Zelfwerkzaamheidsvergoedingen in de sociale huursector

TU VRIJE BELEIDSRUIMTE-ONDERZOEK 'ZELFWERKZAAMHEID EN VOLKSHUISVESTING' working paper 9 ZELFWERKZAAMHEIDSVERGOEDINGEN IN DE SOCIALE HUURSECTOR Ans Metselaar Bibliotheek TU Delft

•

11111111111

ot6

Technische Bestuurskunde (OTB) Technische Universiteit Delft Delft 1990

15

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1

2628 CN Delft

CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BIBUOTHEEK, DEN HAAG Ans Metselaar

Zelfwerkzaamheidsvergoedingen in de sociale huursector / Ans Metselaar. Delft: Delftse Universitaire Pers.

-(Zelfwerkzaamheid en volkshuisvesting; working paper 9) Uitg. van het Onder-zoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde Delft, Technische Universiteit Delft.

ISBN 90-6275-304-3

SISO 314.9 UDC 336.5:3-057.65 NUGI 655

Trefw. zelfwerkzaamheidsvergoedingen; sociale huursector

No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher, Delft University Press, Delft The Netherlands.,

INHOUD

VOORWOORD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 1

1 PROBLEEMSTELLING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 3

2 VORMEN VAN ZELFWERKZAAMHEIDSVERGOEDINGEN . . . .. 5

2.1 Uitkering ineens . . . . . . . . . . .. 5 2.2 Periodieke uitkering . . . 6 2.3 Fondsvorming. . . . . . . .. 9 2.4 Betaling in natura . . . .. 9 3 ENKELE PRAKTIJKERVARINGEN . . . . . . . . . . . . . . . . .. 11 3.1 Jubileumplan, Huizen . . . .. 11

3.2 Spilstraat, Den Haag. . . . . . .. 14

3.3 Knutselwoningen, Schiedam. . . . .. 16

3.4 Schilderswijk-West, Den Haag. . . . . . . . . .. 18

3.5 De Groote Lelie, Groningen . . . 21

3.6 Complexbeheer door huurders, Haarlemmermeer . . . 24

3.7 Menadostraat e.o., complex Boterdiep, Groningen . . . 26

4 CONCLUSIES . . . . . . . . . .. 29

4.1 Conclusies . . . 29

VOORWOORD

In opdracht van de Stichting Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) is door het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) aan de Technische Universiteit Delft onderzoek verricht naar de thematiek van zelf-werkzaamheidsvergoedingen in de sociale huursector.

Op verzoek van de SEV is specifiek aandacht besteed aan drie door haar gesteunde experimenten, waarbij op een of andere manier aan de bewoners een vergoeding wordt gegeven voor door hen verrichte werkzaamheden en/ of gele-verde diensten.

Bij de keuze van de andere bij het onderzoek betrokken projecten is voor zover mogelijk gestreefd naar representatieve voorbeelden per soort zelfwerkzaam-heidsvergoeding in de nieuwbouw- en renovatiesector. De praktijkvoorbeelden zijn geselecteerd uit bij de SEV en het OTB bekende projecten. Gezien de hoeveelheid materiaal, die in het kader van het meerjarig OTB-onderzoekspro-ject naar "zelfwerkzaamheid in de volkshuisvesting" reeds is verzameld, bleek deze methode goed bruikbaar.

Dit rapport verschaft inzicht in de huidige stand van zaken met betrekking tot mogelijkheden en onmogelijkheden voor zelfwerkzaamheidsvergoedingen aan huurders in Nederland.

We hopen dat de resultaten van dit onderzoek de initiatiefnemers van zelfwerk-zaamheidsprojecten tot steun kunnen zijn en mogen leiden tot meer en mogelijk nieuwe creatieve toepassingen.

1

PROBLEEMSTELLING

De scheidslijnen tussen typische verhuurders- en huurdersaktiviteiten vervagen. Steeds vaker worden initiatieven genomen met betrekking tot zelfwerkzaamheid en bewoners-zelfbeheer. Na de participatie-golf uit de jaren zeventig dringt het besef door dat bewonersinvloed niet alleen ideologische doelen dient, maar voor de bewoners en verhuurder ook financiële voordelen kan hebben. Veranderende woningmarkt-omstandigheden noodzaken verhuurders tot nieuw beleid om huurders bij het bouw- en beheerproces te betrekken. Een grotere betrokken-heid van bewoners kan dreigend verval van een woningcomplex of buurt keren. Bewoners zijn vaak beter en eerder in staat problemen te signaleren. Betrokken-heid van bewoners verhoogt de sociale controle, één van de middelen waarmee vandalisme en veel voorkomende criminaliteit kunnen worden bestreden. Tevredenheid met de buurt en de woning verlaagt de verhuisgeneigdheid, wat leidt tot lagere beheerkosten. En last but not least zijn bewoners eerder bereid om in hun woning en woonomgeving tijd en geld te investeren, wanneer men niet van plan is op korte termijn te verhuizen.

Zelfwerkzaamheid van bewoners wordt door verhuurders meer dan in het verleden positief benaderd. Zelfwerkzaamheid kan enerzijds de vorm aannemen van doe-het-zelf-activiteiten binnen en aan de woning, om de woningkwaliteit in stand te houden of te verbeteren. Anderzijds kan het ook betrekking hebben op het (gedeeltelijk) overnemen van beheeractiviteiten, zoals onderhoud van het complex en de woonomgeving, administratie en huurinning, woningtoewijzing en dergelijke.

Een belangrijke motivatie voor huurders om zelfwerkzaam te zijn is het mogelij

-ke financiële en/of materiële voordeel dat hiermee kan worden bereikt. Uit diverse onderzoekenl

is echter gebleken, da.t de huidige regelgeving problemen oplevert voor een vergoeding van de door de bewoners geleverde inspanning. Deze problemen moeten vooral worden gezocht in de systematiek van de huurprijsvaststelling en -aanpassing, de individuele huursubsidie, de inkomsten-belasting en bijstandswetgeving.

Ten aanzien van de gesignaleerde knelpunten zijn in het verleden al mogelijke oplossingen geformuleerd, die voor een deel in de praktijk zijn toegepast. Een aantal projecten met zelfwerkzaamheid van bewoners is door de SEV als experiment gehonoreerd.

Op het ogenblik ontbreekt het aan een duidelijk overzicht van de ervaringen, die zijn opgedaan met al of niet financiële vergoedingen aan bewoners van zelfwerkzaamheidsprojecten in de sociale huursector.

Dit onderzoek heeft tot doel antwoord te geven op de volgende vragen:

1 - Welke vormen van zelfwerkzaamheidsvergoeding zijn in de praktijk mog e-lijk?;

2 - Welke ervaringen zijn in Nederland opgedaan met projecten, waarbij op een of andere wijze aan de bewoners een vergoeding voor zelfwerkzaamheid wordt verleend?;

3 - Welke voor- en nadelen zijn te onderkennen bij de verschillende vormen

van zelfwerkzaamheidsvergoeding?;

4 - Welke aanbevelingen kunnen worden gedaan voor komende initiatiefnemers van zelfwerkzaamheidsprojecten?

Het rapport volgt deze vraagstellingen. In hoofdstuk 2 wordt een schematisch

overzicht gegeven van mogelijke vormen van vergoedingen. Het grootste deel van dit rapport, hoofdstuk 3, is ingeruimd voor de beschrijving van een aantal praktijkvoorbeelden. Het rapport eindigt met conclusies en een samenvatting in hoofdstuk 4.

1 1) Dreimüller, A.P., 1983,

Scheiding Drager Inbouw, deelstudie 1: financiering, subsidiëring en goedkeu-ring,(DHV), (in opdracht van DGVH; niet gepubliceerd).

2) NWR, 1983, .

Beheer en wijziging gebruik bij Scheiding-Drager-Inbouw, Almere (NWR). 3) TU Vrije Beleidsruimte onderzoek, 1983-1986,

Zelfwerkzaamheid in de woningbouw, met name:

Adriaansens, CA., Juridische aspecten van zelfwerkzaamheid in huurwoningen, Delft (DUP).

4) Metselaar, A., 1987,

Zelfwerkzaamheid bij beheer en ontwikkeling van huurwoningen, belemmeringen en perspectieven, Den Haag, (OTBjMVROM).

5) Boekhorst, F., 1987,

Doe-het-zelf-activiteiten in de volkshuisvesting, een samenvattende literatuurstudie, Eindhoven, (SAR).

