Partikuliere woningverbetering na uitponding: Ervaringen met het komplex Oranjesingel/Margrietstraat in de gemeente Beek

•

~ Q)

o

N L-Q) "'C

c:

o

~

L-CO

E

Cl

c:

al

c:

... 0

O~

... c:

=>

Q)

=>

L-...

~

... ..c:

en

Q)

z..c

_ "'C

en

co

~ ~

W

L-"

0

_N 0 ₀

a:>

W

Q)

Q

';:;

..:'2. (,)

ZMT

~

192

WERKDOCUMENT

PARTIKULIERE

WONING-VERBETERING NA UITPONDING;

Ervaringen met het komplex

Oranjesingel/Margrietstraat

in de gemeente Beek

=

=

=

:::::::::::

Henk Heeger

Petra Bassie

: :

92-12

·D···D···

·

·

.

_·

_.

.

_.

·

.

_·

_.

.

_.

·

.

_·

_.

.

_.

·

.

_·

_.

.

_.

...

_...

_{. ...}

... .

_.

···

··D···

...

_...

_.

.

_.

...

_...

_..

_.

.

_.

:-:-:-:-:-:-:-:.

_{... ...}

_.

-:

1

_.

...

_...

.

... .

_...

_.

·D···D···

·

·

.

_·

_.

.

_.

·

.

_·

_.

.

_.

·

.

.

:

_.

...

_...

:

:

... ::

i

,

...

D 'D"

·

.

_·

.

.

,

·

.

_·

_.

.

_.

·

.

_·

_.

.

_.

·

.

_·

_.

.

... .. . . ... .

_..

_{. . . . ...}

_.

• • • • • • • • • • • 0 •• • • •

···0·

...

_.

_...

.. ...

_{. ..}

_.

.

...

_...

. .. ..

_.

_{. ..}

_.

.

...

_...

. . .

_.

_...

..

_.

.

...

_{... . ...}

.. . ..

_.

.

...

_{. . . ...}

_.

...

0

···

·

...

_....

_{. . ..}

.

·

...

_...

_{.. .}

.

.

.

·

... .

_....

_{.. . .}

·

... .

'

...

-:-:-:-:-:-:-:-:'

...

_....

_.

_{. ... ..}

... ... .

_...

PARTIKULIERE WONINGVERBETERING NA

UITPONDING;

Ervaringen met het komplex

OranjesingeljMargriet-straat in de gemeente Beek

1=1 i b j i Cl t heek

ru

De j t

'-"'"

,~

1111'

•

WERKDOCUMENT OTB

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft

PARTIKULIERE WONINGVERBETERING NA

UITPONDING;

Ervaringen met het komplex

OranjesingeljMargriet-straat in de gemeente Beek

Henk Heeger Petra Bassie

De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers

Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BlliU01HEEK, DEN HAAG Heeger, Henk

Partikuliere woningverbetering na uitponding; Ervaringen met het komplex

OranjesingeIfMargrietstraat in de gemeente Beek /

Henk Heeger, Petra Bassie. - Delft: Delftse Universitaire Pers.

-lli. -(Werkdocument/ Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 0923-9871 : 92-12)

Met lit. opg. ISBN 90-6275-805-3 NUGI655

Trefw.: woningverbetering, eigenaar-bewoners

Copyright 1992 by H. Heeger and P. Bassie

Overname van (gedeelten van) dit werkdocument is toegestaan, mits de bron duidelijk wordt vermeld.

INHOUD

1 INLEIDING. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 1

1.1 Aanleiding en doel van het onderzoek ... 1

1.2 Algemene probleemschets ... 2

1.3 Probleemstelling en aanpak van het onderzoek . . . .. 4

2 . VÓÓR DE AANPAK . . . ... . . . 7

2.1 Inleiding .... ... ... 7

2.2 Bouwtechnische problemen ... 11

3 DE AANPAK . . . 13

3.1 Inleiding ... 13

3.2 Korte beschrijving van het proces, dat leidde tot de uiteindelijke aanpak.. .... ... . ... . .. ... .. .. ... . .... .... 13

3.3 De oplossingsmogelijkheden . . . .. 18

3.3.1 Alternatieven met betrekking tot de bouwkundige aanpak. . . . .. 19

3.3.2 Alternatieven met betrekking tot het beheer . . . .. 22

3.4 De kosten van de alternatieven ... 23

3.5 De participanten en het onderhandelingsproces ... 25

3.5.1 De bewoners en de eigenaren ... 25 3.5.2 De gemeente ... . . . .. 29 3.5.3 De provincie ... 32 3.5.4 Het Rijk ... 32 3.5.5 De overigen . . . .. 33 4 NA DE AANPAK . . . ... . . . 35 4.1 De uiteindelijke oplossing ... 35

4.2 De uiteindelijke kosten en subsidies . . . .. 36

4.3 De gevolgen voor de participanten . . . .. 38

4.3.1 De bewoners en de eigenaren ... 38

4.3.2 De gemeente ... . . . .. 43

4.3.3 De provincie ... 45

4.3.4 Het Rijk ... 45

5 SAMENVATI'ING, KONKLUSIES EN AANBEVELINGEN . . . 47

5.1 Inleiding ... ... 47

5.2 Het proces in Beek ... ... 47

5.3 Meer algemene konklusies en aanbevelingen ... 55

BIJLAGE 1 LITERATUUR ....... 58

1

INLEIDING

1.1 Aanleiding en doel van het onderzoek

Het onderzoek heeft betrekking op de aanpak van de partikuliere woningverbe-tering van een komplex aan de Oranjesingel en Margrietstraat in Beek, in dit rapport verder aangeduid als de Oranjeflats. Het gaat hier om 96 in 1963 ge-bouwde flatwoningen, die aanvankelijk door één verhuurder werden verhuurd. In 1978 is een makelaar gestart het woningkomplex uit te ponden, zodat het komplex na enige tijd werd opgedeeld in zowel koopwoningen als huurwoningen (in het bezit van een groot aantal verschillende eigenaren). In 1982 werden de eerste ernstige bouwtechnische problemen gekonstateerd. Er was toen geen direkt gevaar aanwezig, maar groot-onderhoud op korte termijn werd wel wense-lijk geacht. De konstruktie was echter zo slecht, dat er in 1986 tijdens een on-weersbui spontaan een balkon op de bovenste verdieping afbrak, waarna overal stutten werden aangebracht. Een spoedig begin van een kostbare renovatie bleek nu noodzakelijk. Wanneer er niets gedaan zou worden, zouden de woningen binnen afzienbare tijd onbewoonbaar verklaard moeten worden. Een groot pro-bleem was echter dat de diverse eigenaren van de afzonderlijke flats niet over voldoende financiële middelen beschikten voor de benodigde aanpak. Ook bleek er slechts een zeer beperkte financiële reserve opgebouwd te zijn door de Ver-eniging van Eigenaren (VvE). Door de bouwtechnische problemen zakte de waarde van de woningen bovendien enorm, waardoor de hypotheken van veel bewoners ver uitstegen boven de marktwaarde. De omvangrijke bouwtechnische problemen, gekombineerd met de financiële onmogelijkheid van veel bewoners om de woningen aan te pakken (of door te verkopen) en de sociale problemen, waren voor de gemeente aanleiding om onderhandelingen te starten met de VvE om een oplossing te vinden voor het opknappen van de flats. Na jarenlange onderhandelingen, waarbij met name de voor de leningen verstrekte gemeente-garanties een belangrijke rol speelden, is er een oplossing gevonden, en kon er gestart worden met de renovatie. Deze bevindt zich eind 1991 in een afrondende fase.

Het doel van dit onderzoek is het geven van een beschrijving van de gevolgde aanpak en van het (ónderhandelings)proces. De gemaakte afwegingen, de geko-zen oplossingen, de organisatie en de verantwoordelijkheden worden op deze manier duidelijk. Belangrijk daarbij is met name het feit dat de verschillende betrokkenen zelf tot een oplossing kwamen (d.w.z. dat de rol van de Rijksover-heid vooral gericht was op advisering over wat mogelijk was binnen het bestaan-de Rijksinstrumentarium). Ook wordt in dit onbestaan-derzoek aandacht besteed aan bestaan-de financiële konsekwenties van de gevolgde aanpak.

De problemen met betrekking tot de Oranjeflats in Beek zijn enkele jaren gele-den al opgenomen in het rapport 'Probleemkomplexen in bezit van particuliere verhuurders in de na-oorlogse woningvoorraad', geschreven door de Stichting Werkgroep '2duizend in opdracht van de SEV. In dit rapport wordt een beschrij-ving gegeven van 12 woningkomplexen in gemengd bezit, waar op dat moment sprake was van ernstige problemen. Het komplex in Beek is hierin een van de twaalf genoemde komplexen. In het rapport van de Werkgroep '2duizend, dat is afgerond in september 1988, wordt aangegeven dat de betrokken partijen in Beek nog werkten aan ~en strategiebepaling; de feitelijke aanpak is er nog niet in beschreven. Deze rapportage kan dus ook in zekere zin beschouwd worden als een vervolg op het rapport van de Werkgroep '2duizend.

