Bijdragen aan de studiedag "trends in de berekening van grondkosten"

op

27 mei 1997 te Ede

georganiseerd door de Faculteit der Geodesie van de TU Delft

N.C. Harkes (red)

E. Treep (Grontmij Ruimtelijke Inrichting te De Bilt)

B. de Graaf en T. Raaphorst (Kolpron Consultants BV te Rotterdam)

M. Francke, F. van de Paverd en B

.

Boelen (Gemeentebelastingen te

Amsterdam)

S. Snijder (Plan- en Adviesburo Snijder te Houten)

(6)

De reeks Oriëntatie op Planologische en Juridische Geodesie wordt uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers

Mekelweg 4 2628 CD Delft

telefoon: 015 - 2783254 fax: 015 - 2781661

CIP-GEGEVENS VAN DE KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Harkes, N.C.

Trends in de berekening van grond kosten/

N.C. Harkes (red); [met medew. van B. Boelen, B. dE: Graaf, F. van de Paverd, T. Raaphorst, S. Snijder, E. Treep) - Delft: Delftse Universitaire Pers. -111

-(Oriëntatie op planologische en juridische geodesie; 11) - Met lit. opg.

ISBN 90-407-1494-0 NUGI655

Trefw. grond kosten

Copyright @ 1997 by TU Delft

No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.

(7)

Voorwoord

Diverse partijen hebben binnen of buiten de VINEX-Iocaties grond posities ingenomen. Het belang van grond als economische factor neemt daardoor toe. Dit zorgt er ook voor dat onderzoek, advisering en publieke meningsvorming op het gebied van de grondprijs vorming in beweging zijn. Zo worden er nieuwe thema's aan gesneden, andere hulpmiddelen ingezet, is er sprake van verbreding van de dienstverlening en vindt er een uitbreiding van de methodische onderbouwing plaats. Verschillende partijen zijn gevraagd hun mening te geven. Dit hebben zij gedaan door lezingen te verzorgen op een studiedag. De studiedag is georganiseerd door de faculteit der Geodesie van de TU Delft. De dag droeg als titel Htrends in de berekening van grondkosten H. De teksten van de lezingen staan in dit boekje.

Bij de samenstelling van dit boekje past een woord van dank aan de verschillende inleiders die naast hun mondelinge bijdrage de nodige tijd hebben vrijgemaakt om een tekst op papier te zetten.

Delft, mei 1997 ir N.C. Harkes

(8)

(9)

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING . . . 1

2. GRONDEXPLOITATIE EN DIGITALE KAART; EEN PRIMA KOPPEL . . . 5

2.1 Inleiding . . . .... . . .... 5

2.2 Planproces ... . . . ... . . .. .. .. . . 5

2.3 Techniek .. . . .. . . ... . . ... . . 7

2.4 Structuurvisie Gorinchem Oost-oost . . . 9

2.5 Andere toepassingen ... ... .. . . . .... ... . . . ... . 11

2.6 Koppeling kaart en exploitatie . . . .. . . ... 13

2.7 Conclusie . . . ... ... .. .... . . ... ... .. 15

3. DE TOEGEVOEGDE WAARDE; DAT VOEGT IETS TOE!! . . . .... 17

3.1 Inleiding . . . 17

3.2 Beschrijving Zevenkamp en Prinsenland . . . 19

3.3 Methodiek berekening ruimtegebruik ... ... .. . . .... .. .. 22

3.4 Methodiek berekening opbrengsten .. .. ... ... .. . . ... .. ... . 24

3.5 Methodiek voor de berekening van kosten . . . ... .. . . 25

3.6 Analyse toegevoegde waarde en betekenis voor de exploitatie . . . 27

3.7 Toegevoegde waarde en PKB-Vinex uitleglocaties ... . . . 31

3.8 Samenvatting en conclusie . . . .. ... ... ... ... . . 33

4. MODELMATIGE BEPALING VAN GRONDWAARDE . . . 35

4.1 Inleiding . . . .... .. .. .... ... .. . . ... . . ... 35

4.2 De Wet WOZ en de waardering van grond . . . 35

4.3 Woningen ... . . ... .. . . .. . . ... .. .... 36

4.3.1 Modelmatig waarderen van woningen .... .. . . .... 36

4.3.2 Locatiewaarde . . . ... . . . . .... . . 38

4.3.3 De relatie tussen buurtfactor en grondwaarde ... ... 41

4.4 Kantoren . . . 42

4.4.1 Modelmatige waardering van kantoren .. . . .. .. .... .. 42

4.4.2 Locatiewaarde voor kantoren .... .. ... .... . . 43

4.4.3 De relatie tussen locatiewaarde en grondwaarde .. ... .. .. 45

4.5 Winkels .. . . .... .. . . ... .... . . .... 46

4.5.1 Filiaalindex- en foodindex . . . .. ... ... . . ... .. 46

4.5.2 Positiewaarde . . . 50

4.5.3 Resultaten van schattingen ... ... .... ... . . .. 51

4.5.4 De relatie tussen locatie en de grondwaarde .... .. .. .... 52

4.5.5 Samenvatting en conclusies . . . .. . . .. ... .. . 52

(10)

5. AUTOMATISCHE SELECTIE VAN PLANELEMENTEN . . . 55

5.1 Inleiding .... .. . . .... .. . . .. 55

5.2 Exploitatie-posten en stedenbouwkundige elementen . . . 56

5.3 Randvoorwaarden ... .... .... .... .. . . .. .. . . .. 57

5.4 Relaties . . . 58

5.4.1 Relaties tussen planelementen . . . .... .. ... ... 58

5.4.2 Relaties tussen exploitatie-posten . . . ... . . 60

5.4.3 Relaties tussen stedenbouwkundige elementen en kosten ... 60

5.4.4 Relaties tussen stedenbouwkundige elementen en opbrengsten 61 5.4.5 Relaties tussen randvoorwaarden, stedenbouwkundige elementen en exploitatieposten ... ... . . ... ... . 63

5.5 Besturing . . . .. . . .. .... ... .. . . 64

5.6 Type relaties . . . 65

5.7 Selectie objecten op basis van randvoorwaarden en relaties .... .... 67

5.8 Conclusies ... ... ... .. .. . . .. .... . . .... ... 68

6. INSTRUMENTEN VOOR KOSTENSANERING ... . . .. . . ... 71

6.1 Inleiding . . . ... .. . . .... ... . . .. 71

6.2 Vastleggen van het planvormingsproces .. . . ... 72

6.2.1 Structureren van het planvormingsproces . . . 72

6.2.2 Ontwikkelen projectplan . . . ... .. . . .. . .

72

6.2.3 Ontwikkelen communicatieplan . . . 74

6.3 Preventieve sanering ... . . . .... ... 74

6.3.1 Scala van methoden . . . 74

6.3.2 Ontwikkelen van scenario's . . . ... 75

6.3.3 Stedenbouwkundige planbeoordeling .. . . .... .. 75

6.3.4 Plan-afhankelijke en plan-onafhankelijke kosten . . . 76

6.3.5 6.3.6 Risico-analyses . . . .. . . ... . . . 77 Organisatie .... . . ... .. ... 80 6.4 Repressieve sanering . . . 82 6.5 Conclusies . . . .... .... ... .. . . . .... . 83

(11)

1 .

INLEIDING

Nico Harkes'

Grondkostenberekening is een onderwerp dat in Nederland een wisselende belangstelling kent. In 1968 verscheen het zogenaamde "Bruine Boekje"2. Hierin was geregeld hoe de grondkosten toegerekend moesten worden aan de verschillende vormen van gronduitgifte.

Er was daarbij sprake van een kostprijsbenadering. Voor de grond behorende bij een villa moest welliswaar meer voor een vierkante meter betaald worden dan bij een flat, maar per saldo moesten alle kosten gedekt worden door de uitgifte. Referentie was een ééngezinsrijenhuis in de sociale sector. Naar rato van de oppervlakte, de bestemming en de ligging werd de mate bepaald waarin aan de kosten bijgedragen moest worden. Na de introductie van het boekje was het een tijdje stil.

Begin jaren '80 was het weer tijd voor een aantal studies op het gebied van de grondkostenberekening. Te noemen zijn de boekjes van De Graaf en Prin~ . Allen behandelden eigenlijk de methode van het Bruine Boekje, zij het dat er al een toenemende aandacht bestond voor de werking van het grondbedrijf. Deze aandacht voor de organisatie was het meest duidelijk in de dissertatie van Kortenoever "Grondbedrijven in de branding van ruimtelijke planning"5.

