•
w
0
z
:::>
~ U) Cl::::>
:::>
I-Cf) ~w
Q)en
0w
N I-I
Q) U"'C U) C - 0Z
+-'I~
U cow
E
I-
0) 0::: ,~0
c
o
0>5:
l-
c
:::>
Q):::>
l -Q)l-
Q)I-
..c Cf) Q)Z
..c
-
"'C U) co ~ coI -W I-0
0N
0 0:::>
w
Q) 36o '';::;
z
~
WERKDOCUMENT
PLAATSINGSBELEID VAN
SOCIALE VERHUURDERS
Sandra Adrianow
91-06
:::;:.:::::::;:::::::::::::;:::;:::::::::::::::::::::::;:::::.:::::;:::::::.;::;:::~D"""~~O
"""'<
• 0. •","·
.
««0···
···>
::::::::::
::::::
::::
:·D
···::D··
···-::::
• 0. •" , " ·.
.
. .
.
.
• 0. •", ".
...
: 0 · ·
····::0····
· ··::::
• 0, ••• •·
..
. .
. .
• °0 • • ••..
... ...
j
~j~j~j~j~j~j~jO~j~j
.: - : - : - : - : -: . : - : -• • • •0 °0 °• • •- : - : ' :O '... :::::::::::::::::::·
.
·
.·
·
·
.
.
.
·
.
·
·
.
.
PLAATSINGSBELEID VAN SOCIALE
VERHUURDERS
~/aO]1 ~"l ; 0,I(
eZ~1
!J6 Sandra AdrianowDe werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628CN Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629JA Delft ISBN:90-6275-675-1 NUGI: 655 Copyright 1991by S. Adrianow
Overname van (gedeelten van) dit werkdocument is toegestaan, mits de bron duidelijk wordt vermeld.
INHOUD
VOORWOORD 1 INLEIDING. . . . 1 1.1 Achtergrond. . . 1 1.2 Probleemstelling. ... . . 1 1.3 Werkwijze 3 1.4 Leeswijzer 3 2 PROBLEEMSCHETS EN ACHTERGRONDEN 5 2.1 Inleiding 5 2.2 Probleemschets 6 2.2.1 Verval 6 2.2.2 De bewonerssamenstelling . . . 7 2.2.3 Toewijzingsbeleid en plaatsingsbeleid . . . 9 2.3 Begripsbepaling . . . .. 12 2.4 Beperkingen. . . ... . . .. 13 3 WET- EN REGELGEVING 15 3.1 Inleiding 15 3.2 Woonruimteverdeling 17 3.3 Inplaatsing. . . 23 3.4 Moeilijk plaatsbaren 24 3.4.1 Discriminatie. . . ... . . 24 3.4.2 Overlast. . . ... . . 32 3.5 Tot slot . . . ... . . ... . . 404 IN- EN UITPLAATSING IN DE PRAKTIJK 41 4.1 Inleiding 41 4.2 Aanleiding en doel van het inplaatsingsbeleid 42 4.3 Inplaatsing op complex-/buurtniveau: werkwijze 43 4.3.1 Hulpmiddelen. . . 44
4.3.2 De plaatsingsoverweging 48 4.4 Overlast en uitplaatsing . . . 50
4.5 Effecten 54 4.6 Belemmeringen . . . 55
4.7 Andere maatregelen 56
4.8 De lokale overheid 57
4.9 Breda: een experiment 58
4.10 Tot slot 60
5 BUITENLANDSE ERVARINGEN 63
5.1 Inleiding 63
5.2 De sociale woningvoorraad 63
5.3 Ontwikkelingen in wet- en regelgeving 64
5.4 Plaatsingsbeleid op complexniveau . ... . .. . .... .... .. . .. . 66 5.3.1 Aanleiding en doel 66 5.3.2 Werkwijze : 67 5.3.3 Uitplaatsing. . . ... ... ... .. . ... . 69 5.3.4 Belemmeringen. . . ... . . 70 5.3.5 Effecten '. . . . ... . . . ..
10
5.3.6 De rol van de overheid 71
5.3.7 Moeilijk plaatsbare huishoudens 71
6 SAMENVATflNG . . ... . . .. . .. . . 73
7 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
7.1 Conclusies 77
7.2 Aanbevelingen 82
BULAGE 1
AANDACHTSPUNTEN BU GESPREKKEN MET SOCIALE
VERHUURDERS 87
BULAGE2
VOORWOORD
Dit onderzoek is begeleid door de begeleidingscommissie van het onderzoeks-project 'Kleine criminaliteit en naoorlogse etagebouw'. De begeleidingscommis-sie bestaat uit:
mevr. J. Junger-Tas (WODC)(voorzitter); mevr. A. Vroege (NCIV);
M. van Oostrom (MVROM); mevr.D. Cardinaals (NWR); mevr.B.Haasbtoek (DCP, Justitie); G. Milort (VNG).
Ikwil alle betrokkenen bedanken voor hun medewerking aan dit onderzoek. Te-vens wil ik de leden van de begeleidingscommissie en mijn collega's van het OTB bedanken voor het kritisch doorlezen van de teksten en het leveren van commentaar.
Sandra Adrianow Delft, 1991
1
INLEIDING
1.1 Achtergrond
De sterke toename van de kleine criminaliteit, die sinds jaren is waar te nemen, heeft in 1985 geleid tot het beleidsplan 'Samenleving en Criminaliteit' van het kabinet Lubbers I. Hierin wordt de bestuurlijke preventie als aanpak voorge-staan. In navolging van dit beleidsplan is de 'Stuurgroep Bestuurlijke Preventie van Criminaliteit (SBPC) opgericht. Deze stuurgroep is het resultaat van een samenwerking tussen de ministeries van Binnenlandse Zaken en Justitie en heeft tot taak experimenten op te zetten gericht op de preventie van criminaliteit. Tevens worden in opdracht van de stuurgroep enkele onderzoeksprojecten uitgevoerd. Een van deze onderzoeksprojecten is 'Kleine criminaliteit en naoorlogse etagebouw', een meerjarig onderzoek, dat uitgevoerd wordt door het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) van de Technische Universiteit Delft. Binnen dit onderzoek worden, naast de evaluatie van enkele case-studies, in thematische onderzoeken het toewijzingsbeleid en het functione-ren van huismeesters belicht. Dit rapport heeft betrekking op het thema-onder-zoek toewijzingsbeleid.
1.2 Probleemstelling
De centrale probleemstelling van het onderzoeksproject, dat door het OTB wordt uitgevoerd,is als volgt geformuleerd:
'Welke factoren zijn vanuit het beheer van de woning en woonomgeving in met name de volkshuisvestingssector manipuleerbaar, zodat de kleine criminaliteit afneemt c.q. voorkomen wordt ?' (Bentvelsen en Van der Zon, 1987)
Eén van de vragen, die daaruit voortvloeit, is wat in het kader van beheer door sociale verhuurders de mogelijkheden zijn om de kleine criminaliteit te bestrij-den, en wat de effecten daarvan zijn op de kleine criminaliteit en op de sociale en fysieke omgeving.
De probleemstelling van het thema-onderzoek 'toewijzingsbeleid' is te omschrij-ven als: 'wat zijn de mogelijkheden om via formeel en informeel toewijzingsbe-leid (ook wel plaatsingsbetoewijzingsbe-leid genoemd) de kleine criminaliteit en de verloede-ring in de woonomgeving tegen te gaan?' Formeel en informeel plaatsingsbeleid 1
heeft betrekking op inplaatsing respectievelijk uitplaatsing van (toekomstige) bewoners op basis van formeel of informeel vastgestelde criteria. Deze criteria zijn enerzijds gebaseerd op de gangbare, formele woonruimteverdelingscriteria, anderzijds worden er 'extra' criteria gehanteerd. Deze 'extra' criteria worden geformuleerd met het doel een stabiel woonmilieu te realiseren en de betrok-kenheid van de bewoner bij de woning en woonomgeving te bevorderen.
Onderzoeksvragen
Vragen die uit de probleemstelling voortvloeien, zijn onder meer:
Hoe wordt het plaatsingsbeleid geoperationaliseerd (welke criteria hante-ren woningcorporaties, welke organisatie is nodig, wat gebeurt er met kandidaten die geweigerd worden)?
Welke (juridische) belemmeringen doen zich in de praktijk voor?
Wat zijn de mogelijkheden en beperkingen van een uitplaatsingsbeleid om de kleine criminaliteit en verloedering in de woonomgeving tegen te gaan? Wat zijn de effecten van in- en uitplaatsing op problemen als criminaliteit en verloedering?
Hoe zijn de buitenlandse ervaringen met het in- en uitplaatsingsbeleid? Welke veranderingen zullen zich voordoen als gevolg van de invoering van de Huisvestingswet?
Uitgangspunten
Uitgangspunt van dit onderzoek is dat het plaatsingsbeleid wordt gehanteerd om de bevolkingssamenstelling te beïnvloeden. Het kan worden beschouwd als een belangrijk instrument bij het sociaal beheer van naoorlogse complexen of buurten. Het instrument kan worden ingezet om de leefbaarheid van com-plexen/buurten te bevorderen en problemen te voorkomen. Bij plaatsing wordt verondersteld dat de problemen die in dergelijke complexen/buurten spelen, veroorzaakt worden door het woongedrag. Die problemen kunnen verminderd worden door de bewonerssamenstelling in een complex/buurt te beïnvloeden. Verondersteld wordt dat de problemen die zich onder andere uiten in criminali-teit en verloedering, mede worden veroorzaakt door een geringe verantwoorde-lijkheid voor en betrokkenheid van (een deel van de) bewoners met hun directe woonomgeving. Door middel van het inplaatsingsbeleid (het koppelen van een bewoner aan een woning en dus aan mede-bewoners) wordt geprobeerd de betrokkenheid en de verantwoordelijkheid te beïnvloeden. Hierbij wordt enerzijds verondersteld dat een grotere verantwoordelijkheid van bewoners verloedering helpt voorkomen, anderzijds dat plaatsing een afname van de mutatiegraad tot gevolg zal hebben, waarmee de betrokkenheid en de sociale controle toeneemt. Dit laatste heeft op zijn beurt ook een positieve invloed op het weren van kleine criminaliteit en verloedering.
