WONINGONDERHOUD
EN INFORMELE SEKTOR
BIBLIOTHEEK TU Delft P 2202 5259
VOLKSHUISVESTING
IN THEORIE EN PRAKTIJK 11
Eerder verschenen in de serie 'Volkshuisvesting in theorie en praktijk' de
vol-gende uitgaven:
*
H. Priemus,
Volkshuisvesting in de vuurlinie (premiebundel)
ISBN 90-6275-120-2
1 H. Priemus,
Volkshuisvestingssysteem en woningmarkt
ISBN 90-6275-121-0
2 H. Priemus, Huurprijsbeheersing: omstreden instrument van volkshui~
vestingsbeleid
ISBN 90-6275-122-9
3/4 H. Priemus,
Verhuistheorieën en de verdeling van de woningvoorraad
ISBN 90-6275-123-7
5 H.
Priemus, Bouwproces en woningbouwmarkt
ISBN 90-6275-125-3
6 H. Priemus, Nederlandse woningbouwmarkt
ISBN 90-6275-126-1
8 J.
van der Schaar, De huisvestingssituatie in Nederland 1900-1982
ISBN 90-6275-128-8
9 L. G. Gerrichhauzen en M. van Giessen, Naar nieuwe lokale bestuu~
lijke verhoudingen: het partnermodel
ISBN 90-6275-129-6
12 H. Westra, Non-profit woningexploitatie
ISBN 90-6275-277-2
In voorbereiding zijn:
7 J. van der Schaar, Groei en bloei van het Nederlandse volkshuisvesting~
beleid
ISBN 90-6275-127-X
10 J.
van der Schaar, De non-profit huursector: woningbeheer en
-exploi-tatie
WONINGONDERHOUD
EN INFORMELE SEKTOR:
EEN VERKENNEND ONDERZOEK
NAAR DE ONTWIKKELING VAN
DE VERHOUDING TUSSEN HET
FORMELE EN INFORMELE
WONINGONDERHOUD
Kristien Baartmans
Frits Meüer
André van Schaik
De serie 'Volkshuisvesting in theorie en praktijk' wordt uitgegeven door:
Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1
2628 CN DELFT
telefoon: (015) 783254
Het onderzoek 'Woningonderhoud en informele sektor' is uitgevoerd door
het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde OTB, Technische
Universiteit Delft, in opdracht van de Organisatie voor Strategisch
Arbeids-marktonderzoek en de Directie Coördinatie Bouwbeleid van het ministerie
van VROM.
Omslagontwerp: Ben Aalbers, Leidschendam
Druk: Planeta BV, Haarlem
CIP-gegevens Koninklijke Bibliotheek, Den Haag
Baartmans, Kristien
Woningonderhoud en informele sektor: een verkennend onderzoek naar de
ontwikkeling van de verhouding tussen het formele en informele
woning-onderhoud; in opdracht van de Organisatie voor Strategisch
Arbeidsmarkt-onderzoek en de Directie Coördinatie Bouwbeleid van het ministerie van
VROM / Kristien Baartmans, Frits Meijer, André van Schaik. - Delft:
Delftse Universitaire Pers. -
111. -
(Volkshuisvesting in theorie en praktijk;
dl. 11)
Met
lil
opg.
ISBN 90-6275-242-X
SISO 314 UDC 351.778.5.004.53
Trefw.: woningonderhoud.
Copyright © 1986 by Delft University Press
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint,
microfilm or any other means, without written permis sion from the publisher:
Delft University Press, Delft, The Netherlands.
INHOUD
1. Probleemstelling en begripsbepaling •••••••••••••••••••••••••••••••• 3
l.I. Inleiding ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 3 1.2. Probleemstelling ...•...•... 4 1.3. Onderhoud van woningen .••...•...•... 5 1.4. De onderhoudsinspanning in de formele en informele
sektor ...•...•.. 6 1 • .5. Prijselasticiteit en substitutie ••••••••••••••••••••••••••••••••• 8 1.6. Opzet van het rapport ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 9
2. Differentiatie van de onderhoudsbehoefte en -inspanning naar
eigendomsverhouding; gevolgen van een prijsdaling ••••••••••••••••••• 11 2.1. Inleiding ••.•••..•.•••.••••...••...••...•.... 11 2.2. Faktoren die de onderhoudsbehoefte verklaren ••••••••••••••••• 11 2.3. Theoretische beschouwing over de gevolgen van een daling
van de prijs van arbeid in de woningonderhoudssektor •••••••••••• 13 2.4. Samenvatting en konklusies •••••••••••••••••••••••••••••••••• 17
3. Woningonderhoud en ontwikkelingen in de formele sektor ••••••••••••• 19
3.1. Inleiding •.••...•...••••..••.•..•... 19 3.2. Produktiecijfers ...•.••••••.•..•...•.••... 19 3.3. In eigen beheer uitgevoerd onderhoud door verhuurders •••••••••• 23 3.4. De werkgelegenheid in de onderhoudssektor •••••••••••••••••••• 24 3.5. Samenvatting en konklusies ... 26
11. Woningonderhoud en ontwildéelingen in de informele sektor •••••••••••• 27 4.1. Inleiding •••...•••.•.••... 27 4.2. De ontwikkeling van het doe-het-zelven ••••••••••••••••••••••• 27
4.2.1. De DHZ-detailhandel •••••••••••••••••••••••••••••••• 27
4.2.2. De omvang van het doe-het-zelven •••••••••••••••••••• 33
4.3. Zwarte sektor en woningonderhoud ••••••••••••••••••••••••••• 34 4.4. Samenvatting en konklusies •••••••••••••••••••••••••••••••••• 36
.5. De ontwikkeling van het formele en informele woningonderhoud
en mogelijke verklaringen daarvoor •••••••••••••••••••••••••••••••• 37 .5.1. Inleiding •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 37 .5.2. Verschuiving in de verhouding tussen het formele en
informele woningonderhoud •••••••••••••••••••••••••••••••••• 37 .5.3. Push-faktoren vanuit de formele sektor ••••••••••••••••••••••• 39 .5.4. Pull-faktoren ter verklaring van ontwikkelingen in de
D HZ-sektor ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 42
.5 • .5. Pull-faktoren ter verklaring van ontwikkelingen in de
zwarte sektor •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 47
.5.6. Samenvatting en konklusies •••••••••••••••••••••••••••••••••• .50
6. Overheidsmaatregelen ter stimulering van het formele
woningOllderllotJd •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 51 6.1. Inleiding ...•...••...•..•..•..••...••... 51 6.2. De maatregelen •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• .51 6.3. Samenvatting en konklusies •••••••••••••••••••••••••••••••••• .58 7. Het belang van de formele en informele sektor bij de
uitvoering VaJ'l OIlderllolldskarweien •••••••••••••••••••••••••••••••• 61 7.1. Inleiding ...••••••••...•...••...•... 61
7.3. Wijze van uitvoering van onderhoudskarweien in relatie
tot frekwentie en aard van de karweien ••••••••••••••••••••••• 62 7.4. Eigendomsverhouding in relatie tot frekwentie en wijze
van uitvoering van de karweien ••.•...•.••..••..••••••.•... 6.5
7.4.1. Eigendomsverhouding en frekwentie ••••••••••••••••••• 6.5
7.4.2. Eigendomsverhouding en wijze van uitvoering ••••••••••• 66
7 . .5. Samenvatting en konklusies ...••...•....•••••.••••••. 68
S. Substitutie en prijselasticiteit in het woningonderhoud •••••••••••••••• 71
8.1. Inleiding ...••••.•..••.•.••.••...•••.•••••....•••••. 71
8.2. Zelfwerkzaamheid als substitutie voor de betaalde sektor •••••••• 71 8.3. Prijsdaling van 20% in de formele sektor •••••••••••••••••••••• 76 8.4. Gevolgen van een prijsdaling op de omzet en
werkge-legenheid in de formele sektor: aannames en
berekenings-wijzen ...•••••••.•.•..••.•••...••...••....••..••••. 78 8 • .5. Gevolgen van een prijsdaling op de omzet en
werkge-legenheid in de formele sektor: twee varianten ••••••••••••••••• 80
8.6. Vergelijking met andere empirische gegevens •••••••••••••••••• 86 8.7. Samenvatting en konklusies •••••••••••••••••••••••••••••••••• 87
9. Samenvatting ert IccJrlkllJSies ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 91
9.1. Inleiding ...••.•.••.•..•••••.•..•. 91
9.2. Onderhoudsinspanning in de formele en informele sektor ••••••••• 91
9.2.1. Woningonderhoud en de ontwikkelingen in de
for-9.3. 9.4. Bijlage Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4A Bijlage 4B Bijlage .5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10
mele en informele sektor ••••••••••••••••••••••••••••• 91
9.2.2. Verklaringen voor het toenemend belang van het
informele woningonderhoud ••••••••••••••••••••••••••• 93
9.2.3. Overheidsmaatregelen als stimulerende faktor
voor de omvang van het formele woningonderhoud:
de instrumenten en de effekten ••••••••••••••••••••••• 94
9.2.4. Formele en informele uitvoering van konkrete
onderhoudskarweien ••••••••••••••••••••••••••••••••• 96
Substitutie- en elasticiteitseffekten op het gebied van
hetwoningonderhoud ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 97