Gedurende de jaren '80 is er discussie op gang gekomen of de grond kosten wel op de juiste wijze werden berekend met het Bruine Boekje. Federatie_O heeft daarbij als gespreksplatform en forum gediend. Het resultaat van de besprekingen is met name geweest de overstap van de kostprijsbenadering naar de marktprijsbenadering. Bovendien werd de eindwaarde-methodiek geïntroduceerd. Ook werd nadrukkelijk aandacht besteed aan automatisering. Het resultaat van de discussie was in 1993 het "Blauw/Bruine Boekje"6. De marktprijsbenadering met daaraan verbonden de residuele kostencalcualtie vormden de nieuwe ingrediënten voor de grond kostenberekeningen. Bovendien is door de invoering van dit boekje de eindwaarde-methodiek de meest gebruikte rekenmethodiek geworden.

1. Docent grondeconomie, Faculteit der Geodesie TU Delft. 2. VNG (1968). Grondkosten woningbouw. 's-Gravenhage.

3. Graaf B. de (1983). Grond en Ruimte; de exploitatie van grond "een ruimtelijk economisch en juridisch vraagstuk". 's-Gravenhage.

4. Prins J.H.A.A. (1985). De gemeentelijke grondexploitatie. Den Haag.

5. Korlenoever J. (1989). Grondbedrijven in de branding van ruimtelijke planning. Amsterdam. 6. VNG (1993). Van grondbeleid naar grondexploitatie. 's-Gravenhage.

(12)

TRENDS IN DE BEREKENING VAN GRONDKOSTEN

De discussie over grondkosten is door de VINEX-operatie thans in een stroomversnelling terecht gekomen. Er is een aantal ontwikkelingen gaande dat vraagt om opnieuw naar de berekening van grondkosten te kijken. Daarbij is het van belang om de problematiek zo breed mogelijk te beschouwen, omdat zeer veel zaken met elkaar samenhangen. Zo moet de gemeente samenwerken met vele anderen, is de financiêle verantwoordelijkheid toegenomen en maakt de automatisering een brede verspreiding van gegevens mogelijk en biedt ze vele mogelijkheden om aan grondkosten te rekenen. Kortom er zijn voldoende nieuwe ontwikkelingen. Deze kwamen op een studiedag over trends in de berekening van grondkosten aan de orde. Meer concreet ging de studiedag over:

De inzet van de digitale kaart bij de grondexploitatie en bij de berekening van de grondkosten in het bijzonder.

De calculatie van de toegevoegde waarde als nieuwe basis voor veel investeringsbeslissingen.

De berekening van de grondopbrengsten middels marktanalysemodellen. De geautomatiseerde afstemming van grondkosten en opbrengsten.

De sanering van kosten die nodig is als gevolg van veranderende marktomstandigheden en het terugtrekken van de rijksoverheid.

digitale kaart als hulpmiddel

De digitale kaart kan veel nuttige functies vervullen bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen. In de eerste plaats verschaft hij natuurlijk veel gegevens voor de berekening van kosten en opbrengsten. Ten opzichte van de bestaande werkwijze treedt een behoorlijke versnelling en vereenvoudiging op, omdat varianten niet steeds opnieuw opgemeten behoeven te worden. De digitale kaart levert echter meer bijdragen dan versnelling en vereenvoudiging: visuele voortgangsbewaking van verwerving, uitgifte en inrichting, inzichtelijke knelpuntanalyses van problemen met betrekking tot bodemverontreiniging en sloopwerkzaamheden, alsmede een goede grondslag voor andere aktiviteiten zoals de toetsing van milieunormen. Natuurlijk heeft het werken met de kaart ook zijn beperkingen. Zo is het leggen van de koppeling tussen elementen in de tekening en kostenposten niet altijd eenvoudig. Eric Treep van Grontmij Ruimtelijke Inrichting bespreekt wat de nieuwe techniek van het werken met de digitale kaart betekent.

grondkosten

Het Blauw/Bruine Boekje betekende veel verandering ten opzichte van zijn voorganger -het Bruine Boekje- als het gaat over de wijze waarop grondkosten berekend worden. Toch lijkt het erop dat vragen uit de markt alweer een nieuwe benadering vereisen. Zo leidt de samenwerking tussen verschillende partijen ertoe dat kosten op de juiste wijze toegerekend dienen te worden. Iets anders is de continue bijstelling van het bouwprogramma, omdat kosten en opbrengsten niet de verwachte ontwikkeling doormaken. Zo zijn er nog vele andere zaken te noemen. Bert de Graaf van Kolpron Consultants beschrijft een nieuwe berekeningswijze en een nieuw beslissingcriterium bij de calculatie van grondkosten -de toegevoegde waarde- waarbij per functie een duidelijk inzicht in kosten en opbrengsten wordt gegeven. Met deze benadering is een scala van actuele vragen op het terrein van de grondkosten en het grondbeleid te beantwoorden.

(13)

INLEIDING

grondopbrengsten

Het marktgerichte denken vraagt om steeds beter inzicht in die markt. Waar liggen de voorkeuren van de consument en welke prijs kan maximaal voor een kavel worden gevraagd? Voor de beantwoording van deze vragen zijn diepgaande marktanalyses nodig, zeker als we letten op de omvang en de risico's van de VINEX-Iocaties. Voor dergelijke analyses zijn veel marktgegevens nodig. Die zijn in Nederland nog nauwelijks voor alle locaties beschikbaar. Voor de belastingheffing moet voor heel Nederland de markt ten aanzien van al het onroerend goed permanent geanalyseerd worden. Van deze gegevens is gebruik te maken bij het bepalen van de grondopbrengsten van grondexploitatie-opzetten. Marc Francke, Frank van de Paverd en Benedict Boelen van Gemeentebelastingen Amsterdam laten zien hoe de grondopbrengsten voor een locatie -en met name voor inbrei-Iocaties- berek-end kunn-en word-en uitgaande van marktcijfers die verzameld zijn in het kader van de belastingheffing.

automatische selectie van planelementen

De toename van de complexiteit van de plannen en de marktgerichte benadering van de grondexploitatie zorgen er samen met het feit dat risico's niet langer door rijkssubsidies afgedekt worden voor dat het uiteindelijke plan een veelheid aan afwegingen vraagt die niet eenvoudig meer valt te beredeneren. In de vierde bijdrage wordt een beschrijving door Nico Harkes van de TU Delft gegeven van een geautomatiseerd systeem waarmee dergelijke afwegingen expliciet gemaakt kunnen worden. Daarbij wordt op fundamentele vragen omtrent stedenbouw en grond kosten ingegaan alsmede op de interactie tussen beide. Pas wanneer deze vragen zijn beantwoord kan een coherent en inzichtelijk systeem worden ontwikkeld.

kostensanering

De onzekerheden die samenhangen met de ontwikkelingen op de grondmarkt zijn enerzijds te beperken door verdieping van de kennis, zoals dat hierboven in verschillende bijdragen aan de orde kwam, en anderzijds door een verbreding. En juist verbreding van kennis is nodig om problemen te voorkomen, zo betoogt Siewert Snijder van Plan- en Adviesburo Snijder in de vijfde bijdrage. Deze verbreding is van belang om te weten waar een plan eventueel naar toe gaat en of daarbij grenzen worden overschreden. Daarbij moet de analyse naast ruimtelijke en financiêle aspecten ook ingaan op organisatorische en communicatieve vragen. Mochten gegeven de organisatie, de communicatie, de financiêle ontwikkelingen en de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen grenzen overschreden worden dan kan het zijn dat kostensanering nodig is. Een goed project- en communicatieplan spelen voorts een belangrijke rol om daarbij op het juiste moment de juiste beslissingen te nemen en kenbaar te maken.

(14)

(15)

2. GRONDEXPLOITATIE EN DIGITALE KAART; EEN

PRIMA KOPPEL

Eric Treep7

2.1 Inleiding

Is het gebruik van de computer in onze werkprocessen tijdrovende en kostbare onzin of leidt het tot kwaliteitsverhoging en efficiëncyverbetering?

Toen 10 jaar geleden voorzichtig gestart werd met de invoer van tekstverwerkers op de werkplek (WP 4.2 op 2 diskettes), werd de computer door velen als volstrekt overbodig bestempeld. Intussen is de tekstverwerker een onmisbaar instrument voor snel rapporteren, mutatieverwerking, fraaie presentatie en is er sprake van grote uitwisselbaarheid.

Het gebruik van de computer bij het RO-proces voor het vervaardigen en onderhouden van kaartmateriaal is enorm in opmars. Dat is ook niet verwonderlijk als men bedenkt hoe vaak kaartmateriaal wordt toegepast. Zo worden met behulp van kaartmateriaal de structuren van een plan aangegeven, de nieuwe bestemmingen vastgelegd, het grondgebruik geanalyseerd en de exploitatieberekening opgesteld.

Bovendien is de kaart de leverancier van informatie over de bestaande situatie, zoals de topografie, de samenstelling van de bodem, de hoogteligging, eigendomssituatie, kabels en leidingen, hinderzones, et cetera.