Plaatsingsbeleid van sociale verhuurders vindt zowel in voor- als naoorlogse wijken plaats. In dit rapport ligt de nadruk op het naoorlogs gebied; daar liggen ook de probleemcomplexen van de benaderde woningcorporaties.
In 1989 was 44% van de Nederlandse woningvoorraad in eigendom van sociale verhuurders; 38% is het eigendom van woningcorporaties en 6% is in het bezit 2
van overheid of gemeente (VROM, 1990). Aangezien de woningcorporaties het grootste deel van de sociale huursector bezitten. is het onderzoek toegespitst op het plaatsingsbeleid van de woningcorporaties.
Alhoewel de kosten van het plaatsingsinstrument een interessant aspect vormen, kan het ontbreken van een kostenplaatje als een beperking van het onderzoek worden beschouwd.
1.3 Werkwijze
Voor de beantwoording van de probleemstelling is gebruik gemaakt van de volgenden bronnen:
1 Een 'informatieronde' bij verschillende woningcorporaties en gemeenten met het doel het in de praktijk gevoerde in- en uitplaatsingsbeleid te inventariseren. Er zijn zeven woningcorporaties benaderd. Deze corporaties beheren elk één of meer 'probleemcomplexen'. Verondersteld werd dat het plaatsingsinstrument met name bij complexen/buurten met (sociale) problemen wordt ingezet.
2 Juridische en organisatorische randvoorwaarden van het in- en uitplaat-singsbeleid zijn onderzocht door middel van gesprekken met een aantal beheerders, gemeenten en andere volkshuisvestingspartijen. Voor zover er literatuur op dit gebied voorhanden is, werd dit eveneens in het onderzoek betrokken.
3 Een literatuurstudie en een bezoek aan Frankrijk met het doel Franse ervaringen met in- en uitplaatsing te inventariseren.
4 Nagegaan is, wat het standpunt is ten aanzien van het inplaatsingsbeleid van de verschillende volkshuisvestingspartijen (MVROM, NWR, NCIV, Woonbond, Landelijk Bureau Racismebestrijding).
Alhoewel inmiddels duidelijk is geworden dat een groot aantal beheerders informele criteria gebruikt bij de toewijzing van woningen, is hierover officieel weinig bekend. Bij de beantwoording van de probleemstelling is daarom onder andere gebruik gemaakt van interviews met beheerders en gemeente-ambtena-ren. Daarnaast heeft er een analyse plaatsgevonden van reeds uitgevoerd onderzoek op dit gebied, congresdocumentatie, niet-openbaar materiaal dat op lokaal niveau aanwezig was, en andere literatuur.
1.4 lAee~zer
In hoofdstuk 2 wordt een schets van de problemen in de naoorlogse woningvoor-raad gegeven en wordt de relatie met het plaatsingsbeleid aangegeven. Ook wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de achtergronden van het in- en uitplaat-singsbeleid. Hoofdstuk 3 behandelt de wet- en regelgeving waaraan de praktijk van het plaatsingsbeleid gehouden is. De praktijk van het in- en uitplaatsings-beleid wordt vervolgens in hoofdstuk 4 beschreven. In hoofdstuk 5 wordt uit de doeken gedaan wat de ervaringen met het in- en uitplaatsingsbeleid zijn in 3
Frankrijk en welke lessen hieruit te trekken zijn voor de Nederlandse situatie.
Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 een samenvatting van het rapport gegegeven.
Hoofdstuk 7, waarin de conclusies en aanbevelingen zijn opgenomen. vormt de afsluiting van het rapport.
2
PROBLEEMSCHETSENACHTERGRONDEN
2.1 Inleiding
Sinds enige tijd staat het plaatsingsbeleid van de woningcorporatie volop in de belangstelling. Jarenlang heeft er op dit onderwerp een taboe gerust. Dit taboe
lijkt in 1989 te zijn doorbroken door de wethouder van Bergen op Zoom. De wethouder heeft dingen gezegd die door een groot aantal woonruimteverdelers
aljaren worden gedacht en slechts binnen eigen gelederen worden uitgesproken. Steeds meer corporaties proberen hun inplaatsingsbeleid gelegitimeerd te krijgen, zowel binnen de eigen organisatie als door de (toekomstige) bewoners en de lokale politiek.
Ontwikkelingen die ertoe hebben bijgedragen om stil te staan bij het in- en uitplaatsingsbeleid,zijn onder andere:
Verhuurproblemen en meer in algemene zin een ruimere woningmarkt in verschillende delen van de woningvoorraad, waardoor formele woonruimte-verdelingscriteria minder stringent toegepast kunnen worden. Een te soepel plaatsingsbeleid heeft in het verleden in een groot aantal complexen tot problemen geleid ten aanzien van het woonklimaat.
Naar aanleiding van het voorontwerp-Huisvestingswet staat de positie van de corporatie ter discussie. Het voorontwerp schept namelijk de mogelijk-heid tot een 100% clairnregeling, waardoor het plaatsingsbeleid van de woningcorporatie onmogelijk wordt. De vraag die hierbij speelt, is in hoeverre het plaatsingsbeleid een taak van de corporatie is.
In de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig wordt bepleit bij de toewijzing van woningen meer rekening te houden met het inkomen van de woningzoekenden. Een en ander zou ertoe moeten leiden dat minder huishoudens met lage inkomens in dure woningen zijn gehuisvest en andersom. In dit kader komt de vraag naar voren of toewijzing met of zonder (een hoge) individuele huursubsidie een rol mag spelen bij inplaat-sing.
Een toenemend aantal huurders die omwonenden overlast bezorgen, is eveneens reden om de aandacht op het plaatsingsbeleid te vestigen.
Problemen in buurten met een toenemend aandeel buitenlanders geven aanleiding het plaatsingsbeleid nader te bezien.
Wel beschouwd, zijn er voldoende redenen om aandacht te besteden aan het plaatsingsbeleid. Dit hoofdstuk geeft in eerste instantie een probleemschets (2.2). Vervolgens zal een aantal begrippen aan de orde komen, die in dit rapport regelmatig worden gebruikt (2.3). In 2.4 wordt ingegaan op de beperkingen die het plaatsingsinstrument kent.
2.2 Probleemschets 2.2.1 Verval
De laatste jaren wordt in toenemende mate melding gemaakt van (exploitatie-) problemen in de naoorlogse woningvoorraad (o.m. Prak et al., 1989; Klijn en Koolma, 1987; Van der Flier en Klijn, 1989;Heeger, 1989).De oorzaken van de problemen in de naoorlogse woningvoorraad kunnen zijn gelegen inmaatschap -pelijke achtergronden, onevenwichtigheden op de woningmarkt, regelgeving,
maar ook in de complexen zelf.
Prak en Priemus hebben het verval van woningen in een model vervat (Prak et al, 1984, 1989). Dit vervalmodel is specifiek toegespitstop de naoorlogse sociale huursector. In dit model zijn de factoren aangegeven die tot het verval van een woningcomplex kunnen leiden. Tevens worden de relaties tussen deze factoren aangegeven. Er worden in het model drie verschillende vervalprocessen onder -scheiden, te weten sociaal, technisch en financieel verval. Deze processen kunnen onafhankelijk van elkaar ontstaan, maar eenmaal op gang gebracht,
kunnen deze verschillende soorten verval op elkaar inwerken en elkaar verster-ken.
Sociaal verval:Bij een afnemende vraag naar woningen in een complexvindt er een instroom van sociaal-economisch zwakke huishoudens plaats. De sociaal-economisch sterkeren vertrekken. Het image van het complex verslechtert als gevolg van verwaarlozing van de woonomgeving,verloedering, kleine criminali-teit e.d. Veel bewoners voelen zich steeds minder op hun gemak;de betrokken-heid en de sociale controle zijn beperkt.
Dit alles leidt ertoe dat de mobiliteit steeds hoger wordt. De toenemende mutatiegraad vergroot de kans op leegstand. De verhuurder verlaagt veelal de selectienormen voor woningtoewijzing. Deze wijziging van het toewijzingsbeleid heeft tot gevolg dat er steeds meer bewoners komen te wonen, die eldersopde woningmarkt geen kans van slagen hebben. Met name de instroom van pro-bleemhuishoudens (dit zijn bewoners die door hun woon- en/of betalingsgedrag hun medebewoners en/of verhuurder overlast bezorgen) bezorgt de betrokkenen (verhuurder, omwonenden) grijze haren. Hierbij valt te denken aan veelvuldig voorkomend burengerucht, vernieling, ruzie, bedreiging enzovoort. Vaak is gebruik van alcohol, drugs of handel in drugs in het geding.
