Vastgoedmarkt en ruimtelijke spreiding van kantoren: Literatuurverkenning en hypothesevorming

VASTGOEDMARKT EN RUIMTELIJKE

SPREIDING VAN KANTOREN

literatuurverkenning en hypothesevorming

Bibliotheek TU Delft

mllllill

STEDELUKE EN REGIONALE

VERKENNINGEN

1

VASTGOEDMARKT EN RUIMTELQKE

SPREIDING VAN KANTOREN

literatuurverkenning en hypothesevorming

Erik Louw

De serie Stedelijke en Regionale Verkenningen wordt uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers

Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van: Onderzoeksinstituut OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBUOTIIEEK, DEN HAAG E.Louw

Vastgoedmarkt en ruimtelijke spreiding van kantoren: literatuurverkenning en hypothesevorming / Erik Louw.

-Delft: Delftse Universitaire Pers. - Ill. - (Stedelijke en Regionale Verkenningen, ISSN 0928-7353, nr. 1)

Met lit. opg. ISBN 90-6275-865-7 NUGI655

Trefw.: vastgoed; Nederland / kantoren; planologie; Nederland. Copyright 1993 by E. Louw

No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands

INHOUD

VOORWOORD

1 INLEIDING. . . . . . 1

1.1 Achtergrond en doelstelling van het onderzoek ... 1

1.2 Probleemstelling. . . 4

1.3 Operationalisering en onderzoeksopzet ... 5

1.4 Opbouw van de rapportage ... 10

2 DE VASTGOEDMARKT ... 11

2.1 Inleiding. . . .. 11

2.2 De grondmarkt ... 11

2.3 Kenmerken van de commerciële vastgoedmarkt . . . .. 13

2.3.1 Het ontstaan van de commerciële vastgoedmarkt ... 13

2.3.2 Kenmerken van onroerend goed ... 13

2.3.3 Verschillende vormen van vraag en aanbod ... 14

2.3.4 De vastgoedmarkt als inefficiënte markt . . . .. 16

2.4 De actoren op de vastgoedmarkt ... 18

2.4.1 Actoren op de vastgoedmarkt in de literatuur ... 18

2.4.2 De belangrijkste actoren voor het onderzoek ... 22

2.4.3 Samenwerkingsverbanden tussen actoren ... 25

2.5 Factoren die de vastgoedmarkt beïnvloeden . . . 26

2.5.1 De omgeving van de vastgoedmarkt ... : ... 26

2.5.2 Reden van investeren of beleggen in onroerend goed . . . 27

2.5.3 Factoren verantwoordelijk voor het cyclische karakter van de vastgoedmarkt ... 28

2.5.4 Prijzen en rentestanden . . . 30

3 DE VASTGOEDMARKT VAN KANTOREN; ENIGE KENMERKEN . 33 3.1 Inleiding ... 33

3.2 Kwalitatieve kenmerken ... 33

3.2.1 Het ontstaan van de kantorenmarkt . . . 33

3.2.2 Marktontwikkelingen... 34

3.2.3 De vastgoedmarkt als doorstromingsmarkt . . . .. 36

3.3.1 Omvang van de voorraad . . . 38

3.3.2 Verhouding tussen huur, koop en eigenbouw . . . 38

3.3.3 Vraag en aanbod . . . 42

3.3.4 Huurprijzen... 45

3.4 Ruimtelijke spreiding van kantoren en de vastgoedmarkt ... 46

3.4.1 Ruimtelijke spreiding . . . 46

3.4.2 Toplocaties? . . . .. . . 50

3.4.3 Vastgoedmarkt en ruimtelijke spreiding . . . 53

4 CONCEPTUEEL KADER EN HYPOTHETISCHE MARKTSITUA-TIES . . . ... . . . 55

4.1 Inleiding. . . 55

4.2 Resultaten van literatuurstudie . . . 56

4.3 Een conceptueel kader van de vastgoedmarkt . . . 59

4.4 Beslissingsmomenten op de vastgoedmarkt . . . 62

4.4.1 Enkelvoudige beslissingen ... . . . ... 62

4.4.2 Beslissingstrajecten bij de realisering van nieuwbouwkantoren . 64 4.5 De ontwikkeling van kantorenlocaties; hypothetische marktsi-tuaties . . . 67

5 SAMENVATTING, CONCLUSIE EN HOE VERDER? . . . 73

5.1 Samenvatting en conclusie ... .... . . 73 5.2 Hoe verder? ... . . . ... 77 LITERATUUR . . . 79 BIJLAGE 1 PROJECTON'IWIKKELAARS . . . 89 BIJLAGE 2 INSTITUTIONELE BELEGGERS . . . 95 BIJLAGE 3 MAKELAARS ... 109' BIJLAGE 4 DE OVERHEID . . . .. 117 BIJLAGE 5 GEBRUIKERS. . . .. 125

VOORWOORD

Het nu voor u liggende rapport doet verslag van het eerste deel van het onder-zoek Vastgoedmarkt en spreiding van bedrijvigheid, uitgevoerd in opdracht van de Rijksplanologische Dienst. In dit onderzoek is getracht aan de hand van literatuuronderzoek en hypothesevorming, een beeld te schetsen van de invloed die processen en factoren op de vastgoedmarkt uitoefenen op ruimtelijke veranderingsprocessen van bedrijvigheid. Het tweede deel van de studie zal meer empirisch van karakter zijn. Daarin staan de invloed van markomstandigheden en marktprocessen op het ontstaan van een aantal specifieke kantorenlocaties centraal.

Uitvoeren van een literatuuronderzoek heeft de naam, een activiteit te zijn dat zich bij uitstek leent om solistisch uit te voeren. Hoewel voor het onderhavige onderzoek de verantwoordelijkheid volkomen ligt bij de auteur, hebben een aantal mensen belangrijke bijdragen geleverd. Allereerst wil ik daarbij noemen de beide bibliothecarissen van het OTB, Addi Ritter en Hans Dessens. Zonder hun hulp was de literatuurlijst minder omvangrijk gebleven. Drs. P. Guyt (Faculteit Bouwkunde, TU Delft), drs. G. Borgman, drs. ir. J.G. Verlaan (beide RPD) en drs. R. Teule (Onderzoeksinstituut OTB) hebben inhoudelijk en als begeleiders aanzienlijke bijdragen geleverd. Raad en adviezen werden verder verkregen van prof. dr. P. Drewe (Faculteit Bouwkunde, TU Delft), prof. drs. P.P. Kohnstamm (Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde). prof. dr. ir. Priemus (Onderzoeksinstituut OTB) en drs. P.J. Korteweg (Faculteit der Ruimtelijke Wetenschappen, Rijksuniversiteit Utrecht). Aan hen allen ben ik dank verschuldigd.

1

INLEIDING

1.1 Achtergrond en doelstelling van het ondenoek

De locatie van werkgelegenheid is een van de aandachtspunten van de Vierde Nota Over de Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX). Door middel van het voeren van een locatiebeleid wil de overheid bewerkstelligen dat bepaalde typen bedrijvigheid zich vestigen waar dit vanuit het verkeers- en vervoersoogpunt het meest geëigend is. Daarnaast is het beleid gericht op de versterking van de centra van de stadsgewesten om zodoende een qua voorzieningen niveau veelzijdige en qua leefbaarheid aantrekkelijke omgeving in stand te houden. De concurrentiekracht van de Nederlandse steden in het verenigde Europa wordt zodoende versterkt.

Sinds enige decennia echter vindt er een spreiding van de werkgelegenheid uit de stad naar de stadsrand plaats. Bij dit proces zijn niet alleen fabrieksmatige produktiewijzen betrokken, maar ook typisch stedelijke activiteiten zoals de zakelijke dienstverlening. Deze ontwikkeling is deels in strijd met zowel het locatiebeleid als het beleid ter versterking van de stadsgewestelijke centra. Daarnaast wordt, door het ontstaan van vele nieuwe werkgelegenheidlocaties, de beheersing van het woon-werkverkeer bemoeilijkt. Kennis van de achtergronden van deze voortgaande uitschuiving kan behulpzaam zijn bij het ruimtelijk beleid op stadsgewestelijk niveau.

In de literatuur worden -al een aantal verklaringen en achtergronden voor de verschuiving van het economisch zwaartepunt van stadsgewesten naar de stadsrand beschreven. In oudere literatuur (zie bijv. Grit en Korteweg, 1971) werd met name gewezen op de locatievoorkeuren van bedrijven. De binnenstad voldeed vanwege ruimtegebrek en congestie niet meer als vestigingsplaats, terwijl aan de stadsrand goed bereikbare, ruime locaties te vinden waren. In latere literatuur (o.a. Hanemaayer et al, 1981) werd ook de factor aanbod van panden meegenomen. Geconstateerd werd dat aanbieders van kantoorruimte daar panden aanbieden, waar zij verwachten dat de vraag het grootst is i.c. in de bestaande concentraties.