Niet in de laatste plaats komt de toepassing van de kaart voor presentatiedoeleinden. Een plaatje zegt vaak meer dan een pagina tekst en is beter en voor een groter publiek toegankelijk.

2.2 Planproces

plan vorming

De ontwikkeling en realisering van een nieuwe woonwijk zijn langdurige en ingewik -kelde processen, waarbij veelvuldig van kaartmateriaal gebruik wordt gemaakt. In de loop van de tijd ontstaan vele kaartprodukten, die over het algemeen gaan van een grove, schetsmatige opzet naar een meer gedetailleerde uitvoering. Zo hebben de verschillende kaartprodukten een duidelijke relatie met elkaar. Ze hebben allemaal

7. Senior consultant. Grontmij Ruimtelijke Inrichting. De Bilt. 5

(16)

betrekking op hetzelfde gebied en een bepaald kaartprodukt zal altijd moeten vallen binnen de randvoorwaarden van onderliggende kaartprodukten.

Bij de start van een project dient men te beschikken over grafische informatie over de topografie en de eigendommen. In het planontwikkelingstraject ontstaan produkten als structuurplan, stedenbouwkundige schets en verkavelingsplan

De planontwerpen zullen echter uiteindelijk moeten leiden tot een ook financieel haalbaar plan. Een financieel plaatje wordt vaak pas opgesteld op het moment dat er een definitief, volledig uitgewerkt plan gereed is: een inrichtingsplan met kavels en alle details van het openbare gebied, zoals rijbanen, fietspaden, trottoirs, blok-, wijk-en buurtgroen, speelplekken, et cetera.

Gevolg is dan dat de voorafgaande fasen nauwelijks financieel getoetst zijn. Er is dan een risico dat, als een plan niet haalbaar is, het definitieve plan vaak op essentiële onderdelen weer gewijzigd moet worden.

Om dit te voorkomen moeten ook de voorlopers van het definitief ontwerp steeds financieel doorgerekend worden. Het is aan te bevelen om voorafgaand aan het ontwerpproces al enige planeconomische randvoorwaarden te stellen. Op basis van een aantal uitgangspunten ten aanzien van het grondgebruik kan al in een vroeg stadium, ook bijvoorbeeld nog voordat er een ontwerp is gemaakt, een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd worden.

Op deze wijze ontstaat ook in het financieel-economische traject een aantal produkten, dat inzicht verschaft in de realiseerbaarheid van een plan. De produkten ontwikkelen zich van grof naar fijn, parallel aan de grafische informatie in het ontwerp: haalbaar-heidsonderzoek, globale grondexploitatie en definitieve grondexploitatie.

stappen

Zoals in het voorgaande is aangegeven, vindt het tekenen rekenproces in en tijdens verschillende stappen plaats. Elke stap is weer een nadere uitwerking van de voorgaande en zal getoetst moeten worden aan de gestelde randvoorwaarden. Het volgende schema laat de relaties zien tussen grafische en administratieve produkten in het planontwikkelingsproces:

~

_ _ S_T_R_U .... CT .... U_U_R_P_LA_N _ _ ...

t-

I

'-. __

H_AA_L_BAA_R~H_E_ID_S_ST_U_D_IE_--III

1

STEDENBOUWKUNDIGE SCHETS

t-

I

VOORLOPIGE GRONDEXPLOITATIE

I

1 ~

_ _ V_E_R_KA_V_E_L_IN_G_S_P_LA_N _ _ ...

~

DEFINITIEVE GRONDEXPLOITATIE

(17)

GRONDEXPLOITATIE EN DIGITALE KAART

In de beschreven werkwijze komt een duidelijke interactie tussen ontwerp en bereke-ning naar voren. Een norm van 40 m2 groen per woning is een randvoorwaarde voor een ontwerp. Anderzijds moet uit een ontwerp de hoeveelheid groen gemeten worden om het ontwerp te toetsen aan de norm, maar ook om de groenvoorzieningen te begroten aan de hand van het ontworpen oppervlak.

Voor een ontwerper geldt in eerste instantie als belangrijkste opdracht het visueel weergeven van het ontwerp. Dit heeft tot gevolg dat hij een tekening at1evert aan de planeconoom, die zal moeten toetsen of de ontwerper zich heeft gehouden aan de planeconomische randvoorwaarden. Daarvoor zal de planeconoom gegevens uit de tekening moeten halen om een grondexploitatie op te kunnen stellen. Bij gebleken afwijkingen van de normen moet de ontwerper weer opnieuw aan de slag.

Mede door de nadrukkelijker inbreng van de planeconoom, die vooraf randvoorwaarden stelt, zal de ontwerper zich, meer dan voorheen, bezig moeten houden met de kwantitatieve aspecten van het ontwerp. Er ontstaat een interactie tussen stedenbouw en planeconomie.

Een van de grootste knelpunten in het tekenen rekenproces is wel het omgaan met alternatieven en ontwerpwijzigingen. Gedurende het gehele traject kunnen de ontwer-pen worden aangepast. Naast de tekentechnische problemen zorgt juist het berekenen van die wijzigingen vaak voor veel werk. Bovendien bestaat het gevaar dat niet meer duidelijk is welke tekening en berekening bij elkaar horen.

2.3 Techniek

van tekenpen naar toetsenbord

Het gebruik van de computer bij het tekenen maakt een stormachtige ontwikkeling door. Een aantal ontwikkelingen is waar te nemen:

De computer wordt steeds vroeger in het planontwikkelingsproces ingezet. Er zijn diverse tekensystemen op de markt, die zich ontwikkelen van gewone CAD tot meer GIS-achtige systemen.

Toepassing van combinaties CAD/GIS, meer geavanceerde CAD-systemen of zelfbouw van tools leidt tot steeds betere mogelijkheden voor het bepalen van hoeveelheden.

Er worden steeds hogere eisen gesteld aan grafische presentatie.

Er zijn diverse ontwikkelingen op het gebied van koppelingen tussen grafische en administratieve gegevens.

Ontwerpers stellen vooral eisen op het gebied van tekenen en in mindere mate op het gebied van de mogelijkheden om de tekeningen te vertalen naar administratieve gegevens. De behoefte aan informatie over hoeveelheden (oppervlakten, omtrek, lengtes en stuks) komt bij de ontwerper niet of pas in tweede instantie aan de orde. De ontwerpers hebben wel wensen ten aanzien van presentatie: door het inkleuren kunnen bepaalde aspecten van het ontwerp nadere aandacht krijgen. Ook de inkleuring

(18)

van vlakken vereist echter structurering van de tekening, die daarvoor uit gesloten vlakken moet bestaan.

Voor de toepassing van de tekening voor de grondexploitatie geldt dat de bepaling van hoeveelheden van essentieel belang is. En dat blijkt met name bij de oudere CAD-systemen nogal eens op problemen te stuiten. Deze CAD-systemen zijn bij uitstek geschikt om een tekening te maken, ze zijn dan nog niet geschikt om gegevens aan te ontlenen (zie hiervoor: Zak met losse lijntjes). Om die reden worden er combinaties gemaakt met GIS-applicaties of met eigen aanvullende programmatuur om dit tekort op te heffen.

Zak met losse lijntjes

Het primaire doel van de ontwerper is het produceren van een plaatje, waarop te zien is wat hij (de ontwerper) voor ogen heeft. De tekening wordt opgezet uit losse lijnstukjes. Deze lijnen vormen al/een een vlak als de tekenaar dat vlak ook tekent. Als de lijnen niet gesloten zijn herkent het programma een vlak niet als zodanig: er ontstaat een "lek ". Het is dus niet mogelijk een oppervlak te berekenen. De tekening moet eerst gestructureerd worden (de vlakken sluiten). Een tekening is bij uitstek een presentatiemiddel, bijvoorbeeld om aan te geven waar in het ontwerp de groenvoorzieningen gepland zijn. Bij de opzet van de tekening kunnen de groenvoorzieningen (maar ook andere thema 's als verharding, uitgeefbaar terrein, et cetera) in aparte lagen van de tekening opgenomen worden. Door selectie van een of meer lagen zijn tal van presentatiemogelijkheden voorhanden.

Indien er echter twee vlakken (objecten) naast elkaar liggen (bijvoorbeeld een groenstrook naast een weg) moeten, vanwege de oppervlaktebepalingen, beide vlakken gesloten zijn. Om die reden is het noodzakelijk dat er op het grens vlak van de groenstrook en de weg twee lijnen getekend worden. De nauwkeurigheid laat hierbij, vooral bij onregelmatig gebogen lijnen, al gauw te wensen over. Bovendien moet de tekenaar bij wijziging van de tekening (vergroting van de groenstrook ten koste van de weg) beide lijnen verplaatsen.

objectvorming

In een objectgerichte tekening gaan we uit van de vorming van objecten. Bij een vlak zijn dit alle lijnstukken van de omtrek, voorzien van coderingen. Grenslijnen tussen twee vlakken krijgen een dubbele lijncodering: de bestemmingen zowel links als rechts van de lijn liggen met deze coderingen vast. De tekening kan nu in één laag opgezet worden. Door de codes kunnen selecties gemaakt worden voor presentaties van deelaspecten (bijvoorbeeld het weergeven van alle verharding).

