Nieuwe bestemmingen voor verzorgingshuizen: Honderden gebouwen komen vrij

Honderden gebouwen komen wij

verzorgingshuizen

De s t o p z e t t i n g v a n w o o n z o r g f i n a n c i e

-r i n g l e i d t t o t l e e g s t a n d v a n e e n g -r o o t

a a n t a l z o . r g g e b o u w e n . N i e u w e d o e l

-g r o e p e n zijn in b e e l d , m a a r f i n a n c i e r i n -g

b l i j k t e e n m o e i z a a m p r o c e s . Elke d o e l

-g r o e p v e r e i s t e e n e i -g e n b o u w k u n d i -g e

a a n p a k .

Nu de overlieidsfinanciering voor wonen en zorg voor de Zorg-zwaartepal<l<etten 1, 2 en 3 is gestopt, dreigt leegstand voor een deel van de 1300 verzorgingshuizen. De inschatting is dat ongeveer veertig procent van de verzorgingshuizen zal worden verbouwd tot verpleeghuizen. Een deel van de overige gebouwen l<an voor an-dere doelgroepen geschil<t worden gemaal<t, zoals voor studenten, arbeidsmigranten en starters op de l<oopwoningmarlct, maar ool< voor de oorspronl<elijl<e doelgroep hoogbejaarden, zo blijkt uit on-derzoek van PlatformSI. De schatting is dat voor ongeveer 100 tot 200 gebouwen geen financieel sluitende exploitatie te maken is. Niet zozeer zorginstellingen als wel woningcorporaties en

project-Collectieve ruimtes moeilijk te

ontwikkelaars hebben inmiddels voor verzorgingshuizen een nieuwe functie gevonden. Woningcorporaties bezitten ongeveer veertig procent van het intramurale zorgvastgoed: 94.000 woonge-legenheden in zorgcomplexen en ongeveer 54.000 aanleunwonin-gen. In 2013 bedroeg de totale jaarhuur voor alle zorgcomplexen in bezit van corporaties 712 miljoen euro. Omdat corporaties zich sinds kort weer primair moeten richten op hun kerntaken, te weten het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen, zijn zij terughoudend met het investeren in en exploiteren van ruimtes op de begane grond van verzorgingshuizen, zoals winkeltjes en groepsruimten. Deze delen van verzorgingshuizen dragen daardoor niet altijd bij aan het financieel sluitend krijgen van de exploitatie. Een aantal uiteenlopende overheidsmaatregelen heeft stimulerend gewerkt bij functiewijziging, zoals het belastingvrij schenkingsrecht van ouders waardoor starters op de woningmarkt een appartemen-tje konden kopen, het lage btw-tarief op de verbouw van verzor-gingshuizen en de mogelijkheden het gebouw tijdelijk een andere bestemming te geven, in afwachting van een definitieve bestem-ming of sloop.

Doelgroepen

Versterkt door de maatschappelijke trend om langer zelfstandig te willen wonen, kiezen veel eigenaren van zorggebouwen voor een herbestemming voor de 'oude' doelgroep: ouderen met een laag in-komen. Zij huren hun woonruimte, al dan niet in verplichte combi-natie met een volledig of gedeeltelijk zorgpakket. Ook ouderen zonder zorgindicatie willen wel beschut wonen.

Ook een combinatie van intra- en extramuraal wonen is denkbaar (naast de zware zorgdoelgroepen, voor wie intramuraal verblijf wordt gefinancierd door de Wet Langdurige Zorg op basis van een vaste vergoeding).

The Student Hotel in de Haagse Schiiderswiji<, gevestigd in het voormalig Van Limburg Stirumhuis, op loopafstand van station Hol-land Spoor en de Haagse Hogeschool.