De opdrachtgever voor het onderzoek, de direkteur Onderzoek en Kwaliteitszorg van DGVH, op initiatief van de Directie van de Volkshuisvesting in de provincie Limburg, wil door middel van dit onderzoek een belangrijke informatiebron verschaffen voor verschillende aktoren in het volkshuisvestingsproces, die gekon-fronteerd worden met de aanpak van verbetering van partikulier bezit in (pro-bleem)komplexen. Dat betekent dat de nadruk ligt op die elementen in het proces, die leerstof opleveren voor 'soortgelijke situaties' elders in het land. Als 'soortgelijke situaties' worden door ons de situaties beschouwd, waar sprake is van komplexen partikuliere woningbouw, eventueel in gemengd bezit:

met ernstige technische problemen;

met een Vereniging van Eigenaren, die niet over voldoende financiële middelen beschikt om deze problemen op te lossen, èn met

een gemeente, die bereid is om inititatieven te nemen om zo nodig in te grijpen.

1.2 Algemene probleem schets

De problematiek van het komplex in Beek is beslist niet uniek. Er blijken in Nederland nog meer 'probleemkomplexen' te zijn, welke geheel of gedeeltelijk in bezit zijn (geweest) van particuliere verhuurders c.q. institutionele beleggers. Een van de bekendste daarvan betreft een komplex in Kraaihoek-Noord in Papen-drecht, waar men nu al vele jaren bezig is met onderzoeken en het maken van plannen. Deze 'probleemkomplexen' kenmerken zich door een situatie waarin een bouwtechnische aanpassing van de kollektieve bouwdelen noodzakelijk is,

maar waarvoor de verschillende kleine verhuurders en eigenaar-bewoners niet de benodigde financiële middelen vrij kunnen maken. Door waardevermindering van de woningen kunnen de eigenaar-bewoners dikwijls ook niet hun woningen verkopen zonder financiële verliezen te lijden. Een dergelijke pat-stelling van het zowel niet kunnen verkopen als het niet kunnen verbeteren, kan onder andere ontstaan bij uitgeponde komplexen, waar (een deel van) de bewoners tot de grenzen van hun financiële ruimte zijn gegaan om de woning te kunnen kopen. Daarom wordt eerst ingegaan op het ontstaan van dergelijke problemen.

In het algemeen wordt er door beleggers geïnvesteerd in woningbouw om daar-mee een gunstig financieel resultaat te behalen. Het uitvoeren van het dagelijks beheer gebeurt om de woningen verhuurbaar te houden. Waimeer het rende-ment op de investering afneemt of wanneer er nieuwe hoge financiële uitgaven noodzakelijk zijn om de verhuurbaarheid zeker te stellen (bijvoorbeeld om een onderhoudsachterstand weg te werken), zal de belegger een afweging maken tussen de opbrengst van verkopen, opnieuw investeren of niets doen (instandhou-den). Tevens zal de belegger overwegen of hij met de opbrengst van de direkte verkoop of met het te investeren bedrag voor de verbetering elders een hoger rendement kan behalen. Als verkoop het meeste oplevert, dan kan hij nog over-wegen om het komplex als één geheel te verkopen of per woning. Door verkoop per woning zal de opbrengst in het algemeen hoger liggen dan bij verkoop van het gehele gebouw, maar daar staat tegenover dat verkoop per woning meestal een veel langduriger proces is.

Woningbezit kan worden verkocht aan nieuwe verhuurders en/of aan toekomsti-ge eitoekomsti-genaar-bewoners. Wanneer het komplex toekomsti-gesplitst is in afzondelijke apparte-menten (akte van splitsing) en er verschillende eigenaren komen, is het verplicht om een Vereniging van Eigenaren op te richten. Verkoop van woningen aan eigenaar-bewoners houdt in dat huurwoningen worden omgezet naar koopwonin-gen. Omzettingen vinden zowel plaats bij eengezinshuizen als bij woningen in meergezinshuizen. Het omzetten van meergezinshuizen in appartementen, ook wel "uitponden" genoemd, wordt voornamelijk gedaan door de zogeheten B-be-leggers.

Veel zittende huurders zijn bereid de door hen gehuurde woning te kopen, om-dat zij verwachten om-dat de woonlasten door de aankoop van de woning lager zullen zijn dan bij het huren van de woning. Bij de aankoop zijn zij echter vaak niet op de hoogte van de diverse bijkomende kosten, zoals die voor onroe-rend-goedbelasting en voor het onderhoud van de woning. Voor de mate waarin onderhoud gepleegd wordt is de financiële ruimte van de kopers van groot be-lang. Daarnaast speelt bij uitgeponde meergezinshuizen ook de scheiding tussen gezamenlijke en eigen verantwoordelijkheid een rol. De gezamenlijke verant-woordelijkheid voor de gemeenschappelijke voorzieningen, zoals liften, c.v., fundering, daken etc., komt tot uiting in de organisatorische en financiële aspek-ten van het beheer- en onderhoudsbeleid door de gezamenlijke eigenaren: het funktioneren van de Vereniging van Eigenaren (Kamp en Walstra, 1990). Zo is

bijvoorbeeld bij veel komplexen de maandelijkse bijdrage aan het fonds van de Vereniging van Eigenaren te laag om direkt een ingrijpende ingreep te kunnen betalen.

Uit onderzoeken in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag bleek, dat in het alge-meen het funktioneren van de VvE's meer het onderhoudsbeleid beïnvloedde dan de financiële mogelijkheden van de afzonderlijke eigenaren binnen een komplex (Van Weesep, 1986). In (gedeeltelijk) uitgeponde meergezinscomplexen kunnen dan ook, vooral door het slecht funktioneren van VvE's, relatief grote onderhoudsachterstanden optreden.

De Oranjeflats in Beek geven duidelijk inzicht in de problemen die kunnen spelen bij een uitgepond komplex. Met name de financiële aspekten van de aanpak komen bij de Oranjeflats zeer nadrukkelijk naar voren.

Gezien de hoeveelheid vergelijkbare komplexen, en de problemen die er bij de aanpak van de desbetreffende komplexen gekonstateerd worden, kan gesteld worden dat de succesvolle aanpak van het komplex in Beek een belangrijke voorbeeldfunktie kan vervullen.

1.3 Probleemstelling en aanpak van het onderzoek

In dit onderzoek ligt de nadruk op bet proces dat beeft geleid tot de uiteindelij-ke aanpak van de Oranjeflats en op de effekten van deze aanpak. Het is echter niet de bedoeling om alleen een evaluatie van deze specifieke situatie te maken.

Door bijvoorbeeld ook in te gaan op (het ontstaan van) de problemen die er

speelden, de betrokkenen bij de aanpak en de financiële konsekwenties van de aanpak voor de verschillende betrokkenen, krijgt het onderzoek een bredere betekenis.

De probleemstelling van het onderzoek is als volgt te omschrijven:

Wat valt er te leren van de problemen, de aanpak van deze problemen en de geko-zen oplossingen met betrekking tot de flats aan de Oranjesingel en Margrietstraat-Oranjeflats in Beek?

Deze probleemstelling heeft geleid tot de volgende onderzoeksvragen: - Wat waren de precieze problemen?

- Welke problemen zijn specifiek en welke problemen komen algemeen voor? - Zouden de (of dergelijke) problemen te voorkomen geweest zijn?

- Welke partijen waren bij het besluitvormingsproces inzake de aanpak betrok-ken?

- Welke verantwoordelijkheden hebben de partijen genomen?

- Welke keuzemogelijkheden hadden de verschillende partijen?

- Hoe werd het proces georganiseerd? - Hoe is het proces verlopen?

- Tot welke oplossing zijn de partijen gekomen? - Wat waren de kosten voor de verschillende partijen?

- Welke problemen worden er eind 1991 nog ervaren?

- In hoeverre zou de oplossing uit Beek in soortgelijke situaties kunnen worden toegepast?

Het onderzoek is begonnen met het doornemen van alle aanwezige informatie (relevante documenten, verslagen van vergaderingen, studies, berekeningen). Hiervoor is vooral gebruik gemaakt van de dossiers bij de DVH-Limburg en bij de gemeente Beek. Deze dossiers maakten het mogelijk al een aanzienlijk deel van dit rapport te schrijven. Aan de hand van de dossiers was het tevens moge-lijk te achterhalen welke dokumenten nog ontbraken. Ook leidde het dossieron-derzoek tot een lijst met vragen aangaande het proces. Om de ontbrekende informatie te verzamelen en respons te krijgen op de al verwerkte informatie werd kontakt gezocht met de HID en de gemeente.

