- - - -
---Hili Il!ii
!!lil .ilili '11111 i! lil
ii!li ," lil"1' 1 H\U l! 11
I d\lii \\illl \!II lIilll 'HIli IIlII lil!ill 1111 111111111 ii!!11 ii lilllIl 111111 HilI! 1111 ,1111 :Hill
'Hili i11111i11111111
HUURVASTSTELLING VAN GESUBSIDIEERDE NIEUWBOUW: ontwikkelingen van het beleid in
de periode 1974-1984
working paper 17 juli 1984
H. Priemus
IS
Delftse Universitaire PersMijnbouwplein 11 2628 R T Delft tel. (015) 783254
Copyright 1984 H. Priem us
No part of th is book may be reproduced in any form, by print, photoprint, microfilm or any other means without written per-mission from the Delft University Press, Delft, The Netherlands. ISBN 90 6275 217 9
-I
\ " . . . I II ! ' " ren _ HI_ '_"w', •
Deze pUblikatie verschijnt in een reeks van "working papers", geproduceerd in het kader van een omvangrijk onderzoeksprojekt "Woonlasten en Woon-lastenbeleid". Dit projekt wordt uitgevoerd door een onderzoeksgroep van de Afdeling der Bouwkunde, Technische Hogeschool, Delft, bestaande uit C.A. Adriaansens, H. van Fulpen, P. Groetelaers, F. Neuerburg, H. Priem us, J. van der Schaar en H. Westra.
Bij het onderzoek is een begeleidingscommissie van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer betrokken. Met het oog op een aantal internationale dimensies van het onderzoek wordt nauw samengewerkt met de International Federation for Housing and Planning. Voor de inhoud van de papers is uitsluitend de onderzoeksgroep verantwoor-delijk. Het totale onderzoeksprojekt, gestart in 1983, zal enkele jaren in beslag nemen, en wordt afgerond met één of meer definitieve rapporten. Mede gezien het voorlopige karakter van dit "working paper" is kommen-taar van harte welkom. Daartoe kan van het achter ingevoegde antwoord-formulier gebruik worden gemaakt.
Het onderhavige working paper maakt deel uit van de deelstudie "Objekt-subsidiëring en huurbepaling". Het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruim-telijke Ordening en Milieubeheer draagt financieel bij in de werkzaamheden voor deze deelstudie. Van de deelstudie zal daarom ook een eindverslag worden opgesteld waarin de samenvatting en konklusies van alle afzonder-lijke working papers (nrs. 15, 16, 17, 18) zullen worden verwoord.
INHOUD PAG.
1. Inleiding ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 1
2. Objektsubsidiëring en huurbepaling: grondslagen volgens
de Nota huur- en subsidiebeleid (1974) •••••••••••••••••••••••••••••• 3 3. Ontwikkeling van de Beschikking Geldelijke Steun
Huurwoningen (BGSH 1975); 1975-1984 ... 7 3.1. 3.2. 3~3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.8. 3.9. 3.10. 3.11. 3.12. 3.13. 3.14. 3.15. 3.16. 3.17. 3.18. 3.19 BGSH 1975 van 1 juli 1975 •••••••••••••••••••••••••••••••••• 7 BGSH van 1 januari 1976 •••••••••••••••••••••••••••••••••• 13 BGSH van 1 juli 1976 ••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 13 BGSH van 1 januari 1977 •••••••••••••••••••••••••••••••••• 14 BGSH van 1 juli 1977 ••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 15 BGSH van 1 januari 1978 •••••••••••••••••••••••••••••••••• 15 BGSH van 1 juli 1978 ••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 15 BGSH van 1 januari 1979 •••••••••••••••••••••••••••••••••• 16 BGSH van 1 juli 1979 . . . 17 BGSH van 1 januari 1980 •••••••••••••••••••••••••••••••••• 18 BGSH van 1 juli 1980 ••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 20 BGSH van 1 januari 1981 •••••••••••••••••••••••••••••••••• 20 BGSH van 1 juli 1981 ••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 21 BGSH van 1 januari 1982 •••••••••••••••••••••••••••••••••• 21 BGSH van 1 juli 1982 •••••••••••••••••• : •••••••••••••••••• 22 BGSH van 1 januari 1983 •••••••••••••••••••••••••••••••••• 22 BGSH van 1 januari 1984 •••••••••••••••••••••••••••••••••• 22 Aanpassing van de huurtabel aan
stichtingskosten-onrwikkelingen ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 24
Groei van het budgettair beslag van objektsubsidies ••••••••••• 30 4. Düferentiatie in huurvaststellingsregimes ••••••••••••••••••••••••• 35 4.1. Inventarisatie van de huurvaststellingsmethoden •••••••••••••• 35 4.2. Frekwentie per huurregime; huurregime en
volkshuisvestingsprijs ••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 38 4.3. Aanvangshuren en inkomensontwikkeling, 1972-1982;
het beginsel van de volkshuisvestingsprijs overboord
gezet ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 41
5. Samenvatting, konklusies en aanbevelingen •••••••••••••••••••••••• 46 5.1. Samenvatting en konklusies •••••••••••••••••••••••••••••••• 46
e i i ' i ~ _ _
I " _ _ h'
'Z' ==t • t I . ! ! , IJ. , .! ! J I I
1. INLEIDING
Sinds bijna een halve eeuw is de huurprijsvorming in Nederland niet vrij. Aanvankelijk - sinds 1940 - werden de huren eenvoudigweg bevroren. Sinds 1950 werd vooral met periodieke algemene huurrondes gewerkt die steeds verder werden gedifferentieerd. Sinds 1979, toen de Huurprijzenwet Woon-ruimte in werking trad, is er sprake van een flexibel huurbeleid, waarin de overheid verantwoordelijkheden aanvaardt voor de hoogte, de ontwikkeling en de verdeling van de huren, maar tezelfdertijd in vele opzichten een marktkonform huurbeleid voert (Priemus, 1983a).
In de eigen-woning sektor laat de overheid zich in aanzienlijk mindere mate in met de woonlasten. Zowel de koopsommen als de financieringsvoor-waarden zijn vrij en leiden tot nauwelijks door het Rijk te beinvloeden financiële lasten voor bewoner-eigenaars.
In working paper 3 (Priem us, 1983b) wordt een overzicht gegeven van de vele - deels tegenstrijdige - doelen die met het woonlastenbeleid worden nagestreefd. Door de komplexiteit van het in het geding zijn doelstellingen-schema is het niet eenvoudig om voor eens en voor altijd aan te geven welk instrumentarium het meest effektief is. Wanneer we een meer historische invalshoek kiezen, kan wél een konklusie worden getrokken, namelijk dat sinds de Tweede Wereldoorlog de huurprijsbeheersing en de objektsubsi-diëring de meest strategische en meest permanente instrumenten van woonlastenbeleid zijn geweest. Toen de huurprijzen werden bevroren in 1940, en toen na de Tweede Wereldoorlog subsidieregelingen in het leven werden geroepen om de nieuwbouw te stimuleren, heerste de algemene
opi-nie dat beide instrumenten een tijdelijk karakter zouden hebben. Men
ver-onderstelde dat de geschiedenis van na de Eerste Wereldoorlog zich zou herhalen. Toen waren - na een korte periode van schaarste - de bouwkosten gaan dalen, waardoor de noodzaak van objektsubsidiëring verviel en het gevaar van extreme huurprijsopdrijving als gevolg van een schaarste aan woningen wegviel. Na de Tweede Wereldoorlog is het anders gelopen. De bouwkosten bleven stijgen en tot overmaat van ramp ging in de jaren zestig en zeventig ook de rente (nominaal) omhoog. Omdat de behoefte aan nieu-we woningen keer op keer groter was dan men aanvankelijk dacht, bleef de noodzaak om nieuwbouw te stimuleren aktueel. Men kwam, ondanks pogin-gen van Udink (U dink en Buck, 1972) en ondanks de invoering van de dy-namische kostprijshuur, niet meer van de objektsubsidiëring af.
Ook de behoefte om de huren te reguleren - enerzijds in het licht van doelen van volkshuisvestingsbeleid, maar anderzijds ook in verband met buiten de volkshuisvesting gelegen doelen - week niet.
LW' - .
...