9.3.1. Substitutie van formele naar informele uitvoering ••••••• 97
9.3.2. Prijsdaling van 20%: substitutie- en
elastici-teitseffekten ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 97 Aanbevelingen voor nader onderzoek •••••••••••••••••••••••••• 99
De bedrijfstak bouwnijverheid en
bouwinstallatiebe-drijven volgens de standaardbedrijfsindeling (SBI) •••••••••••• 103 Begrippen en definities verder uitgewerkt •••••••••••••••••• 104 Indexering van de onderhoudsinspanning •••••••••••••••••••• 10.5 De NIPO-enquête: wijze van uitvoering van
onderhoudskarweien ••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 106
Eigendomsverhouding en wijze van uitvoering van
de karweien (NIPO) •••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 112 Gereedschapsbezit en werkzaamheden-handigheid ••••••••••• 116 De OTB-THD-enquête ••••••••••••••••••••••••••••••••••• 118
De karweien ingedeeld in groepen ••••••••••••••••••••••••• 128
Berekening van en aannames bij de elasticiteiten •••••••••••• 130 Berekening van de extra hoeveelheden omzet ••••••••••••••• 134
, 'I
TEN GELEIDE
Het hardnekkige karakter van de werkloosheid alsook de ontwikkeling van de technologie lijken de opvatting te ondersteunen dat we voor lange tijd met een tekort aan werkgelegenheid hebben te rekenen. Het is inderdaad onzeker of economisch herstel en een hoog niveau van economische groei in staat zullen zijn op korte termijn voldoende werkgelegenheid te waarborgen. Gezien deze onze-kerheid is het gerechtvaardigd de vraag onder ogen te zien of andere beleidsop-ties denkbaar zijn, teneinde de werkgelegenheid te vergroten zonder aan produk-tiviteit en efficiënte allocatie in te boeten. Vanuit dit gezichtspunt wordt wel gedacht aan versterking van de arbeidsintensiviteit van de produktie. Daarvoor is de laatste jaren een verscheidenheid aan ideeën naar voren gebracht. Daartoe behoren: veranderingen in het heffingenstelsel van de sociale zekerheid door vermindering van de premies ten laste van de factor arbeid, differentiëring van de BTW-heffing ten gunste van arbeidsintensieve produkties, prijsverlaging van diensten en goederen die ook vooral in de informele economie worden geprodu-ceerd. In het onderzoekprogramma van de OSA is aan enkele van deze invalshoe-ken aandacht besteed (1).
Het onderhavige onderzoek betreft met name consumentenreacties op een veronderstelde prijsverlaging van woningonderhoud. Woningonderhoud is een ge-bied waarop behalve van de diensten van de formele economie ook gebruik wordt gemaakt van DHZ-activiteiten en van de zwarte economie. Daardoor zijn vragen zowel van prijselasticiteit als van substitutie hier van belang. Het gaat immers om de vraag of prijsverlaging een expansief effect heeft op de omzet in het wo-ningonderhoud alsook om de vraag of er daardoor een verkleining van de informe-le economie optreedt ten gunste van de formeinforme-le economie in deze branche.
De resultaten van dit onderzoek zijn interessant en bieden wellicht belang
-rijke perspectieven voor beleid. Op basis van onderzoek van dit type, waarin zo-wel aan theoretische concepten als aan - voor dit probleem verzamelde - empiri-sche gegevens aandacht wordt besteed, laat zich in ieder geval beoordelen van welke aard en omvang de effecten van een prijsverlaging kunnen zijn. Daardoor neemt de plausibiliteit van beleidsopties, die op deze wijze de arbeidsintensivieit van de produktie en daarmee uiteraard van de werkgelegenheid beogen te vergro-ten toe.
De inzichten die op grond van verricht onderzoek de laatste tijd beschik-baar zijn gekomen, rechtvaardigen zowel een verruiming van het terrein van on-derzoek, gericht op mogelijkheden van vergroting van de arbeidsintensiviteit van
menten en beleidsvernieuwing op beperkte schaal liggen hier voor de hand, zodat zowel middels studie en onderzoek als op grond van ervaring in de praktijk de mogelijkheden van beleidsvernieuwing verkend kunnen worden.
Dit onderzoek is mogelijk geworden door medefinanciering van het Ministe-rie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM), Directie Coördinatie Bouwbeleid. Begeleiding van dit project was voor VROM/DCB in handen van drs J.W. Buykx; voor de OSA heeft dr ir J.C. van Ours deze taak ver-vuld.
H.A. van Stiphout. directeur OSA.
(1) - Zie H. v.d. Kamp, A.C.P. de Koning: meer werkgelegenheid in reparatie-sector, in: Reparatiedienst en werkgelegenheid, OSA-Werkdocument nr. 10
1
PROBLEEMSTELLING EN BEGRIPSBEPALING
1.1. Inleiding
De ontwikkeling van de konsumptieve vraag naar diensten wordt, afgezien van veranderingen in konsumentenpreferenties, bepaald door inkomens- en
prijs-ontwikkelingen. Met name onder invloed van de technische ontwikkelingen is in
de afgelopen jaren de arbeidsproduktiviteit in de industrie sneller toegenomen dan in de dienstensektor • Het gevolg hiervan was, dat de diensten relatief steeds duurder zijn geworden ten opzichte van industrieel voortgebrachte goederen. On-danks deze relatieve duurte is de konsumptieve vraag naar diensten toegenomen. Oorzaken hiervan zijn ondermeer de snel gestegen inkomens en de grote inko-menselasticiteit van de dienstverlening.
Het proces van deze differentiële prijsontwikkeling tussen goederen en diensten lijkt zich in de nabije toekomst voort te zetten (EIM, 1985, p. 5). In een periode van stagnerende inkomensgroei zou een relatieve prijsstijging via een te-rugval in de konsumptieve vraag naar diensten negatieve werkgelegenheidseffek-ten kunnen hebben. In het licht van de huidige werkgelegenheidssituatie is een dergelijke ontwikkeling minder gewenst en kan men de vraag stellen in hoeverre een prijsverlaging van diensten zinvol is. Een dergelijke prijsverlaging zou kunnen resulteren in een toename van de konsumptieve vraag naar diensten en/of een verschuiving van de konsumptieve vraag van goederen naar diensten. Het gaat hier derhalve om het vraagstuk van de prijselasticiteit (in hoeverre leidt een prijsverlaging tot een vraagverhoging) in kombinatie met het mogelijke substitu-tie-effekt (in hoeverre verschuift de konsumptieve vraag van diensten in de in-formele sektor naar diensten in de in-formele sektor). De eventuele positieve werk-gelegenheidseffekten staan bij dit alles centraal.
De genoemde problematiek was voor de Organisatie voor Strategisch Ar-beidsmarktonderzoek (OSA) aanleiding nader onderzoek hiernaar te laten ver-richten. Wat voor diensten geldt, is in zekere mate ook van toepassing op bouw-werken in het algemeen en woningen in het bijzonder. De OSA was met name ge-ïnteresseerd in de vraag in hoeverre deze problematiek speelt bij de dienstverle-ning met betrekking tot het onderhoud van wodienstverle-ningen. Door de relatieve duurte van de onderhoudsdiensten zou er wellicht minder onderhoud gepleegd worden dan wenselijk/noodzakelijk is en/of zou er voor een deel buiten de officiële on-derhoudsdiensten om, in het onderhoud voorzien worden. Dit alles zou in kaart gebracht moeten worden; bovendien zouden de werkgelegenheidseffekten welke zouden optreden bij een prijsdaling van de onderhoudsdiensten gekwantificeerd moeten worden.
Deze studie, uitgevoerd binnen het meerjarig onderzoeksprogramma
"Zelf-werkzaamheid in de volkshuisvesting", is daarvan het uiteindelijke resultaat (1).
Het onderhavige onderzoek hangt overigens nauw samen met een in dezelf-de periodezelf-de verrichte studie naar "Zelfwerkzaamheid in dezelf-de volkshuisvesting en
mogelijke konsekwenties voor de bouwwerkgelegenheid". In opdracht van de
Di-rectie Coördinatie Bouwbeleid (DCB) van het ministerie van VROM is een inven-tarisatie gemaakt van de gevolgen van DHZ-aktiviteiten op de aard en de om-vang van de werkgelegenheid in de bouwsektor en de DHZ-branche. Tevens wordt
. er in deze studie ingegaan op de veranderingen die in de bouwwerkgelegenheid
verwacht mogen worden bij toe- of afname van (bepaalde soorten) DHZ-aktivi-teiten. Over deze DCB-studie zal afzonderlijk worden gerapporteerd.