6) SAR, 1987,

2

VORMEN VAN

ZELFWERKZAAMHEIDS-VERGOEDINGEN

Aan het begrip zelfwerkzaamheidsvergoeding wordt in dit rapport een ruime interpretatie gegeven. Dat wil zeggen dat met een zelfwerkzaamheidsvergoeding niet alleen wordt bedoeld een vergoeding voor de geleverde doe-het-zelf-activiteiten, maar ook een vergoeding bij verhuizen voor de door een zelfwerk-zame huurder gedane investeringen. Voor deze laatste soort vergoeding wordt ook wel het begrip "overname-regeling" gebruikt.

Bij een categorisering van vergoedingen voor zelfwerkzaamheid is onderscheid te maken in financiële vergoedingen en vergoedingen in natura. De financiële vergoedingen zijn onder te verdelen in een "uitkering ineens", "periodieke uitkering", of "fondsvorming". De mogelijkheden en onmogelijkheden van financiële vergoedingen en eventuele effecten voor het inkomen van de bewo-ners worden achtereenvolgens in par. 2.1 tot en met 2.3 besproken.

De laatste paragraaf van dit hoofdstuk behandelt de mogelijkheden voor vergoedingen "in natura".

2.1 Uitkering ineens

Onder een "uitkering ineens" wordt hier verstaan een directe verrekening van de door de bewoners verrichte werkzaamheden, die elders besparingen opleveren. Dergelijke besparingen komen het meest duidelijk naar voren bij casco-projec-ten, waarbij bewoners een deel van de woning zelf afbouwen. Hierbij is eenvou-dig vast te stellen hoeveel loonkosten de bewoners besparen.

In het verleden zijn pogingen ondernomen om het bedrag aan bespaarde loonkosten in één keer aan de zelfwerkzame bewoners uit te keren. Dit is voor het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer echter onaanvaardbaar. De Rijksoverheid is niet bereid om woningen te subsi-diëren, waarvan niet voldoende is gegarandeerd, dat ze voldoen aan de mini-maal voorgeschreven kwaliteit. Aan het in één keer vergoeden van uitgespaarde loonkosten, zullen dus minstens verbindende voorwaarden worden gekoppeld ten aanzien van de afbouwkwaliteit en afbouwtermijn.

Een belangrijker probleem is dat er voor het Ministerie van VROM voldoende zekerheid moet bestaan dat voor de volkshuisvesting uitgetrokken gelden daadwerkelijk aan volkshuisvesting worden besteed. Een "handje contant je" uitkering aan bewoners strookt niet met dit beleid.

Een niet te verwaarlozen aspect van een uitkering ineens is ook dat een derge-lijke uitkering als inkomen wordt gezien, waarover inkomstenbelasting en premies zijn verschuldigd. De resterende uitkering voor de bewoners wordt daardoor lager dan de reële besparing.

Bovendien mogen uitkeringsgerechtigden slechts 25% van hun aanvullende inkomsten - met een van de gezinssituatie afhankelijk maximum - behouden. Minstens 75% van de bijverdienste moet door hen worden afgedragen aan de Sociale Dienst.

2.2 PeIjodieke uitkering

Een andere mogelijkheid voor een financiële vergoeding kan worden gevonden in periodieke uitkeringen. Deze kan bijvoorbeeld de vorm hebben van een huurverlaging. De mate van huurverlaging kan bij nieuwbouw worden vastge-steld door de eenmalige besparing in mindering te brengen op de stichtingskos-ten. Volgens het sinds 1 januari 1988 vigerende Normkostensysteem is de hoogte van de objectsubsidie onafhankelijk geworden van de stichtingskosten. Verlaging van de stichtingskosten werkt daardoor nu direct door in verlaging van de huur. Met betrekking tot de regelgeving van het Ministerie van VROM geldt daaren-tegen nog steeds een aantal andere problemen.

Deze problemen manifesteren zich onder andere ten gevolge van de Huurprij-zenwet Woonruimte. Op grond van het aantal punten volgens het woningwaar-deringsschema wordt vastgesteld of de huurhoogte in redelijke overeenstemming is met de kwaliteit. Wanneer een deel van de stichtingskosten bij de aanvangs-huurvaststelling buiten beschouwing is gebleven, is het goed mogelijk dat deze relatief te lage huur versneld kan worden bijgesteld.2

Deze versnelde harmonisa-tie geldt niet voor investeringen, die door de bewoner zelf zijn geleverd. De problematiek geldt daarentegen in versterkte mate bij mutatie. Een verhuurder kan op grond van de door de voorgaande huurder toegevoegde waarde de huurprijs in één keer bijstellen. Onlangs heeft het Ministerie van VROM haar standpunt hieromtrent kenbaar gemaakt in de circulaire MG 88-54, dd. 14 december 1988, "Zelfwerkzaamheid in de woningbouw". Gesteld wordt dat het·

niet waarderen van de voorzieningen zich ook kan uitstrekken naar de opvolgen-de huuropvolgen-der, indien daarover "goeopvolgen-de, en dus bewijsbare, afspraken" woropvolgen-den gemaakt tussen de komende huurder, de vertrekkende huurder en de verhuurder van de woonruimte. Voor zogenaamde "harmonisatie ineens" hoeft een opvol-gende huurder - althans bij wederzijdse goede afspraken - dus niet bang te zijn. Maar hoe zit het met de vertrekkende huurder? Kan deze een vergoeding krijgen?

2 De eerste vijf exploitatiejaren geldt de trendmatige huurverhoging, daarna wordt eventueel

Door Adriaansens is de problematiek van het "natrekkingsrecht" van de verhuur-der en het "wegbreekrecht" van de huurverhuur-der uitvoerig uit de doeken gedaan.3 Kortweg is de conclusie dat al hetgeen dat aard- en nagelvast in het onroerend goed is aangebracht en/of volgens maatschappelijke opvattingen ("de verkeers-opvatting") tot het onroerend goed behoort, bij het verlaten van de woning in eigendom komt van de eigenaar van het onroerend goed. Zelf aangebrachte voorzieningen zijn geen verhandelbaar goed. Voor een overname-vergoeding bestaat geen juridische grondslag. De vertrekkende huurder heeft slechts een "wegbreekrecht", hetgeen betekent, dat men alles wat men zelf in of aan de woning heeft aangebracht mag weghalen. Contractueel heeft de huurder zich echter meestal verplicht bij verhuizen de woning op te leveren in de oorspronke-lijke of - op zijn minst - goede staat. Dit staat haaks op het wegslopen van aangebrachte verbeteringen.

Bij de SEV is een experimentsaanvraag gehonoreerd om een proefproces te houden, dat duidelijkheid moet verschaffen over dit dilemma voor de vertrek-kende huurder. Het proefproces moet nagaan "in hoeverre het als algemeen geldend recht kan worden beschouwd dat door huurders aangebrachte verbete-ringen voor een vergoeding in aanmerking komen".

Zolang een en ander juridisch nog niet helder is, verdient het aanbeveling om een overname-regeling op te nemen in het huurcontract. De staatssecretaris van VROM stelt in MG 88-54 :"Ik ben ( ... ) van mening dat in goed overleg tussen verhuurder en huurder vooraf afspraken gemaakt kunnen worden Of en hàe de zelfwerkzaamheid wordt gewaardeerd. Ik vertrouw erop, dat de verhuurders in de sociale sector open staan voor het maken van dergelijke afspraken."

Wanneer een deel van de bouwkosten bij de huurbepaling buiten beschouwing wordt gelaten, heeft dit ook een uitstralingseffect naar de individuele huursubsi-die. De IHS is immers een huurprijsverlagende subsidie, waarmee een in relatie tot het inkomen te hoog huurniveau wordt verlaagd. Voor inkomenscategorieën

met recht op IHS heeft verlaging van het huurniveau directe gevolgen voor de IHS-uitkering. Ook hierover heeft de staatssecretaris een duidelijke stellingna-me, die hij overigens niet verkondigt in de circulaire MG 88-54, maar in de nota die daaraan is voorafgegaan en waarover op 16 maart 1988 een mondeling overleg met de Vaste Commissie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft plaatsgevonden. De passage waarin de IHS-problematiek wordt besproken, luidt als volgt:"Voor bewoners die recht hebben op individuele huursubsidie vindt er bij zelfwerkzaamheid een afroming van de voordelen plaats. ( ... ) Aange-zien ( ... ) de IHS een echte "vangnet-constructie" is, die tot doel heeft de laagste inkomens een tegemoetkoming te bieden als zij hun woonlasten niet kunnen opbrengen, wordt een speciale constructie om dit effect bij zelfwerkzaamheid te voorkomen, afgewezen. De IHS dient voor bewoners een gegeven te zijn bij afweging al of niet zelfwerkzaam te zijn." (TK 20.379, nr. 2, dd. 9 december 1987, p.7) Tijdens het mondeling overleg werd door de oppositie benadrukt dat deze stellingname ertoe leidt dat zelfwerkzaamheid voor lage inkomenscatego-rieën financieel nagenoeg niets extra's biedt. De staatssecretaris handhaafde echter zijn mening dat er bij de individuele huursubsidie maar één uitgangspunt