(19)

Bovendien heeft dit duidelijke voordelen bij mutaties in de tekening. De vergroting van het oppervlak groenvoorzieningen ten koste van de naastliggende weg leidt tot mutatie van slechts één lijn in plaats van twee.

2.4 Structuurvisie Gorinchem Oost-oost

s truc tuurvisie

Een toepassing van de kaart in combinatie met een grondexploitatie-berekening wordt toegelicht aan de hand van de plannen voor de nieuwe uitbreiding van de gemeente Gorinchem, namelijk Gorinchem Oost-oost.

Voor dit gebied is een structuurvisie opgesteld, waarin is aangegeven op welke wijze de bestemmingen 'woningbouw' en 'bedrijven' en de 'bestaande' en 'nieuwe pIans-tructurele elementen', zoals groen en de provinciale weg in het plan verwerkt worden. Het kaartbeeld bij de structuurvisie is globaal en schetsmatig van aard en is in eerste instantie bedoeld om een sfeer weer te geven.

Bij de totstandkoming van de structuurvisie ontstaan enkele varianten als gevolg van belemmeringen bij de planontwikkeling. Deze hebben te maken met problemen met de verwerving van enkele percelen, met de contingenten en met een in het plangebied aanwezige RWZI.

Voor het berekenen van de haalbaarheid van de varianten is er behoefte aan getallen met betrekking tot het grondgebruik. Om die reden is een aantal grondgebruiks-modellen in de computer opgezet. Hieruit kunnen de noodzakelijke gegevens van oppervlak woonvlekken en bedrijventerreinen, bruto plangebied, lengte om te leggen weg et cetera bepaald worden. De grondgebruiksmodellen hebben tevens een belangrijke extra functie van presentatie: de kaarten geven een duidelijk beeld van de alternatieven en vormen een ondersteuning bij de financiële gegevens.

En niet in de laatste plaats geldt dat met de digitale kaart beter kan worden ingespeeld op de vele wijzigingen, die zich gaan voordoen.

Haalbaarheidsstudie

Als voorbeeld van de haalbaarheidsstudie en de relatie met de kaart noem ik de raming voor bouw- en woonrijpmaken. In de haalbaarheidsstudie zijn hiervoor posten opgenomen, gebaseerd op de bruto-oppervlakken van de woonvlekken. De eenheidsbedragen (f 22,- en f 26,- per m2

) zijn ontleend aan de recent

gerealiseerde plannen. Doordat deze plannen eveneens voorzien zijn van duidelijk (digitaal) kaartmateriaal en een bijbehorende grondexploitatie, is het relatief eenvoudig, maar ook betrouwbaar om deze cijfers als referentiekader voor de nieuwe plannen toe te passen.

Voor de raming van de opbrengsten is gebruik gemaakt van een percentage voor het uitgeefbaar terrein van 60% voor de woon vlekken, eveneens ontleend aan de vorige plannen. Wanneer met deze uitgangspunten een sluitende grondexploitatie wordt verkregen, zal genoemd percentage een randvoorwaarde zijn voor de stedenbouwkundige uitwerking.

(20)

stedenbouwkundige uitwerking

De volgende stap wordt een stedenbouwkundige uitwerking van het eerste deelplan. Tal van uitgangspunten, gehanteerd bij de haalbaarheidsstudie, gelden hierbij als rand-voorwaarde. De percentages voor groen (17%), verharding (18%) en water (5%), ontleend aan de gerealiseerde plannen gaan nu een rol spelen; ze zijn mede van invloed op het eerder gehanteerde bedrag voor het bouwen woonrijpmaken. Deze werkwijze brengt met zich mee dat het stedenbouwkundig ontwerp getoetst moet worden door het Grondbedrijf. Vanwege de voortschrijdende automatisering bij het ontwerpen vindt er ook een verschuiving van deze actie plaats naar de ontwerper, waardoor deze tevens in staat is gedurende het ontwerpproces al kwantitatief te toetsen.

Op basis hiervan kunnen vervolgens door het grondbedrijf de berekeningen voor het uitgewerkte plan opgesteld worden. Dit betekent meer gedetailleerde begrotingsposten voor bijvoorbeeld het woonrijpmaken: posten voor verharding, groen en water worden samengesteld uit de oppervlakten van deze bestemmingen uit de tekening. De riolering is wellicht al uitgewerkt in een rioleringsplan. Ook deze informatie kan in de digitale tekening opgeslagen worden. Het resultaat is een meer gedetailleerde tekening met een bijbehorende berekening.

Het betekent in alle gevallen dat Stedenbouw de wensen van het Grondbedrijf moet kennen om deze afdeling van de goede, door hen gewenste informatie te voorzien. Dit leidt nogal eens tot problemen, temeer daar sommige wensen het wellicht nodig maken de tekening anders op te zetten dan men gewend was. Dit blijkt uit het volgende voorbeeld: in de exploitatie worden opbrengsten voor woningbouw geraamd op basis van de oppervlakken van de verschillende kavels en een verkoopprijs per m2

•

In de tekening moeten deze kavels als aparte vlakken zijn gedefinieerd; Stedenbouw tekent alleen lijntjes. Zie daar: een probleem.

Bij het Grondbedrijf in Gorinchem wordt, mede door de aanwezige expertise van grafische informatieverwerking, de volgende werkwijze toegepast om deze problemen op te lossen. Het stedenbouwkundige ontwerp wordt bij het Grondbedrijf als referentiebestand ingelezen. Dit bestand is slechts een onderlegger en kan niet gemuteerd worden. Wel kunnen vanuit dit ontwerp relevante objecten gekopieerd worden om op deze wijze een "eigen" exploitatie kaart samen te stellen.

Wanneer nu een ontwerp wordt gewijzigd, wordt het nieuwe bestand weer als referentiebestand ingelezen. De exploitatie kaart kan nu op de betreffende onderdelen aangepast worden.

In figuur 2.2 is een gedeelte van een verkavelingsplan en van de exploitatiekaart weergegeven.

(21)

000000 000000

"

,-f-

r-zw 81i? Zw BO Z t 12 't D

f-O

Figuur 2.2 Verkavelingsplan en exploitatiekaart.

2.5 Andere toepassingen

toegang andere informatie

De plankaart of exploitatiekaart is de onderlegger voor allerlei andere kaarten.

Bijvoorbeeld de milieudienst kan de geluidsbelasting doorrekenen. De afdeling civiele techniek kan rioleringsplannen maken en de groenafdeling is in staat om beplantingsplannen te ontwerpen. Omgekeerd kunnen kosten of opbrengstenposten ook weer aan niet-exploitatiekaarten of stedenbouwkundige ontwerpen gerelateerd worden. De kadastrale kaart bijvoorbeeld bevat de informatie voor de post verwerving: dit varieert overigens van de totaal benodigde oppervlakte bij een haalbaarheidsstudie tot de oppervlakte per perceel of het aantal percelen of panden bij een gedetailleerde grondexploitatie.

visuele knelpuntanalyse

Bij de start van de grondexploitatie zullen verwerving, sloop en bodemsanering ge-raamd moeten worden. Wanneer er knelpunten zijn bij het verwerven van bepaalde percelen, kan dit de planrealisatie in de weg staan. Door het ontwerp over de kadastrale kaart te projecteren is hierin duidelijk inzicht te verkrijgen. Voor sloop en bodemsanering gelden vergelijkbare verhalen als voor verwerving. Ook hier kan de kaart inzicht verschaffen over de (on)mogelijkheden van een plan zeker als aan zaken als sloop en bodemverontreiniging methoden gekoppeld worden om de werkzaamheden uit te voeren, en de daaraan verbonden kosten doorgerekend worden.

Er ontstaat een uiterst krachtig hulpmiddel bij het nemen van beslissingen. Dit wordt nog eens versterkt als combinaties van aktiviteiten als bodemverontreiniging en sloop in één kaart in beeld worden gebracht; men kan bijvoorbeeld zoeken naar werkelijke probleemgebieden.

(22)

visuele voortgangsbewaking

Naast het signaleren van knelpunten is er nog een geheel ander aspect in het grondexploitatieproces waarbij de kaart een rol kan spelen. Gedurende het realisatietraject van een plan zijn zowel uitvoerders als bestuurders voortdurend geïnteresseerd in de voortgang van de realisatie. Van de diverse genoemde onderdelen van de exploitatie, waarbij de kaart een belangrijke rol speelt, kan natuurlijk ook de actuele stand van zaken op kaart worden weergegeven. De kaart heeft daarbij als nevenvoordeel dat snel inzicht in de volledigheid wordt geboden. Zo is na te gaan of de uitgifte van grond wel geheel aansluitend is of dat er toch onvolledigheden in geslopen zijn. Daarbij is natuurlijk van belang de momenten van bijvoorbeeld de datum van contracten bij de aan- of verkoop van grond goed vast te leggen. Dit vereist wel afspraken tussen de diverse betrokkenen.