Hoewel het onderzoek over de vraag en het aanbod van bedrijfsruimten zekere vorderingen heeft gemaakt, is nog onvoldoende inzicht verworven in de wijze 1

waarop de vraag van bedrijven en het aanbod van ruimte op elkaar worden afgestemd. Deze afstemming vindt plaats op de vastgoedmarkt. De processen op de vastgoedmarkt kunnen mogelijk belangrijke gevolgen hebben voor de spreiding van de werkgelegenheid, omdat dit de markt is waarop de huisvesting van bedrijven wordt verhandeld.

Onderzoek dat tracht de processen en actoren op de vastgoedmarkt in kaart te brengen, richt zicht voor een belangrijk deel op het bieden van verklaringen voor de totstandkoming van de gebouwde omgeving. De relatie tussen de gebouwde omgeving en de ruimtelijke ordening is in veel onderzoeken slechts zijdelings aan bod gekomen. Van der Krabben (1991) stelt zelfs "De gebouwde omgeving wordt vaak als een statisch geheel beschouwd; gevolg is dat de dynamiek in de gebouwde omgeving - de processen die ten grondslag liggen aan de ontwikkeling van grond en gebouwen - wordt verwaarloosd" (p. 49). Vanuit wetenschappelijk oogpunt betekent het negeren van de totstandkoming van de gebouwde omge-ving dat de ruimtelijke disciplines veronderstellen dat het totstandkomingsproces geen invloed heeft op de resulterende spreiding van de bedrijvigheid.

Deze constatering mag vreemd worden genoemd binnen een wetenschappelijke discipline die ruimtelijke ontwikkeling tot haar specialiteit heeft gemaakt, i.c. de geografie en planologie. Voor een belangrijk deel vormen namelijk de objecten van de gebouwde omgeving (de woningen, winkels, kantoren, fabrieken, e.d.) de fysieke kaders waarbinnen vele ruimtelijk gelocaliseerde activiteiten zich manifesteren. Deze fysieke kaders of gebouwen zijn zelfs noodzakelijk om bepaalde functies uit te oefenen; bureaus, machines en mensen hebben onderdak nodig. Wanneer de totstandkoming van de gebouwde omgeving buiten beschou-wing wordt gelaten, wordt aangenomen dat deze of niet verandert, of dat actoren voor de realisatie van hun onderkomen handelen met exact dezelfde motieven als voor hun locatiegedrag. Het lijkt echter zeer onwaarschijnlijk dat dit het geval is. Processen die zich afspelen op de vastgoedmarkt en die voor een belangrijk deel verantwoordelijk zijn voor de totstandkoming en verdere ontwik-keling van de gebouwde omgeving zullen veelal eveneens een rol spelen.

Een toenemend aantal auteurs signaleren het gebrek aan aandacht voor dit laatste (zie o.a. Van de Krabben, 1991; Van Dinteren, 1989). Zowel op empi-risch als theoretisch terrein moet nog veel werk worden verricht. Dit gebrek aan aandacht wordt wel eens geweten aan de ondoorzichtelijkheid van de vastgoed-of onroerend-goedmarkt. Er zouden marktstructuren zijn "waaraan velen geen touw meer vast kunnen knopen" (Lukkes en Krist 1987, p. 5). Daarnaast stellen De Vries en Uittenbogaard (1991) dat vastgoedonderzoek complex is. Hiervoor kunnen vijf factoren verantwoordelijk worden gesteld:

- de diversiteit van vastgoedvraagstukken (multi-disciplinair: factoren als juridi-sche, economijuridi-sche, bouwkundige en planologische zijn van invloed op het uiteindelijke resultaat.);

- spanningsveld tussen enerzijds het onderzoeksaanbod en anderzijds de veelzijdige vraagstelling;

- de vertrouwelijkheid van de informatie (een kennis- of informatievoorsprong is belangrijk vanwege concurrentie);

- zowel vragers als aanbieders van onderzoek hebben te maken met een lange tijdhorizon;

- onderzoeksresultaten zijn niet universeel bruikbaar omdat ieder object (gebouw) uniek is.

Deze factoren nemen echter de noodzaak tot het opbouwen van kennis niet weg. Deze kennis is zeker in deze tijd noodzakelijk omdat de overheid voor de uitvoering van haar beleid een steeds groter beroep doet op de marktsector. Daarnaast zal de ruimtelijke ordening in Nederland waarschijnlijk een beleids-veld blijven waar de invloed van de overheid groot blijft.

Binnen het onderzoeksveld van de vastgoedmarkt is een onderscheid te maken tussen enerzijds de kennisontwikkeling op wetenschappelijk niveau en de kennis-ontwikkeling bij de actoren in de markt anderzijds. Over deze laatste kennis stellen De Vries en Uittenbogaard (1991) dat een groot deel van de Nederlandse vastgoedbranche wordt geïnformeerd door makelaars en een veelal kleine staf-afdeling van het bedrijf zelf. Investeringsbeslissingen van beleggingsinstellingen en projectontwikkelaars worden vooral gebaseerd op marktkennis en inzicht. Onderzoek volgt op ruime afstand als tweede grondslag voor de besluitvorming. De wetenschappelijke kennis zal moeten worden ontwikkeld op basis van informatie die voor een belangrijk deel afkomstig is uit de vastgoedsector zelf. Hetzelfde kan gezegd worden van kennis die nodig is voor het ontwikkelen van beleid voor de gebouwde omgeving. Onderzoekers worden echter vaak gecon-fronteerd met de vertrouwelijkheid van de informatie. "Such secrecy is apparent in many aspects of tbe property sector and does not assist policy-makers in assembling a comprehensive picture of the office development industry. On the other hand, commercial requirements of the industry may of ten demand secrecy, particularly in respect to rent levels 'achieved' on new lettings of office property and similar transactions" (Bateman 1985, p. 154).

Ondanks deze donkere wolken zijn er ook lichtpunten. De vastgoedmarkt is in omvang toegenomen en het aantal actoren is gestegen. Daarnaast doet zich ook een professionalisering van de vastgoedsector voor; branche-organisaties ont-staan, onroerend-goedopleidingen worden opgezet en marktonderzoek binnen de sector begint zijn plaats te veroveren (De Vries en Uittenbogaard, 1991). Het aantal onderzoeken in de vastgoed sector is dan ook sterk toegenomen, waar-. door de kennis groeit. Bij veel onderzoek is echter een duidelijk verband met de

ruimtelijke ontwikkeling afwezig.

Het onderhavige onderzoek wil in deze lacune voorzien. Het wil daarbij vooral ingaan op de wijze waarop ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en handelingen van actoren op deze markt de ruimtelijke spreiding van de bedrijvigheid be-invloed. De totstandkoming van de gebouwde omgeving wordt daarbij gezien als een 'tussenstap' in het ontstaan van nieuwe locatiepatronen van bedrijvigheid. Toevoegingen aan de gebouwde omgeving in de vorm van nieuwe bedrijfs- en kantoorgebouwen betekent immers dat er voor bedrijven nieuwe huisvestingsmo-gelijkheden ontstaan. Mede hierdoor kunnen in de bestaande gebouwde omge-ving verplaatsingsprocessen in gang worden gezet. Als gevolg van beide

ontwik-kelingen is de ruimtelijke spreiding van bedrijvigheid aan verandering onderhe-vig.

1.2 Probleemstelling

Dit onderzoek wil bijdragen aan de kennis over de verklaring van de spreiding van bedrijvigheid. Centraal staat hierbij de vastgoedmarkt omdat daar vraag en aanbod van bedrijfsruimten samenkomen. Het onderzoek legt de nadruk op de gevolgen die het functioneren van de vastgoedmarkt heeft voor de locatie van bedrijven en instellingen. De centrale probleemstelling is als volgt:

Welke factoren en processen op de vastgoedmarkt zijn van invloed op de ruimtelijke veranderingsprocessen inzake de locatie van bedrijfs-ruimten?

Doel daarbij is het nagaan in hoeverre de locatie van bedrijvigheid bepaald wordt door de vrager, de aanbieder, dan wel de intermediairs tussen vraag en aanbod. Over de ruimtelijke voorkeuren van kantoorhoudende bedrijven en instellingen is al relatief veel onderzoek gedaan. Het onderzoek zal zich daarom in belangrijke mate richten op het aanbod en de afstemming tussen vraag en aanbod. Hierbij kunnen de volgende twee centrale onderzoeksvragen worden geformuleerd:

1) Welke processen en factoren spelen een rol op de aanbodzijde van de vastgoedmarkt en welke invloed hebben zij op de locatie van de bedrijvigheid?;

2) Welke processen en factoren spelen een rol bij de confrontatie van vraag en aanbod op de vastgoedmarkt en welke invloed hebben zij op de locatie van de bedrijvigheid?

