Prawo pierwokupu Skarbu Państwa

Edmund Szabłowski

Prawo pierwokupu Skarbu Państwa

Palestra 7/5(65), 16-19

EDMUND SZABŁOWSKI

Prawo pierwokupu Skarbu Państwa

W a r t. 30 i n a s t. u sta w y z d n ia 14 lipca 1961 r. o gospodarce te re n a m i w m ia ­ s ta c h a o sie d la ch (Dz. U . N r 32, poz. 159) z a strze żo n e je s t n a rze c z p rez y d iu m w ła ś ­ ciw ych m ie jsk ich (pow iatow ych) r a d n a ro d o w y c h p ra w o p ie rw o k u p u w sto su n k u d o n ie ru c h o m o śc i n ie sta n o w iąc y ch w łasn o śo i P a ń s tw a , położonych n a te re n a c h nakreślonych w a r t. 1 usit. 1 p k t 1 te j u sta w y . 1

W p r a k ty c e coraz częśaiej się z d a rza, że p re z y d ia w łaściw y c h r a d n aro d o w y ch k o rz y s ta ją z w y m ien io n eg o p r a w a p ie rw o k u p u ; d o ty c zy to zw łaszcza p rez y d iu m sto łec zn ej r a d y n a ro d o w ej. J a k się je d n a k o k a z u je , p rz e p isy p o w o łan e j u sta w y co d o te g o p r a w a z a w ie ra ją lu k i i n ie d o m ó w ien ia i są zb y t la k o n icz n e, w sk u te k czego p o w s ta ją n ie m ałe k o m p lik a c je 'n a tu r y p ra w n e j, n ie rz a d k o połączone z dość p rz y ­ k ry m i s y tu a c ja m i fak ty c z n y m i. N ic w ięc dziw nego, że je ś li chodzi o c a ły szereg isto tn y c h k w e stii p ra w n y c h , to sta ło się rze czą k o n ie c z n ą w y d a n ie a u to ry ta ty w ­ n e g o w y ja ś n ie n ia , k tó r e is to tn ie n a s tą p iło w p o s ta d u c h w a ły S ąd u N ajw yższego

z d n ia 10 lis to p a d a 1962 r . (1 CO 24/62), p o w ziętej w sk ła d z ie ca łe j Izby C yw ilnej, ja k o odp o w ied ź n a p y ta n ie p ra w n e zgłoszone p rze z M in is tra S p raw ied liw o ści.

W obecnej ch w ili w są d a c h w a rsz a w sk ic h toczy się ju ż przeszło 100 sp ra w (w d w u ró ż n y c h try b a c h p o stę p o w a n ia sądow ego) w zw ią zk u z w y k o rz y sta n iem p rze z stołeczną r a d ę n a ro d o w ą p rzy słu g u jąc eg o je j p r a w a p ie rw o k u p u . W spom nia­ n a u c h w a ła S ą d u N ajw yższego n ie w ą tp liw ie p rzy czy n i się d o n ależ y teg o ro z strz y g ­ n ię cia ty c h sp raw .

W ty c h w a r u n k a c h ta k sto su n k o w o p r o s ta — zd a w ało b y s ię — in s ty tu c ja p r a ­ w n a , ja k ą je s t p ra w o p ie rw o k u p u , sta ła się n a r a z sk o m p lik o w an y m zagadnieniem . P ro w o k u je ito do tego, b y p ro b lem em ty m z a ją ć s ię nieco d o k ła d n iej.

P ra w o p ie rw o k u p u je s t p rze w id z ia n e w a rt. 345 i n a st. k o d e k su zobow iązań, p r z y czym w e d łu g a r t. 351 kod. zob. p rze p isy k o d ek so w e o p r a w ie p ie rw o k u p u , je śli u sta w a n ie sta n o w i inaczej, sto s u je się ta k ż e w ted y , k ie d y p ra w o p ie rw o k u p u o p ie ra się n a in n y c h ty tu ła c h n iż um ow ne. W y n ik a s tą d w sposób n ie w ą tp liw y , że p rz e p isy o p ra w ie p ie rw o k u p u , z a w a r te w p o w o łan e j w yżej u sta w ie o gospodarce te re n a m i, m u sz ą być u z u p e łn ia n e p rz e p isa m i kodeksow ym i.