In figuur 2.3 is een voorbeeld weergegeven van een tekening met de actuele stand van de grondverkopen.

Figuur 2.3 Tekening grondtransacties.

Themakaarten

De stationsomgeving van Apeldoorn wordt compleet vernieuwd. In een

publiek-private samenwerking zal het gehele gebied verworven, gesloopt, gesaneerd,

gereconstrueerd en weer bebouwd worden. De verwerving en sloop van een

aantal panden zijn al gerealiseerd. Voor de realisatie worden een

(23)

ontwikke-GRONDEXPLOITATIE EN DIGITALE KAART

lingsplan en een grondexploitatie opgesteld als basis voor een

samenwer-kingsovereenkomst. De complexiteit van het project vraagt extra aandacht voor

de diverse facetten

.

Bij het ontwikkelingsplan wordt in ruime mate gebruik gemaakt van grafische

informatie door het vervaardigen van een twintigtal kaartjes

.

Hierop zijn o.a.

weergegeven de actuele stand van de verwerving en sloop van de panden, de

bodemsanering, de reconstructies van de straten, de bouwvolumes, de faseringen

van al deze onderdelen, routes voor fiets, auto en bus, de parkeervoorzieningen,

de toets bouwprogramma en bestemmingsplan, et cetera. Door selecties van

twee of meer thema 's is uitstekend inzicht te verkrijgen in de onderlinge relatie

en wederzijdse beïnvloeding. Knelpunten worden op deze wijze direct zichtbaar.

Regelmatig worden de kaartjes nog aangepast; met de computer is dit vrij

eenvoudig uit te voeren

.

2.6 Koppeling kaart en exploitatie

directe koppeling kaart en exploitatie

Vele toepassingen van het gebruik van kaarten en het belang van digitale kaarten bij de grondexploitatie zijn aan de orde geweest. Tal van gegevens uit de kaart worden gebruikt in de grondexploitatie. Ook is naar voren gekomen de soms wat moeizame uitwisseling tussen kaart en exploitatie als het gaat om controle of de juiste kaart bij de juiste berekening hoort. Daarnaast is aangegeven het vele rekenwerk, dat nodig is na mutaties in de tekening. De tekening en de grondexploitatie zijn nauw aan elkaar verbonden. Echter tot nog toe is steeds sprake geweest van een indirecte koppeling: namelijk lijntjes moesten eerst gestructureerd worden tot gesloten vlakken en er moest een exploitatie-post mee verbonden worden.

De stap naar een directe koppeling van de tekening en de berekening, waarbij geen structurering meer nodig is en waarbij de mutaties in de tekening direct doorgewerkt worden in de exploitatie, is niet groot meer. Technisch is het al geruime tijd mogelijk, maar wat betekent dit nu in de praktijk. De objecten in de kaart die begroot worden in de grondexploitatie, worden gekoppeld aan begrotingsposten. Voorbeelden zijn een perceel te verwerven grond (object) aan de begrotingspost grondverwerving of een aan te leggen wegvak aan een begrotingspost verharding. De koppeling zorgt voor overbrenging van de berekende oppervlakte van de objecten naar de betreffende begrotingsposten. Een heel belangrijk voordeel bij deze koppeling is dat deze hoeveelheden in de begroting zullen wijzigen na mutaties in de tekening.

Het is een interactieve koppeling, waarbij selecties op de kaart inzicht geven in de daaraan gekoppelde administratieve gegevens. Maar ook in de andere richting: selectie van administratieve gegevens kunnen worden weergegeven op de tekening.

Een paar voorbeelden:

Omdat een perceel (nog) niet verworven kan worden, wil men de financiële consequenties weten van het niet ontwikkelen van dat gedeelte van het plan.

(24)

Door selectie van het betreffende plangedeelte op de kaart worden de kosten en opbrengsten, die aan objecten in dit gebied gekoppeld zijn, in een overzicht gepresenteerd.

In de exploitatie zijn diverse planstructurele voorzieningen (bijvoorbeeld hoofdontsluitingswegen) opgenomen. In de discussie over de toerekening van deze voorzieningen aan het plan is het gewenst deze voorzieningen op kaart te presenteren. Door selectie van deze begrotingsposten in de exploitatie worden deze voorzieningen op een kaart weergegeven met een door de gebruiker in te stellen kleur.

informatiesysteem

Koppeling van grafische en administratieve informatie vindt natuurlijk ook bij GIS-systemen plaats. Ook zijn er voorbeelden van combinaties van GIS-systemen van CAD, GIS en rekenmodules, waarmee kosten van ontwerponderdelen in beeld worden gebracht. Er is dan echter geen sprake van een volwaardig grondexploitatiesysteem, zodat er toch weer een moment komt waarop de gegevens in een ander systeem moeten worden overgezet voor een grondexploitatieberekening met eind- en contante waarde en een bewakingssystematiek voor het realisatietraject.

Een volledige dekking van het planontwikkelings- en exploitatieproces verkrijgt men door interactieve koppeling van de tekening met een compleet informatiesysteem voor grondexploitatie voor begroten en bewaken.

Dit betekent dat ontwerpwijzigingen zich hiermee onmiddellijk laten vertalen in een nieuwe berekening van de eind- en contante waarde.

In het eerder genoemde voorbeeld van het niet te verwerven perceel is het wijzigen van de tekening of alleen het loskoppelen van de gepresenteerde kosten en opbrengsten voldoende om direct inzicht te krijgen in het financiële resultaat van het totale (gewijzigde) plan.

Bovendien kan de aanwezige budget- en opdrachtbewaking informatie leveren voor visualisering van de voortgang van het project. De actuele stand van zaken van de verwerving van grond is direct inzichtelijk op een kaart met in verschillende kleuren de reeds verworven en de nog aan te kopen percelen.

organisatie

Het aanbrengen van de koppelingen zal in het algemeen door of via de opsteller van de grondexploitatie moeten plaatsvinden vanwege zijn verantwoordelijkheid voor de getallen en de uitkomsten van de berekeningen. Dit betekent dat het Grondbedrijf zal moeten beschikken over een grafische werkplek. De koppelingen kunnen worden aangebracht aan het ontwerp of aan de hieruit samengestelde exploitatiekaart. Ook is het mogelijk dat de koppelingen op de stedenbouwkundige afdeling, al dan niet door iemand van het Grondbedrijf, gerealiseerd worden.

Als gevolg van de automatisering gaan er vele tekeningen en bestanden door de organisatie. Bovendien leidt de automatisering tot vele extra vragen en alternatieven.

(25)

Dit geldt niet alleen voor tekeningen, maar ook voor berekeningen. Een zorgvuldig beheer van de bestanden en een goede procedure- en produktomschrijving dragen bij aan het welslagen van de processen en de automatisering.

2.7 Conclusie

Bij de planontwikkeling wordt veelvuldig gebruik gemaakt van grafische informatie. Veel van deze informatie is nodig voor de grondexploitatie. De bepaling van de juiste gegevens is arbeidsintensief en kost dus tijd en geld. Bovendien is de planontwikkeling een dynamisch gebeuren, zodat voortdurend veranderingen optreden.

De computer biedt in deze situaties een duidelijke verbetering. De bepaling van de hoeveelheden gaat veel efficiënter en de verwerking van mutaties is relatief eenvoudig. Door het kopiëren van tekeningen is het mogelijk snel alternatieven te ontwikkelen.

Als gevolg hiervan zijn de gegevens voor de grondexploitatie sneller beschikbaar. De digitale kaart is in het hele proces eigenlijk niet meer weg te denken. Bovendien ontstaan er door de automatisering steeds meer nieuwe toepassingen. Met name de mogelijkheden voor presentatie zijn omvangrijk. Hiervan kan juist ook bij de grondex-ploitatie gebruik gemaakt worden. De visualisatie van de verschillende begrotingspos-ten ligt natuurlijk voor de hand. Maar de voortgang van een plan kan ook uitstekend in een tekening weergegeven worden. Een plaatje vormt een goede aanvulling op cijfers en woorden. Grondexploitatie en de digitale kaart: een prima koppel!

