Duurzaam woningbeheer: Het herbergend vermogen van de woningvoorraad

am woningbeheer

Het herbergend vermogen van

de woningvoorraad

André Thomsen (red.)

UITGAVE Publicatiebureau Bouwkunde Faculteit Bouwkunde Technische Universiteit Delft Berlageweg 1, 2628 CR Delft Telefoon (01512784737 Fax (0151278330 E-mail: g.cos@bk.tudelft.nl

DRUK Beeld en Grafisch Centrum

CIP-GEGEVENS Koninklijke Bibliotheek, Den Haag

COPYRIGHT © 1997 Faculteit Bouwkunde

ISBN

Niets uit deze uitgave mag verveelvoudigd enlof openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, of op welke ander wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.

Inhoud

Ten geleide 2 3 4 5 6 Inleiding (André Thomsen)

Bevolking, ruimte en huisvesting: tijd voor een trendbreuk (Marten Bierman)

Het herbergend vermogen van de woningvoorraad in demografisch perspectief (Hans den Otter)

Het herbergend vermogen van de woningvoorraad als ontwikkelingsopgave (Wienke Bodewes)

Het herbergend vermogen van de woningvoorraad als bewonersbelang (Mechtild Linssen)

Dordt spreekt: wat willen we nou eigenlijk met het eiland van Dordrecht? (Rien Val en Goof van Vliet)

9 15 23 29 37 43

Over de auteurs

ir. Marten Biennan is coördinator ruimtelijke ontwikkelingen van het SISWO

Instituut voor Maatschappijwetenschappen te Amsterdam en lid

van de Eerste Kamer voor RegionaleniDe Groenen.

ir. Wienke Bodewes is hoofd van het ontwikkelingsbedrijf BouwWerk van de

Stichting Woningbedrijf Amsterdam.

ir. Mechtild Linssen is zelfstandig adviseur bij Linssen & Van Asseldonk Adviseurs in de volkshuisvesting te Amsterdam en voonnalig hoofd beleid en ontwikkeling van de Nederlandse Woonbond.

drs. Hans den Otter is senior onderzoeker bij FOCUS Onderzoek & Advies te Delft.

prof. ing. André Thomsen is hoogleraar Woningverbetering en woningbeheer aan de

faculteit Bouwkunde van de TU Delft.

ir. Rien Val is beleidsmedewerker van de Beleidsgroep Wonen van de Dienst

Stadsontwikkeling Dordrecht.

drs. Goof van Vliet is hoofd van de Beleidsgroep Wonen van de Dienst

Stads-ontwikkeling Dordrecht en ambtelijk projectleider van het project Dordt Spreekt.

Ten geleide

Hoe kan het ruimtegebruik in Nederland beter worden beheerst? Hoewel deze vraag niet nieuw is, groeit de noodzaak om er een antwoord op te vinden. Ruimteclaims voor wonen, werk, verkeer en recreatie lijken de Nederlandse landkaart zodanig te gaan overwoekeren dat van het traditionele open landschap weinig meer overblijft. Over de oplossing van dit probleem zijn de meningen echter zeer verdeeld, variërend van op zelfregulering gerichte marktordening tot rigoureuze bouwverboden.

Veel ruimteclaims houden direct of indirect verband met de actuele volkshuisvestingsopgave: hoeveel woningen zijn er nog nodig, waar en voor wie? Betekent dat nu wel of niet dat er nog stevig doorgebouwd moet worden? En welke mogelijkheden liggen er in een beter gebruik van de bestaande voorraad?

Deze laatste vraag stond enige tijd geleden centraal op een studiedag van de vereniging Forum voor Volkshuisvesting over "Het herbergend vermogen van de woningvoorraad". Daarbij werd niet alleen stil gestaan bij het probleem maar werden vooral diverse oplossingsrichtingen verkend. Vanwege de relevantie voor onderwijs, onderzoek en de beroepspraktijk is besloten de inleidingen te bundelen. Deze uitgave bevat een bewerking van de teksten van de verschillende sprekers, voorafgegaan door een inleidende beschouwing en afgesloten met een stimulerend voorbeeld uit de praktijk.

1

Inleiding

André Thomsen

Duurzaam woningbeheer: spanning tussen twee grondrechten

Wonen is een grondrecht: Artikel 22 van de Grondwet bepaalt dat bevordering van voldoende woongelegenheid voorwerp van zorg van de overheid is. Dat betekent niet dat een ieder naar de rechter kan stappen om een woning af te dwingen, maar wel dat de overheid een inspanningsverplichting heeft om een ieder in voldoende mate te laten wonen en daarvoor de nodige ruimte ter beschikking te stellen. Het recht op wonen houdt dus onder meer een ruimteclaim in, die in een klein en dichtbevolkt land als Nederland al gauw op gespannen

voet komt te staan met een ander grondrecht: het recht op de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu zoals dat in artikel 21 van de Grondwet is opgenomen.

De spanning tussen de beide grondrechten is inmiddels overal zichtbaar en regelmatig

voorpagina-nieuws: het verzet tegen IJburg, tegen de aantasting van het Groene Hart van Holland, tegen de uitbreidingsplannen van Dordrecht, de ondergraving van het Vinex-beleid door de ongeremde suburbanisatie, de bedreiging van de bestaande stad door de Vinex-lokaties. Om nog maar niet te spreken over de commotie over de ruimte- en milieu-claims

voor Schiphol, een tweede nationale luchthaven, tweede Maasvlakte, HSL, Betuwelijn en vele lokale en regionale bedrijventerreinen. Recent onderzoek bevat de waarschuwing dat het probleem de komende jaren alleen maar groter zal worden (Van Wissen et.al. 1997).

Relatie met het milieubeleid

Het grondrecht op bewoonbaarheid en de bescherming en verbetering van het leefmilieu heeft de laatste jaren vooral vorm gekregen in het milieubeleid, laatstelijk in het Nationaal Milieu-beleids Plan waarvan de derde versie (NMP 3) binnenkort zal verschijnen. De zorg voor een duurzame gebouwde omgeving -een van de grootste opgaven van de komende eeuw- is daarvan een belangrijk onderdeel.

Volgens de beleidsnota Duurzaam Bouwen rust die zorg op drie pijlers: Energiebesparing: in

woningen en andere gebouwen, maar ook in verkeer en vervoer; Ketenbeheer: vermindering

van het grondstoffengebruik, gebruik van hernieuwbare grondstoffen en hergebruik/recycling van reeds aanwezige bouwmaterialen; en Kwaliteitszorg: duurzame kwaliteit verlengt de levenscyclus van gebouwen en vergroot de kans op een tweede leven bij functieverandering. Hoewel de noodzaak om duurzaam te bouwen inmiddels in brede kring erkend wordt en de verantwoordelijke bewindslieden tal van nieuwe regels hebben ingevoerd vallen, worden de doelen nog lang niet gehaald. Dat ligt maar in beperkte mate aan de nieuwbouw, waarvoor inmiddels stringente regelgeving is ontwikkeld en zonder 'DuBo' geen droog brood meer valt te verdienen. Maar omdat met de jaarlijkse nieuwbouwproductie slechts 1,2% aan de

bestaande voorraad wordt toegevoegd levert dat te weinig soelaas. De meeste duurzaamheid-problemen zoals energieverbruik, potentieel restafval en kwaliteitstekorten doen zich immers juist in de oudere voorraad voor. De zorg voor een duurzame gebouwde omgeving zou dus in de eerste plaats gericht moeten zijn op een duurzaam beheer en gebruik van de bestaande voorraad en alle schaalniveaus en procesfasen van het bouwen moeten omvatten (figuur 1).

Bovendien wordt nog te weinig de vraag gesteld of nieuwbouw wel nodig is en of de

oplossing niet beter in de bestaande voorraad gevonden kan worden.

Figuur 1 Schaalniveaus en procesfases

x ~

....

ïii C. .... ::l ro _E ::l

.::

₀

_:e

Ol

...

_....

_ai () _Ol 0 0 ro

_....

Ol ~ C Ol

....

E .;;: (IJ C "C

_~

"C _~ Ol _~ 0 ::l _Ol c _E ~ 0 _{Ol "C}

e

::l ~ ::l (IJ .D E ro 0 0 ro Ol

....

Ol .D Ol .D ~ Ol 0 (IJ programma ontwerp bouw distributie hergebruik

De spanning tussen het grondrecht op wonen en op een bewoonbaar leefmilieu is bij uitstek

het terrein van de minister van VROM onder wiens departement beiden vallen. Deze

bundeling in één hand kan op zich een evenwichtige en doelmatige afstemming van de

verschillende belangen vergemakkelijken. In de praktijk spelen machtige bedrijfstakken als bouw, vastgoed en woningcorporaties, aan wie de realisatie van de volkshuisvesting is

toever-trouwd maar voor wie de beschikbaarheid van bouwgrond een vitaal belang is, echter een zeer

grote rol. Pas de laatste jaren is er vanuit de milieukant sprake van een omvangrijke tegen-druk. Bovendien ligt de praktische uitvoering van het beleid op lokaal niveau, waar tal van andere belangen en overwegingen een rol spelen. En tenslotte sluiten niet alleen de beleidsdoelen van volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en milieubeheer vaak slecht op elkaar aan, maar ook de beleidsinstrumenten.