S tosow nie do a r t. 348 § 1 kod. zob. p rz e z w y k o n a n ie (należyte) p ra w a p ie rw o ­ k u p u dochodzi do s k u tk u u m o w a s p r z e d a ż y m ięd zy zobow iązanym (w łaś­ cicielem n ieru ch o m o ści, sp rze d aw cą ) a u p ra w n io n y m (p re zy d iu m w łaściw e j ra d y naro d o w ej). W w y n ik u w ięc p raw id ło w e g o w y k o n a n ia p r a w a p ie rw o k u p u zaw iąz u je się ipso iu re m iędzy zo b o w ią za n y m a u p ra w n io n y m s t o s u n e k u m o w n y , w s k u te k czego do tego sto s u n k u p ra w n e g o m a ją za sto so w a n ie w szy stk ie p rze p isy z z a k re su p r a w a cyw ilnego, ja k ie m ogą dotyczyć um ow y sp rze d aż y nieruchom ości, a w ięc p rz e p isy ogólne p r a w a cyw ilnego, k o d e k su zobow iązań, p ra w a rzeczow ego i in n e z n im i zw iązan e. T ę ta k is to tn ą sy tu a c ję p r a w r ą n a le ż y zaw sze m ieć n a w zględzie p rz y ro z strz y g a n iu w sze lk ic h k w e stii i z a g ad n ień , w y n ik a ją c y c h z p ra w a p ie rw o k u p u za strze żo n e g o w p o w o łan e j w yżej u staw ie.

P rz y p ra w ie p ie rw o k u p u w ch o d zą w g rę n a s tę p u ją c e m o m en ty p ra w n e : 1) te rm in , w Ciągu k tó reg o u p ra w n io n y m a w y k o n ać p rzy słu g u jąc e m u p raw o p ie rw o k u p u ;

JNr 5 (65) P raw o p ier w o k u p u S k a rb u P aństw a ₁₇

3) s k u tk i praw ne- w y n ik a ją c e z p raw id ło w eg o w y k o n a n ia p ra w a p ie rw o k u p u ; 4) s k u tk i p ra w n e w y n ik a ją c e z n ie p ra w id ło w eg o w y k o n a n ia p r a w a p ie rw o k u p u p rz e z u p ra w n io n e g o lu b z n ie sk o rz y sta n ia p rz e z niego z p rzy słu g u jąc eg o m u p r a w a p ie rw o k u p u .

W obec p o w sta ły c h k o m p lik a c ji p ra w n y c h do ty czący ch p r a w a p ie rw o k u p u z a ­ strz e ż o n e g o n a rze cz r a d n aro d o w y ch , k aż d y z w y m ie n io n y ch m o m e n tó w w y m a g a bliższego ro zw aż en ia .

A d 1. W edług k o d e k s u zobow iązań (art. 346 § 3) p ra w o p ie rw o k u p u co do n ie ­ ru c h o m o śc i p ow inno być w y k o n a n e w ciągu m iesiąca od chw ili za w iad o m ien ia u p ra w n io n e g o o tre śc i um ow y z a w a rte j z osobą trze cią . W m y śl po w o łan ej u sta w y o gosp o d arce te re n a m i te rm in te n w y n o si tnzy m ie sią ce i liozy się go ta k sam o j a k w w y p a d k a c h k o d ek so w y c h (a rt. 101 § 1 kod. zob.).

T erm in y te m a ją c h a r a k te r tenm inów o sta te czn y c h , n ie p rz e k ra c z a ln y c h . Ich p rz e d łu ż e n ie w in te re s ie u p raw n io n e g o m ogłoby m ieć m ie jsc e je d y n ie i w y łączn ie za zgodą zobow iązanego, p rz y czym zgoda zobow iązanego n ie m oże być z a stą p io n a a n i o rzeczeniem sądow ym , a n i d ec y zją w ład z y a d m in istra c y jn e j, gdyż b r a k je s t p o te m u p o d sta w y p ra w n e j.

