.. It
HOOGBOUW EN SOCIALE VEILIGHEID
IN CAPELLE AAN DEN USSEL
! ! , I! .'1
EEN INVENTARISEREND ONDERZOEK BU 8 NAOORLOGSE
KOMPlEXEN
Bibliotheek TU Delft
1111111111111
VANDALISME, CRIMINALITEIT
EN VOLKSHUISVESTING
Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde Thijsseweg 11
2629 JA Delft
HOOGBOUW EN SOCIALE VEILIGHEID
IN CAPELLE AAN DEN IJSSEL
EEN INVENTARISEREND ONDERZOEK BU 8 NAOORWGSE KOMPLEXEN
Michel Coenen
De serie 'Vandalisme, Criminaliteit en Volkshuisvesting' wordt uitgegeven door:
Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1
2628 CN Delft telefoon: (015) 783254
Foto kaft: Copyright C 1988 Topografische Dienst, Emmen Tekeningen: Hans Ruigrok, OTB
CIP-gegevens Koninklijke Bibliotheek, Den Haag Coenen, Michel
Hoogbouw en sociale veiligheid in Capelle aan den IJssel: een inventarisatie-onderzoek bij 8 naoorlogse komplexen / Michel Coenen. - Delft : Delftse Universitaire Pers. - Fig. - (Vandalisme, Criminaliteit en Volkshuisvesting; deel 6).
Uitgave van het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB), Technische Universiteit, Delft. - Met lit. opg.
ISBN 90-6275-532-1
SISO 719.22 UDC [343.3/.7:911.375] (492*2900) NUGI 655 Trefw.: criminaliteit en woonmilieu; Capelle aan den IJssel. Copyright c 1989 by Delft University Press, Delft
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from Delft Univer-sity Press.
, , ., ... "W··' M" , . . Ol . _ " . . . . . . . ' "'11
INHOUD
VOORWOORD ... .. . . v
1 INLEIDING EN PROBLEEMSTElLING . . . 1
1.1 Verantwoording en achtergrond van het onderzoek in Capelle .. 1
1.2 Onderzoekskader ... . . . 3 1.3 Probleemstelling en onderzoeksmethodiek . . . 5 1.4 Verklarende woordenlijst ... . . . 7 1.5 Leeswijzer ... .. . . 8 2 WOONWAARDERINGSONDERZOEK 1984 . . . 9 2.1 Inleiding ... ... . . . ... 9
2.2 Problematiek ten aanzien van de Capelse hoogbouw-komplexen. 10 2.3 Aanleiding en doelstelling woonwaarderingsonderzoek ... 12
2.4 Beschrijving werkwijze ... ... ... 13
2.5 Overzicht primaire resultaten ... ... ... 13
2.6 Ontwikkelingen sinds 1984 .. .... . . 15
3 KENMERKEN VAN DE KOMPLEXEN EN WONINGTOEWUZING ... .. . . 19
3.1 Inleiding .. .... . . .... ... .. 19
3.2 Fysieke en sociale kenmerken van de 8 onderzochte Capelse hoogbouwkomplexen .. . . 19 3.2.1 WilgenhoekjDotterlei en Dotterlei . . . 22 3.2.2 Reviusrondeel en De Rondelen . . . 25 3.2.3 De Hoeken .. . . .... 28 3.2.4 De Hoven . . . 31 3.2.5 Akkerwinde/Dotterlei ... ... 33 3.2.6 Wiekslag . . . 35 3.3 Prijsjkwaliteitverhouding en leegstand ... ... ... 37
3.3.1 Woonlasten en prijs/kwaliteitverhouding van de 8 komplexen ... ... ... .... .... 38
3.4 Woningtoewijzing . . . 44
3.4.1 Algemeen woningtoewijzingsbeleid in de gemeente Capelle . . . 44
3.4.2 Inplaatsingsbeleid in de verschillende komplexen ... 46
4 SECUNDAIRE ANALYSE VAN DE DATA VAN HET WOONWAARDERINGSONDERZOEK . . . 49
4.1 Inleiding en doelstelling . . . 49
4.2 Respons woonwaarderingsonderzoek . . . 52
4.3 Werkwijze . . . 53
4.4 Signifikante verschillen tussen de 8 komplexen ... 54
4.4.1 Kriminaliteit . . . 55
4.4.2 Woonklimaat . . . 56
4.4.3 Woonomgeving . . . 57
4.4.4 Samenvatting . . . 59
4.5 Kriminaliteit en woonklimaat-problemen bij paarsgewijze vergelijking van komplexen . . . 60
4.6 Relatie-analyse van kriminaliteit en woonklimaat-problemen met fysieke en sociale kenmerken . . . 63
4.6.1 Fysieke kenmerken . . . 64
4.6.2 Sociale kenmerken . . . 66
4.7 Konklusies secundaire analyse data woonwaarderingsonderzoek 70 5 KRIMINALITEIT BU DE 8 CAPELSE HOOGBOUWKOMPLEXEN . . . 75
5.1 Inleiding . . . 75
5.2 Inbraak en diefstal . . . 77
5.2.1 Inbraak en diefstal uit de komplexen . . . 78
5.2.2 Diefstal rond de komplexen . . . 81
5.2.3 Diefstal algemeen . . . 82
5.3 Kleine kriminaliteit (vernieling, graffiti, vervuiling) ... 83
5.4 Ernstige misdrijven . . . 89
5.5 Onveiligheids- en angstgevoelens bij bewoners . . . 89
5.6 Kosten/overlast voor diverse betrokkenen . . . 91
5.7 Konklusies ten aanzien van kriminaliteit bij de komplexen 92 6 VERlOEDERING EN KLEINE KRIMINALITEIT IN RElATIE TOT DE KOMPLEXKENMERKEN 95 95 6.1 Inleiding . . . . 6.2 Kriminaliteit en woonklimaat-problemen vergeleken met kenmerken van de fysieke woonomgeving . . . . 96
I r ! ! !
6.3 Kriminaliteit en woonklimaat-problemen vergeleken met
kenmerken van de sociale woonomgeving . . . 103
6.4 Kriminaliteit en woonklimaat-problemen vergeleken met externe faktoren . . . 108
6.5 Extra aandacht voor toegankelijkheid en kontrole ... 109
6.5.1 Toegankelijkheid . . . 109
6.5.2 Inbraakpreventie .. . . 113
6.5.3 Stevigheid ('target-hardening') ... 116
6.5.4 Aanwezigheid van, mogelijkheden tot en bereidheid tot kontrole . . . 116
7 VERGEWKING TUSSEN DE KOMPLEXEN EN EVALUATIE VAN MAAlREGELEN . . . 119
7.1 Inleiding . . . 119
7.2 Algemene karakteristieken van de 8 komplexen ... 119
7.3 Paarsgewijze vergelijking van de komplexen . . . 123
7.3.1 WilgenhoekjDotterlei versus Dotterlei . . . 123
7.3.2 Reviusrondeel versus De Rondelen . . . 124
7.3.3 De Hoven versus Wiekslag . . . 126
7.3.4 De Rondelen versus De Hoeken . . . 127
7.3.5 De Rondelen versus AkkerwindejDotterlei . . . .. 128
7.4 Evaluatie van reeds uitgevoerde maatregelen per komplex ... 129
7.5 Externe maatregelen . . . 137
8 SAMENVATTING EN KONKLUSIES, VOORSTEL TOT MOGEUJKE MAAlREGELEN 141 8.1 Inleiding . . . 141
8.2 Samenvatting knelpuntenjproblemen per komplex ... 142
8.2.1 Score-kaart Capelse hoogbouwkomplexen . . . 142
8.2.2 WilgenhoekjDotterlei . . . 145 8.2.3 Reviusrondeel . . . 145 8.2.4 De Rondelen ... . . . 146 8.2.5 Dotterlei . . . 147 8.2.6 De Hoeken . . . 148 8.2.7 De Hoven . . . 149 8.2.8 AkkerwindejDotterlei . . . 150 8.2.9 Wiekslag ... . . 151
8.2.10 Overzicht belangrijkste knelpunten voor bewoners ... 151
8.3 Veralgemenisering konklusies voor andere gemeenten ... 153
8.3.1 Konklusies ten aanzien van komplexkenmerken en woningmarkt . . . 153
8.3.2 Konklusies ten aanzien van fysieke kenmerken ... 155
8.3.3 Konklusies ten aanzien van sociale kenmerken ... 157
8.4 Maatregelen bij de 8 Capelse hoogbouwkomplexen ... 158
8.4.1 Effektiviteit van reeds uitgevoerde maatregelen ... 158
8.4.2 Door huurdersverenigingen en FCHO gewenste maatregelen . . . 161
8.4.3 Reeds geplande maatregelen voor de naaste toekomst .... 163
8.5 Voorstel op basis van deze inventarisatie voor te nemen maatregelen bij bepaalde komplexen en fasering daarvan ... 165
BUIAGEN: I Onderzoekstechnische evaluatie . . . 171
11 Overzicht verzamelde komplexinformatie . . . 185
III Beschrijving fysieke en sociale woonomgeving van de 8 Capelse hoogbouwkomplexen: . . . 189 - WilgenhoekjDotterlei . . . 190 - Reviusrondeel . . . 193 - De Rondelen . . . 197 - Dotterlei . . . 201 - De Hoeken . . . 204 - De Hoven 207 - AkkerwindejDotterlei . . . 211 - Wiekslag . . . 215
IV Meldingen binnengekomen bij de gemeentepolitie ... 218
V Processen-verbaal van de 8 hoogbouwkomplexen ... 231
VI Verslag van de interviews met de 8 huismeesters ... 243
VII Registratieformulier huismeesters Capelle . . . 261
VOORWOORD
In 1985 bracht de regering, naar aanleiding van de aanbevelingen van de
Commissie Kleine Criminaliteit (de zgn. Commissie Roethof), het beleidsplan 'Samenleving en Criminaliteit' uit.