Elk van deze twee vragen kan nader worden gespecificeerd. De aanbodzijde

Duidelijk moeten worden hoe het aanbod op de vastgoedmarkt tot stand komt. Een eventuele segmentering van de aanbodzijde dient in de beschouwing te worden opgenomen. Daartoe zullen de diverse aanbiedende partijen in kaart moeten worden gebracht. Daarbij zal worden gekeken naar de rol van deze partijen en hun marktaandeel. Een belangrijk onderdeel vormt het onderzoeken van factoren die de keuze voor een bepaald project of locatie kunnen verklaren. In eerste instantie kan verwacht worden dat factoren als verwacht rendement (samenhangend met de economische situatie), portefeuillesamenstelling in relatie tot andere investerings/beleggingsmogelijkheden, risicogedrag en relaties met ander marktpartijen een rol zullen spelen. Nagegaan dient te worden of voor deze factoren ruimtelijke componenten zijn te onderkennen.

Confrontatie tussen vraag en aanbod

Binnen dit onderdeel zal de belangstelling voornamelijk uitgaan naar de wijze waarop het aanbod van objecten gekoppeld wordt aan de ruimtehoefte (de vraag). De aandacht zal daarbij uitgaan naar de partijen die bemiddelen tussen vraag en aanbod, de zo genaamde intermediairs. Welke rol spelen zij bij dit proces en welke cliënten hebben zij? Tevens kan men zich afvragen welke factoren bij deze afstemming tussen vraag en aanbod en rol spelen. Spelen de intermediairs daarbij een zelfstandige rol of worden zij geleid door de belangen

van vragers en/of aanbieders? Men kan zich bijvoorbeeld voorstellen dat

intermediairs een bepaald aantal objecten in portefeuille hebben en dat deze portefeuille-samenstelling invloed uitoefent op de aanbiedingen die zij doen. In het bijzonder dient de aandacht uit te gaan naar mogelijke beïnvloeding van de locatiekeuze bij de confrontatie tussen vraag en aanbod.

De confrontatie tussen vraag en aanbod zal worden gevolgd tot de daadwer-kelijke ingebruikneming van de vastgoedobjecten. Werkgelegenheid en gebouw-de omgeving worgebouw-den dan gekoppeld. Nagegaan zal worgebouw-den wat gebouw-de rol van intermediairs is in dit proces. Daarbij zal ook worden gekeken naar de rol die zij spelen ten aanzien van de ontwikkeling van panden voor eigenaar-gebruikers en de invloed daarvan op de ruimtelijke spreiding van bedrijvigheid.

De vraagzijde

Om uiteindelijk de onderlinge afwegingen in het marktproces in kaart te brengen dient ook de vraagzijde "aan de orde te komen. Hierover is echter al een substantiële hoeveelheid (ruimtelijke) kennis voorhanden, met name betreffende de achtergronden en locatievoorkeuren. Veel minder kennis is aanwezig over de wijze waarop deze vraag op de vastgoedmarkt manifest wordt. Gebeurt dit door de vragers zelf of worden intermediairs ingeschakeld? Op dit soort vragen zal vanwege de confrontatie tussen vraag en aanbod een antwoord worden gezocht.

1.3 Operationalisering en onderzoeksopzet

De centrale vraagstelling is nog zeer algemeen geformuleerd. De termen vast-goedmarkt en bedrijfsruimten moeten verder worden afgebakend. Daarnaast zal een ruimtelijk onderzoekskader moeten worden gekozen.

Teneinde de term vastgoedmarkt te kunnen beschrijven dient allereerst het begrip vastgoed te worden gedefinieerd. Volgens Van Dale's Groot Woorden-boek der Nederlandse Taal (1989) moet hieronder worden verstaan: onroerend goed. Onder onroerende goederen wordt vervolgens verstaan: "landerijen en hetgeen daarop gebouwd is, alsmede wat door bestemming daartoe behoort (werktuigen in fabrieken, enz.), alsmede ook de rechten op die goederen". De term onroerend duidt op onverplaatsbaar of vast. Onroerende (of vaste) goede-ren zijn dus zaken die niet verplaatst kunnen worden. In de praktijk worden met de term vastgoed min of meer impliciet uitsluitend gebouwen aangeduid. Dit neemt echter niet weg dat bij transacties op de vastgoedmarkt ook de

onderlig-gende grond wordt verhandeld. Het begrip dekt dus wat in het publiekrecht als

'gebouwd onroerend goed' wordt aangeduid (Ter Hart, 1987).

In deze studie zullen de begrippen vastgoed en onroerend goed beiden worden gebruikt. Met beide begrippen zal zowel de grond als de daarop aanwezige gebouwen worden aangeduid. Waar nodig zal echter onderscheid worden gemaakt tussen grondmarkt, bouwmarkt en gebouwenmarkt.

De (bouw)grondmarkt kan worden opgevat als de basis voor het tot stand komen van veranderingen in de gebouwde omgeving, er vindt eigendomsoverdracht van onbebouwde grond plaatsl• De bouwmarkt is de markt waar aanbieders (aanne-mers) en opdrachtgevers elkaar ontmoeten. Op de gebouwenmarkt worden huisvestingsdiensten verhandeld. Er kunnen op deze laatste markt zowel

koop-als huurtransacties worden gesloten. Deze drie markten zullen worden be-schouwd als deelmarkten van de vastgoedmarkt.

Meestal wordt de vastgoedmarkt eng geïnterpreteerd, als uitsluitend de gebou-wenmarkt. Hier wordt van dit standpunt afgeweken omdat ervan wordt uitgegaan dat ook ontwikkelingen op de grondmarkt van invloed zijn op de spreiding van bedrijfsruimten. Verwerving van bouwgrond wordt gezien als een eerste vereiste om tot daadwerkelijke bouw over te gaan. De bouwmarkt zal niet in de beschou-wing worden opgenomen omdat het zeer onwaarschijnlijk is dat de verlening van bouwopdrachten invloed uitoefent op de spreiding van bedrijvigheid.

Vastgoed kan worden onderscheiden in commercieel en niet-commercieel vastgoed. Tot het commercieel vastgoed worden meestal die ruimten gerekend die door overheden, intermediaire organisaties, particulier bedrijfsleven en non-profitorganisaties 'zakelijk' worden gebruikt. Concreet kunnen hiertoe kantoren, bedrijfshallen, fabrieksruimten, hotels, winkels en winkelcentra, congrescentra en recreatieprojecten worden gerekend. Niet-commercieel vastgoed omvat de totale woningvoorraad. Roest et al. (1991) echter verstaan onder commercieel onroe-rend goed, onroeonroe-rend goed waarin belegd kan worden, dat wil zeggen het onroerend goed dat potentieel bedrijfseconomisch rendabel op de vrije markt is te exploiteren. Hieronder kunnen ook delen van de woningvoorraad worden gerekend. Deze laatste definitie wordt echter niet vaak meer gebruikt. Hier zal

dan ook de eerstgenoemde definitie worden aangehouden.

Binnen de commerciële vastgoedmarkt nemen kantoren de voornaamste positie in. Dit is onder andere af te leiden uit de investeringen (exclusief investeringen van bedrijven die zelf een pand laten bouwen) in deze sector doen. Uit afbeel-ding 1.1 blijkt duidelijk dat in de jaren 1988 tot en met 1991 de investeringen in kantoorgebouwen die in winkels en bedrijfsruimten in ruime mate overtrof. Ook mag worden verondersteld dat het aantal transacties waarbij kantoren zijn

Wanneer bebouwde grond wordt verhandeld, gebeurt dit in de regel inclusief de opstallen. Deze transacties worden in de regel tot de gebouwenmarkt gerekend, hoewel met de transactie wel degelijk het verwerven van de grond kan worden beoogd.

betrokken een veelvoud is van het aantal waarbij overige bedrijfsruimten betrokken zijn2_•

Op basis van deze argumenten is ervoor gekozen om het onderzoek te beperken tot de kantorenmarkt. Daarnaast speelde bij deze keuze een rol dat de kantoren-werkgelegenheid, in tegenstelling tot de meeste andere typen werkgelegenheid, naar verwachting nog zal groeien. De resultaten van het onderzoek zullen dus uitsluitend op het segment 'kantoren' van de commerciële vastgoedmarkt betrekking hebben. Het is niet uit te sluiten dat zich op de markt van bedrijfs-ruimten (fabriekshallen, opslagloodsen) geheel andere processen voordoen. Een aanwijzing hiervoor is dat circa 90 procent van de bedrijven die dit soort ruimten gebruikt, voor eigen rekening nieuwe huisvesting realiseert. Dit percentage ligt op de kantorenmarkt aanmerkelijk lager (Zadelhoff Makelaars, 1991).

Afb. 1.1 Investeringen- in commercieel onroerend goed per soort tussen 1988 en 1991

~OOO.---,

3.000 ... .

kantoren bedrijfsruimten

• Exclusief investeringen van eigen-bouwers Bron: Zadelhoff Makelaars, 1991.

winkels

.1988 ~1989 ~1990 01991

2 Dit kan worden aangenomen op basis van de overzichten gepubliceerd in het blad VastGoedMarkt.

Tenslotte dient nog het ruimtelijk kader waarbinnen het onderzoek zal worden uitgevoerd, te worden bepaald. Hoewel de kantorenmarkt in zijn geheel onder-werp van onderzoek is, zal de zoeker speciaal gericht worden op processen die zich op stadsgewestelijk niveau afspelen. Het eerder besproken proces van uitschuiving van werkgelegenheid speelt met name op dit ruimtelijke schaalni-veau af. Daarnaast kan er op worden gewezen dat verreweg de meeste bedrijfs-verplaatsingen zich over korte afstand voordoen. Inhoudelijk kan daarnaast worden gesteld dat de economische ontwikkeling in een regio de vraag naar kantoorruimte bepaalt. Deze vraag zal daarom ook (mede) bepalend zijn voor de omvang van het aanbod.