Zonder medewerking van de verschillende betrokkenen zou het niet mogelijk geweest zijn om deze rapportage tot een goed einde te brengen. Onze dank gaat in de eerste plaats uit naar de heer M. Botermans van de DVH-Limburg en naar de heer J. Raven van de gemeente Beek voor het samenstellen van enkele ar-chiefmappen vol met informatie over de aanpak van de flats en voor het beant-woorden van de vele door ons gestelde vragen. Dank gaat ook uit naar de bege-leidingskommissie bij dit onderzoek, waarin naast de twee hiervoor genoemden ook de heren H. de Vogel (voorzitter van de begeleidingskommissie, DVH), T. Brouns (DVH), en J.GJ. Eijssen (gemeente Beek) deel van uitmaakten. Binnen het OTB is dit onderzoek begeleid door Hugo Priemus en Frits Meijer.

Om antwoord te kunnen geven op de probleemstelling en de onderzoeksvragen is gestart met beschrijven van de voorgeschiedenis van het komplex tot de val van een balkon in 1986, waarna de noodzaak tot spoedige renovatie werd inge-zien (hoofdstuk 2). In hoofdstuk 3 wordt de aanpak beschreven vanaf het onder-kennen van de noodzaak om bouwtechnische maatregelen uit te voeren. Dit hoofdstuk begint met een tijdas, waarin de verschillende gebeurtenissen in tijds-volgorde worden aangegeven. Daarna volgt een analyse van de feitelijke aanpak, de participanten en de gemaakte afwegingen, de organisatie en de tijdsduur. In hoofdstuk 4 komen de resultaten en (vermoedelijke) effekten aan de orde; de definitieve kosten, de uiteindelijk verkregen subsidies, het huidige beheer, en de plannen voor het beheer/onderhoud van het komplex in de toekomst. De kon-klusies en aanbevelingen zijn opgenomen in de samenvatting in het inleidende hoofdstuk.

Opgemerkt moet worden, dat direkt naast de bouwblokken aan de Oranjesingel en Margrietstraat nog twee vergelijkbare bouwblokken staan (aan de Margriet-straat en IreneMargriet-straat), die ongeveer gelijktijdig door dezelfde aannemer zijn ge-bouwd. Deze bouwblokken worden beheerd door een andere VvE. Het onder-houdsbeleid van deze VvE wijkt iets af dat van de VvE aan de Oranjesingel en Margrietstraat. De bouwtechnische problemen zoals die bij de flats aan de Oran-jesingel en Margrietstaat zijn vastgesteld, zijn niet bij deze twee bouwblokken opgetreden.

2

VÓÓR DE AANPAK

2.1 Inleiding

Zijlstra Bouw- en Aannemingsmaatschappij BV te Harderwijk was de oorspron-kelijke aanvrager van de bouwvergunning voor de Oranjeflats in Beek. De flats aan de Oranjesingel en de Prinses Margrietstraat zijn in 1963/1964 gebouwd door aannemer Bogman (deze is begin jaren zeventig failliet gegaan). De flats waren oorspronkelijk bedoeld als huurwoningen voor het personeel dat bij AF-CENT (de 'Allied Forces Central Europe' te Brunssum) werkte.

De Oranjeflats zijn gelegen bij de ingang van de gemeente Beek, direkt naast de snelweg. Het komplex bestaat in totaal uit 96 woningen, verdeeld over zes bouw-blokken van vier verdiepingen hoog (zie ook afbeelding 2.1.1). Er zijn 32 por-tiekwoningen en 64 galerijwoningen (met een binnenwerks kernoppervlak van resp. 72,14 m2 _{en 79,56m2 ). De galerijen worden ontsloten door middel van een}

lift. Onder de vier woonlagen is een half verdiepte bouwlaag, waarin de bergin-gen zijn gesitueerd. De woninbergin-gen hadden oorspronkelijk vier kamers (waarna er mogelijk kamers zijn samengevoegd), en hebben alle individuele centrale verwar-ming. Er zijn twee verschillende typen galerijwoningen, terwijl de portiekwonin-gen alle identiek (of gespiegeld) zijn (zie afbeelding 2.1.3 voor enkele plattegron-den). De portiekwoningen hebben elk twee balkons. Het aantal woningwaarde-ringspunten van de woningen is onbekend.

In november 1977 kochten. makelaardij Van Praag Goed B.V. uit Huizen en De Kulk B.V. uit Rotterdam de flats. Zij laten de flats in april 1978 splitsen in 96 appartementsrechten. Bij akte van splitsing wordt de Vereniging van Eigenaren Oranjesingel 2 t/m 96 (even) en Prinses Margrietstraat 33 t/m 127 (oneven) opgericht.

Afb. 2.1.1 Situatieschets van de Oranjeflats

margriet-straot

Afb. 2.1.2. Enkele plattegronden van de woningen in de Oranjeflats

r---

__ . ___ . au ... _~._ .. __

...

_._- __ Î -i

-

t

I . lIDO

In de periode van 1978 tot 1983 werden alle 96 appartementen doorverkocht voor bedragen die varieerden van ca.

f

65.000,- tot

f

85.000,-. Sinds dit uitpon-~ den van de flats bestonden de bewoners van de flats uit eigenaar-verhuurders en

eigenaar-bewoners. Na de eerste verkoop waren er 58 woningen in bezit van bewoners en 38 in bezit van een groot aantal verschillende eigenaar-verhuurders. De aantallen eigenaar-bewoners en eigenaar-verhuurders blijken echter voortdurend (ook nu nog) te veranderen. Dit onderscheid in huurwonin-gen en koopwoninhuurwonin-gen is onder meer van belang voor de hoogte van de mogelij-ke subsidies voor woningverbetering. Hierop zal in hoofdstuk 3 uitgebreider worden ingegaan.

Door de kopers waren, afhankelijk van onder meer de koopprijs van het huis en het eigen vermogen, verschillende hypotheken afgesloten om de aankoop te kunnen financieren. Op een groot deel van deze hypotheken was door de ge-meente Beek gege-meentegarantie verleend.

De verschillende eigenaren zijn, zoals dat voor alle meergezinshuizen geldt met verschillende eigenaren, verenigd in de Vereniging van Eigenaren (VvE). In principe heeft de VvE de verantwoordelijkheid voor het onderhoud van de ge-meenschappelijke delen. Met een bijdrage aan VvE wordt een fonds opgebouwd, waaruit het onderhoud betaald kan worden aan de gemeenschappelijke delen van het komplex. Op een bepaald moment is door de VvE besloten om het onderhoud van kozijnen en buitendeuren van de woningen buiten de VvE om door de individuele eigenaren te laten regelen, waardoor het uiterlijk van de woningen nu geheel verschillend is (zowel in materiaal- als kleurgebruik). Er werd in de Oranjeflats per huishouden

f

110,- per maand betaald aan service-kosten (d.w.z. in totaal

f

10.560,- per maand). Hiervan was

f

35,- per woning per maand bedoeld voor de reserve van de VvE, terwijl de rest onder meer nodig was voor de kosten voor de schoonmaakwerkzaamheden en de kabeltelevisie. Het is niet bekend hoeveel huur er door de verschillende eigenaar-verhuurders werd berekend. Duidelijk is wel dat de huren grote verschillen vertoonden. Nadat het naar beneden vallen van het balkon in 1986 duidelijk had gemaakt dat de bouwtechnische problemen bij de Oranjeflats ernstig waren en het ook duide-lijk werd dat een ingrijpende en kostbare aanpak noodzakeduide-lijk was, werd nage-gaan hoeveel geld er in het reservefonds van de VvE beschikbaar was. De admi-nistratie van het bestuur van de Vereniging van Eigenaren bleek echter een enorme puinhoop. De rekening bleek in februari 1987 slechts

f

1.310,- te bevat-ten (terwijl er volgens een van de betrokken eigenaren ongeveer

f

61.000,- op zou moeten staan). Na enig onderzoek door de kaskontrolekommissie werd ontdekt dat de administrateur een deel van de financiële verenigingsreserve had ontvreemd. Deze is daarop door de VvE aangeklaagd en in 1988 ook door de rechter veroordeeld tot een voorwaardelijke gevangenisstraf. Daarna is in een civiele procedure getracht het verduisterde geld terug te vorderen (volgens een politiedeskundige ongeveer

f

52.000,-, volgens de administrateur zelf ongeveer

f

13.000,-). Maar doordat deze administrateur tevens failliet is verklaard, is hij niet veroordeeld tot het terugbetalen van het verduisterde geld. Opvallend is ook dat de kaskommissie van de VvE de jarenlange verduistering niet eerder heeft opgemerkt.

