2022 r.
TEKST JEDNOLITY
R E G U L A M I N
najmu lokali mieszkalnych w Rudzkiej Spółdzielni Mieszkaniowej
Zatwierdzony Uchwałą nr 3 /2015 Rady Nadzorczej z dnia 03.02.2015 r. oraz Uchwałą Nr 61/2015 r. Rady Nadzorczej z dnia 05.10.2015 r., Uchwałą Nr 14/2021 Rady Nadzorczej z dnia 07.04.2021 r. , Uchwałą Nr 52/2021 Rady Nadzorczej z dnia 20.12.2021 r.
i Uchwałą Nr 04/2022 Rady Nadzorczej z dnia 21.02.2022 r., i obowiązuje od dnia
zatwierdzenia za wyjątkiem § 17 ust. 4, który wchodzi w życie z dniem zatwierdzenia przez Zarząd Zakładowego Systemu Zarządzania Jakością w RSM.
I. Postanowienia ogólne
Działając w oparciu o postanowienia § 39 ust.1 pkt 11 w związku z § 60 pkt2 i § §84-87 Statutu Rudzkiej Spółdzielni Mieszkaniowej, Rada Nadzorcza uchwala co następuje:
§ 1
W przypadkach gdy opróżniony przez byłego członka lokal mieszkalny nie został sprzedany wskutek ogłoszonych przez spółdzielnię przetargów jak również nie znalazł nabywcy z ogłoszenia
„od zaraz””w przeciągu dwóch miesięcy od daty II przetargu, Zarząd Rudzkiej Spółdzielni Mieszkaniowej może powyższy lokal wynająć w drodze przetargu na :
- wysokość czynszu najmu lub
- w trybie „od zaraz” w przypadku jego nierozstrzygnięcia według zasad zawartych w „Regulaminie przetargu na ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego w zasobach Rudzkiej Spółdzielni Mieszkaniowej”.
§ 2
1. Przez umowę najmu Spółdzielnia zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania na czas określony, a najemca zobowiązuje się płacić Spółdzielni umówiony czynsz oraz inne
świadczenia związane z przedmiotem najmu..
2. Lokale mieszkalne mogą być wynajmowane przez Spółdzielnie osobom pełnoletnim o pełnej zdolności do czynności prawnych, legitymujących się stałym źródłem dochodów.
3. Najemcą lokalu mieszkalnego może być również osoba prawna, jeżeli przeznaczy go na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych.
§ 3
Umowę zawiera się w formie pisemnej i winna w szczególności zawierać:
a/ dane osobowe , w tym numer dowodu osobistego najemcy, b/ okres wynajmu,
c/ położenie lokalu i jego powierzchnię,
d/ wysokość czynszu oraz pozostałych opłat, a także sposób zmiany stawek, e/ terminy płatności,
f/ wysokość kaucji i zasady jej zwrotu,
g/ sposób rozwiązania umowy, terminy wypowiedzenia oraz sposób zmiany poszczególnych jej postanowień,
h/ zastrzeżenie, że wszelkie zmiany w układzie instalacji technicznych, elementów konstrukcyjnych budynku, a także wystroju zewnętrznego budynku wymagają zgody Spółdzielni,
i/ zasady rozliczania nakładów poniesionych na przedmiot najmu.
§ 4
1. Wysokość czynszu najmu w wynajmowanych lokalach ustala się wg stawek zaproponowanych w trybie przetargu.
2. Do przetargu stawkę bazową ustala Zarząd.
3. Wysokość czynszu za wynajmowany lokal nie może być niższa niż ponoszone koszty w danym roku.
4. Dla lokali wynajmowanych poza trybem przetargowym wysokość czynszu ustala Zarząd z uwzględnieniem pkt 3.
5. Oprócz czynszu najemcy obowiązani są wnosić do Spółdzielni opłaty od niego niezależne tj.
opłatę za energię cieplną, zimną i ciepłą wodę oraz wywóz śmieci.
§ 5
1. Lokale mieszkalne będące w dyspozycji spółdzielni mogą być oddawane w najem jedynie na czas określony do lat 5 z możliwością jednokrotnego przedłużenia nie dłużej jednak niż na kolejne 5 lat.
2. Najemcy na 3 - miesiące przed upływem terminu określonego w 1-szej umowie przysługuje pierwszeństwo zawarcia kolejnej 2-giej umowy.