Vanuit de beleidsoptiek kan er verder op worden gewezen dat VINEX de woon-werkrelaties binnen het stadsgewest plaats wil laten vinden. Het stadsgewest is daarom het ruimtelijk schaalniveau waarop het beleid moet sturen in de locatie-keuze van bedrijven.

Nu de kernbegrippen van deze studie zijn verduidelijkt, kan worden overgegaan tot het uiteenzetten van de onderzoeksopzet. Het onderzoek valt in drie delen uiteen, te weten een literatuuranalyse, het opstellen van een conceptueel kader en het uitvoeren van veldwerk.

Literatuuronderzoek

Door middel van literatuuronderzoek wordt getracht de vastgoedmarkt in haar algemeenheid en de markt van kantoren in het bijzonder te beschrijven. Inge-gaan wordt op de werking van de markt, de bijzondere kenmerken van de markt en de diverse te onderscheiden deelmarkten. Daarbij wordt aandacht geschonken aan kwaliteit en kwantiteit van vraag- en aanbodverhoudingen en wat daarop van invloed is.

Bijzondere aandacht zal uitgaan naar de diverse groepen van actoren die actief zijn op de vastgoedmarkt. Per groep zal in de literatuur worden nagegaan welke gegevens over hun handelen bekend zijn.

Het doel van de literatuuranalyse is om kennislacunes op te sporen. Er bestaat een omvangrijke (vastgoed)literatuur over de manier waarop vraag en aanbod op de kantorenmarkt tot stand komen. Een aanzienlijk deel daarvan is afkomstig uit de vastgoedsector zelf en/of is in hoge mate tijdgebonden. Wetenschappelijke literatuur die specifiek ingaat op de Nederlandse situatie is relatief schaars. Dit in tegenstelling tot de Angelsaksische landen waar 'real estate' al langer onder-werp is van academische studie.

Daarnaast zijn vanuit de ruimtelijke wetenschappen vele studies bekend waar op het vestigingsgedrag van kantoorgebruikers wordt ingegaan. In tegenstelling tot typische vastgoedstudies is hier wel een ruime hoeveelheid Nederlands onder-zoek voorhanden. Nadeel is echter dat dit onderonder-zoek sterk fragmentarisch is en dat nog weinige onderzoekers zich gewaagd hebben aan algemene theorievor-ming.

Conceptueel kader

Hoewel de omvang van de literatuur aanzienlijk is, is deze weinig toegespitst op de werking van de vastgoedmarkt en de gevolgen daarvan voor de ruimtelijke spreiding. Ter structurering van de fragmentarische kennis zal deze op een systematische manier moeten worden geordend. Zowel voor de actoren als de deelmarkten zal gekeken worden of de literatuur informatie bevat die aanwijzin-gen geeft over verschillen in hun ruimtelijke handelen of spreiding.

Met behulp van deze kennis zal een conceptueel kader van de vastgoedmarkt worden opgesteld. De (theoretische) relaties tussen de deelmarkten van de vastgoedmarkt, de op deze deelmarkten werkende marktpartijen en de factoren die de vastgoedmarkt beïnvloeden, worden op schematische wijze gepresenteerd. Dit conceptueel kader bezit noodzakelijkerwijs een hoog abstractieniveau; het is als het ware een aanzet tot een theorie over de werking van de vastgoedmarkt. Ondanks het hoge abstractieniveau, zijn alle in de literatuur gevonden factoren en processen in het conceptueel kader te plaatsen. Zo ook de factoren en processen met een duidelijke of minder duidelijke ruimtelijke implicatie. Het is dan ook mogelijk om met behulp van dit kader na te gaan waar beslissingen worden genomen die de locatie van een kantoor (als gebouw of als werkplek) bepalen. Met behulp van de literatuur kunnen hieruit hypothesen worden geformuleerd die de ruimtelijke veranderingsprocessen inzake de locatie van kantoorruimten verklaren. Deze hypothesen bestaan uit een beschrijving van bepaalde marktsituaties (hieronder worden de factoren en processen op de vastgoedmarkt gerekend) waaronder nieuwe kantorenlocaties3 _ontstaan.

Veldwerk

Het conceptuele kader en de hypothetische marktsituaties zullen vervolgens aan de basis staan van het eigenlijke veldwerk. Enerzijds zijn zij richtinggevend voor de aard van het veldwerk, terwijl zij anderzijds richting geven aan de keuze van te onderzoeken segmenten van de vastgoedmarkt.

Door middel van het veldwerk zal de vastgoedmarkt in een aantal kantorenloca-ties in beeld worden gebracht. Deze analyse zal dynamisch van aard zijn. Per gekozen locatie zal de temporele ontwikkeling van het kantoorareaal in beeld worden gebracht. Daarbij zullen de betrokken actoren en de op de vastgoed-markt invloed uitoefenende factoren worden betrokken. De veranderingsproces-sen op de (lokale) vastgoedmarkt zullen vervolgens in verband worden gebracht met de ruimtelijke veranderingsprocessen.

3 KantorenIocaties worden in deze studie gedefinieerd als terreinen waar overwegend kantoren (kunnen) worden gevestigd.

1.4 Opbouw van de rapportage

In deze rapportage zal verslag worden gedaan van het literatuuronderzoek. Daarnaast zal het opgestelde conceptuele kader worden behandeld. Van het veldwerk met de daaruit voortkomende eindconclusies voor het gehele onder-zoek, zal in een afzonderlijke publikatie verslag worden gedaan.

Na dit inleidende hoofdstuk zal in twee hoofdstukken worden ingegaan op de resultaten van de literatuurstudie. In hoofdstuk 2 wordt een algemeen beeld gegeven van de commerciële vastgoedmarkt. Deze markt zal worden gedefi-nieerd en de belangrijkste kenmerken zullen worden behandeld. Tevens zullen kort de belangrijkste actoren op deze markt worden beschreven. Voor een meer uitvoerige behandeling van deze actoren wordt verwezen naar de bijlagen I tot en met V. Tenslotte zal in hoofdstuk 2 aandacht worden geschonken aan externe factoren die invloed uitoefenen op de processen op de vastgoedmarkt.

In hoofdstuk 3 zal specifiek worden ingegaan op de kantorenmarkt. Er zal zowel een kwantitatief als een kwalitatief overzicht worden gepresenteerd van de belangrijkste ontwikkelingen op deze markt. Tevens zal worden stilgestaan bij de ruimtelijke spreiding van kantoren en de relatie met de vastgoedmarkt.

Hoofdstuk 4 is gewijd aan het conceptueel kader en de hypothetische marktsitua-ties. Alvorens daarop in te gaan wordt eerst een kort resumé gegeven van de belangrijkste resultaten van de literatuurstudie.

Hoofdstuk 5 bevat een korte samenvatting en de belangrijkste conclusies van het onderzoek. Tevens zal kort worden ingegaan op het vervolgonderzoek. Aan de orde komen met name de keuze van de te bestuderen kantorenlocaties en de wijze waarop het veldwerk zal worden uitgevoerd.

2

DE VASTGOEDMARKT

2.1 Inleiding

De vastgoedmarkt is een markt als geen andere. Het produkt dat op deze markt wordt verhandelt is sterk afwijkend van ander produkten. In dit hoofdstuk zal daarom aan de hand van de beschikbare literatuur een overzicht worden gegeven van de werking van de vastgoedmarkt. Daarbij zal (nog) niet specifiek worden ingegaan op de kantorenmarkt maar zal de markt in commercieel vastgoed centraal worden gesteld.

Allereerst zal worden stilgestaan bij de grondmarkt (paragraaf 2.2). Hoewel deze grondmarkt in de hier gehanteerde optiek onderdeel uitmaakt van de vastgoed-markt, krijgt deze grondmarkt over het algemeen weinig aandacht. In de praktijk wordt de vastgoedmarkt veelal gelijkgesteld aan de gebouwenmarkt.

In paragraaf 2.3 zal worden ingegaan op de specifieke kenmerken van de commerciële vastgoedmarkt. Daarna zullen de diverse actoren op de vastgoed-markt worden geïdentificeerd en zal kort worden ingegaan op hun voornaamste kenmerken (paragraaf 2.4). Voor een uitvoerige beschrijving van de actoren wordt verwezen naar de bijlagen. Tenslotte worden een aantal (economische) factoren beschreven die de het handelen van de verschillende actoren op de markt beïnvloeden (paragraaf 2.4).

