SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SŁUPSKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ CZYN W 2020 ROKU

(1)

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SSM „CZYN” W 2020 ROKU Strona 1

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI

SŁUPSKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ „CZYN”

W 2020 ROKU

Podstawa prawna:

 art. 45 ust. 4 i art. 49 ustawy z dnia 29.09.1994 r. o rachunkowości ( Dz.U. 2019.351 t.j.)

 art. 38 § 1, pkt 2 ustawy z dnia 16.09.1982 r. Prawo Spółdzielcze ( Dz.U. 2020.275 t.j. )

(2)

Spis treści

I. Organizacja spółdzielni i działalność samorządowa.

1. Walne Zgromadzenie 2. Rada Nadzorcza 3. Zarząd

II. Członkowie spółdzielni i gospodarka lokalami.

1. Członkowie Spółdzielni 2. Lokale mieszkalne 3. Garaże

4. Lokale użytkowe 5. Ewidencja ludności

III. Gospodarka zasobami lokalowymi.

1. Charakterystyka zasobów lokalowych

2. Administrowanie zasobami i utrzymanie stanu technicznego zasobów spółdzielczych

a) działalność w zakresie eksploatacji b) działalność w zakresie remontów 3. Sprawy terenowo – prawne

4. Koszty i dochody 5. Zatrudnienie

IV. Działalność kulturalno - oświatowa.

V. Stan majątkowy i sytuacja finansowa Spółdzielni.

1. Bilans

2. Rachunek zysków i strat 3. Zdolność finansowa VI. Podsumowanie

(3)

I. Organizacja spółdzielni i działalność samorządowa

Podstawą prawną funkcjonowania Słupskiej Spółdzielni Mieszkaniowej „Czyn” z siedzibą przy ulicy Leszczyńskiego 7 w Słupsku jest:

1. ustawa z dnia 16 września 1982 r. prawo spółdzielcze ( Dz.U. 2020.275 t.j. ),

2. ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych ( Dz.U. 2020.1465 t.j.),

3. Statut Spółdzielni.

Organami samorządowymi Spółdzielni są:

1. Walne Zgromadzenie - najwyższy organ Spółdzielni

2. Rada Nadzorcza - organ nadzoru i kontroli wewnętrznej 3. Zarząd - organ wykonawczo-zarządzający

Zasady działania organów w Spółdzielni określa ustawa prawo spółdzielcze oraz ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, natomiast uszczegółowienie tych zasad zawarte jest w Statucie i regulaminach wewnętrznych Spółdzielni.

1. Walne Zgromadzenie

Walne Zgromadzenie jest najwyższym organem Spółdzielni.

W 2020 roku Zarząd Spółdzielni nie zwołał Walnego Zgromadzenia z uwagi na treść zapisów art. 90 ustawy z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw tj.:

Art. 90. [Przedłużenie ustawowego terminu zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni albo zebrania właścicieli lokali]

„Jeżeli ustawowy termin zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni albo zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, trwającego w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy lub ogłoszonego bezpośrednio po okresie trwającym w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy, ulega on przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania tego stanu.”

2. Rada Nadzorcza

Rada Nadzorcza w roku 2020 odbyła 13 posiedzeń podczas których podjęła 41 uchwał.

Z uwagi na wprowadzenie od 20 marca 2020 roku stanu epidemii na terenie całego kraju, Rada Nadzorcza z ogólnych 13 posiedzeń – 6 posiedzeń odbyła w trybie zdalnym.

Na posiedzeniach Rada Nadzorcza rozpatrywała sprawy dotyczące działalności Spółdzielni.

Tematyka posiedzeń Rady Nadzorczej wynikała z przyjętego planu pracy uchwalonego przez Radę Nadzorczą oraz bieżących potrzeb.

Ze wszystkich posiedzeń Rady sporządzono protokoły, które umieszczano na stronie internetowej Spółdzielni. Protokoły w formie pisemnej wraz z załącznikami, są przechowywane przez Zarząd Spółdzielni.

3. Zarząd

W 2020 roku działalnością Spółdzielni kierował trzyosobowy Zarząd, którego członkowie zostali wybrani przez Radę Nadzorczą. Zarząd reprezentował również Spółdzielnię na zewnątrz. Aktem regulującym bieżące funkcjonowanie Zarządu jest Regulamin Zarządu.

(4)

W skład Zarządu w trakcie roku sprawozdawczego wchodzili:

- Prezes Zarządu – mgr inż. Grzegorz Lachowicz

- Z-ca Prezesa ds. Techniczno – Eksploatacyjnych – mgr inż. Cezary Waśniewski W dniu 30.01.2020 r. Rada Nadzorcza Uchwałą Nr 1/2020 przyjęła złożone oświadczenie woli o rezygnacji z pełnionej funkcji Z-cy Prezesa ds. Techniczno- Eksploatacyjnych.

- Z-ca Prezesa ds. Techniczno – Eksploatacyjnych – mgr inż. Dariusz Filiczkowski Z dniem 05.03.2020 r. Pan Dariusz Filiczkowski na mocy Uchwały Rady Nadzorczej Nr 11/2020 został wybrany na funkcję Z-cy Prezesa ds. Techniczno-Eksploatacyjnych i rozpoczął świadczenie pracy od dnia 01.06.2020 r.

- Członek Zarządu ds. Członkowsko–Samorządowych – Teresa Kornowska.

- Członek Zarządu – Jan Nawacki

W roku 2020, z uwagi na wprowadzenie od dnia 20 marca, stanu epidemii, Zarząd podjął działania zapobiegawcze oraz wdrożył procedury dotyczące zachowania reżimu sanitarnego, w tym szereg działań o charakterze organizacyjnym i porządkowym, mających na celu ograniczenie ryzyka zakażenia i rozprzestrzeniania się zakażenia wirusem SARS-CoV-2 zarówno dla pracowników jak i mieszkańców Spółdzielni.

Pracownicy zostali poinformowani o podjętych procedurach dotyczących zasad postępowania przy obsłudze interesantów oraz zostali wyposażeni w niezbędne środki ochrony. Ponadto Zarząd w miesiącu kwietniu podjął decyzję o zleceniu firmie zewnętrznej jednorazowej dezynfekcji wszystkich klatek schodowych w budynkach Spółdzielni.

