BOUWSTENEN VOOR KWALITATIEVE
WONINGBOUW IN GELDERLAND
8ibliotheek TU Delft
" ""11
/11
OTB-WERKDOCUMENT
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629
JA
Delft Tel.: (015) 278 30 05BOUWSTENEN VOOR KWALITATIEVE
WONINGBOUW IN GELDERLAND
I.M. Kers/oot
C. I. M. Lamain
i . ...-,.
:r
"1)'1 I J IDe OTB-werkdocumenten worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628 CN Delft Tel.: (015) 278 32 54
elP-GEGEVENS KONINKLUKE BmUOTHEEK, DEN HAAG Kersloot, I.M.
Bouwstenen voor kwalitatieve woningbouw in Gelderland : eindrapport / I.M. Kersloot en C.I.M. Lamain - Delft : Delftse Universitaire Pers. -Ill. (OTB-werkdocument / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 1383-8017 ; 96-04) Onderzoek in opdracht van de provincie Gelderland. - Met lito opg.
ISBN 9O-407-1312-X NUGI 655
Trefw.: kwaliteitszorg ; woningbouw ; Gelderland. Copyright 1996 by I.M; Kersloot en C.I.M. Lamain.
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.
INHOUD
VOORWOORD
1 INLEIDING... ... . . 1
1.1 Inleiding .. .. .. . . .. . . 1
1. 2 Aanleiding voor dit project . . . .. . . .. . . .. . . 1
1.2 Probleemstelling en inhoud van het rapport .. .... ... . .. . . 2
2 SIGNALERING V AN KWALITATIEVE KNELPUNTEN . . . . . . . . . . . 5
2.1 Inleiding . . . .... ... . . .. . 5
2.2 Kenmerken van Nederland en Gelderland . . . .. . . 6
2.3 Knooppunt Arnhem/Nijmegen . . . .... . . .. . . 9 2.4 Stedendriehoek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 10 2.5 Noordwest-Veluwe . ... . . .... . . .. . . 11 2.6 West-Veluwe ... .. .. . . ... . . .. ... .. . .. 13 2.7 Achterhoek.. . . .. ... . . 14 2.8 Rivierenland .. . . ... . . ... . . .. .. . . .... ... . .. . 16 2.9 Algemene conclusies . . . . . . . . .. 17 3 SCENARIO'S, QUATRO-BEREKENINGEN EN MARKOV-KETENANALYSE . . . . . . . . . . . .. 19 3.1 Inleiding . . .. . . .. . . .. . . 19
3.2 Omschrijving van de scenario's . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 20
3.3 Algemene resultaten Quatro-simulatie . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
li 3.4 Markov-ketenanalyse. .... .. . . .. .. . ... ... . . . .. .. 24
3.4.1 Inleiding .. .. . . .. . . . .. ... . . .. . . . 24
4 QUATRO-BEREKENINGEN EN VERLICHTING VAN KWALITATIEVE KNELPUNTEN . .. . . ... . . .. . . .. 31 4.1 Inleiding . . . ... .. .. . . .. . . ... . . 31 4.2 Knooppunt ArnhemlNijmegen . . . .. .. . . 33 4.3 Stedendriehoek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 35 4.4 Noordwest-Veluwe ... . . ... . . .. . . .. . .. . . .. 37 4.5 West-Veluwe. ... . . .. . . .. ... ... .. .. .. . .. 40 4.6 Achterhoek ... . . 43 4.7 Rivierenland .. . . .. . . ... .. .. . . .. 46
5 UITGANGSPUNTEN KWALITATIEF BOUWPROGRAMMA .. . .. . 49
5.1 Inleiding .. .. . ... .. . .. . . ... ... . . .. . .. . 49 5.2 Knooppunt ArnhemlNijmegen ... . . .. . . .. . 54 5.3 Stedendriehoek . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 5.4 Noordwest-Veluwe . . . ... .. . .... ... .. . . .. . 56 5.5 West-Veluwe .. . . .. . . . .. .. ... . . 57 5.6 Achterhoek . . . ... .. . . .. . . .. .. . . 59 5.7 Rivierenland .. . .... .. . .. . . .. . . .. . . 60
6 SAMENV ATIING EN CONCLUSIES . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 63
6.1 Inleiding . . . ... .. . . .. . . . .. .. . . ... .. . 63 6.2 Markov-ketenanalyse.... . .. .. . . .. . . 63 6.3 Quatro-simulatie... . .. .... ... .. .. . . .... . 64 6.4 Vestiging . . . .. . . .. . . .. . . .. 66 LITERATUUR . .. .. . . ... . . .. . . ... .. . . .. . . . .. . . 69 BIJLAGE I TABELLEN HOOFDSTUK 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 71 BIJLAGEn HET QUATRO-WONINGMARKT-SIMULATIEMODEL . . . .. 97 BIJLAGEill DE VERDELING VAN DE NIEUWBOUW IN HET TRENDSCENARIO . 101 BIJLAGE IV QUATRO-UITKOMSTEN KNOOPPUNT ARNHEMINDMEGEN. . . . 107
BIJLAGE V QUATRO-UITKOMSTEN STEDENDRIEHOEK .. . . .. 113
BULAGE VI QUATRO-UITKOMSTEN NOORDWEST-VELUWE . . . . . . . . . . .. 119 BULAGE VII QUATRO-UITKOMSTEN WEST-VELUWE . . . ... . . 125 BULAGEVm QUATRO-UITKOMSTEN ACHTERHOEK . . . 131 BULAGE IX QUATRO-UITKOMSTEN RIVIERENLAND . . . . . . . . . .. 137 BULAGEX
VERGELUKING QUATRO-UITKOMSTEN ZES REGIO'S . . . 143 BULAGE XI
BESCHRUVING QUATRO-UITKOMSTEN PER REGIO ... . .. . . 149
BULAGEXD
VOORWOORD
De provincie Gelderland is momenteel bezig met de herziening van haar streekplan-beleid. Medio 1996 moet dit leiden tot de vaststelling van het nieuwe streekplan voor Gelderland. Voorheen werd in dit kader door de provincie een woningbehoefte-prognose en daaruit voortvloeiend een uitvoeringsprogramma woningbouw per gemeente opgesteld. In de procedure voor de vaststelling van het nieuwe streekplan zal aan de Gelderse regio' s worden gevraagd een voorstel te doen voor de binnenre-gionale verdeling van de nieuwbouw. Dit op basis van een door de provincie opgestelde prognose van de woningbehoefte per regio en de onder meer daaruit voortvloeiende regionale bouwtaakstellingen. De door de provincie gestelde ruimte-lijke en volkshuisvesteruimte-lijke randvoorwaarden zijn hierbij het uitgangspunt.