Gezien de verwantschap en de raakpunten tussen beide onderzoeken is ten behoeve van het veldwerk gekozen voor één gekombineerde enquête (onder eige-naar-bewoners, huurders en verhuurders). Voor deze studie is in deze enquête voornamelijk de vraagstelling naar de konsumentenreaktie op een veronderstelde prijsverlaging van het woningonderhoud van belang.
In de onderstaande paragraaf zal de probleemstelling nader gepreciseerd worden. In de paragrafen die daarna volgen, wordt een aantal begrippen, welke in de probleemstelling gehanteerd worden, toegelicht.
1.2. Probleemstelling
Uitgaande van de in de voorgaande paragraaf geformuleerde OSA-vraag-stelling, is gekozen voor een tweedelige probleemstelling. De eerste probleem-stelling is georiënteerd op de ontwikkelingen in de formele en informele sektor voor wat het onderhoud van woningen betreft. Daarbij zal tevens ingegaan wor-den op mogelijke verklaringen voor die ontwikkelingen. De tweede probleemstel-ling richt zich op de konsumptieve vraag in relatie tot de prijsdaprobleemstel-ling van de on-derhoudsdienstverlening en de daaruit voortvloeiende werkgelegenheidseffekten (substitutie en elasticiteit). Hierbij wordt uitgegaan van een veronderstelde prijsverlaging van 20%.
De eerste probleemstelling zal met behulp van de literatuurstudie beant-woord worden. Bij de beantbeant-woording van de tweede probleemstelling staat de ei-gen enquête centraal. De beide probleemstellinei-gen kunnen als volgt worden ge-differentieerd:
A. Hoe heeft de onderhoudsinspanning, in termen van werkgelegenheid en
pro-duktiewaarde, in de formele en informele sektor zich ontwikkeld en welke faktoren zijn daarop van invloed geweest; in hoeverre heeft de verhouding
tussen deze sektoren zich gewijzigd?
1. Wat is tot op heden de ontwikkeling geweest van de onderhoudsinspanning (zie hoofdstuk 3 en 4):
- van erkende bouwnijverheid- en installatiebedrijven?
- van onderhoudsdiensten van profit en non-profit verhuurders? - in de zwarte sektor?
- in de DHZ-sfeer (door huurders, eigenaar-bewoners en hun vrienden, kennissen en familie)?
2. Welke faktor en zijn er te onderscheiden die de bovenstaande ontwikkelin-gen kunnen verklaren, en in hoeverre zijn er als gevolg van deze faktoren verschuivingen opgetreden in de verhouding tussen formele en informele sektor (zie hoofdstuk 5)?
3. In hoeverre zijn overheidsmaatregelen van invloed gebleken op de waarge-nomen ontwikkelingen in de formele en informele sektor (zie hoofdstuk
6)1
4. Hoe is (momenteel) op het niveau van konkrete karweien de verhouding tussen de formele en informele sektor voor wat de uitvoering betreft van het onderhoud van woningen (zie hoofdstuk 7)?
B. Is er bij het woningonderhoud sprake van substitutie van formele uitvoering
naar informele uitvoering
èn
in hoeverre is de konsument ten aanzien van hetonderhoud van woningen prijsgevoelig: welke substitutie- en
elasticiteitsef-fekten (in de zin van produktiewaarde en werkgelegenheid) treden er op bij
een prijsverlaging van 20'Kt op de formele onderhoudsdienstverlening?
1. In hoeverre is er bij de uitvoering van het woningonderhoud sprake van substitutie van formeel naar informeel?
2. Wat zijn de substitutie- en elasticiteitseffekten (in termen van produktie-waarde en werkgelegenheid) van de veronderstelde prijsdaling:
- in hoeverre zouden karweien, waarvoor bewoners momenteel geen plan-nen hebben om ze in de nabije toekomst (3 jaar) uit te (laten) voeren, als gevolg van de genoemde prijsverlaging wel aan erkende onderhouds-bedrijven uitbesteed worden?
- in hoeverre zouden karweien, die bewoners in de nabije toekomst (ca. 3 jaar) zelf willen uitvoeren, als gevolg van de genoemde prijsverlaging aan erkende onderhoudsbedrijven uitbesteed worden?
- in hoeverre zouden karweien, die bewoners in de nabije toekomst (ca. 3 jaar) zwart willen laten uitvoeren, als gevolg van de genoemde prijsver-laging aan erkende onderhoudsbedrijven uitbesteed worden en welke be-dragen zijn daarmee gemoeid?
Deze vragen bij deelprobleemstelling B komen in hoofdstuk 8 van dit rapport aan de orde.
1.3. Onderhoud van woningen
Ten aanzien van het onderhoudsbegrip wordt een grote verscheidenheid aan omschrijvingen gehanteerd. Schellevis (1979, p. 10) meent, dat hieraan een ver-scheidenheid van perspektieven ten grondslag ligt. Deze verver-scheidenheid kan voor een belangrijk deel verklaard worden uit de verschillende doeleinden van verschillende kategorieën van gebruikers. Zo wordt de onderhoudsomschrijving van bijv. de Nationale Woningraad voornamelijk vanuit een beheersvisie gedefi-nieerd, met enerzijds nadruk op de gebruikswaarde van de woning na oplevering c.q. verbetering en anderzijds nadruk op de (goede en efficiënte) uitvoering (NWR, 1983, p. 17). Voor deze studie is de wijze waarop bijv. onderhoud beheers-technisch georganiseerd is of de aktiviteiten financieel gedekt worden, in eerste instantie minder relevant. Onze begripsomschrijving willen wij toespitsen op de uit te voeren (technische) aktiviteit.
Schelle vis (1979, p. 10) konstateert, dat ondanks de genoemde diversiteit, onderhoud in alle definities dient ter instandhouding van een bouwwerk. Naast onderhoud wordt dan veelal verbetering onderscheiden als een aparte aktiviteit. Verbeteraktiviteiten zijn in de regel gericht op een verhoging van de ge-bruikswaarde (kwaliteit) van de woning. Deze verhoging kan plaats vinden op zo-wel bouwtechnisch en bouwfysisch als op woontechnisch terrein. De scheiding tussen onderhoud en verbetering is in de praktijk niet éénduidig aan te geven. Zo is het goed voorstelbaar, dat een bepaalde aktiviteit voor een gedeelte tot het "onderhoud" gerekend wordt, maar dat het voor een ander deel ook een "verbete-ring" inhoudt (2).
Gezien de moeilijkheid om beide aktiviteiten éénduidig te (onder)scheiden en op grond van een aantal daarbij komende (pragmatische) overwegingen -
ener-zijds de komplexiteit en lengte van onze enquête en anderener-zijds het feit dat bij het merendeel van het bestaande empirisch materiaal en bij een gedeelte van de (makro-ekonomische) produktiegegevens er eveneens geen onderscheid wordt ge-maakt - zijn zowel de onderhouds- als de verbeteraktiviteiten onderwerp van ons onderzoek. Als verzamelbegrip hanteren wij de door Priemus en Hoenderdos (1985, p. 35-34) gebruikte term "technisch woningbeheer", waaronder het volgen-de wordt verstaan:
"het geheel van aktiviteiten dat gericht is op het handhaven respektievelijk ver-beteren van de woning".
Binnen dit ruimere begrip "technisch woningbeheer" valt in dit onderzoek de na-druk op het woningonderhoud.
1.4. De onderhoudsinsparuûng in de formele en informele sektor
Met betrekking tot de omschrijving van het begrip onderhoudsinspanning volgen wij de inhoud die Schellevis (1979, p. 21 e.v.) eraan geeft. Tot de onder-houdsinspanning worden door hem gerekend:
- de produktie die via de markt voor onderhoudsdiensten wordt gerealiseerd door bouwnijverheid- en installatiebedrijven (3);
- de produktie van onderhouds- en technische diensten van bedrijven en andere organisaties ten behoeve van het onderhoud van de eigen gebouwen;
- de produktie van DHZ-aktiviteiten op onderhoudsgebied zoals die plaatsvinden in de sektor van de gezinshuishoudingen.
Het zwart uitgevoerde werk - de onderhoudsproduktie door derden die buiten de legale markt omgaat - wordt eveneens door Schellevis tot de onderhoudsinspan-ning gerekend.