W edług a r t. 83 przeip. og. p r. cyw ilnego te rm in m a ta k ie sa m o znaczenie p ra w n e , j a k k a ż d y in n y w a r u n e k um ow y. J e s t rzeczą o cz y w istą i n ie w y m a g a ją c ą sp e c ja l­

n eg o u za sa d n ien ia , że w a r u n e k um ow y m o żn a zm ienić ty lk o i w y łąc zn ie za zgodą -obu stro n , a p rze d e w sz y stk im te j stro n y , d la k tó re j z d an e g o w a ru n k u p o w sta je z o b o w ią za n ie (ja k w o m a w ian y m przez n a s w y p a d k u — dość szczególne zobow ią­ z a n ie , bo p rz y m u so w a sprzedaż).

W y k o n a n ie p r a w a p ie rw o k u p u p o upły w ie w sp o m n ian eg o te rm in u trzy m iesięc z­ n eg o je s t w ięc ró w n o z n ac zn e z jego n ie w y k o n a n ie m w ogóle.

A d 2. A rty k u ł 345 kod. zob. stan o w i, że p ra w o p ie rw o k u p u w y k o n u je się w d ro ­ d z e o św ia d cz en ia sk ie ro w a n eg o do zobow iązanego, p rz y ozym n ie p rz e w id u je ż a d ­ n e j szczególnej fo rm y d la ta k ie g o ośw iad czen ia. J e d n a k ż e za ch o w a n ie szczególnej fo rm y d la ta k ie g o o św ia d cz en ia je s t k o n ieczn e — i to pod ry g o re m n iew ażności — w w y p a d k u p ie rw o k u p u co d o n ieru ch o m o ści.

J a k ju ż m ów iliśm y, p rz e z w y k o n an ie p ra w a p ie rw o k u p u dochodzi do s k u tk u u m o w a sp rzed aży m iędzy zobow iązanym a u p raw n io n y m , m ia n o w icie u m o w a s p r z e d a ż y n i e r u c h o m o ś c i . Z z a w a rte j w a rt. 294 d e fin ic ji um o w y s p rz e ­ d a ż y w y n ik a, że is to tą te j um ow y je s t zobow iązanie sp rz e d a w c y do p rz e n ie sie n ia ■własności rzeczy, w d a n y m w yipadku n ieru ch o m o ści. U m o w a sp rzed aży n ie ru c h o ­ m o śc i je s t w ięc u m o w ą o p r z e n i e s i e n i e w ł a s n o ś c i n ieruchom ośoi, co d o k tó re j a rt. 46 p ra w a rzeczow ego w y m ag a, ab y b y ła z a w a r ta w fo rm ie a k t u n o ta ria ln e g o pod ry g o re m n iew ażności.

O św iadczenie u p raw n io n e g o , będ ące w y k o n a n ie m p rzy słu g u jąceg o m u p ra w a ■pierwokupu, je s t częścią sk ła d o w ą um ow y sp rz e d a ż y n ieru ch o m o ści recte um ow y •o p rze n iesien ie p r a w a w łasn o ści n ieru ch o m o ści, p o w in n o . b yć za te m rów n ież zło­

żone ty lk o w fo rm ie a k tu n o ta ria ln e g o , .inaczej bow iem j e s t ono niew ażn e i n ie p o c ią g a za sobą żad n y ch s k u tk ó w p ra w n y c h . W łaśn ie t ę fo rm ę d la w sp o m n ian eg o •ośw iadczenia w sk a z a ł Sąd N ajw y ższy w sw ej u ch w a le z d n ia 10 listo p ad a 1962 r. U c h w a ła ta m a b rz m ie n ie n a s tę p u ją c e (dotychczas n ie je s t jeszcze z n a n e je j u z a ­ s a d n ie n ie ):

„Eto p r a w a p ie rw o k u p u (w ykupu) przew id zian eg o w a r t . 30 i n a s t. u sta w y z d n ia 14 lip e a 1961 o gospodarce te re n a m i w m ia sta c h i o sied lach (Dz. U.

