AGNIESZKA KWIECIEŃ-MADEJ Hipoteka

Hipoteka

AGNIESZKA KWIECIEŃ-MADEJ

ZABEZPIECZENIE WIERZYTELNOŚCI

 353 par 1 KC – prawo wierzyciela do żądania od dłużnika świadczenia, obowiązek dłużnika do jego spełnienia,

 Odpowiedzialność osobista za dług – całym majątkiem dłużnika,

 Zabezpieczenia osobiste i rzeczowe długu,

 Zabezpieczenia osobiste – obok dłużnika „głównego”,

odpowiedzialność osobistą całym majątkiem ponosi dłużnik

„dodatkowy” – osoba trzecia np. poręczenie, weksel własny in blanco, przystąpienie do długu, przelew wierzytelności na

zabezpieczenie,

 Zabezpieczenia rzeczowe – odpowiedzialność określoną rzeczą właściciela tej rzeczy, bez względu na to czy jest dłużnikiem głównym czy osobą trzecią np. zastaw, hipoteka, prawo

zatrzymania, przewłaszczenie na zabezpieczenie, zastrzeżenie własności rzeczy sprzedanej.

HIPOTEKA

• Ograniczone prawo rzeczowe o charakterze zabezpieczającym, prawo akcesoryjne w stosunku do zabezpieczanej wierzytelności

– Ograniczenia zasady akcesoryjności: możliwość zabezpieczania wierzytelności przyszłej albo warunkowej, fakt, iż przedawnienie wierzytelności nie pozbawia wierzyciela prawa zaspokojenia się z nieruchomości,

• Zabezpiecza wyłącznie wierzytelności pieniężne (np. pożyczki, kredyty bankowe itd.) – bez znaczenia jest to czy wierzytelność składa się z jednorazowego świadczenia, czy wielu świadczeń

• Może zabezpieczać:

 oznaczoną wierzytelność wynikającą w określonego stosunku prawnego, w tym wierzytelność przyszłą,

 kilka wierzytelności przysługujące temu samemu wierzycielowi,

 kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom w służących sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia,

Przedmiot hipoteki – art. 65 ust. 1 -3 u.k.w.h.

• Nieruchomość (bez względu na formę własności),

• Część ułamkowa nieruchomości stanowiąca udział współwłaściciela,

• Użytkowanie wieczyste,

• Udział w użytkowaniu wieczystym,

• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

• Udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu,

• Wierzytelność zabezpieczona hipoteką (wierzytelność hipotekowana, subintabulat)

Treść hipoteki

Istota – możliwość zaspokojenia wierzyciela z obciążonej

nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela

nieruchomości,

– Nie wyłącza to prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością,

„W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z

nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem wobec wierzycieli osobistych właściciela

nieruchomości” (art. 65 ust. 1 UKWH)

• Hipoteka nie uprawnia wierzyciela do posiadania i korzystania z nieruchomości.

• Właściciel aż do czasu egzekucji zachowuje wszelkie uprawnienia składające się na treść prawa własności.

• Niedopuszczalne jest postanowienie, przez które właściciel zobowiązałby się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia ani obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki (art. 72 KWU)

• Właściciel nie jest zupełnie swobodny w korzystaniu z nieruchomości obciążonej – ochrona hipoteki art. 91-93 u.k.w.h.

– Prawo wierzyciela do żądania zaniechania działań zmierzających do zmniejszenia wartości nieruchomości w sposób zagrażający bezpieczeństwu hipoteki,

– Jeśli doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki na skutek okoliczności, za które odpowiada właściciel, wierzyciel może wyznaczyć mu odpowiedni termin na przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego albo do ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia,

Inne formy ochrony wierzyciela hipotecznego

• art. 74 UKWH – dochodzenie zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką, bez

względu na ograniczenie odpowiedzialności za długi wynikające z prawa spadkowego,

• Art. 77 zd. 1 UKWH – możliwość zaspokojenia z

nieruchomości obciążonej nawet w przypadku

przedawnienia wierzytelności zabezpieczonej

hipoteką  nie dotyczy świadczeń ubocznych,

Zasady rządzące hipoteką

• Zasada akcesoryjności – Hypotheca est obligationis filia,

– Art. 79, 73, 94 u.k.w.h.