In het vervolg van deze paragraaf zullen de hierboven genoemde kategorie-en van de onderhoudsinspanning gerelateerd wordkategorie-en aan de indeling in formele kategorie-en informele sektor. Aan deze twee laatste begrippen wordt in de literatuur op ver-schillende manieren inhoud gegeven.
Twee kriteria, nl. het fiskaal-juridische en het ekonomisch-statistische ko-men meermalen voor in de literatuur (Ismo, 1985; Renooy, 1984; Begeer en Van Tuinen, 1984). Bij het fiskaal-juridisch kriterium wordt een tweedeling gemaakt tussen zwart en wit. In de 'witte' sektor gaat het om alle belastbare zaken die ook daadwerkelijk belast zijn. Bij 'zwart' blijven de belastbare zaken voor de fis-cus verborgen. Het kan hierbij om omzetbelasting, inkomensbelasting, sociale premies, etc., gaan. In principe is het heel goed mogelijk dat transakties voor de ene belastingsoort zwart zijn, terwijl er voor een andere belastingskategorie wel aan de regels is voldaan en die transakties dan als wit beschouwd kunnen worden. Dit bemoeilijkt het onderscheid onnodig; we houden het op de bovenstaande defi-nities (Begeer en Van Tuinen, 1984, p. 48). Bij het tweede kriterium wordt een tweedeling gemaakt tussen wèl beschreven in de Nationale Rekeningen en niet beschreven in de Nationale Rekeningen. Het gaat hierbij niet altijd om wat bui-ten de gekozen definities van de NR valt, maar ook om wat buibui-ten de uitkomsbui-ten blijft, omdat het door de statisticus niet goed is te meten (Begeer en Van Tuinen, 1984, p. 48). De twee kriteria kunnen als volgt in een schema worden gezet:
.~ statistisch beschreven in niet beschreven
juridisch
"'"
deNR in de NRwit 1 3
Toelichting:
Ad. 1. Hieronder worden alle belastbare transakties verstaan die daadwerkelijk belast zijn en die zijn opgenomen in de NR. Voor wat de onderhoudssek-tor betreft worden de produktie van bouwnijverheid- en installatiebedrij-ven, alsmede de produktie van de eigen werkapparaten van verhuurders ten behoeve van hun huurwoningen, hiertoe gerekend.
Ad. 2. Dit zijn de zwarte transakties die wel in de Nationale Rekeningen zijn opgenomen. Hieronder valt bijv. de malafide bouwonderaanneming. We gaan er om tweeërlei redenen vanuit dat deze sektor in de onderhouds-sektor gering is.
- In de onderhoudssfeer wordt relatief weinig met onderaannemers ge-werkt. De kans op malafide onderaanneming is veel geringer dan bij nieuwbouw. Bovendien blijkt uit een studie van het Ministerie van Ju-stitie dat de malafide onderaanneming de laatste jaren in betekenis is afgenomen, waarschijnlijk mede onder invloed van de Wet Ketenaan-sprakelijkheid (Berghuis e.a., 1985; zie par. 6.2.).
- De ramingsmethode van de onderhoudssektor door het CBS is zodanig, dat er waarschijnlijk weinig van de zwarte sektor op dit gebied in de Nationale Rekeningen terug te vinden is.
Ad. 3. In deze kategorie vallen drie types van produktie: - de huishoudelijke sektor;
- de kommunale sektor (vrijwilligerswerk, werk met behoud van uitke-ring);
- onderschattingen van het CBS van de witte betaalde sektor (Gershuny
in Lambooy en Renooy, 1985 p. 10; ISMO, 1985).
Het laatste type is onbekend; wij schenken er verder geen aandacht aan. De eerste twee types tezamen omvatten het onderhoud dat verricht wordt in de DHZ-sfeer. Het gaat hierbij om het leveren van goederen en diensten, hetgeen niet belastbaar, is door het huishouden of derden (familie en vrienden) (p riemus, 1984, 1985). Het vrijwilligerswerk dat ten goede komt aan de samenleving, zoals Gershuny het formuleerde, is voor deze sektor niet of nauwelijks relevant.
Ad. 4. Hierbij gaat het wel om belastbare transakties, die echter buiten het wettelijk kader om worden gedistribueerd en die ook niet in de Nationale Rekeningen voorkomen. De zgn. partikuliere dienstverlening (zie hieron-der) is van deze kategorie in het kader van deze studie het meest rele-vant.
Kategorie 1 noemen we de formele sektor. Bij de behandeling van de for-mele sektor wordt er niet aan ontkomen dat ook kategorie 2 in de statistische gegevens verwerkt is. Kategorie 3 en 4 samen vormen de informele sektor, waar-bij binnen kategorie 3 de DHZ-aktiviteiten vallen en kategorie 4 de zwarte sek-tor omvat.
Ter verduidelijking van de zwarte sektor wordt nog een andere driedeling gegeven. Mevissen, Renooy en Gershuny hebben elk een driedeling gemaakt bin-nen de zwarte sektor, die sterk overeenkomt. We houden die van Mevissen en Renooy aan (in Lambooy en Renooy, 1985, p. 11):
- gekoppelde informele aktiviteiten:
informele aktiviteiten die plaatsvinden binnen formele kaders, met name be-drijven. Ze worden uitgevoerd door werkgevers of werknemers, waarbij de in-komsten toevallen aan het desbetreffende bedrijf;
- semi-autonome informele bezigheden:
informele aktiviteiten door derden ten behoeve van een formeel bedrijf of een formele instantie verricht;
- autonome informele aktiviteiten:
informele bezigheden, die direkt op de konsument gericht zijn (de zgn. zwarte partikuliere dienstverlening, Ismo rapport, 1985, bijlage D4).
Over de eerste twee kategorieën is in de sfeer van het onderhoud nagenoeg niets bekend. Deze twee worden verder niet behandeld. Kategorie 3 wordt besproken onder de ti tel 'de zwarte sektor' (par. 4.3.).
De hier gepresenteerde definities zijn een versimpeling van de werkelijk-heid. De grenzen tussen zwart en wit zijn niet zo scherp te trekken. In even ster-ke mate geldt dat voor de scheiding tussen zelfwerkzaamheid en partikuliere dienstverlening. De diverse in deze paragraaf weergegeven begrippen, worden in de volgende afbeelding weergegeven.
Figuur 1.1: De onderhoudsinspanning in de formele en informele sektor
onderhouds-1 - - - onderhouds-1 inspanning bouwnijverheid- en installatiebedrijven eigen onderhouds-diensten DHZ-aktiviteiten zwarte aktiviteiten 1.5. Prijselasticiteit en substitutie maakt onderdeel uit van de fOl'mele sektor
maakt onderdeel uit van de informele sektor
Een belangrijke rol in het onderzoek speelt de vraag wat het effekt op de onderhoudsvraag is van een verlaging van de prijs van de erkende onderhouds-dienstverlening (zie par. 1.1). In ekonomische termen wordt dit aangeduid met het begrip prijselasticiteit: de relatieve verandering van de gevraagde hoeveel-heid van een goed of dienst ten gevolge van een relatieve verandering van de prijs van dat goed respektievelijk die dienst (Delfgauw, 1969). De hoogte van de prijselasticiteit is de resultante van de procentuele vraagverandering gedeeld door de procentuele prijsverandering (met daarvoor een minteken). Wanneer de prijsdaling geen enkele vraagverandering tot gevolg heeft, is de prijselasticiteit gelijk aan 0, leidt de procentuele prijsdaling tot een meer dan evenredige vraag-stijging dan is de prijselasticiteit kleiner dan -1.
In deze studie wordt een prijsverlaging van 20% op de dienstverlening van officiële bouwnijverheid- en installatiebedrijven als uitgangspunt genomen. De hoogte van deze prijsdaling komt vrijwel overeen met de hoogte van de BTW-hef-fing (19%). De wijze waarop deze prijsverlaging tot stand moet komen, welke in-stantie de financiering voor haar rekening moet nemen (lagere belastingsoIr
brengst) en dergelijke, vormt verder geen onderwerp van dit onderzoek.
Deze veronderstelde prijsdaling zou een toename van het onderhoud in de formele sektor tot gevolg kunnen hebben. De mate waarin dit gebeurt, wordt aangegeven door middel van de prijselasticiteit. Daarnaast zou de prijsdaling kunnen leiden tot een verschuiving van het onderhoud van de informele naar de
formele sektor. Bij deze laatste verschuiving gaat het om het zgn.
substitutie-ef-fekt. Met dit begrip wordt een verschuiving van de konsumptieve bestedingen aangeduid. In dit geval zou het dan gaan om een her allokatie van onderhoudsakti-viteiten in de informele sektor (DHZ en zwart) naar onderhoudsaktionderhoudsakti-viteiten uit-gevoerd in de formele sektor.