3 Adriaansens, CA., 1985,

is, de relatie tussen huur en inkomen. "Een andere constructie zou de geest van de Wet individuele huursubsidie aantasten." (TK 20.379, nr. 4, p. 10)

Tenslotte heeft huurverlaging ook mogelijke consequenties voor het belastbaar inkomen. Wanneer iemand onevenredig goedkoop woont, kan dit voordeel door de belastinginspecteur worden beschouwd als een vorm van neveninkomsten. Wanneer de feitelijke huurprijs lager is dan de economische huurwaarde moet de bewoner het verschil bij zijn inkomen optellen. Dit geldt bijvoorbeeld zeker voor bewoners van dienstwoningen, waarbij de woonlasten door de werkgever worden opgebracht.4

Bij navraag bij de belasting-telefoon bleek dat er met het verlenen van huurverlaging in ruil voor het verrichten van werkzaamheden door de huurder nog geen ervaring is, maar dat deze huurverlaging wellicht als "neveninkomsten" zullen kunnen worden gezien.s

De conclusies die met betrekking tot een zelfwerkzaamheidsvergoeding In de

sfeer van huurverlaging getrokken kunnen worden zijn:

- dat in het kader van de Huurprijzenwet Woonruimte afspraken gemaakt moeten worden ten behoeve· van de komende huurder over het achterwege laten van versnelde harmonisatie;

- dat in het kader van het natrekkings- en wegbreekrecht juridisch nog duide-lijkheid moet worden verkregen ten aanzien van het verstrekken van een mogelijke overname-vergoeding aan de vertrekkende huurder;

- dat zolang er juridisch nog geen duidelijkheid is met betrekking tot de mogelijkheden van een overname-regeling er tussen de huurder en verhuur-der contractueel afspraken moeten worden gemaakt; .

- dat ten gevolge van de Wet Individuele Huursubsidie zelfwerkzaamheid voor bewoners uit de lage inkomenscategorieën nauwelijks leidt tot reële verlaging van de woonuitgaven, maar vooral tot afroming van de IHS.

- dat bij huurverlaging onder de economische huurwaarde van de woning de huurder over deze huurverlaging wellicht belastingplichtig·zal kunnen zijn. Een andere vorm van periodieke vergoeding behelst het buiten beschouwing laten van bepaalde betalingsverplichtingen. Deze vorm van vergoeding is vooral toepasbaar als de bewoners een deel van het onderhoud en beheer van de verhuurder voor hun rekening nemen, zoals bijvoorbeeld schoonmaak-werk, onderhoud gemeenschappelijk groen, klachtenonderhoud en mutatie-afhandeling. De bij de verhuurder bereikte besparing aan apparaatskosten worden niet bij de bewoners in rekening gebracht. Op deze manier kunnen bijvoorbeeld de service-kosten van een complex worden verlaagd door de werkzaamheden van de bewoners.

4 Kluwer Belastinggids, 1990, p. 28

S Er vindt overigens - volgens dezelfde 'belasting-telefoon' - geen verplichte aanslag van de

inkomstenbelasting plaats bij een belastbaar inkomen van f. 59.000 of lager en

neven-inkomsten van f. 1.000 of minder; de loonbelasting wordt dan geacht eindheffmg van de

2.3 Fondsvorming

Als laatste categorie financiële vergoeding geldt de mogelijkheid van de vorming van een fonds. Dit fonds wordt gevuld met de bedragen, die de bewoners via zelfwerkzaamheid gezamenlijk bijeen sparen. Het fonds biedt een goede moge-lijkheid om extra kwaliteit voor het woningcomplex als geheel te bekostigen. Daarnaast is het mogelijk om vertrekkende bewoners uit het fonds een vergoe-ding te geven voor aangebrachte verbeteringen.

In het verlengde van deze laatste mogelijkheid lijkt het ook billijk om zittende bewoners een periodieke rente-uitkering van het fonds te verlenen. Ofschoon een dergelijke rente-uitkering bij het project in Huizen door het Ministerie van VROM aanvankelijk was toegestaan, mocht het niet meer worden toegepast in een later project in Den Haag. Als argument hiervoor wordt aangevoerd dat het met zelfwerkzaamheidsbesparingen opgebouwde fonds wordt beschouwd als een onderdeel van de ABR. De besteding ervan is aan strikte regels gebonden.

2.4 Betaling in natura

Behalve aan financiële vergoedingen kan gedacht worden aan vergoedingen in natura. Door bewoners bereikte besparingen worden niet in geld, maar in extra kwaliteit omgezet. Deze extra kwaliteit kan individueel worden bepaald door middel van bijvoorbeeld keuzemogelijkheden ten aanzien van extra en/ of luxere uitrusting en afwerking van de woning (badkamerinrichting, keukenblok, dakka-pellen, etc.). Maar ook kunnen de besparingen in collectieve voorzieningen van het woningcomplex worden geïnvesteerd, zoals extra warmte-isolatie, brandstof-besparende maatregelen (thermostaatkranen en warmte-terugwinningssystemen), maatregelen ten behoeve van inbraakpreventie, aankleding en inrichting van semi-gemeenschappelijke ruimten als entree-hallen en trappenhuizen, fietsenstal-ling en dergelijke.

Zolang de zelfwerkzame huurder zelf in het complex blijft wonen, heeft hij profijt van de mede door hem tot stand gebrachte voorzieningen. Bij verhuizen zal het echter billijk zijn om al naar gelang de afschrijving van de voorzieningen de vertrekkende huurder een vergoeding te geven. Voor individueel aangebrach-te verbeaangebrach-teringen geldt hierbij dezelfde problematiek als aangegeven in par. 2.2. Voor collectieve voorzieningen zullen de bewoners gezamenlijk een eenduidige keuze moeten maken tussen enerzijds het laten vervallen van rechten op een uitkering bij verhuizen, waardoor er ook geen noodzaak is om komende bewo-ners om een nieuwe bijdrage te vragen, 6f anderzijds per geval, naar geleverde inspanning en duur van de bewoning, een vergoeding te geven aan de vertrek-kende bewoner, waaraan de komende huurder (gedeeltelijk) zal moeten bijdra-gen.

Het voordeel van vergoedingen in natura is dat deze het best passen in de vigerende regelgeving. De problemen gaan zich pas voordoen op het moment van verhuizen. Vooralsnog lijkt het mogelijk om van te voren als verhuurder en bewonersgroep een standpunt in te nemen hoe een eventuele overname-vergoe-ding vorm krijgt.

3

ENKELE

PRAKTIJKERVARINGEN

De voordelen van zelfwerkzaamheid van bewoners worden steetIs meer

onder-kend. In Nederland zijn inmiddels de nodige ervaringen opgeda;{n "met

zelfwerk-zaamheidsprojecten. In het onderstaande wordt een aantal proj~ten besproken,

dat is geselecteerd uit de grote serie praktijkvoorbeelden die bij de SEV en het

DTB bekend is. De keuze van de projecten is gebaseerd op criteria met

betrek-king tot de soort zelfwerkzaamheidsvergoeding, de aard van de zelfwerkzaam-heidsactiviteiten en de actualiteitswaarde van het project. Tevens werden zowel projecten uit de nieuwbouw- als renovatie-sector geselecteerd.

De projecten zijn als volgt geordend. Eerst worden twee nieuwbouw-projecten (Jubileumplan, Huizen en Spilstraat, Den Haag) behandeld, daarna komen twee renovatieprojecten (Knutselwoningen, Schiedam en de Schilderswijk, Den Haag) aan de beurt. Vervolgens wordt het SEV-experiment de "Groote Lelie" in Groningen als voorbeeld van een woongroepenpand besproken. Tenslotte komen twee SEV-experimenten aan bod, waarbij de bewoners zelfwerkzaamheidsakti-viteiten uitvoeren bij het beheer van hun woning en woonomgeving, resp. het project "Complexbeheer door huurders in de Haarlemmermeer" en "Menado-straat e.o., complex Boterdiep" te Groningen.

