Alexandrium II?
ir. J. Th. Gantvoort
drs. P.
Guyt
Delftse Universitaire Pers
Resultaten van een eerste verkennende studie bij deze GDV
Bibliotheek TU Delft
11111111111 11111 11 I 1111111 I I 1i1 1i1 C 008381387&2414
568
5
Resultaten van een eerste verkennende studie bij deze GDV
Vakgroep Stedebouwkunde
Vakgroep Bouwmanagement & Vastgoedbeheer Faculteit Bouwkunde
TU Delft
Delft, april 1996
ir. J.Th. Gantvoort drs. P. Guyt
Voorwoord Samenvatting Summary
1
.
Inleiding. . . . . ..1
1.1 Aanleiding onderzoek ... 1 1.2 Geschiedenis detailhandelsbeleid ... 1 1.3 Kenmerken GDV-Iocatie ... 2 2. Case-studie . ..... 5 2.1 Keuze case ... 5 2.2 Beperkingen onderzoek. . . .. 5 2.3 Hoofdpunten onderzoek ... 5 2.4 Vraagpunten . . . .. 6 2.5 Onderzoeksaanpak . . . .. 6 2.6 Uitvoering onderzoek ... 6 3. Het bezoek ...... 93.1 Verloop van het bezoek ... 9
3.2 Omvang van het bezoek ... 10
4. De bezoekers.............................. 11
4.1 Verdeling naar geslacht . . . .. 11
4.2 Verdeling naar leeftijd ... 11
4.3 Groepsomvang ... 12
5. Hoe functioneert Alexandrium II? ... 13
5.1 Relatie met Oosterhof ... 13
5.2 Herkomst bezoekers . . . .. 13
5.3 Wijze van vervoer ... 15
5.4 Hoofddoel bezoek ... 18
5.5 Bezochte zaken ... 18
5.6 Aankopen. . . .. 19
5.7 Omvang bestedingen ... 19
5.8 Getroffen winkelgebieden ... 20
5.9 Dagomzet van Alexandrium 11 . . . .. 20
6. Conclusies . ... 23
7. Aanbevelingen voor nader onderzoek ... 25
Literatuur . . . .. 27
Bijzonder geïnteresseerd in de gevolgen van de ontwikkeling van Geconcentreerde Grootschalige Detailhandelsvestigingen (GDV) hebben ondergetekenden een case-studie met betrekking tot Alexandrium 11 nabij het winkelcentrum Oosterhof te Rotterdam opgezet. De bedoeling was zo snel mogelijk na opening van de GDV (6 september 1995) enig inzicht in het functioneren te verkrijgen. Bij dit onderzoek hebben wij hulp gehad van een stagiair van de Nationale Hogeschool voor Toerisme & Verkeer (NHTV) te Breda, de heer Jeffrey Jansen. Deze heeft het veldwerk voor het onderzoek uitgevoerd en uitgewerkt. Wij zijn hem daarvoor bijzonder dankbaar.
Aangezien het onderzoek betrekkelijk kort nl. 3 maanden na de opening van Alexandrium 11 heeft plaatsgehad, hebben de uitkomsten slechts een indicatieve waarde. Verder onderzoek zal moeten uitwijzen in hoeverre de GDV uiteindelijk na de beginfase gaat functioneren.
Tenslotte willen wij nog de heer Dick den Adel bedanken voor de
dataverwerking, mej. Linda van Keeken voor het typewerk, en de heren prof.dr. Jan den Draak en ir. Wout van den Toorn Vrijthoff voor het kritisch doorlezen van de tekst. De verantwoording voor het rapport blijft uiteraard bij beide auteurs berusten.
De foto's zijn gemaakt door Piet Guyt.
Hans Gantvoort Piet Guyt
In het kader van het nieuwe overheidsbeleid met betrekking tot Geconcentreerde Grootschalige Detailhandelsvestigingen (GDV) is in september 1995 Alexandrium " geopend bij het winkelcentrum Oosterhof te Rotterdam. De omvang van de nieuwe
GDV is ca. 25.000m2. In december 1995 is een onderzoek gedaan naar het
functioneren van dit winkelcentrum. Door middel van interviews ter plekke zijn gegevens verzameld over kenmerken van de bezoekers: herkomst, vervoerswijze, hoofddoel, bezochte zaken, bestedingen, enz .. Opvallend zijn de geringe
bezoekersaantallen en de lage vloerproduktiviteiten. De uitkomsten dragen een indicatief karakter. Nader onderzoek op een later tijdstip wordt wenselijk geacht.
Following the new govemment policy on Concentrated Large-Scale Retail Establishments (GDV) in September 1995 Alexandrium 11 was opened near to the shopping centre Oosterhof in Rotterdam. The new GDV has a retail area of ca. 25,000 sqm. In December 1995 a survey was held on the functioning of this
shopping centre. By means of interviews on the spot, data on the visitor
characteristics were collected: origin, travel mode, main purpose, stores visited,
spendings, etc .. Striking results are the small numbers of visitors and the low floor
efficiency figures. The results are of an indicative nature. Further surveys on a later
1.1. Aanleiding onderzoek
In Nederland is distributie-planologisch gezien een nieuwe ontwikkeling op gang
gekomen, namelijk die van de geconcentreerde grootschalige
detailhandelsvestigingen, kortweg GDV's genoemd. Deze ontwikkeling is een gevolg van een recente versoepeling van het overheidsbeleid met betrekking tot de vestigingsmogelijkheden van de detailhandel. Halverwege 1995 hebben de
Ministers van Economische Zaken, resp. Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening &
Milieubeheer in een brief aan de Tweede Kamer geschreven dat de locaties voor de grootschalige detailhandelsvestigingen alleen mogen worden ontwikkeld in de 13 zogenaamde stedelijke knooppunten (Detailhandel Magazine, Vol. 39 (1995), no. 8, p.33). De verwachting is niettemin dat deze nieuwe ontwikkeling belangrijke repercussies voor de bestaande detailhandel zal hebben.
Voor de goede orde wordt in deze inleiding eerst nog een korte schets gegeven van het overheidsbeleid over de laatste 50 jaar dat uiteindelijk tot deze nieuwe ontwikkeling heeft geleid. Vervolgens wordt kort ingegaan op de kenmerken van een zogenaamde GDV.
1.2. Geschiedenis detailhandelsbeleid
Het vestigingsbeleid van de detailhandel is sinds het einde van de Tweede Wereldoorlog aan strikte overheidsregels gebonden geweest. Door de noodzaak om in een versneld tempo zelfstandige woongebieden te ontwikkelen ontstond er behoefte aan een meer planmatige opzet van de detailhandel. De winkels werden samengebracht in zogenaamde winkelcentra. Als structuurprincipe werd het concept van de zogenaamde "functionele hiërarchie"gebruikt, waarbij de winkelcentra op hiërarchische wijze naar functie en omvang over de ruimte gespreid werden (zie ook: Gantvoort 1990).
Aan het begin van de jaren zeventig ontstonden de zogenaamde
"weidewinkels". Grootschalige en goedkope cash-and-carry levensmiddelenzaken begonnen zich ongepland en ongecontroleerd te vestigen in schuren en
bedrijfsruimten aan de stedelijke periferie. Ook het Maxis-zelfbedieningswarenhuis
bij Muiden vormde -zo vond men toen- een bedreiging voor de zorgvuldige opgebouwde detailhandelsstructuur.
Na 1974 heeft de overheid de regels om detailhandel op bedrijventerreinen te vestigen uitgebreid en strakker gemaakt (zie o.a. de aanbevelingen van de werkgroep Rompmodel Distributie-planologisch Onderzoek, 26 juni 1974). Een uitzondering voor perifere vestiging werd gemaakt voor zogenaamde volumineuze
Ook grootschalige bouwmarkten werden op perifere locaties toegestaan. In deze periode ontstonden ook de eerste zogenaamde Meubelboulevards.