Technisch verval:Technische gebreken kunnen op zichzelf staan, maar kunnen ook een rol spelen bij het ontstaan van verhuurbaarheidsproblemen en verval. Moeilijke verhuurbaarheid en (sociaal) verval kunnen samenhangen met ontwerpfactoren van woningen en woningcomplexen, zoals bouwvorm,
ontslui-tingswijze, woningdifferentiatie en complexgrootte. De bouwvorm hangt nauw samen met de toegankelijkheid en de aard van de semi-publieke ruimten. Een te grote toegankelijkheid blijkt doorgaans een belangrijke oorzaak te zijn van vandalisme, inbraak en gevoelens van onveiligheid. De vormgeving van naoor-logse wijken en complexen kan de sociale controle belemmeren. Vooral hoog-bouw heeft veel semi-openbare ruimte waarop weinig of geen zicht is vanuit de woningen zelf. Hierdoor kunnen vandalen en criminelen vrijwel ongestoord hun ganggaan. In hoogbouw wonen mensen bovendien dichter op elkaar en zijn de effecten van storend woongedrag groter dan bij eengezinshuizen. In combinatie met negatieve ontwerpkenmerken kan ook de bewonerssamenstelling in bepaal-de gevallen tot sociale problemen leiden.
Financieel verval: De ontwikkelingen rondom het sociale verval en technische verval gaan vaak samen met en worden versterkt door financiële problemen. Huurachterstand en huurderving, met een groter beroep op het onderhoudsfonds of de algemene bedrijfsreserve, hebben lagere opbrengsten en hogere uitgaven tot gevolg (Van der Zon, 1985).
2.2.2 De bewonerssamenstelling
Uit de literatuur, met name de buitenlandse, blijkt dat de bewonerssamenstelling van grote invloed kan zijn op (sociale) problemen in een aantal complexen of buurten (Keppler, 1929; Wilson, 1980; Clarke, 1978). In de buitenlandse litera-tuur wordt gewezen op verval, dat veroorzaakt wordt door de instroom van sociaal-economisch zwakke huishoudens of etnische groepen in een buurt. Niet alleen het eenzijdiger worden qua sociaal-economische positie, maar ook het eenzijdigerworden naar andere kenmerken, kan van invloed zijn op het verval-proces. Een oververtegenwoordiging van alleenstaande jongeren kan bijvoor-beeld tot een hogere mutatiegraad leiden, wat tot gevolg kan hebben dat de betrokkenheidvan de bewoners bij de woning en woonomgeving gering is. Dit wordt eveneens bevestigd door diverse Nederlandse onderzoeken (Prak et al.,1989;Verrneeren, 1988; Heeger en Van der Zon, 1988; Briene e.a., 1989). De invloed die de bewonerssamenstelling van een complex of buurt heeft op de problemen die zich voordoen, kan onderscheiden worden in soorten problemen en de daarbij behorende veroorzakers:
Vandalisme en graffiti worden meestal veroorzaakt door jeugd in de leeftijd van 9 tot 20 jaar. Met het ouder worden van deze categorie bewo-ners, nemen uitingen van vandalisme en graffiti vanzelf af (Van Dijk e.a., 1985; Van der Zon, 1989).
Problemen met vervuiling en verloedering komen vaak voor in complexen met relatief veel alleenstaande jongeren, die hun huidige woning als "door-gangshuis" beschouwen. Dit komt ook voor bij sommige etnische groepe-ringen die een leefstijl hebben die afwijkt van de Nederlandse leefgewoon-ten.
Inbraak, kleine criminaliteit en drugshandel zijn meestal begeleidende verschijnselen bij verslaafde bewoners.
Soms wonen in een complex of buurt ook een aantal probleemhuishoudens zijn.
De verhuurder wordt niet zelden het slachtoffer van structurele"
betalingsachter-standen en van slecht woningbeheer door de bewoners ('uitwonen'). De aanwe-zigheid van één probleemhuishouden kan al effect hebben op het woonmilieu in
het desbetreffende complex of buurt. Groeit het aantal probleemhuishoudens,
dan is het mogelijk dat het sociale verval niet meer te stuiten is. Een groot
aantal naoorlogse complexen is zelfs extreem kwetsbaar voor het gedrag van
probleemhuishoudens door onder andere de gehorigheid en het (ongewilde)
contact door liften en galerijen.
De aanwezigheid van dergelijke huishoudens is niet een verschijnsel van deze
tijd. In de vorige eeuw had men hiermee al te maken (Keppler, 1929) en ook
tegenwoordigvormen de probleemhuishoudens nog steeds een probleem, zowel
in Nederland als in het buitenland (UnsatisfactoryTenants, 1955; Wilson, 1980;
Vermeeren, 1991; De Regt, 1984; Reynolds, 1987; Deben, 1988). Vroeger
speel-den echter opvoedkundige elementen een grote rol. Inspectrices gingen op huisbezoek en op basis van de algemene indruk die werd verkregen, bepaalden ze of het gezin in aanmerking kwam voor de gevraagde woning of voor een 'woonschool', waar mensen eerst konden leren hoe ze zich te gedragen hadden.
In de jaren twintig zijn diverse woonscholen gebouwd (in Amsterdam, Den
Haag, Utrecht) om zogenaamde 'a-socialen' afgezonderd te huisvesten en te heropvoeden. De woonscholen stonden onder leiding van een opzichteres. Naast
het handhaven van orde, droeg zij tevens zorg voor de opvoeding van de
gezinnen. Slechts een kwart van de woonschoolbewoners kwam uiteindelijk in de gevraagde woning terecht. Op deze manier werden destijds de buurtbewoners beschermd tegen overlast van 'a-sociale' bewoners.
Tegenwoordig weet men niet zo goed raad met probleemhuishoudens, aangezien de wijze waarop men het probleem vroeger hanteerde, niet in onze huidige maatschappij past. Het voornemen van de gemeente Bergen op Zoom om overlast gevende bewoners in perifeer liggende wisselwoningen te huisvesten, heeft enige commotie veroorzaakt. Het taboe dat op het aanpakken van de overlast gevende bewoners rustte, werd hiermee echter doorbroken. Gemeenten durven het officieel niet toe te geven, maar op tal van plaatsen in Nederland zou het gemeentebestuur graag de juridische mogelijkheden hebben om mensen met 'onaangepast of afwijkend woongedrag' te laten verhuizen naar plekken waar ze geen kwaad kunnen.
In Bergen op Zoom gaat het om bewoners die zo verstorend op hun omgeving werken dat de normale middelen, zoals overleg, inschakeling van het maatschap-pelijk werk of de politie, niet meer werken. De gemeente denkt de overlast veroorzakende bewoners te huisvesten in wisselwoningen en in een aantal tot haar beschikking staande woningen in de stad. De gemeente wil hiermee voorkomen dat de leefbaarheid in een buurt wordt aangetast door één of enkele bewoners. De aanleiding hiervoor wordt gevormd door klachten over ernstige en regelmatige aantasting van de leefbaarheid in een bepaalde buurt. Er zijn overlast veroorzakende bewoners die door hun gedrag een hele buurt tegen zich
in het harnas weten te jagen en zodoende een hele verhuisstroom op gang weten
zijn ingrijpend. Dat het hier een reëel probleem betreft, waarmee men de laatste jaren in toenemende mate te maken heeft, valt niet te ontkennen.
De woningcorporaties werken achter de schermen aan eigen oplossingen. Het opnieuw instellen van huisbezoeken of uitgebreide intake-gesprekken om zodoende zorgvuldig de juiste bewoner op de juiste plek te kunnen plaatsen, is bijvoorbeeld een mogelijke oplossing waarvan een preventieve werking uit gaat. De veranderingen in de bewonerssamenstelling van een complex of buurt zijn afhankelijk van:
de uitgangssituatie;
uit het complex voortkomende ontwikkelingen, zoals (sociale) veroudering en selectieve migratie;
ontwikkelingen op de woningmarkt.
Complexkenmerken, wals de ligging en de grootte van de woningen, zijn na de realisering van een complex niet of nauwelijks meer te veranderen. Bij de ople-vering tracht men de woningen toe te wijzen aan de doelgroep die men in ge-dachten had. Het complex wordt doorgaans een tijdlang zonder noemenswaar-dige problemen bewoond.
Als gevolg van veroudering en selectieve migratie treden veranderingen in de bewonerssamenstelling. Het kan zijn dat het complex voor de nieuwe groep bewoners weer een tijdlang goed functioneert, maar het is ook mogelijk dat de situatie labiel wordt.
Ruimte op de woningmarkt en een sterk concurrerend woningaanbod bieden de bewoners van een bepaald complex meer gelegenheid hun woonsituatie te verbeteren door te verhuizen.
Om huurdervingsproblemen te voorkomen, zijn in het verleden door corporatie (en gemeente) vaak de selectienormen versoepeld, waardoor de concentratie van sociaal-economisch zwakke huishoudens in de hand is gewerkt, mede omdat andere woningzoekenden niet meer in het complex wilden wonen. Sociaal-economisch zwakke huishoudens hebben weliswaar hun sociaal-Sociaal-economische positie met elkaar gemeen, maar zowel de leefstijlen als de normen en waarden kunnen sterk verschillen. Een concentratie van deze huishoudens is vaak ook een concentratie van minder gemotiveerde bewoners met verhoudingsgewijs grote sociale problemen, zoals mentale problemen, drugs- en alcoholgebruik en een lage participatiegraad (HRWB, 1989). Dit kan weer gebrek aan sociale controle, onverschilligheid, verwaarlozing en vandalisme tot gevolg hebben.
De verandering in bewonerssamenstelling kan nog eens worden versterkt door het achterwege laten of op een te laat tijdstip uitvoeren van onderhoudswerk-zaamheden. Hierdoor treedt de neerwaartse spiraal in werking. Bewoners kun-nen via verhuizingen, ge- of misbruik van woning en woonomgeving, alsmede door het creëren van een slecht woonklimaat (veroorzaakt door burengerucht, intimidatie e.d) verval in de hand werken.