Dringen in Nederland

Dat laatste is bepaald niet nieuw.

AI in 1965 waarschuwden enkele bekende wetenschappers voor de gevolgen van de verwachte bevolkingsgroei voor het ruimtegebruik. In het boekje "Dringen in Nederland" (Van Daalen et.a!. 1965) gaf de bouweconoom Hendriks een schatting van de woningvoorraad in 2000. Op basis van de variabelen bevolkingsgroei (Grafiek 1) en woningbezetting (Grafiek 3) schetste hij een beeld van een fors in omvang toenemende woningvoorraad (Grafiek 2). Hij wees daarbij met nadruk op de betekenis van de voortdurend dalende woningbezetting, als resultante

van niet alleen demografische factoren als gezinsverdunning en vergrijzing, maar ook de economische groei (Hendriks, 1965). Als oplossing voor de door hem gevreesde ruimte-problemen verwachte Hendriks veel van de toen nog kersverse ruimtelijke ordening: "Of men er in zal slagen om tot een aanvaardbare ruimtelijke oplossing ( ... ) te komen is sterk afhankelijk van de keuze die wordt gemaakt tussen een plan op basis van een visie op de toekomstige ontwikkeling en het laten uitdijen van de thans reeds gegroeide toestand".

Ruim dertig jaar na zijn waarschuwing blijkt hij de werkelijkheid nog aanmerkelijk onderschat te hebben. Hoewel de bevolking bijna de helft minder is gegroeid, komt de omvang van de woningvoorraad desondanks ruim boven de schatting uit, met als belangrijkste oorzaak de zeer forse afname van de gemiddelde woningbezetting. Wij weten nu dat niet alleen de gezinsverdunning veel harder is gegaan, maar dat ook de gemiddelde woningconsumptie (woningoppervlak in m2 per persoon) en het gemiddeld ruimtegebruik (grondoppervlak per persoon) zeer sterk is toegenomen. En onder invloed van toenemende koopkracht op een ruimere woningmarkt nog verder zal toenemen. Anders dan in voorgaande decennia is de groei van de woningvoorraad en het daarmee verband houdende ruimtegebruik geen kwestie meer van woningnood, maar van welvaart.

~ 20.---~---~---~---~---~ Ë 15+---~---~---_r---~~~~~~ 10+---__ ---~~~---r---~---~ 5~---_+---~---_r---~---~ 1900 ' 1 0 '20 '30 '40 '50 '60 '70 '80 '90 2000 -werkelijk

- ·prognose Hendriks min. lilt '" prognose Hendriks max.

Grafiek 1 De ontwikkeling van de bevolkingsgroei van 1900 tot 2000 met schatting vanaf 1960 volgens Hendriks

De werkelijkheid nu

Gezien de ernst van de waarschuwingen van Hendriks c.s. zou de conclusie getrokken kunnen worden dat de huidige werkelijkheid dus nog wel mee valt. Sommige ontwerpers menen zelfs dat er in Nederland nog ruimte genoeg is om iedereen in een zelf gekozen villaatje te laten wonen (Weeber, 1997).

Dat de werkelijkheid gezien de toenemende problemen met nieuwe ruimteclaims anders is,

begint in brede kring door te dringen. Want de Nederlandse bevolking is nog niet uitgegroeid.

Volgens een recente studie zal het aantal huishoudens de komende 25 jaar nog met 1,3 miljoen toenemen, met als belangrijkste oorzaak de vergrijzing (Van Wissen 1997). Waar en op welke wijze de daarvoor nodige 1,3 miljoen woningen gerealiseerd kunnen worden is afhankelijk van de ruimte die daarvoor straks over is. Tellegen (1995) waarschuwt voor

rigoureuze ruimtebeperkende maatregelen die wellicht nodig zijn als vrijwillige

volumebeperking dan onvoldoende resultaat heeft opgeleverd en de wal het schip moet keren,

7.---~---~---~---~---_. 6+---~---~---7---~--~~~ 5t---+---+---+---~~~--~ 4t---7---~---~----~~~---~ 3+---+---+---+~---+_---_4 2+---~~~~---_4 O~---~---~---~---~---~ 1900 '10 '20 '30 '40 '50 '60 '70 'SO '90 2000 -werkelijk

'prognose Hendriks min.

- - prognose Hendriks max.

Grafiek 2 De ontwikkeling van de woningvoorraad van 1900 tot 2000 met schatting vanaf 1960 volgens Hendriks

Of Hendriks' vertrouwen in ruimtelijke planvorming voor de nabije toekomst terecht is, is zeer de vraag, Want ondanks voldoende plannen met visie dreigt het Vinex-beleid te stranden in ongeremde suburbane nieuwbouw buiten de geplande concentratiegebieden, Voor een deel is dat te wijten aan de slechte aansluiting van het huidige marktgerichte volkshuisvestings-beleid op de ruimtelijke planningsdoelen van het Vinex-volkshuisvestings-beleid: koopkrachtige vraag versus consumptiebeperking, consumptievrijheid versus overheidsdwang, Ook de voormalige Raad voor de Volkshuisvesting verwachtte niet te veel van de mogelijkheden om een efficiënter gebruik van de bestaande woningvoorraad te sturen, maar achtte het wel van belang om meer onderzoek te doen naar de effecten van een vrijere woningmarkt op het ruimtegebruik en naar de mogelijkheden om middels doorstroming, verbouw, herbestemming en flankerende regelgeving het herbergend vermogen van de voorraad te vergroten (RA VO, 1995), Zolang voor de noodzaak van een stringente ruimtedistributie geen op een breed besef gebaseerd draagvlak aanwezig is, zal van het plannings-instrumentarium niet te veel verwacht mogen worden, Het werken aan zo'n draagvlak verdient dus hoge prioriteit. Maar ook dan zal beperking van het ruimtegebruik alleen slagen als bewoners niet alleen dwang, maar ook een reële alternatieve keus geboden wordt.

c: o ;: Ci Cl 5,4~---~---. 5,0 -l--+----A---~---~---__I 4,6+---~~~~~--+_-. . -~---~---~ 4,2+----~---~~--~~----~---~ 3,S+----~----~-~~~~~--~---~ 3.4-l---+----+_----T-~~ __ ~~~~~ 3,O+---~----~---~---~r_---~ 2,6 2,2-l---+---l----~---~---~ 1900 '10 '20 '30 '40 '50 '60 '70 'SO '90 2000 - p p/won

--+( ·prognose Hendriks min.

- - prognose Hendriks max.

Grafiek 3 De ontwikkeling van de gemiddelde woning bezetting van 1900 tot 2000 met schatting vanaf 1960 volgens Hendriks

Nieuwe strategieën

Als voor de hand liggende strategie voor vrijwillige volumebeperking verwijst Tellegen naar Ronteltap en Funken (1972), die al begin jaren zeventig er voor pleitten om woonwensen meer in de richting van woning- c.q. bouwconsumptie dan in ruimteconsumptie te sturen,

Daarvoor is inmiddels een keur aan mogelijkheden ontwikkeld. Bekend zijn de ideeën van Bierman om ouueren in ruil voor hun veelal ruime woningen aangepaste huisvesting te bieden, zie zijn bijurage hierna. Dat een dergelijk aanbod ook middels nieuwbouw kans van slagen heeft blijkt uit het succes van o,a, een nieuwbouwproject in hoge dichtheid voor Amsterdamse senioren. zie de bijdrage van Bodewes.

In hoeverre woonwensen in deze richting te sturen vallen en in hoeverre de te verwachten woningmarktontwikkelingen daarop van invloed zullen zijn komt aan de orde in de bijdragen van Linssen en Den Otter.

Dat het draagvlak voor een restrictieve planvorming groeiende is blijkt uit de bijdrage van Val en Van Vliet over de discussie rond de uitbreidingsplannen van Dordrecht.

Ten slotte verdient ook het prijsmechanisme aandacht. Of vrijwillige volumebeperking kans van slagen heeft zal niet alleen afhangen van de kwaliteit van het geboden ruimtebesparende alternatief, maar ook van de prijs die voor ruimteconsumptie in rekening zal worden gebracht. Ruimte is nu nog goedkoop, zoals blijkt uit de relatief hoge huur en koopprijzen van

gestapelde woningen in vergelijking met eengezinswoningen. Ook in het prijsbeleid van de overheid m.b.t. de grondprijs, de fiscus en de heffingen op ruimtegebonden afval blijkt nog te weinig dat ruimte in Nederland schaars is.

Hendriks eindigde zijn pleidooi een derde eeuw geleden met een stellingname die ook nu nog niet aan kracht heeft ingeboet:

"De levensduur van bouwwerken dwingt tot vooruitdenken over de omvang, de concentratie, de vorm en de kwaliteit van de gebouwde omgeving, waarin het wonen zo'n voorname plaats inneemt. Het probleem ten aanzien van huisvesting in ons land, dat wordt verzwaard door de bevolkingsgroei, is niet of het kan worden opgelost, maar of wij het kunnen oplossen". Die vraag geldt nog steeds maar de tijd dringt!

LITERATUUR:

Bierman, M., 1994, "MNP 2: trendbarst of trendbreuk in de stedebouw?", in: Rooilijn (nr. 3, maart 1994, p. 118-122).