Vanaf 1984 gold dat de detailhandel zich op een bedrijventerrein kan vestigen, mits dit niet in strijd is met een vigerend bestemmingsplan, en de noodzaak van vestiging is aangetoond door een branche-gericht onderzoek. Uitgezonderd werden hier bouwmarkten en meubelzaken, omdat deze vaak niet ruimtelijk inpasbaar zijn in of nabij bestaande winkelgebieden. Hierbij werd aanbevolen branche-gericht onderzoek te doen volgens het globale drie-stappen-model (zie o.a.: BRO 1991).
In 1990 werd het tussen 1985 en 1990 gevoerde beleid geëvalueerd (BRO, 1991). De hoofdconclusie was dat het beleid doeltreffend was geweest. Echter, het zgn. drie-stappen-model en het branchegerichte onderzoek bleken slechts zeer beperkt te zijn toegepast. In 1990 kwam er via rechtspraak een uitzonderingspositie voor een woonwarenhuis (IKEA), dat op een perifere locatie bij Delft mocht worden gevestigd.
Na 1992 trad er naar aanleiding van eerder genoemde evaluatie een
versoepeling van het perifere vestigingsbeleid op. De verantwoordelijkheid voor het aanwijzen, resp. accepteren van een detailhandelslocatie werd naar provincies en gemeenten verlegd. Voor de invulling qua assortiment gold hetzelfde. Ook het zgn. drie-stappen-model verdween uit de voorschriften.
Een en ander hield een belangrijke versoepeling in van de mogelijkheid voor detailhandelsbedrijven om zich op perifere locaties te vestigen. Hierdoor werd in feite de weg vrij gemaakt voor wat wordt genoemd het beleid met betrekking tot de Geconcentreerde Grootschalige Detailhandelsvestigingen (GDV).
1.3. Kenmerken GDV-Iocatie
Geconcentreerde Grootschalige Detailhandelsvestigingen worden alleen toegestaan in de 13 stedelijke knooppunten. Voor het ontwikkelen van een GDV-locatie gelden de volgende voorwaarden (Detailhandel Magazine 1995, No.8, p.33):
- Alleen waar vernieuwing en uitbreiding van het winkelareaal niet binnen of grenzend aan een bestaand winkelgebied kan plaatsvinden, is er überhaupt aanleiding een GDV-Iocatie aan te wijzen.
- De stedelijke knooppunten dienen met behulp van een zogenaamde "Regionale Detailhandelsstructuurvisie" aan te tonen dat er een reële marktruimte is voor een GDV-Iocatie.
- Het aanwijzen van een GDV-Iocatie moet in goede samenspraak gebeuren met de inspectie Ruimtelijke Ordening en de Rijksconsulent Economische Zaken.
- Een GDV-Iocatie mag alleen worden ontwikkeld op een zogenaamde B-Iocatie; deze is zowel met de auto als het openbaar vervoer goed bereikbaar.
- De GDV-Iocaties zijn uitsluitend bestemd voor grootschalige winkels. De minimum-maat daarbij zou 1500m2 bruto vloeroppervlakte zijn. Ook kunnen branchebeperkingen worden opgelegd.
De gedachte achter het GDV-beleid is dat dit mogelijkheden biedt voor nieuwe ontwikkelingen die binnen de bestaande winkelstructuur geen kans zouden krijgen. Dit zou ten voordele zijn van zowel ondernemers als consumenten.
Foto 3: Verwijzing in Oosterhof naar Alexandrium 11
Foto 4: Loopbrug Oosterhof-Alexandrium 11
2. CASE-STUDIE
2.1. Keuze case
We hebben getracht de GDV-problematiek te benaderen aan de hand van een case-studie. Als case hebben we genomen Alexandrium 11 in Rotterdam Noord-Oost, een verzameling van 16 mega-winkels met een totale omvang van ca. 25.000m2 (zie bijlage A) in de nabijheid van het winkelcentrum Oosterhof dat ruim 28.000m2 beslaat. Dit Alexandrium 11 is 6 sept. 1995 geopend. Qua bereikbaarheid is de locatie bijzonder gunstig: enerzijds is het gelegen nabij het autosnelwegen- , resp. hoofdwegennet, anderzijds nabij een spoorweg-, resp. metrostation. Vlakbij de mega-winkels zijn bovendien ca. 650 parkeerplaatsen aanwezig (zie bijlage B).
Kortom: het betreft een groot complex dat waard is te worden onderzocht. 2.2. Beperkingen onderzoek
Aan dit onderzoek kleven op voorhand een aantal beperkingen:
1. Op het moment van onderzoek, slechts 3 maanden na de opening, is het nog te vroeg om een juist beeld van het functioneren van de nieuwe GDV te hebben. 2. De verbinding Alexandrium II-Oosterhof is thans nog niet optimaal. In de
toekomst zullen de beide winkelcentra naar elkaar worden toe gebouwd. 3. Het aansluitende meubel-centrum Alexandrium 111 ter grootte van ca. 60.000m2
komt pas in de loop van september 1996 gereed.
Beide laatste punten zullen ook invloed op het functioneren van Alexandrium 11 hebben.
2.3. Hoofdpunten onderzoek
Het bijzondere van de onderhavige GDV -de eerste in Nederland-is dat deze tevens is bedoeld als versterking van het nabijgelegen winkelcentrum Oosterhof. De opzet is dus niet alleen dat Alexandrium 11 voldoende bezoekers, resp. kopers aantrekt om zelf te kunnen bestaan, maar dat Oosterhof van de nabijheid van Alexandrium II profiteert door een grotere aantrekkingskracht te krijgen. Eenvoudig gezegd: door de komst van Alexandrium 11 zou Oosterhof meer bezoek krijgen, alsook een grotere actie-radius.
Omdat vanuit het overheidsbeleid is gesteld dat een GDV geen extra auto-verplaatsingen mag veroorzaken, is het verder van belang dat Alexandrium 11 niet meer autobezoek aantrekt dan Oosterhof. Voorts zou het uit distributie-planologisch oogpunt ongunstig zijn, indien de bestedingen in Alexandrium 11 voornamelijk onttrokken zouden worden aan een beperkt aantal nabijgelegen winkelcentra.
Dit zijn in het kort de hoofdpunten voor ons onderzoek met betrekking tot Alexandrium 11: hoe liggen de feiten in werkelijkheid?
2.4. Vraagpunten
Om een goed beeld van het functioneren van Alexandrium 11 te krijgen is derhalve informatie nodig over de volgende kenmerken van de bezoekers: - herkomst,
- wijze van vervoer,
- al of niet ook Oosterhof bezocht, - hoofddoel: Alexandrium 11 of Oosterhof - hoofddoel binnen Alexandrium 11, - bezochte winkels,
- bestedingen, en waaraan onttrokken, - parkeerplaats,
- groepsomvang, leeftijd en geslacht.
2.5. Onderzoeksaanpak
Gezien de gegevens waarin we geïnteresseerd waren, hebben we gekozen voor een (steekproefsgewijze) enquête van de bezoekers van Alexandrium 11 ter plekke. Om zowel inzicht te krijgen in het bezoekgedrag doordeweeks als op zaterdag hebben we geënquêteerd op een woensdag en een zaterdag. Aangezien de GDV geen duidelijke in- en uitgangen heeft hebben we de promenade vóór de mega-winkels in een aantal zones verdeeld, waarop één of meer enquêteurs zijn geposteerd. Deze hebben de bezoekers steekproefsgewijs ondervraagd. Nadeel van deze benadering is dat de bezoekers vaak op verschillende tijdstippen tijdens hun bezoek worden ondervraagd, en dus niet altijd aan het einde van hun bezoek. Gezien de beperkingen van het onderzoek (zie: par. 2.2) en ook bij gebrek aan financiële middelen is ervan afgezien de enquête te ondersteunen met een volledige telling van de bezoekers gedurende de gehele week. Wel zijn op de enquêtedagen tellingen gehouden van de voetgangersstromen tussen Oosterhof en Alexandrium 11, en deel-tellingen bij diverse mega-winkels. Het onderzoek heeft een indicatief en voornamelijk kwalitatief karakter.