De provincie Gelderland zal overleg voeren met de regio's (Knooppunt AmhemlNij-megen, Stedendriehoek, Noordwest-Veluwe, West-Veluwe, Achterhoek en Rivieren-land) over de binnenregionale verdeling van de nieuwbouw. In het overleg zullen in eerste instantie kwantitatieve aspecten aan de orde komen. De provincie Gelderland kan daarnaast ook kwalitatieve aspecten betrekken in de verschillende overlegrondes.
De provincie Gelderland heeft aan het Onderzoeksinstituut OTB gevraagd een nadere studie te verrichten naar de kwalitatieve aspecten van de nieuwbouw per regio. Dit rapport is hiervan het resultaat. Met het Woningbehoeftenonderzoek 1993/1994 zijn de knelpunten op de regionale Gelderlandse woningmarkten anno 1993/1994 geanalyseerd. Ook zijn er scenario's samengesteld en doorgerekend (met Quatro) om te bezien in hoeverre die knelpunten in de toekomst (tot 2005) kunnen worden verminderd. Tevens is er gewerkt met een Markov-ketenanalyse. Deze methode geeft inzicht in de doorstroomeffecten van verschillende woningtypen. Op basis van de beschikbare informatie zijn ook per regio verschillende uitgangspunten voor de kwalitatieve samenstelling van het bouwprogramma verwoord.
Van de zijde van het OTB is dr. J.B.S. Conijn betrokken geweest bij dit project. Drs. J.P. Henst was de contactpersoon bij de provincie Gelderland. Daarnaast hebben drs. L. Crommentuyn en ir. J. Buiten van de provincie het project mede begeleid.
Op deze plaats danken wij alle personen die hebben meegewerkt aan de realisatie van dit onderzoek.
De eindverantwoordelijkheid voor de inhoud van dit rapport berust uiteraard uitsluitend bij het Onderzoeksinstituut OTB.
Delft, mei 1996
1
INLEIDING
1.1 Inleiding
De inhoud van dit hoofdstuk is als volgt. In paragraaf 1.2 wordt een omschrijving van de aanleiding van dit project gegeven. Paragraaf 1.3 behandelt de probleemstel-ling en de verdere inhoud van dit rapport.
1.2 Aanleiding voor dit project
De provincie Gelderland is momenteel bezig met de herziening van haar streekplan-beleid. Medio 1996 moet dit leiden tot de vaststelling van het nieuwe streekplan voor Gelderland. Voorheen werd in dit kader door de provincie een woningbehoefte-prognose en daaruit voortvloeiend een uitvoeringsprogramma woningbouw per gemeente opgesteld. In de procedure voor de vaststelling van het nieuwe streekplan zal aan de Gelderse regio's worden gevraagd een voorstel te doen voor de binnenre-gionale verdeling van de nieuwbouw. Dit op basis van een door de provincie opgestelde prognose van de woningbehoefte per regio en de onder meer daaruit voortvloeiende regionale bouwtaakstellingen.
De door de provincie gestelde ruimtelijke en volkshuisvestelijke randvoorwaarden zijn hierbij het uitgangspunt. Deze randvoorwaarden, alsmede de door de provincie vastgestelde regionale bouwtaakstellingen, zullen worden voorgelegd aan de WGR-regio's (Knooppunt Arnhem/Nijmegen, Stedendriehoek, Noordwest-Veluwe, West-Veluwe, Achterhoek en Rivierenland). De regio's kunnen hun mening uitspreken over deze uitgangspunten. Daarop volgend zal het overleg van de provincie met de regio's over de binnenregionale verdeling van het woningbouwprogramma worden gevoerd. Nadat binnen een regio overeenstemming is bereikt over de verdeling zal de provincie, eventueel na vervolgoverleg met de regio, overgaan tot de vaststelling van deze verdeling met iedere individuele gemeente.
In het overleg met de regio's over de binnenregionale verdeling zullen in eerste instantie kwantitatieve aspecten aan de orde komen. De provincie Gelderland kan daarnaast ook kwalitatieve aspecten betrekken in de verschillende overlegrondes.
Dit rapport heeft betrekking op een studie naar deze kwalitatieve aspecten. Het gaat daarbij met name om inzicht in de kwalitatieve problemen die zich voordoen op de diverse regionale woningmarkten in de provincie en om het uitwerken van kwalita-tieve regionale woningbouwprogramma's, die kunnen bijdragen aan het oplossen van de geconstateerde problemen.
De resultaten van het onderzoek zullen worden gebruikt bij het overleg dat plaats-vindt in het kader van de vaststelling van het nieuwe streekplan voor de provincie Gelderland en bij het reguliere overleg van de provincie met de regio's over de regionale woningbouwprogrammering en de voortgang van de woningbouw.
1.3 Probleemstelling en inhoud van het rapport
De probleemstelling van het onderzoek is tweeledig en luidt als volgt:
Welke kwalitatieve knelpunten bestaan er op de regionale woningmarkten van de provincie Gelderland?
Welke kwalitatieve regionale woningbouwprogramma's kunnen het best aan de oplossing van deze problemen bijdragen?
Deze probleemstelling wordt uitgewerkt in drie onderzoeksfasen:
1. Per WGR-regio wordt een analyse uitgevoerd naar de kwalitatieve aspecten van de woningmarkt en de kwalitatieve knelpunten die zich op de verschillende regionale woningmarkten manifesteren.
2. Per regio worden, vanuit de door de provincie gestelde randvoorwaarden, één of meer scenario's ten aanzien van mogelijke kwalitatieve woningbouwpro-gramma's opgesteld en doorgerekend. Ook de effecten van vestiging worden verkend.
3. Op basis van de resultaten van deze simulaties worden kwalitatieve aankno-pingspunten gedestilleerd ten behoeve van de onderhandelingen van de provin-cie met de regio's over de binnenregionale verdeling van de planologische ruimte.
In de eerste fase (hoofdstuk 2) wordt met behulp van het Woningbehoeftenonderzoek 1993/1994 en het Gemeentelijke Databestand van het Onderzoeksinstituut OTB een actueel beeld geschetst van de woningmarkt van de provincie Gelderland en de diverse WGR-regio's binnen de provincie. Het gaat daarbij om een beschrijving van belangrijke indicatoren van de woningmarkt, die licht kunnen werpen op de aanwe-zigheid van mogelijke knelpunten.
