OPERAT SZACUNKOWY DOTYCZĄCY OKREŚLENIA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ OBJĘTEJ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ NR TO1G/ /7,

(1)

| Biuro Wycen Nieruchomości COMPARATIO Łukasz Warcholak |

Sygn. akt V GUp 144/18

OPERAT SZACUNKOWY

DOTYCZĄCY OKREŚLENIA

WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ OBJĘTEJ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ NR TO1G/00021257/7, POŁOŻONEJ W SIERAKOWIE, OBRĘB EWID. NR 17,

GMINA KOWALEWO POM., POWIAT GOLUBSKO-DOBRZYŃSKI, SKŁADAJĄCEJ SIĘ Z DZIAŁKI EWID. NR 293/3

Data sporządzenia operatu: 19.06.2019 r.

Autor operatu: mgr inż. Łukasz Warcholak

Rzeczoznawca majątkowy nr upr. 6462 293/3

(2)

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w Sierakowie, obręb ewidencyjny nr 17, gmina Kowalewo Pomorskie, powiat golubsko-dobrzyński, składająca się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 293/3 o pow. 0,3069 ha.

Sąd Rejonowy w Golubiu-Dobrzyniu IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi dla nieruchomości księgę wieczystą nr TO1G/00021257/7. Nieruchomość stanowi przedmiot prawa własności.

1.2. Zakres wyceny

Zakres wyceny obejmuje oszacowanie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą nr TO1G/00021257/7, położonej w Sierakowie, gmina Kowalewo Pomorskie, składającej się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 293/3 o pow.

0,3069 ha, według stanu nieruchomości na dzień oględzin, tj. 15.05.2019 r. i w poziomie cen na miesiąc czerwiec 2019 r.

2. CEL WYCENY

Celem wyceny jest oszacowanie wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania upadłościowego o sygn. V GUp 144/18.

(…)

4. DATY ISTOTNE DLA WYCENY

 Data sporządzenia operatu: 19.06.2019 r.

 Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 19.06.2019 r.

 Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 15.05.2019 r.

 Daty dokonania oględzin nieruchomości: 15.05.2019 r.

5. OPIS STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Stan prawny

Sąd Rejonowy w Golubiu-Dobrzyniu IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi dla nieruchomości księgę wieczystą nr TO1G/00021257/7.

Z badania księgi wieczystej nr TO1G/00021257/7 w dniu 19.06.2019 r. wynika aktualny stan prawny nieruchomości, który przestawiono poniżej:

Dział I-O - Oznaczenie nieruchomości:

Numer bieżący nieruchomości: 1

(3)

Działki ewidencyjne:

Numer działki: 293/3

Położenie (numer porządkowy / województwo, gmina, miejscowość): 1 / kujawsko- pomorskie, Kowalewo Pom., Sierakowo

Sposób korzystania: rola

Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę, obszar): /00002777/ , 0,3069 ha

Obszar całej nieruchomości: 0,3069 ha

Dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością Brak wpisów

Dział II - Własność Właściciele:

Lista wskazań udziałów w prawie (numer udziału w prawie/ wielkość udziału/rodzaj wspólności): 2 / 1/1 / ---

Osoba fizyczna (Imię pierwsze imię drugie nazwisko, imię ojca, imię matki, PESEL): Grzegorz Krzysztof Kaproń, Marian, Renata, 84092210394

Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia Brak wpisów

Dział IV - Hipoteka

Wzmianki (numer wzmianki, chwila zamieszczenia, opis wzmianki): 1. DZ. KW. / TO1G / 1633 / 19 / 1 - 2019-04-17, 11:19:05 - wpis hipoteki

(4)

5.2. Lokalizacja i otoczenie

Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w Sierakowie, obręb ewidencyjny nr 17, gmina Kowalewo Pomorskie, powiat golubsko-dobrzyński. (…)

Działka ewidencyjna nr 293/3 zlokalizowana jest w centralnej części Sierakowa, w odległości około 3,6 km w linii prostej na północny-zachód od centrum Kowalewa Pomorskiego oraz w odległości około 14,8 km w linii prostej na północny-zachód od centrum Golubia- Dobrzynia.

źródło: https://www.openstreetmap.org/

Bezpośrednie otoczenie nieruchomości cechuje się przeciętnym stopniem zurbanizowania, stanowią je głównie tereny użytkowane rolniczo oraz zabudowa siedliskowa i mieszkaniowa jednorodzinna. Po stronie wschodniej nieruchomości znajduje się działka zabudowana budynkiem mieszkalnym. Dostęp do punktów handlowo-usługowych oraz obiektów użyteczności publicznej jest ograniczony. Działka położona jest bezpośrednio przy drodze wojewódzkiej nr 554.