! i1!' ' ". , • • Iit'. I ! "'IM . uIn dit working paper wordt de ontwikkellng van het huurvaststelllngsbeleid van gesubsidieerde nieuwbouw geschetst vanaf 1974: het jaar dat Gruijters, Schaefer en Van Dam hun 'Nota huur- en subsidiebeleid' publiceerden. In hoofdstuk 2 herinneren wij aan de grondslagen met betrekking tot objekt-subsidiëring en huurbepallng, die in deze nota werden gelegd. Deze grond-slagen werden in 1975 getransformeerd in de Beschikking Geldelijke Steun Huurwoningen 1975 (BGSH 1975), die sindsdien elk half jaar is aangepast. In hoofdstuk 3 wordt de ontwikkeling van deze beschikking en de daarin op-genomen huurtabel gedetailleerd geschetst. Aandacht wordt daarbij ge-schonken aan de relatie met de ontwikkeling van stichtingskosten en voor-raadhuren.
Duidelijk blijkt dat de aanvankelijke eenvoud plaats heeft gemaakt voor een steeds grotere differentiatie in huurvaststellingsregimes. In hoofdstuk 4 worden deze regimes geïnventariseerd, waarbij met name de relatie met het beginsel van de 'volkshuisvestingsprijs' wordt nagegaan. In hoofdstuk 5 wordt een samenvatting gegeven, gevolgd door enkele konklusies. De bijla-gen bevatten de huurtabellen die in de periode 1975-1984 hebben gegolden
en de opsomming van alle in deze periode verschenen circulaires met
be-trekking tot de BGSH 1975. De literatuur waarnaar in dit paper wordt ver-wezen, is in een bijlage bij working paper 18 specificeerd.
2. OBJEKTSUBSIDIERING EN HUURBEPALING: GRONDSLAGEN VOL-GENS DE NOTA HUUR- EN SUBSIDIEBELEID (1974)
Het huidige huur- en subsidiebeleid is in grote lijnen gebaseerd op de Nota huur- en subsidiebeleid (1974) van Gruijters, Van Dam en Schaefer. Hoewel er - zoals zal blijken - sinds 1974 niet onbelangrijke wijzigingen zijn doorgevoerd, is het van belang dat wordt stilgestaan bij de wijze waarop de objektsubsidiëring en de huurbepaling van gesubsidieerde nieuwbouw in de nota van 1974 worden geschetst.
In een aantal opzichten breken Gruijters c.s. met de opvattingen van Udink
en Buck (neergelegd in de Nota Volkshuisvesting, 1972), in een aantal
an-dere opzichten bouwen zij op de Nota Volkshuisvesting voort. De gedachte van een dynamische kalkulatie van baten en lasten, door Udink en Buck voor het eerst in een regeringsstuk geïntroduceerd, wordt door Gruijters c.s. overgenomen. Ook de grotere rol van subjektsubsidiëring, die Udink en Buck in petto hadden, wordt door Gruijters c.s. tot beleidslijn verheven. Daarbij gaan zij echter minder ver dan hun voorgangers. Udink en Buck hadden een systeem bepleit zonder objektsubsidies: deze zouden geheel
worden vervangen door individuele huursubsidies. Zij gingen uit van een
aanvangsjaarhuur, gelijk aan 6% van de stichtingskosten. Ten opzichte van het gesubsidieerde vraaghuurniveau van 5%, dat toen gebruikelijk was,
kwam dit neer op een verhoging van 1/5 deel=20%. Vandaar h.et voorstel
van Udink en Buck om de huren over de hele linie met 20% te verhogen. Dit voorstel was voor Gruijters c.s. onaanvaardbaar. Afschaffing van objekt-subsidies zou "een niet te onderschatten gevaar voor het woon peil" inhou-den (Gruijters c.s, 1974, p. 75-76). Zij kiezen voor een gemengd subsi-diesysteem, waarbij de funkties van objekt- en subjektsubsidies als volgt worden omschreven (p. 74):
" ~ •• het (verdient) aanbeveling om de bevordering van het wonen met
finan-ciële middelen, voor zover gemotiveerd door algemene maatschappelijke belangen, via de steun aan het objekt (de woning) te leiden en voor zover steunend op de bijzondere omstandigheden waarin het individu kan ver-keren, rechtstreeks op de bewoner te richten. Dit betekent meer concreet dat de stimulering van bouwactiviteiten, zowel nieuwbouw als vernieuw-bouw, de bemoeienis met eigenschappen, plaats en kwaliteit van nieuwe woningen en van slechte oude woningen die verbeterd of vervangen moeten worden terwille van het peil van de volkshuisvesting en de bevordering van de wooncultuur, van de werkgelegenheid, van de regionale economische po-litiek en/of van andere macro-belangen, bij voorkeur met objectsubsidies zal geschieden. Subjectsubsidies blijven het aangewezen instrument om op de persoonlijke omstandigheden afgestemde financiële hulp te bieden aan hen, die anders van goede huisvesting verstoken dreigen te blijven."
-De objectsubsidies staan dus, blijkens deze passage, in dienst van het peil
van de volkshuisvesting, de stimulering van bouwaktiviteiten (1) en een
aan-tal doelen buiten de sfeer van de volkshuisvesting. Onderscheid wordt ge-maakt in algemene objektsubsidies en "gerichte" objektsubsidies.
Tot de "gerichte" objektsubsidies behoren:
a.- objektsubsidies ter bevordering van het thermisch isoleren van
wonin-gen;
b.- lokatiesubsidies;
c.- subsidies voor "goede en goedkope woningen";
d.- subsidies voor kleine en aangepaste woningen (bejaarden, minder
vali-den, rolstoelpatiënten;
e.-
subsidies voor de "bijzondere" huisvestingsproblematiek van enkelebe-volkingsgroepen (buitenlandse arbeiders, woonwagen- en woonschipbe-woners, overzeese Rijksgenoten, Molukkers en in het algemeen "allen wier integratie in de maatschappij afzonderlijke aandacht verdient";
f.- subsidies voor experimentele woningbouw;
g.- subsidies bij vernieuwbouw;
h.- subsidies ten behoeve van sanering en rekonstruktie.
Op deze "gerichte" objektsubsidies gaan wij niet nader in. Wij volstaan met de opmerking dat met name de onder d en e genoemde "gerichte" objekt-subsidies de in de nota (p. 74) verkondigde stelling illustreren dat de kloof tussen subsidies aan de bewoners en die aan de woning niet zo diep is als wel eens wordt aangenomen.
Voor ons betoog is primair van belang wat er in de nota wordt opgemerkt over de algemene objektsubsidies en - daarmee samenhangend - de bepaling van aanvangshuren van gesubsidieerde nieuwbouw. Uitgegaan wordt van de praktische beleidslijn (p. 76) " ••• dat de huurprijs die voor een gemiddelde nieuw gebouwde gesubsidieerde woning van de huurders wordt gevraagd, door de beleidsherzienJng niet zal mogen stijgen."
Een belangrijk voornemen is " ••• om het te handhaven objektsubsidie tot een sluitpost te maken, dat wil zeggen dat het verschil tussen de huurprijs op (dynamische) kostprijsbasis en de om merit-overwegingen nog juist aan-vaardbare aanvangshuurprijs er door zal worden overbrugd." Alles draait daarbij om de vraag op welk niveau het "nog juist aanvaardbare" aanvangs-huurniveau ligt. Daarover is de nota niet bijster duidelijk. Het later omarmde beginsel van de "volkshuisvestingsprijs" wordt in de nota niet pre-cies gedefinieerd, maar wel globaal aangeduid. Gesproken wordt over de intentie (p. 76) " ••• om de huurquoten, die uit de thans geldende gemiddelde huurprijzen van de nieuwbouw in ç!e woningwetsector en het inkomen van de modale werknemers kunnen worden berekend, althans voorlopig, als
uit-gangspunt te nemen." Elders in de nota wordt een andere formulering
gebruikt (p. 76): "De omvang van een objectsubsidie dat in verband met merit-overwegingen wordt verleend, behoeft overigens niet los te staan van
(1) Dit aspekt wordt nog eens geaksentueerd in de volgende passage (p. 75):
"De ondergetekenden wijzen er voorts op dat van de steun aan de volkshuisves-ting stimulansen uitgaan op de bedrijvigheid in het algemeen en op die in de bouwnijverheid in het bijzonder."
de prijs die het grote groepen van de bevolking nog mogelijk maakt een nieuwe woning te betrekken zonder een beroep te doen op aanvuJJende, in-dividuele subsidiëring."
De huurquoten die Gruijters c.s. in de sfeer van de individuele huursub-sidie wiJJen hanteren, zijn weergegeven in een tabel (p. 99). Voor het mini-mum loon wordt een huurquote van 10% van het belastbaar. inkomen
voor-gesteld. In 1975 bedroeg het minimum inkomen (belastbaar)
f
13.974 (deNota ging nog uit van circa
f
14.100). De normhuurquote zou tussenmini-mum en modaal vrij steil oplopen tot 17,0% voor de inkomensklasse
f 18.000 - f 19.000 waarbinnen in 1975 het modaal inkomen (definitie 1973)
viel: f 18.496.