SEPTEMBER 2015

m

De voormalige verzorgingshuizen voorzien hiermee in een toel<om-stige vraag: lage huur en volop vierkante meters voor ontmoeting in de groepsruimtes, een wens van veel ouderen. In nieuwbouw zijn deze ruimtes niet meer betaalbaar te realiseren. Het is lastig de financiering sluitend te krijgen, specifiek voor huurders met lagere inkomens. Verzorgingshuizen met een lage boekwaarde kunnen nog het makkelijkst kostendekkend worden verhuurd.

Gelukkig zijn ook andere doelgroepen voor bewoning van voorma-lige verzorgingshuizen in beeld gekomen. Zo kunnen studenten in Den Haag ingerichte kamers huren en gebruik maken van collec-tieve ontmoetings- en recreatieruimtes. De aantrekkingskracht van dit woonhotel zit in de gemeenschappelijke voorzieningen: behalve een keuken, huiskamer en wasruimte ook luxere voorzieningen, zoals een bibliotheek, een studeerruimte, een fitnesszaal, een cof-feecorner, een 24-uursreceptie en een restaurant. Het pand in Den Haag is echter aan de kleine kant voor een dekkende exploitatie van de voorzieningen.

Van een ander woonzorgcomplex zijn langdurig leegstaande aan-leunwoningen door jongeren zelf opgeknapt tot jongerenhuisves-ting. Vanuit het duurzaamheidsdenken en het 'cradlë-to-cradle-principe' was sloop-nieuwbouw voor de eigenaar geen optie. In ruil voor de mogelijkheid om hier te wonen, leveren de jongeren vier

Breed spectrum aan mogelijke

bewoners

uur dienstverlening per maand aan de ouderen met een beperking die in het hoofdgebouw wonen.

Voor starters, alleenstaanden en ouderen is een verzorgingshuis door een projectontwikkelaar getransformeerd tot kant-en-klare koopappartementen. De appartementen zijn voor twee derde ver-kocht aan starters en voor een derde aan alleenstaanden en oude-ren. Volgens de ontwikkelaar verschilde het transformatieproject in prijs niet veel van sloop-nieuwbouw.

Ook tijdelijke bewoning van verzorgingshuizen blijkt mogelijk. Voor-dat een verzorgingshuis leeg komt en wordt gesloopt, kunnen bij-voorbeeld studenten de vrijgekomen plekken opvullen, zoals in een gebouw in Amsterdam. Zij krijgen daarbij korting op de huur als zij zich vier uur per maand inzetten voor de resterende oudere bewo-ners. Voordat de jongeren er kunnen wonen, is een investering nodig van € 60.000 voor aanpassingen, waaronder de aanleg van extra elektra. Op elke gang zijn een huiskamer en een gezamenlijke keuken met wasmachine gerealiseerd.

Een ander al leegstaand verzorgingshuis is verbouwd tot kortver-blijfruimtes voor Poolse arbeidsmigranten.Twintig kamers zijn ge-splitst in veertig eenheden van 34 m^, een investering van € 50.000 op kosten van de verhuurder. Koken doen de bewoners in de ge-meenschappelijke keuken. De kamers hebben twee bedden, eigen sanitair en een waterkoker en magnetron. Bewoners betalen € 80 per week aan huur, inclusief energie, meubels en beheer. De eigenaar hoopt op termijn het gebouw te slopen en er woningen te bouwen.

Aanpassingen

Voor nieuwe doelgroepen is samenvoeging van kamers vaak onver-mijdelijk. Het vaak kleine oppervlak van de kamers beperkt het huis-vesten tot lage inkomensgroepen, als er geen bouwkundige ingrepen plaatsvinden. Soms echter genereert verhuur van veel kleine appartementen een hogere huuropbrengst dan de verhuur van samengevoegde kamers. In een ander project is het netto resul-taat nog maar een derde in vergelijking met de voormalige vergoe-ding voor intramurale zorg.