Problemy wymagające podejmowania kolegialnych decyzji były rozpatrywane na protokołowanych posiedzeniach Zarządu.

W trakcie 2020 roku Zarząd odbył 41 protokołowanych posiedzeń, na których zajmował się między innymi:

 opracowaniem i realizacją planu gospodarczo – finansowego oraz planu remontów,

 analizami problemowymi dotyczącymi zużycia mediów,

 podejmowaniem działań w związku z epidemią COVID-19,

 rozpatrywaniem podań najemców lokali użytkowych w sprawach obniżenia czynszu z uwagi na brak możliwości lub ograniczenia prowadzenia działalności,

 podejmowaniem działań w celu zmniejszenia zadłużeń należności z tytułu opłat za użytkowanie lokali, w tym m.in. zawieraniem ugód przedsądowych,

 zapewnieniem segregacji i wywozu odpadów komunalnych gromadzonych przez mieszkańców oraz czystości i estetyki wokół i wewnątrz altan śmietnikowych,

 czuwał nad prawidłową eksploatacją, konserwacją i remontami zasobów Spółdzielni,

 podejmował decyzje w sprawach członkowsko – mieszkaniowych, pracowniczych, socjalnych,

 współdziałał z organami administracji państwowej oraz organizacjami spółdzielczymi, gospodarczymi i społecznymi,

 przygotowywał oraz przedstawiał informacje, sprawozdania i projekty uchwał na posiedzenia Rady Nadzorczej,

 rozpatrywał podania i wnioski członków Spółdzielni w sprawach wynikających z bieżącej działalności.

(5)

Ponadto podjął 68 uchwał w tym 66 uchwał w sprawie przyjęć w poczet członków Spółdzielni oraz wydał 3 zarządzenia.

Zarząd w okresie sprawozdawczym kierował działalnością Spółdzielni w oparciu o Statut, regulaminy, zatwierdzone plany gospodarczo finansowe, obowiązujące przepisy oraz uchwały Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej.

II. Członkowie Spółdzielni i gospodarka lokalami

1. Członkowie Spółdzielni

Na dzień 31.12.2020 roku Spółdzielnia liczyła ogółem 6.444 członków, w tym m.in.

członkowie:

- których członkostwo związane jest z własnościowym prawem

do lokalu użytkowego - 6

- których członkostwo związane jest z prawem własności do

lokalu użytkowego - 2

- których członkostwo związane jest z własnościowym prawem do

garażu - 42

- których członkostwo związane jest z prawem własności do

garażu - 2

- których członkostwo związane jest z lokatorskim prawem do

lokalu mieszkalnego - 30

Główną rolą w działalności członkowsko-lokalowej była obsługa członków w zakresie realizacji umów cywilno-prawnych tzn. sprzedaże, darowizny, spadkobrania itp.

Ponadto na bieżąco były realizowane wnioski członków Spółdzielni o przeniesienie własności lokali i w roku 2020 z tego tytułu zawarto 25 aktów notarialnych.

2. Lokale mieszkalne

Spółdzielnia, według stanu na dzień 31.12.2020 roku administrowała i zarządzała lokalami mieszkalnymi w ilości - 6.040 z tego:

- miasto Słupsk - 5 850 lokali

- Jezierzyce - 90 lokali

- Dębnica Kaszubska - 100 lokali

Powierzchnia użytkowa mieszkań w zarządzie SSM „CZYN” wynosiła 268.610,59 m²z tego:

- własność Spółdzielni - 170.687,47 m²

- odrębna własność - 97.923,12 m²

Status prawny (forma władania) mieszkań zarządzanych przez SSM „CZYN”

31.12.2019 r. 31.12.2020 r.

lokali % lokali % - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

mieszkalnego

3 887 64,35 3 866 64,00 - spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego 40 0,66 36 0,59

- najem 13 0,22 13 0,22

- odrębna własność lokalu mieszkalnego 2 100 34,77 2 125 35,18

(6)

3. Garaże

Według stanu na dzień 31.12.2020 r. Spółdzielnia zarządzała 279 boksami garażowymi o powierzchni 4.419,12 m², z tego:

 222 garaże zajmowane były na zasadzie własnościowego prawa do garażu,

 57 garaży o łącznej powierzchni 879,83 m²

stanowiło odrębną własność.

4. Lokale użytkowe

Według stanu na dzień 31.12.2020 r. w zasobach zarządzanych przez Spółdzielnię znajdowały się 132 lokale użytkowe o ogólnej powierzchni 14.146,87 m².

Spośród wymienionych lokali użytkowych 5 posiadało status własnościowego prawa do lokalu, a 122 lokale były wynajmowane przez Spółdzielnię, pozostałe 5 lokali stanowiły odrębną własność.

5. Ewidencja ludności

Liczba osób zamieszkujących w budynkach Spółdzielni systematycznie spada. Według stanu na dzień 31.12.2019 r. osób zamieszkujących było 10.538. Natomiast na dzień 31 grudnia 2020 roku w budynkach należących do Spółdzielni zamieszkiwało 10.268 osób.

III. Gospodarka zasobami lokalowymi

1. Charakterystyka zasobów lokalowych

Spółdzielnia na dzień 31.12.2020r. zarządzała zasobami, na które składało się:

 89 budynków mieszkalnych,

 21 budynków niemieszkalnych,

 7 zespołów garażowych

W powyższych zasobach zlokalizowanych jest:

 6.040 lokali mieszkalnych,

 132 lokale użytkowe,

 279 garaży.

Powierzchnia ogółem wymienionych powyżej lokali to 287.176,58m², w tym:

 lokale mieszkalne 268.610,59 m² co stanowi 93,53% ogólnej powierzchni,

 lokale użytkowe 14.146,87 m² co stanowi 4,93%,

 garaże 4.419,12 m² co stanowi 1,54%.

Całość zasobów mieszkaniowych została podzielona na 38 nieruchomości jednobudynkowych i wielobudynkowych.