(26)

(27)

3. DE TOEGEVOEGDE WAARDE; DAT VOEGT IETS

TOE!!8

Bert de Graa~, Theo Raaphorst'O _{en Nico Harkes}

3.1 Inleiding

problemen

Een van de hoofdthema's van de parlementaire enquête Bouwsubsidies in de jaren tachtig was de verschrijving van kosten tussen de gesubsidieerde en de niet-gesub

sidieerde woningbouw. Momenteel döet zich bijvoorbeeld bij de VIN EXlocaties -weer een soortgelijke discussie voor. Bij menigeen bestaat de stellige indruk dat het tekort van de goedkope woningbouw moet worden goedgemaakt door de duurdere sector. Dit zou dus betekenen dat tussen deze twee categorieën de grond kosten worden verschreven. Daarbij is existentieel de vraag hoe kosten toegerekend worden aan verschillende functies; is de berekening gebaseerd op normbedragen of wordt bijvoorbeeld uitgegaan van werkelijk toe te rekenen kosten. Bovendien is het belangrijk om ook de opbrengsten in de overweging te betrekken. Verschrijving is alleen mogelijk als de opbrengsten groter zijn dan de kosten. Eigenlijk is hier sprake van een vergelijking van toegevoegde waarden (verschil tussen kosten en opbrengsten). Als die van de éne categorie negatief is en die van een andere positief en er is sprake van een sluitende exploitatie dan is er sprake van een verschrijving.

Aangezien een dergelijke vergelijking niet goed mogelijk is in de huidige grondprijsberekening is ook de analyse moeilijk uit te voeren. Dit is slechts één van de redenen om tot een herziening van de berekeningswijze over te gaan.

Bij de historisch gehanteerde systematiek voor de berekening van grond kosten (waarop in zijn algemeenheid ook de grond kostensubsidies worden gebaseerd) is altijd uitgegaan van een integrale kostprijsbenadering per m2 uit te geven grond vanuit de veronderstelling dat alle kosten gemeenschappelijk zijn. Kortom,de kostprijs van een m2 uitgeefbaar terrein voor een sociale huurwoning, was en is binnen het kader van deze systematiek gelijk aan de kostprijs van een m2 uitgeefbaar terrein voor een vrij-staande villa. De vraag is of dit correct is. Hebben de villa's wel net zoveel groenvoorzieningen en verharding nodig als de sociale woningbouw aangezien de

8. Deze bijdrage is voor een belangrijk deel gebaseerd op het werk getiteld "Verschrijving van grondkosten in de praktijk" van M. Verstappen (1996) die dit werk als stageopdracht heeft uitgevoerd voor Kolpron Consultants BV en het artikel "Verschrijving van grondkosten: een mythe?" van B. de Graaf in: Nieuw tijdschrift voor de volkshuisvesting mei 1996 p28-33. 9. Directeur, Kolpron Consultants BV. Rotterdam.

(28)

villa's een ruime tuin hebben? Een andere vraag luidt: moet de kwaliteit niet veel hoger zijn van het groen of van de verharding in het geval van goedkope woningen aangezien men zeer intensief van de openbare groenvoorzieningen gebruik maakt; zeker als gelet wordt op de hoge dichtheden waarmee thans gebouwd wordt? Een verandering in het denken over de berekening van grondkosten is reeds ingezet met de introductie van het Blauw/Bruine Boekje waarin de benodigde m2 niet-uitgeefbaar al naar woningtype is gespecificeerd, maar waar de toerekeningssystematiek van de kosten nog niet is gerelateerd aan het aantal en de kwaliteit van de m2 niet-uitgeefbaar. Op dit punt is verbetering nodig.

Het Blauw/Bruine Boekje heeft er overigens ook voor gezorgd dat tegenwoordig bij de haalbaarheid van veel plannen wordt uitgegaan van de grondquote. De realiteit daarvan vraagt echter om een onderbouwing. Van een dergelijke onderbouwing is in de praktijk nauwelijks sprake. Of de kosten werkelijk met de quote overeenkomen wordt niet berekend. Alleen het eindsaldo is maatgevend. Er bestaat in de bedrijfspraktijk nauwelijks een verband tussen kosten en opbrengsten, anders dan via de winst- en verliesrekening van de onderneming en/of de specifieke exploitatie. De kosten worden immers bepaald door de inkoopmarkt van het ruwe produkt en het produktieproces; de opbrengsten worden bepaald door de verkoopmarkt van het vastgoed. Het wordt tijd om de koppeling tussen beide markten te maken in de berekeningssystematiek. Slechts dan is een reële toets van de gekozen grondquote mogelijk.

Deregulering en bijbehorende risico's vragen ook om een wIJziging in de berekeningssystematiek van grond kosten. Men is als gemeente zelf verantwoordelijk voor het planresultaat en moet continu keuzes maken. Om niet in de problemen te komen is het nodig om steeds de planvorming bij te stellen. Dit dwingt tot inzicht in een relatie tussen de opbrengsten en de te maken kosten voor de realisatie van een functie. Slechts op deze manier is gericht sturen in het ontwikkelingsproces mogelijk. Niet alleen de eigen verantwoordelijkheid noopt tot een herzien van de berekeningssystematiek van de grondkosten ook de toets die de overheid achteraf hanteert bij het verkrijgen van subsidies vraagt erom. Zo moet aangetoond worden welke woningen gesubsidieerd zijn als het gaat om scheefheidsbestrijding. Het moet duidelijk zijn voor welke woningen welke kosten gemaakt worden. Deze verantwoording achteraf is bij een integrale kostprijsbenadering moeilijk en misschien soms onmogelijk.

toegevoegde waarde

Inzicht, verantwoordelijkheid en toetsing vormen een aantal redenen om de feitelijke relatie tussen kosten en opbrengsten per vorm van grondgebruik in beeld te brengen. Het is tijd voor een herziening van de berekeningssystematiek van de grondkosten. Voorgesteld wordt om de toegevoegde waarde als uitgangspunt te nemen; het verschil tussen kosten en opbrengsten voor iedere functie. Niet de grondquote als basis voor de beslissing om een functie op te nemen maar de winst die op een functie gemaakt kan worden. Niet de integrale benadering van de kostprijs maar een

(29)

DE TOEGEVOEGDE WAARDE; DAT VOEGT IETS TOE!!

gedifferentieerde ingang die bovendien inzicht verschaft in de wijze waarop grond kosten tot stand zijn gekomen en waarmee vanuit het oogpunt van de volkshuisvesting keuzes gemaakt kunnen worden voor bepaalde functies.

Vraag blijft natuurlijk wel hoe de toegevoegde waarde te bepalen is en wat dit betekent voor de exploitatie? In het geval van Zevenkamp en Prinsenland in Rotterdam is dit nader onderzocht. In deze bijdrage wordt hierop ingegaan. Tevens zal er een globale vergelijking plaatsvinden met de uitgangspunten die gehanteerd worden voor het opstellen van haalbaarheidsanalyses van VINEX-uitleglocaties. Bij het onderzoek naar de betekenis van de toegevoegde waarde voor de exploitatie is in het geval van Zevenkamp en Prinsenland alleen gekeken naar de verschrijving van de grondkosten. Er waren ook andere ingangen mogelijk geweest. Echter dit probleem wordt in het kader van de hele politieke discussie rond VINEX en zeker ten aanzien van het post

-VINEX C.q. het post-woningbouwsubsidietijdperk als meest essentieel gezien. De bijdrage start met een beschrijving van de wijken Zevenkamp en Prinsenland (paragraaf 2) terwijl paragraaf 3 uiteenzet hoe de toerekening van het grondgebruik aan verschillende woningen plaats vindt als we naar de toegevoegde waarde toegaan. Paragraaf 4 behandelt de methodiek met betrekking tot de berekening van de kosten en paragraaf 5 de wijze van toerekenen van de opbrengsten. Paragraaf 6 gaat in op de feitelijke berekening van de toegevoegde waarde en op de betekenis van deze rekenwijze voor de planvorming C.q. de verschrijving van grondkosten. De laatste paragrafen beschouwen de toegevoegde waarde nog eens in relatie tot de VINEX

-opdracht terwijl het geheel wordt afgesloten met een aantal conclusies. Daarbij komen de verschrijving en de haalbaarheid van de functies nogmaals aan bod.

3.2 Beschrijving Zevenkamp en Prinsenland

Om na te gaan hoe de toegevoegde waarde berekend moet worden en welke problemen dit oplevert zijn de wijken Zevenkamp en Prinsenland in Rotterdam geanalyseerd. Hieronder volgt een bespreking van de wijken en van het grondgebruik daarin.

Zevenkamp

Het plangebied Zevenkamp is gelegen in het Noord-Oosten van Rotterdam. Voorheen was het plangebied ten dele gelegen in de gemeente Zevenhuizen en in de gemeente Capelle aId Yssel. De grondexploitatie is opgesteld in 1979 en is pas afgerond in 1991. Deze periode is zo lang omdat er in 1982 een ineenstorting van de wo-ningbouwmarkt plaatsvond waardoor een planaanpassing noodzakelijk was. Hierdoor zijn er minder vrije sector en duurdere premiewoningen gerealiseerd. Verder kenmerkt Zevenkamp zich door veel verharding en weinig groen (een 'gewone' wijk).