2.2.3 Toewijzingsbeleid en plaatsingsbeleid
Uit diverse onderzoeken is gebleken dat het toewijzingsbeleid van de corporatie (en gemeente) kan bijdragen aan het verval van naoorlogse complexen of buur-ten (o.a. Nelissen, 1977; Briene e.a., 1989; Prak et al., 1989; Vermeeren, 1988;
Van der Ven, 1989; Van der Zon, 1989; Wassenberg, 1988; Heeger, 1989;
HRWB, 1990). Het toewijzingsbeleid kan echter ook een rol·spelen bij het
stoppen of voorkomen van verval.
Een instrument waarmee de bewonerssamenstelling van een complex of buurt
bewust kan worden beïnvloed, is het plaatsingsbeleid. Dit plaatsingsbeleid is te
onderscheiden in inplaatsingsbeleid waarvan een meer preventieve werking u
it-gaat, en uitplaatsingsbeleid dat een curatieve werking heeft. Bij het
inplaat-singsbeleidworden kenmerken van de woning, woonomgeving, zittende bewoners
en woningzoekenden in beschouwing genomen om woningzoekenden in te
plaatsen. Bij uitplaatsing wordt een zittende bewoner ontruimd op basis van zijn
gedrag ten opzichte van de omwonenden. Hij kan ook nog ontruimd worden op
basis van wanbetaling en wanbewoning, waardoor de verhuurder wordt getroffen.
Bijhet inplaatsingsbeleid kan selectie door de woningzoekende zelf (zelfselectie)
onderscheiden worden en selectie door de beheerder.
In het eerste geval wordt ervan uitgegaan dat de woningzoekende zelf in staat is zijn woning, deelmarkt en buurt te kiezen. Binnen bepaalde grenzen is de woningzoekende vrij in zijn keuze. De beperkingen van de keuzevrijheid zijn
onder meer gelegen in de huishoudenssamenstelling en de financiële positie,
maar ook in de hoeveelheid informatie waarover de woningzoekenden beschikt
als hij een keuze maakt. De bewonerssamenstelling van een buurt kan in dit
geval worden beschouwd als de optelsom van de individuele keuzen van de afzonderlijke woningzoekenden en niet als het gevolg van het beleid van de
toewijzers.Van sturing door beheerders is dan ook niet of nauwelijks sprake.
Bij de selectie door de beheerders ligt de nadruk op de toepassing van regels en
procedures; dit wordt ook wel 'institutionele selectie' genoemd. Individuele voorkeuren worden weliswaar meegenomen, maar het uitgangspunt is de formeel
erkende behoefte aan woonruimte,welke veelal is vastgelegd in toelatingseisen,
urgentiesystemen en passendheidscriteria. Uit onderzoek is inmiddels gebleken dat bij de verdeling van woonruimte de formele selectie tekortschiet om de voorkomende problemen op te lossen (Ekkers, 1984; Steenbrink, 1985; Schoe-maker, 1985). Zo geeft de formele selectie geen antwoord op de vraag of be-paalde bewonerscategorieën beter geconcentreerd kunnen worden of juist ge-spreid, of hoe verloedering van de buurt voorkomen kan worden. Aangezien de
formele middelen tekortschieten, wordt in de praktijk gegrepen naar een vorm
van informele selectie. De kern van informele selectie wordt gevormd door de normen over hoe een bewoner zich dient te gedragen ten opzichte van de woning, de woonomgeving, de buren en de verhuurder. Criteria die worden gehanteerd, hebben betrekking op de gezinsstructuur, werkloosheid, huurbeta-ling, buurtreputatie, etnische afkomst, woongedrag e.d. In de praktijk vindt er doorgaans een combinatie van zelfselectie en institutionele selectie plaats. De woningcorporatie heeft met het inplaatsingsbeleid een drietal doelstellingen voor ogen (NCIV, 1987):
een stabiel woonmilieu; een regelmatige huurbetaling;
goed bewoningsgedrag.
De corporatie streeft, net als woningzoekenden en zittende bewoners, een stabiel woonmilieu na. Daarnaast lijken vanuit een bedrijfseconomisch oogpunt, een regelmatige huurbetaling en goed bewoningsgedrag niet strijdig met die belan-gen. Het woonruimteverdelingssysteem vormt het kader waarbinnen plaatsing zijn beslag krijgt, terwijl de gemeente de hoofdverantwoordelijkheid draagt voor het verdelingsbeleid op lokaal niveau.
De drie doelstellingen van de corporatie worden kort toegelicht. Stabiel woonmilieu
Een stabiel woonmilieu is "een zodanig woonmilieu dat alle betrokkenen, de woningzoekenden en de zittende bewoners, zich daarin met elkaar wèl bevinden en er zich niet als gevolg van de bevolkingssamenstelling maatschappelijk onge-wenste ontwikkelingen voordoen, zoals ernstige conflicten, vandalisme e.d., en/of bewoners die om die reden verhuizen" (NCIV, 1987).
Een stabiel woonmilieu kan worden bevorderd door het toewijzen van een passende woning in een passende buurt. Wat een passende woning is, wordt veelal aan de hand van de passendheidscriteria vastgesteld. De vraag wat een passende buurt is, kan niet zonder meer worden aangegeven. Welke bewoners-kenmerken zijn relevant voor het vaststellen van een passende buurt? Is dat leeftijd, huishoudenssamenstelling, beroep, opleiding, burgerlijke staat, etnische groepering e.d? Men is het er in het algemeen over eens dat bij een stabiel woonmilieu moet worden voorkomen dat levensstijlen met elkaar in botsing komen.Onder levensstijlen wordt dan verstaan: normen, waarden, verwachtingen en gedragingen met betrekking tot het bewonen van de woning en de woonom-geving, zoals die voortkomen uit de cultuurverschillen en opvattingen van verschillende categorieën bewoners. Hierbij gaat het erom dat het woongedrag van de bewoners in een buurt niet al te veel verschilt. Het probleem dat zich echter voordoet is dat het woongedrag moeilijk is vast te stellen. Dit woongedrag wordt slechts voor een deel verklaard door bewonerskenmerken als leeftijd, beroep, huishoudenssamenstelling e.d. Op grond van bewonerskenmerken is bijvoorbeeld niet te voorspellen of een huishouden op z'n plaats is in een buurt waar de bewoners op de straat georiënteerd zijn of juist op de privétuin. Sterke afwijkingen van het gangbare en geaccepteerde woongedrag kunnen tot spannin-gen leiden. Het is echter ook denkbaar dat de sociale druk het afwijkende gedrag min of meer corrigeert.
Men is het er in het algemeen over eens dat de woningzoekende zelf een oor-deel velt over het feit of een buurt passend is. In tweede instantie vindt er selectie door de woningcorporatie plaats. De nadruk ligt op de keuzevrijheid van de woningzoekende; zijn woonwensen dienen zoveel mogelijk uitgangspunt te zijn in de toewijzingspraktijk, zodat de selectie in feite door hemzelf gebeurt (zelfselectie ).
Regelmatige huurbetaling
Bij plaatsing kan ook een regelmatige huurbetaling nagestreefd worden. Van belang hierbij is de relatie huurprijs-inkomen. In een groot aantal gemeenten 11
geldt ten aanzien van deze relatie een passendheidscriterium. Dit heeft tot doel schaarse woonruimte te reserveren voor die bevolkingsgroepen die daarop gelet hun inkomen het meeste recht hebben. Als het minder schaarse woningen
betreft, kan van dit passendheidscriterium worden afgeweken. Goed bewoningsgedrag
Een derde doel van plaatsing is goed bewoningsgedrag, zodat de kwaliteit van de woning niet in gevaar wordt gebracht. De woning dient zo te worden bewoond,
dat deze zonder meer aan een volgende huurder verhuurd kan worden.
2.3 Begripsbepaling
Als er op de woningmarkt in de sociale sector sprake is van schaarste, is er een woonruimteverdelingsbeleid noodzakelijk dat bepaalt welke woningzoekende op een bepaald tijdstip een woning krijgt toegewezen.
Het aantal vragers wordt beperkt door de inschrijf-jtoelatingscriteria. Deze criteria bepalen dat alleen bepaalde categorieën (bijvoorbeeld economisch of sociaal gebondenen) voor huisvesting in het desbetreffende woningbestand in aanmerking komen. Urgentiecriteria stellen de mate van woningbehoevendheid vast. Regel daarbij is dat de meest urgente het eerst wordt gehuisvest. Passend-heidscriteria reserveren bepaalde woningen voor bepaalde groepen. Bij passend
-heid wordt doorgaans een relatie verondersteld tussen inkomen-huurprijs en een relatie tussen huishoudengrootte-woninggrootte. In 1980 reeds bleek uit ond
er-zoek (Srnit-den Adel, 1980) dat een aantal gemeenten naast de formele criteria
van toewijzing ook nog (informele) regels of criteria ten behoeve van plaa tsing
hanteert. Met plaatsing wordt hier bedoeld, dat alvorens een woning wordt toegewezen, beoordeeld wordt of een woningzoekende qua achtergrond, milieu, gedrag etc. past in de eventueel aan te bieden woning of woonomgeving. Deze (informele) regels c.q. criteria waren echter vrijwel nergens op schrift ge~teld.
Met woonruimteverdeling wordt bedoeld het koppelen van een woning aan een woningzoekend huishouden. Daarbij ligt de nadruk op de woning als zodanig. Bij toewijzing wordt de kandidaat-huurder gevraagd of hij de woning wil betrekken. Weigert deze dan wordt de volgende kandidaat gevraagd de woning te betrek-ken. Het beleid dat daarbij wordt gevoerd wordt als toewijzingsbeleid bestem-peld.
Het plaatsingsbeleid kan, zoals gezegd, worden onderscheiden in inplaatsingsbe-leid en uitplaatsingsbeinplaatsingsbe-leid.
Bij inplaatsing gaat het naast de koppeling van een woningzoekende aan een woning eveneens om de sociaal-ruimtelijke context (buurt of wijk) waarin de woning staat.