Istotnym jest fakt, że Spółdzielnia pierwszy budynek mieszkalny przy ul. Mikołajskiej 5 oddała do użytkowania w roku 1960, a ostatni budynek przy ul. Piłsudskiego 1A w dniu 31.10.1991r.

2. Administrowanie zasobami i utrzymanie stanu technicznego zasobów spółdzielczych

a) działalność w zakresie eksploatacji

W roku sprawozdawczym administrowanie zasobami Spółdzielni koncentrowało się na

(7)

utrzymaniu ładu i porządku na osiedlach oraz rozwiązywaniu problemów zgłaszanych przez użytkowników lokali mieszkalnych i użytkowych. Głównym zadaniem administratorów było zabezpieczenie mienia Spółdzielni przed zniszczeniami i uszkodzeniami spowodowane niewłaściwą ich eksploatację lub aktami wandalizmu oraz postępującym starzeniem zasobów.

Administratorzy dokonywali przeglądów budynków mieszkalnych i otoczenia celem kontroli i nadzoru terminowości oraz jakości wykonywanych usług przez firmy zewnętrzne w oparciu o zawarte umowy ze Spółdzielnią.

W roku 2020 administratorzy wykonywali również czynności związane z :

 prowadzeniem korespondencji w zakresie szkód powstałych w wyniku zalań i bieżących spraw administracyjnych,

 odczytywaniem stanu wodomierzy głównych, gazomierzy zbiorczych, liczników energii elektrycznej,

 uczestnictwem w wizjach lokalnych lokali i nieruchomości w celu realizacji zgłoszonych awarii,

 przeglądami placów zabaw

Dwa razy do roku w miesiącach marcu i październiku przeprowadzone zostały powszechne akcje deratyzacyjne wynikające z obowiązku zawartym w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. 2019 poz. 1579 t.j.).

W zakresie ochrony przeciwpożarowej budynków przeprowadzono coroczną regenerację sprzętu gaśniczego.

W związku z epidemią wywołaną COVID-19, w 2020 r. zebrania konsultacyjne nie odbyły się.

Do właścicieli posiadających prawo do lokalu zostały dostarczone informacje z propozycjami Spółdzielni do planu remontów na 2021 rok. Mieszkańcy mieli możliwość zgłaszania wniosków do zakresu konserwacji budynków i utrzymania terenu.

Wykaz zgłoszeń i usunięcia awarii w roku 2020

Wyszczególnienie

Zasoby Razem zgłoszenia

Słupsk Jezierzyce Dębnica

Kaszubska 2019 r. 2020 r.

dot. instalacji elektrycznych (szt.) 2301 64 76 2255 2441 dot. instalacji

sanitarnych (szt.)

gazowe 17 - -

1262 1643

wodociągowe 355 2 3

kanalizacyjne 304 4 3

c.o. i c.c.w. 927 15 13

pozostałe (ślusarskie, stolarskie, szklarskie, murarskie, malarskie, betoniarskie, dekarskie)

1544 135 102 2113 1781

Ogółem zgłoszeń 5630 5865

b) działalność w zakresie remontów

Podstawą wykonywania remontów były plany zatwierdzane przez Radę Nadzorczą uwzględniające potrzeby poszczególnych nieruchomości zgłaszane przez inspektorów technicznych, administratorów oraz użytkowników lokali.

(8)

W 2020 roku przeprowadzono:

 40 przetargów ofertowych nieograniczonych z czego: 35 przetargów zakończonych, 5 przetargów unieważniono, a w 3 z nich nie wpłynęły żadne oferty,

 25 w trybie bezprzetargowym „zapytania o cenę” z czego w 3 przypadkach zakończonych unieważnieniem i w jednym z nich nie wpłynęła żadna oferta.

W wyniku przeprowadzonych procedur przetargowych zawarto z wykonawcami 58 umów.

Na wnioski użytkowników mieszkań i najemców lokali, którzy wykonywali remonty wydano 270 warunków technicznych i opinii, w tym 178 na zmianę lub likwidację grzejników.



Remonty

w zakresie nieruchomości mieszkalnych

W roku 2020 plan remontów przewidywał wydatkowanie łącznej kwoty 9.500.795,71 zł.

w tym:

1. finansowane funduszem remontowym – 9.413.027,41 zł. (brutto) 2. obciążające koszty eksploatacji

lokali użytkowych wbudowanych – 87.768,30 zł. (netto) Zrealizowano remonty na ogólną kwotę – 6.229.490,00 zł.

z tego przypada na:

1. remonty finansowane środkami funduszu remontowego – 6.174.796,35 zł. (brutto) 2. remonty poniesione w ciężar kosztów eksploatacji

lokali użytkowych wbudowanych – 54.693,65 zł. (netto) Nie zostały natomiast zrealizowane remonty na ogólną planowaną kwotę 3.271.305,71 zł.

z tego przypada na:

 remonty, których realizacja została przeniesiona na 2021 rok - 1.645.225,10 zł.

 remonty, których realizacja została przesunięta na lata kolejne - 128.000,00 zł.

 różnicę pomiędzy kwotami przyjętymi do planu remontów na 2020 r., a kwotami wynikającymi z ich wykonania (przeglądy instalacji, rezerwa na remonty

nieprzewidziane) - 326.711,86 zł.

 różnicę pomiędzy kwotami przyjętymi do planu remontów na 2020 r., a kwotami wynikającymi z podpisanych umów i zleceń - 799.138,75 zł.

 remonty, z których zrezygnowano - 372.230,00 zł.

w zakresie nieruchomości niemieszkalnych

W roku 2020 plan remontów do wykonania przewidywał wydatkowanie łącznej kwoty 99.648,78 zł. (netto).

Zrealizowano remonty na ogólną kwotę 18.011,58 zł. (netto) Nie zostały zrealizowane remonty na ogólną planowaną kwotę 81.637,20 zł. (netto) z tego przypada na:

- ul. Garncarska 6 – remont lokalu użytkowego 60.398,96 zł.

- Al. 3-go Maja 27 – opracowanie projektu wraz z kosztorysem 5.000 zł.

- Al. 3-go Maja 82 – opracowanie projektu wraz z kosztorysem 5.000 zł.