1.6. Opzet van het rapport
Allereerst zal - in het tweede hoofdstuk - ingegaan worden op de wijze
waarop de onderhoudsbehoefte en -inspanning gedifferentieerd is naar de
eigen-domsverhouding. In die zin is dit hoofdstuk te beschouwen als een aanvulling op
zowel de begripsbepaling als de probleemstelling. In de hoofdstukken 3 en 1+ staan
de ontwikkelingen van het woningonderhoud in respektievelijk de formele en in-formele sektor centraal.
Mogelijke verklaringen voor de in de twee voorgaande hoofdstukken ge-schetste ontwikkelingen zullen in het 5e hoofdstuk aan de orde komen. Vervol-gens zal - in hoofdstuk 6 - aandacht besteed worden aan de invloed van over-heidsmaatregelen op met name het in de formele sektor uitgevoerde woningon-derhoud. Hoofdstuk 7 behandelt op het niveau van konkrete onderhoudskarweien
de verhouding tussen formele en informele uitvoering. Het achtste hoofdstuk
gaat in op het thema van de substitutie en de elasticiteit. In hoofdstuk 9 tenslot-te wordt een samenvatting gegeven en worden de konklusies gerekapituleerd.
NOTEN
(1) De projektgroep 'Zelfwerkzaamheid in de volkshuisvesting', opererend binnen het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde van de TH-Delft be-staat uit prof. mr C.A. Adriaansens, ir C.M.J.T. Baartmans, ir J.H.M. van Bokhoven, ing. A. Graafland, ir P. Groetelaers, ir A.LoM. Hoenderdos, ir A.W.C. Metselaar, drs F.M. Meijer en drs A.A. van Schaik. De projekt-groep wordt geleid door prof. dr ir H. Priem us, die ook de supervisie had bij het onderzoek waarover hier verslag wordt uitgebracht.
De auteurs zijn dr ir J.C. van Ours (OSA) en drs J.W. Buykx (DCB) erkente-lijk voor hun inspirerende begeleiding.
(2) De onderhoudsomschrijving van de NWR (1983, p. 17) bevat eveneens verbe-teringselementen.
(3) Schellevis gaat hierbij uit van de Standaard Bedrijfsindeling (S.B.I.), die de volgende bedrijfsgroepen onderscheidt: B. en U.-bedrijven; G.W.W.-bedrij-ven; schilder-, glazenmakers- en behangersbedrijG.W.W.-bedrij-ven; stukadoorsbedrijG.W.W.-bedrij-ven; overige afwerking van gebouwen; loodgieters-, fitters-en sanitaire installa-tiebedrijven; c.v.-, luchtbehandelings- en isolainstalla-tiebedrijven; elektrotechni-sche installatiebedrijven (B. en U.) zie voor een verdere uitsplitsing bijlage 1.
-2
DIFFERENTIATIE VAN DE
ONDERHOUDSBEHOEFTE EN -INSPANNING NAAR
EIGENDOMSVERHOUDING;
GEVOLGEN VAN EEN PRIJSDALING
2.1. Inleiding
Aan de onderhoudsinspanning ligt de onderhoudsbehoefte ten grondslag. De-ze behoefte is geen vast gegeven maar verandert in de loop der tijd onder invloed van verschillende faktor en. Veranderingen in de onderhoudsbehoefte zijn van gro-te invloed op de totale onderhoudsinspanning en daardoor van groot belang voor dit onderzoek. De faktoren die van invloed zijn op de onderhoudsbehoefte,
wor-den niet in kwantitatieve zin behandeld; daarvoor ontbreekt het benodigde empi
-risch materiaal. De invloed van de eigendomsverhouding komt in paragraaf 2.2. globaal aan de orde. In de paragraaf daarna wordt ingegaan op theoretische
elas-ticiteits- en substitutiegevolgen van een prijsdaling van het onderhoud zoals ·dat
door officieel betaalde bedrijven wordt uitgevoerd. In het kader daarvan wordt dieper ingegaan op de eigendomsverhouding.
2.2. Faktoren die de onderhoudsbehoefte verklaren
Schellevis (1979) heeft de faktoren, die van invloed zijn op de onderhouds-behoefte in 3 kategorieën ingedeeld, te weten:
1. vanuit het technisch gezichtspunt; 2. vanuit het funktionele gezichtspunt; 3. vanuit het mikro-ekonomische gezichtspunt.
Ad. 1. Vanuit het technisch perspektief wordt de onderhoudsbehoefte beïnvloed
- - - door fysische omstandigheden en door ontwerp, bouwen gebruik van de woning. De fysische invloed is weinig interessant; ontwerp, bouwen ge-bruik van de woning zijn in dit kader wel relevant. Het ontwerp kan in meer of mindere mate onderhoudszuinig zijn, denk hierbij bijv. aan mate-riaalkeuze. Er wordt in toenemende mate gepleit voor onderhoudszuinig bouwen (Lammertink, e.a., 1983, Te Lintel Hekkert, 1983). Uit een on-derzoek van het EIS (Schellevis, 1984) blijkt dat er de laatste jaren in-derdaad steeds meer met onderhoudsarme materialen wordt gebouwd. De kwaliteit van het bouwen zelf is ook van invloed op de onderhoudsbehoef-te (denk hierbij aan bijv. betonrot), ditzelfde geldt voor het gebruik. Bij intensiever, onzorgvuldig en ondeskundig gebruik is de technische slijtage heviger (de invloed van bijv. vandalisme).
Ad. 2. De eisen die op funktioneel gebied aan de woning worden gesteld, zijn sterk aan veranderingen onderhevig. Na een lange tijd, waarin de eisen gestaag zijn opgeschroefd (als recent voorbeeld kan aan warmte-isolatie
Ad. 3.
de richting van eis-verlaging. Dit aspekt is nauw verbonden met punt 3. Ook vanuit mikro-ekonomische perspektief varieert de onderhoudsbe-hoefte. Schelle vis (1979) noemt dit het beheersperpektief: de baten van het onderhoud moeten opwegen tegen de kosten. Hierbij valt niet te ont-komen aan het verschil dat er tussen de diverse eigendomsvormen be-staat.
Allereerst is er een verschil tussen de eigenaar en de bewoner. De eigenaar heeft een investering gepleegd en zal het bewaken van die investering als een be-langrijke taak zien. Pas bij verkoop van het bezit komt een (groot) deel van de baten van het gepleegde onderhoud in handen van de eigenaar. De bewoner daar-entegen heeft direkt baat bij gepleegd onderhoud in de vorm van woongenot. Voor de eigenaar-bewoner zijn beide rollen van toepassing.
Er bestaan verder nog verschillen tussen de eigenaren onderling. De eige-naar-bewoner verkeert in een andere positie dan de eigenaar-verhuurder. Behalve met het op peil houden van hun bezit hebben deze laatsten nog te maken met de verhuurbaarheid van de woning; deze wordt mede beinvloed door de onderhouds-staat. Voor de eigenaar-bewoner is de verkoopbaarheid van belang. Binnen de huurmarkt is er weer een onderscheid te maken tussen de non-profit en de profit-huUrsektor. De non-profit verhuurders (woningkorporaties en de gemeentelijke woningbedrijven) zijn zowel ten aanzien van de kosten als de baten van onder-houd onderwoprpen aan de regels van de rijksoverheid. De onderonder-houdsinspanning wordt dus in deze sektor voor een groot deel bepaald door die overheid.
Voor de profit huursektor is de situatie flexibiler. In deze sektor geldt een streven naar winstmaximalisatie als een van de belangrijkste kenmerken. Sommi-ge partikuliere instellinSommi-gen hanteren de strategie van afstoten van het woningbe-zit zodra de behoefte aan groot onderhoud opdoemt.
Binnen de partikuliere huursektor moet een onderscheid worden gemaakt -tussen het relatief jonge bezit van institutionele beleggers (veelal onderhouds-zuinig gebouwd) en het relatief oude bezit van partikuliere personen, waarvoor veelal een grote onderhoudsbehoefte geldt. Waarschijnlijk is er in de partikuliere huursektor een samenhang tussen onderhoudsinspanning en de huuropbrengst.
De bewoners zijn te verdelen in eigenaar-bewoners en huurders. Beiden doen investeringen ten bate van het woongenot. Verschil is echter dat de huurder over het algemeen zijn investering bij vertrek kwijt is, terwijl de eigenaar-bewo-ner bij verkoop een extra opbrengst kan realiseren.