3. Stosunki najmu między Spółdzielnią a najemcą określa umowa najmu lokalu.
4. W sytuacjach nieuregulowanych umową najmu zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 21.06.2001r.o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (DzU 31/5 poz.266 z późn. zm.) oraz kodeksu cywilnego.
5. Wzór umowy najmu stanowi załącznik nr 1 do niniejszego regulaminu.
§ 6
Umowę najmu należy sporządzić w terminie 14 dni od daty przetargu lub wydania zgody przez Zarząd na bezprzetargowe wynajęcie lokalu.
§ 7
1. Dla zabezpieczenia roszczeń Spółdzielni o pokrycie należności z tytułu najmu lokalu w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji najemca jest zobowiązany wpłacić w chwili zawarcia umowy najmu kaucję zabezpieczającą w wysokości 6 krotnego miesięcznego czynszu obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
2. Kaucja, o której mowa zostanie zwrócona najemcy w terminie 30 dni od dnia zwrotu lokalu Spółdzielni po uprzednim rozliczeniu należności najemcy przysługujących wynajmującemu.
§ 8
1. Po zawarciu umowy najmu najemca przejmuje od Spółdzielni lokal mieszkalny. Na powyższą okoliczność strony sporządzają protokół zdawczo-odbiorczy stwierdzający stan techniczny lokalu w chwili jego przekazania, wyposażenie oraz wskazania liczników.
2. Przejęcie lokalu winno nastąpić do 14 dni od daty podpisania umowy.
§ 9
W przypadku wygaśnięcia stosunku najmu dotychczasowym najemcom lokali mieszkalnych w zasobach Spółdzielni, umowy najmu mogą być przedłużone jedynie na warunkach określonych w niniejszym regulaminie.
§ 10
1. Stosunek najmu może zostać rozwiązany nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego jeżeli najemca:
a) mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub
niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu czyniąc
uciążliwym korzystanie z innych lokali.
b) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i
wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
c) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody Spółdzielni.
2. Wypowiedzenie umowy powinno być dokonane w formie pisemnej.
§ 11
1. Najemca jest zobowiązany opuścić lokal w terminie 14 dni od daty zakończenia stosunku najmu.
2. Dokumentem stwierdzającym przejęcie lokalu przez Spółdzielnię jest protokół zdawczo - odbiorczy.
3. W stosunku do byłego najemcy lokalu, który uchyla się od opuszczenia lokalu, Spółdzielnia może podjąć wszelkie dopuszczalne umową i postanowieniami prawa kroki z możliwością wszczęcia postępowania eksmisyjnego włącznie.
§ 12
1. Najemcy lokalu mieszkalnego, który zawarł umowę najmu w oparciu o postanowienia niniejszego regulaminu, przysługuje prawo pierwokupu zajmowanego lokalu po cenach rynkowych bez konieczności prowadzenia postępowania przetargowego.
2. Cenę rynkową ustala rzeczoznawca majątkowy w oparciu o obowiązujące przepisy.
3. Cena ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego obowiązuje 2 miesiące od daty sporządzenia operatu.
Jeżeli najemca nie podpisze aktu notarialnego nabycia lokalu w określonym wyżej terminie to będzie zobowiązany do złożenia nowego zlecenia wykonania aktualizacji operatu.
4. W przypadku gdy w trakcie trwania najmu najemca za zgodą Spółdzielni dokonał nakładów wpływających na ustalenie wartości rynkowej lokalu, podstawą do ustalenia wartości rynkowej będzie stan techniczny i jego wyposażenie w chwili zawarcia umowy najmu.
5. Koszty sporządzenia operatu obciążają najemcę wnioskującego o jego sprzedaż.
6. Prawo pierwokupu zajmowanego lokalu przysługuje również najemcom użytkującym lokale mieszkalne w zasobach Spółdzielni na zasadach obowiązujących przed wejściem w życie niniejszego regulaminu.
§ 13
1. Po zakończeniu najmu,najemca jest zobowiązany do opróżnienia lokalu i wydania go Spółdzielni wraz z wyposażeniem w stanie niepogorszonym z uwzględnieniem normalnego zużycia.
2. Jeżeli po opuszczeniu lokalu przez najemcę pozostaną w nim rzeczy naniesione przez najemcę, Spółdzielnia ma prawo przenieść je i zmagazynować na koszt i ryzyko najemcy, na czas nie dłuższy niż 3 miesiące. Po tym okresie Spółdzielnia dokona fizycznej likwidacji zgromadzonego mienia.
