1
d
Woningbeheer vanuit de doelstelling
Werkcongres
Halveer je beheer?
Efficiënt en effectief woningbeheer
in een nieuwe tijd
Karin E. de Graaf, directeur-bestuurder
Vraagje
Is de (beheer)doelstelling van uw organisatie bekend?
Is uw databak op orde?
Hoeveel geld wordt besteed aan plannen/ praten/ papierenbegrotingen en hoeveel aan verfpotten?
3
Vooraf
Inleiding
Corporaties terug naar de kerntaak
Lasten verlagen in relatie tot inkomsten en waarde Op rendement sturen
Kasstromen onder druk
Huur- en verkoop inkomsten
Onderhoud, exploitatiekosten (beheer, VvE bijdragen en zakelijke lasten)
Salarissen
Concernkosten, heffingen en financieringslasten
Exploitatiekosten > 1/3 van de EBITDA/bedrijfsresultaat Niet sexy maar wel terechte aandacht voor doelmatig woningbeheer en onderhoud
Niet alleen zien als grote uitgavenpost maar ook vanuit waarde in standhoudend en waarde toevoegend
Kan het een onsje minder? Nee, kan het een kilo specifieker gericht op doelstellingen, normen en rendement!
Doelmatig woningbeheer en specifieker sturen op onderhoud
Doelstelling organisatie
Kerntaken en inrichting
Doelmatigheid woningbeheer
Efficient en effectief woningbeheer
Grip: toetsingskader, inzicht , overzicht, benchmarken en (bij)sturen
Resultaten (terug)koppelen aan doelstelling organisatie
5
Doelstelling bepaalt kosten
Wat regel je in een SLA?
Vanuit doelstelling/beleid/taken: Kosten Kwaliteit Kwantiteit Service niveau Afkoop Open calculatie
Intern regel je het zelfde!
Doelstelling
Verschaffen van liquiditeiten en genereren van financiële ruimte voor woningcorporaties ter financiering van
maatschappelijke investeringsopgaven, door complexgewijs aankopen van bezit van corporaties tegen marktwaarde
Optimaliseren portefeuille rendement voor “aandeelhouders” (certificaathouders/ beleggers) en banken
Optimaliseren waarde woningportefeuille door actief asset management
Kerntaken
Verwerving woningcomplexen Beheer & verhuur
Uitponden
Exploiteren
Fonds- en assetmanagement
Vastgoedportefeuille (TI + Fondsen) Continue aan- en verkoop
(dynamische portefeuille) Aangekocht 5.893 woningen In portefeuille 4.509 woningen 125 complexen Bezit in 32 gemeenten Organisatie kenmerken
Maatschappelijke drijfveren en zakelijke bedrijfsvoering
Landelijk werkende woningcorporatie Managementorganisatie
8 fte
lean & mean keep it simple
Propertymanagement uitbesteed
Wooninvesteringsfonds: organisatie sluit aan op doelstellingen
Algemeen
Toegelaten Instelling sinds 2005
Liquiditeitsverstrekker voor de sector Voor €700 miljoen bijgedragen aan de liquiditeitsverbetering van 26 corporaties Vereniging met leden
77 WIF leden (corporaties)
61 Certificaathouders (corporaties) Fondsenstructuur
TI met dochter-BV’s
Nieuw aangekochte woningportefeuilles worden ondergebracht in Fondsen (BV’s) Zeggenschap (aandeelhouderschap en bestuur) bij WIF
Fonds- en assetmanagement (directie en administratie) bij WIF
Marktfinanciering met rendementseis
Strategie
Exploiteren (verhuren) van betaalbare woningen in sociale sector en vrije sector (middensegment) op basis van
instandhouding
Optimaliseren portefeuille technisch in stand houden
Optimaliseren courantheid/ leefbaarheid/ verhuurbaarheid en verkoopbaarheid woningen
Verkopen van betaalbare woningen aan huurders en
leegstaande woningen aan particulieren (staat van onderhoud) Beheersen leegstand en leegstandkosten (doorlooptijd)
Huurmaximalisatie op geleide van de markt (staat van onderhoud) => Optimaliseren waarde woningportefeuille door
assetmanagement en actief beheer
Organisatie beheer en onderhoud
Centrale aansturing vanuit management WIF Borging kennis en kunde in huis
Nauw contact en dicht erop (workflows, real time data) Propertymanagement uitbesteed met SLA’s
10 lokale/regionale beheerders
Huurincasso incl. debiteurenrisico
Klachtenonderhoud, budget per woning Planmatig onderhoud uitbesteed
Onderhoud adviesbureau maakt MJOB per complex + jaarlijkse updates
Onderhoud adviesbureau verzorgt aanbesteding
Directie en Toezicht op aannemer door beheerder
Wooninvesteringsfonds: specifieke aansturing en uitvoering
van beheer en onderhoud
Kerncijfers
Exploitatieresultaat Huuropbrengsten
Leegstand
Exploitatiekosten per woning Concernkosten per woning Dekkingsresultaat per woning Verkoopresultaat
Verkoopopbrengst Verkoopmutatiegraad Verkoopklaarmaak kosten Verkoopwinst per woning
Bedrijfsresultaat per woning
Direct rendement portefeuille en per complex
Marktwaarde portefeuille en per complex per kwartaal Leegwaarde per woning
Wooninvesteringsfonds: stuurinformatie exploitatie- en
verkoop resultaat
Kerncijfers beheer en onderhoud Kosten van exploitatie
Klachten onderhoud
Exploitatie & renovatie onderhoud
Planmatig onderhoud Beheer kosten VvE-bijdragen Wederverhuur Verhuurklaarmaak kosten KPI
Klachten onderhoud per woning
Exploitatie & renovatie onderhoud per woning Planmatig onderhoud per woning
Wederverhuurkosten per woning Beheer kosten per woning
VvE-bijdrage per woning
Doorlooptijd verhuur per woning
Wooninvesteringsfonds: kerncijfers beheer en onderhoud
Normeren, toetsen, analyseren en bijsturen
Beoordelen werkprocessen, budgetten, kengetallen en kwaliteit Ontrafelen en zichtbaar maken
Analyseer verschillen, verklaar en verantwoord! En stuur bij en pas aan!
Fondsenmanagers hanteren exploitatiekosten norm van 25-30% van de huuropbrengsten
Rekenvoorbeeld: gem. huur € 7.800 p.j. => exploitatiekosten € 1.950 -€ 2.340
Corporaties: gem. huur € 6.000 p.j. => gem. exploitatiekosten € 3.000 IPD, VEX norm, corporatie benchmarken, etc.
Niet achter verschuilen, houd jezelf een spiegel voor
Zet je eigen norm! - vanuit de doelstelling en taken
Zet je eigen norm
Tot slot
Doelstelling en taken bepalen de kosten Normeren, scherp op sturen en bijsturen
Beheer en onderhoud koppelen aan rendement en vastgoedwaarde Klanttevredenheid uit zich in mutatiegraad, markthuur- en leegwaarde
ontwikkeling en marktwaarde complex
Kwaliteitsverbetering moet zich uiten in huur/koopprijs
Tot slot
Tot slot
Dank en tot ziens!
En neem gerust contact met ons op:
Wooninvesteringsfonds Utrechtseweg 129
3702 AC Zeist T 030-6985900