Op basis van de resultaten van de eerste fase van het onderzoek en de provinciale randvoorwaarden worden in de tweede fase van het onderzoek (hoofdstuk 3) per regio één of meer scenario' s samengesteld en doorgerekend voor wat betreft de gewenste kwalitatieve invulling van de regionale woningbouwprogramma's. Het gaat hierbij om de samenstelling van het nieuwbouwprogramma naar eigendomsverhou-ding, type, grootte en prijsklasse. De berekeningen worden uitgevoerd met het Quatro-model, waarmee het toekomstig verhuisproces in de periode 1994-2005 wordt 2
gesimuleerd op basis van aannamen over de verwachte bevolkings- en voorraadont-wikkeling. De· kwantitatieve ontwikkeling van de woningvoorraad is geënt op de provinciale prognoses in het ontwerp-streekplan. De kwalitatieve invulling hiervan volgt uit de onderscheiden scenario's.
Tevens wordt in hoofdstuk 3 een Markov-ketenanalyse gepresenteerd. Deze methode verschaft inzicht in de verhuisketens als gevolg van de kwantitatieve omvang en kwalitatieve aard van de nieuwbouw in een bepaald woningmarktgebied.
De uitkomsten van de simulaties voor de regio's worden in hoofdstuk 4 geconfron-teerd met de verkregen informatie over knelpunten in de regio. Er worden conclusies getrokken over de mate waarin de scenario's de gesignaleerde knelpunten verlichten. Op basis van de resultaten van hoofdstuk 4 zullen een aantal uitgangspunten voor het kwalitatieve bouwprogramma worden gedestilleerd die de inzet kunnen vormen voor het overleg tussen de provincie en de regio's (hoofdstuk 5).
De samenvatting en de conclusies zijn in hoofdstuk 6 opgenomen.
2
SIGNALERING VAN KWALITATIEVE
KNELPUNTEN
2.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt een actueel beeld geschetst van de situatie op de woningmarkt in de provincie Gelderland en de diverse WGR-regio's binnen de provincie. Hiermee komen kwalitatieve knelpunten op de regionale woningmarkten in Gelderland naar voren.
In paragraaf 2.2 worden eerst kenmerken van Gelderland en Nederland gegeven. Dit geeft een referentiekader voor de waar te nemen knelpunten per regio. De profielen van de afzonderlijke regio's worden beschreven in paragraaf 2.3 tot en met para-graaf 2.8. Aan het einde van elk van deze paragrafen wordt een opsomming gegeven van de knelpunten en ook de pluspunten (per regio). Het hoofdstuk wordt besloten met algemene conclusies over de Gelderlandse woningmarkt. Deze informatie vormt een belangrijke pijler bij de formulering van de scenario's in hoofdstuk 3.
Er wordt gewerkt met gegevens over de bevolking aan de hand van het Gemeentelijk databestand van het Onderzoeksinstituut OTB. Ook de toekomstige kwantitatieve uitbreiding volgens de provincie Gelderland (cijfers uit het ontwerp streekplan) zijn verwerkt. Daarnaast gebruiken we gegevens die ontleend zijn aan het Woningbehoef-tenonderzoek 1993/1994. Het gaat daarbij om kenmerken van de woningvoorraad (eigendomsverhouding, type, grootte, prijsklasse etc.) en van de huishoudens (grootte, huishoudensinkomen, leeftijd etc.). Tevens wordt het (urgente) woning-tekort anno 1993/1994 bepaald voor Gelderland en elke WGR-regio. In het bijzonder wordt per regio aandacht besteed aan de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid, de ouderen (55-plussers) en de potentiële starters. Ook de scheefheid naar inkomen komt aan de orde. Daarbij is tevens gekeken naar de scheefheid in de koop sector omdat dat van betekenis is voor het functioneren van de woningmarkt. Voor het relevante cijfermateriaal wordt verwezen naar bijlage I.
Daar waar in de beschrijvingen wordt gesproken over de omvang van een kenmerk of een knelpunt wordt steeds de relatieve omvang bedoeld. De relatieve omvang wordt vergeleken met het gemiddelde (van Nederland in paragraaf 2.2 en het gemiddelde van Gelderland in de paragrafen 2.3 tot en met 2.8). Daarmee wordt Gelderland/een regio getypeerd door het profiel te vergelijken met het gemiddelde profiel.
Goedkope en dure scheefueid is respectievelijk uitgedrukt in de omvang van de goedkope en dure voorraad. Het (urgente) woningtekort is weergegeven in een percentage van de woningvoorraad.
2.2 Kenmerken van Nederland en Gelderland Nederland versus Gelderland
Gelderland heeft meer koopwoningen (53%) dan Nederland (48%). Het aandeel woningen in meergezinshuizen (18%) is lager dan in Nederland (31 %). Daarmee bestaat de Gelderlandse woningvoorraad overwegend uit eengezinshuizen. Met name de categorie 'vrijstaande woningen' is oververtegenwoordigd.
Het prijsniveau is in Gelderland hoog. Bijgevolg is het aandeel van de goedkope koopwoningen in de voorraad koopwoningen laag in Gelderland (17% tegenover 24 % landelijk). Ook het aandeel goedkope huurwoningen in de voorraad is in Gelderland lager dan in Nederland (56% tegenover 59% landelijk).
Het aantal huishoudens dat tot de aandachtsgroep behoort, bedraagt 272.500 (Neder-land: 2,3 miljoen, definities volgens VROM!). Dit is 39% van alle bewoonde woningen (Nederland: 39%). Circa 100.600 van de huishoudens die behoren tot de aandachtsgroep (37%) wonen in de koopsector, welk aandeel voor Nederland als geheel lager is (29 % ). De koopsector heeft in Gelderland dus een belangrijke functie voor het huisvesten van de aandachtsgroep, ondanks het feit dat er weinig goedkope koopwoningen zijn.
In totaal zijn er 244.800 goedkope koop- en huurwoningen. Dit is 90% van de omvang van de aandachtsgroep. Voor Nederland is deze verhouding veel gunstiger, omdat de omvang van de goedkope voorraad omvangrijker is dan de omvang van de aandachtsgroep (109%). Onder optimale doorstromingsomstandigheden is de beschikbare goedkope voorraad in Gelderland dus niet toereikend om alle aandachts-groepen te huisvesten. Feitelijk bewonen de aandachtsgroepen 56% van de goedkope voorraad (Nederland: 52%).
6
I Tot de aandachtsgroep worden de huisho~dens gerekend met een zodanig laag inkomen, dat zij
geacht worden niet zelfstandig in hun eigen huisvesting te kunnen voorzien. Uitgaande van het besteedbare huishoudens inkomen bedraagt de maximale inkomensgrens per 1 januari 1994 voor eenpersoonshuishoudens f 25.080,- en f 34.200,-voor meerpersoonshuishoudens.