2.6. Uitvoering onderzoek
Het onderzoek heeft plaatsgevonden op woensdag 13 en zaterdag 16 december
1995. De promenade voor de mega-winkels ter lengte van 285m is verdeeld in 5
zones. Er is op beide dagen geënquêteerd van 10.30-ca. 17.00 uur. Op de werkdag zijn 513 interviews afgenomen, en op zaterdag 436. Op beide dagen was het koud weer, maar op de zaterdag was het wel bijzonder guur: 1 à 2 graden onder nul met een koude wind. Dit verklaart ook waarom het aantal interviews op zaterdag kleiner was dan op woensdag. Qua zone was de steekproef redelijk gelijk verdeeld.
Om greep op de omvang van de aantallen bezoekers te krijgen zijn tijdens de enquête op beide dagen voorts de volgende voetgangerstellingen gehouden: - volledige telling voetgangersstroom Oosterhof-Alexandrium 11 via loopbrug W.,
- volledige telling voetgangersstroom station Alexander-Alexandrium 11 W., en - deeltellingen gedurende een half uur bij diverse mega-winkels (in-en uitgaand).
Foto 5:
Foto 6:
, l.
Verwijzing naar parkeerterreinen
Inrit naar parkeerterrein direct vóór Alexandrium 11
3.
HET BEZOEK
3.1. Verloop van het bezoek
Inzicht in de omvang van het bezoek aan Alexandrium 11 kunnen we afleiden uit de tellingen van de voetgangersstromen Oosterhof-Alexandrium 11 VV., resp. station Alexander-Alexandrium 11 VVo en gegevens uit de enquête (relatie met Oosterhof). Het verloop van het bezoek aan Alexandrium 11 zal aansluiten bij dat van de
genoemde voetgangersstromen. Dit is weergegeven in figuur 2. Hieruit blijkt, dat de hoogste half-uurintensiteiten zich op woensdag voordoen tussen 13.30 en 15.00 uur en op zaterdag tussen 13.30 en 16.00 uur. Het passantenverloop vanuit Alexandrium 11 ijlt iets na op de passantenstroom naar Alexandrium 11 toe.
Figuur 2: Verloop van de passanten tussen Oosterhof en Alexandrium 11 per half
uur. aantal
600
500
400
300
200
100
/.
.'
~ 10.'
.'
.'
.'
11.'
".'
"",,'....
i ' ... ,,-' /~"'... , . I
' J ' zaterdag / " ""'.j.'
.'
.'
l.'
I
", "i 12 1314
15
16 17 uur3.2. Omvang van het bezoek
Uit de samenvatting van de tellingen van de voetgangersstromen blijkt dat de bezoekersdrukte op zaterdag ongeveer 2,5 maal groter was dan op de werkdag.
Tabel 1: Samenvatting voetgangersstromen naar Alexandrium 11 VVo
richting: naar Alexandrium 11 vanaf Alexandrium 11
via trap over weg totaal via trap over weg totaal
dag:
werkdag 1345 850 2195 1300 710 2010
zaterdag 4345 1210 5555 4560 1055 5615
zJw
3,2 1,4 2,5 3,5 1,5 2,5Dit is in overeenstemming met de uitkomsten van de deeltellingen bij de
afzonderlijke mega-winkels, op grond waarvan de verhouding zaterdag: werkdag op
2,6:1 werd geraamd. Opmerkelijk is voorts dat het percentage voetgangers dat via de
trap ging, op de zaterdag (80%) beduidend hoger was dan op de werkdag (62%). Dit is in overeenstemming met de grotere relatie tussen Alexandrium 11 en Oosterhof op zaterdag (zie: par. 5.1).
Met behulp van de gegevens van de tellingen van de bovengenoemde
voetgangersstromen èn de informatie uit paragraaf 5.1 kunnen we een minimum en een maximum raming van het bezoek aan Alexandrium 11 maken.
Tabel 2: Minimum- en maximum-raming van het bezoek aan Alexandrium 11
werkdag zaterdag 1.800 5.500 3.300 7.500 gemidd. 2.550 6.500
Deze waarden zijn aanzienlijk lager dan die welke in 1987 in Oosterhof op de enquêtedagen zijn waargenomen, te weten resp. 13.250 op woensdag (11 maart) en 24.950 op zaterdag (14 maart). Mogelijk heeft het koude weer tijdens de huidige enquêtedagen het bezoek aan Alexandrium 11 ongunstig beïnvloed.
4.
DE BEZOEKERS
4.1. Verdeling naar geslacht
Aangezien veel meer mannen dan vrouwen doordeweeks werken was het aandeel mannen onder de bezoekers van Alexandrium 11 op de werkdag (36%) geringer dan
op zaterdag (54%). Deze uitkomst is in overeenstemming met die in Oosterhof in 1987.
4.2. Verdeling naar leeftijd
Op de werkdag vertoont de verdeling naar leeftijd van de bezoekers van
Alexandrium grote overeenkomst met die in Oosterhof in 1987. Op de zaterdag valt op
dat de ouderen van 60 jaar en ouder "verdrongen" worden door de categorie
bezoekers van 20-39 jaar, die dan ruim de helft van het bezoek uitmaken. Blijkbaar is Alexandrium 11 juist voor deze categorie aantrekkelijk.
Tabel 3: Vergelijking van de verdeling van de bezoekers naar leeftijd resp. in Oosterhof in 1987 en in Alexandrium 11 in 1995.
dag & centrum: werkdag zaterdag
O'hof Alex 11 O'hof Alex 11
1987 1995 1987 1995 % % % % leeftijd: 0-19 jaar 9 6 9 8 20-39 jaar 35 34 41 54 40-59 jaar 31 39 32 29 60 jaar e.o. 25 21 18 9 totaal: 100 100 100 100 N= 796 513 844 436 ti
4.3. Groepsomvang
De mate waarin in gezelschap wordt gewinkeld, wordt in het algemeen gezien als een graadmeter voor het gezelligheidskarakter van het winkelen. 's-Zaterdags wordt
daarom in het algemeen meer in gezelschap gewinkeld dan doordeweeks.
Tabel 4: Vergelijking van het winkelen al of niet in gezelschap resp. in Oosterhof in 1987 en in Alexandrium 11 in 1995.
dag & centrum: werkdag zaterdag
O'hof Alex 11 O'hof AlexII
1987 1995 1987 1995 % % % % groep: alleen 62 41 44 26 in gezelschap 38 59 56 74 totaal: 100 100 100 100 N= 781 489 830 430 gemiddelde groepsomvang 1,5 1,75 1,75 2,1
Er blijkt in Alexandrium 11 relatief veel in gezelschap te worden gewinkeld. Wellicht is
dit de trend bij dit soort winkelen. Ook de toegenomen werkloosheid, resp.
toegenomen vrije tijd kan een rol spelen. Tenslotte kan ook nog doorwerken dat het
hier gaat om een voor Nederland nieuw fenomeen dat men in gezelschap wil bekijken (vergelijk: een tentoonstelling). Wellicht loopt het percentage "in gezelschap" in de toekomst weer wat terug.
5. HOE FUNCTIONEERT ALEXANDRIUM II?
5.1 . Relatie met Oosterhof
Eerder hebben we in par.
2.3
reeds gezegd dat we graag zouden weten in hoeverrede komst van Alexandrium 11 het bezoek aan Oosterhof stimuleert. Aangezien veel bezoekers van Alexandrium 11 wegens de nieuwheid van het centrum vooral uit nieuwsgierigheid komen, valt hierover op dit moment nog moeilijk iets te zeggen. Wel kunnen we nagaan welk gedeelte van de bezoekers ook Oosterhof bezoekt.
