Ongewisse toel<omst voor verouderde serviceflats
Bescheiden markt met grote
renovatieopgave
Er is e e n flinl<e financiële impuls nodig
o m de s e r v i c e f l a t s uit de jaren z e s t i g en
zeventig te r e n o v e r e n , m a a r budget
ontbreel<t. A n d e r z i j d s is liet de v r a a g of
er niet eerder behoefte is a a n n i e u w e
v o r m e n v a n z e l f s t a n d i g e g r o e p s
h u i s v e s t i n g voor o u d e r e n .
Dirk Dubbeiing
Nadat de belangstellitig voor wonen in een serviceflat de afgelopen jaren was afgenomen, neemt de interesse in deze vorm van tiuis-vesting voor ouderen inmiddels weer wat toe. IVlogelijk dat als ge-volg van de sluiting van verzorgingshuizen de vraag naar deze vorm van beschermd wonen met een service- en zorgarrangement verder zal toenemen. Voor diensten op afroep, zoals een alarmcen-trale en een klussenman, willen bewoners best betalen. Met name
Serviceflat uit de jaren zestig in Leiden in de steigers voor groot ondertioud.
zorg op afroep is een belangrijk argument om te verhuizen naar een serviceflat. Aan een integraal pakket van diensten en voorzieningen zoals een restaurant blijkt echter veel minder behoefte dan vroeger. De attractiviteit van serviceflats en kan echter door gedeeltelijke leegstand, achterstallig onderhoud en eigendomsstructuur onvol-doende naar voren worden gebracht.
Dit zijn enkele uitkomsten uit een inventarisatie in het kader van het kennis- en experimentenprogramma 'LangerThuis' in opdracht van het IVlinisterie van BZK.
Potentiële markt
Op het hoogtepunt van de vergrijzing, rond 2040, wonen er naar verwachting bijna vijf miljoen ouderen in Nederland, waarvan er twee miljoen tot de categorie hoogbejaard zullen behoren. Het hui-dige beleid van scheiden van wonen en zorg en de overheveling van taken uit de AWBZ naar deWlVlO vanaf 1 januari 2015, zal de vraag naar zelfstandige seniorenhuisvesting waarschijnlijk vergro-ten, ook omdat van de huidige Nederlandse woningvoorraad slechts ruim een kwart (circa twee miljoen woningen) volgens de normen geschikt is voor senioren. Gezien de toename van het aan-tal ouderen zijn dit er te weinig. Er vindt wel nieuwbouw plaats in de categorie reguliere ouderenhuisvesting, maar daar zijn geen aanvullende zorg of diensten in de buurt aan gel<oppeld. Anderzijds zal slechts een beperkt deel van de ouderen daadwerkelijk interesse
A P R I L 2015
bouw
marlet E l
hebben in een serviceflat, bijvoorbeeld omdat zij wel een aange-paste woning hebben of de middelen niet hebben voor een verhui-zing naar een serviceflat.
Hoewel de inventarisatie de ondertitel 'Kansen voor ouderenhuis-vesting' draagt, is er een drietal problemen uit te herleiden waar-voor eerst een oplossing moet worden gevonden.
Probleem 1 Verouderde gebouwen en installaties
Naar schatting zijn er tussen begin jaren zestig en eind jaren zeven-tig ongeveer 500 serviceflat-complexen gebouwd. Rond 2010 waren daar nog circa 360 complexen van over, met circa 42.000 apparte-menten. Verreweg het meeste liggen in de Randstad, Utrecht, Noord-Brabant en Gelderland. Ruim 60 procent hiervan bestaat uit ruime studio's of tweekamerappartementen tussen de 50 en 70 m^. Ruim een derde van de complexen voldoet aan vrijwel geen enkel hedendaags criterium voor geschikte ouderenhuisvesting, zoals ge-lijkvloerse doorgangen, brede deuren, voldoende licht en handgre-pen in en om de woning. Ze zijn niet levensloopbestendig en niet geschil<t voor invaliden. Ook Dominica, een inloopkast en een ruime berging, wensen die hoog op de verlanglijst van bewoners staan, ontbreken vaak. Ze scoren slecht op energiezuinigheid en er zijn veel problemen rond geluid, vocht, tocht en verwarming. Liften, ge-vels, deuren en ramen zijn vaak hard aan een opknapbeurt toe en installaties moeten vervangen worden. De gebouwen zijn tussen de veertig en vijftig jaar oud. Groot onderhoud of renovatie is dus noodzakelijk.
Eigendomsstructuur soms
belemmering voor actieve aanpak
Het inhalen van achterstallig onderhoud en het moderniseren van hun gebouw is voor veel besturen van serviceflats een grote op-gave. Voor een deel van de complexen is deze aanpak echter nog niet genoeg; sommige besturen zien zich geplaatst voor ingrijpende verbouwingen of zelfs vervangende nieuwbouw. Dergelijke plannen gaan verder dan wat gefinancierd kan worden uit het onderhouds-fonds; voor het opknappen van de buitenschil zijn enkele miljoenen euro's nodig en nieuwbouw wordt geraamd op ruim 20 miljoen euro. Omdat onderhoudsfondsen vaak jarenlang nauwelijks gevuld werden, moeten de bewoners doorgaans eerst sparen voor be-paalde ingrepen verricht kunnen worden. Eigen financiering voor renovatie is dus vaak niet voorhanden. De marges op de exploitatie zijn klein en de besluitvormingsstructuur met bewoners op leeftijd is voor banken risicovol, hoewel bijna de helft van de nieuwe bewo-ners een inkomen heeft van boven modaal. De gemiddelde leeftijd waarop mensen naar een serviceflat verhuizen ligt ruim boven de 70 jaar. De gemiddelde leeftijd van de gehele populatie is hierdoor opgeschoven naar rond de 80 jaar, waarvan een groot deel alleen-staand is.