3.1 Jubileumplan, Huizen

Ter ere van haar zeventigjarig bestaan heeft de woningbouwvereniging Huizen in 1982 het initiatief genomen voor een zogenaamd "casco-project" in de

huur-sector. Het plan omvat 91 woningwetwoningen en 2 HAT-eenheden.6

Behalve dat de bewoners vergaand konden meebeslissen over de inrichting en uitrusting van hun woning werd hun ook de mogelijkheid geboden om het door een aannemer gebouwde casco zelf af te bouwen. Deze vorm van zelfwerkzaamheid in de sociale huursector was destijds nog niet eerder toegepast. Het heeft daarom heel wat hoofdbrekens gekost om een vergoedingsregeling en overname-regeling op te stellen.

6 Binnenkort verschijnt een publikatie van het evaluatie-onderzoek dat door het OTB is verricht naar de totstandkoming en uitvoering van het jubileumplan.

Aan de hand van de aannemers begroting was vastgesteld dat bij maximale zelfwerkzaamheidsaktiviteiten per woning f. 6.000 aan arbeidsloon kon worden bespaard.

Toen de woningbouwvereniging het Jubileumplan aan de kandidaat-bewoners presenteerde, bood zij als enige vergoeding voor zelfwerkzaamheid de variant van periodieke uitkeringen uit een fonds aan. De uitkering zou maximaal f. 35,-per maand bedragen bij maximale zelfwerkzaamheid. Het idee van deze 35,- perio-dieke uitkering werd door de kandidaat-bewoners met weinig enthousiasme ontvangen. Mede daarom heeft de woningbouwvereniging later het idee van een vergoeding "in natura" verder uitgewerkt. Oorspronkelijk gold deze mogelijkheid alleen voor een extra dakkapel en/ of het plaatsen van een buitenberging. Vrij snel is de lijst van woningonderdelen die volgens de regeling "in natura" konden worden uitgekeerd, aanzienlijk uitgebreid.

Uiteindelijk werd men in staat gesteld de meeste extra's, die voor de bewoners meerkosten opleverden, te betalen door middel van zelfwerkzaamheid, zoals een berging buiten, hoekaanrecht, tweede toilet, luxere afwerking en extra elektra. De mogelijkheden van de fondsvorming en uitbetaling in natura zijn naast elkaar verder uitgewerkt. De bewoners hadden de vrije keuze tussen beide mogelijkheden.

Van belang voor de keuze is echter ook de overname-regeling bij verhuizing. De woningbouwvereniging stond op het standpunt dat de toekomstige bewoners maximale vrijheid gegeven moest worden bij de indeling, inrichting en afwerking van de woning. Om opvolgende huurders een zelfde. soort vrijheid te geven en de woningen vooral verhuurbaar te houden, stelde men grenzen aan onder- en over-investeringen. Het bestek vormde het uitgangspunt en de rekenbasis bij de vaststelling van de overname-vergoeding. De financiële afwikkeling van het uit te voeren meer- en minderwerk en zelfwerkzaamheid is als volgt uitgewerkt: - meer- en minderwerk ten opzichte van de referentiewoning ten gevolge van

een afwijkende plattegrondindeling wordt verrekend in de huur;

- bij minder materiaal en/ of afwijkende materiaaltoepassing ten opzichte van het bestek wordt de traditionele 'waarborgsom-constructie' gehanteerd;

- de besparing door middel van zelfwerkzaamheid (= de besparing van het loonbestanddeel van het afbouwpakket) wordt verrekend met de gekozen extra's. Voor deze extra's is een in maximaal 15 jaar afbouwende vergoe-dingsregeling opgesteld;

- de zelfwerkzaamheidsbesparing wordt in een 'fonds' gestort, waarvan men jaarlijks de rente krijgt uitgekeerd.

Al deze vier verreken-mogelijkheden zijn tegelijkertijd en naast elkaar mogelijk. Het zoeken naar een juridisch en financieel sluitende regeling voor zelfwerk-zaamheid in de huursector was tijdens het inspraak-proces van de bewoners in 1984 nog pionierswerk. Voortdurend werden de toekomstige bewoners op de hoogte gesteld van de meest recente ontwikkelingen met betrekking tot de onderhandelingen en adviezen van deskundigen. Deze informatie was volgens sommige bewoners niet altijd even duidelijk. In een enquête werden hierover bijvoorbeeld de volgende kanttekeningen gemaakt. "Erg wazig af en toe"; "Er had vanaf het begin meer informatie moeten zijn, de eerste vergaderingen kwamen vaak neer op: weten we nog niet, hangt van dit af of dat. Ook wat de financiën betreft was lange tijde veel onduidelijkheid, in wezen weten we zelf

nog niet veel. Het zijn over het algemeen mensen, die dit soort financiële zaken niet kunnen overzien, waardoor de hele zaak onoverzichtelijk wordt" en "Vaak wist de woningbouwvereniging zelf niet goed wat precies de bedoeling was, daardoor ontstonden veel misverstanden. Voor mensen als wij (financiële leken)

zijn lijsten met cijfers, ' procenten en optellingen absoluut ondoorgrondelijk.

Geen enkel financieel overzicht dat mij heeft bereikt heb ik begrepen. Spreek duidelijke taal."

Overigens zijn de bewoners van het jubileumplan achteraf over het algemeen goed te spreken over de vergoedings- en overname-regeling. De oorspronkelijke

vergoeding van maximaal f. 35~- per· maand voor de maximale

doe-het-zelf-activiteiten werd door slechts 28% redelijk tot zeer redelijk geacht. Het vergoe-den door middel van keuze uit extra voorzieningen vindt 89% redelijk tot zeer

redelijk. De· overname-regeling wordt door 81% van de bewoners redelijk of

zeer redelijk gevonden.

Door de woningbouWvereniging is vastgesteld dat 21 huishoudens gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid tot fondsvorming. Gezamenlijk hebben zij f. 36.000 ingelegd. De gestorte bedragen liggen tussen f. 5.000 en f. 25· per huishouden. Over het gestorte bedrag wordt jaarlijks 6% rente uitgekeerd, zodat de uitkeringen variëren van f. 300 tot f. 1.50 per huishouden per jaar.

Voor wat betreft over- en onderschrijding van de stichtingskosten ten opzichte van de referentiewoning heeft de woningbouwvereniging de volgende gegevens opgesteld:

Stichtingskosten

ten opzichte van aantal gemiddeld spreiding referentiewoning: woningen

hoger 39 + f.53O f. 40 tot f. 2.000 lager 22 - f. 360 f. 100 tot f. 1.500

Verdiscontering van deze meer- en minderkosten in de maandhuren geeft per saldo voor het totale complex een meeropbrengst aan huur van f. 57 per jaar.

3.2 Spilstraat, Den Haag

Recent is een evaluatie-rapport gepubliceerd van een project met afbouwwo-ningen in de sociale huursector in Den Haag.7

Dit project omvat 34 woningen, gebouwd op de plaats van, een voormalig schooltje aan de Spilstraat.

7 Hoenders + partners, architekten bna, 1988,

Zelfatbouw in de sociale woningbouw, een evaluatie van het zeltbouwproject Spilstraat-/Noordpolderkade in Den Haag.

In eerste instantie ging men uit van de veronderstelling dat de zelfwerkzaam-heidsaktiviteiten leiden tot lagere stichtingskosten en een keuzemogelijkheid tussen 6f dezelfde woning voor minder geld 6f meer woning voor hetzelfde geld. Zo'n eenduidige relatie tussen de zelfwerkzaamheidsbesparing en huurprijs ligt er echter niet, bleek al gauw. Uit de ervaringen van het project in Huizen heeft men geleerd dat meer kwaliteit problemen kan opleveren vanwege eventuele versnelde huurharmonisatie. Door in de huurcontracten uit te gaan van stan-daard referentie-woningen is dit probleem ondervangen. Bij huurprijsaanpassing na mutatie zal voor de nieuwe huurder worden uitgegaan van de referentie-womng.

Anderzijds heeft huurverlaging voor bewoners met recht op IHS (wat geldt voor 32% van de bewoners van het complex) geen huurverlaging, maar vooral IHS-verlaging tot gevolg.

De mogelijkheid tot fondsvorming, met daaruit rente-uitkeringen, werd dit maal door het Rijk afgewezen. De uitgespaarde bedragen, zijn daarom benut voor extra voorzieningen. In totaal hebben 24 huishoudens aan het zelfbouw project meegedaan. Gemiddeld heeft men f. 6.000 bespaard, dat vooral is besteed aan extra sanitair en andere uitvoering van de inrichting en afwerking. Door de gezamenlijke bewoners werd in totaal f. 5.000 overgehouden, dat niet in indivi-duele extra voorzieningen is omgezet. Dit bedrag is in "depot" gehouden en zal naar alle waarschijnlijkheid worden besteed aan speelwerktuigen, waarnaar de voorkeur van de meeste bewoners uitgaat.