18 E d m u n d S z a b ł o w s k i _{N r 5 (65)}

N r 32, poz. 159) m a ją w z a k re sie nie u reg u lo w a n y m o d m ie n n ie p rz e z tę u s ta w ę za sto so w a n ie p rz e p isy a rt. 345 i n a s t. k o d e k s u zobow iązań o ra z a r t. 45 i 46 p r a w a rzeczow ego, a w szczególności:

a) o św ia d cz en ie p re z y d iu m w łaściw e j r a d y n a ro d o w ej o w y k o n a n iu p rz y ­ słu g u jąceg o m u p ra w a p ie rw o k u p u (w ykupu) w y m a g a za ch o w a n ia fo rm y a k tu n o ta rialn e g o ,

b) w łasn o ść n ieruchom ości, w s to s u n k u do k tó re j p re z y d iu m w łaściw e j r a d y n a ro d o w e j w y k o n u je p ra w o p ie rw o k u p u (w ykupu), p rze ch o d zi n a S k a rb P a ń ­

stw a z chw ilą, gd y pow yższe ośw iad czen ie doszło do sp rze d aw cy w ta k i sposób, że m ógł o n o n im p ow ziąć w iadom ość (a rt. 44 § 1 pjo.p.c.),

c) je ż e li p re z y d iu m w łaśc iw e j r a d y n a ro d o w e j n ie s k o rz y sta ło z p rz y słu g u ­ jącego m u p ra w a p ie rw o k u p u (w y k u p u ), to d o p rz e jśc ia w łasn o ści n ie ru c h o ­ m ości n a k u p u ją c e g o kon ieczn e je s t za w arcie p rze z niego i przez sp rz e d a w c ę b ez w aru n k o w ej um ow y o p rze n iesien ie w łasności albo u zy sk an ie orzeczen ia sądow ego stw ie rd z a ją c e g o obow iązek za w a rc ia ta k ie j um o w y ”.

A d 3. Je że li p ra w o p ie rw o k u p u zo stało w y k o n an e p raw id ło w o , tzn. w ciąg u p rze w id zia n eg o trzym iesięcznego te rm in u i z za ch o w a n iem fo rm y a k tu n o ta ria ln e g o , to z chw ilą k iedy ośw iad czen ie u p raw n io n e g o o w y k o n a n iu p ra w a p ie rw o k u p u doszło d o w iad o m o ści sp rze d aw cy (zobow iązanego), n a s tę p u je za w a rc ie u m o w y sp rzed aży n ie ru c h o m o śc i m iędzy zobow iązanym a u p ra w n io n y m i sto so w n ie d o przy to czo n ej w yżej u ch w a ły S ąd u N ajw yższego — z tą sa m ą ch w ilą przech o d zi n a S k a rb P a ń s tw a w łasn o ść n ieru ch o m o ści. P re z y d iu m w łaściw e j r a d y n a ro d o w e j m o ­ że za te m w y stą p ić p rze d w ła śc iw y są d p o w iato w y z w n io sk iem o w p is p ra w a w ła ­ sn o ści n ieru c h o m o śc i n a rzecz S k a rb u P a ń stw a , z a łą cz ają c d o w n io sk u o d p o w ied n ie d o k u m e n ty (w ypis a k tu n o ta ria ln e g o sp rz e d a ż y z a w a rte j m iędzy zob o w iązan y m a osobą trz e c ią , dcw ód d o ręc zen ia z a w iad o m ien ia o te j sprzedaży, w y p is a k t u n o ta ria ln e g o sw ego o św ia d cz en ia o w y k o n a n iu p ra w a p ie rw o k u p u i dow ód d o rę ­ czenia te g o o św ia d cz en ia zobow iązanem u, a n a w e t ty lk o sw e u rzę d o w e stw ie rd z e ­ n ie , że ta k ie d o ręc zen ie czy z a w iad o m ien ie m ia ło m iejsce).

Co się je d n a k s ta je w ów czas z um ow ą sp rze d aż y z a w a rtą m iędzy zo b o w iązan y m a o so b ą trz e c ią ? O czyw iście u m o w a t a w sto s u n k u do osoby trz e c ie j tr a c i s w ą m oc (art. 80 i a rt. -83 § 1 p rz e p . og. p r. cyw.), rzeczy z a ś — w sto s u n k a c h m ię d zy o so b ą tr z e c ią a zobow iązanym — u le g a ją p o w ro to w i do s ta n u poprzed n ieg o (r e s ti-

tu tio ad in te g ru m ). S tro n y m ogą dom agać się od w ła d z y sk a rb o w e j z w ro tu u isz­