Daalen, P. van et.a!., 1965, "Dringen in Nederland", Meppel (Boom).

Hendriks, A., 1965, "Huisvesting en bevolkingsgroei", in: Daalen, P. van et.a!., 1965, p. 91-113.

RA VO, 1995, "Advies betreffende het herbergend vermogen van de woningvoorraad", Den Haag (MVROM).

Ronteltap, R. En 1. Funken, 1972, "Ruimteconsumptie ofbouwconsumptie, Sociale kosten van de wijze van wonen en verplaatsen 1970-2000", Deventer (Kluwer).

Tellegen, E., 1995, "Pleidooi voor een sociaal volumebeleid", Bussum (Coutinho) p. 46-59. Weeber, C., 1997, "Het wilde wonen", in: NRC-Handelsblad, 04-04-1997.

Wissen, L. van et.a!., 1997, "Bevolkingsvraagstukken in Nederland anno 1997", Den Haag (NIDI).

2

Bevolking, ruimte en huisvesting: tijd voor een trendbreuk

Marten Biennan

Tenminste twee zinsneden uit de Troonrede 1996 voorspellen ons een onwaarschijnlijke toekomst. Het gaat om de bewering dat Nederland in het jaar 2015 18 miljoen inwoners zal tellen gevolgd door de constatering dat dit "dus" een groot beslag zal leggen op de beschikbare ruimte en het milieu. Daannee wordt geen recht gedaan aan de toegenomen complexiteit van onze samenleving en de effecten daarvan op (de bepaling van) tal en last. Kwalitatieve aspecten worden steeds belangrijker voor de toekomst die ons te wachten staat. Met een bevolkingsafname in het verschiet is een dalend ruimtegebruik denkbaar. Een veranderende bevolkingssamenstelling roept een andere huishoudensontwikkeling op en zal kunnen uitmonden in een trendbreuk, onder meer inzake (volks-)huisvesting en ruimte-gebruik.

Een bevolkingsgroei van 2,5 miljoen zielen in zo korte tijd veronderstelt een onwaarschijnlijk hoog geboortecijfer boven de twee en een enonne instroom vanuit het buitenland. Ook daaraan liggen weer allerlei vooronderstellingen ten grondslag. Zo zouden de vruchtbare vrouwen van straks massaal hun uitgestelde moederschap alsnog moeten inhalen, dient de economische groei blijvend te zijn (anders trek je geen gelukzoekers aan), wat weer veronderstelt dat het met de milieu- en ruimteproblemen in ons land dus wel los zal lopen.

Ook wordt stilzwijgend geaccepteerd dat het in de anne donorlanden beroerd zal blijven (anders zoek je het geluk niet ergens anders), dat ontwikkelingshulp dus faalt en dat Europa niet in staat blijkt om het migrantenprobleem Europees op te vangen, zodat de vluchtelingenstromen ook niet worden geleid naar dunner bevolkte regio's dan de

Nederlandse. Ter vergelijking: wil een land als Denemarken de huidige bevolkingsdichtheid

per hectare van Nederland halen dan zou dat land 10,6 miljoen mensen moeten opnemen. Voorts veronderstelt deze paarse bevolkingsgroei dat geen offensief re- en emigratiebeleid zal worden gevoerd en dat de continue afroming van de avontuurlijke bovenlaag van de bevolking geen demografische, economische en culturele ramp in de donorlanden zal veroorzaken. Natuurlijk, regeren is vooruitzien, maar zo vooruitzien, dat is nog geen regeren.

Ook de verwachting dat hierdoor een groot beslag gelegd zal worden op beschikbare ruimte en milieu dient te worden genuanceerd. De stelling: hoe meer zielen, hoe meer beslag gaat in rijke landen weliswaar nog op, maar het consumptiegedrag is veel bepalender geworden voor de optredende (ruimtelijke) effecten. In de jaren zeventig nam bijvoorbeeld het ruimtegebruik drie maal zo snel toe als de bevolkingsgroei. De toenemende bevolking richtte dus meer aan dan verwacht. Een afnemende bevolking kan door er maar op los te leven echter toch een groter beslag op ruimte, energie en grondstoffen leggen. Omgekeerd is het

evenwel denkbaar dat een sober levende bevolking uit meer zielen kan bestaan zonder het beslag op hulpbronnen te doen toenemen. Dit plaatst ook het debat over ( het gebrek aan)

vaderlandse gastvrijheid in een juister perspectief. Er is nog zoveel plaats als verandering van leefstijl toestaat.

Waar consumptiegedrag zo belangrijk is zijn de factoren die dat gedrag beïnvloeden van essentieel belang voor de betrouwbaarheid van toekomstverkenningen. Er moet dan niet alleen gekeken worden naar aantallen maar naar de kwaliteiten waaruit die aantallen zijn opgebouwd. Wat dat betreft wordt er bij het regeren nog te veel over het hoofd gezien. Het betrekken van kwalitatieve aspecten in de bevolkingsraming kan tot heel andere uitkomsten leiden. Zijn wij bijvoorbeeld momenteel wel met 15,5 miljoen zielen? Het kunnen er minder zijn. Sinds de ramp met de Boeing van El Al in de Bijlmermeer weten we dat zelfs het betrouwbaarste cijfermateriaal zijn beperkingen heeft. Zoals bekend was het werkelijke aantal slachtoffers (gelukkig!) tien maal lager dan op grond van beschikbare cijfers viel te verwachten.

Later bleek dit geen typisch Amsterdams probleem en werd door beheerders toegegeven dat de persoonsregisters naar schatting landelijk voor 20% zijn vervuild. De nieuwe maar ook oude cohorten nemen het niet zo nauw. Men schrijft zich minder in en nog minder uit. Uit nonchalance maar ook omdat men er belang bij heeft dat niet geweten wordt waar men wel is. En waar gemeenten een inwonerafhankelijke uitkering uit het Gemeentefonds genieten is de prikkel ook niet erg groot om orde op zaken te stellen. Ze lopen immers het risico daarvoor te worden beloond met een lagere uitkering. Bij opschoningsoperaties komen we dus nog voor verrassingen te staan zoals recent in Amsterdam. Daar moest de Stedelijke Woningdienst bij controle constateren dat de helft van de urgente woningzoekenden is verdwenen.

Kan er al aan worden getwijfeld met hoevelen we zijn, het staat ook verre van vast dat we met zo velen zullen blijven. Ook dat heeft te maken met het soort zielen waaruit de bevolking zal zijn samengesteld. Met het verstrijken van de tijd verandert de leeftijdsopbouw maar tevens de daarmee samenhangende culturele, maatschappelijke en medisch epidemiologische situatie. Het ene cohort is het andere niet en ook de context waarin moet worden geleefd is niet steeds dezelfde. Het effect op de levenskansen en daarmee op het afbuigtijdstip en de steilte van de bevolkingscurve zou wel eens groot kunnen zijn en tot neerwaartse bijstelling van de huidige verkenningen kunnen nopen.

Jonge kinderen, migranten met een matige gezondheid en een omvangrijke bevolkingsgroep die boven de zestig jaar een verminderde weerstand heeft maken de samenleving straks kwetsbaar. De grootste vooruitgang in de volksgezondheid is geboekt in de preventie met de aanleg van riolering en waterleiding, betere huisvesting en verbeterde arbeidsomstandigheden. Juist deze generale omstandigheden verslechteren momenteel door de voorrang die wordt gegeven aan welvaartscheppende activiteiten wat in de grote steden al heeft geleid tot een verhoogde sterftekans voor deze kwetsbare groepen.

Voorheen verslagen ziekten als t.b.c. duiken opnieuw op, onbekende exotische ziekten doen (via toerisme) hun intrede. Welvaartsziekten en afnemende vruchtbaarheid als gevolg van

vervuiling van bodem, water ,lucht en rust bedreigen de kwaliteit van bestaan van de

toekomstige populatie. En dan zijn er nog de ongewisse effecten van ondoordacht

consumentisme in de jonge jaren ( voeding en zonnebaden). Tegelijkertijd privatiseert een terugtredende overheid de gezondheidszorg en verzwakt de verzorgingsstaat.

Het kan niet anders of dit alles zal de omvang en het gedrag van de populatie beïnvloeden.

De vraag is in welk opzicht. Iets tekent zich daar nu al van af. De levensverwachting van de gemiddelde Nederlander wordt voor 2010 geraamd op 75,0 jaar (mannen) tot 81,5 jaar (vrouwen). Er wordt weliswaar langer geleefd, maar steeds vaker in ongezondheid. Begin jaren negentig werden bij gemiddeld 60 gezonde jaren door mannen 14 en door vrouwen 20 jaar in ongezondheid doorgebracht. In het licht van de hiervoor ontvouwde context kan het vooruitzicht om nog meer jaren in ongezondheid te moeten doorbrengen zeker voor de mondige generatie die dit meemaakt uitmonden in een versterkte wens tot een zelf te bepalen einde.

Door massaliteit en mondigheid drukken de toekomstige ouderen een steeds groter stempel op het maatschappelijk leven. Het is voorstelbaar dat de jaren zestig generatie zich met het

klimmen der jaren ontpopt tot drager van een revival for survival beweging. Muziek en mode

zijn al terug. Beschikkend over vrije tijd, middelen en ervaring zouden ze hun na smeulende spiritualiteit in nieuwe daden kunnen omzetten uit zorg om de levenskansen van hun (klein)-kinderen.