Inplaatsing kan dan als volgt gedefinieerd worden: de koppeling van een concrete woningzoekende aan een concrete woning in een concreet woonmilieu. Het daarbij gevoerde beleid wordt inplaatsingsbeleid genoemd. Bij inplaatsing worden kenmerken van de woning, woonomgeving, zittende bewoners en woningzoekenden in beschouwing genomen.
Inplaatsing gebeurt binnen de regels die gelden voor de woonruimteverdeling en is noodzakelijk, zelfs en juist als er verhuur baar heidsproblemen in een complex zijn.
Naast inplaatsing kan het instrument uitplaatsing gehanteerd worden. Met uitplaatsing wordt ontruiming van de woningbedoeld, in veel gevallen nadat de rechter dehuurovereenkomst heeft ontbonden.
Met 'moeilijk plaatsbaren' worden woningzoekende n bedoeld, van wie verwacht wordt dat er problemen zullen rijzen na de toewijzing van een woning als de voorkeur van de woningzoekende wordt gevolgd.
De moeilijk plaatsbaren zijn te onderscheiden in probleemhui shoudens en bijzondere aandachtsgroepen.
Bij de probleemhuishoudens gaat het om individuele woningzoeke nden 'met een bepaald woonverleden': in de vorige woonsituatie hebben ze problemen met de huurbetaling gehad, hebben ze hun omgeving overlast bezorgd e.d. Hun verleden vraagt bij inplaatsing enige zorgvuldigheid.Juridischgezien plegen probleemhuis-houdens een of meer wanprestaties.De volgende wanprestaties kunnen genoemd worden:
wangedrag: het (herhaaldelijk) veroorzaken van overlast voor omwonen-den, waardoor afbreuk wordt gedaa n aan hun "rustig woongenot";
wanbetaling: het (herhaaldelijk) laten ontstaa n van huurachterstanden en in onvoldoende mate meewerken aan een afbetalingsregeling, zodat van een regelmatige huurbetaling geen sprake kan zijn;
wanbewoning: het (herhaaldelijk) opzette lijk veroorzaken van schade aan de woning of het verhinderen van dringend onderhoud aan de woning, zodat het gehuurde niet zonder meer aan een opvolgende huurder kan worden verhuurd.
Als het om een eenmalige,kortdurendewanprestat ie gaat, is er vaak niet zoveel aan de hand. Inplaatsingwordt een stuk moeilijker als er recidive optreedt, dat wil zeggen als de wanprest atie structureel is. Hoe de wanprestatie kan worden voorkomen of tegengegaan, is afhankelijkvan de aard van de wanprestatie. Hier komt in de praktijk ook de vraag 'spreiden of concentreren' aan de orde. Het onderscheid 'lichte' en 'zware' overlastgevallen speelt dan waarschijnlijk ook een rol.
Bij de bijzondere aandachtsgroepen gaat het om woningzoekenden die tot een bepaalde groep behoren, zoals etnische minderheden, woonwagenbewoners, maar ook ex-psychiatrische patiënten, één-oudergezinnen e.d. Ongeacht hun feitelijk woongedrag zijn ze moeilijk plaatsbaar, omdat aan hen vaak negatieve gedragskenmerken worden toegedicht.
2.4 Beperkingen
Het inplaatsingsbeleid dient niet te worden beschouwd als dè oplossing voor alle (sociale) problemen. Het instrument kent onder meer de volgende beperkingen:
Het al of niet van kracht van de Woonruimtewet 1947 verdeelt Nederland in geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde gebieden. ID
de gebieden beschikt de gemeente over meer instrumenten om invloed uit te oefenen op de woonruimteverdeling dan in geliberaliseerde gemeenten. De handelingsruimte van corporaties in niet-geliberaliseerde gebieden kan behoorlijk worden beperkt. In hoofdstuk 3 zal op het onderscheid gelibe
-raliseerde en niet-geliberaliseerde gemeenten worden teruggekomen. De ruimte op de woningmarkt en verhuurproblemen. Als er sprake is van een ruime woningmarkt,zal de corporatie meer mogelijkheden hebben om de woningzoekenden in een passende woning in een passende buurt te huisvesten dan in een krappe woningmarkt. De plaatsingsmogelijkheden worden echter beperkt als er zich verhuurbaarheidsproblemen in een bepaald complex voordoen. De woningen in deze complexen worden alleen nog geaccepteerd door woningzoekenden die weinig keuzemogelijkheden hebben.
De kenmerken en grootte van het woningbezit en de buurten waarin de woningen zijn gelegen, bepalen de vraag naar woningen: de ligging, de leeftijd, de differentiatie, de indeling van de woningen en de sociale milieus die de verschillende buurten kenmerken. Nieuw gebouwde wonin-gen met lagere onderhouds-en stookkosten, met een gerieflijker uitrusting en een betere indeling maken oudere woningtypen vaak minder geliefd. De vraag naar woningen in een buurt wordt eveneens bepaald door de situe-ring van een buurt binnen de stad. De situesitue-ring wordt beïnvloed door stadsuitbreiding en stadsvernieuwing, maar ook door wijzigingen in de winkel-, bedrijfs- en verkeersvoorzieningen.
De handelingsruimte van de corporatie wordt beperkt door de geldende wet- en regelgeving. De mogelijkheden van commerciële verhuurders om woningzoekenden te weigeren en te selecteren zijn bijvoorbeeld groter dan die van de sociale verhuurders.
Kenmerken van de woningzoekenden: De onderhandelingspositie van de woningzoekende wordt onder andere bepaald door zijn financiële draag-kracht, het in staat zijn te kunnen wachten op een aantrekkelijk woning-aanbod of het bezit van een stadsvernieuwings- of andere urgentie.
Verhuizingen: de bevolkingssamenstelling van een buurt wordt niet alleen beïnvloed door de inplaatsing van woningzoekenden maar ook door het vertrek van bewoners. De beheerders kunnen wel invloed uitoefenen op wie waar een woning krijgt toegewezen, maar op vertrekkende bewoners kunnen ze slechts invloed uitoefenen als deze bewoners uit zijn op een woning van dezelfde beheerder.
3
WET· EN REGELGEVING
3.1 Inleiding
De Nederlandse wet- en regelgeving weerspiegelt de ontwikkeling van het overheidsbeleid in de volkshuisvestingszorg (Adriaansens en Fortgens, 1990). In deze wet- en regelgeving zijn eveneens bepalingen inzake sociale grondrechten opgenomen. De bescherming van de sociale grondrechten door het internatio-naal recht vindt haar oorsprong in de Universal Declaration of Human Rights (1948), waarin onder meer het recht op huisvesting zijn intree doet. Ter uitwer-king van de Universal Declaration is een aantal verdragen opgesteld die onder meer in Nederland in werking zijn getreden. Zo trad voor Nederland op 3 januari 1976 het Internationaal Verdrag inzake economische, sociale en culturele rechten, in werking. Op 22 mei 1980 werd verder nog het Europees Sociaal Handvest in Nederland van kracht.
In dit hoofdstuk wordt voornamelijk de Nederlandse wet- en regelgeving aan de orde gesteld, met name de wet- en regelgeving op het gebied van het plaat-singsbeleid. Er wordt gestart met een beschouwing van de wetgeving op het gebied van de woonruimteverdeling, aangezien het plaatsingsbeleid tot uitvoering wordt gebracht binnen de regels die gelden voor de woonruimteverdeling. Daarna wordt de wet- en regelgeving op het gebied van het plaatsingsbeleid aan de orde gesteld.
In 3.2 zal worden ingegaan op de juridische aspecten met betrekking tot de woonruimteverdeling. Wetten, instrumenten en werkwijze zullen behandeld worden. Uitgangspunt hierbij is de Woonruimtewet 1947. Vervolgens komen de op de Woonruimtewet gebaseerde Woonruimtebeschikking 1984 en woon-ruimteverordening aan de orde. In geliberaliseerde gemeenten (waar de Woon-ruimtewet niet van kracht is) kunnen gemeenten invloed uitoefenen op de woonruimteverdeling via de vestigingsverordening en verkoopregulerende bepalingen. In het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) zijn bepalingen opgenomen waaraan woningcorporaties gehouden zijn als het om verdeling van woonruimte gaat. Grote tekortkomingen in de huidige wetgeving hebben geleid tot het wetsontwerp Huisvestingswet. Woningzoekendenregistra-ties zijn gehouden aan de regels die de Wet Persoonsregistratie stelt.
Als tot inplaatsing wordt overgegaan, ontstaat door het aangaan van een huurovereenkomst een aantal verplichtingen voor zowel de huurder als de verhuurder. Deze verplichtingen komen, juridisch gezien, voort uit het huurrecht. In 3.3 zullen deze verplichtingen van huurder en verhuurder aan een nadere beschouwing onderworpen worden.
Als het gaat om moeilijk plaatsbare huishoudens, kan er in juridische zin sprake zijn van een tweetal problematische situaties: (bepaalde categorieën) woningzoe-kenden worden gediscrimineerd dan wel achtergesteld of bewoners veroorzaken
overlast. In 3.4zal worden nagegaan welke juridische aanknopingspunten er in
de twee onderscheiden situaties zijn voor zowel huurders als verhuurders. Nagegaan wordt op welke juridische basis verhuurders (bepaalde) den weigeren, maar ook wordt ingegaan op de mogelijkheden die woningzoeken-den hebben als ze woningzoeken-denken dat ze gediscrimineerd worwoningzoeken-den: de AROB-rechter en de burgerlijke rechter. Tot slot zullen de juridische mogelijkheden in geval van overlast aan een nadere beschouwing onderworpen worden: via de huurders of verhuurders de rechter inschakelen die in het uiterste geval tot uitplaatsing kan besluiten.