• Zasada szczegółowości – konkretność zabezpieczonej wierzytelności oraz przedmiot zabezpieczenia,

• Zasada niepodzielności – dotyczy przedmiotu, na którym ma być ustanowiona hipoteka. Ułamkowa

część nieruchomości może być przedmiotem hipoteki wyłącznie wtedy, gdy nieruchomość jest przedmiotem współwłasności,

Pierwszeństwo hipoteki

1. Wykonywanie ograniczonego prawa rzeczowego,

2. Egzekucja przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości,

• Reguła kolizyjna w przypadku dwóch równych co do treści praw: art. 249 par. 1 k.c.

• Powstanie hipoteki: art. 29 u.k.w.h.

• Zastrzeżenie pierwszeństwa: art. 13 u.k.w.h.

• Zmiany pierwszeństwa: umowa pomiędzy wierzycielami

hipotecznymi + konstytutywny wpis do KW (nie wymaga zgody właściciela nieruchomości

Oznaczenie hipoteki

• Hipoteka musi mieć wyraźnie oznaczoną kwotę i walutę,

• Wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona

wierzytelność, jeśli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej – art. 68 ust. 3 UKWH

• Gdyby zabezpieczenie hipoteczne okazało się nadmierne – właściciel obciążonej nieruchomości może żądać

zmniejszenia sumy hipoteki – art. 68 ust. 2 zd. 2 UKWH

– Nadzabezpieczenie pierwotne, – Nadzabezpieczenie wtórne,

Powstanie hipoteki

W wyniku zawarcia umowy

Na podstawie jednostronnej czynności prawnej

• Dokonywana przez właściciela nieruchomości  dotyczy wierzytelności z tytułu obligacji – art. 30-31 ustawy z dn. 15.01.2015 r. o obligacjach

Z mocy ustawy

• Art. 1037 par. 3 k.p.c. oraz 115d par. 3 u.p.e.a. – zabezpieczenie na nabytej w drodze egzekucji nieruchomości określonych w tych przepisach roszczeń

wobec nabywcy,

Na podstawie orzeczenia sądu/prokuratora/organu administracji

• Umowa właściciela z wierzycielem (lub administratorem hipoteki)

• Na wniosek wierzyciela dysponującym stosownym dokumentem potwierdzającym lub uprawdopodabniającym istnienie wierzytelności

Rodzaje hipoteki

Umowna (zwykła)

Przymusowa

Ustawowa

Powstanie hipoteki - konstytutywny wpis do księgi wieczystej

Hipoteka umowna:

• Umowa (zasadnicze źródło hipoteki), zawierana pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości, jednakże wystarczy gdy właściciel nieruchomości złoży oświadczenie w formie aktu notarialnego, a wierzyciel hipoteczny złoży tylko dorozumiane oświadczenie woli (nie uczestnicząc w akcie)

• Elementy konieczne umowy:

• oznaczenie zabezpieczonej wierzytelności ze wskazaniem jej wysokości oraz stosunku, z którego wynika,

• w przypadku hipoteki zabezpieczającej kilka wierzytelności tego samego wierzyciela – wskazać stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności

• w przypadku hipoteki zabezpieczającej kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom – zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą (umowę zawiera tzw. administrator hipoteki)

• Podstawa wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej – notarialne oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki

• Odrębny tryb w razie ustanowienia hipoteki na nieruchomości dłużnika banku – podstawą wpisu są dokumenty bankowe stwierdzające udzielenie kredytu, nadto wymagane jest złożenie oświadczenia woli właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej (ad solemnitatem) –>> (art. 95 ust. 4 Prawo bankowe)