Tabel 5: Verdeling van de bezoekers van Alexandrium 11 die Oosterhof reeds
hebben bezocht, c.q. gaan bezoeken.
dag: werkdag zaterdag
% %
item:
Oosterhof al bezocht
40
41
Gaat nog naar Oosterhof
29
36
totaal:
69
77N=
513
436
Uit het onderzoek blijkt dat op de werkdag bijna 70 procent van de bezoekers van Alexandrium 11 ook Oosterhof bezoekt en op de zaterdag ruim 75 procent. De relatie van Alexandrium 11 met Oosterhof is dus bijzonder sterk. Dit zegt nog niets over de vraag welk centrum de "trekker" is, m.a.w. welk centrum baat heeft van het andere. Deze vraag is in onze enquête niet gesteld.
5.2. Herkomst bezoekers
Om na te gaan of Alexandrium 11 de bezoekers van verder weg aantrekt dan bij Oosterhof het geval is, hebben we de herkomst van de bezoekers geanalyseerd. Ter vergelijking presenteren we ook de overeenkomstige cijfers van eerdere onderzoeken bij Oosterhof (zie: tabel 6).
Tabel 6: Vergelijking van de verdeling van herkomst van de bezoekers van
Alexandrium " in
1995
met die van de bezoekers van Oosterhof in resp.1987
en1989.
centrum, jaar en dag:
Oosterhof Oosterhof Alexandrium II
1987
1987
1987
1989
1995
1995
werkdag koopav. zaterdag werkdag+ werkdag zaterdag
koopav. % % % % % 0/0 herkomst: omliggende
57,5
54,5
56,5
62
46
36
wijken1 Capelle ald IJ17,5
19,0
17,5
13
13
18
ov. R'dam11,5
8,0
9,0
6
16
13
ov. Nederland13,5
18,5
17,0
15
24
33
totaal100
100
100
100
100
100
N=700
284
830
616
507
425
1) Oostertlank, Alexanderpolder, Ommoord en Zevenkamp
Figuur 3: Herkomst van de bezoekers van Oosterhof en Alexandrium "
%
60
50
40
30
20
10
o
W ~ Oosterhoflil!
Alexandrium " werkdagc
R
N W W = Omliggende wijken C = Capelle aan de IJssel R = Overig Rotterdam N = Overig Nederlandzaterdag
Uit het onderzoek blijkt dat Alexandrium 11 relatief veel meer bezoekers van verder weg trekt dan Oosterhof in resp. 1987 en 1989. In laatstgenoemde jaren kwam ongeveer 25% van de bezoekers van Oosterhof van buiten het zg. RoCa-gebied. In 1995 komt 40 à 45% van de bezoekers van Alexandrium I1 van buiten dit gebied.
Om na te gaan in hoeverre Alexandrium 11 op zich bijdraagt aan de actieradius van het geheel, bekijken we nog de herkomst van de bezoekers die alleen de GDV hebben bezocht (zie: tabel 7).
Tabel 7: Verdeling van herkomst van de bezoekers die alleen Alexandrium I1
hebben bezocht.
dag: werkdag zaterdag
% %
herkomst:
omliggende wijken 47 34
Capelle a/d IJssel 17 18
overig Rotterdam 15 9
overig Nederland 21 39
totaal: 100 100
N= 154 92
In het algemeen wijkt de verdeling niet veel af van die in de eerdere tabel voor alle bezoekers. Wat dit betreft wijken de speciale Alexandrium II-bezoekers dus niet af van het totaal.
5.3. Wijze van vervoer
Een belangrijk punt is voorts de auto-aantrekking van de GDV. Hiervoor analyseren wij de wijze van vervoer van de bezoekers van Alexandrium 11 (zie: tabel 8). Uit een vergelijking met cijfers m.b.t. Oosterhof uit 1987 en 1989 blijkt dat de bezoekers van Alexandrium 11 meer met de auto komen dan de bezoekers van Oosterhof destijds. Dit betekent dat àf de auto-aantrekking van Alexandrium II groter is dan die van
Oosterhof àf dat de auto-aantrekking überhaupt sedert 1987/'89 is toegenomen. Op de
werkdag kwam meer de helft van de bezoekers van Alexandrium II met de auto, op de
zaterdag ongeveer tweederde.
Tabel 8: Vergelijking van de verdeling van de wijze van vervoer van de bezoekers van Alexandrium 11 in 1995 met die van de bezoekers van Oosterhof in resp. 1987 en 1989.
centrum, Oosterhof Oosterhof Alexandrium 11
jaar + dag: 1987 1989 1995
werkdag koopav. zaterdag werkdag+ werkdag zaterdag
koopav. % % % % % % vervoerswijze: auto 37 60,5 53 46 53 66 trein 3 2 2,5 4 3 metro 17 8 10,5 15 13 7,5 bus 5 5 2 3 3 (br.) fiets 3,5 8 11,5 19 10 8,5 te voet 24 19 21 20 18 12,5 totaal: 100 100 100 100 100 100 N= 801 323 867 616 507 425
Figuur 4: Wijze van vervoer van de bezoekers van Oosterhof en Alexandrium 11
%
70
60
50
40
30
20
10
0
a
~ Oosterhoflil
Alexandrium 11 werkdag m b va
tm
a = auto t = trein m= metro b=
bus f=
(brom)fiets v=
te voet zaterdag bv
Om na te gaan in hoeverre Alexandrium 11 op zich bijdraagt aan de
auto-aantrekking van het geheel bekijken we nog de wijze van vervoer van de bezoekers die alleen de GDV hebben bezocht (zie: tabel 9). Deze speciale Alexandrium 11-bezoekers blijken meer met de auto te gaan dan het totaal der 11-bezoekers, nl. op de werkdag ongeveer tweederde en op de zaterdag bijna driekwart. Dit is een teken temeer dat Alexandrium 11 meer auto-verplaatsingen opwekt.
Tabel 9: Verdeling van de wijze van vervoer van de bezoekers die alleen
Alexandrium 11 hebben bezocht.
dag: werkdag zaterdag
% % vervoerswijze: auto 67 73 trein 2 4 metro 9 6 bus 1 (br.) fiets 11 12 te voet 10 5 totaal: 100 100 N= 156 95
Tenslotte vermelden wij nog wààr de automobilisten, die Alexandrium 11 bezochten hun auto geparkeerd hebben (zie tabel 10). In totaal parkeert 55-60% van de
automobilisten vóór Alexandrium 11. Op de werkdag staat een kwart in de twee
parkeergarages onder Oosterhof, op de zaterdag is dit iets minder. Op de zaterdag wordt er meer "elders" geparkeerd.
Tabel 10: Verdeling van de automobilisten onder de bezoekers van Alexandrium 11
naar parkeerplaats.
dag: werkdag zaterdag
abs. % abs. % parkeerplaats: vlak vóór Alex. II 115 42 99 34 overzijde Alex. 11 44 16 65 22 onder Oosterhof 69 25 50 17 elders betaald 6 2 12 4 elders onbetaald 38 14 56 19 afgezet 1 0 2 1 onbekend 0 5 2 totaal 273 100 289 100
5.4. Hoofddoel bezoek
Wat is het nu wat de consumenten in het bijzonder in Alexandrium 11 aantrekt? Hiertoe analyseren we wat de bezoekers als hun hoofddoel hebben opgegeven. Tabel 11: Verdeling van de bezoekers naar hoofddoel
dag: hoofddoel: doel-aankopen winkelen rondkijken, nieuwsgierig anders totaal N= werkdag % 34 33 26 6 100 507 zaterdag % 33 44 20 3 100 425
Eén op de 4
à
5 bezoekers blijkt nog te komen uit nieuwsgierigheid of om zomaarwat rond te kijken. Eén op de 3 bezoekers heeft een doelaankoop voor ogen: een vast
artikel dat men wil kopen en/of een vaste winkel. Belangrijkste "trekker" daarbij is Xenos dat op de werkdag door 5% van de bezoekers, en op zaterdag door 3% werd
genoemd. Andere hoofddoelen zijn Toys 'R' Us met resp. 3,5 en 1,5%, Mega Elshout
met resp. 3,5 en 3% en Hema Koopjesmarkt met resp. 2,5 en 2,5%. De laatste is
echter geen reguliere zaak (vliegende winkel!).