czonego p o d a tk u od n ab y c ia p r a w m a ją tk o w y c h i zw ro t ta k i p o w in n y uzyskać.. N a to m ia s t z w ro t in n y c h kosztów n o ta ria ln y c h ra c z e j im się n ie należy , gdyż w a ­ ru n k o w ą um ow ę sp rzed aży z a w ie ra ły n a w ła s n e ry zy k o , w ied ząc o istn ie n iu p ra w a p ie rw o k u p u i o m ożliw ości je g o za sto so w an ia. W sto s u n k a c h m iędzy sitronam i n ie p o w in n a m ieć m ie jsc a ż a d n a re k o m p e n s a ta z ty tu łu ty c h czy in n y c h kosztów n o ­ ta ria ln y c h (niezależnie od tego, k to je pokrył), a to ze w zg lę d u n a te n sam m o­ m e n t ry zy k a , z k tó re g o is tn ie n ia k a ż d a ze s tro n z d a w a ła so b ie s p ra w ę p rz y z a ­ w ie ra n iu um ow y.

Rodzi się p y ta n ie , ja k w y g ląd a zag ad n ien ie ko sztó w n o ta ria ln y c h w s to s u n k a c h m iędzy zobow iązanym a u p raw n io n y m . W edług ar>t. 303 kod. zob. k o sz ty zw ią za n e ze sp rz e d a ż ą stro n y p o n o szą po połow ie, je że li n ie um ów iono się in a cz ej. S to so w n ie zaś do a r t. 348 § 1 kod, zob. u m ow a sp rzed aży , ja k a dochodzi do s k u tk u m iędzy- zob o w iązan y m a u p ra w n io n y m , z o s ta je z a w a r ta p o d ty m i sa m y m i w a ru n k a m i, po<J ja k im i zobow iązany z a w a rł u m o w ę i ofiobą trze cią . Je że li w ięc w te j u m o w ie z oso­ b ą trz e c ią za g ad n ie n ie kosztów n o ta ria ln y c h h y lo u ję te inaczej n iż w a rt. 303 k o d .

N r 5 (65) P raw o p ier w o k u p u S k a rb u P aństw a ₁₉

ziob., to s ty p u la c ja w ty m w zg lę d zie w iąże u p raw n io n e g o , ja k n p . w w y p a d k u po­ k ry c ia całości kosztów , je ż e lib y o b ciążały one osobę trze cią . T e koszty o b ejm o w ały b y o p ła ty n o ta ria ln e se n su stric to , gdyż S k a rb P a ń s tw a zw o ln io n y je s t od p o d a tk u o d n a b y d a p ra w m a ją tk o w y c h , i p o w in n y być obliczo n e o d ceny k u p n a u iszczanej p rz e z S k a rb P a ń stw a , a n ie od ceny w sk a z a n e j w um ow ie z o so b ą trz e c ią ; p o b ra ­ n ie ic h po w in n o n a s tę p o w a ć o d o św ia d cz en ia sk ła d a n e g o p rz e z u p raw n io n e g o w fo rm ie a k tu n o ta ria ln e g o .

Je d n a k ż e obciążenie zo bow iązanego p o ło w ą w sp o m n ia n y ch koszrtów (art. 303)

p rze c zy ło b y w zg lęd o m słuszności, a to d la teg o , że te sa m e w a ru n k i u m o ­

w y z o so b ą trz e c ią n ie doltyczą w yso k o ści ceny k u p n a (raczej w y k u p u , ja k to słu sz ­ n ie z a u w a ż a S ąd N ajw y ższy w sw ej uchw ale), k tó r a stosow nie do a r t. 34 i 37 po­ w o łan e j w yżej u sta w y je s t o b lic za n a i w y p ła c a n a m .in. z za sto so w an iem a r t. 6 u sta w y z d n ia 12 m a rc a 1958 r . o za sa d ach i tr y b ie w y w łasz cz an ia inieruchom ośoi (Dz. U . z 1961 r o k u N r 18, poz. 94). P re z y d ia r a d n a ro d o w y c h p o w in n y ponosić te k o sz ty całkow icie w e w ła sn y m zak resie.