Met de bewoners is geen ovemameregeling afgesproken. De verwachting is dat de mutatiegraad laag zal zijn, waardoor er volgens de verhuurder tegen de tijd dat er van overname sprake zal zijn, de aangebrachte voorzieningen waarschijn-lijk zijn afgeschreven.

3.3. Knutselwoningen, Schiedam

In 1986 stond de Stichting Samenwerkende Schiedamse Woningcorporaties (SSSW) voor het probleem dat renovatie van een complex gestapelde woningen vanwege de hoge verbouwkosten onmogelijk was. Door een samenloop van omstandigheden kwam men op het idee de 45 woningen aan de toekomstige bewoners aan te bieden als "knutselwoningen". De inmiddels leeg gekomen woningen zouden 'een instandhoudingsbeurt ondergaan, die deels door de verhuurder en deels door de toekomstige bewoners wordt uitgevoerd.

De verhuurder heeft alleen bij het uit-verhuizen aan de zittende bewoners voor een aantal voorzieningen een overnamevergoeding gegeven.

De nieuwe huurder betaalt de binnen-renovatie geheel zelf, behalve eeneenma-lige bijdrage van f. 200 voor verf. Voor de zelfwerkzaamheidsaktiviteiten krijgt men dus niets vergoed. Daar staat tegenover dat de huur gehandhaafd blijft op het zeer lage niveau van gemiddeld f. 100 per maand. In feite gelden hier de voor- en nadelen van de constructie van "huurverlaging". Het lage huurniveau ligt echter onder de minimale grens om in aanmerking te kunnen komen voor IHS, zodat het probleem van mogelijk IHS-verlies zich niet voordoet.

Er is ook geen overname-regeling opgesteld voor het geval bewoners verhuizen. De woning wordt zo nodig door de verhuurder beoordeeld op herverhuurbaar-heid, waarna de vertrekkende en komende huurder onderling overname kunnen regelen. Inmiddels is een aantal bewoners verhuisd. Hierbij zijn geen problemen met overname opgetreden.

3.4. Schilderswijk-West, Den Haag

De gemeente Den Haag had twee concrete voornemens met betrekking tot de invulling van haar beleid voor door de gemeente aangekochte particuliere huurwoningen. Ten eerste het ontwikkelen van een overname-regeling van zelf aangebrachte voorzieningen in de tijd dat de woning nog in particulier bezit was. Een dergelijke overname-regeling werd als middel gezien om huurders over de streep te trekken bij de afweging al of niet met renovatie in te stemmen. Ten tweede zou een vergoedingsregeling moeten worden opgezet voor zelfwerkzaam-heidsaktiviteiten, die de bewoners bij een eventuele renovatie zouden uitvoeren. Het OTB heeft in 1985 van de gemeente Den Haag opdracht gekregen om ten aanzien van beide regelingen voorstellen te formuleren en deze te toetsen in een concreet renovatieproject. Hierover is in 1987 een publikatie8

verschenen. Het renovatie-project in Den Haag, dat als proef-project heeft gediend, omvat 42 woningen, die in drie clusters zijn onderverdeeld. De renovatie-ingreep verschilde per cluster van midden-niveau tot hoog-niveau renovatie.

Uit een onder de bewoners gehouden peiling bleek de animo voor renovatie gering. Slechts 7 huishoudens zouden willen meedoen, het grootste deel van de toenmalige bewoners wilde verhuizen.

8 Meijer, F., 1987

Zelfwerkzaamheid en renovatie, Vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen en zelf-werkzaamheid bij renovatie in de gemeente Den Haag, Delft (DUP).

Afb. 3.4 Een van de panden van het renovatiecomplex de "Groene Graaf' in Den Haag

Een belangrijk doel van de gemeente Den Haag om een overname-regeling te ontwikkelen was de overweging dat er door een financiële tegemoetkoming meer woningen bij de renovatie betrokken zouden kunnen worden. Door het OTB is een enquête onder de bewoners gehouden, waarbij gevraagd is naar de invloe9 van een vergoedingsregeling op de animo voor renovatie.9

Er waren 19 huishoudens, die hadden aangegeven dat zij (nog) niet aan de renovatie wilden meewerken. Slechts één van hen antwoordde in de enquête aan de renovatie te willen meedoen, mits de vergoeding hoog genoeg zou zijn. De overigen waren vrij beslist in hun negatieve oordeel over de renovatie. Hun

9 Overigens was de mogelijke vergoedingsregeling ten tijde van de enquête inhoudelijk nog niet bekend. Een goed gefundeerde mening van de bewoners was daarom niet mogelijk.

standpunt werd· niet beïnvloed door een eventuele vergoeding, maar zaken als toekomstige huur, bewoners samenstelling van de buurt, niveau van de renovatie-ingreep en dergelijke waren wat dat betreft meer doorslaggevend. De veronder-stelling dat een overname-regeling voor zelf aangebrachte voorzieningen bewoners zou stimuleren om mee te werken aan renovatie, lijkt hierdoor ongegrond.

Desondanks is er een systematiek voor een overname-regeling geformuleerd. Kortheidshalve komt deze neer op een check-list van mogelijk over te nemen voorzieningen en bijbehorende maximaal te vergoeden bedragen. De feitelijke vergoeding is volgens de opgestelde regeling afhankelijk van de kwaliteit . en ouderdom van de voorziening.

Ofschoon de overname-regeling niet in het proef-project de "Groene Graaf' is toegepast, is er een globale schatting gemaakt van de mogelijke financiële consequenties. In totaal zou bijna f. 25.000 aan vergoedingen uitgekeerd worden. Dit bedrag zou worden uitbetaald aan 24 van de 40 huishoudens (gemiddelde vergoeding f. 1.035). Over het totale project bekeken zou de voorge~telde regeling f. 620 per woning gaan kosten.

Volgens de vigerende verbeterregelinglO

kunnen vergoedingen worden' verleend voor voorzieningen die binnen het verbeterplan passen. Dergelijke overname-vergoedingen worden tot de stichtingskosten van het verbeterplan gerekend ..

Op grond van het getrapte stelsel van subsidieverlening en huurverhoging is het afhankelijk van de hoogte van de totale verbeterkosten welk aandeel de bewo-ners meebetalen aan de overname-vergoedingen door middel van een huurVer-hoging en hoeveel de Rijksoverheid bijdraagt met subsidie.

De subsidie voor woningverbetering wordt uitsluitend verleend voor daadwerke-lijk door de opdrachtgever aan derden betaalde materialen en diensten. Hier-onder valt niet zelfwerkzaamheid. De Rijksoverheid stelt zich op het standpunt dat eventuele tegemoetkomingen aan zelfwerkende huurders bij renovatie tot de verantwoordelijkheid van de gemeente behoren. Inmiddels is per 1 januari 1988 met een proeftijd van twee jaar in Den Haag een speciaal fonds gecreëerd, waaruit overname-vergoedingen worden bekostigd voor voormalige particuliere huurwoningen, die door de gemeente zijn aangekocht.

De animo van de bewoners van het project de "Groene Graaf' om aan de renovatie mee te werken, was niet groot. Van de veertig huishoudens wilden er slechts zeven meedoen aan de renovatie. Van deze zeven voelden echter zes huishoude.ns ook voor zelfwerkzaamheid bij de uitvoering van de renovatie. Er is

-een lijst opgesteld van ca. 60 werkzaamheden die de bewoners maximaal zelf zouden kunnen gaan uitvoeren.

Uiteindelijk hebben vier huishoudens slechts een gedeelte van deze lijst van werkzaamheden zelf uitgevoerd., Gemiddeld bespaarde men ca. f. 1.500, wat bijna geheel is omgezet in individuele extra voorzieningen, zoals ander sanitair, extra keukenkastjes, een motorloze wasemkap en thermostaatkranen .

In dit project deed zich het unieke geval voor dat zowel vader als zoon via zelfwerkzaamheid een woning opknapte. De vader heeft een deel van zijn besparing (ca. f. 1.000) "overgedaan" aan zijn zoon, die dit bedrag extra inves-teerde in zijn woning. De andere twee huishoudens hebben het gedeelte van de . besparing, dat niet besteed werd aan extra voorzieningen, in de vorm van een tegoedbon voor verf- en behang uitbetaald gekregen. Het ging hierbij om bedragen van ca. f. 300.