Elementy konieczne umowy

• Określenie:

1. Stron umowy, 2. Sumy hipoteki, 3. Waluty hipoteki,

4. Zabezpieczonej wierzytelności,

5. Stosunku prawnego, z którego ta wierzytelność wynika,

6. Przedmiotu, na którym ustanowiona jest hipoteka,

Dodatkowe wymogi związane z zawarciem umowy:

• W przypadku zawarcia umowy z administratorem hipoteki należy wskazać zakres zabezpieczenia

hipoteką poszczególnych wierzycieli, jak również przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą

zabezpieczone wierzytelności,

• W przypadku ustanowienia hipoteki na przedmiocie wchodzącym w skład majątku wspólnego

małżonków – potrzebna jest zgoda drugiego

małżonka  udzielona w tej samej formie, w której ma być ustanowiona hipoteka

Wpis do księgi wieczystej

• Konstytutywny,

• Wniosek może złożyć właściciel nieruchomości jak i wierzyciel hipoteczny – art. 626(2) par. 5 k.p.c.

• Podstawa wpisu  akt notarialny z

oświadczeniem właściciela o ustanowieniu hipoteki,

• Skuteczność z mocą wsteczną – od chwili złożenia wniosku,

Administrator hipoteki

• Dotyczy sytuacji zabezpieczenia jedną hipoteką wielu wierzytelności przysługujących różnym wierzycielom,

• Mają służyć sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia – art.

68(2) u.k.w.h.

• Administrator – zastępca pośredni, działa we własnym imieniu, ale na rachunek wierzycieli (=/= pełnomocnik)

• 1. Umowa powołująca administratora – na piśmie (ad solemnitatem) – odpłatna lub nieodpłatna

• 2. Administrator zawiera umowę o ustanowienie hipoteki z właścicielem nieruchomości

• Administratorem może być jeden z wierzycieli lub osoba trzecia,

Zastąpienie dotychczasowej wierzytelności inną wierzytelnością – art. 68(3) u.k.w.h.

• Dotyczy tego samego wierzyciela,

• Zmiana treści hipoteki obejmuje:

– Sumę hipoteki, walutę hipoteki, wierzytelność (jej

wysokość), zabezpieczone roszczenia o świadczenia uboczne

• Wymaga umowy między wierzycielem hipotecznym (lub administratorem) a właścicielem hipotecznym,

• Wymogi co do formy + wpis do KW

• Zgoda właściciela nieruchomości wymagana gdy nie jest on dłużnikiem osobistym  art. 68(4)ust. 1

u.k.w.h.

Zakres zabezpieczenia hipotecznego

• Oznaczona wierzytelność + świadczenia

dodatkowe np. odsetki i koszty postępowania – art. 69 u.k.w.h.

• Inne roszczenia o świadczenia uboczne – należy określić w umowie np. prowizje i opłaty

bankowe,

• W praktyce: suma hipoteki może wynosić np.

150% wierzytelności głównej

Przeniesienie wierzytelności hipotecznej

• Dochodzi do skutku poprzez przelew

wierzytelności zabezpieczonej hipoteką,

• Zasada akcesoryjności – art. 79 u.k.w.h.

– Wyjątki: art. 79(1) i 79(2) – przelew wierzytelności bez hipoteki lub w proporcjonalnej jej wysokości,

Zakres obciążania hipoteką – art. 84-90 u.k.w.h.

• Objęcie hipoteką również rzeczy ruchomych, praw i roszczeń pozostających z nieruchomością w

gospodarczym związku  zwiększenie wartości hipoteki, rozszerzenie ochrony wierzyciela.

• Obejmuje:

– Przynależności i części składowe,

– Roszczenia o zapłatę czynszu najmu i dzierżawy, roszczenie właściciela z umowy ubezpieczenia nieruchomości,

• Przepisy te mają charakter bezwzględnie obowiązujący,

Zaspokojenie wierzytelności hipotecznej

• Wierzyciel może żądać zaspokojenia wierzytelności

zabezpieczonej hipoteką, gdy wierzytelność istnieje i jest wymagalna (zasada)

 Wyjątki: art. 78 ust, 2, art. 92 u.k.w.h.