Een van de hoofdlijnen in dit plan was, dat men meer de nadruk wilde leggen op de bestuurlijke preventie van kriminaliteit. Hiervoor werd in 1985 door de Ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken gezamenlijk de Stuurgroep Bestuurlijke Preventie van Criminaliteit (SBPC) ingesteld. Deze stuurgroep heeft in verschillende gemeenten onderzoeken en experimenten gestimuleerd op het preventieve vlak.
Uit verschillende publikaties die de laatste jaren zijn verschenen, werd duide-lijk, dat er een verband bestaat tussen kriminaliteit (en sociale veiligheid) en de gebouwde omgeving. Meer specifiek geldt dit voor de naoorlogse etage-bouw, waar kriminaliteit in versterkte mate voorkomt. De Stuurgroep onder-kent dit en steunt een aantal projekten die betrekking hebben op de relatie tussen naoorlogse etagebouw en (preventie van) kriminaliteit.
Enkele van deze projekten worden, in het kader van het onderzoek 'Kleine criminaliteit en naoorlogse hoogbouw', geëvalueerd door het Onderzoeks-instituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) van de TU-Delft.
Deze case-studies betreffen: het komplex Hoptille in Amsterdam-Bijlmer-meer, het komplex De Tjalk in Lelystad, de Falgabuurt in Den Helder, en de Gilliswijk in Delft. Rapportages over deze projekten verschijnen eveneens in de OTB-reeks 'Vandalisme, Criminaliteit en Volkshuisvesting'.
Het u voorliggende rapport heeft betrekking op de eerste (inventariserende) fase van het projekt 'Hoogbouw en Sociale Veiligheid' in Capelle aan den Ussel. Dit projekt richt zich op een 8-tal hoogbouwkomplexen in Capelle, die eén relatief slechte positie op de woningmarkt kennen. Terwijl enkele ervan regelmatig te kampen hebben met sociale onveiligheid, hebben andere daar nauwelijks last van.
Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de gemeente Capelle, welke daarvoor subsidie heeft verkregen van de Stuurgroep. Binnen Capelle maken
dit onderzoek en de daaropvolgende verbetermaatregelen deel uit van het meerjarig gemeentelijk aktieplan vandalisme, wat is opgestart in 1986.
Aangezien ik in 1986 in mijn afstudeer-onderzoek reeds uitvoerig aandacht besteed heb aan de problematiek bij deze Capelse hoogbouwkomplexen, werd binnen het OTB mij verzocht dit onderzoek uit te voeren.
De volgende (planontwikkelings-) fase van het Capelse projekt wordt, op basis van de resultaten van dit inventariserend onderzoek, uitgevoerd door het Bureau Criminaliteitspreventie (BCP) uit Amsterdam.
Zowel tijdens de inventarisatie en als bij het formuleren van de mogelijke maatregelen heeft geregeld een nauwe samenwerking tussen het BCP en OTB bestaan. Daardoor zal het rapport van het BCP, getiteld 'Plan van aanpak leefbaarheid hoogbouw Capelle', tegelijk met dit OTB-rapport uit-komen.
Dit inventariserend onderzoek is uit onderzoekstechnisch-oogpunt met name interessant, omdat binnen de groep van 8 komplexen 2 paren van fysiek iden-tieke komplexen voorkomen, en ook de verschillen tussen de overige kom-plexen beperkt blijven tot enkele specifieke kenmerken. Daardoor bleek het bepalen van het effekt van deze komplex-kenmerken op sociale veiligheid goed mogelijk.
Met name is het mogelijk gebleken uitspraken te doen over de rol van het inplaatsingsbeleid c.q. de bewonerssamenstelling, de taakstelling van huis-meesters, de invloed van de hoogte van de woonlasten, de invloed van het ontsluitingssysteem, en de invloed van enkele kruciale fysieke kenmerken van toegankelijkheid en betrokkenheid.
Verondersteld kan worden, dat deze uitspraken een zekere algemene geldig-heid zullen hebben.
De gegevens voor dit inventariserend onderzoek bij 8 hoogbouwkomplexen in Capelle aan den Ussel werden allereerst verzameld, door gebruikmaking van data-bestanden, aanwezig bij de gemeente en de gemeentepolitie van Capelle, en ad-hoc gegevens aanwezig bij de betrokken korporaties.
Ook de gesprekken met mensen die de perikelen bij de verschillende flat-komplexen gedurende. de afgelopen jaren van nabij meegemaakt hebben, bleken een zeer waardevolle bron voor dit onderzoek te zijn.
Gesprekken zijn gevoerd met: bewoners van de 8 hoogbouwkomplexen (met name de voorzitters van de betrokken huurdersverenigingen), de voorzitter van de Federatie van Capelse Huurders Organisaties (FCHO), de huismees-ters bij 4 komplexen, de opzichter voor de overige komplexen, medewerkers bewonerszaken van de 'Woningstichting Capelle aan den Ussel' (Wostica) en de Stichting 'Samenwerking Verenigde Woningbouwkorporaties' (SVW), met leden van de Vrouwen Advies Commissie voor de woningbouw (V AC), de
betrokken politie-beambten, en medewerkers van de afdelingen plantsoenen en stadsontwikkeling.
In dit rapport wordt nog konsewent gesproken over 'SVW'. Deze beheerstich-ting is echter per 1 januari 1989, tezamen met de konstituerende korporaties 'Prins Alexander' en 'Woonstad Capelle', opgegaan in de nieuw gevormde woningbouwvereniging 'De Samenwerking'.
De gevoerde gesprekken bleken onmisbaar te zijn, om het beeld zoals ont-staan uit de analyse van de data-bestanden nader te kunnen interpreteren, zoveel mogelijk te kunnen aktualiseren en van detail-informatie te voorzien. Ik dank een ieder voor zijn/haar medewerking.
Tevens gaat mijn dank uit naar de Topografische Dienst in Emmen voor het beschikbaar stellen van de luchtfoto's voor de kaft en naar Hans Ruigrok voor het op korte termijn produceren van de in hoofdstuk 3 opgenomen tekeningen.
Als gevolg van de wijze van opdrachtverlening hebben een twee-tal begelei-dingskommissies de voortgang van dit onderzoek gevolgd:
- Vanuit Capelle aan den IJssel hadden zitting in de begeleidende werk-groep 'Hoogbouw en Sociale Veiligheid': H.Th. Joosten (afd. SO), R Ver-schuren (afd. FEM), A Smidt (afd. BJZ), C. van der Linden (afd. Plant-soenen), K. Geensen (gemeentepolitie), G. van Vooren (Wostica), K. Hor-lings (SVW), J.M.C. Wolters (Prov. Zuid-Holland), J.W. Leeuwenburg (SBPC), J.P.L. Spickenheuer (voorm. WODC), en P. van Soomeren en H-J. Korthals Altes (BCP).
In de begeleidingskommissie vanuit de Stuurgroep Bestuurlijke Preventie van Criminaliteit hadden zitting: mw. J. Junger-Tas (WODC), J.L.P. Spic-kenheuer (voorm. WODC), RAA de Vries (SBPC), M. van Oostrom (MVROM, DGVH), mw. AA Vroege (NCIV), R van Putten (NWR), en M. Kromwijk (VNG).
Ik dank hen, mijn kollega's van het OTB (met name Niels Prak en Hugo Priemus) en het BCP, voor het kritisch doorlezen van de verschillende konsept-teksten en het leveren van kommentaar.
Delft, maart 1989, Michel Coenen.