Hoewel het er niet ondubbelzinnig staat, mag men aannemen dat men in de Nota huur- en subsidiebeleid voor een gemiddelde woningwetwoning uitging van een aanvangshuur gelijk aan 17% van het belastbaar modaal inkomen,
d.i. in 1975 0,17 x
f
18.496 =f
3.144.- per jaar, off
262.- per maand, exkl.servicekosten.
Over de dynamiek van het $ysteem lezen we in de nota (p. 76): "De toege-stane aanvangshuren zullen ( ••• ) jaarlijks ten hoogste kunnen toenemen met het percentage van de inkomensstijging. De huur van de reeds bestaande voorraad zal in een iets lager tempo moeten stijgen, omdat met de
verou-dering moet worden gerekend." In dit verband zij opgemerkt dat de
systematiek vergt dat in de eerste zin de passage "ten hoogste" zou moeten worden geschrapt: in beginsel zouden aanvangshuren en modaal inkomen met een zelfde percentage moeten toenemen (of afnemen) bij een gelijk-blijvende normhuurquote. Van het lagere stijgingstempo van voorraadhuren is dankzij het eenzijdig effekt van de huurharmonisatie, zoals bekend, weinig terecht gekomen. Het is opmerkelijk dat over de veronderstelde kwaliteit resp. kwaliteitsontwikkeling van de nieuwe woningwetwoningen niets wordt opgemerkt. Dit is des te merkwaardiger aangezien in die tijd een Proeve voor nieuwe Voorschriften en Wenken circuleerde, die een aan-merkelijke kwaliteitsstijging inhield. Welk effekt een algemene kwaliteits-stijging of -daling van nieuwe woningwetwoningen op de normhuurquoten en dus op de aanvangshuur zou moeten hebben, wordt niet gemeld. Het lijkt erop dat de hierboven geciteerde passages een konstante nieuwbouwkwali-teit veronderstellen.
Over de vormgeving van ,de algemene objektsubsidies, later vastgelegd in
de Beschikking Geldelijke Steun Huurwoningen 1975 (ter vervanging van de BGS Toegelaten Instellingen 1968) is de nota van Gruijters c.s. sum mier. Voorlopig is men voornemens om de verblijfseenhedentelling bij de
diffe-rentiatie van objektsubsidies te handhaven. Een systeem (al is dat niet
volmaakt) ter kompensatie van kostenverschillen zal worden gehandhaafd, d.w.z. dat de stichtingskosten zullen worden gekorrigeerd, alvorens de te ontwikkelen huurtabel wordt toegepast. De voorgestelde lokatiesubsidies zullen daarbij een belangrijke rol spelen.
Voorts houdt men vast aan het al bestaande systeem dat de objektsubsidie lager zal zijn, naarmate de (gekorrigeerde) stichtingskosten hoger zijn. Het kritiekpunt dat een dergelijke opzet "kwaliteitsvijandig" zou zijn, wordt on-derkend, maar als volgt gepareerd:
- in het nieuwe systeem, gebaseerd op de dynamische kalkulatie van baten en lasten, zullen de objektsubsidies veel lager zîjn dan in het traditionele systeem;
- gedacht wordt aan een zeer beperkt aantal stichtingskostenkategorieën: een uniform subsidie tot en met de stichtingskosten van goede woning-wetwoningen, aangevuld met twee subsidieklassen voor de duurdere
wo-ningen. Het subsidie zou voor deze drie klassen 1
t
% (goedkoopstekate-gorie), 1 % resp.
t
% van de stichtingskosten v-an de benedengrens van dedesbetreffende kategorie kunnen bedragen.
Aldus de visie van de Nota huur- en subsidiebeleid 1974 op de systematiek van objektsubsidiëring en huurbepaling van gesubsidieerde nieuwbouw.
3. ONTWIKKELING VAN DE BESCHIKKING GELDELIJKE STEUN HUUR-WONINGEN (BGSH 1975); 1975-1984
3.1. BGSH 1975 van 1 juli 1975
Afgezien van het - hier niet behandelde - voorstel voor een doorstromings-heffing, werd de Nota huur- en subsidiebeleid 1974 door de Kamer aan-vaard. De konkretisering van de beleidsvoornemens ten aanzien van de dynamische kostprijsberekening, de (algemene) objektsubsidiëring en de huurbepaling van gesubsidieerde nieuwbouw vond plaats in de Beschikking Geldelijke Steun Huurwoningen, die op 1 juli 1975 van kracht werd. In het nuvolgende gaan wij uitvoerig in op deze beschikking en op de veranderin-gen die sindsdien m.b.t. deze beschikking hebben plaatsgevonden.
In circulaire MG 75-26 d.d. 30 juni 1975, waarin de BGSH 75 bij de ge-meentebesturen wordt geïntroduceerd, wordt opgemerkt, dat het nieuwe subsidiebeleid op twee hoofdpunten afwijkt van de daarvoor geldende rege-lingen:
"1. Voorop staat de huur, die bij bepaalde stichtingskosten van de woning voor de huurder aanvaardbaar geacht wordt. Het subsidie, dat de ex-ploitant nodig heeft om het verschil tussen deze huur en de kostprijs-huur te overbruggen, fungeert in de regeling als sluitpost. Bij de voor 1 juli geldende regelingen was dit net andersom.
2. Voor het begrip kostprijshuur wordt uitgegaan van de methode van de dynamische berekening van baten en lasten zoals deze in de nota
Huur-en subsidiebeleid is uiteengezet. Onder dynamische kostprijshuur wordt
daarbij verstaan: de noodzakelijke huur voor exploitatie van de woning in een markt, waarin de overheid de trend van de algemeen aanvaard-bare jaarlijkse huurverhogingen bepaalt".
Gezien de onzekerheden die zich bij het schatten van parameters op lan-gere termijn voordoen, werd voor de berekening van de dynamische kost-prijshuur gekozen voor een systeem van vóórkalkulatie telkens voor
perio-den van
la
jaar met jaarlijkse nakalkulatie. Aan het begin van elkdecen-nium wordt de aanvangshuur vastgesteld, waarbij men zich baseert op ver-onderstellingen omtrent het verloop van huur en exploitatiekosten,
respek-tievelijk op een bepaald te behalen rendement, dat telkens voor
la
jaarvastligt.
De aangekondigde regeling hield in dat met de exploitatie tenminste een
rendement moest kunnen worden verkregen gelijk aan de trend van de ge-middelde rendementen voor vijf aflosbare staatsleningen met een resteren-de looptijd van 8 tot 15 jaar overeenkomstig resteren-de Maandstatistiek Financie-wezen van het C.B.S. (kapitaalmarkt, rentestanden en rendementen). Voor
deze trend werd het gemiddelde genomen van de percentages over de
laat-ste drie maanden. Dit trend percentage (naar boven afgerond op 1/8) werd
voor nieuw te bouwen woningen iedere maand door de Minister vastgesteld.
Dit percentage (voor juli 1975 gold een percentage van 8 5/8) gold tevens als rente voor woningwetleningen.
Toekenning van subsidie in de vorm van een jaarlijkse bijdrage of een bij-drage ineens hield, gegeven het trendpercentage van het te behalen
rende-ment, in feite een rendementsgarantie in.
Wanneer partikuliere leningen werden verstrekt, mocht van de aanvang van
de exploitatie af het rendement 1 % hoger worden gesteld. Om dit mogelijk
te maken mocht de beginhuur 0,5% van de stichtingskosten hoger zijn dan
het uit de tabel voortvloeiende percentage •.
Hoewel de subsidieregeling in beginsel heette te gelden voor zowel huur-woningen van toegelaten instellingen en gemeenten als huurhuur-woningen van partikuliere personen en instellingen, werd door het introduceren van het verschil in rendement toch een zeker onderscheid tussen non-profit en
_ profit-exploitatie geïntroduceerd. Het stond de exploitant vrij om al dan
niet gebruik te maken van de mogelijkheid tot een opslag op de huur. Het lag niet voor de hand te veronderstellen dat men bij de bouw van woningen, met Rijksleningen gefinancierd, van deze mogelijkheid gebruik zou maken. Men dacht in feite alleen aan woningen, die via de partikuliere kapitaal-markt werden gefinancierd. De vrije marge van 196, die overigens door be-leggers op grond van marktoverwegingen nauwelijks is benut, bracht vanaf het begin enige flexibiliteit in de regeling.