In totaliteit bedraagt de omvang van de goedkope scheefheid 107.100 huishoudens,
waarvan 66.200 in de huursector (definitie VROM2
). De dure scheefheid bedraagt in totaal 56.400, waarvan 9.700 in de huursector. De omvang van de goedkope scheefheid in zowel de koop- als de huursector (als percentage van de goedkope voorraad) is in Gelderland minder omvangrijk dan in Nederland. Wat betreft de dure scheefheid is het beeld omgedraaid: de omvang van de dure scheefheid in zowel de koop- als de huursector is in Gelderland omvangrijker dan in Nederland.
De verdeling van de huishoudens over de verschillende inkomensgroepen komt overeen met die van heel Nederland. Wat betreft de omvang van de potentiële verhuizingen volgt Gelderland sterk het Nederlandse profiel: circa 72 % wil beslist niet verhuizen.
Gelderland
Ongeveer 57 % van de urgent verhuisgeneigden3 die in Gelderland een woning willen, zoekt een huurwoning. Circa 35% wenst een koopwoning (niet woningen: 8 % ). De meeste vraag in de huursector is gericht op de goedkopere segmenten. Circa 31 % van de urgent verhuisgeneigden zoekt een huurwoning tot
f
590,-, wat 55 % is van de urgente vraag naar huurwoningen. In de koopsector ligt het accent bij de vraag naar duurdere woningen. Zo zoekt 31 % van de urgent verhuisgeneigden een koopwoning vanf
155.000,- of meer, hetgeen 89% van de urgente vraag naar koopwoningen omvat.2 Gesproken wordt van scheefheid als de basishuur van een woning onvoldoende in
overeen-stemming is met het huishoudensinkomen van bewoners. Onderscheiden worden goedkope scheefheid en dure scheefheid. Bij goedkope scheefheid gaat het om goedkope huurwoningen die worden bewoond door huishoudens die niet tot de aandachtsgroep behoren (zie voetnoot I). Bij dure scheefheid betreft het dure huurwoningen die worden bewoond door huishoudens die tot de aandachtsgroep behoren.
Met goedkope huurwoningen worden woningen bedoeld waarvan de basishuur per I juli 1993 minder dan f 590,- bedroeg. Voor de dure huurwoningen bedroeg de grens f 790,- en meer. Voor de koopsector worden door VROM ook grenzen gegeven, alhoewel de scheefheid in de praktijk een begrip is dat met name aan de huursector wordt gekoppeld. Voor de goedkope koopwoningen is de grens per 1 juli 1993 op een verkoopwaarde van f 145.000,- gesteld. Bij dure koopwoningen gaat het om woningen met een verkoopwaarde van f 195.000,- en hoger.
3 Om als urgent verhuisgeneigde te worden aangemerkt (definitie VROM), moet men beslist willen verhuizen, inclusief zij die wel willen verhuizen maar niets kunnen vinden, zij die al
andere huisvesting hebben gevonden en zij die gedwongen zijn om te verhuizen. Daarnaast dient men nog aan drie andere criteria te voldoen: binnen een jaar wiJlen of gaan verhuizen; op het moment van enquêteren een aangeboden passende woonruimte accepteren en langer dan een half jaar actief gezocht hebben naar andere huisvesting. Bij de bepaling van het woningtekort wordt gewerkt met de urgent verhuisgeneigden.
Circa 64 % van de urgente vraag in Gelderland is gericht op kleinere woningen.
Ongeveer 28 % is op zoek naar een grotere wonint .
Urgent verhuisgeneigde aandachtsgroepen (20.100 huishoudens in Gelderland) zoeken vaak een eengezinshuurwoning (44 % ). Ook een woning in een meergezins-huis wordt vaak als gewenst woningtype genoemd (32%).
Maar liefst 56% van de urgent verhuisgeneigde aandachtsgroepen zoekt een huurwo-ning met een basishuur van minder dan
f
590,-. Tevens is de vraag naar kleinere woningen favoriet: 68% van de urgent verhuisgeneigde aandachtsgroepen wenst zo'n woning.Ook de urgent verhuisgeneigde 55-plussers (11.200 huishoudens in Gelderland), zoeken vaak een eengezinshuurwoning (38 %) of een woning in een meergezinshuis (39%). Het gewenste prijsniveau ligt hoger dan bij de aandachtsgroepen, alhoewel ook hier de vraag naar goedkope huurwoningen hoog is: 44% van de urgent verhuisgeneigde 55-plussers zoekt een huurwoning met een basishuur van minder dan
f
590,-. Circa 35% zoekt een duurdere huurwoning en de overigen richten zich op de koopmarkt en de niet-woningen. Circa 79% van de 55-plussers wenst een kleine woning.De urgent verhuisgeneigde starters (16.700 huishoudens in Gelderland) zijn zeer sterk gericht op een woning in een meergezinshuis: 51 % wenst zo'n woning.
Daarnaast wil 29% in een eengezinshuurwoning wonen en 20% in een koopwoning. Qua prijsniveau springt ook hier het goedkope huursegment eruit: 54 % wil graag in zo'n woning wonen. Ongeveer 23% wenst een duurdere huurwoning en de overigen richten zich op de koopmarkt. Circa 84 % van de potentiële starters wenst een kleine woning.
De omvang van het urgente tekort aan woningen bedraagt 15.100 in Gelderland (in 1993/1994). Het aandeel koopwoningen in het urgente tekort is 56% (44% huurwo-ningen).
De bevolkingsgroei vanaf 1987 komt in Gelderland nagenoeg overeen met het groeitempo van Nederland. Tussen 1987 en 1994 is Gelderland sneller vergrijsd dan Nederland. De snellere groei van ouderen is al zichtbaar bij de personen vanaf het 45-ste levensjaar. Daartegenover staat een iets snellere ontgroening (leeftijd tot en met 24 jaar) en een iets langzamere groei van de leeftijdsgroep 25-44 jaar dan in Nederland als geheel.
Volgens de woningbehoefteprognose van de provincie Gelderland (ten behoeve van
het ontwerp-streekplan) zal de woningvoorraad in 2000 en 2005 respectievelijk 8 % en 13% groter zijn dan de omvang van de voorraad in 1995. Dit komt neer op een absolute toename van 54.000 woningen in de periode 1995-1999 en 34.400 wonin-gen in de periode 2000-2004.
8
4 Voor de sector woningen in meergezinshuizen is een woning met vier en meer kamers als groot gedefinieerd. In de sector van eengezinswoningen gaat het bij de grote woningen om woningen met vijf en .meer kamers.
2.3 Knooppunt Arnhem/Nijmegen
Het aandeel huurwoningen is hier hoog (55%). De omvang van de voorraad goedkope woningen is hier het grootst. Met name de positie van de goedkope koopsector is bijzonder: 25% van de koopwoningen is goedkoop, tegenover 17% in Gelderland. Slechts 41 % van de koopwoningen is duur (gemiddeld: 47%). In alle andere regio's ligt dit cijfer hoger. Bijna een kwart van de voorraad bestaat uit woningen in meergezinshuizen. Dit niveau wordt in geen van de andere regio's gehaald, doch is voor Nederlandse maatstaven laag.