Bij de bespreking van de juridische aspecten zal afbeelding 3.1 als leidraad dienen. In afbeelding 3.1 wordt schematisch weergegeven welke wet- en regelge-ving van toepassing is op de woonruimteverdeling en het plaatsingsbeleid.
Afbeelding 3.1: Inplaatsing: juridische aangrijpingspunten
3.4.2 Overlast - rechter - uitplaatsing 3.2 WOONRUIMTEVERDELING a Woonruimtewet 1947 b Woonruimtebeschikking 1984 c (Model)woonruimteverordening d vestigingsverordening everkoopregulerende bepalingen f Wet Individuele Huursubsidie gBTlV
h Huisvestingswet i Wet Persoonsregistratie
t
3.3 INPLAATSING---->huurovereenkomst
A verplichtingen verhuurder (art. 1586 BW) B verplichtingen huurder (art. 1596 BW)
t
3.4 MOEILIJK PLAATSBAREN
/
3.4.1 Discriminatie - contractvrijheid
3.2 Woonruimteverdeling
De hoofddoelstelling van het woonruimteverdelingsbeleid is een doelmatige en rechtvaardige verdeling van de woningvoorraad.
Om deze doelstelling te kunnen realiseren is het noodzakelijk dat het beleid ten aanzien van de woonruimteverdeling zo goed mogelijk is vastgelegd in inschrij-vings-, urgentie- en toewijzingsregels.
Binnen de grenzen van de landelijke wetgeving, is het beleid ten aanzien van de woonruimteverdeling vooral een gemeentelijke aangelegenheid. Bij de uitvoering van dit beleid hebben de woningcorporaties een bijzondere verantwoordelijkheid. Om effectief te kunnen handelen is de gemeente afhankelijk van de instrumen-ten die haar ter beschikking staan om woonruimte te verdelen. Hierbij is onder-scheid te maken in gemeenten die beschikken over een publiekrechtelijk instrumentarium, doordat in die gemeenten de Woonruimtewet 1947 van toepas-sing is (niet-geliberaliseerde gemeenten) en gemeenten waarin dit niet het geval is (geliberaliseerde gemeenten).
a De Woonruimtewet 1947
Na de Tweede Wereldoorlog bestond er een groot tekort aan woningen. Daarom werd in 1947 de Woonruimtewet, laatstelijk gewijzigd bij de wet van 12 septem-ber 1974, in het leven geroepen om een doelmatige verdeling van woonruimte te bevorderen. De wet heeft tot doel vooral de belangen van woningbehoevende huishoudens met een zwakke positie op de woningmarkt te beschermen. In
gevallen van schaarste of dreigende schaarste aan woonruimte in bepaalde delen van de woningmarkt, kunnen zij door hun financiële enlof maatschappelijke omstandigheden zonder hulp van de overheid veelal niet of moeilijk zelf in hun huisvesting voorzien.
De Woonruimtewet is destijds geïntroduceerd als een tijdelijke wet. In de jaren
60 zijn grote delen van Nederland geliberaliseerd: hier geldt de Woonruimtewet 1947 niet meer. In de jaren 70 beleefde de distributiewetgeving een opleving
door de herhuisvestingsopgave bij stadsvernieuwing, de vraag naar woonruimte van etnische groeperingen, alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens en de weer oplaaiende woningnood. De Woonruimtewet is momenteel in iets minder dan de helft van de Nederlandse gemeenten van kracht: de niet-geliberaliseerde gemeenten. Het zijn met name de grotere gemeenten en de gemeenten in de randstad, die niet-geliberaliseerd zijn.
b De Woonruimtebeschikking 1984
De Woonruimtewet 1947 geeft de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer de bevoegdheid nadere voorschriften te geven. die bij de beslissing omtrent het afgeven van een woonruimtevergunning in acht dienen te worden genomen. Deze nadere voorschriften. die de gemeentelijke beleids-ruimte op een aantal punten begrenst, zijn neergelegd in de Woonbeleids-ruimtebeschik- Woonruimtebeschik-king 1984. De woonruimtebeschikWoonruimtebeschik-king geeft aan boven welke (huur- of koop-) prijzen geen woonvergunning van B&W nodig is. Ook geeft de beschikking aan welke gemeenten. naast de eis van economische binding, ook andere criteria mogen hanteren, als eis voor het verlenen van een woonvergunning.
eDewoonruimteverordening
In gemeenten waar de Woonruimtewet van kracht is, dient de gemeenteraad een woonruimteverordening vast te stellen. In de woonruimteverordening kan worden aangegeven welke voorwaarden gelden om te kunnen worden ingeschreven als woningzoekende, voor welke woningen moet worden ingeschreven, aan welke voorwaarden de ingeschreven woningzoekende moet voldoen om voor een woonruimtevergunning in aanmerking te komen, welke maatstaven worden aangelegd om de urgentie van de woningzoekende vast te stellen e.d.
De woonruimteverordening bevat doorgaans ook passenheidscriteria. Deze criteria hebben betrekking op grootte en huurprijs van de woning. Een veel gehanteerde vuistregel voor passendheid is: een woningzoekend huishouden heeft recht op een woning met één kamer meer dan het aantal personen waaruit het huishouden bestaat.
De woonruimteverordeningen vertonen grote verschillen per gemeente, maar mogen in ieder geval geen andere gronden voor weigering van de woonrui m-tevergunning bevatten dan die voor een doelmatige verdeling van woonruimte bevorderlijk zijn.
In 1984 zijn door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) twee versies van een Model-Woonruimteverordening gepubliceerd. In de maximale versie wordt maximaal gebruik gemaakt van de wettelijke bevoegdheden, terwijl in de minimale versie wordt aangegeven wat gemeenten ten minste in hun verordening dienen op te nemen. De beide versies bevatten geen dwingende regels. De belangrijkste punten in de maximale versie zijn:
a beperkte inschrijvingsmogelijkheden voor woningzoekenden; naast de economisch gebondenen en de ingezetenen, alleen degenen, die op grond van de woonruimtebeschikking moeten worden ingeschreven;
b een opsomming van te gebruiken urgentiecriteria;
c een voordrachtregeling, zodat urgent woningzoekenden door de gemeente aan de verhuurders voorgedragen kunnen worden;
d een regeling voor de passendheid van de woning, waarmee voorkomen kan worden dat goedkope woningen door mensen met hoge inkomens worden betrokken of grote woningen door kleine huishoudens;
e een regeling om de omzetting van goedkope huurwoningen in koopwonin-gen tekoopwonin-gen te gaan.
Niet-geliberaliseerde gemeenten
In deze gemeenten beschikken de gemeentebesturen over instrumenten waarmee ze de gang van zaken op de woningmarkt kunnen ordenen of sturen:
1 De bevoegdheid om het in gebruik geven van zelfstandige woonruimte beneden bepaalde huur- of koopprijsgrenzen aan een vergunning te binden: het woonvergunningstelsel.
2 De bevoegdheid om het gebruik van woonruimte tegen de wil van de eigenaar tevorderen en deze aan de woningzoekende toe te wijzen.
3 De bevoegdheid om een ten onrechte zonder vergunning in gebruik geno-men woning teontruimen.
In de praktijk zijn er per gemeente grote verschillen te constateren in de woonruimteverdeling en het toezicht hierop. Desalniettemin zullen voor de duidelijkheid de hoofdlijnen van de toewijzingsprocedure geschetst worden. In niet-geliberaliseerde gemeenten zijn bij de woonruimteverdeling de volgende stappen te onderscheiden: aanmelding. inschrijving, urgentiebepaling en
woning-toewijzing.
Aan m elding en inschrijving: De woningzoekende meldt zich aan voor een woning. Als voldaan wordt aan de voorwaarden, kan hij ingeschreven worden in het woningzoekendenbestand. Inschrijvingscriteria kunnen onderscheiden worden in criteria van herkomst en/of binding van de woningzoekende, leeftijdscriteria en inkomenscriteria. De inschrijving kan centraal (bij gemeente of een centraal
orgaa n) plaatsvinden, alleen bij de woningbeheerders of bij beide.
Veel woningzoekenden zijn niet goed geïnformeerd. Zo weten ze bijvoorbeeld niet waar inschrijving plaats moet vinden, zijn ze niet op de hoogte van het nut van inschrijving bij meer dan één instantie of ze weten niet wanneer een concrete woningtoewijzing kan volgen.
Een centrale registratie van woningzoekenden heeft als voordeel dat meer zicht kan worden verkregen op de totale omvang van de woningbehoefte in de desbetreffende gemeente. Hiervoor dient echter het woningzoekendenbestand regelmatig te worden opgeschoond. Als ook de woningtoewijzing centraal
geregistreerdwordt, kan achteraf nagegaan worden of de verdeling van woningen
doelmatig en rechtvaardig plaatsvindt. Doelmatig zegt iets over passendheid; de afstemming woninggrootte en huishoudengrootte, en de afstemming inkomen en woonlasten. Rechtvaardig wil onder meer zeggen dat de meest urgente ook het eerst geholpen is.
Urgentiebepaling: In een groot aantal gemeenten bestaat één of ander systeem om woningzoekenden te kunnen rangschikken naar de mate waarin het noodza-kelijk is hun aan een woning te helpen: urgentiesysteem. Kenmerken van de woningzoekende die daarbij een rol kunnen spelen zijn onder andere leeftijd, kamertekort, woon-werkafstand, stadsvernieuwingsurgentie en medische en sociale omstandigheden. Sommige systemen van urgentiebepaling zijn voor de woningzoekende erg ondoorzichtig en doen onvoldoende recht aan bepaalde categorieën woningzoekenden. Ook wordt het bezwaar geopperd dat urgenten bij de woningverdeling in onvoldoende mate woningen krijgen toegewezen. In een groot aantal gemeenten is vooral de wachttijd van belang voor de kans op woningtoewijzing.