2.2 De grondmarkt

Grond is een relatief schaars goed, het kan niet worden vermeerderd (behalve door landaanwinning) en wordt op een bepaald moment meestal maar op één manier gebruikt. Daarnaast is grond, in technische zin, onverslijtbaar. Deze schaarste en de in beginsel conflicterende aanspraken op het grondgebruik heeft tot een aanzienlijke bemoeienis van de overheid geleid (Terpstra, 1988). Binnen de overheid zijn het vooral de gemeenten die zich actief op de grondmarkt begeven. Het is daarbij gebruikelijk dat, ter realisering van uitbreidings- en herstructureringsplannen, gemeenten de benodigde grond verwerven, deze bouwrijp maken om het vervolgens weer uit te geven. Circa tachtig procent van

de gronduitgifte in Nederland is dan ook in handen van gemeenten (Roest et al., 1991).

Gemeenten voeren veelal een zogenaamd grondbeleid waarmee zij de condities vastleggen waaronder zij grond verwerven en uitgeven. Belangrijke onderdeel daarbij is de wijze van uitgifte van bouwgrond. Deze uitgifte kan zowel in de vorm van koop als erfpacht geschieden (zie hiervoor bijlage IV). Daarnaast vormen prijs en voorwaarden bij de uitgifte een onderdeel van het beleid. De prijs van bouwgrond wordt in het algemeen meer bepaald door de marktwaarde dan door de kostprijs. Dit leidt er enerzijds toe dat bouwgrond onder de kostprijs kan worden aangeboden, terwijl anderzijds de prijs van een kavel kan verschillen tussen diverse gebruiksvormen. Grondprijzen van kavels met een commerciële bestemming (bijvoorbeeld voor kantoren) zullen in de regel hoger liggen dan die voor 'sociale' voorzieningen (bijvoorbeeld sociale-woningbouw), waarbij grond bestemt voor de vestiging van kantoren in het algemeen weer duurder is dan grond andere soorten van bedrijvigheid.

". De hoogte van de prijs van grond voor kantoren kan in belangrijke mate worden gezien als een afgeleide van de te realiseren huursprijs (hierin is zowel de locatie als de vraag- / aanbodverhouding verdisconteerd), de maximaal te realiseren vloerintensiteit op een kavel (hoe groter het te realiseren kantooroppervlak hoe hoger de prijs) en de verplichting tot het realiseren van parkeerterreinen op eigen terrein (hoe hoger deze norm des te lager de grondprijs)1. Gemeenten beïnvloeden via de parkeernormen en bepalingen voor bouwhoogte en bouw-diepte dan ook de hoogte van de grondprijs.

Door voorwaarden te verbinden aan de uitgifte van grond, kunnen gemeenten deze uitgifte hanteren als instrument voof het ruimtelijke beleid. Als onderdeel van dit ruimtelijk beleid kunnen bedrijfsterreinen worden bestemd voor bepaalde typen grondgebruik. Het is daardoor mogelijk specifieke delen van bedrijfs-terreinen uitsluitend uit te geven aan bepaalde soorten bedrijven. Op deze wijze kunnen bedrijven die het aanzien of het imago van bijvoorbeeld een terrein voor hoogwaardige kantoren schaden (bijvoorbeeld een autosloterij), worden geweerd. Een andere voorwaarde die aan de uitgifte van grond kan worden gekoppeld is dat op het tijdstip van uitgifte de gebruiker van het terrein of het te bouwen pand bekend moet zijn. Op deze wijze kunnen speculatieve grondaankopen worden verhinderd.

Gemeenten zijn voor een groot deel verantwoordelijk voor de mate van schaar-ste (en dus de marktprijs) van bouwgrond en bepalen daarmee de maximale uitbreidingscapaciteit op de commerciële vastgoedmarkt. Een beperkt aanbod van beschikbare bouwlocaties kan (op den duur) tot stagnatie in de bouwpro-duktie leiden. Een overaanbod aan bouwgrond daarentegen kan leiden tot een verliesleidende grondexploitatie en verminderde sturingsmogelijkheden ten aanzien van locatiekeuzen van grondgebruikers. Met name dit laatst doet zich

Deze gegevens zijn grotendeels ontleend aan: Werkgroep Nota Grondbeleid (1983) van de gemeente Den Haag.

gevoelen tussen gemeenten. Naburige gemeenten bieden vaak onafhankelijk van elkaar grond op bedrijventerreinen aan, waardoor het aanbod van bouwgrond aanzienlijk is (Eiff, 1991). Hierdoor kunnen ongewenste locatiepatronen ontstaan omdat bedrijven een keuze kunnen maken uit verschillende locaties.

Het is verder nog belangrijk op te merken dat bij eigendomsoverdracht op de gebouwenmarkt doorgaans met inbegrip van de onderliggende grond (in eigen-dom of als erfpacht) plaatsvindt. Volgens Bongenaar en Ue (1991) bedraagt het aandeel van grond bij onroerend goed investeringen in kantoren in de Randstad 20 à 25%. Vergeleken met Londen en Parijs waar percentages van respectieve-lijk ongeveer 75% en 90% worden gerealiseerd, is dit een gering aandeel. Een hoog aandeel voor grond in de investering wijst op een locatie waar grond schaars is. Dit is het geval in zogenaamde toplocaties2• Op deze locaties is de vraag naar kantoorruimte zo groot dat hoge (huur)prijzen kunnen worden bedongen en daardoor instandhoudings- en verbeteringsprocessen in gang worden gezet. Met name op deze locaties zullen dus herontwikkelings- en renovatieactiviteiten plaats vinden.

2.3 Kenmerken van de commerciêle vastgoedmarkt 2.3.1 Het ontstaan van de commerciêle vastgoedmarkt

De commerciële vastgoedmarkt is feitelijk pas ontstaan na de introductie van vastgoed als beleggingsobject. Voor 1950 werd onroerend goed voornamelijk gezien als produktiemiddel en beschouwde men gebouwen derhalve als onderne-mingsactiva. Beleggers hadden toen nauwelijks enig commercieel onroerend goed in bezit. Financieringsproblemen bij het bedrijfsleven veroorzaakten in de jaren zeventig een grote huurvraag door ondernemingen. Daarnaast ontstond door de hoge inflatie een algemene vraag naar onroerend goed bij beleggers (Weisz en Van Wettum, 1988).

Deze ontwikkeling betekende dat de gebouwenmarkt in omvang toenam (Berg-veld, 1980) waardoor er bij de nieuwbouw een onderscheid kwam tussen bouwmarkt en gebouwenmarkt. Tussen deze twee deelmarkten of segmenten van de vastgoedmarkt bestaan diverse relaties. Zo zal een tekort op de gebouwen-markt leiden tot een vraag op de bouwgebouwen-markt en andersom leidt nieuwbouw tot een groter aanbod op de gebouwenmarkt.

2.3.2 Kenmerken van onroerend goed

De gebouwenmarkt wijkt in vele opzichten af van markten in roerende goederen. Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de kenmerken van onroe-rend goed:

- elk object is bouwtechnisch en qua locatie uniek (elk object bezit individuele eigenschappen);

- vastgoed heeft een lange levensduur;

- het aanbod is inelastisch door de lange realisatietijd3•

Een en ander resulteert in een markt waar geen standaardeenheden aanwezig zijn en derhalve geen eenheids- of richtprijzen gelden. Daarnaast zijn er vele locale markten te onderscheiden, die qua vraag- en aanbodverhoudingen sterk kunnen verschillen.

De lange levensduur van onroerend goed brengt met zich dat er een aanzienlijke tweedehandsmarkt is. Ook de lange realisatietijd draagt hieraan bij. Volgens Lukkes en Van Rooden (1986) is de vastgoedmarkt in zijn algemeenheid dan ook een voorraadmarkt.

Door de inelasticiteit van het (kantoren)aanbod heeft de markt een onregelmatig en instabiel karakter (Barink et al. 1991). De kantorenmarkt wordt dan ook gekenmerkt door cyclische patronen; het aanbod en de prijzen vertonen relatief grote schommelingen (zie voor de verklaring van deze patronen paragraaf 2.4). De vastgoedmarkt wordt daarom door diverse auteurs als ondoorzichtig gety-peerd (zie o.a. Van Lammeren 1987, Ter Hart 1987). Ter Hart stelt zelfs dat er in Nederland eigenlijk niet van een echte commerciële onroerend-goedmarkt kan worden gesproken omdat er jaarlijks te weinig vergelijkbare transacties plaats vinden.

2.3.3 Verschillende vonnen van vraag en aanbod

Lukkes en Van Rooden (1986) onderscheiden aan de vraag- en aanbodzijde van de vastgoedmarkt twee soorten: de vraag en aanbod naar vastgoeddiensten en vraag aanbod naar vastgoed in eigendom. Beide soorten kunnen afzonderlijk of in combinatie met elkaar worden uitgeoefend. Aldus ontstaan drie categorieën: - vraag/aanbod naar/van vastgoeddiensten;

- vraag/aanbod naar/van vastgoeddiensten en -eigendom; - vraag/ aanbod naar/van vastgoedeigendom.