Het niveau van de goedkope scheefheid in de huursector ligt iets beneden het gemiddelde. Dit cijfer ligt in de goedkope koopsector boven het gemiddelde. Het niveau van de dure scheefheid is in zowel de koop- als de huursector laag.
De huishoudens met de laagste inkomens (nettohuishoudensinkomen tot f 25.080,-)
zijn in deze regio het sterkst vertegenwoordigd (30%). Het aandeel eenpersoons-huishoudens is hoog, in combinatie met weinig echtparen met kinderen.
In deze regio heeft men het vaakst verhuisplannen: slechts 68 % geeft aan beslist niet te willen verhuizen.
Circa 85% van de urgent gewenste verhuizingen heeft z'n oorsprong en bestemming binnen de regio. De gerichtheid bij de verhuizingen op de overige Gelderlandse regio' s is zeer beperkt. Wel wil een groot deel van de urgent verhuisgeneigden (circa 10 %) buiten Gelderland gaan wonen.
Vanuit de overige regio's wordt Knooppunt Arnhem/Nijmegen het vaakst als bestemmingsregio gespecificeerd, alhoewel het in totaal 'slechts' om 500 urgent verhuisgeneigden gaat.
Onder de urgent verhuisgeneigden valt vooral de sterke oververtegenwoordiging van de aandachtsgroepen op.
In het totaal van de urgente vraag is het aandeel goedkope huurwoningen (tot een basishuur van f 590,-) vrij omvangrijk (44%). De urgente vraag bestaat voor 66% uit huurwoningen. De urgente vraag naar koopwoningen is 26% en de urgente vraag naar niet-woningen heeft een aandeel van 9%.
In het Knooppunt Arnhem/Nijmegen bedraagt het urgente woningtekort 6.200 woningen. Het aandeel koopwoningen van dit tekort is 44 %, waarmee 56 % op de huursector betrekking heeft (3.400 woningen). De omvang van het totale urgente woningtekort op het niveau van Gelderland (41 %) is hoger dan het aandeel in de voorraad (38%).
Er is met name een tekort aan goedkope huurwoningen (3.000 woningen). Het urgente tekort in de koopsector omvat 2.700 woningen, doch in de goedkoopste klasse (tot f 155.000,-) bestaat een klein overschot. Er is een klein tekort aan grote woningen: het tekort manifesteert zich vooral bij de kleinere woningen. De toename van de bevolking vanaf 1987 volgt het gemiddelde groeitempo van Gelderland. De verwachte toename van de woningvoorraad volgens de woningbehoefteprognose van de provincie Gelderland volgt een tempo dat gelijk is aan het gemiddelde van Gelderland. Dit komt neer op een absolute toename van 22.000 woningen in de periode 1995-1999 en 13.300 woningen in de periode 2000-2004.
KneLpunten
groot (urgent) woningtekort: druk op de woningmarkt;
tekort aan goedkope huurwoningen, met name door een grote vraag van de aandachtsgroepen in deze regio;
tekort aan koopwoningen.
PLuspunten
gunstig niveau dure scheefueid;
goedkope scheefueid in de huursector ligt iets beneden het gemiddelde.
2.4 Stedendriehoek
De verhouding huur/koop in het aantal bewoonde woningen is nagenoeg gemiddeld (47% huurwoningen). Er zijn iets minder dan gemiddeld goedkope koop- en huurwo-ningen. Voor de dure koop- en huurwoningen geldt het omgekeerde. In de Steden-driehoek staan veel woningen in meergezinshuizen (21 %). In tegenstelling tot de regio Knooppunt Arnhem/Nijmegen is eveneens het aandeel vrijstaande woningen hier hoog (25 % ).
Het niveau van de goedkope scheefueid in de huursector is vrij hoog. In de koopsec-tor is dit cijfer juist vrij laag. Het niveau van de dure scheefueid in de huurseckoopsec-tor is niet zo hoog. Dit niveau is na de Achterhoek en het Knooppunt Arnhem/Nijmegen in deze regio het laagst. De omvang van de dure scheefueid in de koopsector is vrijwel gelijk aan het gemiddelde.
De huishoudens met de laagste inkomens (nettohuishoudensinkomen tot
f
25.080,-)zijn in deze regio ondervertegenwoordigd (23 % ). Met name in de middenklasse (nettohuishoudensinkomen van
f
25.080,- totf
34.200,-), maar ook in de hoogste inkomensklasse (f 34.200,- en meer) is er sprake van een oververtegenwoordiging. Het aandeel eenpersoonshuishoudens en echtparen met kinderen is hier gemiddeld. De Stedendriehoek is wat betreft de potentiële verhuizingen een gemiddeld stabiele regio. Het aandeel dat beslist niet wil verhuizen volgt het gemiddelde patroon voor heel Gelderland.Circa 89% van de urgent gewenste verhuizingen heeft z'n oorsprong en bestemming binnen de regio. De gerichtheid bij de verhuizingen op de overige Gelderlandse regio' s is zeer beperkt. Wel wil een belangrijk deel (8 %) van de urgent verhuisge-neigden buiten Gelderland gaan wonen.
Onder de urgent verhuisgeneigden zijn de ouderen en potentiële starters oververte-genwoordigd. Het aandeel van de aandachtsgroepen ligt net onder het gemiddelde. In het totaal van de urgente vraag is het aandeel huur- en koopwoningen gemiddeld.
Circa 34 % van de urgente vraag betreft goedkope huurwoningen, hetgeen een positie onder het gemiddelde is. De urgente vraag naar duurdere huurwoningen is hier hoog (25%). De urgente vraag naar niet-woningen is gemiddeld (9%).
In de Stedendriehoek bedraagt het urgente woningtekort 2.900 woningen (55% koop en 45% huur). Ook hier komt het profiel van Knooppunt Arnhem/Nijmegen enigszins terug, doch in kwantitatief opzicht in geringere mate: een tekort aan met
name goedkope huurwoningen, een tekort in de koopsector , een gering tekort aan grotere woningen en een groot tekort aan kleinere woningen.
De bevolking is vanaf 1987 nauwelijks toegenomen; vanaf 1987 is de omvang van de bevolking nagenoeg stabiel. Het tempo van de ontgroening is hoog. Het aandeel van de leeftijdsgroep 25-44 jaar is stabiel, terwijl deze categorie in alle andere regio's duidelijk toeneemt. De toename van het aantal personen boven de 45 jaar en ook het aantal 55-plussers is tegelijkertijd niet zo omvangrijk als in Gelderland.
