Sessie 8 Financiering van koopwoningen - Verslag

OTB/Platform31 Wooncongres, 31 okt 2012

Verslag subsessie

Scenario’s voor de markt van koopwoningen

O.l.v. Peter Boelhouwer (OTB), met Harry van der Heijden, OTB /TU Delft; Paul de Vries, Rabobank Nederland

In de sessie over scenario’s voor de markt van koopwoningen werd eerst een introductie gegeven op hoe de markt voor koopwoningen in Nederland in elkaar zit en vervolgens werd vanuit een

internationaal beleggersperspectief aangegeven hoe er naar de Nederlandse koopwoningmarkt wordt gekeken.

Harry van der Heijden haakte deels aan op de presentatie van Peter Boelhouwer om te schetsen hoe de markt voor koopwoningen in Nederland werkt. Daarvoor greep hij even terug naar de periode voor de crisis waarin het allemaal niet op kon op de woningmarkt. Door diverse ontwikkelingen in het leningenstelsel, lonen, woningmarkt stegen de woningprijzen sterk. Nederland kent een

doorstroommodel, waarvan het kenmerk is dat mensen die goed wonen nog een stap maken in hun wooncarrière naar nog beter wonen. In principe wordt ook voor die markt gebouwd. Startende kopers kunnen zo onderaan instromen. Dit systeem werkt prima in een groeiende economie en een markt waarin prijzen blijven stijgen, maar nu is de woningmarkt op slot komen te zitten. Doorstromers zetten dat extra stapje in hun wooncarrière niet meer. De nieuwbouwmarkt is vooral op deze groep gericht. In het ochtendprogramma is er veel gesproken over financieringsproblemen, maar kopers hebben ook geen vertrouwen in de woningmarkt. Daar waar je voor de crisis werd gezien als een dief van je eigen portemonnee als je niet wilde meedelen in de indirecte rendementen van de woningmarkt, neemt de consument nu een afwachtende houding aan. Je gaat pas kijken naar een nieuwe woning als je je huidige woning kwijt kunt.

Paul de Vries bekeek de koopwoningmarkt in Nederland door de ogen van de internationale beleggers die hij bij in zijn werk tegenkomt. Uit zijn verhaal blijkt dat beeldvorming soms door andere factoren wordt bepaald dan wij denken en dat het zeer belangrijk is om ten opzichte van andere Europese landen goed uit verschillende analyses te komen. Zo scoort Nederland bijvoorbeeld erg goed met de Nationale Hypotheekgarantie, maar dat kan ook zo maar weer omslaan als beleggers horen over de financiële problemen van gemeenten, zoals de gemeente Apeldoorn. Ze weten immers dat

gemeenten de achtervang vormen voor de NHG en als het bij die gemeenten niet goed gaat, dan is dat een risico.

Nederland is koploper in Europa als het gaat om hypotheekschuld. Zo’n 106% van wat we in Nederlands jaarlijks samen verdienen is onze hypotheekschuld. En we zijn ook kampioen in het pensioensparen. In de pensioenpotten zit 120% van wat we in Nederlands jaarlijks samen verdienen. Het ‘funding gap’ voor banken is ongeveer 500 miljard. Wellicht kunnen pensioenfondsen een deel van de hypotheekportefeuille van banken overnemen? De Rabobank is die mogelijkheid serieus aan het onderzoeken en praat erover met pensioenfondsen. Het blijft echter een lastig verhaal vanwege het onduidelijke rendement.

De discussie in de zaal richtte zich nog verder op de mogelijkheden van het aanwenden van pensioen voor de woning. Een voorgestelde oplossing was het verlagen van de pensioenpremie met

bijvoorbeeld 5% zodat die 5% aan de woning besteed kan worden. De vraag bij zo’n maatregel is echter of je met je woning meer rendement kunt genereren dan het pensioenfonds. In Duitsland is dit overigens wel mogelijk.

Ook is er gesproken over de mogelijkheden van het internationaliseren van de hypotheekmarkt. We hadden een internationale hypotheekmarkt, maar internationale partijen hebben zich weer

teruggetrokken omdat het rendement toch tegenviel, of omdat er bepaalde eisen gesteld werden aan banken in hun eigen land.

Al met al was de stemming over een herstel van de woningmarkt en de financiële markten somber. De komende jaren gaan we de crisis ook echt merken in lonen e.d. en een herstel laat nog op zich wachten.