De vraag naar vastgoeddiensten bevat de vraag naar verhuurbare ruimten die kunnen worden aangewend ter consumptie (woondiensten) of produktiemiddel. Deze vraag wordt uitgeoefend door bedrijven en personen die ruimten willen gebruiken zonder deze in eigendom te hebben. Het aanbod van vastgoeddiensten betreft het aanbod van verhuurbare ruimten. De vraag naar vastgoeddiensten en -eigendom wordt uitgeoefend door bedrijven en personen die ruimten willen aanwenden ter consumptie of produktie en deze tegelijkertijd in eigendom willen verwerven. De vraag naar uitsluitend vastgoed in eigendom heeft betrekking op de vraag naar vastgoedbeleggingsobjecten. De eerste en laatste categorie zijn complementair; de objecten die op de beleggingsmarkt worden verhandeld vormen als het ware de aanbodzijde van de markt in vastgoeddiensten.

3

Tot de realisatietijd worden gerekend: het aanvragen van de benodigde vergunningen, het ontwerpen van het bouwwerk en de bouw zelf.

Barras (1984) verdeelt de vastgoedmarkt in twee componenten, namelijk de 'office user market' en de 'property investment market'. De 'office user market' komt overeen met de markt voor vastgoeddiensten, terwijl de 'property invest-ment market' gelijk kan worden gesteld met wat in Nederland de beleggings-markt wordt genoemd. Barras maakt geen melding van eigenaar-gebruikers. Een aantal auteurs noemt de vraag naar beleggingsobjecten ook wel de interme-diaire vraag. De term finale vraag reserveren deze auteurs voor de vraag van de uiteindelijke gebruikers (Van de Krabben, 1991).

Wanneer vraag en aanbod op de markt elkaar vinden wordt dat vastgelegd in huur- of koopcontracten. Sinds de jaren tachtig worden ook lease-contracten afgesloten. Lease is een financieringsvorm waarbij het juridisch eigendom gedurende de looptijd van de lease bij de lessor (geldgever) blijft maar waarbij aan het einde van de contractduur het eigendom ofwel overgaat naar de lessee (de lease-nemer), dan wel de lessee een koopoptie heeft4. Vergeleken met huur heeft leasing voor de lessee het voordeel van constante huisvestingslasten (geen huurstijgingen) en kans op waardestijging van het object. In vergelijking tot koop wordt bij leasing geen beslag gelegd op he! werkkapitaal van de onderneming. Voor de lessor heeft lease vergeleken met de verhuur het voordeel dat een omvangrijke inkomstenstroom over een langere periode is gegarandeerd. In tegenstelling tot lease-contracten zijn huurcontracten over het algemeen korter dan de economische levensduur van een pandS. Lease-contracten worden daarentegen in principe alleen afgesloten indien er sprake is van een lessee met een goede financiële standing en een qua accommodatie en locatie courant object (De Jong, 1991).

Een bijzondere vorm van een lease-transactie, is de sale-and-Iease-back construc-tie. Daarbij verkoopt een eigenaar-gebruiker zijn object om het vervolgens terug te leasen. Bij dergelijke constructies is van daadwerkelijke verhuizing of uitbrei-ding van de bestaande accommodatie geen sprake (Zadelhoff Makelaars, 1991). Kruijt en Janssen (1991) onderscheiden een primair en een secundair aanbod op de vastgoedmarkt. "Het primair aanbod betreft al het onroerend goed dat door economische subjecten wordt aangeboden, zonder dat deze elders op de markt een vraag uitoefenen" (nieuwbouw, bedrijfssluitingen). "Het secundair aanbod bestaat uit aanbieders, die tevens vragers zijn op de markt. Dit aanbod uit de voorraad, dat door verhuisketens ontstaat, moet van groot belang worden geacht voor de fluctuaties in vraag- en aanbodverhoudingen op de vastgoedmarkt" (p.

4 Er worden twee vormen van lease onderscheiden, te weten fmanciële en operationele leasing. Bij financiële leasing ligt het economisch en het fIscaal eigendom van het object gedurende de lease-periode bij de lessee. Bij operationele leasing ligt het economisch en fIscaal eigendom van het object gedurende de lease-periode bij de lessor. Voor de lessee is er daardoor sprake van 'off balance'-fmanciering. De lessor dient immers, als economisch eigenaar, het object te activeren op zijn balans.

5 De Jong (1991) stelt dat er een zekere relatie is tussen de duur van een lease-contract en de economische levensduur van een object.

93). Deze onderlinge afhankelijkheid tussen vraag en aanbod vormt een specifie-ke karakteristiek van de vastgoedmarkt, die op ander goederenmarkten niet of in mindere mate wordt aangetroffen. Nieuwbouw vervult in deze de functie van het op gang brengen van verhuisketens. Deze vraag naar nieuwbouw ontstaat door: - groeiende kwantitatieve en kwalitatieve behoeften aan kantoorruimte en - vervanging (sloop) van bestaande gebouwen.

De opname van dit nieuwbouw-aanbod staat voor een deel gelijk aan het creëren van een secundair aanbod. Hiermee is tevens een ander wezenlijk kenmerk van de vastgoedmarkt gedeftnieerd, namelijk de mogelijke toetreding van nieuwe aanbieders.

2.3.4 De vastgoedmarkt als inemcii!nte markt

Diverse auteurs wijzen er verder op dat de commerciële onroerend-goedmarkt in Nederland oligopolistisch6 _{van aard is; een betrekkelijk klein aantal partijen}

neemt centrale posities in (De Wit, 1992a; Ter Hart 1987)7. Er zijn echter ook sterke elementen van monopolistische concurrentie8 _{door de}

plaatsgebonden-heid en de heterogeniteit van de objecten (Kruijt en Janssen, 1991), zodat individuele aanbieders, die ieder een object met specifteke eigenschappen op de markt brengen, een eigen onderhandelingspositie bezitten.

Informatie over prijzen op de vastgoedmarkt is vaak onvolledig en onbetrouw-baar (Goslings en Petri, 1991). De rol van tussenpersonen, die grote ftnanciële belangen hebben bij het tot stand brengen van transacties, is hierbij belangrijk. Goslings en Petri (1991) spreken in deze over 'agency-effecten' (p. 933). Gedeel-telijk zijn deze tussenpersonen verantwoordelijk voor de hoge transactiekosten op de vastgoedmarkt9•

De vastgoedmarkt wordt dan ook niet gezien als een efficiënte markt welke wordt gekenmerkt goede en algemeen beschikbare informatie, deelbare

produk-16

6 In een oligopolistische markt is een gering aantal aanbieders aanwezig. Dit betekent dat iedere actie van een individuele aanbieder een merkbare invloed zal hebben op zijn concurrenten.

7 Ter Hart spreekt zelf over een betrekkelijk klein aantal personen dat centrale posities inneemt.

8

9

In een monopolistische markt biedt slechts één onderneming het desbetreffende produkt aan.

Goslings en Petri (1991) stellen dat de transactiekosten van onroerend goed hoog zijn. Aan De Wit (1992b) kan ontleend worden dat de transactiekosten van onroerend goed in

vergelijking tot aandelen ongeveer een factor 10 hoger zijn (deze factor is onder meer afhankelijk van de omvang van de transactie). De transactiekosten op de vastgoedmarkt vertonen een degressief verloop met de omvang van de transactiesom en bedragen bij een transactie van f 100.000,- ongeveer 10% en bij een transactie van 10 mln. gulden ongeveer 8%. Voornaamste bestanddelen van deze kosten zijn de overdrachtsbelasting, de make-laarscourtage en de transportkosten.

ten, lage transactiekosten, en de afwezigheid van marktpartij die een belangrijke invloed op de prijs kan uitoefenen. Volgens Jaffe en Sirmans (1989, p. 282) is het op een dergelijke efficiënte markt onmogelijk buitengewone rendementen te behalen tenzij men beschikt over "particular or unusual skills, unusual investment requirements, an exceptional quick response time, or a short string of luck". Mede doordat de vastgoedmarkt inefficiënt kan worden genoemd, speelt risico een belangrijke rol bij het handelen van de diverse actoren op de markt. Bij het hanteren van dit risico speelt de timing van de beslissing een belangrijke rol. Cadman en Austin-Crowe (1983, p. 18) zeggen hierover: "Time lost in acquiring a site, in obtaining planning permission or in coping with an unforseen construc-tural problem may delay the project to such an extent that by the time that it is ready for occupation the market has altered adversely". De bouwproduktie volgt hierdoor de ontwikkeling op de gebouwenmarkt i.c. de prijsontwikkeling met een vertraging, die volgens Priemus (1984) gelijk is aan de reactiesnelheid van ondernemers en de produktietijd.

Ook voor verkoopbeslissingen is de timing van belang. Volgens Walters (1980, p. 138) zijn hierop onder andere de volgende factoren van invloed:

- de persoonlijke behoeften en wensen van de investeerder; - de economische situatie en de situatie op de vastgoedmarkt; - de 'competitive status' van het object;

- de mogelijkheden die een object biedt om de hoogte van de belastingaanslag te beïnvloeden (de 'tax shelter').