Na elke periode van 10 jaar zou het rendement worden herzien op grond van de dan vigerende situatie op de kapitaalmarkt, terwijl de veronder-stellingen met betrekking tot het verloop van huur en exploitatiekosten eveneens aan de hand van de recente ontwikkeling zouden worden aange-past. De nieuw berekende dynamische kostprijshuur zou bepalend zijn voor de aan het begin van een nieuw decennium te verlenen subsidie.
Bij de ontwikkeling van de regeling is ervan uitgegaan dat de dynamische kostprijshuur hoger zou zijn dan de vraaghuur. Uit de tabel bij de regeling (de zogenaamde huurtabel) kan worden afgelezen hoe hoog de vraaghuur zal worden gesteld (op jaarbasis) als percentage van de definitieve
stichtings-kosten. De tabel kende bij de start percentages van 4,5 (t/m 3
t
v.e.'s)res-pektievelijk 5,0 (4 v.e.'s en hoger) oplopend tot 7,5. Het percentage van de vraaghuur kan echter niet hoger zijn dan het percentage van de dynamische kostprijshuur, geldend voor de maand waarin subsidie wordt verleend. In juli 1975 was dit percentage 5,9.
Het kan voorkomen dat de uit de tabel voortvloeiende huur gelijk is aan de dynamische kostprijshuur. Ook in dat geval, waarbij geen jaarlijkse bij-drage wordt verleend, bestaat de mogelijkheid dat bij de jaarlijkse nakal-kulatie de aan de berekening van de dynamische kostprijshuur ten grondslag liggende veronderstellingen niet met de feitelijke ontwikkeling overeen blijken te komen.
Om eventueel ten nadele van de exploitant optredende afwijkingen op de vangen, introduceerde men het conditionele subsidie. Anders dan wanneer voor de woningen een jaarlijkse bijdrage geldt, waarin jaarlijks de
afwij-~., "9''1' .,,,,,,~ I •
kingen worden verrekend, worden in dit geval afwijkingen éénmaal in de 10 jaar verrekend. De jaarlijks opgetreden afwijkingen worden daarbij met rente op rente overgebracht naar het einde van de periode van 10 jaar. Een eventueel voor de exploitant ongunstig saldo van deze afwijkingen leidt tot uitbetaling van een bijdrage ineens. Blijkt het saldo gunstig voor de exploi-tant te zijn, dan mag deze dit behouden. Wel wordt dan echter dit saldo overgebracht naar de volgende periode van 10 jaar en mede betrokken in de berekening van het saldo van de afwijkingen aan het einde van deze nieuwe periode.
Een conditioneel subsidie wordt ook verstrekt, als er aanvankelijk wel aanleiding is tot een jaarlijkse bijdrage, maar wanneer als gevolg van de eerder besproken aanpassingen van de jaarlijkse bijdrage deze zo zou terug-lopen dat zij zou komen te vervallen. Later optredende omstandigheden zouden weer aanleiding kunnen geven tot het verwerven van subsidie. Dit subsidie wordt dan echter niet meer van jaar tot jaar uitgekeerd doch tel-kens aan het einde van een exploitatietijdvak van 10 jaar als bijdrage ineens (zie MG 75-26).
Een belangrijke vereenvoudiging die met de introduktie van de BGSH 75 werd doorgevoerd, was het laten vallen van de differentiatie op voet van de indeling van gemeenten in klassen. Dit werd verantwoord geacht omdat het overgrote deel van de woningen die gebouwd worden in gemeenten met hoge grond- en bouwkosten automatisch op grond daarvan een hogere subsi-die krijgen, aldus MG 75-26.
Afgezien van de situaties waarin lokatiesubsidies worden verstrekt, is deze argumentatie niet sluitend. Als de stichtingskosten, gegeven een be-paald aantal v.e. stijgen, gaat de vraaghuur omhoog, veelal zelfs in oneven-redige mate, doordat de percentages hoger zijn naarmate men lager in de huurtabel komt. De hogere grond- en bouwkosten worden dus niet volledig weggesubsidieerd. Later zou de eenvoud van de regeling door toenemende differentiaties flink worden gekompliceerd.
De stichtingskosten, vermeld in de tabel, zijn de stichtingskosten, even-tueel verminderd met een lokatiesubsidie. Tevens dienen voor de toepassing van de tabel de stichtingskosten te worden verminderd met kosten van diepe fundering. Met de faktor 'stichtingskosten' dient als volgt te worden omgesprongen. Eerst neme men de stichtingskosten, zoals deze bij het be-gin van de bouw bekend zijn (zonder risikoverrekening). Het hierbij beho-rende vraaghuurpercentage wordt toegepast in relatie tot de definitieve stichtingskosten. Kostenstijgingen tijdens de bouw laten het percentage van de vraaghuur in beginsel dus onverlet. Meer- en minderwerk zijn wèl van in-vloed op het percentage van de vraaghuur.
Door het loskoppelen van risikoverrekening en vraaghuurpercentage kwam men tegemoet aan het destijds geopperde bezwaar dat de risikoverrekening leidde tot extra huurverhogingen, die men in die mate zelden had voorzien.
Overigens is de hiervoor beschreven methode bij de partikuliere bouw
niet zonder meer bruikbaar, omdat vrijwel alleen het totale bedrag van de uiteindelijke stichtingskosten wordt opgegeven. Inschaling in de tabel vindt in die sektor globaal plaats aan de hand van door een genormeerde risiko-verrekening gereduceerde stichtingskosten.
lIiM ... ' . . tiid' • ,,;, . . '*** l I j d l I I t i ! ! j 'Ij, I ... '1+' . . . 11 11ItMI' ."l1li11 n-',.~"l!.11.!'W!kI' LllilU"hI.lL I, I tI
De stichtingskosten, aanvangshuur en de objektsubsidies hebben betrek-king op de woning exklusief een eventuele garage en exklusief een even-tueel aanwezige centrale warmwatervoorziening. Bij de bepaling van de totale huur zal men een bedrag moeten opnemen, dat betrekking heeft op de rente, de afschrijving en het onderhoud van de garage c.q. de centrale warm wÇitervoorziening.
De huren van gesubsidieerde nieuwe woningen worden bij een beschikking vastgesteld door de minister in overleg met de eigenaar. De eigenaar dient daartoe een voorstel in, waarin hij de vast te stellen huur per woning ver-meldt.
Op grond van de Wet jaarlijkse huurverhogingen worden de vastgestelde huurprijzen elk jaar op 1 april (later: op 1 juli) verhoogd. Als de woningen gemiddeld zijn bewoond op of na 1 januari van enig jaar doch vóór 1 april van dat jaar, worden de huurprijzen voor de eerste maal verhoogd op 1 april van het jaar, volgend op het jaar waarin de gemiddelde bewoningsdatum ligt. Onder gemiddelde bewoningsdatum wordt verstaan: het gewogen ge-middelde van de data van eerste bewoning van elk der woningen van het complex. In het geval de woningen gemiddeld zijn bewoond op of na 1 april van enig jaar, doch vóór I januari van het volgend jaar, worden de huur-prijzen voor de eerste maal verhoogd op 1 april van het tweede jaar,
vol-gend op het jaar waarin de gemiddelde bewoningsdatum ligt.
De berekening van de dynamische kostprijshuur vindt plaats zodanig dat de totale waarde van de huur plus subsidie, bij een bepaald verondersteld verloop, verminderd met de contante waarde van de exploitatiekosten bij
een verondersteld verloop, gelijk is aan het in de woning geïnvesteerde
vermogen.
Naast de eerder besproken veronderstellingen met betrekking tot het rendement zijn ook veronderstellingen nodig met betrekking tot het verloop van de exploitatiekosten in de tijd:
- Konstante exploitatiekosten (bestemd voor het vormen van een reserve tot dekking van eventuele tekorten op de exploitatie en van onvoorziene kapitaalsuitgaven) : 0,5% van de stichtingskosten per jaar;
- Variabele exploitatiekosten (voor onderhoud, algemene beheers- en ad-ministratiekosten, belastingen, premie storm- en brandverzekering en huurderving) : verschillen van jaar tot jaar. Bij de aanvraag van de exploitatie is een bedrag aangehouden van 1,2% van de stichtingskosten. Bij de start van de BGSH 1975 werden voor de berekening van de dynami-sche kostprijshuur voor het eerste decennium de volgende veronderstel-lingen gemaakt:
- de huur stijgt per jaar met 8%;
- de variabele exploitatiekosten stijgen per jaar met 12%.