Niettemin vinden we anno 1994 de meeste 55-plussers in de Stedendriehoek: een kwart van de bevolking is 55 jaar of ouder.
De verwachte toename van de woningvoorraad volgens de woningbehoefteprognose van de provincie Gelderland volgt een tempo dat sterk lijkt op het gemiddelde van Gelderland. Een en ander betekent een absolute toename van 9.100 woningen in de periode 1995-1999 en 5.600 woningen in de periode 2000-2004.
De omvang van het urgente woningtekort op het niveau van Gelderland (19%) is hoger dan het aandeel van de voorraad (17 % ). In 2000 zal de omvang van de voorraad naar verwachting eveneens 17 % bedragen.
Knelpunten
(hoog) urgent woningtekort: druk op de woningmarkt; tekort aan goedkope huurwoningen;
tekort aan koopwoningen;
oververtegenwoordiging van urgent verhuisgeneigde 55-plussers en potentiële starters op de woningmarkt: zij richten zich vaak op de schaarse goedkopere woningen;
het aandeel 55-plussers groeit hier niet zo snel als elders. Niettemin wonen hier anno 1994 de meeste 55-plussers, hetgeen licht werpt op de oververtegen-woordiging van deze groep onder de urgent verhuis geneigden;
veel goedkope scheefheid in de huursector . Pluspunten
gunstig niveau dure scheefheid;
laag niveau van de goedkope scheefheid in de koopsector .
2.5 Noordwest-Veluwe
Hier staan weinig huurwoningen (39%). De omvang van de goedkope voorraad huur- en koopwoningen is in de regio Noordwest-Veluwe klein en die van de dure huur- en koopwoningen is vrij omvangrijk. Slechts 12 % van de voorraad is een woning in een meergezinshuis. In Noordwest-Veluwe staan veel vrijstaande wonin
-gen (27%).
Het niveau van de goedkope scheefheid ligt in de huursector boven en in de koopsector onder het gemiddelde voor heel Gelderland. De dure scheefheid is daarentegen hoog in zowel de huur- als de koopsector. In de huursector is deze zelfs zeer hoog. Op dit punt laat de dure koopsector meer een gemiddeld beeld zien, met 11
een positie iets boven het gemiddelde. De scheefheid manifesteert zich dus sterk in de huursector .
Huishoudens met een hoog inkomen (nettohuishoudensinkomen
f
34.200,-en meer) zijn oververtegenwoordigd en huishoudens met een laag inkomen (nettohuishoudens-inkomen minder danf
25.080,-) zijn ondervertegenwoordigd. Dit profiel van een oververtegenwoordiging van hoge-inkomensgroepen komt in deze regio het sterkst naar voren. Er komen weinig eenpersoonshuishoudens voor, in combinatie met veel echtparen met kinderen.Noordwest-Veluwe is wat betreft de potentiële verhuizingen een gemiddeld stabiele regio. Het aandeel dat beslist niet wil verhuizen volgt het gemiddelde patroon voor heel Gelderland.
Circa 83 % van de urgent gewenste verhuizingen heeft z'n oorsprong en bestemming binnen de regio. De gerichtheid bij de verhuizingen op de overige Gelderlandse regio's is zeer beperkt. Wel wil een belangrijk deel (10%) van de urgent verhuisge-neigden buiten Gelderland gaan wonen.
Aandachtsgroepen en potentiële starters zijn ondervertegenwoordigd in de groep van de urgent verhuisgeneigden.
In het totaal van de urgente vraag is het aandeel koopwoningen hoog (40 % ). Circa 29 % van de urgente vraag betreft goedkope huurwoningen, hetgeen een positie onder het gemiddelde is. De urgente vraag naar niet-woningen ligt ruimschoots boven het gemiddelde (15%).
In de regio Noordwest-Veluwe bedraagt het urgente woningtekort zevenhonderd woningen. Per saldo laat de huursector een klein overschot zien, waarmee het tekort zich uitsluitend in de koopsector manifesteert. Ook hier komt het profiel van Knooppunt Arnhem/Nijmegen, wat betreft de aard van de woningen waaraan een tekort bestaat, enigszins terug, zij het in kwantitatief opzicht in geringere mate. Het betreft een klein tekort aan goedkope huurwoningen, een overschot in de duurdere huursegmenten, een tekort in de koopsector , een overschot aan grotere woningen en een tekort aan kleinere woningen.
De bevolking is in Noordwest-Veluwe sterk gegroeid vanaf 1987. Het tempo van de ontgroening is laag. Noordwest-Veluwe springt daarnaast in het oog door de vrij sterke groei van het aantal 65-plussers. Ook het aantal 55-plussers is beduidend sneller gegroeid dan gemiddeld.
De verwachte toename van de woningvoorraad volgens de woningbehoefteprognose van de provincie Gelderland volgt een tempo dat onder het gemiddelde van Gelder-land ligt. Dit geldt met name voor de prognose in het jaar 2005. Een en ander komt neer op een absolute toename van 3.900 woningen in de periode 1995-1999 en 2.700 woningen in de periode 2000-2004.
De omvang van het urgente woningtekort op het niveau van Gelderland (5%) is lager dan het aandeel van de voorraad (9 % ). In 2000 zal het aandeel van de voorraad volgens de prognose van de provincie Gelderland iets kleiner zijn dan in 1995 (8,9%).
Knelpunten
tekort aan goedkope huurwoningen, zij het een klein tekort; tekort aan koopwoningen;
toenemende rol van de ouderen op de woningmarkt; de beschikbare woningen sluiten in beperkte mate aan bij hun vraagprofiel;
overschot aan duurdere huurwoningen vergemakkelijkt de toestroom van aandachtsgroepen naar dit segment: dure scheefheid is het gevolg;
zeer hoog niveau van de dure scheefheid in de huursector . Pluspunten
geen extreem hoog (urgent) woningtekort: beperkte druk op de woningmarkt; ondergemiddeld niveau van de goedkope scheefheid;
meer gemiddeld niveau van de dure scheefheid in de koopsector.
2.6 West-Veluwe
Het aandeel huurwoningen is laag (40%). Hier zijn veel dure huur- en koopwonin-gen en weinig goedkope huur- en koopwoningen. Het aandeel woningen in meerge-zinshuizen is van betekenis (17 % ).
De goedkope voorraad wordt hier het minst efficiënt aangewend voor de aandachts-groep. Het niveau van de goedkope scheefheid is namelijk binnen deze regio het hoogst, zowel in de koop- als de huursector . Deze positie weerspiegelt zich niet in een oververtegenwoordiging van de aandachtsgroep in de dure sectoren. De omvang van de dure scheefheid is namelijk laag binnen de koopsector en neemt binnen de dure huursector een positie net onder het gemiddelde in.