• Do zaspokojenia może dojść przez dobrowolną spłatę przez dłużnika osobistego lub osobę trzecią – art. 356 par. 2 k.c.

• Według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny (art. 75 u.k.w.h.)

• Konieczne jest uzyskanie tytułu wykonawczego (tj. tytułu egzekucyjnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności np.

zasądzający wyrok sądowy)

• W toku egzekucji następuje: zajęcie nieruchomości, licytacja i przysądzenie własności oraz podział sumy uzyskanej z egzekucji

Wygaśnięcie hipoteki następuje w wyniku:

• Zniesienia przez czynność prawną – zrzeczenie się hipoteki przez wierzyciela,

• Konfuzji,

• Wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką (chyba, że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu) - art. 94-94(1)

u.k.w.h.

• Upływu 10 lat od wykreślenia hipoteki bez ważnej podstawy prawnej (art. 95 u.k.w.h)

• Złożenia przez właściciela zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego wraz ze zrzeczeniem się uprawnienia do jej odebrania w przypadku gdy zabezpieczona wierzytelność jest już wymagalna a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo zaspokojenie go napotyka trudne do przezwyciężenia trudności (art. 99 ust. 1 u.k.w.h.)

• Sądowego zniesienia hipoteki – art. 99(1) ust. 1 u.k.w.h.

Rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym

• Dotyczy sytuacji gdy prawo własności nieruchomości obciążone jest co najmniej dwiema hipotekami, z których jedna wygasła.

• Właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzenia wygasłym miejscem hipotecznym,

• Niedopuszczalne jest zastrzeżenie wyłączające uprawnienie

właściciela do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym – art. 101(10) u.k.w.h. za wyjątkiem sytuacji gdy hipoteka wygasła na skutek egzekucji z nieruchomości – art. 101(3) ust 1.

• Uprawnienie do rozporządzenia opróżnionym miejscem może być zachowane na przyszłość  jednocześnie z wykreśleniem hipoteki musi być wpisane do KW  do wpisu wymagana zgoda właściciela nieruchomości.

• Rozporządzenie nie dotyczy hipoteki na wierzytelności hipotecznej,

Szczególne rodzaje hipoteki

Hipoteka przymusowa:

• Wpisywana jest bez woli właściciela obciążonej nieruchomości, służy zasadniczo zabezpieczeniu egzekucji wierzytelności

• Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym (np. akty notarialne, w których dłużnicy poddają się egzekucji na podstawie art. 777 k.p.c.) może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (art. 109 ust. 1 u.k.w.h.)

• Inne podstawy: postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienie prokuratora, decyzja administracyjna, zarządzenie zabezpieczenia według przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji

Hipoteka łączna

• Jedna hipoteka, wiele nieruchomości,

• Powstaje z mocy ustawy lub na podstawie umowy,

• obciążenie kilku nieruchomości dla zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności (hipoteka łączna powstaje z mocy prawa w

razie podziału nieruchomości obciążonej jak również w wyniku ustanowienia umownej hipoteki łącznej)

• wierzyciel może według swojego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z

niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie, może również dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości (art. 76 ust. 2 u.k.w.h.) – solidarna odpowiedzialność

dłużników

kazus

• Michał i Wiktor są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej w A. Michałowi przysługuje ¾ udziału we współwłasności, a

Wiktorowi udział w wysokości ¼. W dniu 12 lipca 2018r. Michał zawarł z bankiem X umowę kredytową na sfinansowanie zakupu mieszkania. W celu zabezpieczenia kredytu, złożył pisemne

oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na przysługującym mu prawie w nieruchomości w A. Wniosek o wpisanie hipoteki

wpłynął do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w A.

w dniu 18 sierpnia 2018r., a postanowienie Sądu uwzględniające wniosek uprawomocniło się w dniu 16 października 2018r.