- różnice pomiędzy kwotami przyjętymi do planu remontów,

a kwotami wynikającymi z ich wykonania 11.238,24 zł.

(9)

Tabela nr 1 Rodzaj i wartość wykonanych robót remontowych.

W y s z c z e g ó l n i e n i e Wartość w zł

1 2 3 4

I. Razem remonty wynikające z rzeczowego planu 6.229.490,00

1. Remonty w nieruchomościach mieszkalnych

a) roboty związane z wprowadzeniem, po likwidacji piecyków gazowych instalacji centralnej ciepłej wody z robotami towarzyszącymi

250.356,89

b) roboty dekarskie w tym remonty kominów ponad dachem z robotami towarzyszącymi, wymiana wyłazów dachowych

550.825,35

c) remonty elewacji, balkonów, loggii z robotami towarzyszącymi 2.916.511,07 d) remonty, przebudowy dróg, chodników, remonty i odnowienie elementów

małej architektury, wymiana wyposażenia placów zabaw, opracowanie

projektów 691.275,42

e) wymiana stolarki drewnianej drzwiowej z robotami towarzyszącymi 5.032,42 f) remonty instalacji elektrycznej w budynkach mieszkalnych, przebudowa

– remont oświetlenia zewnętrznego, odbudowa instalacji domofonowej

555.995,79

g) remonty instalacji wod-kan, co i instalacji gazowej z robotami towarzyszącymi

93.679,24

h) remonty klatek schodowych , odnowienie pomieszczeń wspólnych, holli z robotami towarzyszącymi

761.374,41

i) inne prace remontowe wynikające z planu i potrzeb eksploatacyjnych 277.792,98

j) przeglądy instalacji 126.646,43

II. Konserwacje – lokale mieszkalne 931.718,75

III. Wymiana i legalizacja wodomierzy – lokale mieszkalne 413.149,03

OGÓŁEM NIERUCHOMOŚCI MIESZKALNE 7.574.357,78

2. w nieruchomościach niemieszkalnych

a) remonty lokali użytkowych wolnostojących, w tym między innymi:

- remont dachu na sklepie STOKROTKA,

- współudział w budowie wiaty śmietnikowej przy sklepie STOKROTKA

- uporządkowanie instalacji elektryczne zasilającej lokale użytkowe – Garncarska 6,

18.011,58

OGÓŁEM NIERUCHOMOŚCI NIEMIESZKALNE 18.011,58

 Wymiana i legalizacja wodomierzy

W zakresie wymian legalizacyjnych wodomierzy lokalowych wykonano 85,85 % zaplanowanego zakresu tj. wymieniono 3410 sztuk wodomierzy mieszkaniowych na 3973 sztuk zaplanowanych.

Na zlecenie i koszt mieszkańców zamontowano 3 sztuk wodomierzy w mieszkaniach, w których dotychczas instalacja była nieopomiarowana.

 Przeglądy

Przeprowadzono przeglądy zasobów wynikające z przepisów Prawa Budowlanego:

1) roczny instalacji gazowej w 3.889 lokalach w 84 budynkach,

(10)

2) roczny przewodów kominowych w 6.040 lokalach w 89 budynkach, 3) 5-cio letni instalacji elektrycznej w 946 lokalach w 12 budynkach, 4) 5-cio letni instalacji odgromowej na 15 budynkach,

5) półroczny obiektów budowlanych o pow. zabudowy ponad 2.000 m² - 3 budynki.

W związku z epidemią COVID-19 roczne przeglądy przewodów kominowych zostały przeprowadzone bez wchodzenia do mieszkań, kamerą inspekcyjną kominową.

3. Sprawy terenowo – prawne

Spółdzielnia posiadała w zarządzie w Słupsku, Dębnicy Kaszubskiej i Jezierzycach prawo własności nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi oraz prawo użytkowania wieczystego pozostałych nieruchomości gruntowych na terenie miasta Słupsk i Dębnicy Kaszubskiej.

Wielkość nieruchomości gruntowych kształtuje się następująco : a) Prawo własności gruntów zarządzanych przez Spółdzielnię:

 w Słupsku powierzchnia ogółem - 298.485 m²

Powierzchnia gruntu wyodrębniona wraz z lokalami w 2020 r. wyniosła – 1.163,19 m² Łączna powierzchnia wyodrębnionego gruntu wynosi – 107.564,71 m²

 w Jezierzycach powierzchnia ogółem - 5.878 m²

Powierzchnia gruntu wyodrębniona wraz z lokalami w 2020 r. wyniosła - 288,29 m² Łączna powierzchnia wyodrębnionego gruntu wynosi – 3.340,32 m²

 w Dębnicy Kaszubskiej powierzchnia ogółem – 6.521.00 m²

Powierzchnia gruntu wyodrębniona wraz z lokalami w 2020 r. wyniosła – 0,00 m² Łączna powierzchnia wyodrębnionego gruntu wynosi – 1.408,08 m².

b) Prawo użytkowania wieczystego gruntów zarządzanych przez Spółdzielnię:

 w Słupsku powierzchnia ogółem - 35.771 m²

Powierzchnia gruntu związana z wyodrębnieniem wyniosła w 2020 r. – 0,00 m² Łączna powierzchnia wyodrębnionego gruntu wynosi - 1.555,16 m²

 w Dębnicy Kaszubskiej (kotłownia) powierzchnia ogółem – 162,00 m²

Powierzchnia gruntu związana z wyodrębnieniem wyniosła w 2020 r. – 0,00 m² Łączna powierzchnia wyodrębnionego gruntu wynosi – 0,00 m².

c) Prawo własności gruntu

 w Bierkowie o powierzchni ogółem – 24.653 m² . 4. Koszty i dochody

Poziom, strukturę i dynamikę kosztów gospodarki zasobami w Spółdzielni obrazują dane zawarte w tabeli nr 2.

(11)

Tabela nr 2. Koszty eksploatacji lokali mieszkalnych.

Tabela nr 3. Zużycie energii cieplnej dla potrzeb c.o. - nieruchomości mieszkalne.