2.2 Bouwtechnische problemen

Naar aanleiding van twijfels over de deugdelijkheid van de balkons en galerijen van de flats verzocht de VvE in juni 1982 aan de dienst Bouw- en Woningtoe-zicht van de gemeente Beek een bouwkundig onderzoek in te stellen. De uitslag van dit onderzoek was, dat er 'op dit moment geen direkt gevaar aanwezig is' (brief dd. 26-7-1982). Wel achtte Bouw- en Woningtoezicht groot-onderhoud op korte termijn wenselijk. In 1986 begonnen de betonnen galerijen en balkons zodanige verweringsverschijnselen te vertonen, dat ingrijpen nodig werd geacht en er in opdracht van de VvE een onderzoek werd ingesteld door Intron BV. Bij het verwijderen van de oude deklagen kwam het betonijzer aan de oppervlakte. Nog geen week na aanvang van het onderzoek viel er op 23 juni 1986 een bal-kon naar beneden van een op de vierde verdieping gelegen galerijwoning aan de Oranjesingel (later bleek dat het betonijzer over de volle lengte van 3,5 meter ontbrak). Na het naar beneden vallen van een balkon werd de ernst van de bouwtechnische problemen ingezien. Deze gebeurtenis vormde voor Bouw- en Woningtoezicht de aanleiding om direkt een onderzoek uit te voeren. Een dag later werd er gekonkludeerd, dat het beton van de balkons en galerijen 'op di-verse plaatsen zeer ernstig was aangetast. Maatregelen op korte termijn zijn dan ook noodzakelijk. De betonnen rand rondom de meeste balkons zit los en is op diverse plaatsen reeds verdwenen. Tevens vertoont het metselwerk op diverse plaatsen een opvallende scheurvorming'. Op grond van deze verontrustende uitkomst gelastten Burgemeester en Wethouders de VvE een uitgebreid onder-zoek naar de konstruktieve staat van de flats. Het bestuur van de VvE werd aangeschreven om alle balkons te stutten, en een hekwerk te plaatsen op het terrein om de veiligheid van passerende voetgangers te waarborgen. De bewo-ners werden in een aparte brief gevraagd geen gebruik meer te maken van de balkons totdat deze op deugdelijke wijze onderstut zouden zijn. In juli 1986 zijn er in opdracht van de VvE (en ook betaald door de VvE) houten stutten ge"

plaatst om verder instorten van de balkons en galerijen te vermijden.

Eind juni 1986 werd door de VvE de opdracht gegeven aan Intron BV te Utrecht om onderzoek te doen naar de konstruktieve staat van de Oranjeflats. Intron BV heeft in de daarop volgende maanden in verschillende fasen over de konstruktie en over herstelmogelijkheden gerapporteerd. Er werd al snel gekon-kludeerd dat de veiligheid van zowel de balkons als de galerijen niet aan de gestelde voorschriften voldeed en dat er daarom maatregelen nodig zijn om de veiligheid in de toekomst te waarborgen. In een rapportage van Intron BV over de veiligheid en herstelmogelijkheden, waarvoor onder meer gebruik is gemaakt van onderzoek naar de veiligheid van de bestaande konstruktie door bureau F.C.

de Weger, wordt deze konklusie onderbouwd met cijfermateriaal, en worden er verschillende oplossingen gepresenteerd welke tot herstel van de veiligheid kun-nen leiden.

De belangrijkste oorzaak van de slechte veiligheid was een foutieve konstruktie (veroorzaakt door een slechte uitvoering): het bewapeningsijzer in het beton was, voor zover aanwezig, aan de onderzijde in plaats van aan de bovenzijde ge-plaatst. Hierdoor was er geen sprake van een spanbetonkonstruktie. Mede hier-door was het gewicht van de balkons en galerijen op de gevels gaan drukken, zodat in de loop der jaren ernstige vertikale en horizontale scheuren waren ontstaan. De veiligheidsfaktor van het gebruikte beton was te gering; de onder-dekking van de wapening van de balkons was onvoldoende (38,1 mm in plaats van de 70 mrn, die op de bouwtekeningen was aangegeven) en de dikte van de de balkons en galerijen bleek 130 à 165 mm in plaats van 100 mm te zijn, waar-door de balkons en galerijen te zwaar waren; het extra gewicht kWam aan de gevels te hangen, waardoor onvoorziene krachten opgenomen moesten worden en er scheurvorming werd veroorzaakt.

In een rapport van Intron BV m.b.t. onderzoek naar betonschade (oktober 1986) wordt er uitgebreider ingegaan op bouwtechnische gebreken. Gekonkludeerd wordt dat 'de konstruktie naast de zichtbare schade op een enkele uitzondering na geen gebreken vertoont'. Vervolgens wordt er een overzicht gegeven van gekonstateerde gebreken. Met betrekking tot de balkons en galerijen is er onder meer wapening niet volgens tekening en onregelmatig geplaatst, zijn dilataties plaatselijk niet of slecht uitgevoerd, en is hulpmateriaal (houten blokjes) achter-gebleven in de konstruktie. Hierdoor zijn 'de volgende gebreken ontstaan:

- scheuren en doorzakken ten gevolge van verkeerd liggende wapening; - roestende wapening ten gevolge van onvoldoende dekking;

- kalksporen door ongekontroleerde waterafvoer ter plaatse van de houten blokjes;

- beschadigingen aan de konstruktie door te hoge spanningen ten gevolge van de afwezigheid van een goede dilatatie.'

Daarnaast wordt gekonkludeerd dat er een kans bestaat dat er naast de zichtba-re corrodezichtba-rende wapening ook nog plaatselijk corrodezichtba-rende wapening aanwezig is in de balken, konsoles, en lateien. Met betrekking tot het metselwerk werden er plaatselijk scheuren en slecht voegwerk gekonstateerd. Later werd ook mel-ding gemaakt van lekkende daken, scheuren in de muren van de woningen, en noodzakelijke vervanging van liften. Al in de eerste rapporten van Intron BV worden herstelmogelijkheden aangegeven. Deze zullen in het volgende hoofdstuk aan de orde komen.

- - - --

-3

DE AANPAK

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zal begonnen worden met een chronologisch overzicht van de belangrijkste 'gebeurtenissen' met betrekking tot het proces, dat heeft geleid tot de uiteindelijke aanpak. Daarna zal ingegaan worden op de rol van de verschil-lende participanten, de oplossingsmogelijkheden, die aan de orde zijn gekomen, en de financiële konsekwenties van deze aanpakmogelijkheden voor de verschil-lende participanten. De uiteindelijk gekozen aanpak, en de financiële konse-kwenties ervan, worden in hoofdstuk 4 behandeld.

3.2 Korte beschrijving van het proces, dat leidde tot de uiteindelijke aanpak Op 24 juni 1986, de dag nadat het balkon naar beneden is gevallen, onderzocht Bouw- en Woningtoezicht de situatie, waaruit bleek dat het beton van de bal-kons en galerijen op diverse plaatsen zeer ernstig was aangetast. Zoals in hoofd-stuk 2 al is gemeld, gelastten Burgemeester en Wethouders van de gemeente Beek hierop de VvE om een onderzoek te laten instellen naar de konstruktieve staat van de flats. Het uitvoeren van dit onderzoek werd door de VvE opgedra-gen aan Intron BV, Instituut voor produktontwikkeling, produktieresearch en keuringen. Intron konkludeerde een maand later dat een grote renovatie noodza-kelijk was. Er werden aanvannoodza-kelijk vier oplossingen door Intron BV aangedragen om de veiligheid te herstellen, waarbij er een voorkeur werd gegeven voor een oplossing met stalen balken aan de voorzijde van de balkons en galerijen plus stalen kolommen (waarbij de kosten werden geschat op

f

950.000,-). Deze oplos-sing werd in een later rapport van Intron BV verder uitgewerkt. Door de ge-meente Beek werd toegezegd eventueel te bemiddelen bij de provinciale en centrale overheid voor financiële steun. Nadat het eindrapport van Intron naar de betonschade in oktober 1986 gereed was, kwamen de besprekingen over de kosten pas goed op gang. Al gauw waren de betrokkenen ervan overtuigd, dat er een 'kollektieve aktie' nodig was. Er werd nagegaan welke financieringsbronnen mogelijk waren (zie paragraaf 3.5). Onderzocht werden onder meer de mogelijk-heden van de 'Regeling verbetering particuliere huurwoningen', de middelen van