Schelle vis geeft aan de hand van de drie genoemde determinanten een kwa-litatieve beschrijving van de onderhoudsbehoefte. Het is niet mogelijk binnen dit kader een kwantitatief model op te zetten. Door Damen (1981) is er wel een po-ging ondernomen om de ontwikkelingen van de onderhoudsbehoefte vanuit het technische gezichtspunt kwantitatief te schetsen. Hij konkludeert dat de gemid-delde onderhoudsbehoefte per woning jaarlijks met 2
à
3% toeneemt als gevolg van veroudering. Dit staat dus nog los van de toename van de woningvoorraad zelf.Of de onderhoudsbehoefte werkelijk omgezet wordt in een onderhoudsin-spanning hangt af van omstandigheden zoals de financieringsmogelijkheden, tijd, ruimte, etc. Als de omstandigheden niet voldoende geschikt worden geacht, wordt het onderhoud uitgesteld. Het is ook mogelijk dat van het ondèrhoud wordt afgezien doordat er een andere funktie aan het gebouw wordt gegeven of omdat wordt overgegaan tot sloop.
2.3. Theoretische beschouwing over de gevolgen van een daling van de prijs
van arbeid in de woningonderhoudssektor.
In deze paragraaf wordt getracht te achterhalen welke effekten er uit
zouden kunnen gaan van een prijsverlaging van arbeid bij onderhoud van wonin-gen. Het EIM (1985) heeft iets dergelijks gedaan voor de onderhoud5- en repara-tiediensten in de personenauto-branche. Zij hebben geraamd dat een
prijsverla-ging van 10% zou kunnen leiden tot een toename van 12
à
17% van deonder-houds- en reparatiewerkzaamheden. De stijging van de werkgelegenheid zou 8
à
11 % bedragen, hetgeen daar neerkomt op 5.000 tot 7.000 arbeidsjaren. Overigens
heeft men zich in Ierland niet alleen tot onderzoek beperkt, maar heeft men daadwerkelijk maatregelen genomen. Daar is in 1983 het BTW-tarief op repara-ties en onderhoud van auto's in officieel gevestigde garagebedrijven verlaagd van 23 naar 5% teneinde de konkurrentiepositie ten opzichte van beunhazen en zwartwerkers te verbeteren (EIM, 1985, p. 33). De eventuele effekten van deze maatregel zijn nog niet bekend.
Deze paragraaf beperkt zich tot een kwalitatieve beschrijving van de ge-volgen van een daling van de prijs van arbeid. In hoofdstuk 8 wordt kwantitatief (in termen van omzetten en werkgelegenheid) op de materie ingegaan.
In het vorige hoofdstuk is al aangegeven dat een prijsdaling bij onderhoud van woningen zowel een elasticiteits- als een substitutie-effekt zou kunnen heb-ben. De extra onderhoudsinspanning zou aan de bouwnijverheid- en installatiebe-drijven ten goede kunnen komen. Daarnaast zou een verschuiving plaats kunnen vinden van DHZ en zwart naar de formele sektor, hetgeen weer gevolgen zou kunnen hebben voor de DHZ-detailhandelsbranche: de omzetten en werkgelegen-heid zullen daardoor dalen. Overigens valt ook binnen de formele sektor een ver-schuiving te verwachten: er zal minder uitgevoerd gaan worden door de werkap-paraten van verhuurders en beheerders, hetgeen weer ten goede komt aan de bouwnijverheid- en installatiebedrijven.
In het vervolg van deze paragraaf worden de gevolgen van de prijsdaling bekeken op het niveau van de verschillende onderhoudskonsumenten om daaruit te kunnen afleiden vanuit welke konsumenten de meest stimulerende effekten op de omzetten en werkgelegenheid in de formele sektor te verwachten zijn. Even-als in par. 2.2. onderscheiden we hier vijf soorten onderhoudskonsumenten, een indeling die gebaseerd is op de eigendomsverhouding: eigenaar-bewoners, huur-ders, non-profit verhuurders en twee soorten profit verhuurders nl. de partikulie-re instellingen en de partikuliepartikulie-re personen.
Om diverse redenen kan het zijn dat een bepaalde onderhoudsbehoefte door een konsument niet wordt omgezet in een onderhoudsinspanning. Als dit voor die konsument in een bepaalde situatie alleen wordt veroorzaakt door ciële redenen, zal een prijsdaling veel effekt sorteren. Als er totaal geen finan-ciële overwegingen meespelen, zal een prijsdaling geen enkel effekt opleveren. Bij een kombinatie van financiële en overige faktoren hangt het effekt af van de onderlinge verhouding tussen de diverse redenen. Tevens moet rekening gehouden worden met het feit dat konsumenten niet alleen onderhoudsbehoeften kennen, er zijn ook andere 'levens'-behoeften. Dit geldt niet alleen voor bewoners, maar ook voor verhuurders. Deze laatste groep heeft bijvoorbeeld winststreven, reserve-streven, behuizing en uitbreiding als andere behoeften. Onderhoud moet konkur-reren met al deze behoeften. Goedkoper onderhoud kan zelfs inhouden dat de vrijkomende gelden totaal niet aan onderhoud worden besteed, hetgeen voor de bouwnijverheid zelfs een nominale omzetdaling kan inhouden.
Al met al zijn er vier soorten reakties op een prijsdaling mogelijk:
- er wordt evenveel onderhoud uitgevoerd binnen de formele sektor, de
verhuur-der of de bewoner houdt geld over voor anverhuur-dere doeleinden, geld vloeit dus naar andere sektor en (prijselasticiteit is 0);
achter bij de prijsdaling (prijselasticiteit tussen 0 en 1);
- er wordt voor hetzelfde bedrag meer onderhoud uitgevoerd (prijselasticiteit is -1);
- er wordt onderhoud uitgevoerd dat anders niet zou plaatsvinden, in totaal wordt ook meer aan onderhoud besteed, in principe wordt geld besteed dat an-ders aan andere sektoren ten goede zou komen (prijselasticiteit is kleiner dan
-1).
De tweede, derde en vierde mogelijkheid hebben in principe gunstige gevolgen voor de werkgelegenheid. De omzet stijgt alleen in het vierde geval: in het eerste en tweede geval is er zelfs sprake van een nominale omzet-daling.
Verschillende reakties van verschillende onderhoudsvragers
Van groot belang voor de reaktie op een prijsrnutatie van het officiële woningon-derhoud is de eigendomssituatie waarin degene die onwoningon-derhoud vraagt, zich be-vindt. De onderhoudsvragers kunnen een keus maken uit verschillende
onder-houdsaanbieders. De uitgangssituatie staat weergegeven in figuur 2.1.
Figuur 2.1: De onderhoudsaanbieders, die kunnen worden ingeschakeld door de
verschillende onderhoudsvragers, en de mate waarin dat kan
voor-komen (zie toelichting onder de figuur)
0 nderhoudsaanbieders
Totaal
NFORMELE SEKTOR FORMELE SEKTOR per regel
werkappa-raat
ver-Onderhouds- bewoner onbetaalde zwart officieel huurder!
vragers zelf hulp betaald betaald beheerder
eigenaar
xxxxx
r::T bewonerxxx x
x
xx
xxx
n.v.t.xxx xx
(D ~ 0 :lxxxxx
(D huurder.,
xxxxx
x
x
xx
x
xxxxx
non-profitxxxxx
< verhuurderx
x
x
xxxx
xxx
xxxxx
(D.,
;:r part.xxxxx
c c inst.x
x
x
xxxxx
xx
xxx xx
.,
Q. (D.,
part.-
x
xxxxx
personenx
x
x
xxxxx
x
xxxxx
Toelichting bij figuur 2.1:
In de figuur wordt door middel van het aantal kruisjes aangegeven in welke mate de onderhoudsvragers vermoedelijk de verschillende onderhoudsaanbieders in-schakelen. Het gaat om de regels in de tabel: elke onderhoudsvrager (regel) heeft tien kruisjes te verdelen over de verschillende aanbieders (kolom). Binnen een kolom kunnen de aantallen kruisjes niet met elkaar vergeleken worden: de totale onderhoudsinspanning van alle eigenaar-bewoners is bijvoorbeeld absoluut gezien veel groter dan die van de partikuliere personen, zodat een kruisje bij de eige-naar-bewoners in principe absoluut gezien veel zwaarder telt. Er is geen empi-risch materiaal voor handen om het schema met cijfers te kunnen invullen. Aan het aantal kruisjes moet niet te veel 'waarde worden toegekend, het gaat meer
om een indikatie van de vermoedelijke verdelingen over de verschillende
onder-houdsaanbieders (l).
De keuzemogelijkheid tussen de formele en informele sektor is voor de
be-woners het meest duidelijk aanwezig. De eigenaar-bewoner is verantwoordelijk voor al het onderhoud dat aan de woning moet worden uitgevoerd. Daarbij zal hij er naar streven veel zelf te doen; echter vaak betreft het klussen die hij nauwe-lijks zelf kan uitvoeren: anderen zullen daarbij ingeschakeld moeten worden. De huurder hoeft in principe alleen het huurdersonderhoud aan zijn woning uit te voeren. Dat kan hij vaker alleen af dan de eigenaar-bewoner omdat huurderson-derhoud vaak van iets simpeler aard is. Als logisch gevolg daarvan hoeft zwart en officieel betaald, minder vaak te worden ingeschakeld.