Ook maken deze ouderen zich zorgen over hun eigen zorg. Gevoed door het gevoel van

toenemende kwetsbaarheid en afnemende overheidsbemoeienis raken zij op zichzelf en elkaar

aangewezen. Zij zullen uit pure noodzaak teruggrijpen op eerder beproefde commune

ervaring en (vrouwen)woonzorggroepen formeren, wat een herleven van zoiets als een flower

power beweging zal aanwakkeren. Om de afnemende zorg betaalbaar te houden zullen

zelfstandig wonende senioren zich (willen) nestelen in elkaars buurt en dicht bij voorzieningen.

Veranderingen in de bevolkingssamenstelling zullen leiden tot wijzigingen in behoeften. Maar of dat ook 101 gedragsverandering zal leiden hangt mede af van de geboden mogelijkheden

om dat te doen. Deze worden inzake wonen nu verder uitgewerkt. In financieel opzicht zijn veranderingen al behoorlijk in kaart gebracht en resulteren ze in een pensioenbewustzijn bij de bevolking gemiddeld ontluikend vanaf het vierenveertigste levensjaar (zie schema 1). Ook het beslag dal de grote groep ouderen zal leggen op AOW, die door een veel kleinere groep werkenden moel worden opgebracht is momenteel onderwerp van maatschappelijk debat. Maar op het terrein van het ruimtegebruik en met name de volkshuisvesting hebben demogra-fische veranderingen nog nauwelijks hun vertaling gekregen anders dan in meer van 't zelfde. Terwijl de bevolking al voor 61 % bestaat uit één- en tweepersoons huishoudens waarvan de helft één persoons is de woningvoorraad voor 71 % opgebouwd uit eengezinswoningen. En deze kloof tussen wat er aan onderdak nodig is en wat er staat wordt de komende jaren alleen maar groter. Enerzijds door toenemende vergrijzing en verweduwing en anderzijds doordat er, onder druk van de markt, voornamelijk eengezinswoningen worden bijgebouwd. Zou naast een pensioenbewustzijn ook een woonbewustzijn worden aangekweekt dan liggen er kansen om tot optimalisatie van het gebruik van de bestaande woningvoorraad te komen.

Schema 1: levenscyclus van het individu

Bron: (oopers & lyhrand 0 Hel Financieele Dagblad

Globaal verloopt immers de wooncarrière overeenkomstig de inkomenscurve en is die daarvan ook deels afhankelijk. Aan de behoefte tot groter wonen komt omstreeks het vijfenvijftigste levensjaar een einde wanneer de opgegroeide kinderen het huis verlaten en de lege nest fase intreedt. Men is zich dan echter nog nauwelijks bewust van het perspectief waarin het nog komende "derde leven" zal worden doorgebracht. Op termijn wordt de actieradius buitenshuis geleidelijk kleiner.

Behoefte aan sociale kontakten in de directe omgeving en dagelijkse voorzieningen op loopafstand nemen toe. De vriendenkring dunt uit; generatiegenoten vallen weg. Gevoelens van kwetsbaarheid en onveiligheid groeien. Huishoudelijk werk valt zwaarder en neemt steeds meer tijd, die ook verder steeds meer binnenshuis wordt doorgebracht. De onderhoudsgevoelige naoorlogse te groot geworden eengezinswoning met tuin verandert met het klimmen der jaren van woonideaal tot molensteen.

Dat proces van slinkende krachten voltrekt zich sluipend, niet voor ieder even snel en daarmee bijna onmerkbaar. Dierbare herinneringen en het aangewezen zijn op overgebleven oude vertrouwde sociale kontakten in de buurt binden de bewoners langer dan wenselijk aan hun te groot geworden woning bij gebrek aan een alternatief. Ouderen komen daardoor steeds meer klem te zitten in een te groot huis. Bij verweduwing treedt dit verschijnsel vervolgens versterkt op.

Bewust eerder, dus nog in vitale conditie, kiezen voor een woonsituatie waarin zo lang mogelijk probleemloos zelfstandig kan worden gewoond is bezien vanuit de senioren zelf te verkiezen. Ze zouden moeten kunnen verhuizen naar een compacte gelijkvloerse woning in eigen buurt. Dat vraagt verregaande aanpassing van de woningvoorraad en zolang die zich

niet heeft voltrokken worden verhuiswensen in de kiem gesmoord. Ouderen zullen nu

eenmaal niet verhuisgeneigd zijn naar wat niet wordt geboden. Het proces naar kleiner wonen

wordt zo belemmerd.

De woningnood is van gezicht veranderd. Ging het aanvankelijk om een tekort aan onderdak

nu is veelal sprake van een tekort aan passend onderdak. Er wordt gewoond maar steeds meer in ovennaat. Door te weinig kleinere woningen te verschaffen kunnen de grote niet leeg

komen. De huidige op gezinswoningen gerichte nieuwbouwprogramma's zijn niet

behoefte-maar markt-gestuurd en daardoor omvangrijker dan nodig, lenigen geen woningnood, kosten ruimte en milieu en verhogen door hun ovennaat het risico van vervalprocessen in de

voorraad. Overheden zouden zich dus alvorens zich als regisseur op te werpen voor

nieuw-bouwinitiatieven eerst moeten toeleggen op het aanboren van de verborgen leegstand en het wegnemen van beletselen om te verhuizen van groot naar kleiner onderdak.

Het initiatief daartoe zou kunnen komen van een woningbank, waarin gemeente, woning-corporaties en particulieren samenwerken aan het splitsen van vrijkomende grote woningen

(4 of meer kamers) in meerdere kleine ten behoeve van ouderen (schema 2). Senioren kunnen

hun te grote woning bij de woningbank inbrengen en daarvoor in ruil in eigen buurt een

compacter woonalternatief krijgen aangeboden. Er kan zowel gekocht worden als gehuurd.

Bij verhuizing en herinrichting wordt geassisteerd. Aan de woning is een zorgarrangement

gekoppeld dat bij het klimmen der jaren bij afnemende vitaliteit voorziet in een toenemende zorgintensiteit.

Horizontaal splitsen Vertikaal splitsen

Door op deze wijze de woningvoorraad (deels) geschikt te maken voor kleinere huishoudens neemt het herbergend vennogen ervan toe. Woonruimte wordt georganiseerd in plaats van gebouwd. Senioren laten grote woningen achter die naar behoefte gesplitst of ongewijzigd kunnen worden heruitgegeven voor bewoning door respectievelijk kleine dan wel grotere

huishoudens. Als gevolg hiervan zal een kleiner tekort resteren dat met nieuwbouw moet

worden bestreden.

De geringe (gemeten) bereidheid van ouderen om te verhuizen kan toenemen omdat een woonaiternatief op maat in eigen buurt wordt geboden. Dat bestond in deze vonn nog niet zodat men er ook niet verhuisgeneigd naar kon zijn. Van belang zal voorts zijn dat senioren door massaal in de te groot geworden woning te blijven zitten de leefbaarheid ter plaatse in gevaar brengen. De buurt wordt leeg, onveilig en onaantrekkelijk en raakt verstoken van elementaire voorzieningen door verdwenen draagvlak.

Voorbeeld vertikaal splitsen WONING STICHTING NEl/M(()QP ~@g@plan architecten <e@i!lP@IClil@i

Met het verstrijken van de jaren treden immers een aantal statistisch voorspelbare verdunningsmomenten op.

Het intreden van de lege nest fase omstreeks 55

+

jaar veroorzaakt bij gemiddeld twee uitvliegende kinderen een halvering van de buurtpopulatie. Een volgende halvering treedt op bij verweduwing rond 70+ jaar. Door betrokkenen tijdig op de negatieve effecten hiervan te wijzen voor de buurt en henzelf zal eerder medewerking aan verhuizen worden verleend. Theoretische capaciteitsberekeningen komen voor ons land bij een uitvalpercentage van 20% uit op ruim een half miljoen te winnen grote woningen. Ook minder grote rijtjes-woningen blijken splitsbaar maar geven een lagere opbrengst: van twee zijn er drie te maken. Zelfs al wordt deze winst buiten beschouwing gelaten dan is niettemin sprake van een belangrijk genoeg woningpotentieel om er beleid voor te ontwikkelen.

Bovendien zal het groter aantal in de voorraad gehuisveste bewoners leiden tot een versterkte bestaansgrond voor een gemeente, een beter draagvlak voor voorzieningen en aantrekkelijker leefomstandigheden. Vervalprocessen krijgen minder kans. En tenslotte blijft er greep op de woningtoewijzing zodat de werkelijke woningzoekenden kan worden geholpen aan een (betaalbare) woning op maat die de marktsector niet levert.