De huishoudens met de hoogste inkomens (nettohuishoudensinkomen
f
34.200,- en meer) zijn in deze regio oververtegenwoordigd. Het aandeel van de middenklasse (nettohuishoudensinkomen vanf
25.080,- totf
34.200,-) is hier het kleinst. Bijge-volg Bijge-volgt de klasse met de laagste inkomens hier nagenoeg het gemiddelde profiel. Het aandeel eenpersoonshuishoudens is hier bovengemiddeld in combinatie met een bovengemiddeld percentage echtparen met kinderen.De West-Veluwe is wat betreft de potentiële verhuizingen een gemiddeld stabiele
regio. Het aandeel dat beslist niet wil verhuizen volgt het gemiddelde patroon voor heel Gelderland.
Circa 81 % van de urgent gewenste verhuizingen heeft z'n oorsprong en bestemming binnen de regio. De gerichtheid bij de verhuizingen op de overige Gelderlandse regio' s is zeer beperkt.
Er is sprake van een duidelijke ondervertegenwoordiging van de potentiële starters en de aandachtsgroep binnen de groep urgent verhuisgeneigden. Het aandeel van de SS-plussers is gelijk aan het gemiddelde.
In het totaal van de urgente vraag is het aandeel koopwoningen bovengemiddeld. Slechts 10% van de urgente vraag betreft goedkope huurwoningen. De urgente vraag naar duurdere huurwoningen is hier het hoogst (32%). Ook de urgente vraag naar niet-woningen is hier het hoogst (18%).
In de regio West-Veluwe is het urgente woningtekort minimaal (honderd woningen).
De bevolking is in West-Veluwe sterk gegroeid vanaf 1987. Het tempo van de ontgroening is laag. Ook het aantal personen in de leeftijdsklasse 25-44 jaar is sterk gegroeid. Daarnaast zien we een vrij omvangrijke groei van het aantal 65-plussers in deze regio. Ook het aantal 55-plussers is beduidend sneller gegroeid dan gemiddeld.
Niettemin is het aandeel van de 55-plussers in de bevolking naar verhouding laag (20%).
De verwachte toename van de woningvoorraad volgens de woningbehoefteprognose van de provincie Gelderland volgt een tempo dat sterk lijkt op het gemiddelde van Gelderland. Een en ander betekent een absolute toename van 5.700 woningen in de periode 1995-1999 en 4.600 woningen in de periode 2000-2004.
De omvang van het urgente woningtekort op het niveau van Gelderland (1 %) is beduidend lager dan het aandeel van de Gelderlandse voorraad (11 %). In 2000 zal de omvang van de voorraad naar verwachting ook 11 % bedragen.
Knelpunten
toenemende rol van de ouderen op de woningmarkt; de beschikbare woningen sluiten in beperkte mate aan bij hun vraagprofiel;
veel goedkope scheefheid in de huursector .
Pluspunten
zeer klein (urgent) woningtekort dat in kwantitatieve zin ook klein is: zeer beperkte druk op de woningmarkt;
laag niveau dure scheefheid in de koopsector;
iets bovengemiddeld niveau van de dure scheefheid in de huursector.
2.7 Achterhoek
Het aandeel huurwoningen is laag (41 %). De verdeling over goedkope en dure huur-en koopwoninghuur-en lijkt sterk op die van Gelderland. Alleen het aandeel dure huurwo-ningen is met 6% het laagst van alle regio's. Het aandeel woningen in meergezins-huizen is klein (9%) en het percentage vrijstaande woningen is hoog (30%).
De goedkope huursector wordt hier het meest efficiënt gebruikt: de omvang van de goedkope scheefheid is hier het laagst. Parallel hieraan is ook het niveau van de dure scheefheid in de huursector ondergemiddeld.
Het niveau van de goedkope scheefheid ligt binnen de koopsector ruim boven het gemiddelde. De dure koopsector laat een minder extreem beeld zien: de omvang van de dure scheefheid ligt iets boven het gemiddelde.
Het inkomensprofiel komt sterk overeen met het gemiddelde van Gelderland. Er komen weinig eenpersoonshuishoudens voor, in combinatie met veel echtparen met kinderen.
De Achterhoek is wat betreft de potentiële verhuizingen een zeer stabiele regio: 77%
wenst beslist niet te verhuizen (gemiddeld: 72%).
Circa 80% van de urgent gewenste verhuizingen heeft z'n oorsprong en bestemming binnen de regio. De gerichtheid bij de verhuizingen op de overige Gelderlandse regio's is zeer beperkt. Circa 11 % van de urgent verhuisgeneigden wil buiten Gelderland wonen. De Achterhoek wordt vanuit de andere regio' s geen enkele maal als bestemmingsregio gespecificeerd door urgent verhuisgeneigden. In interregionale zin heeft de regio kennelijk een beperkte aantrekkingskracht anno 1993/1994. Potentiële starters zijn oververtegenwoordigd binnen de groep urgent verhuisgeneig-den. Het profiel voor de aandachtsgroepen en de 55-plussers wijkt niet veel van het gemiddelde af .
. In het totaal van de urgente vraag is het aandeel koopwoningen bovengemiddeld.
Circa 31 % van de urgente vraag betreft goedkope huurwoningen, hetgeen een positie onder het gemiddelde is. De urgente vraag naar duurdere huurwoningen ligt boven het gemiddelde (28%). De urgente vraag naar niet-woningen is laag (2%).
In de Achterhoek bedraagt het urgente woningtekort 1.400 woningen (64% koop en 36% huur). Ook hier komt het profiel van Knooppunt Arnhem/Nijmegen enigszins terug, doch in kwantitatief opzicht in geringere mate: een tekort aan met name goedkope huurwoningen, een tekort in de koopsector , een overschot aan grotere woningen en een tekort aan kleinere woningen.
Het groeitempo van de bevolking in de Achterhoek ligt onder het niveau van Gelderland. De Achterhoek springt in het oog door een vrij hoog tempo van de ontgroening. Het aantal 65-plussers en ook het aantal 55-plussers is iets sneller gegroeid dan gemiddeld. Deze groei weerspiegelt zich ook in een hoog percentage plussers in de bevolking: 24% van de bevolking in de Achterhoek is een 55-plusser.
De verwachte toename van de woningvoorraad volgens de woningbehoefteprognose van de provincie Gelderland volgt hier een tempo dat het meest duidelijk onder het gemiddelde van Gelderland ligt. Een en ander betekent een absolute toename van 4.900 woningen in de periode 1995-1999 en 3.700 woningen in de periode 2000-2004.