Gezicbt op de Hollands Ussel; links de lint-bebouwing van bet oude Capelle (foto juni 1988)
De belangrijkste ontsluitingsweg van Capelle, de Abraham van Rijckevorsel-weg, met rechts de komplexen Wiekslag en De Hoeken (foto febr. 1989)
w"
1
INLEIDING EN PROBLEEMSTELLING
1.1 Verantwoording en achtergrond van het onderzoek in Capelle.
In Nederland heeft een aantal gemeenten de laatste jaren, in sommige delen van de naoorlogse woningvoorraad, met relatief veel problemen te kampen. Het gaat daarbij opvallend vaak om overloop-gemeenten van grote steden, met een betrekkelijk eenvormige woningvoorraad.
De aanwezigheid van een relatief hoge leegstand op gemeente-niveau is over het algemeen een duidelijk signaal voor de aanwezigheid van problemen in bepaalde komplexen. Een van de problemen is vaak sociale onveiligheid. Zo kende Capelle aan den IJssel, een overloop-gemeente aan de oostelijke rand van Rotterdam, volgens het C.B.S. per 1 april 1985 een leegstand van 6,0 %. Dit was 2,5 % meer dan de voor dat moment geldende normatieve friktieleegstand in Capelle. Daarmee nam Capelle de tweede plaats in, achter Lelystad, op de lijst van gemeenten met meer dan 10.000 woningen ... !
Volgens de meest recente c.B.S.-gegevens is de positie van Capelle echter sindsdien drastisch verbeterd. Per 1 oktober 1987 kende Capelle slechts 2,4 % leegstand, 0,1 % boven het gemiddelde voor de Nederlandse gemeen-ten, en ongeveer gelijk aan de normatieve friktie leegstand in Capelle.
Volgens gegevens van de gemeente zette deze daling zich bovendien sinds-dien verder voort, zo kende de gemeente Capelle per 1 januari 1988 gemid-deld slechts 2,1 % leegstand.
De leegstand in Capelle heeft in de afgelopen jaren dus een opvallend posi-tieve ontwikkeling doorgemaakt. In de grafiek op de volgende pagina is deze leegstandsontwikkeling voor een wat langere periode weergegeven.
De leegstand is bovendien afgezet tegen de woningproduktie in Capelle.
! Staatscourant, 7 mei 1986, Brief van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke
Ordening en Milieubeheer, mr. G.Ph. Brokx, aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal, betreffende leegstand.
'MI!
Voor ieder jaar zijn weergegeven, de leegstand op 1 januari van dat jaar en de netto woningproduktie2
in het voorgaande jaar. Afb. 1.1
Leegstand versus netto woningproduktie in Capelle 1972-1988
1972 1V73 1974 197~ 1976 19n 1976 1979 1980 1981 1982 1983 1964 198~ 11186 1987 11168
Leegstandspere. Netto woningprod.
bron: GelDeente capelle aid Ussel
3000 1000 .3 500 ...
'"
ZTen aanzien van de leegstand in Capelle als geheel, valt het volgende te konkluderen:
- de leegstand kende de afgelopen 17 jaar een grillig patroon, sterke stijgin-gen en dalinstijgin-gen hebben zich van het ene op het andere jaar voorgedaan; - over de gehele periode valt wel een toename van de leegstand waar te
nemen, deze toename wordt echter in sterke mate beïnvloed door externe faktoren.
De belangrijkste voorlopige konklusies bij vergelijking van de leegstand met de netto woningproduktie in Capelle:
- de leegstandsontwikkeling loopt 2 á 3 jaar achter op ontwikkelingen in de woningproduktie;
- stijgingen in de woningproduktie leiden enkele jaren later ook tot mini-maal even grote stijgingen in de leegstand, maar dalingen in de woning-produktie leiden in veel mindere mate tot dalingen in de leegstand.
Bij oplopende woningproduktie in de jaren 90 valt waarschijnlijk dus ook een
Onder de netto woningproduktie wordt verstaan; de woningproduktie minus de woning-onttrekkingen in een gegeven jaar.
nieuwe toename van de leegstand te verwachten. Konsentratie en toename van de leegstand zullen gepaard gaan met een toename van problemen in de minst gewenste komplexen op de desbetreffende woningmarkt. Daarom moet nu reeds worden nagedacht over maatregelen om dit te voorkomen.
1.2 Ondenoekskader.
Mede naar aanleiding van het oplopen van de leegstand in Capelle en de konsentratie ervan in bepaalde komplexen, is door de gemeente Capelle aan den Ussel in 1984 een onderzoek gehouden naar de waardering over het wonen in Capelle aid Ussel (Joosten en Wolters, 1985). Dit onderzoek is uit-gevoerd onder de bewoners van de komplexen met een mutatiegraad hoger dan 15 % in 1984. Uit dit onderzoek bleek onder andere, dat bepaalde kom-plexen in onverklaarbare mate te lijden hadden onder (kleine) kriminaliteit. De komplexen die het meest te lijden hadden onder deze kriminaliteit bleken ook de komplexen te zijn met de grootste leegstand.
De resultaten van dit woonwaarderingsonderzoek leidden er mede toe, dat men in 1986 in Capelle begonnen is met de aanpak van kleine kriminaliteit en sociale onveiligheid bij een aantal hoogbouwkomplexen. Dit projekt wordt gekoördineerd in de werkgroep 'Hoogbouw en Sociale Veiligheid' en heeft een direkte samenhang met het aktieplan vandalismebestrijding van de ge-meente en politie. Het in dit boek beschreven inventariserend onderzoek vormt de eerste fase van deze aanpak.
De konsentratie van problemen bij bepaalde komplexen, de voorgestane strukturele en met onderzoek onderbouwde aanpak ervan, en de aanwezig-heid van gelijke komplexen in diverse gemeenten in de regio waren voor de Stuurgroep Bestuurlijke Preventie van Criminaliteit aanleiding de onder-zoekstechnische ondersteuning van deze aanpak te subsidiëren.
Met het totale meerjarige projekt wordt het volgende beoogd3 :
"- nagaan welke voorwaarden aan te wijzen zijn waarom het ene kamplex zoveel
positiever of negatiever scoort dan andere hoogbouwkamplexen;
- nagaan welke maatregelen te treffen zijn om vandalisme en kriminaliteit in hoogbouwkomplexen tegen te gaan;
- bestuurlijke haalbaarheid na te gaan van de diverse maatregelen, zowel bij de gemeentelijke instanties, de beheerder en de bewoners;
- naderhand de effekten van de genomen maatregelen meten aan de hand van
3 zoals aangegeven in de brief van B. & W. van Capelle aid IJssel, aan de Secretaris van de
werkgroep projekten van de SBPC, Min. van Binnenlandse Zaken, d.d. 20 februari 1987, kenmerk Sl1/09044.
3
_,,~IJJ
-een gedeeltelijke herhaling van het woonwaarderingsonderzoek (het deel dat betrekking heeft op vandalisme en kriminaliteit);
- het woon- en leefklimaat in en om de betrokken hoogbouwkomplexen te verbeteren door terugdringing van vandalisme en kriminaliteit;
- vanwege het algemeen voorkomen van dit soort komplexen, een ruimere toepasbaarheid van de maatregelen dan alleen dit specifieke projekt, kennis-vergaring. "
Kortom, de volgende fasen kunnen onderscheiden worden: inventariserende fase, planontwikkelingsfase, uitvoeringsfase, en evaluatiefase.
Dit rapport vormt een verslag van de eerste fase, het inventariserend onder-zoek, zoals uitgevoerd door het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde van de Technische Universiteit Delft.
De doelstelling van de hier beschreven eerste fase luidt als volgt:
Welke faktoren kunnen worden. aangegeven, die verklaren waarom het ene kom-plex zoveel positiever of negatiever scoort ten aanzien van vandalisme en krimi-naliteit, dan andere hoogbouwkomplexen.
Aan de hand van de te onderscheiden kenmerken en de soort kleine krimina-liteit in een komplex, is het vervolgens mogelijk om per komplex maatregelen te treffen, die duidelijk op de problemen bij het desbetreffende komplex toegesneden zijn.
De 8 hoogbouwkomplexen, waar blijkens het woonwaarderingsonderzoek in 1984 de meeste problemen ten aanzien van sociale veiligheid speelden, zijn nader onderzocht.
De aanwezigheid van kriminaliteit, problemen ten aanzien van het woon-klimaat en sociale (on)veiligheid bij deze komplexen is geïnventariseerd door middel van analyse van gegevens uit verschillende bronnen, en vergeleken met de bouwkundige, sociale en beheertechnische kenmerken. Bovendien zijn vergelijkbare komplexen onderling onderzocht op de meest belangrijke ver-schillen en is nagegaan wat de oorzaken daarvoor zouden kunnen zijn.