Timing is echter een relatief begrip. Bij planning voor een onzekere toekomst speelt ook het toeval een belangrijke rol; het beschikbaar zijn van een pand of ruimte van een bepaalde omvang en andere kenmerken op het moment dat een bedrijf een specifieke ruimtebehoefte heeft, hebben vaak ook invloed op de afstemming tussen vraag en aanbod (RPD, 1991).

Deze factoren brengen met zich dat toekomstige kosten en opbrengsten van beleggingen c.q. investeringen in onroerend goed moeilijk zijn in te schatten. Jaffe en Sirmans (1989) gaan in deze zelfs zover dat zij stellen dat analyses van investeringen in onroerend goed in feite risico-analyses zijn. Om het rendement van beleggingen c.q. investeringen volgens de door hun voorgestane netto-contantewaarde methode door te voeren, dienen schattingen en risico-analyses te worden gemaakt voor de in de toekomst te verwachten huurprijs, rentestand en leegstandniveau.

In zijn algemeenheid zullen de aanbieders op de vastgoedmarkt het (financiële) risico dat zij lopen trachten te beperken. Wanneer dit onmogelijk is zal men trachten een hoog risico gepaard te doen gaan met een hoog rendement. De hoogte van dit verlangde rendement dient dan ook gezien te worden als een compensatie voor het genomen risico.

2.4 De actoren op de vastgoedmarkt

2.4.1 Actoren op de vastgoedmarkt in de literatuur

Op de vastgoedmarkt zijn een aantal groepen van actoren te onderscheiden. Het aantal en de indeling verschilt echter per auteur. Bij veel onderzoeken wordt uitsluitend onderscheid gemaakt tussen vragers en aanbieders van kantoorruimte. Een ander onderscheid dat vaak impliciet wordt gemaakt, is dat tussen de zogenaamde vrije marktlO _{en vragers van kantoorruimte die zelf opdracht geven}

tot de bouw van kantoorruimte (de studies die dit onderscheid hanteren zijn vaak uitsluitend gericht op de vrije markt). Op dit laatste onderscheid is ook het onderscheid tussen respectievelijk beleggers en investeerders gebaseerd.

Investeerders versus beleggers

Ook Lukkes en Van Steen (1987) maken, wanneer zij ruimtelijke effecten van investeringen onderzoeken, een onderscheid tussen investeerders enerzijds en beleggers anderzijds. Zij stellen dat investeerders (dit zijn de organisaties die op produktie van goederen en/of diensten zijn gericht) een aanzienlijke directe invloed hebben op regionaal-economische activiteiten, beleggers hebben dit juist niet. "De belegger komt niet zelden met grote spoed, zodra de geloofwaardige investeerder zich heeft gemeld." (Lukkes en Van Steen, p. 91.)

Beleggen is het omzetten van gelden in andere vermogensbestanddelen. Het doel daarvan is (Kok en Terpstra, 1986):

- het verwerven van een duurzaam inkomen;

- het instandhouden of uitbreiden van het vermogen ondanks de geldont-waarding.

Investeren daarentegen is het omzetten van geld in een voorraad kapitaalgoede-ren met een produktieve betekenis, ten einde hiermee een inkomen te verwer-ven. (Kok en Terpstra, 1986) Bij de aankoop van een vastgoed object is het echter onderzoeksmatig niet altijd gemakkelijk vast te stellen of het gaat om een investering of een belegging. Aangenomen mag echter worden dat objecten die door een belegger worden verworven eerder op vastgoedmarkt zullen verschijnen dan objecten die in eigendom zijn van investeerders, omdat investeerders het object gebruiken voor het uitoefenen van hun hoofdactiviteit. Slechts bij bedrijfs-beëindiging of verplaatsing kan het object op de markt verschijnen. De verschil-len tussen beleggers en investeerders, zoals Lukkes en Van Steen deze zien, zijn weergegeven in tabel 2.1.

10

18

Onder de vrije markt wordt verstaan de huur- en/of koopmarkt waarin projectontwikke-laars en beleggers kantoorpanden (inclusief bouwplannen) aanbieden voor nog onbekende gebruikers.

Tabel 2.1 Kenmerken van belegger en investeerder

kenmerk: belegger:

beheerd object kapitaalvergaarplaats eerste doel activiteit gedrag beloning kringloop ruimtelijke voorkeur impact

middelen verwerven en rentegevend maken

zoeken en op renderende wijze uit-zetten van gelden in bijv. vast-goedprojecten

risico-mijdend rente (geld) kort

gebieden met goed woonklimaat geringe directe invloed op regionaal-economische activiteiten

Bron: Lukkes en Van Steen, 1987 (p. 92)

investeerder:

bedrijvige combinatie van produktie-middelen

produktiemiddelen verwerven en benutten

m.b.v. produktiemiddelen op winstgevende wijze produkten voortbrengen

risico-nemend c.q. risico-zoekend winst / goodwill

lang

gebieden met goed werlddimaat aanzienlijke directe invloed op regionaal-economische activiteiten

Het onderscheid tussen beleggers en investeerders zal in het onderhavige onder-zoek niet worden gebruikt. Enerzijds is het niet altijd mogelijk een helder onderscheid te maken, terwijl anderzijds meerdere actoren op de vastgoedmarkt kunnen worden onderscheiden (bijvoorbeeld makelaars) die niet in deze dichoto-mie kunnen worden geplaatst.

Overige indelingen

Ter Hart (1987) onderscheidt op de grond- en gebouwenmarkt (afgezien van de gebruikers) de volgende categorieën actoren:

- projectontwikkelaars; - pensioenfondsen;

- (levens-)verzekeringsmaatschappijen; - beleggingsmaatschappijen;

- handelaren in onroerend goed;

- exploitatiemaatschappijen (of exploitanten); - makelaars en

- de overheid.

Opvallend is dat Ter Hart de spaarbanken niet apart noemt, terwijl deze door Gremmen (1984) wel tot de beleggers in vastgoed worden gerekend.

Het onderscheid dat Ter Hart maakt is niet eenduidig. Bovendien is het niet duidelijk aan de hand van welke criteria deze indeling tot stand is gekomen. Het is eerder een opsomming van soorten organisaties met bepaalde specifieke doelstellingen die op vastgoedmarkt opereren. Zo valt de kernactiviteit van projectontwikkelaars te beschrijven als het plannen, ontwerpen, bouwen en verkopen van objecten. Bij pensioenfondsen, spaarbanken, verzekerings- en

beleggingsmaatschappijen staat daarentegen het zo efficiênt en effectief mogelijk (op lange termijn) beheren van aan hen toevertrouwde gelden centraal. Deze lange termijn beleggingen zijn vooral gebaseerd op stabiliteit en continuïteit. Te-zamen worden zij ook wel aangeduid als institutionele beleggers. Handelaren en makelaars zijn tussenpersonen bij transacties in vastgoed-objecten. Exploitanten daarentegen verzorgen het beheer van gebouwen. De overheid tenslotte vervult een aantal functies. Ter Hart onderscheidt er vier:

- de overheid als gebruiker van onroerend goed;

- de overheid als regulator via verschillende vormen van beleid; - de overheid als aanbieder van" grond en gebouwen;

- de overheid als huisbaas.

Als mogelijk negende categorie van actoren noemt Ter Hart de speculanten. Deze groep van actoren zal hier niet apart worden beschouwd omdat speculan-ten kunnen voorkomen onder de andere categorieën. Bovendien is het vrijwel onmogelijk onderscheid te maken tussen investeerders c.q. beleggers enerzijds en speculanten anderzijds. Jaffe en Sirmans (1989, p. 24) stellen dat zelfs dat 'speculators' de maatschappij behulpzaam zijn door de markt 'clear' te maken met betere (en vaak hoger) prijzen. Zonder deze speculatieve activiteiten zou het moeilijker zijn onroerend goed te verhandelen en zouden de prijzen minder de waarde, die de maatschappij op een bepaald moment aan het onroerend goed toekent, weergeven. Bovendien is het voor actoren per definitie onzeker om te anticiperen op de toekomst wanneer ze beleggen; er kan gesproken worden van speculatie (Cadman en Austin-Crowe, 1983). Bateman (1985) concludeert hieruit dat: "the notion of speculative property development by definition suggest a system where building activity is determined by the supplier of propety rather than by the eventual user" (p. 3).

Behalve Ter Hart maken ook andere auteurs onderscheid tussen verschillende categorieën actoren. Cadman en Austin-Crowe (1983) onderscheiden de 'occu-pier', de 'property company', de 'investor', de 'builder' en de 'local authority. Jaffe en Sirmans (1989, p. 7-8) onderscheiden vier categorieën actoren bij het investeren c.q. beleggen in real estate te weten de 'equity investor', de morgage lender', de 'government' en de 'tenant'.