Omdat de meeste woningen niet als splitsbaar zijn gebouwd zijn de verbouwkosten afhankelijk van woninggrootte en plattegrond aanzienlijk. Door splitsing samen te laten vallen

met verbetering van woongerief waar dit toch al nodig is ontstaat een gunstiger beeld. Een bloksgewijze aanpak biedt voorts enig schaalvoordeel. Vooralsnog kan het beste worden uitgegaan van de vuistregel dat een zo te winnen woning tweederde kost als een soortgelijke

woning in nieuwbouw. I)

Voorbeeld horizontaal splitsen

hofwegen & van ommen arch itecten

Inmiddels begint de hier ontvouwde voorraadbenadering bijval te krijgen, treedt per 1 januari

1997 een suhsidieregeling voor woningsplitsing in werking en mag worden verwacht dat

Staatssecretaris Tommel ook verder initiatieven zal nemen om de regelgeving meer voorraadgevot:lig te maken. Om verhuisprocessen te vergemakkelijken zou de overdrachts-belasting kunnen worden kwijtgescholden bij het gaan van groter naar kleiner. Ook zouden verhuis- en inrichtingskosten kunnen worden vergoed en een te grote huursprong afgezwakt. Steunmaaln:gt:lcn zullen zich vooral moeten richten op oudere vrouwen met weinig of geen pensioen. Daarnaast ontstaat een grote groep senioren met afbetaalde hypotheek en goed pensioen. die met hun koopkracht deze optimalisering van het wonen ook zelf mogelijk

maken.

Voorts kan het dichtheidsgevoelig maken van regelgeving op sociaal terrein aanzienlijke woonwinsten opleveren. Momenteel worden uitkeringstrekkenden gedwongen uit elkaar te

wonen op straffe van halvering van inkomen. Het gevolg van dit wonen-alsof (ten onrechte

gecriminaliseerd tot woonsituatiefraude) is dat men wel samenleeft maar niet samenwoont.

Die nodeloos bezet gehouden woningen zouden vrij kunnen komen door de uitkering van

betrokkenen bij samenwonen (eventueel tijdelijk) niet of milder te korten. Tegenover de (niet

geluk en minder sociale recherche, een betere benutting van de goedkope woningvoorraad en waar deze zich dikwijls bevindt in kwetsbare wijken: meer draagvlak en koopkracht om die niet af te laten glijden naar verval.

Zoals gezegd, wanneer de hier geschetste ontwikkelingen uitgroeien tot trends, en daarop lijkt het, dan zullen de ramingen voor bevolkingsontwikkeling, huishoudensontwikkeling en woningbouw neerwaarts moeten worden genuanceerd 2) .Hoe meer tijd de remweg naar herijking en optimalisering neemt hoe groter de kans dat op terreinen als huisvesting, stedenbouw en infrastructuur overmaat dus kapitaalvernietiging wordt veroorzaakt 3). Daaruit

laat zich de les trekken dat het buitengewoon economisch kan zijn om de interpretatie van bevolkingsontwikkelingen niet aan economen maar aan demografen, sociaal-geografen en planologen over te laten.

noten:

1) voor een financiële analyse zij verwezen naar de bijlage van: ir.M.Bierman en drs.H.C.Meinsma (1995), "Ruimte sparen in Egmond", Amsterdam (juli 1995, verkrijg-baar bij de Gemeente Egmond).

2) momenteel zijn experimenten gaande of in de maak in de gemeenten Heemstede, Egmond, Dordrecht en met begeleiding van de Provincie Noord-Brabant in enkele kleine kernen aldaar.

3) zie: Werkgroep Toekomstige Ontwikkelingen in de Bouwnijverheid WTO (1995), "Ruimte Gespaard, mogelijkheden tot herverstedelijking nader verkend", Amsterdam (SISWO publicatie 390), uitgebracht in opdracht van de Rijksplanologische Dienst.

3

Het herbergend vermogen van de woningvoorraad in

demografisch perspectief

Hans den Otter

Inleiding

Volgens een recente huishoudensprognose (den Otter & Heida 1996) neemt het aantal huishoudens in Nederland tussen 1-1-1995 en 1-1-2005 toe met circa 555 duizend, een groei van 8.6%. Op basis van deze prognose is een raming van de woningbehoefte gemaakt.

Rekening houdend met onder meer het verwachte aantal woningonttrekkingen (sloop) en een inloop van het huidig woningtekort, wordt voor deze periode een uitbreidingsbehoefte van

circa 595 duizend woningen geraamd. Slechts voor een deel zal in deze behoefte worden

voorzien door nieuwbouw binnen het bestaand stedelijk gebied. Het merendeel zal in

uitleggebieden worden gerealiseerd en dan met name in de VINEX-lokaties. Voor wat betreft de benodigde ruimte lijkt een dergelijke uitbreiding op het eerste gezicht eenvoudig te realiseren. Volgens de nota Ruimtelijke Verkenningen 1996 bestaat Nederland immers voor 85 % uit niet-stedelijk gebied (RPD 1996). Vanuit dat perspectief is Nederland nog lang niet 'vol' .

Dat het vinden van geschikte bouwlokaties toch problematisch kan zijn komt voor een belangrijk deel door de regionale differentiatie in de uitbreidingsbehoefte. In tabel 1 is goed te zien dat de uitbreidingsbehoefte zich met name concentreert in provincies waar de ruimte schaars aan het worden is. In het noorden van ons land en in Zeeland is de behoefte relatief laag terwijl daar ruimte genoeg is.

Tabel 1 Uitbreidingsbehoefte per provincie (in aantallen woningen

*

1(00)

1995-1999 2000-2004 Totaal Groningen 3.1 4.1 7.2 Friesland 9.5 8.5 18.1 Drenthe 9.1 6.1 15.2 Overijssel 25.4 17.7 43.2 Gelderland 42.8 32.9 75.7 Utrecht 35.1 20.1 55.2 Noord-Holland 58.2 38.8 97.0 Zuid-Holland 59.0 40.4 99.4 Zeeland 3.8 4.8 8.6 N oord-Brabant 59.7 43.0 102.7 Limburg 21.2 13.6 34.9 Flevoland 21.5 16.9 38.3 Nederland 348.6 247.0 595.5

De toekomstige uitbreiding van het stedelijk gebied zal op een groot aantal plaatsen leiden

tot een substantiële vermindering van de nu al schaarse 'open ruimte'. Dit is een van de

aspecten die naar voren komen in de discussie rond het herbergend vermogen van de woningvoorraad. Andere veel genoemde problemen rond de uitdijing van het stedelijk gebied zijn de verwachte toename van de mobiliteit en een teruggang van het voorzieningen

draagvlak.

Het draagvlak voor voorzieningen wordt bepaald door de bevolkingsdichtheid en het besteedbaar inkomen. Procentueel stijgt het aantal personen al sinds 1965 veel minder sterk

dan het aantal huishoudens: de huishoudens worden kleiner. Omdat de meeste huishoudens

toch zelfstandig en ruim willen wonen heeft dit geleid tot een dalende bevolkingsdichtheid. De daling van het voorzieningendraagvlak wordt op tal van plaatsen bovendien versterkt door

een selectieve uitstroom van hogere inkomens naar de uitbreidingswijken. Hier raakt de

discussie rond het herbergend vermogen van de woningvoorraad aan de discussie rond de dreigende ruimtelijke inkomenssegregatie en de noodzaak tot herstructurering van het bestaand stedelijk gebied.

Kortom: als we dichter bij elkaar blijven wonen, is dat beter voor het milieu, de mobiliteit,

de locale economie en de sociale structuur van wijken.

Consumenten zullen dit wellicht beamen, maar degenen die het kunnen betalen kiezen

vooralsnog in meerderheid voor grote ruim gelegen eengezinswoningen.

Bij maatschappelijk ongewenste ontwikkelingen tracht de overheid meestal bij te sturen. Het volkshuisvestingsbeleid is echter sterk marktgericht geworden en moet daarom goed rekening houden met de wensen van de consument. Het ruimtelijke ordeningsbeleid heeft dat probleem

naar het lijkt niet en zet in de Ruimtelijke Verkenningen 1996 koers naar een stringenter

beleid. Volgens de nota dient de verstedelijking een halt toe te worden geroepen door rond

steden en dorpen duidelijke grenzen (planologische rooilijnen) te trekken: 'tot hier en niet

verder'. De haalbaarheid van een dergelijk beleid hangt echter in sterke mate af van de

bereidheid van de consument om met minder woonruimte genoegen te nemen. Als de

consument afhaakt stagneert de doorstroming op de woningmarkt. De woonwensen van de huishoudens zijn van doorslaggevend belang en dienen daarom bij de beleidskeuzen een

centrale plaats in te nemen.

Het huidige gebruik van de woningvoorraad

Om een beeld te kunnen schetsen van het ruimtegebruik van huishoudens in relatie tot hun

woonwensen is hier gebruik gemaakt van het Woning Behoefte Onderzoek (WBO). Het

ruimtegebruik is uitgedrukt in aantallen kamers per woning. Uit een analyse op basis van de

Kwalitatieve Woning Registratie (KWR) is gebleken dat het aantal kamers een redelijk goede

indicator is voor het ruimtegebruik (Leering & den Otter 1995).

Het aantal huishoudens is de afgelopen 20 jaar sterker gestegen dan het bevolkingsaantal. Als gevolg van deze gezinsverdunning bestaat per 1-1-1994 het merendeel van de huishoudens

uit 1 of 2 personen (63%) terwijl 62% van de woningen uit 4 of 5 kamers bestaat. In totaal

wonen circa 2.2 miljoen huishoudens van 1 of 2 personen in een woning met 4 of meer kamers. Het lijkt erop dat de huidige voorraad nog een flinke opnamecapaciteit heeft voor de verwachte groei van de woningbehoefte. Het gebruik van het herbergend vermogen van

de woningvoorraad zou in principe aanzienlijk verhoogd kunnen worden door grote woningen

die nu bewoond worden door kleine huishoudens, vrij te maken voor grotere huishoudens of

voor splitsing in kleinere wooneenheden.