Aan het eind van dit rapport wordt aangegeven: waarom sommige komplexen
meer problemen kennen dan andere, welke maatregelen reeds getroffen zijn, in hoeverre deze effektief geweest zijn en welke maatregelen nog noodzake-lijk en effektief kunnen zijn.
Uitgangspunt bij de opzet van het onderzoek vormde bovendien het hanteren van een algemeen bruikbare wijze van inventariseren. Hierdoor zijn de gepre-senteerde werkwijze, resultaten en konklusies ook deels toepasbaar in andere (vergelijkbare) gemeenten, zeker in komplexen met dezelfde bouwvorm in een gelijksoortige situatie.
! !t. .t.
1.3 Probleemstelling en onderzoeksmethodiek.
Op basis van de hierboven beschreven problematiek, het onderzoekskader, en de doelstelling, kunnen we komen tot de volgende probleemstelling voor deze inventariserende fase:
Zoals uit het woonwaarderingsonderzoek gebleken is, hebben sommige hoog-bouwkomplexen in Capelle aan den Ijssel in ernstigere mate te maken met verschillende vormen van (kleine) kriminaliteit dan andere.
Vanuit welke bouwkundige, sociale en beheertechnische kenmerken vallen deze verschillen te verklaren en welke maatregelen zijn te treffen om deze problemen ten aanzien van kriminaliteit in en om deze komplexen en de aanwezige onveilig-heidsgevoelens bij bewoners van deze komplexen tegen te gaan ?
Deze probleemstelling is uitgewerkt in de volgende deel-onderzoeksvragen: 1. Wat waren de belangrijkste konklusies uit 1985 van het
woonwaarderings-onderzoek?
2. Welke ontwikkelingen zijn daarvan het gevolg geweest?
3. In hoeverre valt er een relatie te ontdekken tussen de prijs/kwaliteit-verhouding van de komplexen en de leegstandsontwikkeling sinds 1984 ? 4. Wat waren de gevolgen van het gevoerde woning-inplaatsingsbeleid ? 5. Welke konklusies kunnen getrokken worden uit het
woonwaarderings-onderzoek, wanneer de resultaten van de daarbij gehouden enquête nader geanalyseerd worden op het voorkomen van vandalisme en kriminaliteit ? 6. Vallen er relaties te ontdekken met de fysieke en sociale kenmerken van
de komplexen ?
7. In hoeverre komen volgens verschillende bronnen (politie, korporaties, gemeente, huismeesters, bewoners) verschillende vormen van kriminali-teit, problemen ten aanzien van het woonklimaat en sociale onveiligheid voor bij de komplexen ?
8. Valt er een relatie te ontdekken tussen de aanwezigheid daarvan met bepaalde fysieke en sociale kenmerken van de onderzochte komplexen, of met andere (externe) faktoren ?
9. In hoeverre wordt de kriminaliteit beïnvloed door de aanwezigheid van toegankelijkheid en kontrole ?
10. Vanuit welke fysieke en sociale kenmerken van de komplexen valt de konsentratie van problemen bij bepaalde komplexen te verklaren ? 11. Welk effekt hebben de reeds (sinds 1984) gerealiseerde maatregelen
gehad op de aanwezigheid van problemen ?
12. Wat zijn de belangrijkste randvoorwaarden voor de effektiviteit van nieuw te ontwikkelen maatregelen ?
13. In hoeverre vallen deze konklusies te veralgemeniseren voor vergelijkbare komplexen in andere gemeenten ?
En:
14. Hoe stond het met de beschikbaarheid en bruikbaarheid van de voor deze inventarisatie benodigde informatie, hoe kan registratie daarvan verbeterd worden ?
15. In hoeverre zijn de toegepaste inventarisatie-methodieken meer algemeen toepasbaar ?
Beantwoording van deze deelvragen vindt plaats in de volgende hoofdstuk-ken. Aangegeven wordt, welke methodiek daarvoor gebruikt is:
Hoofdstuk 2; deelvraag 1 & 2, nadere beschouwing van de resultaten en de konklusies uit 1985 van het woonwaarderirigsonderzoek, zoals weergegeven in het toenmalige rapport.
Hoofdstuk 3; deelvraag 3 & 4, schetsmatige beschrijving van de fysieke- en sociale kenmerken van de 8 komplexen, analyse leegstands-cijfers voor de verschillende komplexen van 1984 tot 1988 en relatering aan gegevens over woonlasten en woningkwaliteit. Beschrijving woningtoewijzing 'en -inplaatsing bij de afzonder-lijke komplexen.
Hoofdstuk 4; deelvraag 5 & 6, secundaire analyse door middel van diverse statistische methodieken van een deelbestand van de enquête uit het woonwaarderingsonderzoek, dat betrekking heeft op de 8 hoogbouwkomplexen. Deze secundaire analyse is specifiek gericht op de enquête-vragen waarin aspekten van kriminaliteit en problemen ten aanzien van het woonklimaat aan de orde komen. Deze aspekten worden vergeleken met de fysieke en sociale kenmerken zoals meegenomen in dit onderzoek. Hoofdstuk 5; deelvraag 7, vergelijking van bij de politie aanwezige gegevens
(zowel meldingen als aangiften) over kriminaliteit bij de ver-schillende komplexen met de mening, cq. gegevens zoals aan-wezig bij korporaties, huismeesters, en huurdersverenigingen. Daarbij worden diverse vormen van kriminaliteit en sociale onveilig?eid onderscheiden en onafhankelijk van elkaar onder-zocht.
Hoofdstuk 6; deelvraag 8 & 9, veralgemenisering van de komplex-gerichte resultaten van voorgaande onderzoeksvragen naar bepaalde fysieke en sociale kenmerken van de komplexen en naar ex-terne faktoren.
Hoofdstuk 7; deelvraag 10 & 11 (deels), beschrijving algemene karakteristiek van de (groepen) komplexen en paarsgewijze vergelijking tussen komplexen met (ongeveer) dezelfde fysieke en sociale
" ltt!elh!f,J,,6WJ ai MM" "'igt., •• m·tt • •..... • "'" '!JI'iI
kenmerken. Beschrijving per komplex van de effekten van de sinds het woonwaarderingsonderzoek van 1984 uitgevoerde verbeter-maatregelen.
Hoofdstuk 8; deelvraag 11, 12 & 13, hierin worden, na een samenvatting van het voorgaande, de belangrijkste konklusies van dit inventarise-rend onderzoek op een rij gezet. Wat zijn de belangrijkste knelpunten en problemen bij de verschillende komplexen, wat is de effektiviteit van de verschillende maatregelen, wat zijn daarvoor de randvoorwaarden, en in hoeverre zijn deze ver-algemeniseerbaar ?
En: Bijlage I; deelvraag 14 & 15, beschrijving van de uitvoerings-problemen bij dit onderzoek, aanbevelingen ten aanzien van de registratie
door de participanten in Capelle, het evaluatie-onderzoek in
Capelle, en vergelijkbaar onderzoek in andere gemeenten.
1.4 Verklarende woordenlijst.
De volgende veel gebruikte begrippen behoeven enige verduidelijking vooraf:
- Hoogbouw: Meergezins-komplexen, mn. gebouwd tussen ± 1965 en ± 1975;
Sociale veiligheid: Het ontbreken van kriminaliteit of
woonklimaat-proble-men en het ontbreken van angst daarvoor onder bewoners en passanten;
Kriminaliteit: Alle vormen van misdrijven en misdaden, in dit kader vooral
die betrekking hebben op het wonen in de komplexen, onderscheiden in kleine- en ernstige kriminaliteit;
Kleine kriminaliteit: Vernielingen, graffiti, baldadigheid (= opzettelijk overlast veroorzakend gedrag), zowel in als rond het komplex;
Ernstige kriminaliteit: Inbraak in woningen, bergingen, en auto's, diefstal uit
postkasten, uit auto's, en van auto's en (brom-)fietsen. Ernstige misdrijven: beroving, aanranding, verkrachting, etc.;
Woonklimaat-problemen: Problemen tav. de woonkwaliteit die niet onder
de bovenstaande 2 kategorieën vallen; mn. onveiligheidsgevoelens, bewo-nersoverlast, klachten over dagelijks beheer, grote verhuisgeneigdheid;
Leegstand: Iedere onverhuurde woning, onafh. van tijdsduur of reden; Woonomgeving: Alles wat zich in omgeving van de woning bevindt, bij
hoogbouwkomplexen vooral de lokatie en de direkte omgeving van het blok (trottoir, straat, parkeerterrein, groengebied, speelplaatsen, etc.);
,Fysieke kenmerken: De komplex-kenmerken met een fysieke (statische)
verschijningsvorm; bouwkundige- en ontwerp kenmerken (defensible space, techno-preventie), technische staat, woningkwaliteit, stedebouwkundige kenmerken. Maar ook; financieringsvorm, eigendomsvorm, huurniveau;
Sociale kenmerken: De komplex-kenmerken die meer aan sociale
ring onderhevig zijn; bewonerssamenstelling (zowel naar achtergrond, huishoudensvorm, als betalingsgedrag), wijze van beheer, zeggenschap bewoners, aanwezigheid huismeester.