De eerste 5 jaar zijn de huurverhogingen verplicht op grond van de Huurwet (later: Huurprijzenwet Woonruimte, 1979). Daarna heeft de huurverhoging, die trendmatig door het Rijk wordt bepaald, geen dwingend karakter. Af-wijkingen boven of beneden de trend die verhuurders of huurders kunnen be-dingen op grond van een relatief hoge of lage kwaliteit, behoren tot het normale ondernemersrisiko en worden in de subsidiesfeer niet gekompen-seerd.
t ! ! !! vU.II" ' :"r= 't' ! IIWlh!4I~!' _.81."19'.'I" _ _ ' _ I I I I " t • • " ,\II " ! l i l ' ! I !
de feitelijke ontwikkeling zoals deze zich naar bepaalde normen heeft voorgedaan.
Bij de start van de exploitatie is de jaarlijkse bijdrage gelijk aan het verschil tussen de dynamische kostprijshuur en de vraaghuur. Maar dit is geen automatisme. In MG 75-26 lezen we al: "In bijzondere gevallen wan-neer daartoe naar mijn oordeel aanleiding is kan de jaarlijkse bijdrage op afwijkende wijze vastgesteld worden. Ik denk hierbij onder meer aan bouw in stadsvernieuwingsgebieden met naar verhouding hoge bouwkosten."
Aangezien bij de gemaakte veronderstellingen zowel de dynamische kost-prijshuur als de vraaghuur jaarlijks met 8% stijgen, neemt ook de jaarlijkse bijdrage van jaar op jaar met 8% toe. Wanneer de Jaarlijkse bijdrage ten ge-volge van aanpassingen wordt teruggebracht tot gemiddeld minder dan
f 50.- per woning, komt deze te vervallen. Voor de resterende tijd van de
exploitatie kan een bijdrage ineens worden verkregen.
Een over een tijdvak van 10 jaar uitgekeerde bijdrage ineens (afgezien van wat boven aan p. 9 is opgemerkt) kan niet in volgende tijdvakken worden teruggevorderd, ook al zou het resultaat van de exploitatie daartoe aanleiding kunnen geven.
Gestreefd is naar een zodanige dynamiek van de regeling dat aanpassin-gen van de huurtabel aan de stichtingskostenontwikkeling zo regelmatig mogelijk zouden kunnen plaatsvinden. Gezien de ontwikkeling van de
stichtingskosten is een verschuiving van de stichtingskosten in de tabel naar
-boven noodzakelijk. De tabel wordt 2 maal per jaar aangepast: op 1 januari en 1 juli. Ook de parameters van de dynamische kostprijskalkulatie worden geregeld herzien.
In vijf gevallen zouden extra bijdragen worden verstrekt: •
1. Bejaardenwoningen (max 3
t
v.e.) tot een bepaalde kostengrens: f400.-per jaar extra subsidie. De woning moet dan worden toegewezen aan ge-zinnen, met een niet te hoog inkomen, waarvan het gezinshoofd 65 jaar of ouder is. In bijzondere gevallen kan van deze leeftijdsgrens worden afgeweken.
2. Woningen voor lichamelijk gehandicapten: uitgangspunt is de huur die zou hebben gegolden als de specifieke voorzieningen zouden hebben ont-broken. De extra kosten voor de bijzonder voorzieningen behoeven de goedkeuring van de Minister.
3. Woningen, die deel uitmaken van een experimenteel bouwplan:
Wanneer de Adviescommissie Experimentele Woningbouw een gunstig advies heeft uitgebracht voor een bepaald projekt, kan voor de des-betreffende woningen een verhoging van de jaarlijkse bijdrage worden
gegeven tot ten hoogste gemiddeld f 300.- per woning.
4. Woningen, die deel uitmaken van een bouwplan dat als goed en goedkoop kan worden aangemerkt:
Het programma voor de bouw van goede en goedkope woningen, geïntro-duceerd in circulaire MG 74-13 d.d. 22.5.1974, is afgerond bij circulaire van M G 75-10 d.d. 22.5.1975. In M G 75-26 werd gemeld dat er over de voortzetting van dit program nadere berichten zouden volgen.
iw.!I • • -
....
_ . "te ' I ! "'.' ,hl!! j ~ I ! u,'N W" , I I" "'11' -. .. ,! " ..~ _ . _1·_-·'Uil'MI,
op de verkeerde plaats of tot bouw in een minder gewenst assortiment, kunnen lokatiesubsidies worden verstrekt. Tevens zouden lokatiesub-sidies moeten verhinderen dat diskontinuiteit in de voorbereiding en uitvoering van woningbouwplannen zou vóórkomen. In circulaire MG 75-27 is nader aangegeven voor welke gemeenten deze subsidie gold en tot welke bedragen subsidies werden verleend.
Lokatiesubsidies worden in beginsel alleen verleend als het om gesubsi-dieerde woningen gaat (inklusief konditioneel-gesubsigesubsi-dieerde woningen). Woningwetleningen worden toegekend tot een bedrag gelijk aan de stich-tingskosten (exklusief garage, warmwatervoorziening, etc.). Het voor 1975 gebezigde onderscheid in looptijd van de lening (grondkosten, bouwkosten, installatiekosten, c.v., liften) kwam te vervallen. Sinds 1 juli 1975 geldt voor de gehele woningwetlening een looptijd van 50 jaar.
De betaling van rente en aflossing op de verstrekte rijksleningen is aan-gepast aan het stelsel van de dynamische kostprijshuur. Aan het eind van ieder exploitatiejaar wordt door het Rijk het schuldrestant van de lening verhoogd met een bedrag aan rente, berekend over het schuldrestant aan
het begin van dat jaar. Aan het eind van ieder jaar stort de gemeente ter
betaling van rente en aflossing een bedrag in 's rijks kas, dat gelijk is aan het verschil tussen een bedrag gelijk aan de dynamische kostprijshuur, die voor het desbetreffende jaar geldt, en een bedrag gelijk aan de som van de exploitatiekosten, begrepen in de dynamische kostprijshuur. Met dit door de gemeente gestorte bedrag wordt het schuldrestant van de lening verlaagd. In de beginjaren, waarin de gemeente alleen rentebetalingen verricht van een omvang kleiner dan de totaal verschuldigde rente, stijgt per saldo het schuldrestant. Pas in latere jaren overtreffen de gestorte bedragen de rente, en vindt er ook aflossing op de lening plaats.
Wanneer een toegelaten instelling premie-corporatiewoningen bouwt, met een partikuliere lening gefinancierd, kan het Rijk het risiko over-nemen, dat de gemeente loopt uit hoofde van de garantie. Deze regeling geldt ook voor bejaardenkomplexen, woongebouwen voor buitenlandse werk-nemers en studentenhuisvesting in de non-profit-sfeer.
Voor verzorgingstehuizen voor bejaarden en woningen of woongebouwen met een bijzonder karakter geldt een aangepaste variant van de dynamische kostprijshuur.
De overgangsregeling die gold bij de introduktie van de BGSH 75, is ver-woord in de circulaires M G 75-8 d.d. 2.5.1975 en M G 75-13 d.d. 16.6.1975. In artikel 48, 49 en 50 van de BGSH 75 zijn deze overgangsregelingen opge-nomen. De eigenaars hadden de keuze of zij een subsidie zouden ontvangen op voet van de BGSTI 1968 danwel BGSH 75, wanneer de subsidieaanvraag voor 1 oktober 1975 zou zijn ingediend. In circulaire MG 75-37 d.d. 20.10.1975 werd deze termijn verlengd tot 1 januari 1976.
In bijlage I is de huurtabel weergegeven, die per 1.7.1975 van kracht was. Op 20 oktober 1975 werd een wijziging doorgevoerd in de wijze waarop het rendement van huurwoningen wordt bepaald. Het bezwaar tegen de
stijging of daling van de rente van de aktuele rente zou kunnen afwijken.
Bij een stijging van de rente zou dit tot een afwachtende houding aanleiding
kunnen geven. Vandaar de nieuwe regeling dat, indien het gemiddelde ren-dement voor de vijf staatsleningen in de laatst bekende maand hoger is dan het gemiddelde van de gemiddelde rendementen over de laatst bekende drie maanden, bij het berekenen van de dynamische kostprijshuur voor de desbe-treffende woningen het gemiddelde rendement voor de laatst bekende maand wordt aangehouden.