De meeste eigenaren van verzorgingshuizen laten het pand echter bouwkundig grotendeels in stand en kiezen voor een bescheiden

renovatie. Aanpassingen blijven beperkt tot combinaties van schil-derwerk van de kamers en de algemene ruimten, stoffering van de kamers, het plaatsen van keukenblokken, het opfleuren van de en-tree en het restaurant, een videofoon en brievenbus per apparte-ment en ingrepen ten behoeve van legionellabestrijding en brand-veiligheid. Aanpassingen op het energetisch vlak - individuele me-ters voor elektra, radiatoren en CV-ketels - betekenden extra inves-teringen en worden niet altijd uitgevoerd.

Grote renovaties vinden ook plaats. Om de kamers in een van de ver-zorgingshuizen geschikt te maken voor de nieuwe doelgroep is € 3,5 miljoen geïnvesteerd. Elke kamer krijgt een klein keukentje. Op elke verdieping wordt een ontmoetingsruimte met woonkeuken en een familiekamer gerealiseerd. Het Haagse Student Hotel is volledig ge-stript en het casco is hergebruikt. Voor het maximaliseren van het aantal kamers zijn delen van het gebouw opgetopt. Om de kamers in oppervlak te vergroten is de gevel naar voren verplaatst. IVIet de aan-koop en verbouwing was een investering van € 24,5 miljoen ge-moeid. Jongerenhuisvesting heeft een relatief laag risico aangezien de vraag naar studentenkamers het aanbod vele malen overstijgt. Een ander zorgcomplex krijgt drie onderdelen: ouderen in het voor-malig hoofdgebouw, jongeren in de aanleunwoningen en diensten en functies voor iedereen in de recreatiezaal en de keuken. De bouwkundige ingreep bestaat onder meer uit het samenvoegen van een aantal appartementen. Het aantal vermindert van 102 naar 74. Zo ontstaan naast de kleine appartementen van 26 m^ ook grotere van 44 m'. Door de flexibele invulling kunnen tegelijkertijd wonin-gen verhuurd worden aan mensen met intramuraal AWBZ-gefinan-cierde zorg en bewoners zonder woonzorgindicatie.

Voorwaarden voor succes

Of functiewijziging van een verzorgingshuis een kans maakt, is onder meer afhankelijk van de regionale woningmarkt, de aanwe-zigheid van doelgroepen en een centrale ligging in een stedelijk ge-bied. Gunstige omstandigheden doen zich dan ook vaker voor in

Functieverandering maakt

omwonenden vaak tot

tegenstanders

het westen van het land en in de grote steden, hoewel het rapport ook voorbeelden bevat uit Spanbroek (Noord-Holland),Ter Apel (Groningen) en Voorst (Gelderland). Gezien de bouwkundige opzet van het verzorgingshuis moeten de doelgroepen bij voorkeur ge-bruik maken van de collectieve ruimtes. Ook een goede informatie-uitwisseling met de buurt is een belangrijk aspect voor een succes-volle wijziging; functieverandering maakt omwonenden vaak tot te-genstanders, zeker als er studenten of migranten komen wonen. Van de gemeente is medewerking nodig voor versoepeling van regelgeving, hoewel dit niet doorslaggevend is gebleken voor alle cases. Zo is de levering van diensten in verzorgingshuizen btw-vrij. Bij omzetting van die diensten naar een woondienstenpakket is dit niet meer het geval. Opsplitsing van het gebouw naar woningen leidt tot hogere gemeentelijke heffingen, bijvoorbeeld rioolrecht, die voor rekening van de huurder komen. Geen van de initiatief-nemers heeft tegenwerking van de gemeente, de provincie, de Belastingdienst of het ministerie ondervonden.

Dit artikel is gebaseerd op het rapport Transformatie zorgvastgoed. Tien praktijkvoorbeel-den', Annette Duivenvoorden en Netty van Triest, uitgave van PlatformSI, Den Haag, 2015. Het rapport is als pdf gratis beschikbaar op mvwv.platform31.nl.