1.5 Leeswijzer.
Aangezien dit rapport door het streven naar volledigheid uiteindelijk een omvang heeft gekregen die de inzichtelijkheid niet ten goede komt, is een leeswijzer wel op zijn plaats.
- De snelle lezer, die alleen geïnteresseerd is in de belangrijkste konklusies en aanbevelingen, beperkt zich tot de hoofdstukken 6, 7 & 8.4
Hierin wordt met name ingegaan op de oorzaken van de verschillen tussen de komplexen, de effektiviteit van de reeds getroffen maatregelen en eventueel nog te nemen maatregelen, en de algemene geldigheid van de konklusies.
- De lezer die vooral geïnteresseerd is in de achtergronden van de gebruikte onderzoeks-methodiek bij dit inventariserend onderzoek, leest de hoofd-stukken 4 & 5, en de bijlagen I, IV, V, VI & VII.
- De overige lezers zullen het boek zelf moeten doorwerken op de delen die voor hen van hun gading zijn.
Afb. 1.2 Zicht op de flats aan het Reviusrondeel en het Valeriusrondeel
(foto febr. 1989)
4 De belangrijkste delen van deze hoofdstukken zijn terug te vinden in de samenvatting van
dit rapport, welke tegelijk met het uitkomen van dit boek als een aparte uitgave van het OTB is verspreid onder participanten, respondenten en andere belanghebbenden in Capelle.
2
WOONWAARDERINGSONDERZOEK 1984
2.1 Inleiding.
Zoals reeds aangegeven in het inleidende hoofdstuk, steunt dit inventarise-rend onderzoek voor een belangrijk deel op de gegevens uit de enquête van het in 1984 door de gemeente Capelle uitgevoerde woonwaarderingsonder-zoek. Dit onderzoek is als basis genomen, omdat het ten eerste het begin markeert van de verbeteringen bij de onderzochte komplexen, en ten tweede de bewoners-enquête de meest recente algemene meningspeiling naar de waardering over het woonklimaat is, die onder de bewoners van deze kom-plexen gehouden is.
In dit hoofdstuk worden de resultaten beschreven, welke in 1985 door de gemeente getrokken zijn. De nadruk ligt bij deze beschrijving op de 8 hoog-bouwkomplexen die onderwerp van dit onderzoek zijn.
Bij het toenmalige onderzoek waren namelijk meer komplexen betrokken: alle 13 komplexen die halverwege 1984 een mutatiegraad van 15 % of meer hadden, zijn toen meegenomen. Omdat de problemen ten aanzien van krimi-naliteit en sociale onveiligheid bij 4 recente gestapelde komplexen van een andere orde waren en voor een vijfde komplex ('De Bergen') reeds maat-regelen in ontwikkeling waren, zijn deze in dit onderzoek naar hoogbouw en sociale veiligheid niet meegenomen.
In hoofdstuk 4 wordt de nadere analyse van de resultaten van de enquête uit het woonwaarderingsonderzoek besproken. Deze secundaire analyse is vooral gericht op de aanwezigheid van (kleine) kriminaliteit en problemen ten aanzien van het woonklimaat bij de 8 hoogbouwkomplexen. Bekeken wordt, in hoeverre de aanwezigheid van deze problemen een relatie vertoont met bepaalde fysieke en sociale kenmerken van de komplexen.
2.2 Problematiek ten aanzien van de Capelse boogbouw-komplexen.
Zoals hierboven reeds aangegeven, zijn in het oorspronkelijke woonwaarde-ringsonderzoek 13 verschillende komplexen meegenomen. Naast de 8 hoog-bouwkomplexen zijn ook 4 komplexen met gestapelde eengezinshuizen uit de wijk Schollevaar in het woonwaarderingsonderzoek betrokken en 1 experi-menteel gestapeld komplex (De Bergen) in de wijk Oostgaarde.
Tabel 2.1 Komplexen uit het woonwaarderingsonderzoek, naar bouwjaar.
K"""lex bouwjaar .ijk verhwrder -.ingen finat"'tCiering bouwvonn lagen
De Hoven 1967 Micklelwatering Yostica 608 woningwet portiekflats 4
\liek.sLag 1967 Middelwatering \lootfe. 288 woningwet portiekflats 3 Dotterlei 1969 Schenkel \loot ie. 169 __ ingIlet galerijfl.ts 7 Wi 1geMoek/Dotterlef 1971 Schenkel \Iootfc. 147 pr~ie galeri jfllts 7 De Hoeken 1971 Middel.atering WOstica 1344 wordngwet galeri jflats 14 AkJcerwi rde/Ootterlei 1973 Schenkel SVII 360 premie portiekflats 12
De Rondelen 1973 Mi<k:jelwatering Wostica 900 premie portiekflats 12 Revi usrondeel 1974 Middelwatering SVII 144 premie portiekflats 12
De Bergen 1978 Oostg88rde SVII 878 woningwet expo geste portiek 5
K~lex 7 Schollevaar 1980 Schollevaar Volksbelang 348 woningwet gestapelde laagbouw Z-4
Scho( levaer 89 1982 Schollev •• r SVII 89 woningwet maisorv"Iettes 3-4 Schollevaar 235 1982 Scholleva.r SVII 235 woningwet maisorYlettes 3-4 Scho L 1 evaar 484 1982 Schollevaar SVII 484 woningwet portiekflats 2-4
Het besluit in het onderzoek 'Hoogbouw en sociale veiligheid' slechts een deel van deze komplexen mee te nemen, komt voort uit het verschil in doel-stelling tussen beide onderzoeken.
Het woonwaarderingsonderzoek was met name er op gericht, een oorzaak te
vinden voor het verschil in leegstand tussen komplexen, die alle te kampen hadden met een hoge mutatiegraad. Het vermoeden bestond dat de waarde-ring door bewoners daarbij een belangrijke faktor was.
Dit inventariserend onderzoek is echter specifiek gericht op een van de oor-zaken van een lage bewoners-waardering (kriminaliteit en sociale onveilig-heid), en heeft als doel mogelijkheden aan te reiken om deze kriminaliteit te
5 De komplexen De Hoven en Wiekslag maken deel uit van één administratief komplex.
Gegevens op komplex-mveau zijn dus niet altijd te onderscheiden voor deze twee (deel-) komplexen. In het wool1waarderingsonderzoek is wel onderscheid gemaakt, waarschijnlijk omdat de komplexen bouwkundig verschillen.
6 Het woningwet-komplex Dotterlei en het premie-komplex Wilgenhoek/Dotterlei
(bouwkun-dig identiek) zijn in het woonwaarderingsonderzoek behandeld als één komplex: Dotter-leifWilgenhoek. Gelukkig bleken de data achteraf wel uit te splitsen voor beide komplexen. Ook de komplexen Schollevaar 89 en Schollevaar 235 (eveneens bouwkundig identiek) zijn behandeld als één komplex.
In de rapportage uit 1985 van het woonwaarderingsonderzoek is daarom sprake van 11 in plaats van 13 komplexen.
5
6
I
I
verminderen. Dit inventariserend onderzoek beperkt zich dus tot de kom-plexen waar deze kriminaliteit relatief veel voorkomt.
Zoals in 1985 reeds uit het woonwaarderingsonderzoek bleek, kan er een onderscheid gemaakt worden tussen de hoogbouwkomplexen, gebouwd tot
1973 en de gestapelde bouw van na 1980.
Hoewel de gestapelde bouw van na 1980 (voornamelijk gerealiseerd in Schol-levaar) wel te kampen heeft met een hoge mutatiegraad, leegstand en soms een lage bewonerswaardering, gaat dit in deze komplexen niet gepaard met kriminaliteit.8
De hoogbouwkomplexen van voor 1972 kombineren daarentegen (in meer of mindere mate) een hoge mutatiegraad, leegstand, en een lage bewonerswaar-dering, met kriminaliteit en sociale onveiligheid.
Het enige komplex van de 13, dat gebouwd is in de tussenliggende periode (De Bergen), heeft een dermate afwijkende bouwkundige struktuur, gekombi-neerd met een aantal andere specifieke problemen, dat het in het verdere onderzoek niet meegenomen is. Bovendien was, ten tijde van de start van dit onderzoek al een werkgroep opgericht, die specifiek belast was met dit kom-plex (zie: Werkgroep Bergopwaarts, 1987).