de gemeente, de 'knelpuntenpot' van de provincie, aanvullende middelen van het Rijk, en de bijdragen van de eigenaren van de woningen. In maart 1987 had Intron BV het bestek gereed voor herstel van balkons en galerijen alsmede groot onderhoud van de 96 woningen (rapport nr. 86.400), waarop een zestal aanne-mers een aanbieding heeft gedaan. De goedkoopste aanbieding leidde tot een bedrag van ruim 2,6 miljoen (ink!. allerlei overige kosten en BTW). In een brief eind juli 1987 van de gemeente aan de minister van VROM werd om de per-soonlijke hulp van de minister gevraagd, want de veiligheid van de bewoners èn een bedrag van 4 miljoen aan gemeentegarantie waren in het geding. Aangege-ven werd dat de totale verbetering ongeveer 2,7 miljoen moest gaan kosten. Er werden vervolgens ook vragen over de situatie in de Tweede Kamer gesteld. Staatssecretaris Heerma verwees echter in september 1987 naar de bestaande reguliere mogelijkheden (d.w.z. de 'Regeling geldelijke steun voorzieningen aan huurwoningen 1987', die inmiddels de 'Regeling verbetering particuliere huurwo-ningen' had vervangen), en naar de gemeente voor eventuele financiële middelen voor de verbetering van de woningen welke door eigenaren worden bewoond. Inmiddels werd er door de gemeente een onderscheid gemaakt in de kosten voor het herstellen van de veiligheid (circa 1 miljoen) en in de overige kosten voor het groot onderhoud, waarbij werd aangegeven dat de overheidsinstanties zich verantwoordelijk voelen voor de veiligheid van de bewoners. Hierop ontstonden er diverse onderhandelingen over de kosten, waarbij onder meer de provincie 4 ton leek toe te zeggen. In oktober en november 1987 vielen er weer stukken beton naar beneden, waarna een ingeschakeld bouwbedrijf konkludeerde dat de galerij van de bovenste verdieping bij druk gebruik of het verplaatsen van zware voorwerpen onveilig was. Dit bouwbedrijf kreeg vervolgens van de VvE opdracht om alle loszittende stukken beton te verwijderen. Terwijl er nog hard gezocht werd naar financiële oplossingen om in ieder geval de meest noodzakelijke maatregelen te kunnen treffen (kosten circa 1,2 miljoen), meldde de provincie haar toegezegde bijdrage van 4 ton in te trekken (i.v.m. mogelijke precedentwer-king).

Eind 1987 schakelde de gemeente Moret & Iimperg Registeraccountants in voor het vinden van een aanvaardbare oplossing. Half december 1987 verscheen er een rapport van drs. HJ.G. Becker van dit bureau, waarin werd geadviseerd voor een aanpak te kiezen, waarbij het gehele komplex gerenoveerd zou worden. Om de aanpak financieel haalbaar te maken, werd de overname van de appar-tementen door de gemeente Beek en/of een woningbouwvereniging als een van de mogelijkheden aangegeven. Uitgaande van een aantal veronderstellingen m.b.t. onder meer de hoogte van de huren, gewenst rendement op de investering, de kosten van de renovatie, en expoitatiekosten, zou de gemiddelde aankoopprijs dan maximaal

f

40.000,- vrij op naam per appartement mogen bedragen, om tot een sluitende exploitatie te komen. Tevens werd geadviseerd de aanpak zorgvul-dig te begeleiden en overleg te plegen met diverse instanties, zoals:

- de rijksoverheid, 'die ermee zou moeten instemmen dat ook zonder formele executie het garantiefonds kan worden aangesproken', en met betrekking tot

- --- - - ---- -- -

-het in afwijking van daaromtrent vastgestelde voorwaarden verlenen van reno-vatiesubsidie;

- de hypotheeknemers;

- de eigenaren en bewoners met het doel hen 'te wijzen op het belang en de noodzaak van het verlenen van medewerking in deze kwestie'.

Binnen de gemeente werden er vervolgens nog enkele alternatieve en aanvullen-de berekeningen gemaakt, die uitgingen van aankoop van aanvullen-de woningen door aanvullen-de gemeente. In mei 1988 maakte het college van B&W van Beek bekend van plan te zijn de flats zelf aan te kopen, te renoveren en vervolgens weer te verhuren. De gemeente ging er daarbij van uit dat zij tenminste de helft van de woningen in eigendom zou moeten krijgen (om een meerderheid binnen de VvE te kunnen krijgen). Het bedrag dat voor de aankoop nodig zou zijn, wilde de gemeente lenen op basis van de te verwachten huuropbrengsten. Eigenaren die niet wilden verkopen, zouden zelf een deel van de renovatie moeten betalen. De gemeente verwachtte echter ook een financiële bijdrage van het Rijk op basis van de ge-meentegarantieregeling.

In juni 1988 schakelde de gemeente het adviesbureau 'Projectresearch and Ma-nagement' (PRM) in om de overdracht van de woningen aan de gemeente te regelen, en, als het zover zou zijn, de renovatie te begeleiden. De eigenaren zouden zelf een verdeelsleutel voor het maximale aankoop-budget van de ge-meente moeten opstellen. In augustus 1988 werd voor deze werkzaamheden een krediet van

f

145.800,- beschikbaar gesteld. Door PRM werd onder meer nog eens samengevat welke bouwtechnische mogelijkheden er in de afgelopen jaren zijn onderzocht (in een rapportage van 25-10-1988). Eind augustus 1988 liet de gemeente nagaan welke juridische mogelijkheden er zijn om tot een aanpak van het komplex te komen, waarbij onder meer de herstelaanschrijving conform de Woningwet, en de afwikkeling via de VvE aan de orde komen (vastgelegd is dat 3/4 van de eigenaren moet instemmen met beslissingen, die duurder zijn dan

f

6.000,-, waarna alle eigenaren aan de beslissing zijn gebonden).

De VvE deed ondertussen nog pogingen om andere oplossingen te vinden. In oktober 1988 verscheen een rapport van Bouwhulp, een bouwkundig ingenieurs-bureau, met een haalbaarheidsonderzoek naar enkele alternatieve oplossingen, waarbij uitgegaan werd van de huidige eigendornssituatie. Dit onderzoek was gefinancierd met een bijdrage van het Ministerie van Economische Zaken in het kader van het onderzoeksprogramma Rationeel Energieverbruik in de Gebouw-de Omgeving. Het resulteerGebouw-de in drie varianten (verGebouw-der uitgewerkt in paragraaf

3.3.1).

De gemeente schakelde een makelaar in voor een taxatierapport met betrekking tot de woningen in het komplex. De makelaar gaf in een taxatierapport (decem-ber 1988) aan dat de onzekere situatie er de oorzaak van was dat de onderhand-se verkoopwaarde ongeveer gelijk was aan de waarde op de executieveilingen, d.w.Z. tussen de f 20.000,- en f 25.000,- k.k. Na het oplossen van de

bouwkundi-ge bouwkundi-gebreken zou de waarde onbouwkundi-geveer ligbouwkundi-gen tussen de

f

35.000,- en

f

45.000,-.

Opmerkelijk is wel dat volgens dit taxatierapport de vergelijkbare woningen aan de Irenestraat en Margrietstraat in opgeknapte staat een waarde hebben van tussen de

f

75.000,- en

f

80.000,- k.k. Volgens het taxatierapport dient er aan het komplex veel te veranderen om een vergelijkbare waarde te bereiken. Zo zou ook het uiterlijk van de woningen een face-lüt moeten krijgen, en zou de 'nega-tieve indruk omgebogen moeten worden in een posi'nega-tieve indruk'.

In een vergadering op 21 december 1988 werden de plannen van de gemeente en van de VvE aan elkaar duidelijk gemaakt. Het gemeentelijk plan ging uit van aankoop en verhuur van (in ieder geval meer dan de helft van) de flats door gemeente of derden. De maximale aankoopprijs zou

f

45.000,- per wooneenheid kunnen bedragen. De VvE ging uit van handhaven van de bestaande eigendoms-verhouding. Er zou een minimumpakket voorzieningen worden uitgevoerd, gefi-nancierd door bijdragen van eigenaren (hoogte niet bekend), bijdragen op grond van RGSVH, bijdragen uit sv-fonds, subsidie uit het zogenaamde T-fonds (max.

i

6.000,- per eigenaar, mits gemeente ook zelfde bedrag toekent; dit zogenaamde Terlingenfonds bestaat inmiddels niet meer), en een lening van de VvE voor het restant met een garantie van de gemeente (hoogte onbekend). De gemeente gaf aan om verschillende redenen het plan van de VvE niet te zien zitten (onder meer omdat de financiële inspanning van de eigenaren onduidelijk was).