A d 4. Je że li w z a k reślo n y m przez u sta w ę te rm in ie u p ra w n io n y n ie sk o rz y sta z p rzy słu g u jąc eg o m u p ra w a p ie rw o k u p u , to z u p ły w em tego te rm in u u m o w a m ię ­ dzy zobow iązanym a osobą trz e c ią dochodzi do s k u tk u i k o rz y sta z p e łn e j m ocy p ra w n e j. J a k ju ż m ów iliśm y, te rm in m a c h a r a k te r w a r u n k u , w d a n y m w y p a d k u w a r u n k u zaw ieszającego (art. 83 § 1 p rze p . og. p r. cyw.). W a ru n e k tein nie ziścił się, tzn. „ z d arze n ie p rzy sz łe i n ie p e w n e ” (art. 77 p.o.p.c.), ja k im b y ła m ożność sk o rz y sta n ia z p r a w a p ie rw o k u p u p rzez u p raw n io n e g o , n ie n a stą p iło , w o b ec czego zgodnie z a rt. 80 pjo.p.c. (a contrario) w szelk ie ro z p o rz ą d z e n ia p ra w e m w a ru n k o ­ w y m u z y s k a ły p e łn ą m oc p ra w n ą i skuteazność p ra w n ą .

T a k i sa m s k u te k p ra w n y (na te j sam ej p rz y ty m p o d sta w ie p ra w n e j) m a m ie j­ sce ró w n ież w n a stę p u ją c y c h w y p a d k a c h :

1) je że li ośw iadczenie o w y k o n a n iu p ra w a p ie rw o k u p u zo stało złożone p o u p ły ­ w ie zastrzeżonego te rm in u trzym iesięcznego; ta k i s ta n rzeczy jesit ró w n o zn aczn y z n ie w y k o n a n ie m te g o p ra w a w ogóle (p atrz w yżej ro z w a ż a n ia o te rm in ie );

2) je ż e li w za strze żo n y m te rm in ie złożono w sp o m n ia n e o św ia d cz en ie n ie w fo r­ m ie a k tu n o ta ria ln e g o ; tu ta j u zu p e łn ia ją c o n a le ż y w y ja śn ić , że u rzędow e z a w ia ­ d o m ie n ie W ładzy, chociaż je s t o n o d o k u m e n te m urzędow ym , n ie m oże być p rz y ­ ró w n a n e d o fo rm y a k tu n o ta ria ln e g o , n ie n ależy bo w iem zapom inać, że sto su n k i m iędzy zo bow iązanym a u p ra w n io n y m są n o rm o w an e , ja k ju ż b y ła o ty m m o w a w yżej, prze,pisam i p r a w a cyw ilnego (sto su n ek um ow ny), a nie p rz e p isa m i p ra w a publicznego;

3) je ż e li w z a strze żo n y m te rm in ie złożono w sp o m n ia n e ośw iad czen ie n ie w f o r ­ m ie a k tu n o ta ria ln e g o i dopiero później, ju ż po u p ły w ie te g o te rm in u , u zupełniono te n b r a k fo rm y przez złożenie o św ia d cz en ia w £orm :e a k tu n o ta ria ln e g o ; ró w n ież i tu ta j należy u zu p e łn ia ją co w y ja śn ić , że b r a k u fo rm y po upły w ie n ie p rz e k ra c z a l­ nego te rm in u n a p ra w ić n ie m ożna, gdyż b r a k fo rm y w łaściw e j d la złożonego o św ia d cz en ia p o ciąg a z a sobą niew ażność ta k ieg o ośw iadczenia ju ż w chw ili jego złożenia (art. 46 p r. rzecz.), tz n . że tafcie ośw iadczenie w ogóle n ie m ia ło m iejsca, że w ięc ty m sam y m uchybiono te rm in o w i, 'n iezachow anie zaś te rm in u , ja k ju ż w sp o m n ian o , je s t ró w n o zn aczn e z n ie w y k o n a n y m p ra w a p ie rw o k u p u .

N inaejsze u w ag i ro zc iąg a ją się ta k ż e n a w y p a d k i k o rz y sta n ia z p r a w a p ie rw o ­ k u p u p rz y d a ro w iz n ach i z a m ia n a c h (art. 36 p o w o łan e j ustaw y). Do w y p a d k ó w z d aro w iz n am i b ę d ą m ia ły o d p o w ied n ie zasto so w an ie w szczególności a rt. 345 i n a s t. kod. zob., a co się tyczy za m ia n y , t o czynność t a w isto cie sw ej sitanowi d w ie sp rz e ­ daże.