Maciej Rzewuski
Ujawnienie w księdze wieczystej
przekształceń podmiotowych w
spółce cywilnej : zagadnienia
wybrane
Studia Prawnoustrojowe nr 17, 5-8
2012
2012
A r ty k u ły
M aciej R z e w u sk i
U niw ersytet W arm ińsko-M azurski w Olsztynie
Ujawnienie w księdze wieczystej przekształceń
podmiotowych w spółce cywilnej
- zagadnienia wybrane
Tytułowe zagadnienie to m ate ria a k tu a ln a zarówno w piśm iennictw ie, ja k też w jud y k atu rze, budząca szereg wątpliwości w praktyce obrotu n ie ru chom ościam i stan o w iący m i w spółw łasność w spólników spółki cywilnej. W celu przybliżenia niniejszej problem atyki w arto odwołać się do przykłado wego, fikcyjnego sta n u faktycznego. Otóż:
W d n iu 3 listopada 2010 r. J a n B. i Piotr B. wnieśli o dokonanie w księdze wieczystej oznaczonej num erem 111 w pisu praw a własności na swoją rzecz, na zasadzie wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej. Do wniosku, jako pod stawę wpisu, dołączyli: postanowienie Są d u Rejonowego w K. z dnia 13 grudnia 2009 r. w przedm iocie stw ierdzenia nabycia spa dku po Izie B., a także sporzą dzone w form ie pisem nej z p o dpisam i notarialnie poświadczonym i: umowę o częściowym dziale spadku z dnia 1 stycznia 2010 r. oraz oświadczenie Zofii R. w zakresie wystąpienia ze spółki cywilnej ,,X” w K.
Księga wieczysta n r 111 prow adzona je s t dla nieruchomości gruntow ej składającej się z działki nr 15 o powierzchni 0,30 ha, położonej w K. W dziale II w skazanej księgi, ja ko właściciele na praw ach wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej, ujaw nieni są: J a n B., Iza B. i Zofia R.
Spadek po Izie B. zm arłej dnia 17 paźd ziern ika 2008 r. w K. na podstaw ie ustaw y nabyli: m ąż K onrad B. oraz synowie J a n B. i Piotr B., po 1 /3 części każdy z nich.
W umowie o częściowym dziale spadku po Izie B. z dnia 1 stycznia 2010 r. K onrad B., J a n B i P iotr B. uznali, że właścicielam i nieruchomości, dla której prow adzona je st księga wieczysta o n r 111, będą J a n B. i P io tr B. n a zasadzie wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej.
Podejm ując się próby oceny powyższej sytuacji faktycznej oraz zasadno ści żądan ia zaw artego we w niosku z dnia 3 listopada 2010 r., należałoby odwołać się do kilku podstawowych kwestii.
6 M a c ie j R z e w u s k i
N a w stępie trzeb a podkreślić, iż zgodnie z przepisem art. 6268 § 2 k.p.c.
w postępow aniu wieczystoksięgowym sąd b ad a wyłącznie treść wniosku, treść i formę dołączonych do w niosku dokum entów oraz treść księgi wieczy stej. W skazana regulacja p raw n a zak reśla zatem w yraźnie pole kognicji sądu wieczystoksięgowego. W ju d y k atu rze dom inuje jed n a k trafn y pogląd, wedle którego sąd wieczystoksięgowy je s t uprawniony, a wręcz zobligowany do zba d an ia czynności m aterialn ej, mającej stanow ić podstaw ę w pisu w księdze wieczystej, także pod względem jej skuteczności m a te ria ln e j1. W sytuacji zaś, gdyby ta k a czynność nie wywołała zam ierzonych skutków m aterialnopraw - nych, wniosek w inien zostać oddalony.
Należy również zważyć, iż w świetle regulacji art. 31 ust. 1 ustaw y z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece2, wpis może być
dokonany n a podstaw ie dokum entu z podpisem n o tarialn ie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przew idują innej formy dokum entu. W praw dzie powołany wyżej przepis zaw iera m inim um w ym agań form alnych obowią zujących n a gruncie postępow ania wieczystoksięgowego, jed n ak nie znajduje on zastosowania, gdy przepisy szczególne wym agają, aby dany dokum ent m iał in n ą „lepszą” formę. Poza sporem jest, iż przykładem takiej sytuacji jest um owa przeniesienia własności nieruchomości, dla której art. 158 k.c. w ym a ga zachow ania formy a k tu notarialnego3.
Zgodnie ze stanow iskiem S ąd u Najwyższego, wyrażonym w uchwale z dnia 9 lutego 2007 r.4, które a u to r w pełni podziela, przystąpienie nowego wspólnika do spółki cywilnej, w której wspólnikom przysługuje współwła sność łączna nieruchomości, wym aga zachow ania formy szczególnej obowią zującej przy p rzeniesieniu własności nieruchomości. W arto przy tym nadm ie nić, iż b ra k je s t uzasadnionych podstaw, aby różnicować sk u tk i u stąp ien ia wspólnika ze spółki cywilnej w odniesieniu do współwłasności nieruchom ości od tego, czy w miejsce ustępującego w spólnika wstępuje, czy też nie wstępuje inny wspólnik5.