W tabeli nr 3 przedstawiono zużycie energii cieplnej na potrzeby c.o. w sezonie grzewczym 2019/2020 wraz z porównaniem do ubiegłego sezonu grzewczego.

kwota struktura kwota struktura

zł. % zł. % %

1 2 3 4 5 6 7

Eksploatacja bieżąca, w tym: 4 563 253,85 17,87% 4 572 753,14 17,07% 100,21%

koszty Administracji Ogólnej 2 930 198,39 11,47% 2 835 512,59 10,58% 96,77%

Remonty i konserwacje, z tego: 6 539 595,53 25,61% 6 886 242,87 25,70% 105,30%

odpisy na fundusz remontowy 6 293 208,23 24,64% 6 627 520,28 24,73% 105,31%

3. RAZEM OD 1 DO 2 11 102 849,38 43,48% 11 458 996,01 42,77% 103,21%

4. Gospodarka odpadami

komunalnymi 1 514 078,20 5,93% 2 119 879,00 7,91% 140,01%

5. Sprzątanie wewnątrz budynków 548 155,05 2,15% 614 222,72 2,29% 112,05%

6. Gaz zbiorczy 108 681,09 0,43% 97 153,95 0,36% 89,39%

7. Podatek od nieruchomości i

wieczyste użytkowanie 220 874,28 0,86% 256 408,90 0,96% 116,09%

8. RAZEM EKSPLOATACJA 13 494 638,00 52,84% 14 546 660,58 54,29% 107,80%

9. Woda i kanalizacja 3 217 789,85 12,60% 3 374 154,00 12,59% 104,86%

10. Podgrzanie wody 2 333 673,99 9,14% 2 418 750,80 9,03% 103,65%

11. Centralne ogrzewanie 6 490 685,89 25,42% 6 454 726,13 24,09% 99,45%

12. OGÓŁEM KOSZTY 25 536 787,73 100,00% 26 794 291,51 100,00% 104,92%

1.

2.

L.p. Wyszczególnienie

wskaźnik 2020/2019

2019 rok 2020 rok

2018/2019 2019/2020

GJ GJ %

1 2 4 4 5

1. SŁUPSK 70 422,35 69 899,81 99,26%

2. JEZIERZYCE 1 210,46 1 204,55 99,51%

3. DĘBNICA KASZUBSKA 1 682,97 1 461,94 86,87%

73 315,78 72 566,30 98,98%

L.p. Miejscowość

Wskaźnik 2019/2020 /

2018/2019

RAZEM SPÓŁDZIELNIA

Ilość zużytego ciepła w okresach grzewczych

(12)

Tabela nr 4 przedstawia przychody i koszty gospodarki zasobami z uwzględnieniem rozliczeń międzyokresowych na gospodarce zasobami mieszkaniowymi - nadwyżki lub niedoboru oraz pokrycia kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w zakresie dotyczącym członków Spółdzielni pożytkami z mienia Spółdzielni i kosztów nieruchomości pożytkami z mienia nieruchomości.

Tabela nr 4. Wynik ze sprzedaży - gospodarka zasobami na 31.12.2020 roku z uwzględnieniem pokrycia kosztów z pożytków mienia i pożytków nieruchomości

Tabela nr 5 zawiera porównanie dochodów z własnej działalności Spółdzielni (brutto) za lata 2019 i 2020. Dochody z własnej działalności prowadzonej przez Spółdzielnię są źródłem pożytków przeznaczonych na pokrycie kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w zakresie dotyczącym członków Spółdzielni. Zmniejszenie pożytków z mienia Spółdzielni spowodowane jest głównie brakiem sprzedaży lokali mieszkalnych w 2020 roku, jak i dużym spadkiem oprocentowania lokat oraz obniżeniem opłat za najem lokali użytkowych w związku z pandemią COVID-19.

nazwa konta przychody nazwa konta koszty wynik brutto

Przychody z eksploatacji -

zasoby mieszkaniowe 14 527 330,92 Koszty eksploatacji zasobów

mieszkaniowych 14 545 591,90 -18 260,98 Przychody ze sprzedaży wody -

lokale stanowiące zasoby mieszkaniowe

3 374 154,00

Koszty zużycia wody - lokale stanowiące zasoby

mieszkaniowe

3 374 154,00 0,00

Przychody ze sprzedaży c.o. i c.w. - lokale stanowiące

zasoby mieszkaniowe

8 873 476,93

Koszty c.o. i c.w. - lokale stanowiące zasoby

mieszkaniowe

8 873 476,93 0,00

RAZEM GZM 26 774 961,85 RAZEM GZM 26 793 222,83 -18 260,98

Przychody uznane za przychody z GZM - pożytki

mienia Spółdzielni

230 315,70

Koszty uznane za koszty GZM - pożytki mienia

Spółdzielni

135 891,90 94 423,80

Przychody z gospodarki

pozostałymi zasobami 2 054 096,57 Koszty eksploatacji

pozostałych zasobów 1 190 289,34 863 807,23 Przychody ze sprzedaży wody -

lokale nie stanowiące zasobów mieszkaniowych

43 058,86

Koszty zużycia wody - lokale nie stanowiące zasobów

mieszkaniowych

43 058,86 0,00

Przychody ze sprzedaży c.o. i c.w. - lokale nie stanowiące

zasobów mieszkaniowych

194 105,23

Koszty c.o. i c.w. - lokale nie stanowiące zasobów

mieszkaniowych

194 105,23 0,00

Przychody z działalności społeczno - kulturalno -

oświatowej

176 029,60

Koszty z działalności społeczno - kulturalno -

oświatowej

150 025,27 26 004,33

RAZEM POZOSTAŁE ZASOBY 2 697 605,96 RAZEM POZOSTAŁE ZASOBY 1 713 370,60 984 235,36

OGÓŁEM GOSPODARKA

ZASOBAMI 29 472 567,81 OGÓŁEM GOSPODARKA

ZASOBAMI 28 506 593,43 965 974,38 ZASOBY MIESZKANIOWE (lokale mieszkalne i garaże)

POZOSTAŁA DZIAŁALNOŚĆ

(13)

Tabela nr 5. Pożytki z mienia Spółdzielni.

5. Zatrudnienie

W roku 2020 przeciętne zatrudnienie w Spółdzielni wyniosło 36,12 etatów.