5.5 Bezochte zaken
Bij de ondervraging hadden de consumenten hun bezoek aan Alexandrium 11 in het
algemeen nog niet afgesloten. Om een goed beeld van de bezochte zaken te krijgen
hebben we daarom voor de analyse de reeds bezochte zaken en de nog te bezoeken zaken samengevoegd. Zie hiervoor bijlage D.
De meest bezochte zaak is Xenos. Doordeweeks zou bijna de helft van de
bezoekers van Alexandrium 11 een bezoek aan Xenos brengen. Op de zaterdag is het
percentage -rond 40- volgens de enquête wat lager. De Hema koopjesmarkt trok op
beide onderzoekdagen ongeveer een kwart van de bezoekers. Ook Mega Elshout
komt dicht bij deze bezoekfracties. In de categorie bezoekpercentages van 15-20
vallen Kwantum, Toys 'R' Us en Bristol. In de categorie 10-15% vallen Dump 2000, Daka en Superconfex. De zaken Keukenkring, Tutti's en Hage trekken heel weinig
publiek. Dit heeft o.m. te maken met het feit, dat het bij deze zaken om artikelen gaat,
die zeer weinig frequent worden aangekocht.
Afgaande op de tabel in bijlage D komen de bezoekers bij gemiddeld 2 zaken per bezoek. Verwerken we ook nog een aantal onzekerheden dan worden de
5.6. Aankopen
Het aandeel aankopen is afgeleid van de bezoekers die reeds winkels hadden bezocht (zie: bijlage E). Op de zaterdag werd bij ruim de helft van de bezoeken een aankoop gedaan, voor de werkdag gold een percentage van ca. 40. Uit genoemde bijlage blijkt dat de percentages aankopen van zaak tot zaak verschillen.
In de Hema-Koopjesmarkt en in Xenos werd relatief vaak iets besteed: op de werkdag in 55-65% van de gevallen, op de zaterdag in 65-75% van de bezoeken. Op de werkdag hadden Superconfex en Toys 'R' Us percentages van rond 40, op de zaterdag zaten zij op hetzelfde niveau of iets hoger. Op de zaterdag lag bij Kwantum,
Bristol en Dump 2000 het aankopen-niveau tweemaal zo hoog als op de werkdag: respectievelijk ca. 30-ca. 60%, ca. 25- ca. 50% en ca. 20- ca. 40%.
Uitgezocht is ook het aandeel kopers onder de bezoekers die reeds een zaak bezocht hadden. Op de werkdag bleek dit ruim de helft (53%) te zijn, en op de zaterdag ongeveer tweederde (65%). Dit zijn relatief lage waarden in vergelijking met de ca. 80% die wij in 1984 en 1987 vonden in het winkelcentrum Oosterhof (tabel 5.6 in ons rapport uit 1987).
5.7.
Omvang bestedingenBezien we de verdeling van de bestede bedragen dan is opvallend het grote aandeel kleine bedragen. Eénderde of iets meer bestaat uit bedragen tot 10 gulden,
driekwart of iets minder bestaat uit bedragen tot 50 gulden. Slechts 3 à 5% betrof bedragen groter dan 250 gulden. Het mega-karakter van de zaken leidt er dus niet toe dat meer grote bedragen worden besteed.
Tabel 12: Verdeling van de bestede bedragen
dag: werkdag zaterdag
abs. % abs. % bedrag: < f. 10,-- 72 33 131 37 f. 10,-- tot f. 20,-- 30
]41
35\31
f. 20,-- tot f. 30,-- 26 29 f. 30,-- tot f. 40,-- 16 26 f. 40,--tot f. 50,-- 16 18 f. 50,-- tot f. 100,-- 33 15 49 14 f. 100,-- tot f. 250,-- 17 8 48 14 f. 250,-- tot f. 500,-- 4 2 12 3 f. 500,-- tot f. 1000,-- 0 0 2 1 f. 1000,-- tot f. 11.001,-- 2 1 2 1 totaal 216 100 351 100Op de werkdag is in totaal door de ondervraagden (die dus al aankopen hadden gedaan) bijna 15 duizend gulden besteed, of wel gemiddeld ca. 42 gulden per
iI.
i."
iC
...,-;---,---,-
J i 1ondervraagde. Op de zaterdag ging het om een totaalbedrag van ruim 36 duizend gulden, of wel gemiddeld ca. 92 gulden per ondervraagde. Op de zaterdag lag het gemiddelde dus ruim tweemaal zo hoog als op de werkdag. Opgemerkt zij hierbij dat de gemiddelde bestedingen nog iets hoger zouden kunnen zijn, omdat de
ondervraging niet altijd aan het einde van het bezoek heeft plaatsgevonden. Een belangrijk deel van de hogere totaalbesteding op de zaterdag wordt
veroorzaakt door de aankoop van één keuken ad. f.11.000,- bij de Keukenkring.
Binnen de steekproef lijkt dit een "uitschieter". Echter, de aankoopfrequentie van duurzame goederen, in het bijzonder die van een keuken, is in het algemeen veel
lager dan die van semi-duurzame goederen. Om meer van deze aankopen in de
steekproef te "vangen" zou men langer dan 2 dagen moeten enquêteren, of de steekproef per dag groter moeten maken.
Hoe het ook zij: uit de tabel van bijlage F blijkt dat een aantal zaken op de werkdag en de zaterdag ongeveer hetzelfde aandeel heeft, zoals Mega Elshout (ca. 20%),
Bristol, Toys 'R' Us, Mega Elshout, Superconfex, Halfords en Dump 2000 (ca. 4 à 5%).
Vooral goed op de werkdag verkopen Xenos en de Hema (ca. 10%), deze zaken doen
het op de zaterdag relatief minder. Kwantum doet het op de werkdag relatief erg goed
(dit komt echter door één aankoop van f. 2949,--), op de zaterdag veel minder.
5.8.
Getroffen winkelgebiedenUit de enquête kan worden afgeleid welke winkelgebieden relatief het sterkst door de komst van Alexandrium 11 worden getroffen (zie: bijlage G). Dit blijken in feite de city van Rotterdam en Oosterhof te zijn. Op de werkdag blijkt dit voor ongeveer driekwart van alle bestedingen te gelden, op de zaterdag voor bijna de helft. Het lagere aandeel op zaterdag wordt enerzijds verklaard door het feit dat de bezoekers op die dag relatief van verder weg komen en anderzijds door de eerder genoemde aankoop van één keuken, die anders elders zou zijn gekocht. Eén ding staat echter vast: een belangrijk aandeel van de omzet van Alexandrium 11 wordt aan Oosterhof onttrokken. Voor het overige vindt de onttrekking meer gespreid plaats. De gevolgen voor deze winkelcentra, gespreid over Rotterdam en omgeving, zijn op grond van deze gegevens moeilijk in te schatten.
Wanneer wij kijken naar de verdeling van het aantal aankopen (bijlage H), zien wij ook nu weer een hoog aandeel van het stadscentrum en Oosterhof. Opvallend is dat het aandeel van het stadscentrum lager is dan wij zagen wij de bestedingen terwijl voor Oosterhof het omgekeerde geldt. Dit wijst er op, dat de aankopen, die anders gedaan zouden zijn in het stadscentrum, gemiddeld genomen, grotere bedragen betreffen dan in Oosterhof. Verder valt op dat er nauwelijks onttrekkingen plaats vinden uit de omliggende wijken.