3.5 De Groote Lelie, Groningen

Het complex de "Groote Lelie" is het derde Groningse project binnen het door de SEV gehonoreerde experiment "Woonnormen na decentralisatie". Dit experi-ment is een initiatief van de gemeente Groningen, die in 1986 één van de proef-gemeenten was in het kader van het in te voeren Normkostensysteem (NKS). Een van de doelstellingen van de gemeente voor het experiment als geheel was de mogelijkheden van het NKS en de gevolgen van de decentralisatie voor het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid te onderzoeken.

Bij de eerste twee projecten van het experiment is al met meer en minder succes geprobeerd om de zelfwerkzaamheidsaktiviteiten van bewoners te vergoe-den . .In beide gevallen ging het om het legaliseren van een kraaksituatie en de bewoners zoveel mogelijk invloed te geven bij de wijze waarop hun complex in de eigen woonbehoeften moest voorzien. Een van de aanduidingen van het experiment in Groningen luidt daarom ook wel "Wonen op gewenst niveau". Bij de renovatie van het complex "Oude Boteringestraat 57 jPausgang 4 en 6" werden de zelfwerkzaamheidsbesparingen naar tevredenheid van de bewoners benut voor extra voorzieningen. Bij het complex "Etos" heeft men getracht een scheiding aan te brengen tussen drager en inbouw. De drager zou beheerd moeten gaan worden door de verhuurder. De inbouw zou (gezamenlijk) eigen-dom worden van de bewoners. Van deze laatste ideeën is niets terecht gekomen. Voor een deel wordt dat verklaard door specifieke omstandigheden, die te maken hadden met het complex "Etos" zelf. Voor een ander deel bleken de juridische haken en ogen en de geringe financiële voordelen een te grote barrière te vormen om de scheiding tussen drager en inbouw in praktijk te brengen. Het complex "Etos" is uiteindelijk op de gebruikelijke manier gereno-veerd en verhuurd.

De bij bovengenoemde complexen opgedane ervaringen zijn ingebracht bij de renovatie van het oude schoolgebouw de "Groote Lelie". Over dit project dat in juli 1987 is opgeleverd, is in november van dat jaar een beschrijvend rapportll

verschenen.

Voor het complex de "Groote Lelie" hebben de gemeente en bewoners eigen specifieke doelstellingen geformuleerd. De gemeente was vooral gericht op de regelgeving:

11

Boer, J.D. de, 1987,

De Groote Lelie, Voortgangsverslag van het experiment Woonnormen na decentralisatie (EX 83/75), gemeente Groningen, november.

- toepassing van het NKS in relatie met zelfwerkzaamheid;

- huurvaststelling op basis van kwaliteit en het ontwikkelen van een punten-systeem dat beter aansluit bij dit soort experimenten;

- invulling van bewonerszelfbeheer door een scheiding tussen casco en inbouw. De bewoners hebben hun doelstellingen gerelateerd aan de ervaringen van de voorgaande twee projecten van het experiment. Dat betekent bijvoorbeeld dat men bij voorbaat afwijzend stond tegenover het benutten van zelfwerkzaamheid voor eventuele huurverlaging of het investeren in extra voorzieningen. De bewoners stelden zich op het standpunt dat lage huren (f. 150 per maand, zijnde 15% van het gemiddeld inkomen) zonder meer bereikbaar moesten zijn. Een dergelijk huurniveau zou niet afhankelijk moeten worden gesteld van eventuele

zelfwerkzaamheidsbesparingen. Alle bereikte besparingen zouden in· een fonds

'met een ideëel volkshuisvestingsdoel' gestort moeten worden. Vanwege de principiële keuze voor een fonds, zag men ook af van het gemeentelijke voorstel om een scheiding tussen casco en inbouw te maken.

Beoogd werd uit het fonds de volgende bestedingen te kunnen doen:

- huursubsidie aan zittende .huurders, voor het geval de huren boven de 15%

van het netto inkomen stijgen. Hiervoor veronderstelde men de rente-baten van het fonds en het fonds zelf te kunnen reserveren;

- uitkering ineens aan vertrekkende bewoners, die door hun zelfwerkzaamheid een bijdrage hebben geleverd aan de fondsvorming. Gedacht werd aan maxi-maal f. 2.000 bij vertrek binnen een jaar, maximaxi-maal f. 1.000 bij vertrek binnen twee jaar en maximaal f. 500 bij vertrek binnen 3 jaar;

- bestedingen aan "volkshuisvesting in ruime zin, mede ten behoeve van derden".

Concreet had· men hier voor ogen het verstrekken van een lening ' onder

garantie voor een garage,· fietsenwerkplaats, sauna, doka, en dergelijke;

- een borgstelling of leiling ten behoeve van de verbouw of aankoop van soort-gelijke verbouwpanden, waarvoor het moeilijk is volgens de normale weg hypotheek en/ of gemeentegarantie te verkrijgen.

Na advies-inwinning bij het NCIV en de belasting-adviseurs Meijburg & Co over de status van het fonds en de belastingtechnische consequenties, kwam men tot de conclusie dat er juridisch geen belemmeringen waren voor de fondsvorming. Voordat tot toepassing van deze constructie is besloten, zijn er diverse bereke-ningen op tafel gelegd met betrekking tot de huurvaststelling. Hierbij werd de aard en omvang van eventuele zelfwerkzaamheid ingebracht.

Formeel gelden voor de huurvaststelling de reële stichtingskosten. Wat tot de stichtingskosten wordt gerekend, en hoe deze worden vastgesteld, is in de

NKS-regeling tamelijk nauw omschreven. De ··gemeente Groningen wilde echter aan

de hand van een punten-systeem de redelijkheid van de formeel vastgestelde huur kunnen toetsen. Het vigerende woningwaarderingssysteem is hiervoor onvoldoende toepasbaar. Men heeft behoefte aan een puntensysteem dat meer is toegespitst op de waardering van groepswoningen met gemeenschappelijke voorzieningen.

Atb. 3.5 De "Groote Lelie", Groningen

IUIOGfVfl

Het punten-systeem dient daarom - vanuit de maximaal acceptabele huur terug geredeneerd - ook om de maximale bouwkosten vast te stellen. Aan de hand van vergelijkbare panden wordt een redelijk geachte prijs per punt vastgesteld. Op grond van het na te streven huurniveau voor een te verbouwen pand, wordt het na te streven aantal punten en de kwaliteit vastgesteld. Daaruit volgen de maximale bouwkosten.

Voor de honorering van zelfwerkzaamheid binnen het gemeentelijk woningwaar-derings-systeem werd onder andere voorgesteld om per f. 500 zelfwerkzaam-heidsbesparing één punt in aftrek te brengen. Dit is conform de norm, die in het vigerende woningwaarderingsstelsel voor extra kwaliteit wordt gehanteerd, maar dan andersom. Deze mogelijkheid is door de bewoners principieel afgewezen, omdat men zoals eerder genoemd zonder de inzet van zelfwerkzaamheid tot een

voor hen acceptabel huurniveau wilde komen. De besparingen zouden niet tot huurverlaging, maar tot de vorming van een fonds moeten leiden.

Omdat het Groningse punten-systeem geen hard gegeven was, maar juist ontwikkeld moest worden, is een compromis bereikt tussen de gemeente en de bewoners over toepassing van het systeem. Een waardering van 53 punten per eenheid betekende een huur van f. 156 per maand. Dit huurniveau werd door de bewoners geaccepteerd. Op basis van het aantal punten achtte de gemeente maximaal f. 484.000 aan bouwkosten aanvaardbaar. Dit was f. 40.000 minder dan de laagste aannemersprijs.

Door bezuinigingen op het plan en een kleine wijziging van de hoeveelheid bergruimte, waardoor het totaal aantal m2 binnenwerks kemoppervlakte wijzig-de, is uiteindelijk door het ministerie volgens het NKS een aanvangshuur van f. 161,60 per maand per eenheid vastgesteld.

Bij aanvang van het project werd het bewonersaandeel van zelfwerkzaamheid begroot op f. 75.000. Door wijzigingen in de aard en omvang van de zelfwerk-zaamheid bedraagt de totale besparing uiteindelijk ruim f. 51.000.