3.2. BGSH van 1 januari 1976
De bijzondere bijdrage van f 400.- voor bejaardenwoningen werd volgens
M G 75-26 d.d. 30.6.1975 slechts verstrekt als de stichtingskosten van de
betrokken woningen niet meer dan
f
3000.- hoger waren dan destichtings-kosten van een woning met het zelfde aantal v.e.'s, waarvoor de jaarhuur gelijk was aan 4t% van de stichtingskosten (per 1.1.1976 - MG 75-47 d.d. 31.12.1975 - werd de grens verruimd tot 5% van de stichtingskosten).
Over de hele linie werd de huurtabel per 1 januari voor het eerst aangepast.
3.3. BGSH van 1 juli 1976
In MG 76-18 d.d. 8.6.1976 werd de nieuwe werkwijze met betrekking tot goede en goedkope woningen uit de doeken gedaan. Volgens deze nieuwe werkwijze, voorgesteld door de al in 1974 ingestelde Adviescommissie voor goede en goedkope woningen, zou de Adviescommissie het planvoorberei-dingsproces voor woningbouwplannen volgen en beoordelen. Het uitgangs-punt bij de beoordeling is, zo lezen we in M G 76-18 d.d. 8.6.1976 :
" ••• dat een woning het predikaat "goed en goedkoop" verdient indien de gebruikers/bewoners deze kwalificatie daaraan kunnen geven". Woningen en woonomgeving moeten dus in overeenstemming zijn met behoeften en draagkracht van de gebruikers/bewoners: een nauwelijks toepasbaar krite-rium. De Advieskommissie stelde zich voor vooral te letten op het proces van besluitvorming en de rol die de a.s. bewoners daarbij speelden. De
nieuwe regeling kende een tweetal bijdragen ineens: f 500.- (in bijzondere
gevallen f 1.500.-) per woning ten behoeve van de planvoorbereiding en, ten
behoeve van de uitvoering van het plan
f
4.000.- per woning (of zoveelminder als de eerste bijdrage hoger was dan f 500.- per woning). Deze
be-dragen golden als het huurpercentage ten hoogste 5% zou zijn. Voor duur-dere plannen golden lagere bijdragen ineens. De dynamische kostprijshuur en de jaarhuur bij "goede en goedkope woningen" werden gerekend over de stichtingskosten waarop een eventuele bijdrage ineens in de stichtings-kosten in mindering was gebracht. Overigens werd de eerste bijdrage geacht niet in de stichtingskosten te zijn opgenomen.
Hoewel de stijging van de bouwkosten toen "relatief bescheiden" werd geacht door de minister, werd besloten tot een verder strekkende aanpas-sing van de tabel per 1.7.1976 dan alleen op grond van de bouwkostenstij-ging nodig zou zijn geweest, alsdus MG 76-23 d.d. 29.7.1976, die beter over
de stichtingskostenstijging zou kunnen reppen. Achtergrond van deze rela-tief royale aanpassing was dat in de duurdere gebieden waarin de meeste woningen werden gebouwd, relatief veel woningwetwoningen een aanvangs-huur dreigden te krijgen die op jaarbasis hoger was dan de ca. 5% van de stichtingskosten. Voor 1.7.1976 liepen de percentages in de tabel boven
5,5% met 0,2% per
f
1.000.- stichtingskosten op (terwijl tussen 5,0 en 5,5%de percentages met 0,1 % per
f
1.000.- stichtingskosten opliepen). Ditbete-kende dat voorbij de 5,5%-grens de huur bij het verhogen van de kwaliteit wel zeer snel ging stijgen. Om een nauwer verband tussen huur en kwaliteit te krijgen werd sinds 1.7.1976 over de hele range het huurpercentage met
0,1 % hoger bij een stichtingskosten-stap van
f
1.000.-.MG 76-23 meldt: "Het effect van deze beide wijzigingen in de tabel is dat ook voor belangrijk duurdere woningen dan tot nu toe nog jaarlijkse bij-dragen worden toegekend. Dit kan een gunstige uitwerking hebben op het kwaliteitsniveau van de woningen die met subsidie op voet van deze rege-ling worden gebouwd".
In de BGSH 75 werden voorts per 1.7.1976 enkele uitzonderingsbepalingen geïntroduceerd in verband met de invoering van de zogenaamde "verruimde subsidieregling" ten behoeve van de huisvesting van alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens, waarop wij hier niet verder ingaan.
Per 20.10.1976 werden enkele technische aanpassingen in de BGSH 75 doorgevoerd (MG 76-42). De vaste aanvangsdatum van het exploitatietijd-vak van 1 april, volgend op de gemiddelde bewoningsdatum van de wonin-gen, werd vervangen door de eerste van de maand, volgend op die gemid-delde bewoningsdatum, zodat de aanvangsdata voor de looptijd van te ga-randeren leningen meer over het jaar werden gespreid.
Omdat niet mag worden uitgesloten dat na 10,20, 30 of 40 jaar (wanneeor op grondslag van het vastgestelde rendement de dynamische kostprijshuur moet worden herzien) het hierbedoelde rendement niet meer door het CBS bekend zou worden gemaakt, werd een bepaling opgenomen dat het rende-ment, dat voor het tweede en elk volgend tijdvak van 10 jaren voor de be-rekening van de dynamische kostprijshuur wordt aangehouden, zal worden bepaald door de Nederlandsche Bank N.V.
3.4. BGSH van 1 januari 1977
Voor 1.1.1977 werd gerekend op een huurstijging van 8% per jaar en een stijging van de variabele exploitatiekosten van 12% per jaar. Vanaf 1.1.1977 schakelde men over op een veronderstelde huurstijging van 7% en een ver-onderstelde stijging van de variabele exploitatiekosten van 10,5%. Dien-overeenkomstig werd de BGSH 75 per 1.1.1977 aangepast (MG 77-6 d.d. 15.3.1977).
Sinds 1.1.1977 bleven de kosten van geluid werende voorzieningen die zijn
opgenomen in de V & W voor nieuwe woningen en woongebouwen 1976,
voorzover deze de kosten van de oude voorschriften terzake overschrijden, bij het bepalen van de stichtingskosten ten behoeve van de huurtabel buiten beschouwing.
In M G 77-10 d.d. 31.3.1977 werd ingegaan op de aanpassing van de tabel-len die toegepast werden ten behoeve van de verruimde subsidieregeling voor de huisvesting van alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens.
3.5. BGSH van 1 juli 1977
Per 1. 7.1977 werd de huurtabel aangepast aan de gestegen
stichtingskos-ten (MG 77-36 d.d. 30.6.1977). De Voorschrifstichtingskos-ten & Wenken 1976
(Bouwtech-nische bepalingen) hielden inmiddels strengere geluidweringseisen in. De daaruit voortvloeiende extra stichtingskosten mochten bij het bepalen van het jaarhuurpercentage buiten beschouwing blijven.
3.6. BGSH van 1 januari 1978
Vanaf 1 januari 1978 moesten alle gesubsidieerde huurwoningen zonder meer voldoen aan de nieuwe geluidweringseisen.
Aangezien de wijziging van de huurtabel voor woningen per 1.1.1978 be-trekkelijk ingrijpend was, werd met het oog op de aansluiting van de huren van woningen, waarvoor in het laatste kwartaal van 1977 geldelijke steun op voet van de BGSH 1975 werd verstrekt, de jaarhuur van de eerstbedoelde woningen opnieuw berekend aan de hand van een tabel vlgs. bijlage A bij de circulaire M G 77-57 (l.1 0.1977). Deze tabel leidde voor de huurwoningen waarvoor geldelijke steun was verstrekt in de laatste 3 maanden van 1977, tot een lagere huur dan aanvankelijk was berekend met de tabel die sinds 1.7.1977 gold.
Per 1.1.1978 werd de extra subsidiëring van bejaardenwoningen aange-past. De jaarlijkse bijdragen kwamen te vervallen omdat deze niet goed in het algemene huur- en subsidiebeleid zouden passen: "Het huurbeleid richt zich immers steeds meer op huren in overeenstemming met kwaliteit dus niet zozeer op huren in overeenstemming met het inkomen van (een groep van) bewoners" (MG 77-57). Per 1.1.1978 werd dan ook overgeschakeld op
een bijdrage ineens van
f
2.000.- voor bejaardenwoningen tot een bepaaldestichtingskostengrens. Voorwaarde was dat de desbetreffende woningen steeds bij voorrang aan bejaarden zouden worden toegewezen, zowel bij eerste als bij latere verhuizing.
In bijlage B bij MG 77-57 werden de voorzieningen gespecificeerd die aan een woning kunnen worden getroffen teneinde de woning geschikt te maken voor huisvesting van bejaarden.