5.9. Dagomzet van Alexandrium 11
Uitgangspunt voor de berekening (zie bijlage I) zijn de bestedingen, die door de ondervraagde personen zijn opgegeven. Omdat een deel van de geënquêteerden nog meer zaken ging bezoeken moest een ophoging worden toegepast op basis van de verhouding tussen het aantal reeds bezochte winkels en het aantal nog te
Verder moet de steekproeffractie worden vastgesteld, zijnde de verhouding tussen het totaal aantal geënquêteerden (n) vermenigvuldigd met de gemiddelde
groepsgrootte enerzijds en het totaal aantal bezoekers anderzijds.
Voor de werkdag resulteerde het bovenstaande in een totaalbesteding van tussen
de f.50.000,-- en f.1 00.000,-- en voor de zaterdag tussen f.200.000,-- en
f.330.000,--(zie ook paragraaf 3.2).
Ondanks de ruime marges is duidelijk dat de omzet erg laag is in vergelijking met
de omzet van Oosterhof in 1987. Deze bedroeg op de werkdag ca. f.500.
000,--(waarvan ca. 40% voor dagelijkse artikelen) en op de zaterdag ca. f.1.000.
000,--(waarvan ruim de helft voor dagelijkse artikelen).
Tenslotte wijzen wij er op dat bij de zaterdagomzet van Alexandrium 11 één aankoop van f.11.000,-- bij Keukenkring nog niet is meegerekend, omdat niet duidelijk is in hoeverre op dit bedrag de steekproeffractie mag worden toegepast. Immers het aantal waarnemingen bij deze zaak is zeer gering. Het lijkt niet aannemelijk dat op zaterdag
in totaal 6 à 8 keukens verkocht zijn op basis van één aankoop uit de groep
ondervraagden, temeer, omdat op woensdag ook geen enkele aankoop gemeld werd. Maar zèlfs indien men dit wel zou mogen veronderstellen, dan nog is de maximale
omzetraming voor Alexandrium II op de zaterdag niet hoger dan f.400.000,-- en dus
,."
22
Foto 7: Parkeertarieven op terrein direct vóór Alexandrium 11
l
I6. CONCLUSIES
De conclusies van de case-studie met betrekking tot Alexandrium 11 kunnen als volgt worden samengevat:
1. De bezoekersaantallen van Alexandrium 11 zijn gering, nl. 1800 à 3300 op de werkdag, en 5500 à 7500 op de zaterdag. Deze aantallen zijn veel lager dan die van het winkelcentrum Oosterhof in 1987. Dit is met name zo opvallend omdat Oosterhof globaliter ongeveer een zelfde winkelvloeroppervlakte als Alexandrium 11 heeft.
2. Vooral op zaterdag trekt Alexandrium 11 veel bezoekers in de leeftijd van 20-39
jaar. Blijkbaar is dit de leeftijdscategorie die zich het meest tot de GDV voelt aangetrokken.
3. De relatie van Alexandrium II met het winkelcentrum Oosterhof: is bijzonder sterk. Tweederde à driekwart van de bezoekers van Alexandrium 11 bezoekt ook Oosterhof. Wie van wie profiteert, valt op dit moment niet te zeggen (zie ook conclusies 4 en 9). Nader onderzoek is vereist om hier klaarheid te brengen.
4. Alexandrium 11 heeft een groter invloedsgebied dan het winkelcentrum
Oosterhof (in 1987 en 1989). De bezoekers van Alexandrium 11 komen relatief meer van buiten Rotterdam en Capelle ald Ijssel. Gezien de sterke relatie tussen Alexandrium II en Oosterhof zou dit ten gunste van Oosterhof kunnen zijn.
5. Alexandrium 11 heeft een relatief grotere auto-aantrekking dan het
winkelcentrum Oosterhof (in1987 en 1989). Op de werkdag kwam ruim de helft van de bezoekers met de auto en op de zaterdag ongeveer tweederde.
6. De doelgerichtheid van de bezoekers van Alexandrium 11 is vooralsnog gering.
i ; U fAil
Slechts ongeveer éénderde komt er voor doelaankopen. Veel mensen schijnen het bezoek aan Alexandrium 11 nog te beschouwen als een "uitje".
Deze conclusie wordt ondersteund door de uitkomst dat op de werkdag ca. 60% van de bezoekers in gezelschap winkelde en op de zaterdag ca. 75%. 7. Als "trekkers" fungeren Xenos, Mega Elshout, Toys 'R' Us en de
Hema-Koopjesmarkt. De laatste is echter geen normale, maar zogenaamde 'vliegende' winkel, die te zijner tijd vervangen zal worden. Genoemde zaken ontlopen elkaar niet veel qua trekkracht: er is niet één grote "trekker".
8. De meest bezochte zaak in Alexandrium 11 is Xenos. Doordeweeks bezoekt bijna de helft van de bezoekers van Alexandrium 11 deze zaak, op de zaterdag rond 40%. De Hema-Koopjesmarkt trok op beide onderzoekdagen ongeveer een kwart van de bezoekers. Ook Mega Elshout komt dicht bij deze
bezoekfracties. Keukenkring, Tutti's en Hage worden weinig bezocht. 9. Het aandeel aankopen bij het bezoeken van Alexandrium 11 was op de
zaterdag ca. 53% en op de werkdag ruim 40%. Vooral het laatstgenoemde percentage is bijzonder laag. In Xenos en de Hema-Koopjesmarkt werd relatief vaak iets besteed: op de werkdag 55-65% en op de zaterdag 70-80%. Op de werkdag hadden Superconfex en Toys 'R' Us rond 40% kopers, op de zaterdag zaten zij op hetzelfde niveau of iets hoger.
10. Opvallend is het grote aandeel kleine bedragen bij de aankopen. Ruim 1/3 bestaat uit bedragen tot 10 gulden, terwijl bijna 3/4 onder de 50 gulden zit. Slechts 3 à 5% betreft bestedingen groter dan 250 gulden. Het mega-karakter van de zaken leidt er dus niet toe dat meer grote bedragen worden besteed.
11. Uit het onderzoek blijkt dat door de komst van Alexandrium 11 de city van Rotterdam en het winkelcentrum Oosterhof de grootste omzetonttrekking ervaren. Opvallend is dat met name "De Koperwiek" in Capelle ald IJssel en andere winkelcentra in de directe omgeving niet of nauwelijks worden genoemd. Het feit dat zoveel van de bestedingen in Alexandrium 11 aan Oosterhof zijn onttrokken, vormt een duidelijk negatieve factor voor Oosterhof (vergelijk conclusies 3 en 4).
12. De geraamde dagomzet van Alexandrium 11 is zowel op de werkdag als op de zaterdag beduidend lager dan in Oosterhof. Dit komt vooral door het geringe aantal bezoekers.
Kort samengevat gevat kan het volgende worden geconcludeerd:
Planologisch gezien resulteert Alexandrium II in een vorm van weinig efficiënt
grondgebruik. Immers, in vergelijking met winkelvoorzieningen op andere locaties trekt de GDV veel minder bezoekers per oppervlakte-eenheid. Daarenboven bevinden zich daaronder ook nog relatief veel bezoekers per auto.
Distributie-planologisch gezien is er eveneens sprake van weinig efficiënt
grondgebruik. In vergelijking met winkelvoorzieningen op andere locaties is de vloerproduktiviteit van de GDV aanzienlijk lager. Bovendien wordt een belangrijk deel van de omzet van Alexandrium 11 behaald ten koste van het ernaast gelegen winkelcentrum Oosterhof.
Vervoers-planologisch gezien wordt de zg. B-Iocatie waar Alexandrium 11 is
gevestigd, onvoldoende "uitgenut". Immers, slechts een gering deel (ca. 15-20%) van de bezoekers komt per openbaar vervoer. De helft tot tweederde komt per auto. Dit zal waarschijnlijk extra investeringen voor verkeers- en parkeervoorzieningen nodig maken.