Woningtoewijzing: In niet-geliberaliseerde gemeenten komt er bij de toewijzing van woningen doorgaans een gemeentelijk bureau huisvesting aan te pas. In het merendeel van de geliberaliseerde gemeenten kunnen de woningbeheerders woningen toewijzen zonder de bemoeienis van de gemeente of van een huisves-tingscommissie.
Van een actief systeem van woningtoewijzing is sprake, als de gemeente zelf (urgente) kandidaten voordraagt voor een woning. Laat de gemeente de voor-dracht over aan de woningbeheerder en wordt alleen achteraf getoetst of de
woning passend is, dan wordt gesproken van een passief systeem van woningtoe-wijzing. In de praktijk wordt vaak een tussenvorm gehanteerd: de gemeente draagt voor een bepaald afgesproken deel van de vrijkomende woningen kandidaten voor en de woningbeheerder voor de resterende woningen. Ook komt het voor dat een woningbeheerder via een advertentie in een krant woningzoekenden, die voldoen aan bepaalde criteria, uitnodigt zich kandidaat te stellen voor nader omschreven woningen die op korte termijn vrijkomen. Vooruitlopend op de definitieve standpuntbepaling en de daarmee samenhan-gende wijziging van regelgeving, heeft de staatssecretaris de gemeenten verzocht vorm te geven aan de aanbevelingen van de Commissie beheersbaarheid individuele huursubsidie (MG 89-07). Zo acht de staatssecretaris het wenselijk dat bij alle woningtoewijzingen een huur/inkomenstoets wordt verricht. Hij acht
het gewenst dat woonruimte als niet passend wordt beschouwd als èn de bijdrage
individuele huursubsidie per maand de f 250,
=
overschrijdt èn de gemeentedeze overschrijding niet fiatteert.
Inplaatsing: Naast formele criteria van toewijzing hanteren een groot aantal
woningbeheerders en gemeenten ook nog informele regels en criteria. Sommige categorieën woningzoekenden worden benadeeld door de gehanteerde inplaat-singsoverwegingen. In het volgende hoofdstuk zal deze problematiek aan een nadere beschouwing onderworpen worden.
Geliberaliseerde gemeenten
Verdelingsproblemen kunnen zich ook voordoen in geliberaliseerde gemeenten. In deze gemeenten ontbreekt het publiekrechtelijk instrumentarium dat de Woonruimtewet biedt. De gemeente heeft geen zeggenschap over de verdeling van woningen. Deze gemeenten weten echter vaak invloed uit te oefenen op de woonruimteverdeling met behulp van een vestigingsverordening of via ver-koopregulerende bepalingen. Daarnaast is de sociale verhuurder in een groot aantal gevallen vrijwillig bereid tot afstemming van en overleg over bijvoorbeeld inschrijvings- en urgentiecriteria. Is dat niet het geval, dan kan de gemeente dreigen een herinvoering van de Woonruimtewet en daarmee alsnog overeen-stemming over de door haar gewenste normering bereiken.
d De vestigingsverordening
De vestigingsverordening kan ingesteld worden op basis van art. 168 Gemeente-wet. Hiermee wordt een vergunningensysteem ingevoerd voor het in gebruik nemen van woonruimte in de gemeente. Met de vestigingingsverordening beogen gemeenten de beschikbaar komende woningen te reserveren voor de plaatsge-bonden woningzoekenden. Een variant op de vestigingsverordening is de "tweede-woning" verordening. Met deze verordening trachten gemeenten het gebruik van woonruimte als tweede woning te beperken. Vestigingsverordenin-gen en tweede-woningverordeninVestigingsverordenin-gen kunnen in zowel geliberaliseerde als in niet-geliberaliseerde gemeenten voorkomen.
-- ---~~---
-eVerkoopregulerende bepalingen
Gemeenten kunnen met behulp van verkoopregulerende bepalingen bij de uitgifte van grond voor woningbouw of bij de verkoop van (nieuwbouw)
woningen voorrang verlenen aan kandidaten die aan de gemeente gebonden zijn dan wel bij verhuizing min of meer schaarse woonruimte in de gemeente achterlaten. In koop- en erfpachtovereenkomsten kunnen ook voorwaarden worden opgenomen met betrekking tot doorverkoop. Het doel van dergelijke bepalingen kan zijn:
a bescherming van de eigen inwoners tegen druk van buitenaf;
b beschikbaar houden van goedkope woonruimte voor minder draagkrachtige woningzoekenden;
c voorkomen van speculatieve handel in woningen.
f Wet Individuele Huursubsidie
In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel individuele huursubsidie
wordt het doel als volgt omschreven: "Individuele huursubsidiëring is een vorm van geldelijke steun op het gebied van de volkshuisvesting, die tot doel heeft de woonuitgaven voor huurders tot een voor hen betaalbaar niveau terug te dringen" (Tweede Kamer, 1984). De regeling is inkomensafhankelijk, waardoor
juist de huishoudens met de laagste inkomens een beroep doen op de individuele huursubsidie. De mogelijkheden om de uitgaven voor de individuele huursubsi-die in toom te houden, zijn echter beperkt. De Commissie beheersbaarheid
individuele huursubsidie werd eind 1987 speciaal ingesteld om de staatssecretaris
van VROM te adviseren over maatregelen om de beheersbaarheid van de uitgaven voor individuele huursubsidie te vergroten.
Deze commissie constateerde dat de verdeling van huurwoningen van grote betekenis is voor het beroep op de individuele huursubsidie en heeft een aantal aanbevelingen gedaan die betrekking hebben op de relatie tussen woonruimte-verdeling, woningtoewijzing en individuele huursubsidie.
In MG 89-07 verzoekt staatssecretaris Heerma de gemeenten vorm te geven aan de aanbevelingen van de Commissie beheersbaarheid individuele huursubsidie
g Het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV)
In het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) is onder meer bepaald dat woningcorporaties hun woningen mede moeten verhuren aan personen, behorende tot die groepen van de bevolking die moeilijkheden onde r-vinden bij het r-vinden van passende woonruimte (art. 15). Tevens is bepaald (art. 16) dat corporaties hun woningen zoveel mogelijk moeten verhuren aan p
erso-nen, die daarvoor gelet op hun inkomen het meest in aanmerking komen en dat deze woningen ook in de toekomst met name voor deze gegadigden bestemd blijven. Voor beide bepalingen kan de staatssecretaris nadere regels stellen. Dit kan inhouden dat de staatssecretaris een corporatie die onvoldoende toewijst aan de omschreven doelgroepen, nadere aanwijzingen kan geven.
Het BTIV maakt geen onderscheid in geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde
gebieden. Het legt verplichtingen op aan woningcorporaties vanwege de finan
-ciële steun die zij van de overheid krijgen en grijpt dus buiten de W
wet om in op het woonruimteverdelingsbeleid of in ieder geval op de uitvoering daarvan.
Alhoewel de contractvrijheid van woningcorporaties onaangetast blijft, zijn ze enerzijds gebonden aan het BTIV, anderzijds hebben zij in niet-geliberaliseerde gebieden te maken met de plaatselijke woonruimteverordening. Gemeente (B&W) en woningcorporaties zijn van elkaar afhankelijk en ze zijn beide in staat het woonruimteverdelingsbeleid te frustreren. In een groot aantal gemeenten bestaan er dan ook afspraken of convenanten tussen gemeente en plaatselijke verhuurders (waaronder woningcorporaties).
h Huisvestingswet
Er zijn enkele redenen om de huidige wetgeving te herzien (TI<. vergaderjaar 1987-1988,20520, nr. 3):
1 ontwikkelingen en wijzigingen in de woningmarkt; 2 onvoldoende aansluiting bij de ruimtelijke ordening; 3 gebrek aan intergemeentelijke samenwerking; 4 gebrek aan inzichtelijkheid.
Dit heeft geleid tot de Ontwerp-Huisvestingswet. Deze wet gaat een aantal woonruimtezaken en daarmee samenhangende aspecten van voorraadbeheer regelen, die momenteel nog in aparte wetten geregeld zijn:
1 een vergunningstelsel voor het in gebruik nemen van woonruimte: regels voor inschrijving, urgentiebepaling en woningtoewijzing;
2 een vergunningstelsel voor het onttrekken van woonruimte aan de bestem-ming tot (zelfstandige) bewoning;
3 een vergunningstelsel voor het splitsen van een recht op gebouw in appar-tementsrechten;
4 de bevoegdheid om het gebruik van leegstaande woonruimte of gebouwen te vorderen.
Deze zaken dienen door de gemeente in een huisvestingsverordening te worden geregeld. Gedeputeerde Staten kunnen gemeenten, die bij elkaar liggen, op
-dracht geven samen te werken op het gebied van de woonruimteverdeling. Het wetsontwerp heeft naast codificatie ook vereenvoudiging van bestaande regelge-ving tot doel.
i Wet Persoonsregistratie
Woningzoekendenregistraties vallen onder de werking van de Wet Persoonsregis-tratie. Deze wet bepaalt welke gegevens mogen worden geregistreerd en op welke wijze dit dient plaats te vinden. De woningzoekendenregistratie heeft tot doel gegevens te verzamelen die van belang zijn voor een doelmatige verdeling van woonruimte en bevat uitsluitend gegevens over ingeschreven woningzoeken-den. Beheerders van overheids- en aanverwante persoonsregistraties zijn ver-plicht een reglement vast te stellen. In dit reglement is vermeld welke gegevens worden geregistreerd. Persoonlijke gegevens uit de registratie kunnen beschik-baar worden gesteld aan (de) woningbeheerder(s) als de woningzoekende te kennen heeft gegeven voor een woning van de desbetreffende beheerder(s) in aanmerking te willen komen. Het reglement bevat ook bepalingen over de wijze waarop de gegevens worden verkregen. Zo is de privacy in het geding indien
informatie bij derden wordt ingewonnen zonder medeweten van de woningzoe-kende. Verder bevat het reglement onder andere bepalingen over het beheer van- en toegang tot de registratie, verwijdering en vernietiging van gegevens, beveiliging en verstrekking van gegevens, rechten van de geregistreerde en inzage- en correctierecht. Zo heeft de woningzoekende het recht van inzage in de geregistreerde gegevens en als hij kan aantonen dat er onjuiste gegevens over hem geregistreerd zijn, heeft hij het recht de gegevens te corrigeren.