W uzasad n ien iu wyżej powołanej uchw ały z dnia 9 lutego 2007 r. Sąd Najwyższy trafn ie skonstatow ał, że gdyby rzeczywistym zam iarem racjonal nego ustaw odaw cy było, aby zaw arcie umowy spółki cywilnej lub jej zm ianę (również od strony podmiotowej) trak to w ać jako swoisty w yjątek od z astrze żenia formy notarialnej dla związanego z tym i czynnościam i przeniesienia własności nieruchomości, to legislator wprowadziłby w tym zakresie w yraźne
1 Zob. o rz ec ze n ia SN: z d n ia 7 g ru d n ia 1999 r., II C K N 591/98, O S N C 2000, n r 7 -8 , poz. 13 o raz z d n ia 25 lu teg o 1963 r., III C R 177/62, O S N C P 1964, n r 2, poz. 36.
2 T ek st je d n .: D z.U . z 2001 r., n r 124, poz. 1361 ze. zm .
3 Szerzej: w u z a s a d n ie n iu p o sta n o w ie n ia SN z d n ia 23 k w ie tn ia 2008 r., sygn. III C SK 335/07, L e g a lis. Zob. też: S. R u d n ick i, U sta w a o księg a ch w ieczystych i hipotece. P rzep isy
o p o stę p o w a n iu w sp ra w a ch w ieczystoksięgow ych. K o m e n ta rz, W arsz a w a 2010, s. 169 i n.
4 U c h w a ła SN z d n ia 9 lu teg o 2007 r., III C ZP 164/06, L eg a lis.
postanow ienie. Skoro tak ie zastrzeżenie dla złagodzenia wymogu formy ak tu notarialnego nie w ystępuje w treści art. 860 § 2k.c., to skuteczność czynności praw nej, takiej ja k um owa spółki, tudzież jej zm iana, której rez u lta tem m a być przeniesienie własności nieruchomości, dla którego u sta w a zastrzega formę a k tu notarialnego, należy oceniać w edług ogólnych zasad dotyczących niezachow ania formy szczególnej.
Przenosząc powyższe rozw ażania n a g ru n t analizow anego sta n u faktycz nego, nie powinno budzić wątpliwości, że w spraw ie nie zachowano szczegól nej formy a k tu notarialnego dla przeniesienia przez spadkobierców ustaw o wych po Izie B. praw a współwłasności nieruchom ości n a rzecz J a n B i Piotr B. Niniejszego wymogu z całą pewnością nie spełnia um owa o częściowym dziale spadk u z dnia 1 stycznia 2010 r. zaw arta w formie pisem nej z podpisa mi n o tarialnie poświadczonymi.
Per analogiam należałoby ocenić oświadczenie Zofii R. o w ystąpieniu ze spółki cywilnej „X” w K. Nie sposób przyjąć, aby wypowiedzenie udziału bez zachow ania formy notarialnej w sytuacji, gdy dotyczy to nieruchomości, wy wołało sk u tk i względem zm iany k ręgu współwłaścicieli łącznych. Wypowie dzenie udziału stanow i przecież czynność, której rezu ltatem je s t przeniesie nie praw a współwłasności nieruchomości. Tymczasem przepis art. 869 k.c., podobnie zresztą ja k regulacja art. 860 § 2 k.c., nie zaw iera odstępstw a od wymogu zachow ania formy a k tu notarialnego6.
Nie negując relew antności powyższych wywodów, w arto zwrócić uwagę n a jeszcze je d n ą kw estię n a tu ry p raw n om aterialnej. Chodzi m ianowicie o regulację z art. 872 k.c., w edług której dopuszczalne je s t zastrzeżenie, że spadkobiercy w spólnika spółki cywilnej w ejdą do tej spółki n a jego miejsce. K om entatorzy przyjm ują, że zastrzeżenia, o jak im mowa w treści niniejszego przepisu, m ożna dokonać w treści umowy spółki lub w ram ach uchwały wspólników podjętej jeszcze za życia w spólnika, którego dotyczy zastrzeże- nie7. Mimo że wejście tak ich następców do spółki n astępuje ex lege, to jed n ak wnioskodawcy w inni w ykazać przed sądem wieczystoksięgowym istnienie stosownego zastrzeżenia. B rak aktyw ności upraw nionych w tej m aterii już in abstracto stanow iłby kolejną w ażką przeszkodę w uw zględnieniu żądania sformułowanego we wniosku.
W analizow anej sytuacji, zdaniem au to ra, jedynym zasadnym rozstrzy gnięciem byłoby więc oddalenie w niosku J a n a B. i P iotra B. o dokonanie w księdze wieczystej o n r 111 w pisu praw a własności n a ich rzecz, n a z a sa dzie wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej.
6 T ak SN w u z a s a d n ie n iu u c h w a ły z d n ia 9 lu te g o 2007 r., III C ZP 164/06.
7 J . G udow ski, [w:] K o m e n ta rz do k o d e k su cyw ilnego. K sięga trzecia. Z o b o w ią za n ia , t. 2, W arsz a w a 2006, s. 699.
8 M a c ie j R z e w u s k i
S u m m a ry
D isclosu re o f th e su b jective tra n sfo rm a tio n in a c iv il p a r tn e r s h ip in th e la n d re g iste r - selec ted issues
K ey w ords: la n d re g is te r, p a r tn e r s h ip , p e rso n a l ch an g es.
This article is about some legal and practical issues rela te d to real estate owned by th e p a rtn e rs of a civil p artn ersh ip . Referring to a specific situation, th e a u th o r has analyzed th e problem of disclosure in th e lan d reg iste r of personal changes in th e contract th a t company. The article seem s to be so in te restin g about th a t causes a lot of concern in practice.