Kortom, de volgende hoogbouwkomplexen zijn geselekteerd voor dit onder-zoek naar sociale veiligheid9
: 1. WilgenhoekjDotterlei 2. Reviusrondeel 3. De Rondelen 4. Dotterlei 5. De Hoeken 6. De Hoven 7. AkkerwindejDotterlei 8. Wiekslag
Overigens blijkt uit een inventarisatie, eind 1988 gehouden door de VAC, dat de wijk Schollevaar als geheel wel zeer slecht scoort ten aanzien van sociale veiligheid.
Met name de uitgebreide groenstroken, de spaarzame verlichting en de aanwezigheid van onoverzichtelijke plekken worden door veel respondenten als onveilig ervaren. Deze proble-men zijn echter, in tegenstelling tot bij de hoogbouwkomplexen, niet terug te voeren op de kenmerken van bepaalde komplexen.
In afnemende mate van leegstand, ten tijde van de start van dit onderzoek in 1986. Dit is tevens de volgorde, welke in de rest van dit onderzoek konsekwent is aangehouden.
!gll! ;;"'1' r.'Ill' WIl""';'I . . r Ir')f l I '
"'
2.3 Aanleiding en doelstelling woonwaarderingsonderzoek.
Zoals reeds schetsmatig aangegeven in de voorgaande paragraaf, lag de aanleiding voor het woonwaarderingsonderzoek hoofdzakelijk in de konstate-ring, dat de mutatiegraad en leegstand bij bepaalde komplexen toenamen. Om het woonwaarderingsonderzoek te citeren:
''De Gemeente Capelle aan den IJssel is een groeikern in het Rijnmondgebied.
De taakstelling is in de jaren tachtig circa 9000 woningen te bouwen. Deze
woningen worden gebouwd om de overloop uit Rotterdam op te vangen en een indirekte bijdrage te leveren aan de stadsvernieuwing.
Begin 1984 wordt binnen de groeikern echter een groeiende leegstand gekonsta-teerd in bepaalde marktsegmenten.
Een eerste analyse levert op, dat de leegstand voorkomt in enkele hoogbouw-komplexen. De kwaliteit van deze komplexen, in kombinatie met de hoge woon-lasten, zou niet kunnen konkurreren met de nieuwbouw van begin jaren '80. In overleg met de plaatselijke woningkorporaties besloot de gemeente tot een nadere analyse van dit marktsegment. "
En: "Uit de leegstandsnotitie" (Joosten en Wolters, 1984) ''bleek dat de leegstand zich vooral konsentreert in grote meergezinshuurkomplexen, maar niet in alle meergezinshuurkomplexen. Het gaat hierbij vooral om komplexen met een hoog
vertrekpercentage onder de bewoners (15 % of meer per jaar).
Er zijn echter eveneens komplexen met een hoog vertrek percentage, waar de leegstand tot dit moment nog geen probleem oplevert.
Komplexen met een hoog vertrekpercentage zijn te karakteriseren als
doorstroom-komplexen. Nu blijken er komplexen te zijn, die deze funktie nog goed vervullen (weinig leegstand) en komplexen waar deze funktie steeds moeilijker wordt; het vertrek blijft in deze komplexen hoog, alleen de opvulling vindt niet of pas na geruime tijd plaats, zodat er leegstand ontstaat.
Doorstroomkomplexen hebben een verhoogd risiko ten aanzien van leegstand.
Reeds bij een geringe verstoring van de markt kan door het hoge vertrek, waarbij
opvulling achterwege blijft, snel hoge leegstand optreden. Waarom bij sommige
komplexen dit nu reeds een probleem is en bij andere niet, is bij het opsporen
van de leegstandsoorzaken een zinnige vraag.
Tevens is het zinvol te weten in hoeverre ook een verhoogde leegstand in de
toekomst te verwachten is in de doorstroomkomplexen waar nu nog geen
W' !
2.4 Beschrijving werkwijze.
Gezien de hierboven weergegeven doelstelling, is in het woonwaarderings-onderzoek gepoogd de volgende woonwaarderings-onderzoeksvragen te beantwoorden:
"- wat zijn de oorzaken van de leegstand;
- wat zijn de mogelijkheden tot vennindering van de leegstand;
- op welke wijze kan de uitstroom van de huidige bewoners venninderen;
- op welke wijze zijn de komplexen aantrekkelijker te maken, zowel voor de huidige bewoners als voor nieuwkomers ?" (pag.3)
Dit is gebeurd door oorzaken voor leegstand, zoals verondersteld door ver-huurders en gemeente, te toetsen aan de mening van de zittende bewoners daarover. Daarvoor is een schriftelijke enquête gehouden onder alle bewo-ners van de onderzochte 13 komplexen.
De volgende kategorieën oorzaken zijn onderscheiden: "- bouw- en woontechnische aspekten;
- woonomgevingsaspekten;
- financieel-economische aspekten; - sociale aspekten;
- gemeentelijk beleid met betrekking tot woningtoewijzing" (niet meegenomen
in de enquête). (pagA)
De enquête is in samenwerking met de beheerders uitgezet onder alle bewo-ners van de 13 komplexen. Dit is gebeurd na aankondiging ervan in de regio-nale en lokale pers.
Deze enquête heeft, ondanks schriftelijke afname ervan, toch een heel be-hoorlijke respons opgeleverd; na aftrek van leegstand bedroeg de respons voor de 13 komplexen 54 %. Gezien de kenmerken van de respondenten is deze respons representatief te achten voor alle bewoners. Voor de 8 hoog-bouwkomplexen uit dit vervolgonderzoek bedroeg de respons 53,0 %.
Op de respons per komplex zal in paragraaf 4.2 ingegaan worden.
2.5
Overzicht primaire resultaten. - Leegstandsoorzaken per komplexUit het woonwaarderingsonderzoek is gebleken dat de oorzaken van leeg-stand sterk kunnen verschillen tussen de komplexen. De enige gekonstateerde algemene verbanden met de hoogte van leegstand waren: de waardering voor de hoogte van de woonlasten, de aanwezigheid van een alternatief op de woningmarkt, en de waardering van de service van de verhuurder. Uit de primaire analyse blijft het helaas onduidelijk, in hoeverre er verbanden tussen 13
-
l
de leegstand en ande'e aspekten bestonden. I
Alleen komplex-gewijs kon een verklaring voor de leegstand gegeven worden.
I
De volgende komplex-gebonden oorzaken voor de leegstand bij de 8hoog-bouwkomplexen zijn uit de primaire analyse naar voren gekomen:
"- DotterleijWilgenhoek: De leegstand, die zich voornamelijk in de Wilgenhoek voordoet, wordt veroorzaakt door de hogere woonlasten voor dit deel van het komplex, ten opzichte van het overige deel
- Reviusrondeel: Het komplex met het meest negatieve oordeel van de bewoners. Gezien de hoge verhuis geneigdheid is toename van de leegstand te verwachten. Oorzaak; divers, zowel de woning geeft aanleiding tot klachten, als de service van de verhuurder. Kwaliteitsverbetering is gewenst zowel van de woning, het komplex,
als service verhuurder.
- De Rondelen: De verhuis geneigdheid is relatief gering, waardering goed. Te verwachten is een afname van de leegstand.
- De Hoeken: Ook geen leegstand. De verhuisgeneigdheid is niet zo hoog. Gezien de prijs en de kwaliteit van de wonigen verwachten we geen leegstand. Aanbeve-ling verdient het, de problemen te1(l aanzien van de entree en de geluidsoverlast te verhelpen.
- De Hoven: Geen leegstand, wel een hoge verhuisgeneigdheid. Gezien de prijs van deze woningen, is opvulling makkelijk realiseerbaar. Het wegnemen van klachten verdient aanbeveling om de doorstroming enigszins tegen te gaan. - Akkerwinde/Dotter/ei: Kent vrijwel geen problemen. De verhuisgeneigdheid is laag. Leegstandsproblemen zijn er niet en zijn niet te verwachten.
- Wiekslag: Weinig klachten, geen leegstand te verwachten." (pag.43)
De oorzaak van de leegstand bij de overige 5 komplexen is vooral terug te voeren op de waardering voor de woning, de woonlasten en de service door de verhuurder.
- Vandalisme en diefstal
In de primaire analyse werd slechts het volgende gekonstateerd: ''dat met
name de grootschaligheid van het komplex van invloed is op het voorkomen van vandalisme en diefstal
Wat vernielingen betreft, zijn negatieve uitschieters de Rondelen (zowel SVW; als
Wostica), De Hoeken en DotterleijWilgenhoek.