1. Czy Michał może ustanowić hipotekę bez zgody Wiktora?

2. Jakie prawo powinno być przedmiotem hipoteki ustanowionej przez Michała?

3. Czy ustanowienie hipoteki nastąpiło we właściwej formie?

4. W jakiej dacie doszło do ustanowienia hipoteki?

kazus

• Janina zwarła ze spółką pod firmą Kaktus sp. z o.o. umowę o dzieło, na podstawie, której Janina miała wykonać projekt wnętrza siedziby spółki. Z

tytułu wykonania prac Janina miała otrzymać od spółki 60 000 zł. Strony ustaliły, że wierzytelność spółki z tytułu umowy o dzieło wobec Janiny zostanie

zabezpieczona hipoteką do kwoty 150000 zł na nieruchomości Janiny, a wierzytelność Janiny wobec spółki w tytułu powyższej umowy zostanie

zabezpieczona hipoteką do kwoty 40 000 euro na nieruchomości należącej do spółki Kaktus sp. z o.o. Janina zgłosiła zastrzeżenia podnosząc, że suma hipoteki tj. 150 000 zł jest za wysoka w stosunku do zabezpieczonej wierzytelności.

• Pytania:

• 1) Czy możliwe jest ustanowienie hipoteki dla zabezpieczenia wierzytelności Janiny?

• 2) Czy możliwe jest ustanowienie hipoteki dla zabezpieczenia wierzytelności spółki pod firmą Kaktus sp. z o.o.?

• 3) Czy możliwe jest ustanowienie hipotek dla zabezpieczenia wierzytelności stron wynikających z jednej i tej samej umowy wzajemnej?

• 4) Czy możliwe jest ustanowienie hipoteki o sumie wyrażonej w innej walucie niż waluta wierzytelności?

• 5) Jakie czynności strony powinny podjąć w celu skutecznego ustanowienia hipoteki?

• 6) Czy możliwe jest ustanowienie hipoteki o sumie przewyższającej wartość zabezpieczonej wierzytelności?

kazus

W 2012r. Łukasz prowadzący działalność gospodarczą w zakresie budowy dróg,

najczęściej jako podwykonawca musiał kupić drogi sprzęt, aby prawidłowo i w terminie wywiązać się z realizowanej aktualnie umowy dotyczącej budowy odcinka drogi

powiatowej. Pożyczył pieniądze od znajomych Damiana, Marka i Pawła, z których każdy także prowadził działalność gospodarczą. Znali Łukasza od lat, niejednokrotnie razem współpracowali, dlatego zgodzili się udzielić mu znacznej pożyczki, zażądali jednak zabezpieczenia hipotecznego. Hipoteka miała być ustanowiona na

nieruchomości Łukasza o znacznej wartości. Damian, Marek i Paweł słabo orientowali się w kwestiach prawnych, dlatego poprosili o pomoc znajomego prawnika Ryszarda, który doradził im, że mogą ustanowić wspólną hipotekę obciążającą nieruchomość Łukasza, czyniąc Ryszarda administratorem hipoteki. Pomysł ten spodobał się

Damianowi, Markowi i Pawłowi, więc zawarli z Ryszardem umowę w formie pisemnej czyniąc go administratorem hipoteki. Następnie Ryszard zawarł z Łukaszem umowę o ustanowienie hipoteki, choć Łukasz był sceptyczny, ponieważ uważał, że to

administratorem powinien być jeden z jego 3 znajomych,

1. Czy zabezpieczenie wierzytelności jedną hipoteką było dopuszczalne?

2. W jakiej formie powinno nastąpić powołanie administratora hipoteki i pod jakim rygorem? Jak forma przewidziana jest dla ustanowienia hipoteki?

3. Czy wątpliwości Łukasza co do osoby administratora były słuszne?