In januari 1989 liet de gemeente aan het .bestuur van de VvE weten bereid te zijn om alle appartementen in het komplex te kopen, mits er instemming van de gemeenteraad en goedkeuring van Gedeputeerde Staten zou komen. Er werd aangeboden de flats te kopen voor een gemiddeld aankoopbedrag van

i

40.000,-,

waarbij 'acht zal worden geslagen op de oorspronkelijke aankoopprijs en de huidige stand van de hypotheek'. Er werd tevens aangegeven dat de flats opge-knapt zullen worden met gebruikmaking van de RGSVH '87. De huidige bewo-ners, voor zover eigenaar, zouden na de renovatie de flats kunnen huren tegen de redelijke huurprijs van ca.

f

600,- excl. servicekosten. Op het moment dat dit aanbod werd gedaan, was de gemeente al eigenaar van 5 woningen. Aanvanke-lijk liet de VvE bAanvanke-lijken niet met dit voorstel akkoord te zullen gaan, omdat er dan veel bewoners zouden blijven zitten met grote hypotheekschulden. Op de algemene ledenvergadering van de VvE werd echter, onder meer na een toelich-ting door wethouder J.GJ. Eijssen, in meerderheid besloten om in te stemmen met overdracht van flatwoningen aan de gemeente. Vervolgens werd er een werkgroep ingesteld met daarin vertegenwoordigers van de VvE en de gemeente, die zich bezig hield met het vinden van een rechtvaardige verdeelsleutel van het door de gemeente geboden budget voor de aankoop van de flatwoningen (3,84 miljoen gulden). De werkgroep adviseerde om, uitgaande van het budget van

i

40.000,- per woning, de koopprijs voor de gemeente te stellen op 63,5% van de aanvankelijke .koopprijs van de huidige eigenaren. De algemene ledenraad van de VvE nam in april 1989 de voorgestelde verdeelsleutel aan.

Er werden echter twee uitzonderingen gemaakt op de aankoopsom van 63,5% van de aanvankelijke koopprijs (exkl. notaris- en andere kosten):

1. De gemeente moest meer dan helft van de woningen kunnen kopen, anders zou hele plan niet doorgaan.

2. Wanneer 63,5% van de aankoopprijs minder zou zijn dan

f

22.500,- (zijnde de executiewaarde van de woningen), dan zouden de eigenaren dit laatste bedrag krijgen.

Daarnaast toonde de gemeente zich bereid om te onderhandelen met de desbe-treffende hypotheekverstrekkers over het afkopen van de restschuld. Ook werd aangegeven dat de mensen die niet mee wilden doen, toch moesten bijdragen in de renovatiekosten (op laste van aanschrijving). Deze werden geschat op

f

25.000,- tot

f

30.000,-, waarbij subsidies uitgesloten zouden zijn.

In augustus 1989 verleende de gemeenteraad toestemming om voor aankoop en renovatie van de appartementen aan de OranjesingeljMargrietstraat langlopende geldleningen aan te gaan tot een gezamenlijk bedrag van 4 miljoen gulden. De aanvraag voor de lening werd daarop voorgelegd aan de provincie.

Omdat de door de gemeente aangeboden aankoopprijs bij een deel van de wo-ningen lager was dan de hypotheek, konden er problemen ontstaan met de hypo-theekverstrekkers. De gemeente was van mening dat gemeente en Rijk ieder voor de helft zouden moeten bijdragen in het verschil tussen hypotheekschuld en aankoopprijs bij de woningen waarvoor gemeentegarantie was verstrekt. Dit gebeurt namelijk wel bij executoriale verkopen van woningen, maar is strikt genomen niet van toepassing bij onderhandse aankoop door de gemeente. In september 1989 werd door de gemeente aan het Rijk gevraagd een bijdrage te verstrekken voor onderhandse aankoop door de gemeente, zoals dat anders ook zou gebeuren bij executoriale aankopen. In de desbetreffende brief wordt uitge-breid voorgerekend, dat de executieverliezen bij het niet doorgaan van de door de gemeente gekozen onderhandse aankoop, werden geschat op circa 1,88 mil-joen gulden (waarvan dan de helft door het Rijk betaald zou moeten worden)-(zie verder paragraaf 3.5). De HID reageerde hierop dat er gebruik gemaakt zou moeten worden van het daarvoor beschikbare reguliere instrumentarium, en dat de gemeente bovendien haar stadsvernieuwingsmiddelen zou kunnen inzetten. In november 1989 bracht aannemersbedrijf Cremers een nieuwe offerte uit voor de herstelwerkzaamheden (f 2.405.706,- excl. BTW). Ten opzichte van de vorige offerte waren er nu extra kosten opgenomen voor de totale venieuwing van de dakbedekking, vervanging van de boeiboorden, en buitenschilderwerk. Aange-kondigd werd dat de aannemer al in februari 1990 zou kunnen beginnen, waarna de werkzaamheden in november van dat jaar afgerond zouden zijn.

In februari 1990 bleek echter dat de verkoop van de woningen aan de gemeente problemen gaf, omdat een deel van de eigenaren (circa 14 à 15) geen royement kon krijgen op hun uitstaande hypotheek. Deze eigenaren, die hun schuldrestant niet konden betalen, hadden echter ook geen mogelijkheden om niet met de

verkoop mee te doen, omdat ze in dat geval

f

30.000,- voor de renovatie moes-ten betalen. Hierop werd nogmaals getracht een financiële bijdrage te krijgen van het Rijk ter waarde van ruim 1,5 ton. De afwijzing die hierop werd ontvan-gen, was aanleiding voor een persbericht, waarin de gemeente haar onvrede uitsprak over de starre houding van het Rijk. Bovendien hield de gemeente een lobby onder enkele kamerleden, en werden er brieven verzonden aan onder meer de minister-president en aan de staatssecretaris. Ook dit had echter geen succes.

Hoewel nog niet alle eigenaren hadden kunnen voldoen aan de gevraagde finan-ciële bijdrage aan de renovatie, begon de aannemer op 2 april 1990 aan de reno-vatie van de flats.

In mei/juni 1990 werden er problemen gekonstateerd met betrekking tot de toewijzing van de verbeterkontingenten, omdat nog niet zeker was hoeveel kon-tingenten er nodig waren voor de aanpak van partikuliere huurwoningen (een deel zou mogelijk nog aangekocht worden door de gemeente, waarna deze wo-ningen in aanmerking zouden komen voor kontingenten voor het verbeteren van 'woningwetwoningen').

In december 1990, toen de renovatie al vergevorderd was, had de gemeente inmiddels in totaal 55 woningen aangekocht. De renovatie was medio 1991 bijna afgerond (doordat het schilderwerk en de cementbedekking niet in de winter gedaan konden worden). Er waren echter nog 15 eigenaren, die de

renovatiekos-. ten moesten betalen.

Het Rijk werd verzocht te betalen voor de gevallen, dat er sprake was geweest van gedwongen verkoop van woningen, waarop gemeentegarantie was verleend op de hypotheek. Het Rijk vertrouwde deze rekening niet en heeft Rechercheza-ken de reRechercheza-kening laten nagaan. Er werd echter gekonkludeerd dat de gemeente geen misbruik of oneigenlijk gebruik van de garantieregeling had gemaakt of had geprobeerd te maken. Wel zou de gemeente verwachtingen gewekt hebben je-gens de bewoners, die zij niet is nagekomen.

Doordat er nog problemen waren over de uitvoering (m.b.t. de coating van de galerijen), was de renovatie eind 1991 nog niet definitief afgerond.

3.3 De oplossingsmogelijkheden

De oplossingsmogelijkheden zijn in de eerste plaats gericht op verschillende bouwkundige ingrepen. De gemaakte plannen variëren van alleen maatregelen gericht op herstel van de veiligheid tot ingrijpende verbetering met energiezuini-ge voorzieninenergiezuini-gen. Daarnaast vormt ook de wijze van beheer een belangrijke rol bij de aanpak; wanneer het komplex aangepakt zou worden als zijnde woning-wetwoningen zouden er bijvoorbeeld betere subsidiemogelijkheden zijn (volgens de RGSVH'87), dan wanneer het komplex uitsluitend bewoond zou worden door eigenaar-bewoners. Zowel de bouwkundige alternatieven als de beheertechnische alternatieven komen hier in een aparte subparagraaf aan de orde.

3.3.1 Alternatieven met betrekking tot de bouwkundige aanpak

Met betrekking tot de bouwkundige aanpak waren er globaal genomen vijf alter-natieven mogelijk (die weer op verschillende manieren uitgewerkt hadden kun-nen worden):

A komplex slopen;

B. balkons en galerijen stutten en verder niets doen; C. alleen meest noodzakelijke onderhoud plegen; D. onderhoud (plus enkele verbeteringen) plegen; E. komplex ingrijpend verbeteren.

Alle vijf de alternatieven zijn wel eens gedurende het proces aan de orde geko-men. Met name de alternatieven C en D hebben daarbij de belangstelling gehad. In het nu volgende wordt ingegaan op de voor- en nadelen van de vijf alternatie-ven.

Ad A Komplex slopen.

Deze variant is eigenlijk nauwelijks aan de orde gekomen. Alleen de partij Bur-ger Belangen Beek heeft in een raadvergadering ooit gevraagd, waarom het komplex niet kon worden gesloopt. Daarbij werd aangegeven dat de prijzen van de woningen in het komplex heel laag waren, zodat opkopen en sloop mogelijk een hele goedkope maatregel zou zijn. Hierop werd geantwoord dat zowel de gemeente als de VvE wilden blijven uitgaan van opknappen van het komplex. Alleen al het huisvesten van 96 gezinnen, die vervangende woonruimte nodig zouden hebben, zou tot grote problemen leiden.