Wat diefstal betreft springen deze zelfde komplexen eruit, terwijl ook de Akker-windejDotterlei en De Bergen er op dit punt negatief uitspringen. "(pag.21) Naar aanleiding van de binnengekomen antwoorden op de open vragen over deze problemen, wordt vervolgens gekonkludeerd: ''Vandalisme en diefstal
wordt vooral gekonstateerd door de bewoners van de grootschalige komplexen. Hier zal anonimiteit een rol spelen en de daarmee gepaard gaande geringe kon-trole van de semi-openbare ruimte. In sommige komplexen verdient het
aanbeve-n 4If. .... !!ItJ,- 'N!!!lt" ! ! 4
ling de entrees af te sluiten en de toegang tot de brievenbussen en de bergingen beter te beveiligen.
Ook het toezicht op de openbare ruimtes verdient in sommige komplexen ver-betering. " (pag.41)
Kortom, niet bekeken is, in hoeverre er een verband bestond tussen de
leeg-stand (laat staan de oorzaken daarvan) met de aanwezigheid van vandalisme en diefstal bij de komplexen. Het onderzoeken van deze relaties, maakt daarom een belangrijk deel uit van de doelstelling van het huidige onderzoek. Atb. 2.1 Het komplex Reviusrondeel, met in 1984 het meest negatieve
oor-deel van de bewoners (foto febr. 1986)
2.6 Ontwikkelingen sinds 1984.
Mede als gevolg van de rapportage uit 1985 zijn door de verhuurders een aantal verbeter-maatregelen toegepast. Op de verschillende maatregelen per komplex en de effektiviteit ervan zal in hoofdstuk 7 en 8 uitgebreid ingegaan worden, daarom volgt nu alleen een korte samenvatting.
Deze maatregelen zijn in 3 hoofdgroepen onder te verdelen:
- verhuurmaatregelen: woonlastenverlaging door verlaging bijkomende woon-lasten (servicekosten, energie-woon-lasten), stringentere woningtoewijzing, meer
aandacht voor inplaatsing, één maand gratis huur;
- sociale verbetermaatregelen: verbetering serviceverlening verhuurder en informatievoorziening naar bewoners, intensiveren dagelijks onderhoud, huismeesters;
- technische verbetermaatregelen: kompartimenteren bergingen, afsluiten entrees, verstevingen voordeuren, wijzigen entreehal en liften, verbetering
interne en externe verlichting, inbraakpreventie, en aanbrengen
vanda-lisme-bestendige materialen.
Niet alleen zijn in de tussenliggende periode een aantal verbetermaatregelen bij de verschillende komplexen getroffen, ook de leegstand heeft sindsdien een duidelijke ontwikkeling doorgemaakt.
De hieronder weergegeven grafiek laat deze leegstands-ontwikkeling in
Capelle als geheel en bij de 8 komplexen afzonderlijk zien.
De vraag in hoeverre de leegstand teruggelopen is als gevolg van algemene ontwikkelingen, danwel in hoeverre de woningmarktpositie van de komplexen verbeterd is als gevolg van de maatregelen, zal beantwoord worden in de rest
van dit inventariserend onderzoek.
Afb. 2.2
Leegstand in Capelle en bij de 8 hoogbouwkomplexen 1984-1988 WilaeohoekjDot.Reviusrondeel De Rondelen Dotterlei De Hoeken De Hoven Akkerwinde/Dot. Wieksla,
leeg.tand Capelle
---
.... _----, _----, , , , , , 36 .,...
..
18 C Ol " ... Ol c.. Ol '"Cl 12 " !l Ol...
Ol ~ - - -*- - - \,\t::~:-=-:
.==":~~~t=
~----==-=====:=-~
-.::-
~ :--~~~_
01 nov. 1964 1 jan. 1966 1 juni 1967 1 juni 1966
De veronderstelling daarbij is: Naarname de komplexen in het verleden meer
tI.It., UI! J f ... *.'U,! b i . ..4' ...
woningmarktpositie van deze komplexen niet fundamenteel verbeterd is, in de toekomst - bij stijgende woningproduktie en verruiming van de woning-markt - weer als eerste te kampen zullen hebben met toename van de proble-men. Daarom is het bijna ontbreken van leegstand en problemen op dit moment geen reden af te zien van verdere verbeter-maatregelen.
Voorzichtige konklusie op basis van deze grafiek: Net als in Capelle als geheel, een duidelijke afname van de leegstandsproblemen bij alle kom-plexen. Binnen de 8 komplexen zijn echter 3 groepen te on~dekken:
4 komplexen die nooit echt leegstand hebben gekend (De Hoeken, De
Hoven, Akkerwinde/Dotterlei & Wiekslag).
Deze komplexen zijn blijven schommelen rond de 1 á 2 % friktie-leeg-stand. Nagegaan zal worden, waarom de negatieve kenmerken van de komplexen en de aanwezigheid van kriminaliteit bij deze komplexen niet tot leegstand geleid hebben.
3 komplexen waar, evenals in geheel Capelle, een duidelijke afname van de leegstand heeft plaatsgevonden sinds 1984 (WilgenhoekjDotterlei, De
Rondelen & Dotterlei).
Zoals we in hoofdstuk 1 gezien hebben, hangt deze afname ten dele direkt samen met de enkele jaren tevoren afgenomen woningproduktie. Nagegaan zal worden, hoe groot daarnaast de invloed van de getroffen maatregelen bij deze komplexen geweest is.
Het Reviusrondeel tot slot is in enkele opzichten een uitzondering. Dit
komplex loopt kwa ontwikkeling achter op de overige komplexen en Capel-le als geheel. Zoals gebCapel-leken in 1984 en bij het voorliggende inventarisatie-onderzoek is dit ook het meest problematische komplex.
Op basis van deze verdeling in 3 woningmarktgroepen kan verondersteld worden dat, bij verruiming van de woningmarkt, een toename van leegstand vooral te verwachten zal zijn voor het Reviusrondeel en in iets lichtere mate
voor WilgenhoekjDotter/ei.
Andere komplexen met een enigszins kwetsbare (woningmarkt-) positie zijn
De Rondelen en Dotter/ei.
Aangezien een toename van de leegstand over het algemeen ook gepaard gaat met een toename van (kleine) kriminaliteit en woonklimaat-problemen, verkeren de genoemde komplexen in een situatie die hen kwetsbaar maakt voor (kriminaliteit-) problemen.
• * •
-Afb. 2.3 Bij het komplex de Wiekslag is eind 1988, begin 1989 een
I
,
3
KENMERKEN
VAN
DE
WONINGTOEWIJZING
3.1 Inleiding.KOMPLEXEN
EN
In dit hoofdstuk worden allereerst de verschillende komplexen kort bespro-ken. De belangrijkste fysieke en sociale kenmerken zullen per komplex onder elkaar gezet worden, en verduidelijkt worden door middel van illustraties. Uitgangspunt bij dit onderzoek is, dat er verband bestaat tussen deze ken-merken en het optreden van verschillende vormen van kriminaliteit en pro-blemen ten aanzien van het woonklimaat.
Vervolgens vindt vergelijking plaats van de woonlasten en de prijsjkwaliteit-verhouding van de 8 komplexen onderling, waarna deze vergeleken worden met de leegstandsontwikkeling van 1984 tot 1988. Geprobeerd zal worden om een verklaring te vinden voor de verschillen in leegstand en leegstandsontwik-keling bij de verschillende komplexen, met als achterliggende gedachte dat, naast de invloed van de sociale en fysieke kenmerken van de komplexen, ook de aanwezigheid van leegstand een direkte samenhang vertoont met het optreden van (kriminaliteit-) problemen.
Als laatste wordt ook ingegaan op de woningtoewijzing. Eerst wordt de alge-mene gang van zaken bij de woningtoewijzing behandeld, zoals gehanteerd door de afdeling woonruimtezaken van de gemeente Capelle ajd IJssel. Daarna wordt de invulling door de verschillende verhuurders in de praktijk besproken, dat wil zeggen de wijze van inplaatsing in de afzonderlijke kom-plexen.
3.2 Fysieke en sociale kenmerken van de 8 onderzochte Capelse hoogbouw-komplexen.
In deze paragraaf wordt een schetsmatig overzicht gegeven van de kenmerken van de 8 hoogbouwkomplexen, aan de hand van tekeningen en foto's van de komplexen. Een uitgebreide tekstuele toelichting is te vinden in bijlage lIl, waar per komplex uitgebreider wordt ingegaan op de verschillende afzon-derlijke fysieke en sociale kenmerken en de achtergrond daarvan.
De volgende komplexen zijn in dit onderzoek betrokken:
1. WilgenhoekjDotterlei; 147 premie-huurwoningen, in 3 blokken met 7
woonlagen op een bergingslaag, ontsluiting door middel van galerijen, in de wijk Schenkel, beheerd door de Wostica.