Het plangebied Zevenkamp beschikt over een zeer gedetailleerde en volledige nacalculatie omdat deze noodzakelijk was voor het verkrijgen van Rijkssubsidie. Hierdoor zijn deze gegevens uiterst geschikt voor analyse.

(30)

Het exploitatiegebied Zevenkamp is gesplitst in 5 deelplannen. Deze deelplannen zijn weer opgedeeld in bouwblokken.

Prinsenland

Het plangebied Prinsenland ligt ook gesitueerd in het Oosten van Rotterdam, tegen de gemeentegrens van Capelle aId Yssel. De stedebouwers beschouwden een aantal bestaande historische elementen als een vast gegeven voor de nieuwe wijk, met name de oude wegen: Kralingseweg, Ringvaartweg en ·s-Gravenweg. Deze zogeheten linten met hun karakteristieke bebouwing scheppen veel ruimte waarin verschillende functies een plaats hebben gekregen (bijvoorbeeld recreatie en ontsluiting).

Prinsenland kenmerkt zich door veel vrije sector met relatief veel groen. Door de rijkdom aan architectuur en het vele groen heeft Prinsenland de naam exclusief te zijn binnen de gemeente Rotterdam.

De grondexploitatie is opgesteld in 1987 en is nog steeds niet beëindigd.

De uitgevoerde berekeningen die in deze bijdrage aan de orde komen, hebben alleen betrekking op de woningbouw van de Prinsenparkbuurt en de Ringvaartplasbuurt (zonder het winkelcentrum). Deze twee buurten liggen allebei in het noorden van Prinsenland en bevatten zowel sociale woningbouw als woningbouw in de vrije sector.

grondgebruik

De woningen in Zevenkamp en Prinsenland zijn te verdelen naar de wijze van stapeling/schakeling, kavelgrootte en financieringscategorie. Er wordt onderscheid gemaakt naar gestapelde bouwen laagbouw terwijl in het laatste geval er nog een onderverdeling mogelijk is naar aaneengeschakelde huizen en halfvrijstaande danwel geheel vrijstaande woningen. Voor de kavelgrootte geldt een verdeling naar klein, normaal en ruim. Wat hieronder verstaan moet worden varieert naar de wijze van stapeling/schakeling. Ten aan zien van de financieringscategorieën is de oude systematiek toegepast van woningwet (zelfs woningwet bejaard), premie koop A-, B-, en C-woningen, premiehuurwoningen (zelfs voor bejaarden) alsmede vrije sector woningen. De onderstaande tabel (figuur 3.1) geeft het overzicht van de verdeling van de woningen.

In figuur 3.1 is duidelijk zichtbaar dat de hoeveelheid kleine kavels in de twee buur-ten van Prinsenland veel hoger is dan in heel Zevenkamp. Ook beschikt Prinsenland over een groot aantal premiekoop C-woningen, terwijl het aantal premiekoop A-woningen ten opzichte van Zevenkamp tegenvalt. Zevenkamp bezit veel gestapelde woningwetwoningen en ook het aantal premiehuurwoningen is relatief hoger dan in Prinsenland. Het aantal vrije sector woningen in de laagbouw van Zevenkamp is gelijk aan de twee doorberekende buurten van Prinsenland. Verder is het opvallend dat Zevenkamp geen gestapelde premie koop- en vrije sector woningbouw heeft, terwijl dat wel het geval is in Prinsenland.

(31)

Prondgebruik woningbouw rOningtype rvenkamp rinsenl~1 L . . goouw "DeeDgtsc:bakeld

kleine kavels (uitgifte <= 129 m2) !ww 0 ~ 15 23% prk A ~58 t;l,4% 159 ,8% prk B 126 h4% 0

prkC I- 187 ,8%

h"otall 684 10 "I. %1 5 "I.

normale kavels (uitgifte> 129 en <= 147 m2) !ww 30 b,3% 64 ,3%

prH

is4

12%

-prk A !s83 ~,3% 0,2%

prkB 121 1,7%

prkC !sI 0,7% ~38 15,9%

h"otaal 1069 15% 1508 18%

ruime kavels (uitgifte> 147 m2) _!ww

b

1,0% 0

-~oonwagens 15 0,2% 12 0,4% prH

klO

15,8% 0 rkA ~19 ,0% ~O 1,5% rkB 168 12,4% 0 rkC ~7 0,8% ~O ,9% Irotlll 1140 16 "I. 131 5%

Gesta ... lde bouw

kleine kavels (uitgifte <= 69 m2) M-w 1339 191% 146 ,3%

M-w bej. ~O 0,9% 1240 7% prH ~79 b,4% 168 ,1% prHbei. ~83 ~,9% I>

-p,kC I> 128 1,0% VS gesl. I>

-

1230 ,3% Totaal ~161 ~l% "11 30 "I.

normale kavels (uitgifte> 69 en <= 83 m2) ww ~66 ~,6% I>

-prH b2 0,5% I>

-VS Resl. I>

-

f}2

,3%

Totaal ~98 ~% ~l %

ruime kavels (uitgifte> 83 m2) ww 1034 14,7%

b

-prH ~O 0,4%

b

p,Hbei. 2 1,3%

Irotaal 1156 17% 0 D%

La8l!bouw half en lIeheel vrïstllDd

kleine kavels (uitgifte <= 160 m2)

Ivs

~7 1,0% ~07 17,5 %

normale/ruime kavels (uitgifte> 160 m2)

Ivs

141 Iz,O%

k4

1,6% Irotaal 1"lIoouw bllfofllebeel vrïstalnd lrot . . 1 1208

3%

1251 19 "I.

(32)

3.3 Methodiek berekening ruimtegebruik

inleiding

Een exploitatiegebied bevat naast uit te geven gronden groen, water, verharding, wijkontsluiting, wijkgroen en andere (bovenwijkse) voorzieningen. Woningen en niet-woningen maken hier in meer of mindere mate gebruik van. Zo gebruikt bijvoorbeeld een gestapelde woning aanzienlijk minder verharding dan een eengezinswoning en hebben bedrijven en kantoren per m2 gebouwd oppervlak meer ruimte nodig ten behoeve van parkeren. Hieronder volgt een beschrijving van de wijze waarop dit ruimtegebruik is toegerekend.

uitgeef baar terrein

Het toerekenen van de uitgegeven grond aan woningen en niet-woningen afzonderlijk behoeft geen verdere toelichting. Bij gemengde bestemmingen, zoals winkels op de begane grond en woningen daarboven, is het uitgifte-oppervlakte verdeeld naar 50% woningbouw en 50% niet-woningbouw.

In Zevenkamp bestaat er het verschijnsel 'Gemeenschappelijke Tuinen'. Dit zijn

uitge-geven binnenplaatsen, waarop speelvoorzieningen zijn gerealiseerd door bewoners of woningcorporaties. Deze gemeenschappelijke tuinen (binnenplaatsen) zijn

doorbere-kend aan de woningen die om deze tuinen heen liggen als uitgeefbare grond.

In Prinsenland is binnen de uitgifte groen, water en zelfs fietspaden opgenomen. De

totale uitgifte (dus inclusief groen, water en fietspaden) is als maat genomen voor de uitgifte per woning of niet-woningbouw bestemming.

Wanneer woningen gestapeld waren dan is het uitgeefbare oppervlakte gedeeld door het aantal woningen. Dit heeft er voor gezorgd dat de kleine kavels van gestapelde woningen danook geringere afmetingen hebben dan die van laagbouw woningen

verharding

De som van de oppervlakten fiets- en voetpaden, parkeerplaatsen en rijweg is de totaal aangelegde verharding. Als criterium voor het toekennen van verharding aan

bouw-en/of buurtblokken is 'de afstand tot het bouwblok' genomen, dit wil zeggen

dat bijvoorbeeld een parkeerplaats aan het dichtstbijzijnde bouwblok wordt toegerekend. Het totale oppervlak parkeerplaats van een bouwblok gedeeld door het aantal woningen van dit bouwblok is de hoeveelheid parkeerruimte per woning. Het totale oppervlak van de fietspaden (per deelplan) is over het aantal woningen (per deelplan) verdeeld. Bij gemengde bestemmingen, zoals winkels op de begane grond en woningen daarboven, is de verharding toegerekend aan de woningbouw.

groen- en watervoorzieningen

De toerekening van groen- en watervoorzieningen aan woningbouw en niet-woning-bouw gebeurt op dezelfde wijze als de toerekening van de verharding. Ook hier wordt

bij gemengde bestemmingen van winkels en woningen de groen- en

watervoorzieningen toegerekend aan de woningbouw. In Zevenkamp wordt ook nog het oppervlak voor speelvoorzieningen en een tennis- en basketbalveld als groen- en watervoorzieningen meegerekend.