Na dzień 31.12.2020 r. zatrudnienie wynosiło łącznie 35,75 etatu, z czego na 2020 rok:

- w pionie Prezesa Zarządu – 14 etatów,

- w pionie Zastępcy Prezesa ds. Techniczno-Eksploatacyjnych – 13 etatów, - w pionie Członka Zarządu ds. Członkowsko-Samorządowych – 8,75 etatu.

Pracownicy Spółdzielni są wynagradzani zgodnie z obowiązującym od roku 2003 Zakładowym Układem Zbiorowym Pracy.

IV. Działalność kulturalno - oświatowa

Działalność społeczna, oświatowa i kulturalna prowadzona jest przez Klub Spółdzielczy EMKA.

Szczególnymi celami działalności były m. in. : 1) organizacja czasu wolnego,

2) kształtowanie i rozwój zainteresowań artystycznych i kulturalnych, 3) propagowanie sportu i rekreacji,

4) integracja i aktywizacja mieszkańców.

Osobami uprawnionymi do nieodpłatnego korzystania z działalności EMKI byli członkowie Spółdzielni oraz ich rodziny. Osoby nie będące członkami korzystały z działalności odpłatnie według stawek ustalonych przez Zarząd.

2019 2020

1. Najem lokali mieszkalnych 15 190,49 12 891,94 -2 298,55

2. Najem lokali użytkowych i dzierżawa terenów 428 446,03 387 489,56 -40 956,47

3. Działalność społeczo oświatowo kulturalna 10 975,26 26 004,33 15 029,07

4. Inna działalność operacyjna 18 282,00 18 609,83 327,83

5. Sprzedaż lokali mieszkalnych i innych

składników majątku trwałego 437 871,83 -1 758,90 -439 630,73

6. Odsetki od lokat 386 041,41 172 591,60 -213 449,81

7. Odsetki z tytułu zwłoki w opłatach 82 720,61 118 681,38 35 960,77

8. Działalność pozaoperacyjna 43 137,17 67 955,81 24 818,64

10. ZYSK - WYNIK FINANSOWY BRUTTO 1 422 664,80 802 465,55 -620 199,25

11. Kapitał ulokowany na rachunkach

bankowych na 31.12. 25 750 245,97 24 711 597,32 -1 038 648,65 POŻYTKI Z MIENIA SPÓŁDZIELNI – PORÓWNANIE LAT 2019 i 2020

Wyszczególnienie RÓZNICA 2020-

2019 Zysk w latach

(14)

W roku 2020 realizacja zajęć była uzależniona od sytuacji epidemiologicznej, która spowodowała dwukrotne zawieszenie działalności.

Do miesiąca marca została zorganizowana tylko jedna impreza okolicznościowa: bal przebierańca oraz „Ferie z EMKĄ”.

Po poluzowaniu obostrzeń, na przełomie lipca i sierpnia, zostały zrealizowane warsztaty wakacyjne, które cieszyły się dużym zainteresowaniem. „Wakacje z EMKĄ” były prowadzone przez okres 6 tygodni, podczas których przeprowadzono warsztaty: wokalne, ceramiczne, dequpage, teatralne, sportowe, kulodrom, szkołę rysunku, robotykę, gry wielkoformatowe, zumbę kids, zumbę kids junior, balonowe show, naukę gry na flecie prostym oraz pokaz iluzji.

Uczestnicy zajęć byli zobowiązani do przestrzegania zapisów zawartych w „Procedurze bezpieczeństwa na terenie SDK EMKA w okresie epidemii”. Było to warunkiem uczestnictwa w zajęciach i przebywania na terenie EMKI.

Od miesiąca września do planu zajęć wprowadzono nowe zajęcia tj.: zumbę fitness, zajęcia rękodzielnicze dla dorosłych, koło dziennikarskie oraz naukę gry na pianinie/keyboardzie.

Wszystkie zajęcia cykliczne były prowadzone pod opieką instruktorów, według opracowywanych przez nich planów i programów, przy zachowaniu nadzoru organizacyjnego ze strony pracowników SDK EMKA oraz przy zachowaniu reżimu sanitarnego.

Plan zajęć określający ilość i terminy prowadzonych zajęć cyklicznych i feryjnych w roku 2020 był dostępny na stronie internetowej Spółdzielni w zakładce EMKA Spółdzielczy Dom Kultury oraz na fanpage'u facebook / Dom Kultury Emka.

W związku z paromiesięcznym zawieszeniem prowadzenia działalności, część środków finansowych z zajęć została przeznaczona na zakup nowego wyposażenia oraz na wykonanie kilku prac remontowych.

Tabela nr 6. Koszty i przychody prowadzonej przez Klub „Emka” działalności w zł.

Wynik ogółem na działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej wyniósł (+) 26.004,33 zł, w tym dochody z wynajmu „Emki” (+) 913,27 zł.

V. Stan majątkowy i sytuacja finansowa Spółdzielni

W przedstawionej poniżej tabeli nr 7 zawarto najistotniejsze dane z bilansu oraz rachunku zysków i strat na dzień 31.12.2020 r. oraz za rok poprzedni.

L.p. Wyszczególnienie Kwota w zł

1 Przychody z opłat wnoszonych przez członków Spółdzielni 175 116,33 2 Koszty prowadzenia działalności społeczno - oświatowo - kulturalnej 150 025,27 3 Wynik na działalności społeczno - oświatowo - kulturalnej 25 091,06

4 Przychody ze sprzedaży - wynajem SDK "EMKA" 913,27

5 Koszty wynajmu SDK "EMKA" 0,00

6 Wynik z wynajmu SDK "EMKA" 913,27

7 Wynik ogółem 26 004,33

(15)

Tabela nr 7. Bilans i rachunek zysków i strat za lata 2019 – 2020 (wersja uproszczona) w zł.