Omdat het om grote investeringen gaat die pas op termijn rende-ment leveren, hebben ook particuliere beleggers of kleine vastgoed-partijen weinig interesse.
Probleem 2 Gedeeltelijke leegstand
Voorlopig is een eerste probleem dat er sprake is van leegstand. Meer dan een op de vijf appartementen heeft kortere of langere tijd leeggestaan. Ook nu nog kampen veel flats met leegstaande appar-tementen. Dat hangt deels samen met de eigendomsstructuur. Een derde van de complexen bestaat uitsluitend uit huurappartementen en minder dan 30% uit alleen koopappartementen. De overige ser-viceflats hebben een gemengde eigendomsstructuur. In een toene-mend aantal serviceflats met koopwoningen zijn tegenwoordig appartementen te huur in de hoop nieuwe bewoners te trekken. Dat
zullen vooral ouderen zijn die geen eigen woning meer willen of kunnen kopen. Deze combinatiecomplexen hebben inderdaad de minste structurele leegstand. De vraagprijzen van koopappartemen-ten variëren begin 2015 tussen de € 50.000 en € 100.000. Er zijn ech-ter complexen waar appartementen worden aangeboden voor nog geen € 20.000. Huurprijzen variëren van € 210 tot € 800 voor klei-nere en € 1000 tot € 1900 voor grotere appartementen (exclusief servicekosten).
Serviceflats met uitsluitend koopappartementen kiezen geleidelijk aan voor omzetting naar een Vereniging van Eigenaars, waardoor het complex opgesplitst wordt in individuele appartementsrechten die gemakkelijker te financieren en te verkopen zijn dan het woon-recht van de coöperatieve vereniging. Bijna 60 procent van deze complexen heeft nu een VvE-status. Nog in slechts 15 procent is sprake van collectief eigendom in een coöperatieve vereniging en 25% is in handen van een stichting die het complex verhuurt. Dik-wijls is dit een zelfstandige verhuurorganisatie.
Diverse serviceflats experimenteren met verhuur aan andere huur-ders dan hun doelgroep, in de meeste gevallen tijdelijk. Voorbeel-den zijn cliënten uit de ouderenzorg, geestelijke gezondheidszorg en gehandicaptenzorg, maar er wordt ook wel aan expats en jonge topsporters verhuurd. In enkele flats zijn gemeubileerde apparte-menten voor kort verblijf beschikbaar.
Probleem 3 Uitgeholde service
Een groot aantal serviceflatcomplexen voldoet niet meer aan de oorspronkelijke doelstellingen van een serviceflat. Van beschermd, zelfstandig wonen met een compleet pakket aan diensten is lang niet altijd meer sprake. De 24-uursbewaking is afgeschaft; alleen overdag is de receptie nog een aantal uren open.Tegenover deze serviceflats, die soms nog maar minimaal verschillen van reguliere seniorencompiexen, zijn er ook een aantal waar juist bewust het oude concept wordt versterkt.
Een optie die sommige besturen hebben gekozen om de serviceflat in stand te houden en op te knappen, is verkoop aan een externe partij. Besturen stellen daarbij meestal als voorwaarde dat het ser-viceconcept gehandhaafd blijft, maar in de praktijk blijkt dat een toezegging niet altijd wordt nagekomen, in enkele complexen zijn op deze wijze transformaties doorgevoerd waarbij het concept onder grote druk is komen te staan. Van enkele andere serviceflats zijn bewoners uitgekocht door een belegger die het complex vervol-gens sloopte en er een ander type huisvesting voor in de plaats bouwde, wat overigens geen slechte ontwikkeling hoeft te zijn.
Adviezen?
Helaas komt het rapport niet toe aan een aantal krachtige adviezen. Mogelijk zijn de huidige beleidswijzigingen daar debet aan. Duide-lijk is wel dat dit woningtype een grote renovatie-impuls nodig heeft waarvoor een forse financiële injectie moet komen. Het vroe-gere servicepakket blijl<t niet meer houdbaar. De attractiviteit moet l<omen van andere kenmerken, zoals aantrekkelijke architectuur, ruimte, levensloopbestendige appartementen en een zelf samen te stellen pakket aan interne dan wel externe diensten op afroep. De bouw van nieuwe servicefiats op nieuwe locaties ligt niet voor de hand, daarvoor is geen budget en geen organisatorische infrastruc-tuur beschikbaar. Wellicht stellen de actiefste ouderen hun woon-toekomst straks vaker zelf samen door met gelijkgestemde gene-ratiegenoten eigen huisvesting en zorg te organiseren in de vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap. Daar zijn al een paar voorbeelden van te vinden.
Dit artikel is gebaseerd op het rapport Transformatie van serviceflats. Kansen voor oude-renfiuisvestlng', Tineke Lupi en Netty van Triest, 56 pag., uitgave van PlatformSl Den Haag,
2015. Eerdere artikelen in Bouwmarkt over ouderenhuisvesting staan onder meer in nr. 10 (2013) en nr. 2 (20141.