(33)

wijkontsluiting en wijkgroen

Tot de wijkontsluiting wordt gerekend de hoofdontsluitingsweg en de daarbij beho

-rende berm, bestaande uit groen, water en parkeerplaatsen. De totale oppervlakte van de wijkontsluiting gedeeld door het aantal woningen geeft de ontsluiting per woning. De wijkontsluiting wordt alleen toegerekend aan de woningbouw, daar de gebruikmaking door niet-woningbouw bestemmingen bijna niet te achterhalen is. In Zevenkamp is ook een park tot stand gekomen, wat als wijkgroen gekenmerkt is. Dit park is op deze manier geclassificeerd, omdat men verwachtte dat dit park weinig aantrekkingskracht had voor inwoners buiten het plangebied. De oppervlakte van dit park gedeeld door het aantal woningen geeft het wijkgroen per woning aan, welke bij de wijkontsluiting is opgeteld om het totaal van de post wijkontsluiting en wijkgroen te verkrijgen. Prinsenland bevat geen wijkgroen.

omslaggebied

Voor de aanleg van bovenwijkse voorzieningen is men verplicht aan de gemeente omslag kosten te betalen. Van deze opbrengsten financiert de gemeente de aanleg van de bovenwijkse voorzieningen. Zowel het plan Zevenkamp als het plan Prinsenland dragen bij aan de omslagberekening Rotterdam-Oost. Deze bijdrage betreft een bedrag per eenheid (1 woning of 100 m2 uitgeefbaar ), terwijl de hoogte in theorie wordt bepaald door de totale investering in de bovenwijkse-voorzieningen gedeeld door het aantal eenheden. In de praktijk wordt er echter een bedrag per eenheid vastgesteld.

overzicht ruimtegebruik

De resultaten van de toepassing van de bovenbehandelde methodiek staan in figuur 3.2. Het betreft hier de (gewogen gemiddelden) van het ruimtegebruik per woning.

11

~:

::

!~:~~-

prin

-uitgifte verhar- groen & totaal wijk-ontsl. totaal omslag totaal

ding water excl. incl. wijkontsl. wijkontsl. Z p Z P Z P Z P Z P Z P Z P Z P Laa2bouw kleine kavels 121 114 65 65 29 17 215 197 25 32 240 228 68 54 307 283 normale kavels 137 139 67 55 30 12 234 206 25 24 259 229 68 54 326 284 ruime kavels 168 198 71 78 35 9 274 286 25 26 299 312 68 54 367 366 Gestapelde bouw kleine kavels 49 33 47 35 20 26 117 95 25 29 142 123 68 54 210 177 normale kavels n 74 58 38 33 51 167 163 24 42 191 205 68 54 259 259 ruime kavels 103 -- 62 -- 22

--

187 --- 25 -- 212 --- 68 -- 279 -

--La.2bouw half- en 2eheel vrijstaand

kleine kavels 103 134 56 57 102 20 261 213 24 42 285 254 68 54 352 309

ruime kavels 243 406 95 61 82 0 421 467 24 42 445 508 68 54 513 562

Ruimtegebruik gemiddelde kavel

Gemiddelde kavel 104 104 60 53 28 20 192 In 25 30 217 207 68 54 285 261

(34)

Uit figuur 3.2 blijkt dat de hoeveelheid verharding en groen-en watervoorziening over het algemeen toenemen met de grootte van de kavel. De oppervlakten van wijkontsluiting en omslag variëren niet met de grootte van de kavel.

De hoeveelheid verharding van gestapelde bouw is geringer dan die van de laagbouw die geheel of gedeeltelijk vrijstaand is, welke weer minder is dan de hoeveelheid verharding van de laagbouw. Een uitzondering hierop is de hoeveelheid verharding van de ruime kavels in de laagbouw in Zevenkamp.

In Zevenkamp komt het beeld naar voren van een toename in groen -en wateropper

-vlak naar mate de kavel in grootte toeneemt. Het opper-vlak groen en water van de kleine kavels in de half of geheel vrijstaande woningen vormen een uitzondering hierop. In Prinsenland valt het op dat de gestapelde bouw meer groen- en watervoorzieningen heeft ten opzichte van de laagbouw en half-of geheel vrijstaande woningen. Vooral het ontbreken van groen en water bij de ruime kavels van de vrije sector laagbouw is opmerkelijk. Verder nemen de groen- en watervoorzieningen in de laagbouw van Prinsenland af naar mate de kavels groter worden.

3.4 Methodiek berekening opbrengsten

inleiding

In deze paragraaf worden de vuistregels behandeld die toegepast zijn voor de bereke

-ning van de opbrengsten van wo-ningbouw en niet-wo-ningbouw bestemmingen.

Alle behandelde bedragen, of dit nu opbrengsten of kosten zijn, worden uitgedrukt in hun nominale waarden. Hoewel deze bedragen, op deze manier, geen juist beeld geven van de eigenlijke winst c.q. verlies van het gehele exploitatiegebied (men rekent de renteverliezen niet mee) krijgt men toch een inzicht in de winst c.q. verlies die wordt behaald aan één woning, wanneer alle bedragen op eenzelfde tijdstip worden ontvangen of betaald.

Er komen in het algemeen een aantal vaste opbrengstenposten voor op een exploi

-tatierekening, namelijk de verkoopprijs/erfpachtscanon, de locatiesubsidie (thans gelden die in het kader van het Besluit Locatie Gebonden subsidies worden verdeeld), de bijdrage van derden en de overige opbrengsten. Er zal nu per post een toelichting gegeven worden.

verkoopprijs/erfpachtcanon

De opbrengsten van een kavel, de verkoopprijs C.q. erfpachtscanon, is zeer nauw

-keurig bekend, waardoor de verkoopprijs C.q. erfpachtscanon per woning ook nauwkeurig bekend is (op 1 kavel kunnen overigens meerdere woningen voorkomen).

Alle kavels van Zevenkamp en Prinsenland zijn door de gemeente Rotterdam in erfpacht uitgegeven .

(35)

locatiesubsidie

Zevenkamp en Prinsenland hebben beide locatiesubsidie ontvangen. Bij de toekenning van deze subsidies staat duidelijk vermeld voor welke woningen deze bestemd waren. Deze opbrengsten worden toegerekend naar iedere vierkante meter van het desbetreffende woningtype.

bijdragen derden

Het kan voorkomen dat men onverwachte inkomsten ontvangt van derden, wegens het nut dat die derden hebben van aangelegde voorzieningen. Dit kunnen groenvoorzieningen, waterwegen of infrastructuur betreffen. Dergelijke opbrengsten worden verdeeld over de daarbij betrokken woningen. Dus betaalt het recreatieschap mee aan de groenvoorzieningen aan de rand van de wijk dan krijgen alleen de woningen een extra opbrengst die voor hun grootschalige groenvoorzieningen op deze elementen zijn aangewezen. In het geval van de wijken Zevenkamp en Prinsenland ging het concreet om een bijdrage in de kosten van de aanleg van riolering die kan worden toegerekend aan de woningen die ook op dat stuk riolering waren aangesloten. Overigens kunnen ook alle woningen een bijdrage krijgen. Uitkeringen uit het fonds bovenwijks vormen hier een voorbeeld van.

overige opbrengsten

Tevens kan het voorkomen dat er inkomsten ontvangen worden van derden, die omgeslagen kunnen worden naar het gehele gebied. Een voorbeeld is de bijdrage van de algemene dienst. Dergelijke opbrengsten worden herleid naar de totale oppervlakte uitgeefbaar. Deze opbrengsten per m2 vermenigvuldigd met de toegewezen oppervlakte van één woning geven de 'overige opbrengsten' per woning.

3.5 Methodiek voor de berekening van kosten

inleiding

Er komen in het algemeen een aantal vaste kostenposten voor op een exploitatiere-kening, namelijk de verwervingskosten, de sloopkosten, de bodemsaneringskosten, de ophoog kosten, de inrichtingskosten, de kosten ten aanzien van voorbereiding en toezicht, de omslag kosten en de overige kosten. In het vervolg van deze paragraaf zal de wijze van toerekening van de kostenposten aan de verschillende woningtypen aan de orde komen.

verwervingskosten

De kosten voor de verwerving van gronden in het exploitatiegebied, de zogenaamde verwervingskosten, worden over het gehele plangebied (exclusief het omslaggebiedl verspreid. In werkelijkheid variëren de kosten natuurlijk, maar gegeven het egalisatiebeginsel worden de kosten onafhankelijk van de vorm van grondgebruik verondersteld; en bij gevolg dus gelijkelijk verdeeld over het plangebied. Zijn er meer meters uitgeefbaar en niet-uitgeefbaar toe te rekenen aan een bepaald woningtype dan