De huurder kan in bepaalde gevallen tevens het werkapparaat van de ver-huurder/beheerder in laten schakelen om tegen betaling bepaalde delen van het huurdersonderhoud te laten uitvoeren (onderhoudsabonnementen). Van groot be-lang is zijn relatie tot de verhuurder. In een huurkontrakt dient duidelijk aange-geven te zijn welk onderhoud voor rekening komt van de huurder en welk van de verhuurder: huurdersonderhoud versus verhuurdersonderhoud. De praktijk is nogal eens anders. Huurders zullen soms verhuurdersonderhoud uitvoeren om uiteenlo-pende redenen: de verhuurder doet het niet, pas later of slecht; de huurder stelt specifieke eisen, wil bepaalde extra's, etc. Daardoor zal het niet zelden voorko-men dat huurders zelf verhuurdersonderhoud uitvoeren of daarvoor anderen in-schakelen.
Verhuurders kunnen overigens ook huurdersonderhoud (laten) uitvoeren.
Al-lereerst door het werkapparaat tegen betaling, waarop hierboven is ingegaan.
Ook bij uitvoering van een ingrijpende onderhoudsbeurt kan de verhuurder werk-zaamheden in de woning verrichten die eigenlijk tot het pakket van de huurder behoren. De verhuurders zijn veel meer dan de bewoners aangewezen op de for-mele sektor. Vooral de non-profit verhuurders en de profit-partikuliere
instellin-gen zullen nauwelijks gebruik (kunnen) maken van de diensten van de informele
sektor hoewel zulke situaties niet helemaal ondenkbaar zijn (2). Het eigen werk-apparaat neemt bij hen een aanzienlijk deel van het woningonderhoud voor haar rekening. Waarschijnlijk speelt dit bij de sociale verhuurders sterker mee dan bij de profit-verhuurders. Partikuliere personen vormen een aparte groep
verhuur-ders. Naar verwachting wordt door hen vaker gebruik gemaakt vande informele
sektor. Naast een klusjesman kan hier ook de verhuurder zelf een rol spelen in-dien hij (eventueel met familie en/of kennissen) bepaalde karweien zelf ter hand neemt. Dit valt dan onder de onbetaalde hulp.
Bovenstaande geschetste situatie lijkt van grote betekenis voor de reaktie van de onderhoudsvrager op een prijsdaling. Voor de meeste verhuurders zal er geen substitutie-effekt optreden, althans niet in de zin van een verschuiving van informeel naar formeel. In de keuze binnen de formele sektor tussen het eigen werkapparaat of het erkende bouwbedrijf kan wel een verschuiving ontstaan. Dit hangt sterk af van de politiek die men voert ten aanzien van de werkapparaten. Het hebben van een eigen werkapparaat houdt bepaalde risiko's in: indien er een tijdje geen werk zou zijn, moeten toch, voorzover men met vaste krachten werkt, de personele lasten worden doorbetaald. De grootte van het apparaat zal sterk afhangen van de geschatte hoeveelheid werkzaamheden over een bepaalde periode. In het algemeen zal men geneigd zijn het apparaat zo klein te houden dat er gegarandeerd het hele jaar door werk is. Men zal dus uitgaan van een be-zetting die is afgestemd op de minimale (te verwachten) onderhoudsinspanning, zodat met redelijke zekerheid kan worden aangenomen dat iedereen konstant aan het werk gehouden kan worden. Bijzondere situaties en/of pieken kunnen dan worden opgevangen door inschakeling van onderhoudsbedrijven. Een
prijsverla-ging van onderhoud uitgevoerd door die bedrijven, zou kunnen inhouden dat men
la-ten toenemen. Op die manier zou op den duur meer uitbesteed gaan worden, het-geen een positief effekt kan hebben op werkgelegenheid bij onderhoudsbedrijven. Echter, per saldo zal het aantal werknemers in de formele onderhoudssektor na-genoeg gelijk blijven. Hier is sprake van een intra-formele substitutie. In een si-tuatie waarin een werkappparaat het zeer druk heeft, kan men bij een prijsverla-ging het besluit nemen om met bepaald onderhoud niet te wachten tot men zelf tijd heeft, maar het op korte termijn te laten uitvoeren door een onderhoudsbe-drijf. De prijsverlaging kan bij twijfelgevallen de neiging tot het uitbesteden doen toenemen. Op korte termijn lijkt dan sprake te zijn van een positieve elasti-citeitsvraag, terwijl het op lange termijn een intra-formele substitutie betreft.
Van de profit-verhuurders vormt de kategorie partikuliere personen een aparte verhuurderskategorie omdat zij veel vaker voor informeel zullen kiezen dan de andere verhuurders. Niettemin kan hier, gezien het achterstallig onder-houd in de oudere partikuliere huurwoningen, wel een zekere vergroting van de hoeveelheid formeel onderhoud worden verwacht. Een grote verschuiving naar formeel valt hier bij een prijsverlaging evenwel nauwelijks te verwachten: infor-meel blijft toch aanzienlijk goedkoper. Voor een substantieel deel van de profit-verhuurderskategorie is het trouwens nog maar de vraag of er in totaal wel meer aan onderhoud zal worden besteed. Het merendeel van de behoefte werd in de si-tuatie voor de prijsverlaging toch al gerealiseerd. Een prijsverlaging zou voor hen dan een winstverhoging betekenen, terwijl de omzetten in de formele sektor da-len.
Van non-profit verhuurders valt wellicht meer te verwachten. Zij zullen in ieder geval geneigd zijn meer onderhoud aan te pakken na een prijsverlaging: voor hetzelfde bug et kan er meer worden gedaan. Het budget bepaalt hier waar-schijnlijk de hoeveelheid onderhoudsinspanning in hoge mate. Opgemerkt moet worden dat het onderhoudsbeleid van deze groep verhuurders aan vele overheids-regels is gebonden, hetgeen een duidelijk stempel drukt op dit beleid. Op het overheidsbeleid wordt in hoofdstuk 6 dieper ingegaan.
Voor wat betreft de bewoners is het zinnig onderscheid te maken tussen makkelijk en moeilijk uit te voeren onderhoud. Voor onderhoud van meer simpele aard wendt men zich meestal tot uitvoerders binnen de informele sektor. Het prijsvoordeel is hier zo duidelijk dat verwacht kan worden dat een prijsdaling van formeel onderhoud hierop weinig invloed zal uitoefenen. Alleen degenen die ei-genlijk maar weinig tijd hebben en/of tegen de rompslomp opzien, zouden in de nieuwe situatie kunnen besluiten toch een deel van de karweien officieel betaald te laten uitvoeren. Echter, dit zal maar een gering substitutie-effekt teweeg brengen en nauwelijks een elasticiteitseffekt. Het meeste huurdersonderhoud valt overigens voor de meeste mensen in de kategorie zelf uit te voeren karwei-en.
Sommige verhuurders bieden aan om huurdersonderhoud door het eigen werkapparaat tegen betaling te laten uitvoeren (onderhouds-abonnementen). Een lagere prijs voor onderhoud, uitgevoerd door erkende bedrijven, zou meer konkur-rentie kunnen betekenen voor die werkapparaten die oorspronkelijk nog wel goed-koper werkten. Dit zou weer een intra-formeel substitutie-effekt kunnen opleve-ren. Toch is dit een wat vreemde situatie. Werkapparaten die huurdersonderhoud uitvoeren, kunnen in principe worden aangemerkt als bedrijven die officieel te betalen onderhoud verrichten. Onduidelijk is of een prijsverlaging ook op hen van toepassing zou zijn.
Eigenaar-bewoners komen meer dan huurders onderhoud tegen van wat moeilijker aard. Zij hebben er zeer direkt belang bij hun woning in goede staat te houden en zullen ook geneigd zijn daar geld in te steken. Ook hier is de zelfwerk-zaamheid zeer omvangrijk: men wil wel de woning in goede staat houden, echter door het goedkoop (zelf en/of zwart) uit te voeren kan men meer karweien aan. Door de aard van de karweien valt hier misschien iets meer substitutie te ver-wachten dan bij de huurders.
2.4. Samenvatting en konklusies
De onderhoudsbehoefte wordt beïnvloed door drie kategorieën faktor en: technische, funktionele en mikro-ekonomische. Of een eenmaal ervaren behoefte wordt omgezet in een onderhoudsinspanning is afhankelijk van de omstandigheden waarin de konsument zich bevindt. Gezien de te verwachten veroudering van de woningvoorraad, is het waarschijnlijk dat de onderhoudsbehoefte c.q. inspanning zal toenemen.