Dynamika

2019 2020 2020/2019

1 2 3 4 5

zł. zł. %

I Suma bilansowa 93 338 141,18 89 969 157,02 96,39%

II AKTYWA

1. Aktywa trwałe, w tym ; 65 522 080,47 63 039 872,28 96,21%

a/ grunty (w tym prawo użytkowania

wieczystego gruntu) 13 357 996,98 13 269 192,45 99,34%

b/ budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i

wodnej 52 157 125,85 49 765 471,43 95,41%

c/ urządzenia techniczne i maszyny 1 689,64 844,72 49,99%

d/ inne środki trwałe 3 768,00 2 863,68 76,00%

e/ wartości niematerialne i prawne 0,00 0,00 x

f/ należności długoterminowe 0,00 0,00 x

g/ inwestycje długoterminowe 1 500,00 1 500,00 100,00%

h/ długoterminowe rozliczenia międzyokresowe 0,00 0,00 x

2. Aktywa obrotowe, w tym 27 816 060,71 26 929 284,74 96,81%

a/ zapasy 34 295,00 26 355,00 76,85%

b/ należności 2 001 116,39 2 115 092,66 105,70%

c/ środki pieniężne i inne aktywa pienięzne 25 767 653,20 24 720 802,74 95,94%

d/ rozliczenia międzyokresowe 12 996,12 67 034,34 515,80%

III PASYWA

1. Kapitał (fundusz) własny 72 461 081,86 70 934 960,66 97,89%

2. Zobowiązania długoterminowe 338 455,07 390 834,75 115,48%

3. Zobowiązania krótkoterminowe i rezerwy 5 315 681,35 5 363 007,27 100,89%

4. Fundusze specjalne 13 856 699,15 13 238 281,45 95,54%

5. rozliczenia międzyokresowe 1 366 223,75 42 072,89 3,08%

Lp. Wyszczególnienie

jednostka miary

BILANS

rok

1. Przychody ze sprzedaży 27 950 459,26 29 091 143,13 104,08%

2. Koszty działalności operacyjnej 27 292 318,41 28 464 377,66 104,29%

3. Wynik na działalności /+ zysk, - strata/ 658 140,85 626 765,47 95,23%

4. Pozostałe przychody operacyjne 622 561,11 209 854,94 33,71%

5. Pozostałe koszty operacyjne 141 552,11 143 658,03 101,49%

6. Przychody finansowe 468 773,02 291 272,98 62,14%

7. Koszty finansowe 11,00 0,00 0,00%

9. Zysk /+/, strata /-/ brutto 1 607 911,87 984 235,36 61,21%

10. Podatek dochodowy 238 174,00 169 602,00 71,21%

11. Zysk /+/, strata /-/ netto 1 369 737,87 814 633,36 59,47%

RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

(16)

1. Bilans

Suma bilansowa aktywów i pasywów (wiersz I) prezentowana w latach 2019/2020 zmniejszyła się o 3,61 %. Stan aktywów trwałych (wiersz II.1) i kapitałów własnych (wiersz III.1) uległ zmniejszeniu, czego główną przyczyną jest ustanawianie odrębnej własności dla lokali oraz bieżące umorzenie majątku Spółdzielni. Stan aktywów obrotowych uległ zmniejszeniu o 3,19%

głównie z tytułu zmniejszenia środków pieniężnych na rachunkach bankowych (wiersz II.2).

Stan oraz zmiany w trakcie 2020 roku środków funduszu remontowego, który prezentowany jest w bilansie łącznie z funduszem świadczeń socjalnych jako fundusze specjalne zawiera poniższa tabela.

Tabela nr 8. Rozliczenie funduszu remontowego w zł.

2. Rachunek zysków i strat

Zysk netto zaprezentowany w rachunku zysków i strat za 2020 rok jest zyskiem z działalności Spółdzielni podlegającym podziałowi przez Walne Zgromadzenie.

Z kwoty ogólnej 814.633,36 zł przypada na:

 pożytki z mienia Spółdzielni 667.399,55 zł

 pożytki z mienia nieruchomości 147.233,81 zł

Wynik na gospodarce zasobami mieszkaniowymi w nieruchomościach w kwocie ogólnej za 2020 rok (-) 121.425,48 zł prezentowany jest w rachunku zysków i strat w pozycji zmiana stanu produktów (rozliczenia międzyokresowe). Jest to działalność bezwynikowa. Nadwyżka kosztów lub przychodów podlega pokryciu przychodami lub kosztami w następnym okresie.

L.p. Wyszczególnienie Kwota

I. Stan Funduszu Remontowego na dzień 01.01.2020r. 13 847 422,98 II. Zwiększenia według tytułów

1 Odpisy dokonane w ciężar kosztów 6 632 908,16

2 Wpływy na legalizację wodomierzy 222 620,80

3 Dofinansowanie UNIQA - plac zabaw 7 000,00

6 862 528,96

III. Wydatki z Funduszu 7 519 664,13

IV. Stan Funduszu Remontowego na dzień 31.12.2020r. 13 190 287,81 ROZLICZENIE FUNDUSZU REMONTOWEGO ZA ROK 2020

Łącznie zwiększenia Funduszu

(17)

3. Zdolność finansowa

Tabela nr 9. Wskaźniki płynności finansowej.

Wskaźnik płynności bieżącej oraz wskaźnik płynności szybkiej wskazują na dobrą sytuację finansową i płatniczą Spółdzielni. Wskaźnik płynności–wypłacalności określa zdolność Spółdzielni do natychmiastowej spłaty zobowiązań. Wymienione wyżej wskaźniki wskazują na prawidłowy obieg pieniądza oraz prawidłową dyscyplinę finansową.

Wyszczególnienie 2019 2020

1 2 3

Wskaźnik płynności bieżącej (I) 1,44 1,45

- majątek obrotowy ogółem 27 816 060,71 26 929 284,74

- zobowiązania krótkoterminowe 19 283 559,97 18 615 754,79

Wskaźnik płynności szybkiej (II) 1,44 1,45

- majątek obrotowy ogółem - zapasy 27 781 765,71 26 902 929,74 - zobowiązania krótkoterminowe 19 283 559,97 18 615 754,79

Wskaźnik płynności – wypłacalności III 1,34 1,33

- inwestycje krótkoterminowe 25 767 653,20 24 720 802,74 - zobowiązania krótkoterminowe 19 283 559,97 18 615 754,79

(18)

Tabela nr 10. Poziom należności.