Het opkopen van de flats tegen de marktwaarde zou overigens geen gemakkelij-ke opgave geweest zijn. Aangezien nog veel mensen een hoge uitstaande hypo-theek voor de aankoop van de desbetreffende woningen hadden lopen (met als onderpand de woningen zelf), konden de woningen niet verkocht worden tegen de marktwaarde, omdat er dan in veel gevallen een hoge hypothecaire schuld zou blijven (waar dan geen onderpand meer tegenover zou staan). De hypothe-caire instellingen zouden zich dan ook zeer waarschijnlijk verzetten tegen ver-koop van de woningen (waarvoor geen gemeentegarantie was verstrekt) tegen de relatief lage prijzen. Het slopen van een bouwblok zou pas plaats kunnen vinden, wanneer echt alle woningen van het desbetreffende blok gekocht zouden zijn. Aangenorûen kan worden dat het veel moeite zou kosten om alle woningen van een bouwblok te kunnen verwerven. Dit zou moeten betekenen dat de eigenaren onder grote druk gezet zouden moeten worden om hun woning te verkopen. Ad B Balkons en galerijen stutten en verder niets doen.

Direkt nadat er een balkon in 1986 naar beneden is gevallen, zijn de balkons en galerijen met houten balken gestut. Om in ieder geval de veiligheid te kunnen garanderen, zouden deze stutten enige tijd een afdoende oplossing gevormd kunnen hebben. Een probleem was echter dat het beton verder zou blijven af-brokkelen, zodat ingrijpendere maatregelen na enige tijd toch onvermijdelijk zouden worden. Bovendien zouden de maatregelen bij verdergaand verval alleen

maar kostbaarder worden. Daarnaast werd gekonstateerd dat het komplex, door de trieste aanblik van alle stutten, een steeds grotere verpaupering uitstraalde. Door de zeer lage marktwaarde van de woningen zouden de bewoners boven-dien 'gevangenen' van hun eigen woningen geworden zijn (vooral voor degenen dat nog een grote uitstaande hypothecaire schuld hadden staan).

Ad C Alleen meest noodzakelijke onderhoud.

Het meest noodzakelijke onderhoud bestaat uit onderhoudswerkzaamheden ge-richt op de veiligheid (d.w.z. het herstellen van de balkons en galerijen). Daar-naast was er ook een aantal andere onderhoudswerkzaamheden nodig.

Voor het herstel van de veiligheid is door Intron BV uit Maastricht, in samen-werking met bureau 'F.C. de Weger' uit Rotterdam, een viertal mogelijke oplos-singen gegeven in het rapport 'Onderzoek naar de veiligheid en herstelmogelijk-heden van balkons en galerijen van 96 woningen te Beek' (rapport nr. 86.272):

1. Oplossing met spuitbeton.

'In deze oplossing wordt aan de onderzijde van balkons en galerijen een laag spuitbeton aangebracht, waardoor de wapening op een dusdanig niveau komt te liggen dat de belastingen opgenomen kunnen worden met de nodige veiligheid voor de konstruktie'. Intron geeft echter zelf al aan dat het extra gewicht van het spuitbeton een probleem vormt, omdat de balkons en galerijen erdoor verder doorbuigen, en er gerekend moet worden op scheuren in de plafonds van de woningen. Deze oplossing wordt door Intron BV dan ook niet verder uitgewerkt.

2. Oplossing met stalen konsoles en stalen kolommen.

'Bij deze oplossing worden onder de galerijplaten op regelmatige afstand stalen balken aangebracht welke enerzijds bevestigd zijn aan de betonbalk en ander-zijds ondersteund worden door buiten de gevel staande kolommen'. Deze oplos-sing is door Intron BV 'vooral uit esthetische overwegingen niet verder uitge-werkt'.

3. Oplossing met stalen kolommen en stalen dwarsliggers.

'Bij deze oplossing worden de galerijplaten en balkons aan de uiterste zijde opgevangen door stalen U-profielen. Deze profielen grijpen om de plaat heen. Tussen de staalprofielen komen stalen kolommen welke middels een uitbouw op de fundering dragen'. Deze oplossing met een ondersteuningsframe voor de balkons en galerijen had al direkt de voorkeur van Intron BV, en is uiteindelijk ook uitgevoerd.

4. Slopen en vervangen van bestaande balkons en galerijen.

Deze oplossing is technisch wel mogelijk, maar gaat gepaard met heel veel over-last voor de bewoners (m.b.t. bereikbaarheid van woningen, geluidsoverover-last en stofoverlast). Mede hierom had deze oplossing niet de voorkeur bij Intron BV.

Na dit rapport naar de veiligheid en herstelmogelijkheden is er door Intron onderzoek gedaan naar de betonschade, waaruit een hersteladvies kwam naar de volgende werkvolgorde:

1. Werkzaamheden voor aanbrengen ondersteuningsframe balkons en galerijen.

Deze werkzaamheden betreffen vooral het herstellen van dilataties en van de randen van de balkons en galerijen.

2. Aanbrengen ondersteuningsframe.

3. Herstelwerkzaamheden na aanbrengen ondersteuningsframe.

Dit betreft onder meer herstel van roestende wapening, reparaties van konso-les m.b.v. spuitbeton, en het voorzien van alle betonnen onderdelen van een dicht verfsysteem.

4. Herstelwerkzaamheden welke onafhankelijk van de eerste drie werkzaamhe-den kunnen worwerkzaamhe-den uitgevoerd, zoals herstel van lateien, van voegwerk, en van scheuren in het metselwerk.

Dit plan is door Intron BV uitgewerkt tot een 'Bestek voor herstel van balkons

. en galerijen alsmede groot onderhoud van 96 woningen te Beek' (rapportnr.

86.400). Naast de vier hierboven genoemde kategorieën werkzaamheden zijn er overige herstel- en bijkomende werkzaamheden toegevoegd. Deze overige onder-houdswerkzaamheden hebben betrekking op noodzakelijke dakreparaties, herstel cq. vervanging van de boeiboorden langs dakranden (inkl. schilderen), en buiten-schilderwerk van de kozijnen (van het buitenwerk van woningen en van de trap-pehuizen en van het inpandige gedeelte van de traptrap-pehuizen). Een zestal

aanne-mers heeft op basis van dit bestek in mei 1987 een prijsaanbieding gedaan.

In november 1988 is door PRM-Consultants aan de Betoncentrale Zuid een

tweede visie gevraagd. De bevindingen van Intron BV worden door de Betoncen-trale Zuid in hoofdlijnen bevestigd. Ook de door Intron BV geadviseerde onder-steuningskonstruktie kreeg instemming.

Overwogen is om alleen de werkzaamheden uit te voeren die voor het herstel van de veiligheid noodzakelijk zijn, en dus de werkzaamheden 'diversen', 'herstel metselwerk', 'overige herstel en bijkomende kosten', en enkele stelposten uit te stellen. Nadat er echter door de gemeente besloten was om de woningen aan te kopen, is deze beperktere variant verder niet meer aan de orde gekomen (mede omdat deze werkzaamheden enige tijd later toch uitgevoerd zouden moeten worden, en er dan geen subsidie over deze kosten gekregen zou kunnen wor-den).

In september 1989 begonnen de betrokkenen zich af te vragen of de werkzaam-heden aan het dak wel echt noodzakelijk waren en of de kozijnen niet aangepakt moesten worden. Toevoeging van de aanpak van de kozijnen aan het renovatie-pakket, had als voordeel dat hierover dan subsidie ontvangen zou kunnen wor-den. Wanneer de kozijnen later aangepakt zouden worden, zou de subsidie niet meer mogelijk zijn.

De aannemer heeft in november 1989 op verzoek een aangepaste offerte inge -diend, waarbij, in afwijking van het oorspronkelijke bestek, totale vernieuwing van de dakbedekking en vervanging en schilderwerk van de boeiboorden zijn opgenomen. In de vorm van meer- en minderwerk zijn later nog enkele werk-zaamheden gewijzigd (zo bleek het bijvoorbeeld noodzakelijk om de gevels bij de kelders te impregneren).

Ad D Onderhoud plus (enkele verbeteringen).

Dit alternatief, genoemd als variant 2 in het rapport 'Voorstudie energetische flatrenovatie Beek te Limburg' van Bouwhulp (november 1988), is vergelijkbaar met het hiervoor aangegeven onderhoudsplan met toevoeging van warmte-isola-tie (op het niveau van de 'nieuwe Bouwverordening'). Dit alternawarmte-isola-tief werd door Bouwhulp zelf al als financieel ongunstiger dan alleen onderhoud beschouwd, en heeft in de verdere diskussie ook geen rol meer gespeeld.

Ad E Komplex ingrijpend verbeteren.