Een prijsdaling kan zowel een grotere onderhoudsinspanning (prijselastici-teit) als een verschuiving van informeel naar formeel (substitutie) veroorzaken. De mate waarin dit zal gebeuren verschilt waarschijnlijk in vrij grote mate per konsumentenkategorie (de onderhoudsvragers die opdracht geven aan de onder-houdsaanbieders), en hangt af van de desbetreffende eigendomsverhouding.
Van eigenaar-bewoners vallen bij een prijsverlaging van het formele on-derhoud vooral substitutie-effekten te verwachten en in mindere mate elastici-teit-effekten. Beide effekten treden voor huurders in veel geringere mate op.
Van de non-profit-verhuurders valt te verwachten dat veel extra onder-houd en verbetering zal worden aangepakt (elasticiteit). Ook zal het streven staan om het eigen werkapparaat in te krimpen, ten gunste van het officieel be-taalde onderhoud. Laatstgenoemd intra-formeel-substitutie-effekt zal ook bij de partikuliere instellingen optreden; elasticiteit zal daar slechts in beperkte mate voorkomen. Ten aanzien van het onderhoud in opdracht van partikuliere personen kan gesteld worden dat een prijsdaling van het formele onderhoud eveneens naar verwachting een zeer beperkt effekt zal hebben.
NOTEN
(1) De bedoeling van de bewoners- en verhuurdersenquêtes is om die invulling
wèl meer cijfermatig te kunnen geven.
(2) Voorbeelden:
handige bestuursleden die in de avonduren een deel van het klachtenonder-houd aanpakken; een zwarte betaalde klusjesman in dienst van de beheerder buiten medeweten van de eigenaar-belegger om.
3
WONINGONDERHOUD EN ONTWIKKELINGEN IN
DE FORMELE SEKTOR
3.1. Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de produktiewaarde gekwantificeerd van de formele bouwsektor die betrekking heeft op het technische woningbeheer, uitgesplitst naar onderhouds- en verbeteraktiviteiten. Hierbij wordt ook kort aandacht be-steed aan de aktiviteiten die in eigen beheer worden gepleegd. Vervolgens wordt een poging ondernomen de onderhoudsinspanning uit te drukken in arbeidsjaren werkgelegenheid.
3.2. Produktiecijfers
In eerste instantie zullen analoog aan de analyse van Schellevis (1979) de gegevens uit de Nationale Rekeningen van het CBS worden geanalyseerd en
ge-presenteerd (1). De produktiestatistiek van de bouwnijverheid is de enige
statis-tiek waarin expliciet gegevens over onderhoud zijn opgenomen. De lakunes in dit gegevensbestand zijn echter van dermate grote omvang dat zij niet geschikt zijn voor een makro-ekonomische schatting over een aantal jaren van de onderhouds-produktie. Zoals Schellevis in 1979 al opmerkte, zijn juist gegevens van kleine ondernemingen en gegevens van de bouwinstallatiebedrijven van essentieel be-lang bij een dergelijke schatting; deze ontbreken helaas grotendeels in de produk-tiestatistiek.
Voordat er wordt ingegaan op het kwantitatieve aspekt, wordt stil gestaan
bij de gehanteerde begrippen, zoals de bouwsektor, groot onderhoud,
eigenaren-onderhoud en huurderseigenaren-onderhoud. Het CBS heeft de bouwsektor ingedeeld volgens
de Standaard Bedrijfsindeling (l97~). Daarin worden de volgende bedrijfskiassen
onderscheiden:
- bedrijfsklasse 51: bouwnijverheid
- bedrijfsklasse 52: bouwinstallatiebedrijven.
Deze bedrijfskiassen worden onderverdeeld in de volgende bedrijfsgroepen:
51. Bouwnijverheid
51.1. Burgerlijke en utiliteitsbouwbedrijven
51.2. Grond-, water- en wegenbouwkundige bedrijven 51.3. Schilders-, glazenmakers- en behangersbedrijven
5l.~. Stukadoorsbedrijven
51.9. Overige afwerking van gebouwen
52. BouwinstaUatiebedrijven
52.1. Loodgieters-, fitters- en sanitaire installatiebedrijven
52.2. Centrale verwarmings- en luchtbehandelingsinstallatiebedrijven, isolatie-bedrijven
52.3. Elektrotechnische installatiebedrijven (b. en u.-bouw). (Zie voor een verdere uitsplitsing bijlage 1).
Deze indeling wordt in de input/output-tabel van de Nationale Rekeningen niet gebruikt; de bouwsektor wordt hierin als totaal beschreven.
Binnen de bouwproduktie ten behoeve van de woningsektor worden drie komponenten onderscheiden, n.l. 'nieuwbouw van woningen', 'herstel, verbouwen groot-onderhoud' en de restkategorie 'gewoon onderhoud'. De laatste twee kate-gorieën zijn voor deze studie interessant en vallen binnen de definiëring van het in dit onderzoek gehanteerde begrip onderhoud. Het verschil tussen beide katego-rieën ligt bij de grens van het al of niet verlengen van de oorspronkelijke leeftijd van de woning (N.R., 1983).
In de Nationale Rekeningen wordt voorts een onderscheid gemaakt tussen het zgn. 'huurders- en verhuurdersonderhoud'. De onderhoudsinspanning van de ei-genaar-bewoner wordt kunstmatig in beide groepen ondergebracht. Zo ontstaan dus twee sektor en:
- huurdersonderhoud van huurders en eigenaar-bewoners; - verhuurdersonderhoud van verhuurders en eigenaar-bewoners.
Het CBS komt tot deze verdeling door een konfrontatie van input- en outputcij-fers. De indeling staat ons inziens voor de eigen woningsektor ver van de praktijk (voor een uitgebreidere definiëring: zie bijlage 2).
Tenslotte moet rekening worden gehouden met de revisie; dit is een herzie-ning van de Nationale Rekeherzie-ningrn in 1977. Redenen hiervoor waren enerzijds een betere aansluiting op de systematiek van de Nationale Rekeningen in het buiten-land en anderzijds de verbeterde methodiek van het verzamelen van gegevens. Voor wat betreft het woningonderhoud betekent dit ondermeer dat na de revisie de onderhoudsproduktie die in eigen beheer is uitgevoerd, niet meer in de onder-houdscijfers verdiskonteerd is. Overigens heeft het CBS onlangs een aantal gege-vens van de periode '69-'77 berekend volgens de methode van na de revisie van '77. Een vergelijking over meer jaren wordt daardoor beter mogelijk.
De indexeringen naar prijzen van 1980 zijn voor de eerste twee kategorieën (nieuwbouw, herstel en verbouwen groot onderhoud) samengesteld door het CBS. De indexeringen van het onderhoud zijn op de volgende wijze samengesteld: 80% loonkomponent, geïndexeerd volgens de normlonen risicoregeling (maandboek 'Bouwmarkt') en 20% materiaalkomponent, geïndexeerd volgens de francowerk-prijzen bouwmaterialen (CBS Maandstatistiek Bouwnijverheid) exkl. BTW. Dit is analoog aan het indexcijfer voor onderhoud dat is samengesteld door de NWR/-NCIV (NWR/NWR/-NCIV 1984, bijlage 10.1) en gebaseerd op onderzoekingen van de SAOB (1984). In bijlage 3 wordt de gebruikte index weergegeven en vergeleken met andere indexen op dit gebied.
Uit tabel 3.1 en figuur 3.1 blijkt dat de produktie in de onderhoudssfeer langzaam stijgt, alhoewel de periode na 1980, gezien de sterk dalende ontwikke-ling in de bouwsektor , misschien een ander beeld oproept. Het is overigens zeer logisch dat de onderhoudsproduktie stijgt, de woningvoorraad neemt immers ook toe. Evenals Schellevis (1979) gaan we ervan uit dat een woning de eerste 4 jaar nauwelijks onderhoud behoeft. De woningvoorraad telde in 1965 3.261.000 wonin-gen, in 1977 was dit opgelopen tot 4.578.000. Een stijgingspercentage van ca. 40%. Stel dat het onderhoud, uitgevoerd in eigen beheer, relatief gelijk is geble-ven in de loop der jaren, dan is de formele onderhoudsproduktie in de periode 1969-1981 over de hele linie gestegen met ca. 10%. Per woning is het onder-houdsvolume dus aanzienlijk gedaald (ruim 20%).
Die daling is niet gering. Schellevis (I984) wijst op basis van de cijfers van het huurdersonderhoud de DHZ-sektor als oorzaak aan, een effekt dat volgens hem na 1976 enigszins stabiliseert.
Deze konklusies zijn overigens getrokken op basis van materiaal dat nu achterhaald is: gegevens van vóór 1977 berekend volgens de methode van vóór de