Lokalizacja działki nr 293/3 na tle najbliższego otoczenia

źródło: https://golubsko-dobrzynski.webewid.pl/e-uslugi/portal-mapowy

(5)

5.3. Opis stanu technicznego i użytkowego

Nieruchomość objęta księgą wieczystą nr TO1G/00021257/7 składa się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 293/3 o pow. 3069 m². Zgodnie z danymi ewidencji gruntów w skład działki wchodzą w całości użytki w postaci gruntów ornych klasy IVa. Działka nr 293/3 posiada nieregularny kształt siedmioboku. Obszar działki cechuje się zmiennym ukształtowaniem terenu. Działka posiada bezpośredni dostęp do asfaltowej drogi wojewódzkiej od strony północnej (działka ewidencyjna nr 39). Działka ewidencyjna nr 293/3 jest niezabudowana i nieuzbrojona. Zgodnie z treścią mapy zasadniczej przez obszar działki przebiegają sieci uzbrojenia terenu: elektroenergetyczna, wodociągowa i telekomunikacyjna. Przez obszar działki przebiegają napowietrzne linii energetyczne średniego i niskiego napięcia. W północnej części działki posadowiony jest jednopodporowy słup energetyczny, a przy granicy południowej dwupodporowy. Na dzień oględzin działka była nieogrodzona, niezagospodarowana, jej obszar był w całości zbronowany.

źródło: https://golubsko-dobrzynski.webewid.pl/e-uslugi/portal-mapowy

(6)

Poniżej przedstawiono dokumentację fotograficzną działki ewidencyjnej nr 293/3 wykonaną w dniu oględzin, tj. 15.05.2019 r.:

północna-wschodnia część działki północna część działki

droga wojewódzka po stronie północnej działki północno-zachodnia część działki

centralna część działki zachodnia część działki

(7)

słup średniego napięcia przy granicy południowej południowo-wschodnia część działki

6. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM

Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Kowalewo Pomorskie zostało uchwalone Uchwałą nr XXII/215/09 Rady Miejskiej w Kowalewie Pomorskim z dnia 26 czerwca 2009 r. oraz zmienione Uchwałą nr XXXVII/315/18 Rady Miejskiej w Kowalewie Pomorskim z dnia 26 września 2018 r. Zgodnie z ustaleniami studium działka ewidencyjna nr 293/3 położona w Sierakowie znajduje się w strefie funkcjonalno-przestrzennej III - rolniczo-osadniczej, w obszarze działalności inwestycyjnej, w terenach zurbanizowanych.

(8)

10. WYNIK WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM

Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą nr TO1G/00021257/7, położonej w Sierakowie, gmina Kowalewo Pomorskie, składającej się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 293/3 o pow. 0,3069 ha, oszacowana według stanu nieruchomości na dzień oględzin, tj. 15.05.2019 r. i w poziomie cen na miesiąc czerwiec 2019 r., wynosi:

WR = 39 000 zł

(słownie: trzydzieści dziewięć tysięcy złotych)

Wartość rynkową działki ewidencyjnej nr 293/3 położonej w Sierakowie, gmina Kowalewo Pomorskie, oszacowano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej.

Oszacowana wartość jednostkowa działki w wysokości 12,77 zł/m² mieści się w przedziale cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne i jest 14% niższa od średniej zanotowanej w bazie nieruchomości podobnych. Przedmiotowa nieruchomość na tle nieruchomości podobnych cechuje się przeciętny położeniem - zlokalizowana jest w odległości 3,6 km od centrum Kowalewa Pomorskiego oraz 14,8 km od centrum Golubia-Dobrzynia. Otoczenie nieruchomości cechuje się przeciętnym stopniem zurbanizowania, stanowią je głównie tereny użytkowane rolniczo oraz zabudowa siedliskowa i mieszkaniowa jednorodzinna.

Dostęp do punktów handlowo-usługowych oraz obiektów użyteczności publicznej jest ograniczony. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do asfaltowej drogi wojewódzkiej.

Przez obszar działki przebiegają sieci uzbrojenia terenu: elektroenergetyczna, wodociągowa i telekomunikacyjna. Działka nr 293/3 posiada nieregularny kształt siedmioboku, a jej obszar cechuje się zmiennym ukształtowaniem terenu. Wielkość powierzchni gruntu działki nr 293/3 jest zbliżona do średniej zanotowanej w bazie nieruchomości podobnych.

Niekorzystnie na wartość nieruchomości wpływa fakt, że przez jej obszar przebiegają napowietrzne linii energetyczne średniego i niskiego napięcia. W północnej części działki posadowiony jest jednopodporowy słup energetyczny, a przy granicy południowej dwupodporowy. Nieruchomość znajduje się w terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Kowalewo Pomorskie działka nr 293/3 znajduje się w strefie funkcjonalno-przestrzennej III - rolniczo-osadniczej, w obszarze działalności inwestycyjnej, w terenach zurbanizowanych. Biorąc pod uwagę atrybuty rynkowe przedmiotowej nieruchomości w kontekście cech nieruchomości podobnych, oszacowaną wartość należy uznać za prawidłową i zbliżoną do ceny możliwej do uzyskania w obrocie rynkowym.