Tegelijk zien we dat in de nieuwbouwplannen voor de komende jaren het accent ligt op ruime

eengezinswoningen; de markt vraagt er om. De sterk gestegen woningprijzen reflecteren voor

een belangrijk deel de schaarste aan ruime woningen. Een van de belangrijkste kenmerken van de gewenste woningen is de ruimte die ze moeten bieden. Deze schaarste wordt voor een deel veroorzaakt door regionale en kwalitatieve discrepantie. Regionale discrepantie is er omdat de gevraagde woningen niet op de plek staan waar de vraag uitgeoefend wordt (veel vraag en weinig aanbod in de Randstad en weinig vraag en een ruim aanbod buiten de

Randstad). Kwalitatieve discrepantie is er omdat de (kapitaalkrachtige) consument een hogere

kwaliteit vraagt dan er geboden wordt. Zo is de woningbehoefte in het noorden van ons land vaak meer een kwalitatief dan een kwantitatief probleem.

De schaarste aan ruime (eengezins) woningen wordt echter voor een belangrijk deel veroorzaakt door het feit dat deze woningen maar beperkt vrij komen in de bestaande voorraad. Maar weinig kleine huishoudens in relatief grote woningen verhuizen naar een kleinere woning. Kleine jongere huishoudens anticiperen in hun woningkeuze veelal op

verwachte gezinsuitbreiding. Het ligt daarom meer voor de hand om te bezien in welke mate

ruim wonende oudere huishoudens bereid zijn te verhuizen naar een kleinere woning.

Van de eerder genoemde 2.2 miljoen 'ruim' wonende huishoudens kunnen 1.25 miljoen huishoudens als 'doelgroep' worden aangemerkt. Deze doelgroep is hier gedefinieerd als

alleenstaande 65-plussers en 2-persoons huishoudens waarvan het hoofd 45 jaar of ouder is.

Verondersteld mag worden dat zij over het algemeen niet meer in huishoudensomvang zullen toenemen. Het gaat om 590.000 huishoudens in de huursector en om 660.000 huishoudens in de koopsector. De gemiddelde leeftijd van deze huishoudens is in de huursector 66 jaar en in de koopsector 63 jaar. In de huursector bewonen zij voor 73 % een eengezinswoning en in de koopsector voor 95 %.

Volgens het WBO zijn er van deze huishoudens in de huursector 125.000 verhuisgeneigd en in de koopsector 106.000. Het aantal van deze huishoudens dat kleiner wil wonen bedraagt in de huursector 90.000 en in de koopsector 63.000.

Van de van 2.2 miljoen ruim wonende huishoudens blijven er dus circa 150.000 over die hun grote woning achter laten als zich een geschikt alternatief aanbod voordoet.

Dat er zo weinig ruime (eengezins)woningen vrij komen in de bestaande voorraad door doorstroming van 'oudere' huishoudens zal voor een belangrijk deel te maken hebben met tevredenheid met de huidige woonsituatie en met het feit dat ouderen niet graag verhuizen. Daarnaast lijkt het beperkte aanbod van aantrekkelijke alternatieven een rol te spelen.

Vergelijking van het gewenste met het feitelijke verhuisgedrag (op basis van het Woningbehodte Onderzoek) laat zien dat huishoudens die kleiner willen gaan wonen hier veelal niet in slagen (Leering & den Otter 1995).

Verwachtingen voor de toekomst

Hoewel het er op lijkt dat de meeste huishoudens ruim willen wonen verschillen hun

woonwensen sterk per huishoudentype. De toekomstige huishoudensontwikkeling beïnvloedt

daarom niet alleen de kwantitatieve, maar ook de kwalitatieve vraag (het gewenste woningtype ).

Zo zal de toekomstige behoefte aan eengezinswoningen de ontwikkeling van de omvang van de belangrijkste kinderen en de omvang van de belangrijkste aanbiedersg

in sterke mate bepaald worden door

vragersgroep: de huishoudens met

roep: de oudere huishoudens zonder

kinderen.

In tabel 2 is de verwachte huishoudensontwikkeling w onderscheiden naar huishoudens zonder kinderen (alleen

eergegeven. De huishoudens zijn staand en paren zonder kinderen) en

huishoudens met kinderen (gezin).

Tabel 2 Huishoudensgroei naar samenstelling en leeftijd (*1000)

1995-2005 Alleen p aarZk Gezin Totaal

tlm 44 jaar -13 -40 -64 -117

45-64 jaar 186 201 105 492

65+ 130 77 -26 180

Totaal 303 238 15 555

1995-2020 Alleen p _{aarZk Gezin Totaal}

tlm 44 jaar -66 -50 -312 -428

45-64 jaar 386 172 374 914

65+ 402 349 -22 729

Totaal 705 470 40 1215

-nesters en oudere alleenstaanden

Als gevolg van de vergnJzmg stijgt het aantal empty spectaculair. Tegelijk daalt het aantal jongere huisho huishoudensspecifieke woonvoorkeuren stabiel blijven in in de richting van een stijgend aanbod en een dalende

woningen. In de VINEX-periode (tot 2005) is deze ontwi

dat het huidige grote aandeel eengezinswoningen in de VI ondersteund wordt. De grote marktvraag naar eengezins eerder genoemde regionale en kwalitatieve discrepantie op de verkeerde plaats of zijn van mindere kwaliteit. Op naar verwachting zijn weerslag hebben op de bezetting va

de bestaande voorraad. Op lange tennijn ontstaat er

eengezinswoningen. Vooral de prijzen in de koopsector Huishoudens die momenteel bij het kopen van een eeng

woning later met een forse winst te kunnen verkopen, d

tijd nogal wat generatiegenoten hetzelfde proberen. Teg

eengezins-koopwoningenmarkt sterk. Een traditionele e

minder goede investering kunnen zijn dan de consument

udens met kinderen fors. Als de

de tijd, dan gaat deze ontwikkeling

vraag naar traditionele eengezins

-kkeling nog beperkt. Toch is te zien

NEX-nieuwbouw niet demografisch - (koop )woningen weerspiegelt de . Bestaande woningen staan veelal korte tennijn zal deze ontwikkeling n de minst aantrekkelijke delen van mogelijk zelfs een overschot aan

kunnen onder druk komen te staan.

ezinswoning het idee hebben deze ienen te bedenken dat er tegen die elijk daalt het aantal starters op de engezinswoning zou welleens een

nu nog denkt.

Wat betekent dit voor het herbergend vermogen van de woningvoorraad?

lijk op langere tennijn gepaard gaan De geschetste demografische ontwikkelingen zullen moge

met een stijgende behoefte naar meer compacte, maar kwa litatief hoogwaardige woonmilieus.

26 I1

I:

I1 1I I I

I

i 1:1 1I 1II 11

I:

Voor de komende jaren zal de vraag naar ruime eengezinswoningen echter nog groot zijn. Ook als de kinderen uit huis zijn blijft de eengezinswoning nog lange tijd favoriet. Het lijkt er op dat oudere ruim wonende huishoudens in hun verhuisgedrag maar zeer beperkt anticiperen op het moment waarop fysieke beperkingen verhuizing naar een compacter

woonmilieu noodzakelijk maken.

Investeren in compacte woonmilieus getuigt daarom wel van een visie op de lange termijn behoefte, maar ook van weinig realiteitszin ten aanzien van de huidige woningvraag. Dit betekent dat huidige plannen voor het realiseren van compacte woonmilieus veel compenserende kwaliteiten voor de afwezigheid van individuele ruimte vereisen. Dit maakt de woningen relatief duur. Als deze compensatie echter achterwege blijft, zullen alleen

huishoudens die geen andere keuze hebben voor deze woningen kiezen. Dan wordt de nieuwe

compacte bouw, net als de huidige, vooral huisvesting voor de lagere inkomens.

Gezien de toekomstige demografische ontwikkelingen lijken er op langere termijn perspectieven te zijn voor het vergroten van het herberg end vermogen van de woningvoorraad. Voor de komende jaren lijken dergelijke investeringen echter nog veel

risico's in zich te dragen. Het is nog maar de vraag of het beperken van de

keuzemogelijkheden van huishoudens, door het trekken van 'planologische rooilijnen' rond

steden en dorpen, bijdraagt aan de haalbaarheid van compacte woonmilieus op kortere

termijn. De huidige nieuwbouw is in belangrijke mate gericht op doorstromers. Het feit dat zij al een woning hebben betekent ook dat zij kunnen afzien van verhuizing wanneer de gewenste kwaliteit in de nieuwbouw niet geboden wordt.

Zinvoller lijkt het om alleen daar compacte woonmilieus te realiseren waar al sterke potenties

aanwezig zijn. Maar ook dan zal een gedegen marktonderzoek moeten uitwijzen of er

voldoende vraag is naar 'het nieuwe bouwen'.

Referenties:

Leering T.J. & H.J. den Otter (1995), Het herbergend vermogen van de woningvoorraad, FOCUS Onderzoek & Advies, Delft.