Behalve Jaffe en Sirmans onderscheiden de meeste auteurs financiële instellin-gen als kapitaalverschaffers niet als aparte categorie die betrokken is bij de vastgoedmarkt. Voor een deel kunnen kapitaalverschaffers worden gevonden onder de categorie van de institutionele beleggers (bijvoorbeeld pensioenfondsen die hypotheken verstrekken), voor een ander deel moeten de kapitaalverschaf-fers echter als een aparte categorie worden geschouwd. Tot deze laatste catego-rie kunnen banken en maatschappijen worden gerekend. De meeste lease-maatschappijen zijn echter aan banken verbonden, terwijl banken leasen ook als normaal onderdeel van hun activiteiten kunnen beschouwen. Daarnaast kunnen institutionele beleggers en projectontwikkelaars bij leasing zijn betrokken (in praktijk is dit in mindere mate het geval dan bij banken). Volgens De Jong (1991) wordt financiële lease door institutionele beleggers vaak gevoerd als een 20

bijprodukt: indien een belangrijke relatie er expliciet om vraagt, dan is men eventueel bereid de transactie te sluiten. Een projectontwikkelaar beschikt in de regel niet over voldoende financiële faciliteiten om zelf als lessor op te treden. De projectontwikkelaars die wel leasing aanbieden maken veelal deel uit van een financiële instelling (De Jong, 1991).

Lukkes en Van Rooden (1986) en Blankenstein-Bouwmeesters en Lukkes (1984) onderscheiden zogenaamde intermediaire organisaties in de vastgoedmarkt. Deze organisaties ondersteunen de transactieprocessen op de markt door produkt- of dienstverlening. Concreet gaat het om de volgende groepen (Lukkes en Van Rooden):

- geldschieters; - notarissen; - de overheid;

- het kadaster en de openbare registers; - de makelaar in onroerende goederen.

Ook de diverse consultants dienen te worden genoemd. Zij ondersteunen met adviezen de diverse andere actoren. Gedacht kan worden aan adviezen over huisvesting, locatiebeslissingen en management-taken bij het bouwproces.

Behalve deze intermediaire organisaties onderscheiden Blankenstein-Bouw-meesters en Lukkes ook een intermediaire vraag. Dit is de vraag naar beleg-gingsobjecten die wordt uitgeoefend door marktpartijen die objecten aankopen om deze vervolgens te verhuren aan finale gebruikers. De finale vraag wordt uitgeoefend door marktpartijen die op zoek zijn naar huisvestingsdiensten (zie afbeelding 2.1).

Afb. 2.1 Betrokken partijen in de vastgoedmarkt volgens

Blankenstein-Bouwmeesters en Lukkes intermediaire vraag

~ - institutionele beleggers _f-huur

- overig

finale vraag

,.-'4 huurders aanbod onr. goed

- projektontwikkelings-maatschappijen

- aannemers koop/huur c. a.

- overige aanbieders kopers

- in eigen opdracht

~ - turnkey - overig

Van de intermediaire organisaties lijkt met name de rol van de makelaars belangrijk, omdat hun taak bestaat uit het combineren van vraag en aanbod. In afbeelding 2.1 kunnen zij gesitueerd worden daar waar huur- enjof kooptrans-acties worden gesloten. Notarissen en het kadaster hebben een meer registreren-de taak en betreregistreren-den registreren-de vastgoedmarkt niet actief.

2.4.2 De belangrijkste actoren voor bet ondenoek

De conslusie is dat vele partijen actief zijn op de vastgoedmarkt. Voor het onderzoek zijn echter niet alle groepen van actoren van belang. Uitsluitend zal

aandacht worden geschonken aan die groepen van actoren die direct en actief betrokken zijn bij het aanbieden, verhandelen en gebruiken van onroerend goed. Dit betekent dat de rol van notarissen en het kadaster onbesproken zal blijven omdat zij, wals al is opgemerkt, slechts een registrerende taak hebben op de vastgoedmarkt en deze markt niet actief betreden.

De aandacht zal in het vervolg van het onderzoek primair uitgaan naar project-ontwikkelaars, (institutionele) beleggers, makelaars, gebruikers en de overheid. Zij zullen voor wat betreft het nemen van locatiebeslissingen, worden beschouwd als de belangrijkste actoren op de vastgoedmarkt. Dit betekent dat de rol van belangrijke actoren als financiers (Lc. banken) en bouwondememingen niet nader zullen worden bestudeerd. Op de rol van consultants zal eveneens nog niet worden ingegaan. Het moet echter niet worden uitgesloten dat zij in de vorm van het uitbrengen van adviezen wel degelijk een rol bij locatiebeslissingen hebben.

De rol van de financiële instellingen lijkt op de markt van kantoren minder uitgesproken dan die op de markt van koopwoningen. Voor een deel kan dit worden verklaart uit het feit dat beleggers over voldoende eigen middelen beschikken om projecten te realiseren. Daarnaast spelen zij waarschijnlijk geen dominante rol bij het nemen van lokationele beslissingen, hun interesse ligt

uitsluitend bij de financiële beoordeling van een bepaald bouwproject en de initiator daarvan.

Ook op de rol van bouwbedrijven sec zal niet nader worden ingegaan, omdat dan het functioneren van de bouwmarkt te veel centraal komt te staan. Veron-dersteld wordt dat bouwbedrijven geen locatiebeslissingen nemen en uitsluitend een bouwopdracht uitvoeren (men heeft geen bemoeienis met grondverwerving en of het ontwerpen van een gebouw). Bekend is echter dat bouwbedrijven ook zelf kantoorpanden kunnen ontwikkelen. Voorzover dit het geval is, zullen deze bouwbedrijven worden benaderd als waren zij projectontwikkelaars.

De belangrijkste kenmerken van de vijf geselecteerde groepen van actoren zullen hier kort en globaal worden besproken. Een uitvoerige beschrijving van deze actoren staat in de bijlagen I tot en met V .

• Projectontwikkelaars

Projectontwikkelaars realiseren voor eigen rekening onroerend goed. Zij kunnen dit zowel doen voor de vrije markt als voor al bekende gebruikers (deze gebrui-kers zullen het betreffende pand kopen wanneer dat wordt opgeleverd). In

algemeen zullen ontwikkelaars de door hen gerealiseerde objecten niet in eigendom behouden. Hun doel is primair het behalen van ontwikkelingswinsten door integratie van de diverse fasen bij de realisatie van objecten. Hiertoe dient onder andere de grondverwerving te worden beschouwd.

Projectontwikkelaars moeten beschikken over een groot marktinzicht. Zij moeten enerzijds inschatten welke behoefte er bij de gebruikers bestaat naar kantoor-ruimte, terwijl anderzijds rekening moet worden gehouden met de vraag van beleggingsinstellingen naar onroerend goed. Een aantal projectontwikkelaar specialiseert zich mede om deze reden op bepaalde segmenten van de vastgoed-markt. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld commercieel onroerend goed of woningen. Tevens zijn er ontwikkelaars die alleen regionaal actief zijn of zich beperken tot het ontwikkelen van een bepaalde locatie .

• Beleggers \.... ueJ-

~

Onder beleggers worden enerzijds de zogenaamde institutionele beleggers en anderzijds de particuliere beleggers verstaan. Institutionele beleggers zijn financiële instellingen die met een zekere regelmaat gelden op langere termijn beleggen als uitvloeisel van hun hoofdtaak. Daarbij kan gedacht worden aan pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en beleggingsinstellingen. Over deze institutionele beleggers is in tegenstelling tot de particuliere beleggers relatief veel gepubliceerd.

De belangrijkste beleggingsmogelijkheden zijn aandelen, (staats)obligaties, onderhandse leningen, hypotheken en onroerend goed. Voor het onderhavige onderzoek is met name het beleggingsbeleid ten aanzien van het onroerend goed van belang; hoeveel en op welke wijze wordt belegd in onroerend goed. Een belangrijk onderscheid is of men direct of indirect in onroerend goed belegd. Direct beleggen wil zeggen dat de belegger zelf een pand verwerft, terwijl bij indirect beleggen aandelen van een onroerend goed beleggingsinstelling worden gekocht. Voordeel van het direct beleggen in onroerend goed is dat men door het actief beheren van het onroerend goed invloed kan uitoefenen op rende-ment. Nadeel is echter dat hiervoor een eigen apparaat met de noodzakelijke marktkennis aanwezig moet zijn. Veel kleinere beleggers geven mede daarom de voorkeur aan het indirect beleggen.

Wanneer direct wordt belegd zal hiervoor een strategie moeten worden ontwik-keld. Onderdeel daarvan is de keuze voor een bepaald soort onroerend goed (winkels, woningen, bedrijfsruimten of kantoren) en de locatie van dat onroerend goed. Daarnaast kan ook de selectie van huurders onderdeel zijn van het beleggingsbeleid. Over het algemeen treden beleggers niet op als opdrachtgever op de bouwmarkt. Wanneer men in nieuwe kantoorgebouwen belegt zal men deze veelal kopen van projectontwikkelaars .

• Makelaars

Een kenmerk van de vastgoedmarkt is dat bij het bijeenbrengen van vraag en aanbod veelal intermediairs worden ingeschakeld. Dit is meestal noodzakelijk omdat de afstand tussen marktpartijen groot is en individuele marktparijen niet