3.7. BGSH van 1 juli 1978
Sinds 1.1.1977 golden met betrekking tot de dynamische kostprijs bij de aanvang de volgende veronderstellingen:
1. exploitatieduur
=
50 jaar;3. aanvangsniveau variabele exploitatiekosten
=
1,2% van de stichtingskos-ten;lt. jaarlijkse stijging van de variabele exploitatiekosten gedurende de
eerste 10 jaar van de exploitatie
=
10,5%.5. rendement over het geïnvesteerde vermogen is gerelateerd aan de rente op de kapitaalmarkt in de maand van subsidietoekenning;
6. jaarlijkse stijging van de huur gedurende de eerste 10 jaar van de
ex-ploitatie
=
7%.Per 1.7.1978 (MG 78-21) werd een wijziging aangebracht in de parame-ters 4 en 6.
ad 4: 10,5% wordt gewijzigd in 7,5%; ad 6: 7% wordt gewijzigd in 5%.
Voorts werd vanaf 1.7.1978 ten aanzien van de variabele exploitatiekosten bij het jaarlijks bepalen van de afwijking tussen de veronderstelde stijging
van deze kosten en de werkelijke stijging een produktiviteitsstijging van 1 %
in plaats van 2% aangehouden. De lagere huurstijging die men de eerste tien jaar verwachtte, hing samen met de gekonstateerde "duidelijke ver-mindering van de jaarlijkse inflatie ••• ".
Gezien het feit dat zich in de laatste zes maanden nauwelijks kostenstij-gingen voordeden, werd de huurtabel per 1.7.1978 niet aangepast. Omdat gekonstateerd werd dat de stichtingskosten van woningwetwoningen in de
agglomeratie in het Westen des lands en in de groeikernen en groeisteden
gemiddeld f 3.000.- hoger zijn dan elders, is het vanaf 1.7.1978 mogelijk om
bij de vaststelling van het huur percentage f 3.000.- op de stichtingskosten
in mindering te brengen, als het gaat om gemeenten waarvoor lokatiesubsi-die mogelijk is (MG 77-59, 30.12.1977,11, lIl, IV).
3.8. BGSH van 1 januari 1979
In de ontwikkeling van de stichtingskosten en huren na 1.7.1978, met name van de nieuwe woningen in het Westen des lands en in de stadsver-nieuwingsgebieden, vond staatssekretaris Brokx aanleiding om de huurtabel per 1.1.1979 bij te stellen. De tabel werd zodanig aangepast dat bij het stijgen van de stichtingskosten de huur relatief minder snel zou oplopen. Bovendien werd een grens gesteld aan het oplopen van de vraaghuur bij een grillig verloop van de rentestijging. De tabel eindigt bij 6,5%. Wanneer de dynamische kostprijshuur nog verder zou oplopen, zou geen hogere vraag-huur in rekening behoeven te worden gebracht. Het verschil zou worden weggesubsidieerd, mits de woningen niet duurder zijn dan het maximum volgens de tabel. Beide maatregelen waren vooral bedoeld om de huursektor weer voor beleggers aantrekkelijk te maken.
In MG 78-lt9 d.d. 29.12.1978 merkt de staatssekretaris op dat het
gemid-deld huurniveau van nieuwe woningwetwoningen en de huur die een modaal huishouden kan opbrengen steeds meer uit elkaar lopen. "Op zichzelf acht ik dit niet onoverkomelijk", merkt Staatssekretaris Brokx op, maar in de drie Westelijke provincies, waar de woningtekorten zich koncentreren, is dit wel een bezwaar. Daarom besloot de staatssekretaris om de
-huren van nieuwbouw in Noord- en Zuid-Holland, Utrecht, de groeikernen, groeisteden en de "lokatiesubsidiegemeenten" te verlagen door het vraag-huurpercentage volgens de tabel met 0,3% te verlagen. Deze maatregel
verving de f 3.000.- aftrek, gelanceerd in MG 78-21 d.d. 23.8.1978.
Voorts werd besloten om voor het bouwen van huurwoningen in stadsver-nieuwingsgebieden in het hele land - bij wijze van experiment en alleen voor 1979 - een aftrek op het huurpercentage van 0,75% toe te staan. Doel van deze korting: "het bevorderen van het proces van de stadsvernieuwing". Deze 0,75% korting (die niet kon worden gestapeld op de eerder vermelde 0,3%-korting; in stadsvernieuwingsgebieden in de Randstad kwam de 0,75%-korting dus in de plaats van de 0,3%-0,75%-korting) gold voor nieuwbouw in de stedelijke bebouwing van voor 1914. Staatssekretaris Brokx schrijft in MG 78-49: "Door deze maatregel wordt bewust een lager niveau van de aan-vangshuren in stadsvernieuwingsgebieden nagestreefd".
Als overgangsmaatregel werd voor nieuwe woningwet- en premiehuurwonin-gen, waarvoor na 1.10.1978 subsidie was toegekend, een fiktieve aftrek op
de stichtingskosten van f 3.000.- toegepast ter bepaling van het
huurper-centage. Deze f 3.000.- komt in die gevallen waarin reeds een aftrek van
f 3.000.- was toegepast op grond van het gestelde in MG 78-21 van 23.8.
1978 boven op die reeds toegepaste aftrek.
Van belang is tenslotte wat MG 78-49 te melden had over goedkope
huur-woningen van andere niet-wi_nstbeogende instellingen dan toegelaten
instel-lingen. Men denke hierbij aan stichtingen voor bejaardenhuisvesting en stichtingen voor de huisvesting van studenten en werkende jongeren. Derge-lijke instellingen zijn voor het aantrekken van leningen aangewezen op de kapitaalmarkt. Brokx verklaarde zich in MG 78-49 bereid om in gevallen dat het om projekten met relatief lage stichtingskosten ging, desgevraagd en afhankelijk van de financieringslasten een hogere bijdrage toe te kennen opdat de lage aanvangshuur die werd beoogd, ook kon worden gerealiseerd.
3.9. BGSH van 1 juli 1979
Per 1.7.1979 werd de huurtabel, gezien de ontwikkeling van de stichtings-kosten, opnieuw bijgesteld. De toelichting bij de tabel werd voorts
aange-past in verband met de beëindiging van de regeling voor goede en goedkope ·
woningen (zie MG 79-26 d.d. 16.7.1979).
Bij de aanpassing van de huurtabel werd tevens voor duurdere woningen
een stijging van het percentage van de vraaghuur bij hogere stichtings- .
kosten ingevoerd van 0,1% per f 2.000.- in plaats van 0,1 % per f 1.000.-.
Brokx hoopte dat hiervan een stimulans zou uitgaan tot het bouwen van huurwoningen door beleggers. Het argument met betrekking tot de nauwere relatie tussen huur versus kwaliteit (MG 76-23) is op de achtergrond geraakt.
De tekst van de beschikking moest voorts worden aangepast door het in werking treden (per 1.7.1979) van de Huurprijzenwet Woonruimte (Staats-blad 1979, 15). Volgens de HPW zou de datum van de trendmatige huurver-hoging verschuiven van 1 april naar 1 juli. Dit vergde veranderingen in de
I" 'WAJ UI I 11111 . . Ia _ . - !!1.!tIl*tMt'M J
'*'
J 14 I II I ! • 1111111.11111111.' 1:IUIJ[[nu. IBGSH 1975, waarin voorts het begrip 'bewoningsdatum' werd vervangen door "datum, waarop de woningen voor bewoning zijn gereedgekomen" (zie HPW, art. 18).
Voor het eerst wees Brokx - in MG 78-49 - op de invloed van het woning-waarderingsstelsel op de huurontwikkeling na 5 jaar: "Het verdient
aanbe-veling dat hij (= de opdrachtgever) tijdig vaststelt, dat het huurniveau van
de nieuw te stichten woningen overeenkomt met de huurprijs die volgens het woningwaarderingsstelsel redelijk is".
3.10. BGSH van 1 januari 1980
Per 1 januari 1980 beperkte staatssekretaris Brokx zich tot een bijstel-ling van de huurtabel, waarbij rekening werd gehouden met de bouwkosten-stijging en met de nieuwe eisen met betrekking tot de geluidsisolatie van
woningen onderling ( V &. W 1976). De huurtabel werd op grond hiervan per
1.1.1980 voor een woning met 4,5 v.e. met f 7.000.- "doorgeschoven". De
eerder als tijdelijk aangekondigde 0,3% en 0,75%-aftrek werden voor 1980 gekontinueerd.