Otter H.J. den & H.R. Heida (1996), Primos Prognose 1996, Monitoring van de Primos Prognose 1995 en uitkomsten van de nieuwe prognose, FOCUS Onderzoek & Advies, Delft, pp. 42-43.

RPD (1996), Ruimtelijke Verkenningen 1996, Ministerie van VROM/RPD, Den Haag, pp.

4

Het herbergend vermogen van de woningvoorraad als

ontwikkelingsopgave

Wienke Bodewes

Inleiding

Vijftien miljoen Nederlanders willen wonen. Hoeveel woningen zijn daarvoor nodig en betekent dat wel of niet dat er nog stevig gebouwd zal moeten worden? Zo begint de aankondiging van de Forum-studiedag. Ik kies voor een wat ruimere probleemstelling. Het zal in mijn opvatting niet zozeer over het herbergzaam vermogen van de woningvoorraad moeten gaan, maar om het herbergzaam vermogen van gebieden. Zowel in de nieuwbouw als in bestaande wijken wordt op dit moment concreet gewerkt aan het opvoeren van de dichtheid van het aantal woningen per hectare. Dit hoeft niet te betekenen dat er woningen gesplitst worden in kleinere eenheden, maar kan op tal van andere manieren bereikt worden. Het aantal woningen per hectare waarover in de aankondiging gesproken wordt is slechts een gegeven waar rekening mee moet worden gehouden. Steeds belangrijker worden de opper-vlakte en de gebruiksmogelijkheden van de woning. Veel naoorlogse portieketage woningen zijn niet geschikt voor ouderen door het ontbreken van een lift en hebben een aantal kamers met dusdanig kleine afmetingen, dat een vierkamer woning als driekamer woning wordt beleefd en ook wordt gebruikt.

De woningmarktsituatie in Nederland is per regio vaak zeer verschillend. Zowel aan de aanbodzijde als aan de vraagzijde . In de grote steden is een enorm overschot aan goedkope en kleine woningen, zowel relatief als absoluut. In andere delen van het land bestaat een veel groter deel van de woningvoorraad uit eengezinswoningen met wat groter afmetingen. In delen van het land is de vraag naar dergelijke woningen nu al mondjesmaat, kijk maar naar Leliestad, in de grote steden is er nu en in de toekomst vanwege het ontbreken van het aanbod gigantisch. In mijn betoog zal ik me vooral richten op de concrete situatie in Amsterdam die ik vanuit mijn huidige werk goed kan beoordelen.

Het belangrijkste vindt ik de wijze waarop het vraagstuk van de toenemende vergrijzing en daarnaast van de toenemende mobiliteit door 'verdunning' van woongebieden wordt bezien. In vrijwel alle landen en culturen levert toenemende welvaart een toenemende vraagt naar m2 woonruimte op. In een stad als Sjanghai leverde de welvaartsstijging een stijging op van ruim twee meter per persoon naar ruim vier meter per persoon. Dit proces zal in hoog tempo doorgaan, in de Nederlandse steden is exact hetzelfde gebeurd. De periode dat twee gezinnen in Amsterdam gescheiden door een gordijn samen een kelderruimte deelden ligt nog geen honderd jaar achter ons. Vaak wordt er zonder meer vanuit gegaan dat oudere mensen of meer in het algemeen mensen die alleen of met zijn tweeën wonen, minder woonruimte wensen. Ik betwijfel of dit in het algemeen juist is. De meeste grote penthouses in

bewoond. Mensen die er financieel toe in staat zijn huren of kopen grote woningen. Natuurlijk verschillen de eisen die aan een dergelijke woning gesteld worden afhankelijk van de leeftijd en wijze van leven.

De toenemende automobiliteit, het verdwijnen van groen, open gebied, ten gevolge van het

al maar bij bouwen van nieuwe woonwijken van dertig woningen per hectare heeft gevolgen

voor het milieu. Daar staat tegenover dat het paternalistisch afdwingen van 'de wens' van

ouderen om klein te gaan wonen door het splitsen van woningen geen oplossing is. De

normen van tien jaar geleden in de ouderen huisvesting blijken nu al weer achterhaald te zijn, met als gevolg dat tal van oorden worden omgebouwd tot grotere units of worden gesloopt. Er zijn echter andere mogelijkheden om compact te bouwen en toch te voldoen aan de vraag naar veel vierkante meters woonruimte. Het is beter de consument als maat te nemen en niet via regels gebaseerd op nobele veronderstellingen een keurslijf op te leggen. Dat heeft nog nimmer gewerkt en zal slechts tot leegstand van ongewenste woonruimte leiden.

De woningvoorraad in Amsterdam

De woningvoorraad in Amsterdam bestaat vergelijkbaar met andere grote steden voor een

zeer groot deel uit huurwoningen, vaak in beheer bij woningcorporaties. De vraag naar

koopwoningen is dan ook op dit moment bijzonder groot in Amsterdam en omgeving. Het merendeel van de woningen is bijzonder klein. Het gaat om vooroorlogse en vroeg naoorlogse woningen met een gebruiksoppervlakte van rond de 40 vierkante meter. De woningen hebben een lage huur. De gemiddelde huur van de woningen van het Woning-bedrijf Amsterdam dat met bijna 40.000 woningen een substantieel deel van de voorraad voor zijn rekening neemt, ligt rond de 450 gulden per maand.

I ,,,

J

4/0

11

Een in Amsterdam veel voorkomend woningtype, gerenoveerd, echter met een kleine

De woningvoorraad kenmerkt zich door woningen die weliswaar in de stadsvemieuwings-periode voor een groot deel technisch zijn verbeterd in een of andere vorm, maar die woontechnisch niet aan de toekomstige vraag zullen voldoen. Het overgrote deel van de woningen heeft geen lift nog de mogelijkheid deze lift in de toekomst eenvoudig aan te brengen. Veelal ontbreekt een fatsoenlijke buitenruimte. Deze woningen bieden geen soelaas voor de ouderen, maar zijn ook niet geschikt voor (grote) gezinnen. De veronderstelling dat door splitsing van dergelijke woningen ruimte in de voorraad gevonden kan worden is dan ook niet juist.

I

]'

J

1

f

1

r

waranda

=1=

11_170-11--290---1 I 1 1 - - - 4 7 0 11 I ~B5-Q-8.0-11

1

o IJ"> o o 0 zolder v erdl e pi ng

: _ _

t-j_II_!

_

_

f---:

-I-l

~I

lil N

l i c .

!

~ =1=lmr~1 ïjElï=I~, ~~I=I=I-=I-I=ï=I-=1 ~

11-237-+-230--11 1 ~ 175 -!--110-1-100-1 I 1 1 _ _ _ _ 470 - - - I 1

Een ander voorbeeld van een klein woningtype, opgeknapt en geen lift

Wat dan wel?

lil

N

IJ">

1

Er zijn een aantal mogelijkheden om aan de in de toekomst groeiende groep ouderen passende, dat wil zeggen door hen gewenste, woonruimte te bieden in de toekomst en tegelijkertijd iets te doen aan het vraagstuk van de groeiende mobiliteit.

In de eerste plaats door het herontwikkelen van gebieden. Dit vindt nu reeds plaats en zal in

de toekomst doorzetten. Het gaat daarbij om een aanpak waarin niet alleen gekenen wordt naar de woningvoorraad maar gehele gebieden integraal worden aangepakt. Voorbeelden hiervan zijn in Amsterdam: De Bijlmermeer waar op dit moment een zeer grootschalige

operatie aan de gang is. Die zal er niet alleen toe leiden dat er een grotere mix aan woningtypen zal ontstaan met meer laagbouwwoningen, maar tevens zal gestreefd moeten worden naar het bereiken van een hogere woningdichtheid. De Amsterdamse Westelijke Tuinsteden. Hier komen projecten in uitvoering die leiden tot sloop van het te grote aantal portieketage woningen, het verdichten door gewenste woningtypen toe te voegen, het verdichten door het zogenaamde optoppen van flatgebouwen. Het zijn geen eenvoudige operaties omdat het wat langere termijn belang maar ook de wat langere termijn vraag soms lijnrecht staat tegenover het belang van het hier en nu van de zittende bewoners.

Op grote schaal worden gebieden, die een andere bestemming dan wonen hadden, heront-wikkeld. Oude havengebieden, de haveneilanden en handelskades in Amsterdam worden volgebouwd met woningen en deels andere bestemmingen. Oude min of meer binnen stedelijke industrie lokaties worden weer volgebouwd. Dat gebeurd zeer grootschalig, maar ook uitermate succesvol op kleine lokaties. Het Woningbedrijf Amsterdam heeft een oude tandwielenfabriek opgekocht voor herontwikkeling, bouwt woningen in de Indische buurt op de plek waar een kerkgebouw is gesloopt, verbouwt of vervangt diverse scholen, schept een woonwijk van 700 woningen op de locatie van het oude Ajaxstadion om maar een aantal voorbeelden te noemen. Het Woningbedrijf sloopt echter ook op een aantal plekken de bestaande woningen om nieuwe woningen die aan toekomstige eisen voldoen terug te bouwen

Ter plekke van het oude Ajax stadion ontwikkelt het Woningbedrijf Amsterdam samen met partners een compacte wijk van 700 woningen voor alle bevolkingsgroepen.