7.
AANBEVEUNGEN VOOR NADER ONDERZOEK
In par. 2.2. zijn de beperkingen van het onderhavige onderzoek duidelijk
aangegeven. In verband hiermede is de onderzoeksaanpak (zie: par. 2.5) ook beperkt gebleven. Gezien een en ander heeft het onderzoek dus slechts een indicatief en voornamelijk kwalitatief karakter.
Om tegemoet te komen aan de beperkingen uit par. 2.2 zal het onderzoek op een later tijdstip moeten worden herhaald. In principe zou men het functioneren van een winkelcentrum niet eerder dan een jaar na opening moeten onderzoeken. Met betrekking tot Alexandrium 111 zou het onderzoek derhalve niet eerder dan in september 1997 moeten plaatsvinden.
Belangrijke aandachtspunten bij dergelijk onderzoek zouden onder andere moeten zijn:
a. bepaling van het totaal aantal bezoekers, liefst opgesplitst naar onderdeel van het winkelcomplex (Oosterhof, Alexandrium 11 resp. 111);
b. vaststelling van de onderlinge verwevenheid van het bezoek, m.a.w. hoe beïnvloeden de verschillende onderdelen van het winkelcomplex elkaar? c. een gedegen controle van de aantallen interviews naar plaats (zone) en tijd; d. voldoend grote aantallen interviews om betrouwbare ramingen te kunnen maken
van de omzetten van zaken die weinig frequente artikelen verkopen (woninginrichting, e.d.); aanbevolen wordt gedurende een gehele week te
enquêteren, met op werkdagen ca. 500 interviews per dag, op zaterdag iets meer, zeg: 750.
Foto 9: Parkeerterrein en reclamefront
LITERATUUR
Borchert, J. (1995)
"Binnenstad of periferie, 'fun' of 'run'?"
Geografie, Vol. 4, No. 1, pp. 4 tlm 8.
BRO (1991)
"Perifere detailhandelsvestiging in Nederland", eind rapportage
Vught D&P (1989)
"Winkelcentrum Oosterhof' Voorburg
Gantvoort, J.Th. (1990)
"Functionele hiërarchie onder druk" Delft, TUD, OSPA
Gantvoort, J.Th. & Guyt, P. (1985)
"De start van een nieuw winkelcentrum" Delft, TUD, ISO
Gantvoort,. J.Th. & Guyt, P. (1985a)
"Winkelcentrum Oosterhof onttrekt klanten aan Rotterdamse city" Bouw, Vol. 41, no. 24, pp. 40 en 41
Gantvoort, J.Th. & Guyt, P. (1987) "Funktie Oosterhof opnieuw onderzocht" Delft, TUD, OSPA
Gantvoort, J.Th. & Guyt, P. (1988)
"Oosterhof verliest aan invloed op omgeving"
Bouw, Vol. 43, no. 8, pp. 42 tlm 44
Hitzert, F. (1996)
"Alles onder dertien daken" Haagsche Courant, 11 januari Jansen, A. & Stam, M. (1996)
"Omgaan met grootschalige detailhandel"
Detailhandel Magazine, Vol. 40, No. 2, pp. 30 tlm 32
Keijzer, M.C.P. (1988)
"Parkeren rond Oosterhof kan verkeren" Amsterdam, doctoraal scriptie
Kohnstamm P.P. & Hulten, P.J. van (1995) "Het GDV-beleid"
Amsterdam Kok,
R.
(1995)"De opmars van de perifere detailhandelsvestiging" Geografie, Vol. 4, No. 1, pp. 9 t!m 13
Kolpron (1991)
"Ontwikkelingsvisie Centrumgebied Rotterdam-Oost! Alexander" Rotterdam
Lemmers, P. (1988) "Oosterhof en de regio" Delft, TUD, stagescriptie Reijnders, J.J. (1994)
"Effecten en wenselijkheid van het nieuwe GDV-beleid" Amsterdam, doctoraal scriptie
Stam, M.J. en Jansen A.w.P. (1996)
"Grootschalige Perifere Detailhandel in Nederland" Den Haag, Hoofdbedrijfschap Detailhandel Vliet, K. van, et al. (1995)
"Herziening Masterplan Hoofdweg" Rotterdam 1995
Wesselo, M. & Kaptein, H.J. (1995)
"Perifere ontwikkelingen. Nog veel onduidelijkheden" Detailhandel Magazine, Vol. 39, No. 12, pp. 20 t!m 24 Wouda, W. (1993)
Winkelen in de toekomst. De resultaten van een onderzoek, uitgevoerd door het Instituut Midden- en Kleinbedrijf, in opdracht van Schuitema Vastgoed b.v.
BIJLAGEN
A. Lijst van winkels in Alexandrium 11, omvang en branche B. Situering Alexandrium 11 t.o.v. Oosterhof
C. Enquête-formulier
D. Aantallen bezoeken per zaak, reeds bezocht en nog te bezoeken, absoluut en in procenten
E. Aantallen bezoeken per zaak, reeds bezocht, en de aantallen aankopen daarbij
F. Bestedingen per zaak, qua omvang en in procenten van het totaal G. Bestedingen naar winkelgebied van onttrekking
H. Verdeling van het aantal aankopen naar winkelgebied van onttrekking I. Omzetberekening van Alexandrium 11 op werkdag en zaterdag
Foto 11/12: Mate van openheid van winkelpui is mede van invloed op aantal bezoekers van de winkel
Bijlage A: Lijst van winkels in Alexandrium 11, omvang en branche
Winkel Omvang Branche
in m2
Burger King1
600
Horeca-gelegenheidBristol
1610
Schoenen en kledingToys "R' Us
3070
SpeelgoedMega Elshout
\ 3560
Elektronica, bruin- en witgoedSuperclub Muziek
Piet Kerkhof2
1560
Textiel, schoenenSuperconfex
1260
KledingDaka
1850
Sportkleding en sportartikelenHalfords
980
Auto- en fietsonderdelenKwantum
1040
WoninginrichtingXenos
800
Decoratieve woonelementenDump
2000
2080
DumpshopKerstmarkt
1240
KerstartikelenKeukenkring
1220
KeukensHema Koopjes- Verschillende artikelen tegen
markt
1210
dumpprijzenTutti's
1180
KeukensHage
910
WoninginrichtingTotaal:
24
.
770
1 Blijft bij beschrijving van het onderzoek buiten beschouwing
2 Vanaf maart/april 1996
Bijlage B: Situering Alexandrium 11 t.o.v. Oosterhof
j
J.
...JCl
L III __ __ m=xBijlage C: Enquête-formulier
NAAM ENQUtTtUR: ....
_._
-_
.... DATIlM:ENQUtTtl\1IMMER: ._ .. --...
__
... TIJDSTIP:----
-ZONE-NUMMER:
-
WEIGERAARS:I KOMT U NU VA." uw HUISADRES OF uw WERK (OF ELDERS)?
a) HUIS -postcode
--
-plutslwijk----b) WERK -poslcode
- -
-piaaWwijk--
---c) ELDERS -postcode
-
-
-pluWWijk--_
...-2 MET WELK VERVOERMIDDEL BENT U GEKOMEN?
a) AUTO - 3 WAAR HEEFT U UW AUTO GEPARKEERD ?
a) VLAK VOOR 'ALEXANDRIUM 11'
b) PARKEERTERREIN OVERZIJDE 'ALEXANDRlUM'
c) PARKEREN ONDER OOSTERHOF
d) ELDERS BETAALD -WAAR!
c) ELDERS ONBETAALD -WAAR!
b) TREIN ~
EB
c) METRO - \
d) BUS - \ 4 HEEFT U EEN AUTO?
c) MOTOR - / a) JA
D
0 (BROM)FIETS - / b) NEE
g) TE VOET - / I
i
I5 WAT IS HET HOOFDDOEL VAN UW BEZOEK?