Het fonds wordt beheerd door een stichting, die de bewoners hebben opgericht. Er is. een overeenkomst met de verhuurder van het pand gesloten over de '

bestedingen van het fonds. Behalve de beoogde borgstelling zijn alle andere gewenste bestedingen van het fonds mogelijk, zoals aanvullende huursubsidie, een "oprot"premie voor vertrekkende huurders en bestedingen aan het pand zelf. Inmiddels zijn er al bestedingen uit het fonds gedaan. Aan vertrekkende bewo-ners is naar gelang hun zelfwerkzaamheidsinbreng een vergoeding gegeven. Daarnaast is een nog onverhuurde eenheid ingericht als activiteitenruimte. Er is geen overleg geweest met het Rijk over de besteding van het fonds. Er is uitsluitend overlegd met ambtenaren van de gemeente, wat heeft geleid tot een garantstelling vanuit de gemeente voor het geval dat het Rijk de fondsconstruc-tie alsnog zal afwijzen. Niet alle bestedingen hebben immers direct een volks-huisvestingsdoel, maar zijn een inkomens maatregel of hebben een "cultureel" doel.

Bij de besteding van het fonds heeft de verhuurder van het pand bovendien een toezichthoudende functie.

3.6 Complexbeheer door huurders, Haarlemmermeer.

In de Hoofddorpse wijk Bornholm is de woningbouwvereniging Haarlemmer-meer een experiment gestart met bewonerszelfbeheer. Het door de SEV geho-noreerde experiment heeft als doel de betrokkenheid en binding van de bewo-ners met de corporatie te vergroten en tevens een "optimale beheersituatie te creëren, met alle gunstige effecten vandien voor de woningen, woonomgeving en verhuurbaarheid".

Bij het experiment zijn in, totaal 92 woningen betrokken.

,Het bewoners-zelfbeheer betreft de overdraçht van taken op het gebied van klachtenafhandeling en -onderhoud en de administratieve afwikkeling bij

muta-tie. Activiteiten als toewijzing en huurinning blijven buiten de bevoegdheid van de bewoners.

Uit de bewoners is een complex-bestuur van maximaal zeven leden samenge-steld, die de feitelijke uitvoering van de overgedragen beheertaken verrichten. leder bestuurslid krijgt hiervoor f. 1.000 op jaarbasis gegarandeerd.

De deelnemende huishoudens in het experiment is bij aanvang eert besparing van f. 300 per jaar als stimuleringspremie in het vooruitzicht gesteld. De woning-bouwvereniging verwachtte deze besparingen terug te verdienen door de inzet van minder nieuw personeel.

In december 1988 is het eindrappore2

verschenen over de resultaten van de eerste twee jaar van het experiment. De conclusies zijn zodanig positief, dat het bewonerszelfbeheer zal worden voortgezet, zij het in gewijzigde vorm.

Bij nacalculatie is namelijk gebleken dat het uit te keren bedrag aan de indivi-duele huishoudens ad f. 300 te hoog was geschat. Een belangrijke oorzaak hiervan vormen de kosten van huisvesting van het complex-bestuur, die over een te klein aantal woningen moeten worden verdeeld. Zowel naar de mening van de woningbouwvereniging als van het complex-bestuur biedt de huidige huisves-ting ruimte voor een tweede complex-bestuur, terwijl het complex-bestuur ook meent haar taken tot ca. 150 woningen te kunnen uitbreiden. De huisvestings-kosten zouden over ca. 300 woningen verdeeld kunnen worden. In combinatie met de via het zelfbeheer bereikte besparingen bij de klachtenbehandeling, mutaties en inplaatsingen resulteert dit in een aanwijsbare besparing van ca. f. 100 per woning per jaar. Voortaan zullen deze besparingen niet meer direct worden uitbetaald aan de bewoners, maar worden uitbetaald aan het complex als geheel. Hierbij bepaalt de bewonersvereniging waarvoor en hoe de besparin-gen zullen worden aangewend. Hiervoor is al een aantal suggesties gedaan, zoals het handhaven van de betaling aan de bestuursleden, het aanstellen van een klusjesman of -vrouw, die kan worden ingeschakeld bij het klachtenonderhoud en bewoners-onderhoud en het investeren in een eigen (semi)permanent gebouw voor zowel activiteiten voortvloeiend uit het zelfbeheer als "andere activiteiten, die invloed hebben op een betere woonbeleving".

Behalve de direct aanwijsbare besparingen wordt verondersteld dat het complex-beheer leidt tot onzichtbare besparingen ten gevolge van de gunstige invloed op de woonomgeving en het sociale klimaat van de wijk. Geschat wordt dat deze niet aanwijsbare besparing eveneens ca. f. 100 per woning bedragen. Door de woningbouwvereniging is ingestemd met het voorstel van de bewoners om deze f. 100 ten goede te laten komen aan het complex.

De veronderstelde onzichtbare besparingen maken deel uit van de Algemene Bedrijfsreserve (ABR) van de corporatie en kunnen daarom niet worden "uitbetaald" aan het complex. Wel kan ieder jaar door de bewonersvereniging een besteding van maximaal f. 100 per woning worden aangewezen, die ten laste wordt gebracht van de

ABR.

12Woningbouwvereniging Haarlemmermeer, 1988, Komplexbestuur 9.2/10, Evaluatierapport, december.

Door de woningbouwvereniging is gesteld dat deze regeling na 5 jaar zal moeten worden geëvalueerd om te bezien of de veronderstelde doelstellingen zijn gehaald. .

De keuze voor het soort vergoeding, die aan de individuele huishoudens wordt uitgekeerd, blijkt na evaluatie van het experiment bij alle partijen uit te vallen in het voordeel van de besteding aan extra voorzieningen.

3.7 Menadostraat e.o., complex Boterdiep, Groningen

Het complex Boterdiep, gelegen in de Menadostraat en omgeving in Groningen dateert uit 1938 en omvat 216 woningen. Na een ingrijpende renovatie is in april 1987 een tweejarig zeltbeheer-experiment gestart met als doel de buurt te behoeden voor terugval naar het vroegere peil van verwaarlozing. Verondersteld werd dat door middel van zelfbeheer het verantwoordelijkheidsbesef van de bewoners behouden blijft en er een sociaal laagdrempelig aanspreekpunt in de buurt wordt gerealiseerd. De concrete invulling van het zeltbeheer-experiment heeft zich gericht op de herinrichting en het beheer van de woonomgeving.

Uit de bewoners hebben zes vrijwilligers zich als zogenaamde "groenwerker" .

aangemeld. Zij onderhouden de groenvoorzieningen van het complex.

Voor het onderhouden van de groenvoorzieningen is in de service-kosten een bedrag van f. 10,50 per woning opgenomen. Aangezien de woningbouwvereni-ging geen kosten meer maakt voor het onderhouden van de groenvoorzieningen 'bespaart' zij maandelijks een bedrag van f. 2.268. Deze 'besparing' zou als vergoeding aan de vrijwillige groenwerkers uitgekeerd \y:<>rden om de continuïtiet van het project te waarborgen en wrijving tussen actieve en minder actieve bewoners te voorkomen.

Wanneer deze besparing echter direct aan de groenwerkers zou worden uitge-keerd, betekende dat aanvullend inkomen. Aangezien de groenwerkers voor het merendeel een uitkering ontvangen, zouden zij maar weinig van de vergoeding profiteren. In een gesprek met de directeur werkgelegenheidsprojecten van de Dienst -Sociale Zaken en Werkgelegenheid in Groningen kwam naar aanleiding van de mogelijke 'betaling' bovendien de vraag naar voren in hoeverre de vrijwillige groenwerkers op de arbeidsmarkt als concurrenten ten opzichte van de woningcorporatie of derden zouden worden gezien. De directeur werkgele-genheidsprojecten meldde dat een project, als dit, .op economische ·

aanvaard-'. baarheid wordt getoetst door een toetsingscommissie. Mogelijke concurrentiever-valsing is één van de criteria die wordt beoordeeld. In het geval dat er door één of meer afgevaardigden in de commissie wordt tegengestemd, zal er geen enkele organisatie zijn die het project wil blijven steunen. Het liefst wilde het Buurtco-mité daarom voorkomen dat de toetsingscommissie zou worden ingeschakeld. De directeur werkgelegenheidsprojecten kwam met de merkwaardige tip .. om het vrijwilligerswerk te laten uitvoeren door huisvrouwen. Dan zou er volgens hem geen sprake zijn van concurrentievervalsing. Het tussen-rapport over d,e

voort-gang van het experiment13

vermeldt dat het buurtcomité hiertegenover stelde, dat er geen gevaar was voor bestaand personeel, omdat het complex in beheer was overgegaan en dat de nieuwe beheerder nieuw personeel zou moeten aantrek-ken. Omdat het werk ook door derden uitgevoerd zou kunnen worden bleek er echter een rol weggelegd te blijven voor de toetsingscommissie.