Spółdzielnia na bieżąco analizuje poziom zadłużenia użytkowników poszczególnych lokali wzywając do jego uregulowania. Po wezwaniu ostatecznym - przedsądowym kieruje sprawę na drogę postępowania sądowego i następnie przy braku reakcji dłużnika kieruje na drogę postępowania egzekucyjnego.

Przy czym, na każdym etapie postępowania, Zarząd kontynuuje szeroką procedurę zawierania ugód pozasądowych jak i sądowych. W indywidualnych sprawach wysyłane są za pośrednictwem Kancelarii wezwania do zapłaty z możliwością zawarcia ugody pozasądowej jako ostateczna próba osiągnięcia konsensusu w sprawie aby nie narażać dłużników na dodatkowe koszty procesu.

Zawieranie ugód ma na celu pozyskanie środków od zadłużonych użytkowników lokali wprost od dłużników do Spółdzielni jako wierzyciela bez dodatkowych kosztów postępowania sądowego i egzekucyjnego, którymi dłużnicy są obciążani. Pozawala to w perspektywie oddłużyć lokal całkowicie przy jednoczesnym regulowaniu opłat bieżących z lokalem związanych.

2019 2020

Roczny wymiar opłat w zł 24 659 217 25 965 321

Stan zaległości w opłatach na 31.12 2 032 610 2 128 880 Ogólne zadłużenie lokali mieszkalnych i garaży 8,24% 8,20%

Roczny wymiar opłat w zł 2 488 044 2 361 419

Stan zaległości w opłatach na 31.12. w zł 206 408 205 975

Ogólne zadłużenie lokali użytkowych w tym: 8,30% 8,72%

Roczny wymiar opłat w zł (lokale użytkowe

wbudowane i wolnostojące) 2 193 371 2 042 083

Stan zaległości w opłatach na 31.12. w zł (lokale

użytkowe wbudowane i wolnostojące) 192 240 183 327

Zadłużenie lokali użytkowych wbudowanych i

wolnostojących 8,76% 8,98%

Roczny wymiar opłat w zł (pomieszczenia

gospodacze i inne) 294 673 319 336

Stan zaległości w opłatach na 31.12. w zł

(pomieszczenia gospodacze i inne) 14 168 22 648

Zadłużenie pozostałych lokali (pomieszczeń

gospodarczych i innych) 4,81% 7,09%

Wyszczególnienie Rok

(19)

W roku 2020 zawarto kolejnych 24 ugód pozasądowych na kwotę 217.334,36 zł.

Spółdzielnia prowadzi również postępowania sądowe o stwierdzenie nabycia spadku celem ustalenia spadkobierców dla lokali mieszkalnych, których właściciele zmarli. Jest to kategoria spraw trudnych, a samo postępowanie sądowe w takich sprawach jest zazwyczaj długotrwałe i bardzo złożone. W sytuacji przedłużających się postępowań spadkowych z przyczyn niezależnych od Spółdzielni, takich jak poszukiwanie spadkobierców, bądź zgony osób uprawnionych do spadku w toku postępowania spadkowego, składane są wnioski o ustanowienie kuratora spadku celem zasądzania należności związanych z lokalami mieszkalnymi w stosunku do kuratora spadku.

Występują również przypadki, gdy w wyniku sprzedaży lokalu w drodze licytacji przez komornika Spółdzielnia nie odzyskuje wierzytelności, albowiem w pierwszej kolejności są zaspokajani wierzyciele korzystający z pierwszeństwa zaspokojenia (ZUS, US, banki). Celem uniknięcia tego rodzaju sytuacji podejmowane są czynności egzekucyjne, które mogą prowadzić do wyegzekwowania świadczeń pieniężnych na rzecz Spółdzielni. Egzekucje komornicze w wielu przypadkach nie przynoszą oczekiwanych efektów, sprawy umarzane są uwagi na ich bezskuteczność, tj. dłużnicy nie posiadają dochodów, jak i innego majątku pozwalającego na zaspokojenie należności na rzecz Spółdzielni. W takich sytuacjach podejmowane są indywidualne czynności celem rozpatrzenia możliwości odzyskania środków w przyszłości w okresie ważności tytułu wykonawczego.

Prowadzone są również procedury z odzyskaniem lokali w drodze eksmisji celem ich opróżnienia.

VI. Podsumowanie

Przedstawione w sprawozdaniu dane liczbowe, ich interpretacja i wskaźniki ekonomiczne świadczą o stabilnej i dobrej sytuacji we wszystkich istotnych aspektach działalności Spółdzielni w 2020 roku. W Spółdzielni nie wystąpił brak płynności finansowej. Wszystkie zobowiązania były regulowane terminowo.

Z przedstawionych danych wynika, że nie istnieją zagrożenia dla działalności Spółdzielni w przyszłości.

Zarząd Spółdzielni podejmował wszelkie działania, które miały na celu utrzymanie wymaganego stanu technicznego budynków i otoczenia wszystkich nieruchomości w Spółdzielni.

W roku 2021 Zarząd będzie kontynuował prace związane z: wprowadzaniem centralnej ciepłej wody w 7 budynkach mieszkalnych, remontem pokryć dachowych na 3 budynkach mieszkalnych, odnowieniem elewacji w 10 budynkach mieszkalnych, remontem płyt balkonowych w 1 budynku mieszkalnym, odnowieniem klatek schodowych w 1 budynku mieszkalnym, zagospodarowaniem terenu na dwóch nieruchomościach.

Ponadto Zarząd będzie realizował prace związane z zabezpieczeniem przed zadymieniem dróg ewakuacyjnych w budynkach wysokich.

W roku 2021 będą też kontynuowane prace związane z budową altan śmietnikowych na poszczególnych nieruchomościach.

(20)

W kolejnych latach Zarząd Spółdzielni będzie dążył do:

1. Zapewnienia bezpieczeństwa przeciwpożarowego w budynkach wysokich

2. Zapewnienia wymaganego stanu technicznego budynków i otoczenia nieruchomości, 3. Pełnej realizacji planów remontowych,

4. Zapewnienia stabilności Spółdzielni pod względem ekonomiczno-finansowym, 5. Skutecznej windykacji zaległości w opłatach za użytkowanie lokali.