3. Jeżeli najemca po zakończeniu najmu nadal używa lokal, zobowiązany będzie do dnia
opróżnienia lokalu uiszczać Spółdzielni odszkodowanie w wysokości dotychczasowego czynszu i pokrycia kosztów postępowania eksmisyjnego przeprowadzonego przez wyspecjalizowaną w tym zakresie firmę wskazaną przez Spółdzielnię. Jeżeli odszkodowanie nie pokryje poniesionych strat, Spółdzielnia może żądać od najemcy odszkodowania uzupełniającego.
§ 14
1. Równocześnie z zawarciem umowy najmu dotychczas niezasiedlonego pustostanu Zarząd Spółdzielni jest zobowiązany zawrzeć z osobą uprawnioną porozumienie w sprawie wypłaty osobie uprawnionej rynkowej wartości lokalu stanowiącego przedmiot najmu zgodnie
z zasadami określonymi w art.11ust.2¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
2. Porozumienie winno określać w szczególności:
a) wartość rynkową lokalu na chwilę zawarcia porozumienia,
b) wysokość zaliczki wypłaconej przez Spółdzielnię w chwili zawarcia porozumienia, c) ustalenie zasad wypłaty pozostałej części należności osobie uprawnionej.
3. Porozumienie winno zostać zawarte na piśmie.
§ 15
W sprawach nieuregulowanych w niniejszym regulaminie zastosowanie mają odpowiednie postanowienia Statutu Spółdzielni, ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, prawa spółdzielczego oraz kodeksu cywilnego.
§ 16
Różnica między standardową stawką eksploatacyjną wynikającą z kosztów eksploatacji a stawką uzyskaną za najem komercyjny lokalu zasili fundusz remontowy w obrębie nieruchomości lokalu lub właściwej dla niego administracji. Księgowania w/w różnicy będą się odbywały na bieżąco w okresie najmu lokalu a decyzja, który fundusz będzie zasilony pozostaje w gestii kierownika administracji.
§ 17
1. Nadzór nad aktualizacją niniejszego Regulaminu pełni Dział Członkowsko-Lokalowy, który dokonuje jego przeglądu co najmniej raz w roku, najpóźniej do końca listopada oraz
każdorazowo w przypadku zmiany przepisów, na podstawie których ustalono jego zasady.
Z dokonanego przeglądu należy sporządzić notatkę.
2. Nieaktualny Regulamin zainteresowane komórki organizacyjne przechowują w swojej dokumentacji przez okres 5 lat.
3. Dział Organizacji i Samorządu przechowuje nieaktualny egzemplarz w/w Regulaminu przez okres 10 lat, po upływie których zostaje przekazany do archiwum, gdzie będzie
przechowywany bezterminowo.
4. Szczegółowy sposób postępowania z w/w aktem wewnątrzspółdzielczym regulują akty wewnątrzspółdzielcze obowiązującego w RSM zakładowego systemu zarządzania jakością w RSM.
§ 18
1. Niniejszy Regulamin został zatwierdzony przez Radę Nadzorczą Uchwałą nr 3 /2015 z dnia 03 luty 2015 r. oraz jego zmiany Uchwałą nr 61/2015 Rady Nadzorczej z dnia 5 października 2015 r. i Uchwałą Nr 14/2021 Rady Nadzorczej z dnia 07 kwietnia 2021 r. oraz Uchwałą Nr 52/2021 Rady Nadzorczej z dnia 20 grudnia 2021 r. i Uchwałą Nr 04/2022 Rady Nadzorczej z dnia 21 lutego 2022 r. / wchodzi w życie z dniem uchwalenia.
2. Tekst jednolity niniejszego regulaminu został uchwalony Uchwałą Nr 04//2022 Rady Nadzorczej
z dnia 21 lutego 2022 r. i uwzględnia zmiany przyjęte uchwałami wymienionymi w ust. 1.
Niniejszy tekst jednolity wchodzi w życie z dniem uchwalenia za wyjątkiem § 17 ust. 4, który wchodzi w życie z dniem zatwierdzenia przez Zarząd Zakładowego Systemu Zarządzania Jakością w RSM.
Z-ca Przewodniczącego Przewodniczący
Rady Nadzorczej Rady Nadzorczej
...………... …...
mgr Joanna Michalska - Mol Zbigniew Lis
Ruda Śląska , dnia 21.02.2022 r.