Totdat men zoekende naar alternatieven op het idee kwam om de groenwerkers niet uit te betalen, maar een korting te geven op hun huur tot het symbolische bedrag van f. 10 per maand. De werkelijke huur bedraagt ca. f. 200 en ligt dus onder de minimale grens om in aanmerking te komen voor IHS, zodat er geen korting op de IHS zou plaatsvinden. Ook vanuit de Sociale Dienst ging men accoord met deze constructie. Als uitkeringsgerechtigde moet men voldoen aan een huurverplichting1

\ er is echter geen ondergrens gesteld aan de huur. Een

huurverlaging heeft voor de groenwerkers dus geen consequentie voor de hoogte van hun uitkering.

Dat de huurverlaging door de belastinginspecteur eventueel wordt gezien als neven-inkomen, is als probleem onderkend. Hiervoor is het advies van een hoogleraar fiscaal recht ingewonnen. De bewoners nemen zelf geen initiatief in de richting van de belastingdienst. Men stelt dat er aan de toegepaste construc-tie in Groningen zodanig ruchtbaarheid is gegeven, dat de belastingdienst voldoende op de hoogte kan zijn. Mocht er een navorderingsprocedure volgen, dan zal er om kwijtschelding worden verzocht, vanwege de minvermogendheid van de desbetreffende "groenwerkers".

Op 10 november 1987 is een overeenkomst vastgesteld, waarin de constructie formeel is vastgelegd. Tussen de bewoners en de woningbouwvereniging is de Stichting Groenwerk opgericht. De vrijwilligers betalen hun huur van f. 10 aan deze stichting. De woningbouwvereniging betaalt de totale som aan bespaarde service-kosten van groen, die groter is dan de totale huurverlaging voor de groenwerkers, eveneens aan de stichting. Alle uitgaven aan het groen in de woonomgeving worden vervolgens door de Stichting Groenwerk verricht.

13

Jan Jansma en Hans Bergman, 1987,

Tussenrapportage Menadostraat e.o, aprilI986-a~rilI987, Groningen 14 juni.

4

CONCLUSIES

4.1 Conclusies

Zelfwerkzaamheid van bewoners heeft meestal een tweeledig doel; het tegemoet komen aan individuele woonwensen van bewoners en besparing op de woonuit-gaven. In het onderhavige onderzoek is nagegaan op welke wijze door

zelfwerk-zame huurders bereikte besparingen en/ of gedane investeringen kunnen worden vergoed.

Er is geconstateerd dat er juridisch heel wat haken en ogen zitten aan het sluitend regelen van een overname-vergoeding. Ondanks de ingewikkelde problematiek omtrent natrekking en wegbreekrecht staat er in de praktijk echter niets in de weg om aan een vertrekkende huurder een overname-vergoeding te betalen. Over een dergelijke vergoeding kunnen contractueel afspraken worden gemaakt. Hierbij neemt de vertrekkende huurder de zwakste positie in. Hij kan zijn recht op een overname-vergoeding noch bij de nieuwe huurder noch bij de verhuurder afdwingen. Een zelfwerkzame huurder is voor een overname-vergoeding afhankelijk van de welwillendheid van de verhuurder.

Daarentegen is het in de praktijk niet ongebruikelijk dat de vertrekkende huurder en de nieuwe huurder onderling een overname-vergoeding regelen. Behalve het regelen van een overname-vergoeding is het ook niet eenvoudig om de zelfwerkzame huurder materieel of immaterieel te belonen voor zijn inspan,.; ningen. Vanwege de volkshuisvestingsregelgeving m~t betrekking tot de huur-aanpassing en de individuele huursubsidie, belastiirgbepalingen en mogelijke inkomensgevolgen voor uitkeringsgerechtigden is het niet zo dat door zelfwerk-zaamheid hetzelfde huis voor (een evenredig aan de besparingen) lagere prijs, of een beter huis tegen dezelfde prijs wordt verkregen.

huurprijsaanpassing

Het benutten van zelfwerkzaamheidsbesparingen ten behoeve van het aanbren-gen van extra voorzieninaanbren-gen kan leiden tot een naar verhouding te lage huur, waardoor versnelde harmonisatie dreigt. Volgens art. 15 lid 3 geldt dit niet voor de zittende huurder, die de voorzieningen zelf heeft aangebracht.

De Rijksoverheid stelt zich volgens MG 8~-54 op het standpunt dat deze toepassing ook geldt voor opvolgende huurders, mits daarover duidelijke afspra-ken worden gemaakt.

Individuele huursubsidie

Voor huurders met recht op IHS leidt een huurverlaging vooral tot verlaging van de IHS. Hieraan valt niet te tornen. Huurders met recht op IHS dienen dit aspect volgens de Rijksoverheid als gegeven te beschouwen bij hun afweging om zelfwerkzaamheidsaktiviteiten uit te voeren.

Neven-inkomen

Een directe vergoeding voor zelfwerkzaamheidsaktiviteiten worc;lt door de Sociale Dienst beschouwd als aanvullend inkomen. Voor uitkeringsgerechtigden geldt dat men minstens 75% van deze inkomsten moet afdragen aan de Sociale Dienst.

Ook de belastingdienst beschouwt eenmalige en periodieke uitkeringen als neveninkomen, wanneer dit meer dan f. 1.000 op jaarbasis betreft. Het is zeer waarschijnlijk dat hiertoe ook wordt gerekend het kwijtschelden van een deel van de huur, wanneer de feitelijke huurprijs onder de economische huurwaarde ligt. Men is belasting- en premieplichtig over deze inkomsten.

Er zijn vier principiële vormen van vergoedingen besproken. Een uitkering ineens, periodieke uitkeringen, fondsvorming of betaling in natura hebben elk specifieke voor- en nadelen. Er blijkt niet één zaligmakende vergoedingsregeling te zijn.

Pe

de specifieke kenmerken van het complex én de persoonlijke omstandigheden en wensen van de huurders. Uit de beschreven praktijkgevallen blijkt dat de uitspraak "op ieder potje past een dekseltje", voor wat betreft het regelen van een zelfwerkzaamheidsvergoeding zeker op gaat.

Er is geconstateerd dat de volgende aspecten een belangrijke rol spelen bij de afweging tussen verschillende vormen van vergoeding:

huurprijs: Deze is vooral van belang in het geval huurders qua inko-menspositie recht hebben op IHS. Een mogelijke huurverla-ging leidt tot verlahuurverla-ging van IHS.

Dit probleem doet zich niet voor in gevallen waarbij de huurprijs beneden de minimale of boven de maximale grens ligt, waarbij men recht heeft op IHS. Daarom is bijvoorbeeld bij vooroorlogse complexen met een relatief lage huur een periodieke uitkering in de vorm van huurverlaging een goede mogelijkheid.

inkomensbron: Uitkeringsgerechtigden hebben weinig financieel voordeel van aanvullende eenmalige of periodieke inkomsten, omdat zij hiervan maar een klein gedeelte mogen behouden. Huurverla-ging en "betaling in natura" zijn voor hen bruikbare alternatie-ven.

budget: Wanneer financiële vergoedingen voor huurders ongunstig zijn kan ervoor worden gekozen om de via zelfwerkzaamheid bereikte besparingen te benutten voor investering in extra voorzieningen.

Wanneer de besparing grpter is dan de verlangde voor-zieningen, zal het resterende bedrag in een fonds of "depot" ondergebracht kunnen worden. De aanwending van dit fonds

4.2 Samenvatting

kan alleen geschieden ten behoeve van de. volkshuisvesting. Eventueel kan daarvan op gemeentelijk niveau worden afgeweken.

Zelfwerkzaamheid heeft tot doel om de bewoners in staat te stellen hun woning en woonomgeving beter af te stemmen op hun individuele wensen en behoeften. Dit geldt zowel de fysieke inrichting en afwerking ervan als de woonlasten. Een vergoeding voor de zelfwerkzaamheidsaktiviteiten van de bewoners moet daarbij aansluiten. In de praktijk blijkt echter dat er geen eenduidige relatie ligt tussen zelfwerkzaamheidsbesparing en woonlastenverlaging. De veronderstelling gaat niet op dat er bij doe-het-zelf-activiteiten van bewoners meer woning voor hetzelfde geld of dezelfde woning voor minder geld gerealiseerd kan worden. Er is geen specifieke vorm van vergoeding als beste of slechtste aan te merken. Afhankelijk van de kenmerken van het complex, de persoonlijke omstandighe -den van de bewoners en de aard en omvang van de zelfwerkzaamheid zal een vergoeding "op maat" toegepast moeten worden.

In dit rapport is een aantal mogelijke zelfwerkzaamheidsvergoedingen voor verschillende situaties beschreven, die hiervoor toepasbaar zijn.