In het hierbovengenoemde rapport van Bouwhulp werd een derde variant toege-voegd, die overeenkomt met een plan van het Architektenbureau Kristinsson uit Deventer. Dit plan gaat uit van afgesloten galerijen, omvorming van de balkons tot woonbalkonsjserres, buitengevelisolatie, en individuele mechanische ventila-tie met warmte-terugwinning. Dit plan werd door Bouwhulp als financieel on-haalbaar aangegeven, en is ook niet meer in de verdere diskussie teruggekomen. 3.3.2 Alternatieven met betrekking tot het beheer

De uitgangssituatie in 1986 was een komplex met daarin globaal genomen de helft van de woningen bewoond door eigenaar-bewoners en de andere helft bewoond door huurders, die te maken hebben met een groot aantal verschil-lende eigenaren. Bij de aanpak van het komplex is de eigendomssituatie mede bepalend voor de hoogte van de te verkrijgen subsidie. De subsidie volgens de RGSVH'87 is het hoogst bij huurwoningen van toegelaten instellingen (woning-korporaties en gemeenten), en is lager bij huurwoningen van partikulieren. Eige-naar-bewoners kunnen in principe alleen gebruik maken van de financiële mid-delen van de gemeente (uit het stadsvernieuwingsfonds). Bij de uiteindelijke gekozen aanpak gericht op het aankopen van de woningen door de gemeente, werd er door de gemeente gesteld dat tenminste de meerderheid van de wonin-gen in haar bezit moest komen (zodat ze ook een meerderheid in de VvE inna-men). Het is e.chter niet duidelijk wat er gebeurd zou zijn, wanneer de gemeente niet de meerderheid had gekregen. Een deel van de bewoners heeft ervoor geko-zen om de woning niet te koop aan te bieden aan de gemeente. De redenen hiervoor zijn waarschijnlijk financieel van aard. In paragraaf 3.5 zal hierop inge-gaan worden.

Er waren in Beek geen woningbouwverenigingen geïnteresseerd om de gekozen uitpak uit te voeren (zie ook paragraaf 3.5.5). Er is in Beek geen gemeentelijk woningbedrijf. Ook is tijdens het proces overwogen om het komplex te laten

aanpakken door een grotere belegger. Het is echter niet verbazingwekkend dat er geen geïnteresseerde belegger te vinden was.

Het onteigenen van het komplex door de gemeente (gebruik makend van de onteigeningswet, in het belang van de volkshuisvesting op basis van een plan van werkzaamheden voor het opheffen van ernstig achterstallig onderhoud) is bij dit projekt nooit aan de orde geweest. Door middel van onteigenen zouden waar-schijnlijk relatief veel worungen verworven kunnen worden en zou het komplex uitgebreider aangepakt kunnen worden (bijvoorbeeld door in het plan van werk-zaamheden tevens isolatie op te nemen). De eigenaren zouden daarbij overigens een vergoeding moeten krijgen voor de 'schade', die bepaald wordt door de rechter. Deze vergoeding zou dan waarschijnlijk in hoogte vergelijkbaar zijn met de marktwaarde van de woningen (zie o.a. Ausserns, 1987). Voor veel eigenaren zou een onteigeningsprocedure dan ook mogelijk tot lagere vergoedingen geleid hebben, dan dat ze nu uiteindelijk hebben ontvangen. Veelal komt men echter veel eerder, in minnelijk overleg, tot overeenstemming over de vergoeding. 3.4. De kosten van de alternatieven

In deze paragraaf zal ingegaan worden op de kosten van de verschillende alter-natieven. De uiteindelijke kosten, de exploitatie van de woningen, de kosten van het onderzoek door Intron BV, de begeleidingskosten, etc, komen in het volgen-de hoofdstuk aan volgen-de orvolgen-de.

In het rapport 'Onderzoek naar de veiligheid en herstelmogelijkheden van bal-kons en galerijen van 96 woningen te Beek' van Intron BV werden vier mogelijk-heden genoemd voor het herstel van de veiligheid (zie ook paragraaf 3.3.1). Al eind augustus 1986 gaf Intron een voorlopige schatting van de laatste drie moge-lijkheden:

f

1.152.000,- ·voor oplossing 2 (stalen konsoles en stalen kolommen),

f

950.000,- voor oplossing 3 (stalen kolommen en stalen dwarsliggers), en

f

1.728.000 voor oplossing 4 (vervanging). Hierna is alleen de derde oplossing nog enkele malen doorgerekend, waarbij er wel verschil werd gemaakt naar alleen onderhoudswerkzaamheden gericht op de veiligheid (d.w.z. betreffende de balkons en galerijen) en naar onderhoudswerkzaamheden gericht op de veilig-heid èn op overige bouwdelen.

Aanvankelijk was er nogal wat onduidelijkheid over de kosten van de ingreep. In november 1986 werden de kosten van de renovatie, door de gemeente geschat op

f

1.600.000,- (in een brief aan de HID dd. 25-11-1986). Dit blijkt opgebouwd te zijn uit een schattingen van Intron BV voor het herstel van de veiligheid

(f 950.000,-) en voor het herstel van de betonschade (circa

f

600.000,-). De VvB verwachtte dat hieraan nog ongeveer

f

300.000,- moest worden toegevoegd voor andere werkzaamheden (zie verslag B& W 4-11-1986). In het rapport 'Herbereke-ning van kosten van renovatie van 96 wo'Herbereke-ningen te Beek' (rapport nr. 86.376) van Intron BV uit december 1986 worden de kosten van de totale renovatie (zowel

noodzakelijk onderhoud aan balkons en galerijen als aan overige bouwdelen, maar exklusief werkzaamheden aan het dak en schilderen van kozijnen) geschat op

f

2.856.924,- (inkl. 20% BTW). Dit rapport was een verbeterde versie van een raming van maand eerder (die uitkwam op ruim 3,1 miljoen). In februari 1987 werd de schade door de voorzitter van de Vereniging van Eigenaren op minimaal 3 miljoen gulden geschat.

In opdracht van de Vereniging van Eigenaren is door Intron BV begin 1987 een bestek voor de onderhoudsmaatregelen gemaakt (inkl. werkzaamheden aan' het dak en schilderwerk van kozijnen van woningen), waarna deze voor inschrijving is aangeboden aan een zestal bouwbedrijven. De goedkoopste aanbieding kwam van aannemersbedrijf Cremers BV, dat de werkzaamheden wilde uitvoeren voor afgerond

f

2.019.000,- (exkl. BTW). Inklusief BTW, kosten voor het onderzoek, bestekvoorbereiding en aanbesteding, begeleidingskosten en direktievoering kwam dit op f 2.616.779,- (d.w.z.

f

27.258,- per woning).

Naast de plannen voor het herstel van de gehele bouwkundige situatie werd er nagegaan hoeveel het zou kosten om alleen de meest noodzakelijke onderhouds-werkzaamheden in het kader van de veiligheid te treffen. In deze beperkte in-greep zijn dus niet de werkzaamheden begrepen als het opknappen van het dak, het wegwerken van de gevolgschades van het opknappen van de balkons en gale-rijen, en het wegwerken van de scheuren in de gevels. De gemeente gaf in au-gustus 1987 aan dat van de totale kosten van 2,6 miljoen ongeveer 1 miljoen gulden nodig was voor dit beperkte pakket maatregelen. In september 1987 werd echter gemeld dat de firma Intron uitging van een bedrag van 1,2 à 1,4 miljoen gulden voor deze voorzieningen (onder meer doordat de gemeente geen reke-ning had gehouden met de kosten van Intron en derden). Uitgaande van indexa-tie naar 1-9-1988 kwam dit op

f

1.895.600,-. In dit bedrag zijn echter diverse kosten, zoals legeskosten, bouwrente, advieskosten, etc. niet meegenomen. Na 1987 komt dit plan gericht op alleen de veiligheid niet meer terug in de diskus-sies (en berekeningen).

De aangepaste offerte van de aannemer van november 1989 (waarbij, in afwij-king van het oorspronkelijke offerte, totale vernieuwing van de dakbedekafwij-king en vervanging en schilderwerk van de boeiboorden waren opgenomen) kwam uit op

f

2.405.706,- (exkl. BTW).

Bij de financieringsmogelijkheden werd aanvankelijk uitgegaan van de Regeling Verbetering Partikuliere Huurwoningen, die per 1-1-1987 werd gewijzigd in de Regeling Geldelijke Steun Voorzieningen aan Huurwoningen 1987 (RGSVH'87), van een bijdrage door de gemeente vanuit het Stadsvernieuwingsfonds, van een bijdrage van de Provincie uit de 'knelpuntenpot', en van bijdragen van de bewo-ners zelf. Deze vier financieringsmogelijkheden kwamen gedurende het gehele proces in de diskussies terug. Wel zijn later nog de konsekwenties van de ver-leende gemeentegaranties bij de onderhandelingen betrokken. Ook is de belas-tingaftrek voor eigenaar-verhuurders nog aan de orde geweest.