Nadat MG 80-05 d.d.' 4.2.1980 nieuw licht had geworpen op de wijze
waarop de variabele exploitatiekosten worden bepaald, bracht MG 80-13 op 16 april 1980 twee doorbraken: er werden enkele koncessies aan beleggers gedaan om de partikuliere huursektor te stimuleren, en de via de kapi-taalmarkt gefinancierde woningwetwoning werd geïntroduceerd. Omdat wij het begrip woningwetwoning definiëren als 'met Rijksleningen gebouwde woning', spreken wij liever van "quasi-woningwetwoningen". De circulaire sproot voort uit de noodzaak om het programma van huurwoningen op te voeren door de sterke terugval van de koopmarkt, terwijl op de begroting bedragen ten behoeve van de leningen ontbraken. Nadat is gewezen op het minder gunstige sociaal-ekonomische klimaat voor het kopen van gesubsi-dieerde eigen woningen, meldt circulaire MG 80-13 (Brokx): "Het laatste kan ertoe geleid hebben dat een gedeelte van de vraag naar duurdere woningen is verschoven naar de premiehuursector • Als aan de vraag naar duurdere huurwoningen onvoldoende wordt tegemoetgekomen, valt te ver-wachten dat gezinnen die liever in premiehuurwoningen zouden willen wonen, in toenemende mate zijn aangewezen op de woningwetsector of blijven wonen in hun huidige woning. De toch al grote druk op het woning-wetprogramma wordt hierdoor nog groter, terwijl uit de woningvoorraad minder woningen ter beschikking komen voor huurders, die minder hoge huren kunnen betalen. Daarom hecht ik groot belang aan een voldoende groot aanbod van duurdere huurwoningen".
De staatssekretaris bleek overleg te hebben gevoerd met institutionele beleggers, waarbij knelpunten bij de bouwen exploitatie van premiehuur-woningen zijn geïnventariseerd. Twee belemmeringen werden met name ge-noemd.
Allereerst hadden de beleggers er moeite mee dat de aanvangshuren van nieuwe premiehuurwoningen aanzienlijk hoger waren dan de huren van ver-gelijkbare woningen in de voorraad (en kennelijk ook dan de huren van nieuwe woningwetwoningen). Dat bevorderde de verhuurbaarheid van
we premiehuurwoningen niet. Bovendien was het vrijwel onmogelijk voor beleggers om kleine premiehuurwoningen te bouwen, waarvan de huur lager is dan de maximaal toelaatbare huurprijzen krachtens het Besluit huur-prijzen woonruimte.
Een tweede belemmering was gelegen in het feit dat op de kapitaalmarkt rentevoeten tot stand komen die hoger zijn dan de rendementen op staats-leningen die worden aangehouden voor het berekenen van de dynamische kostprijshuur. De regeling stond wel toe dat de jaarhuur
t
% van de stich-tingskosten boven het tabelpercentage wordt gesteld, maar dit vergrootte de problemen die als eerste zijn genoemd.Brokx breidde nu de mogelijkheid uit die in MG 78-49 d.d. 29.12.1978 was geïntroduceerd voor goedkope huurwoningen van niet-winstbeogende instel-lingen. Onder bepaalde voorwaarden en afhankelijk van de financierings-kosten was de staatssekretaris al bereid om een hogere bijdrage toe te kennen om een lage aanvangshuur te realiseren. Artikel 17 van de Beschik-king werd nu in die zin gewijzigd dat, wanneer geen leningen uit 's Rijks ka.s werden verstrekt, voor de berekening van de dynamische kostprijshuur een rendement kon worden aangehouden, dat hoger was dan het rendement op leningen uit 's Rijks kas. "Indien woningkorporaties en andere niet-winst-beogende instellingen woningen bouwen, die ten aanzien van de huuruit-komst niet veel hoger zijn dan woningwetwoningen", aldus. MG 80-13, "wordt voor het berekenen van de dynamische kostprijshuur bij de aanvang van het eerste tijdvak van 10 jaren uitgegaan van het effectieve rendement van de op de kapitaalmarkt aangetrokken lening". Ging het om "relatief dure huurwoningen" van korporaties, andere niet-winstbeogende instellingen of huurwoningen van institutionele beleggers, dan werd de dynamische kost-prijshuur gebaseerd op een huur percentage dat
t
% ,hoger was dan volgens de huurtabel.Een belangrijke wijziging in de huurtabel, aangekondigd in MG 80-13 d.d. 16.4.1980, was dat de jaarhuurpercentages niet langer zouden oplopen tot 6,5 maar tot 5,5. De 0,3%- resp. 0,75%-aftrek bleven gehandhaafd. De 0,75%-verlaging werd alleen toegestaan wanneer het woningwetwoningen of premiekorporatiewoningen betreft: " ••• die ten aanzien van de huuruitkomst niet veel hoger zijn dan woningwetwoningen en vergelijkbare woningen van andere 'niet-winstbeogende instellingen". De 0,75%-aftrek was vooral be-doeld "om in stadsvernieuwingsgebieden vervangende nieuwbouw voor de buurtbewoners toegankelijker te maken."
De bijstelling van de BGSH 1975 hield een niet onbelangrijke toename in van de geldelijke steun in de premiehuursektor. De beleggers, die vanaf het begin van de BGSH 1975 een hoger rendement wilden en hadden ervaren dat de markt geen hogere huren toestond, konden hun doel nu bereiken dankzij hogere objektsubsidies. In verband hiermee werd als voorwaarde gesteld dat de extra gesubsidieerde beleggerswoningen zonder toestemming van de Mi-nister gedurende de eerste 20 jaar van de exploitatie niet mochten worden verkocht. Tenslotte deed de staatssekretaris een beroep op de gemeenten om het gronduitgiftebeleid mede in dienst te stellen van een stimulering van de bouw door institutionele beleggers.
In MG 80-20 d.d. 30.5.1980 werd toepassing van de BGSH 1975 ook moge-lijk gemaakt voor het verhuren van onverkoopbare eigen woningen: "Wan-neer een bouwonderneming de - gesubsidieerde - eigen woningen in 1980 overdraagt aan een verhuurder die de woningen wil gaan exploiteren als huurwoningen, ben ik bereid deze verhuurder geldelijke steun te verlenen op voet van de Beschikking Geldelijke Steun Huurwoningen 1975 zoals .deze luidt sinds 1 januari 1980, na de bijstelling die het gevolg is van mijn beschikking van 16 april 1980, stcrt. 76."
3.11. BGSH van 1 juli 1980
Op grond van de ontwikkeling van de stichtingskosten werd de huurtabel per 1.7.1980 opnieuw bijgesteld (MG 80-28 d.d. 26.8.1980). Met nadruk vroeg staatssekretaris Brokx aandacht voor de gewenste beperking van de stichtingskosten en de plicht van initiatiefnemers om soberder te laten ontwerpen en bouwen: "minder uitbundige architectuur", "een beperking van het aantal typen woningen per complex" en "een sobere verkaveling".
Gelet op dit beleidsdoel was Brokx voornemens de huurtabellen het volgend jaar niet of slechts gedeeltelijk aan te passen in verband met de algemene kostenstijging.
Circulaire MG 80-36 d.d. 15.9.1980 had betrekking op de huisvesting van alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens. De volgende punten werden daarin naar voren gebracht:
- niet langer zouden bepaalde projekten voor de huisvesting van alleen-staanden en tweepersoonshuishoudens worden uitgesloten van individuele huursubsidie (met terugwerkende kracht vanaf 1.7.1979);
- de medewerking aan initiatieven tof splitsing van woningen werd ver-ruimd; net hoefde niet alleen om oudere flats te gaan. Wel moest de ter beschikking komende woonruimte worden toegewezen aan alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens;
- de huren van gesplitste woningen mochten zo worden vastgesteld, dat de redelijkheid van een huurvoorstel werd getoetst aan de hand van het waarderingsstelsel voor wooneenheden.
Voorts werd ook voor gevallen waarin woningen worden gesplitst een tege-moetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten verstrekt.
3.12. BGSH van 1 januari 1981
Hoewel tevoren was aangekondigd dat voortaan de huurtabellen niet of slechts gedeeltelijk zouden worden aangepast aan de kostenstijging, bleek de huurt abel per 1.1.1981 toch aan de kostenstijgingen te worden aange-past. Gezien de korte tijd van aankondiging en de lange voorbereidingstijd van plannen zouden initiatiefnemers nog te weinig hebben kunnen inspelen op het eerder aangekondigde beleidsvoornemen.
De regelingen van MG 80-13 (d.d. 16.4.1980) werden gekontinueerd. Aange-kondigd werd dat de huurtabellen die in de tweede helft van 1981 zouden gelden, slechts in beperkte mate zouden worden aangepast aan de algemene