De aanpak van vrijwel al die gebieden leidt tot hoge woningdichtheden! Er wordt relatief groot gebouwd, op het Ajax terrein bijvoorbeeld gemiddeld ruim 100 m2 gebruiksoppervlakte per woning, echter in een hoge dichtheid. BomeoSporenburg, een herontwikkeling aan de oevers van het IJ, heeft een dichtheid van meer dan 80 woningen per hectare.

Over de voor en nadelen van zo dicht bouwen straks meer.

VERKlARING 1 J.I;J 105 wonAlo 2

m

79 wonAlo 3 ~ 79 wonAlo '.'1 -::'_.:""7

ONTWERP VOOR

IJBURG'HAVENEILAND

, . DICHTHEID IN WONIN'GEN PER HECiARE

.. >-' . . < .. r-..fl..·<j,-~ .~ ~~~1 4

m

73 wonAlo 5 ~ 66 wonAlo 6

m

57 wonAlo .~ . .:' 7

m

56 wonAlo 8 ~ 50 wonAlo 9

=:J

40 wonAlo lOC ] 40 wonAlo 11 r:-I 37 wonA1a

In Vinex-Iokaties kunnen hoge dichtheden worden gerealiseerd zonder dat er kleine woningen gebouwd. De IJburg plannen laten dit zien.

Los van deze integrale gebiedsgewijze ontwikkeling voert het Woningbedrijf een programma uit met het doel om in tien jaar tijd juist woningen door samenvoeging te vergroten, of door sloop nieuwbouw hetzelfde effect te bereiken. Er zal in de toekomst steeds minder vraag naar de kleine gestapelde woningen zonder lift zijn. Deze woningen zijn voor een behoorlijk deel niet geschikt voor ouderen.

Voor de processen van verbetering die vaak zeer ingrijpend zijn voor de bewoners zijn vrijwel geen overheidssubsidies meer beschikbaar, De corporaties doen dit met de middelen die vanuit de eigen bedrijfsvoering moeten worden gegenereerd, Ze doen dit omdat ze er heilig van overtuigd zijn dat het een noodzakelijk proces is om de huidige woningvoorraad aan te passen aan de toekomstige vraag. Onderzoek naar wensen en mogelijkheden van de huidige huurders geven aan dat nu reeds eenderde van de huurders groter en comfortabeler willen, en ook financieel kunnen, wonen. Indien er in de, nu in verhouding tot de

Vinexwijken nog compacte, stad geen mogelijkheden zullen worden geboden, verdwijnen

deze stadsbewoners naar andere plaatsen en nieuwbouw lokaties.

De ontwikkelingen in Amsterdam zijn met een aantal steekwoorden samen te vatten: - meer koopwoningen van een goede kwaliteit

- het herontwikkelen van complete gebieden

- het verbeteren van de kwaliteit van zowel woningen als woonomgeving - bouwen in hoge dichtheden

- het herontwikkelen van bijzondere gebouwen tot woonruimte, zoals pakhuizen - het vergroten en verbeteren van corporatiewoningen

- meer vanaf de straat of per lift direct bereikbare woningen. Stedelijk bouwen

Het bouwen in hoge dichtheden alleen is niet voldoende om de kwalificatie 'stedelijke

bouwen' te verwerven. Grote functiemenging en dynamiek zijn minstens zo belangrijk. Hoge

dichtheid is echter wel vaak een van de kenmerken.

Een aantal zeer succesvolle woongebieden in Amsterdam, maar ook elders, kennen een zeer

hoge dichtheid. De Vondelparkbuurt en de Amsterdamse grachtengordel zijn daar treffende

voorbeelden van. Het voert te ver om in dit kader een grondige analyse te maken van de

oorzaken van dit succes. Een aantal kenmerken springen echter in het oog. Dergelijke gebieden liggen vaak in de onmiddellijk omgeving van attractieve parken en dergelijke of

kenmerken zich door een bijzonder aantrekkelijke woonomgeving. Ze hebben iets eigens, iets

bijzonders. In de genoemde voorbeelden zijn dat naast de nabijheid van stedelijke

voorzieningen, het Vondelpark en de grachten op zich.

Een tweede kenmerk is dat het gaat om gebieden met een dynamische functiewisseling in de loop der jaren. Niet alleen of altijd wonen, maar ook een groot scala aan andere functies komen in de loop van de tijd in deze gebieden aan bod. Dit kan alleen als de aard van de gebouwen dit mogelijk maakt. Ruime gebouwen en goed te verbouwen constructies. Verder gaat het in de voorbeelden om gebieden met een zeer hoge dichtheid maar ook om zeer grote panden en woningen. De stelling dringt zich op dat het aantrekkelijk is om in een zeer dichte bebouwingsvorm te leven mits de binnenruimte van de woning voldoende compensatie biedt.

Hoe zit dit nu in de nieuwe Amsterdamse projecten en welke problemen doen zich voor? Welke prijs wordt betaald voor het bouwen in hoge dichtheid?

Het bouwen van meer dan 50 woningen per hectare is slechts mogelijk door een of andere vorm van gestapeld bouwen te kiezen of door een extreem laag bouwtype te ontwikkelen zoals

op BorneoSporenburg onder meer is gebeurd. Het heeft een aantal nadelen. De gestapelde

woonvorm heeft minder aantrekkingskracht in de markt dan de eengezins laagbouwwoning.

Dat geldt ook voor de opnieuw van stal gehaalde boven en benedenwoningen en dergelijke. In de koopwoningen markt is dit zelfs in een stedelijk gebied telkens weer zeer snel

zichtbaar. In de huurwoningen markt is de aantrekkelijkheid hiervan pas op termijn te

beoordelen, maar veel verschil zal er niet zijn.

Het gemis aan aantrekkingskracht kan alleen gecompenseerd worden door een zeer goed afge-werkt aantrekkelijk woonmilieu en maaiveldinrichting te creëren. Daarnaast stelt het hoge eisen aan de afmetingen van de woningen en niet te vergeten de buitenruimte (terrassen,

balkons). Bouwen in hoge dichtheid betekent het maken van ondergrondse of in het gebouw opgenomen parkeerplaatsen. Zeker als een onaantrekkelijk volkomen met blik overdekt

maaiveld vermeden moet worden.

De kosten hiervan zijn hoog en worden niet terugverdient in de grondexploitatie. Het maken van autoluwe wijken is gezien de huidige vraag in de woningmarkt het huidige levenspatroon van het merendeel van de mensen nog slechts zeer beperkt mogelijk. Dat zal de komende jaren tenzij er zeer ingrijpende veranderingen optreden niet anders zijn. Ook in de stad is een woning die niet voorzien is van tenminste een parkeerplek niet afzetbaar.

Gestapeld bouwen is duur. De bouwkosten zijn hoog. Er moet zeer goed op de kwaliteit gelet worden. Het parkeren ondergronds drijft de kosten ten opzichte van het maaiveld parkeren verder op.

ij

J,

(\

)

!

ji

/

/I,a

rio

"I, \J)

I."

It,

'IA...~,

'lil' I! } !l1,~

/~v\\~ai

Voorstel voor de invulling van een grote lokatie in Amsterdam-Noord. Dichtheid 80 woningen per hectare, 70% koop en 30% sociale huur.

Het bouwen in hoge dichtheden heeft op het eerste gezicht alleen maar nadelen voor de koper of huurder. Het is duurder, wordt lager gewaardeerd, schept problemen met parkeren. Ook voor de grondexploitant zijn de kosten van bouw- en woonrijpmaken en de verdere inrichting

hoog. De opbrengsten maken dit niet goed. Het compact bouwen is echter om redenen van

het verminderen van de mobiliteit en het gebruik van beschikbare ruimte op een hoger niveau noodzakelijk. Er zullen dan ook zeer aantrekkelijke woonmilieus moeten worden gecreëerd die kunnen concurreren met de laagbouwwijken met een lage dichtheid. In aantal nieuwe projecten zijn bemoedigende resultaten geboekt.

Het herbergend vermogen van de voorraad

In stedelijke gebieden zal het creëren van meer woningen door het splitsen van woningen maar zeer beperkt een oplossing bieden voor het verminderen van de mobiliteit. Uiteraard stellen ouderen andere eisen aan woningen dan jongeren. De woningvraag is echter zo blijkt uit mijn eigen ervaring met projecten steeds meer divers. Buiten kijf staat voor mij dat welvaartsgroei, ook onder ouderen, leidt tot de vraag naar kwalitatief goede en ruime woningen die als veilig worden ervaren, gemakkelijk te onderhouden zijn, die toegankelijk zijn per lift en die een aantrekkelijke buitenruimte hebben. Hoe groter de woning hoe eenvoudiger later weer de bestemming te veranderen. Op dit moment worden vooral te kleine woningen gesloopt.

In stedelijke gebieden is het verdichten en herontwikkelen door middel van kwalitatief goede plannen met een hoge dichtheid een effectievere oplossing. Uiteraard moet daar wel letterlijk een prijs voor betaald worden.

Vinex-Iokaties kunnen bijdragen aan vermindering van de mobiliteit indien ze dicht tegen de stad aan ontwikkeld worden zoals altijd de bedoeling is geweest en als ook op dergelijke lokaties gestreefd wordt naar functiemenging en een zo hoge mogelijke dichtheid.