! a) DOELA.ANKooPIBEPAALDE WINKEL, NL: . I b) WINKELEN
o
c) RONDKIJKENINIEUWSGIERIGHEID a) ANDERS, NL: ...6 WELKE WINKELS HEEFT U HIER VANDAAG I:\ WI:-1KELCEI\TRUM 'ALEXA.WRIUM 11' BEZOCHT?
a) b) c) d)
7 WAT HEEFT
,
U HIER BESTEED EN IN,
WELKE WINKEL HEEFT U D.n BESTEED?7 BESTEDING WINKEL 8 WINKELCENTRUM PLAATS
(IN GEHELE GULDENS)
t t
8 WAAR ZOl! li DE ARTIKELEN KOPE:-i ALS 'ALEXA:-iDRlliM 11' ER NIET ZOU ZIJN ?
9 WELKE WINKELS GAAT U HIER IN 'ALEXANDRIUM IJ' NOG BEZOEKEN ?
a) b) c) d)
10 HOE \' AAK HEEFT U 'ALEXANDRIU~I 11' HIERYOOR AL BEZOCHT?
11 HEEFT U VANDAAG WC OOSTERHOF AL BEZOCHT? ,
a) JA
-
I! HEEFT U DA.AR OOK NOC IETS GEKOCHT? ia) JA I
b) NEE
b) NEE
-
13 BEI\T U NOG VAN PLAN WC OOSTERHOF VANDAAGTE GAAN BEZOEKEN?
a) JA
b) NEE
Overige belangrijke persoonskenmerken van de respondent
14 GESLACHT VAN DE RESPONDENT 15 LEEFTIJD VAN DE RESPONDEI\T 16 GROEPSGROOTTE
a) MAN . JAAR ... PERSONEN
Bijlage 0: Aantallen bezoeken per zaak, reeds bezocht en nog te bezoeken, absoluut en in procenten dag: zaak: Bristol Toys'R'Us ElshoutlSuperclub Superconfex Daka Halfords Xenos Dump 2000 Keukenkring Hema Tutti's Hage Kerstmarkt totaal: N= "alles" "weet niet" gemidd. aantal bezochte win-kels (excl."alles", "weet niet") stel: "alles"= 4, "weet niet"= 2 gemiddelde incl. "alles" en "weet niet" werkdag abs. 79 94 111 41 42 27 239 55 5 132
7
7
46 980 513 53 31 980 --- = 1,91 513 % 15 18 22 8 8 5 47 11 1 26 1 1 9 191 100 980 + 174 = 1154 1154/513= 2,2 zaterdag abs. 82 83 115 49 64 53 66 74 12 105 3 6 47 926 436 64 4 926 = 2,12 436 % 19 19 26 11 15 12 15 17 3 24 1 1 11 212 100 926 + 264= 1190 1190/436= 2,7Bijlage E: Aantallen bezoeken per zaak, reeds bezocht, en de aantallen aankopen daarbij
dag: werkdag zaterdag
bez. aankopen bez. aankopen zaak: abs. abs. % abs. abs. %
Bristol 52 13 25 55 27 49 Toys 'R' Us 49 19 39 53 25 47 Mega Elshout 69 18 26 82 30 37 Superconfex 25 10 40 39 16 41 Daka 24 6 25 52 18 35 Halfords 20 7 35 39 17 44 Kwantum 51 15 29 47 29 62 Xenos 103 58 56 119 86 72 Dump 2000 38 7 18 57 19 37 Keukenkring 2 0 0 6 1 17 Hema 88 55 63 77 60 78 Tutti's 1 0 0 1 0 0 Hage 5 0 0 4 0 0 Kerstmarkt 30 8 27 32 23 72 totaal: 535 216 40 663 351 53
Bijlage F: Bestedingen in guldens per zaak, qua omvang en in procenten van het totaal
dag: werkdag zaterdag
zaak: abs. % abs. 0/0
Bristol 541 4 1673 5 Toys 'R' Us 1020 7 1803 5 Mega Elshout 3305 22 6742 19 Superconfex 753 5 1509 4 Daka 964 6 4817 13 Halfords 581 4 1067 3 Kwantum 3615 25 1089 3 Xenos 1611 11 2030 6 Dump 2000 409 3 1428 4 Keukenkring 11.000· 30 Hema 1534 10 1957 5 Tutti's Hage Kerstmarkt 109 1 382 1 diverse zaken 280 2 781 2 totaal: 14.722 100 36.212 100 * één aankoop van f. 11.
000,--Bijlage G: Bestedingen naar winkelgebied van onttrekking
werkdag
abs. %
City van Rotterdam Oosterhot
Capelle
Overig Rotterdam Schiedam, Vlaardingen Maassluis
Delft, Den Haag,
Zoeter-4985 6274 325 594 117 meer 509 Gouda, Nieuwerkerk Leiden, Waddinxveen 615 Drechtsteden, Ridderkerk 98 Hoogvliet, Spijkenisse Hellevoetsluis 72 Overig Nederland 591 Anders niet gekocht 139
Onbekend 403 14722 34 43 2 4 13 1 3 100 zaterdag abs.
%
excl. t.11.000,--% 9161 7503 217 3256 480 710 843 150 11225 713 404 1559 36212 25 21 1 9 36 30 1 13 39 13 1 14
6
100 100 (=25212)38
l
Bijlage H: Verdeling van het aantal aankopen naar winkelgebied van onttrekking
werkdag zaterdag abs. % abs. % Stadscentrum R'dam
36
17
76
22
Oosterhof118
55126
36
Omliggende winkel-centra 52
3
1
R'dam5
2
8
2
Capelle28
13
46
13
Overig Rotterdam1
0
19
5
Overige gemeenten28
13
46
13
Anders niet gekocht
1
0
19
5onbekend
14
7
45
13
216
100
351
100
:
l
I
j
1
_ _ __ __ 1Bijlage I: Omzetberekening van Alexanddrium 11 op werkdag en zaterdag
stap
1. Bestedingen van geënquêteerden
2. Na ophoging i.v.m. nog te bezoeken winkels
3. Steekproeffractie
4. Totale dagomzet
5. Ter vergelijking "
Ooster-hof' in 1987: werkdag f.14. 722,--f. 22.000,--à f. 26.000, --513
x
1,75 513x
1,75 à ---1800 3300=
0,50 à 0,27 f. 45.000,--à f. 95.000,--ca. f. 500. 000,--zaterdag f.25.212,--1) f. 35.000,--à f.40.000, --436x
2,1 à 436x
2,1 à --- ---5500 7500=
0,17 à 0,12 f. 200.000, --à f.330.000,--1) ca. f. 1.000.000, --6. Conclusie: dagomzet van Alexandrium 11 is beduidend lager dan van Oosterhof!\
j
gekomen, namel,jk die van de geconcentreerde grootschalige detailhandelsvestiging, kortweg GDV's genoemd. Deze ontwikkeling is een gevolg van een recente versoepeling
van het overheidsbeleid met betrekking tot de vestigingsmogelijkheden van de detailhandel. Halverwege 1995 hebben de Ministers van Economische Zaken, resp. Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening & Milieubeheer in een brief aan de Tweede Kamer geschreven dat de locaties voor de grootschalige detailhandelsvestigingen alleen
mogen worden ontwikkeld in de 13 zogenaamde stedelijke knooppunten. De eerste GDV in Nederland,Alexandrium 11, is in september 1995 in Rotterdam
nabij het winkelcentrum "Oosterhof" geopend. In dit rapport worden de eerste onderzoeksresultaten betreffende het functioneren van deze GDV gepresenteerd.
I~BN 90-407-1333-2
Vakgroep Stedebouwkunde Technische Universiteit Delft
Berlageweg I
9 789040 713330 2628 CR Delft
tel: 0 15-2784430
Vakgroep Bouwmanagement &
Technische UI Faculteit 8, Berlageweg I 2628 CR Delft tel: 015-2781958