3.3 Inplaatsing
Als tot inplaatsing wordt besloten, zullen huurder en verhuurder een
huurover-eenkomst aangaan, waarbij de verhuurder zich verbindt om met de huurder het genot van een zaak te hebben, gedurende een bepaalde tijd en tegen een bepaalde prijs, welke de huurder zich verplicht te betalen. Uit de huurovereen-komst vloeien voor beide partijen verplichtingen voort. Daar staat tegenover dat deze verplichtingen voor de andere partij ook weer rechten opleveren.
De hoofdverplichtingen van de huurder zijn volgens artikel 1596 van het
Burgerlijk Wetboek:
1 het gehuurde als een goed huisvader en overeenkomstig de bestemming
van het gehuurde te gebruiken;
2 de huurprijsop tijd te voldoen.
Vanzelfsprekend komt daar nog bij dat het gehuurde bij het einde van de huur en verhuur aan de verhuurder dient te worden teruggegeven.
Het gehuurde gebruiken als een goed huisvader houdt in dat de huurder naar
alle redelijkheid zal moeten handelen bij het gebruik van het gehuurde. Wat
redelijk is, zal van geval tot geval moeten worden bekeken. Er is bijvoorbeeld
niet sprake van een goed huisvader als: teveel huisdieren worden gehouden;
het gehuurde verwaarloosd en vervuild wordt;
schade ontstaat door het niet nemen van maatregelen bij vorst of water-schade.
Verder dient hij het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken. De bestemming wordt doorgaans in de huurovereenkomst aangegeven. Van gebruik in strijd met de bestemming is sprake als bijvoorbeeld de woning niet bewoond wordt, maar als bedrijfsruimte wordt gebruikt.
Verwarring ontstond toen het begrip zoals 'een goed huurder betaamt' (in de art.
1642 e.v. RW) werd ingevoerd. Uit de jurisprudentie blijkt inmiddels dat 'goed
huisvader' de zorg voor het gehuurde omvat ook los van bestemming en dat
'goed huurder' meer omvat dan die zorg, namelijk gebruik overeenkomstig de
bestemming en goed nabuurschap als verplichting tegenover de verhuurder (niet tegenover derden). Het omvat ook gedragingen van de huurder op zich. Je bent geen goed huurder als je bijvoorbeeld niet meewerkt aan of niet gediend bent van noodzakelijke reparaties.
Wie niet aan de verplichtingen voldoet, kan voor de rechter worden
aange-sproken tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie.Bij deze
actie tot ontbinding van de huurovereenkomst geldt doorgaans, dat de wanpres-tatie een ernstig karakter dient te hebben voor toewijzing van de eis tot ontbin-ding.
Volgens artikel 1586 (BW) zijn de hoofdverplichtingen van de verhuurder: 1 Het verhuurde aan de huurder te leveren; het verhuurde dient in alle
opzichten ingoede staat aan de huurder te worden geleverd.
2 Het verhuurde in zodanige staat te onderhouden, dat het kan dienen tot het gebruik waarvoor het verhuurd is. De verhuurder moet aan het v er-huurde gedurende de huurtijd alle reparaties verrichten die noodzakelijk
mogen worden geacht met uitzondering van de reparaties waartoe de
huurder verplicht is. Dit houdt grofweg in dat kleine reparaties en het kleine onderhoud voor rekening van de huurder zijn en dat grote rep
ara-ties en omvangrijke onderhoudswerkzaamheden voor rekening van de verhuurder zijn.
3 De huurder, zolang de huur duurt, het rustig genot van het gehuurde te
verschaffen. Het spreekt voor zich dat de verhuurder zich dient te onthou-den van handelingen die voor de huurder het gebruik beperken of belem-meren, zoals onnoodzakelijk binnentreden door de verhuurder, tenzij om specifieke redenen, wijzigen van het verhuurde, onnodige reparaties e.d. Doet hij dit niet, dan kan de verhuurder wegens wanprestatie worden
aangesproken.
Vanzelfsprekend kan ook de verhuurder worden aangesproken op het niet
nakomen van haar verplichtingen. In 3.4.2 zal op het plegen van wanprestatie
door zowel huurder als verhuurder worden teruggekomen.
3.4 Moeilijk plaatsbaren
Van moeilijk plaatsbare huishoudens (zie ook p. 13) worden vaak moeilijkheden verwacht door huurders en/of verhuurders. Ten aanzien van moeilijk plaatsbare huishoudens zijn de volgende situaties te onderscheiden:
a het huishouden wordt bij de woonruimteverdeling gediscrimineerd;
b het huishouden wordt (zorgvuldig) ingeplaatst en er doen zich (over-last)problemen voor;
c het huishouden wordt (zorgvuldig) ingeplaatst en er doen zich verder geen moeilijkheden voor;
In het nuvolgende zullen de situaties a en b aan een juridische verkenning worden onderworpen. Situatie c levert geen problemen op; dit is in 3.3 vermeld. 3.4.1 Discriminatie
Bij de verdeling van woonruimte zijn enkele groepen woningzoekenden te onderscheiden, die er bekaaid vanaf komen. Een organisatie die er nauwlettend op toeziet dat de belangen van deze groepen woningzoekenden niet worden geschaad isonder meer de Nederlandse Woonbond, die is ontstaan uit de fusie van de Landelijke Organisatie Belangengroepen Huisvesting (LOBH), het Landelijk Ombudsteam Stadsvernieuwing (LOS) en het Nederlands Verbond van Huurders (NVH). Aangezien de Woonbond haar standpunt ten aanzien van het
- - - ---~~- - - ~
plaatsingsbeleid nog niet heeft geformuleerd, wordt het standpunt van één van de fusiepartners, de WBH, weergegeven. De WBH is van mening dat plaat-singsbeleid alleen is toegestaan als er sprake is van sterke segregatie of een mogelijke concentratie van problemen in een bepaald complex. Het plaatsingsbe-leid dient dan een onderdeel te zijn van een breder pakket van maatregelen.
Daarnaast dient het plaatsingsbeleid politiek gesanctioneerd te zijn en dient de
rechtspositie van de individuele woningzoekende te worden gehandhaafd. Daarmee komt de WBH tot de volgende voorwaarden voor een aanvaardbaar plaatsingsbeleid (1990):
uitgangspunt blijft een rechtvaardige woonruimteverdeling op basis van de woonwensen van woningzoekenden en de mate van urgentie;
op basis van de passendheidstoets dient te worden gestreefd naar een
concrete woningtoewijzing, waarbij aan de wensen van de
woningzoeken-den tegemoet wordt gekomen;
voorafgaand aan de passendheidstoets dienen woningzoekenden in staat te worden gesteld hun woonwensen kenbaar te maken.
De meest vergaande discriminatie of achterstelling bij de woonruimteverdeling is
de algehele weigering een woningzoekend huishouden te huisvesten. De weige-ring van (bepaalde categorieën) woningzoekende huishoudens kan betrekking hebben op het zich niet kunnen inschrijven als woningzoekende, zodat ook geen inplaatsing zal plaatsvinden. Tevens kan het voorkomen. dat de woningzoekende
wel ingeschreven is, maar gewoon geen woning toegewezen krijgt of de
gemeen-te hem voordraagt voor een woning, maar de woningcorporatie weigert een
huurovereenkomst aan te gaan met de woningzoekende._
Inschrijving weigeren
Sommige woningzoekenden zijn om verschillende redenen niet erg gewild bij gemeentebesturen. Voor een deel kunnen er vooroordelen meespelen. zoals bijvoorbeeld ten aanzien van etnische groeperingen of éénoudergezinnen. Niet
voldoen aan de plaatselijke inschrijvingscriteria,bijvoorbeeld 18 jaar en ouder,
ingezetenschap, economische binding, kunnen eveneens redenen zijn dat
inschrijving geweigerd wordt. Ook kunnen de belangen van de zittende bewoners meespelen; op probleemhuishoudens zit niemand te wachten. In een groot aantal gevallen zijn gemeenten met name geïnteresseerd in de eigen ingezetenen en tonen in veel mindere mate belangstelling voor de mensen van buiten de gemeente. De woonruimtebeschikking biedt woningzoekenden een (beperkte) bescherming; gemeenten mogen aan hen geen eisen van economische of
maat-schappelijke binding stellen. De AROB-rechter breidt deze bescherming nog wat
uit, voorzover het woningzoekenden in niet-geliberaliseerde gemeenten betreft. In geliberaliseerde gemeenten wordt deze bescherming geboden door de gewone (burgerlijke) rechter.
Woningzoekenden die wettelijke bescherming genieten. zijn onder andere mensen zonder (betaald) werk (langdurig werklozen, gepensioneerden, remigran-ten). Deze woningzoekenden kunnen zich niet beroepen op een economische binding met een gemeente. De wet beschermt niet de hele groep niet-werkende woningzoekenden. De woonruimtebeschikking stelt, dat aan woningzoekenden.