Bewonerssamenstelling: gemiddeld wat oudere bewoners met relatief hogere inkomens, relatief weinig kinderen en weinig leden van etnische minderheden.
2. Reviusrondeel; 144 premie-huurwoningen, in 1 blok met 12 woonlagen op 2 bergingslagen, portiek-ontsluiting, in de wijk Middelwatering, beheerd door de SVW.
Bewonerssamenstelling: relatief veel studenten, alleenstaanden, en leden van etnische minderheden, weinig kinderen.
3. De Rondelen; 900 premie-huurwoningen, in 3 blokken, bouwkundig iden-tiek aan het Reviusrondeel, beheerd door de Wostica.
Bewonerssamenstelling: relatief veel alleenstaanden en gezinnen met oudere kinderen, relatief meer leden van etnische minderheden.
4. Dotterlei; 196 woningwet-woningen, in 4 blokken, bouwkundig identiek aan Wilgenhoek/Dotterlei, met ook dezelfde beheerder.
Bewonerssamenstelling: gemiddeld meer bewoners met lage inkomens, gezinnen met kinderen en leden van etnische minderheden (vooral gekon-sentreerd in enkele blokken).
5. De Hoeken; 1344 woningwet-woningen, in 3 blokken met 14 woonlagen op een bergingslaag, ontsluiting met galerijen, in de wijk Oostgaarde, beheerd door de Wostica.
Bewonerssamenstelling: veel starters en jonge gezinnen, relatief veel leden van etnische minderheden.
6. De Hoven; 608 woningwet-woningen, in 20 blokken met 4 woonlagen op een bergingslaag, portiek-ontsluiting, in de wijk Middelwatering, beheerd door de Wostica.
Bewonerssamenstelling: veel bewoners met lage inkomens, starters en leden van etnische minderheden, relatief weinig kinderen.
7. AkkerwindejDotterlei; 360 premie-huurwoningen, in 5 blokken met 12 woonlagen op een bergingslaag, portiek-ontsluiting, in de wijk Schenkel, beheerd door de SVW.
Bewonerssamenstelling: gemiddeld veel ouderen, veel bewoners met rela-tief hogere inkomens, weinig kinderen en sporadisch leden van etnische minderheden.
8. Wiekslag; 288 woningwet-woningen, in 14 blokken met 3 woonlagen op een bergingslaag, portiek-ontsluiting, in de wijk Middelwatering, beheerd door de Wostica.
20
Bewonerssamenstelling: geen opvallende kenmerken, afgezien van een zeer klein aantal leden van etnische minderheden.
Afb.3.1 Overzichtskaart van Capelle aid UsseI, met daarop aangegeven de onderzochte komplexen.
,'.'--=2SWE'_-'-MW
3.2.1 WilgenhoekfDotterlei en Dotterlei
Atb. 3.2 Stedebouwkundige situatie van Capelle-Schenkel, met de kom-plexen WilgenhoekjDotterlei, Dotterlei en AkkerwindejDotterlei
L
c
N•
~ Wilgenhoek/DotterJeiwa
Dotterlei. ~ Akkerwinde-DotterleiAfb. 3.3 Aanzicht van de entreezijde van de MUWI-flats aan Wilgenhoek en Dotterlei (foto febr. 1989)
Afb. 3.4 Plattegrond 5-, 3- en 4-kamerwoningen WilgenhoekjDotterlei en Dotterlei
loggia loggia loggia
r-wOOO_kamr-"+-L~;,
I
~~-
+
woonkamerslaapkamer
slaapkamer slaapkamer Jeuken
hal hal hal
+
slaapkamert
galerijt
galerijt
ingang ingang ingang
0 1 2 3 4m
-
-
I....
+
Afb. 35 Plattegrond bergingslaag blokken WilgenhoekjDotterlei en Dotter-lei; boven: linker deel van het blok met entree, onder: rechter deel
+-t bergingen
r++-
~+-tl!: ~++ garage+ ..
ingang...
-+----lift_ . . .
-+-++
+
+- ....
-t4- ....
+
~....
+
+-
1....+
+-
1....+
+
bergingen~
+
+t
+
...
..
t
garage ''''''I'' ,..-.ge garage garage garage garage
1
j---
--
-t
ingang o 1 2 3 4m - - I3.2.2 Reviusrondeel en De Rondelen
Afb. 3.6 Stedebouwkundige situatie van de beide Rondelen
~wosnCA
50 75 'OOm
- I
~Sy",
Afb. 3.7 Aanzicht van de Ontwikkelingscyclus-flats aan het Valeriusrondeel,
links de entreezijde, aan de overkant de woonkamerzijde, op de achtergrond het Reviusrondeel (foto juni 1988)
Afb.3.8 Plattegrond 6-, 1- en 5-kamerwoningen aan de Rondelen
balk"" balkon
balk""
$l.aa.pc:amer slaapkamer slaapkamer
o 1 2 3 4m
Afb. 3.9 Plattegrond van de begane grond-bergingslaag van de Rondelen
1+,
--t--r-+_H
+ - ]
_ .
..
,_
..
J
+
i
bergingen bergingen --l-- +- _ .. ap"""";' berging h Hft garage garage 10-+ gange ~+-...
garage garage -f- b:n::r:r:n=
--t--- -I- -+-containert
...
t
ingang ingang 0,
2 3 4m iIIIIII iIIIIII IAfb. 3.10 Plattegrond van de bergingslaag op de eerste verdieping van de Rondelen
1+'+1
l+
i
\1+,
lL
berging~f 11
bergingerL
nf-1
1
+~ r 11
l
UhI1
t
1
,,+
..
apponhu;'T
i
+ +-+
+ o , 2 3 4m iIIIIII iIIIIII I 273.2.3
De
lIoekenNb.
3.11 Stedebouwkund;gesituatie
van
De
Roeken
o
Afb. 3.12 Aanzicht van de entreezijde van de ERA-flats aan de Schermer-, de Purmer- en op de voorgrond de Beemsterboek (foto febr. 1989)
Afb. 3.13 Plattegrond standaard 4-kamerwoning De Hoeken
.-.-
-Irr+l ~"
F
w I I I;1J
-
-F
t .--- ÎIl::lIIc:l. 29Afb. 3.14 Plattegrond bergingslaag De Hoeken
l
I-3.2.4 De Hoven
Afb. 3.15 Stedebouwkundige situatie van De Hoven en Wiekslag
Afb. 3.16Aanzicht van de entreezijde van de Dura-Coignet-flats aan de Roekstraat, Buizerd-, Sperwer-, Valken-, en Arendshof (foto febr.
1989)
Afb. 3.17 Plattegrond 3- en 4-kamerwoningen De Hoven
baJI<on balkon
+
slu.pcamer woonkamer woonkamer slaapkamer slaapkamer slaaPcamer balkon balkonAfb. 3.18 Plattegrond bergingslaag De Hoven ~+ +-I....+be,gingOO centr. verw. hal
~
;
I~
~ garag~ gacage=+
bergingenb;;J
t
o , 2 3 4m ing"" • • I 3.2.5 Akkerwinde/DotterleiStedebouwkundige situatie van Capelle-Schenkel: zie 3.2.1. (Dotterlei/Wil-genhoek)
Afb. 3.19 Aanzicht van de woonkamerzijde van een van de 5 Neduco-flats aan Akkerwinde en Dotterlei (foto febr. 1989)
Afb. 3.20 Plattegrond 5-, 2- en 4- kamerwoningen AkkerwindejDotterlei balkon +=+-_==.-H trappenhuis ~==~~+====Lr==~~~~~==~+=~db bol"'"
Afb. 3.21 Plattegrond bergingslaag AkkerwindejDotterlei
balk", + = + o 1 2 3 4m • • I , - - - - r ---,---,--- - - T - - - -- T - - - -- - -,- - - - -l
,
,
, bergingen ~ f---~t
.-
,
i
';' .8.--;;
.8 I - - e-~~
Uft L....-trappeMiJis+c::;
F=+
- ,
L---t-
L---.1---...l-t----'------'--t
--
'
--
-
--
--
-
'
-t- -
_...J3.2.6 Wiekslag
Stedebouwkundige situatie van de Wiekslag: zie 3.2.4. (De Hoven)
Afb. 3.22 Aanzicht woonkamer en entreezijde EBO-flats aan de Wiekslag
(foto febr. 1989)
Afb. 3.23 Plattegrond woningen Wiekslag
~- ===]1 ..-,==o--_=-::---=-=-_.~ , I
.-
~ -""'"'"
._.
~~t~~
--
-
.-
-,
&
~
f
~
tt
-
ILjH
-,
t
~...
I~,<}-ö
°l
.
_-
.
__
.._-
--- ~-_ .._-
._-~ = , 35, 1 rn
Afb. 3.24 Plattegrond bergingslaag Wiekslag