De omvang van het urgente woningtekort op het niveau van Gelderland (9%) is beduidend lager dan het aandeel van de voorraad (14%). In 2000 zal de omvang van de voorraad naar verwachting 13,6% bedragen.
Knelpunten
tekort aan goedkope huurwoningen; tekort aan koopwoningen;
iets bovengemiddelde toename van de rol van de ouderen op de woningmarkt;
de beschikbare woningen sluiten in beperkte mate aan bij hun vraagprofiel; oververtegenwoordiging van (urgent) verhuisgeneigde potentiële starters op de woningmarkt: zij richten zich vaak op de schaarse goedkopere woningen; oververtegenwoordiging potentiële starters kan samenhangen met het hoge tempo van de ontgroening (de beschikbaarheid van schaarse starterswoningen kan een knelpunt zijn);
bovengemiddeld niveau van de goedkope scheefueid in de koop sector.
Pluspunten
klein (urgent) woningtekort: beperkte druk op de woningmarkt; zeer weinig scheefheid in de huursector;
beperkte dure scheefheid in de koopsector (iets boven het gemiddelde).
2.8 Rivierenland
In Rivierenland zijn weinig huurwoningen (40 % ). Het aandeel goedkope woningen volgt het gemiddelde. Dure koopwoningen zijn er oververtegenwoordigd. Slechts 10% van de voorraad is een woning in een meergezinshuis. In Rivierenland vinden we het grootste aandeel vrijstaande woningen (32%). Het niveau van de goedkope scheefheid in de koopsector is hier het laagst. Dit cijfer ligt in de goedkope huursec-tor boven het gemiddelde. Het niveau van de dure scheefheid is in zowel de huur-als de koop sector vrij hoog.
Huishoudens met een hoog inkomen (nettohuishoudensinkomen
f
34.200,- en meer) zijn oververtegenwoordigd en huishoudens met een laag inkomen (nettohuishoudens-inkomen minder danf
25.080,-) zijn ondervertegenwoordigd. Er komen weinig eenpersoonshuishoudens voor, in combinatie met veel echtparen met kinderen. Rivierenland is wat betreft de potentiële verhuizingen een zeer stabiele regio; circa 82 % van de ondervraagden wil beslist niet verhuizen (gemiddeld in Gelderland: 72%).Circa 89% van de urgent gewenste verhuizingen heeft z'n oorsprong en bestemming binnen de regio. De gerichtheid bij de verhuizingen op de overige Gelderlandse regio' s is zeer beperkt. Wel wil een belangrijk deel (9 %) van de urgent verhuisge-neigden buiten Gelderland gaan wonen.
Binnen de groep urgent verhuisgeneigden hebben de aandachtsgroepen een sterk ondergemiddeld -aandeel. Hetzelfde geldt voor de ouderen en, zij het in mindere mate, voor de potentiële starters.
In het totaal van de urgente vraag is het aandeel koopwoningen omvangrijk (46 % ). Circa 33 % van de urgente vraag betreft goedkope huurwoningen, hetgeen vrijwel gelijk is aan het gemiddelde. Er is geen urgente vraag naar niet-woningen.
In Rivierenland bedraagt het urgente woningtekort 2.400 woningen (62,5% koop en 37,5% huur). Het profiel van Knooppunt Arnhem/Nijmegen komt ook hier naar voren, doch in kwantitatief opzicht in geringere mate: een tekort aan goedkope huurwoningen, een overschot in het duurste huursegment, een tekort in de (duurde-re) koopsector, een minimaal tekort aan grotere woningen en een groot tekort aan kleinere woningen.
De bevolking is in Rivierenland het sterkst gegroeid vanaf 1987. Het tempo van de ontgroening is laag. Verder valt Rivierenland op door de vrij forse groei van het aantal personen in de leeftijdsgroep 45-64 jaar. Ook het aantal 55-plussers is sneller gegroeid dan gemiddeld. Niettemin is het aandeel van de SS-plussers in de bevolking naar verhouding laag (20%).
De verwachte toename van de woningvoorraad volgens de woningbehoefteprognose van de provincie Gelderland volgt een tempo dat iets onder het gemiddelde van
Gelderland ligt. Dit betekent een absolute toename van 5.200 woningen in de periode 1995-1999 en 4.500 woningen in de periode 2000-2004.
De omvang van het urgente woningtekort op het niveau van Gelderland (15,9%) is hoger dan de omvang van de voorraad (11,7 % ). In 2000 zal volgens het ontwerp streekplan van de provincie Gelderland de omvang van de voorraad naar verwach-ting 11,5 % bedragen.
Knelpunten
groot (urgent) woningtekort: druk op de woningmarkt; tekort aan goedkope huurwoningen;
tekort aan koopwoningen;
toenemende rol van de ouderen op de woningmarkt; de beschikbare woningen sluiten in beperkte mate aan bij hun vraagprofiel;
overschot aan duurdere huurwoningen vergemakkelijkt de toestroom van aandachtsgroepen naar dit segment: dure scheefheid is het gevolg;
hoog niveau van de dure scheefheid;
veel goedkope scheefheid in de huursector (boven het gemiddelde). Pluspunten
zeer laag niveau van de goedkope scheefheid in de koopsector .
2.9 Algemene conclusies
Naast de specifieke conclusies per regio die aan het einde van elke paragraaf in dit hoofdstuk zijn verwoord, kunnen er ook een aantal algemene conclusies worden getrokken.
Er is een urgent woningtekort van 15.100 anno 1993/1994 in Gelderland. Het tekort bestaat voor meer dan de helft (56%) uit koopwoningen (44% van het tekort bestaat uit huurwoningen).
Bij meer dan de helft van het tekort in de koopsector gaat het om dure koopwonin-gen vanaf
f
220.000,- (57%). Het aandeel van de middeldure koopwoningen in de prijsklassef
155.000,- totf
220.000,- omvat 41 %.Het woningtekort in de huursector heeft vooral betrekking op de goedkope huurwo-ningen met een basishuur tot
f
590,- (76%).Er bestaat een klein tekort aan grotere woningen en een groot tekort aan kleinere woningen. Bij kleinere woningen gaat het om woningen tot en met vier kamers in de sector van eengezinswoningen en woningen tot en met drie kamers in de sector van woningen in meergezinshuizen.
Het tekort spitst zich anno 1993/1994 met name toe in de sector van eengezins-woningen. Ook het tekort aan woningen in meergezinshuizen is echter van betekenis.
3
SCENARIO'S,
QUATRO-BEREKENINGEN
EN
MARKOV-KETENANALYSE
3.1 Inleiding
In dit hoofdstuk worden zeven nieuwbouwscenario's samengesteld. De kwantitatieve
prognoses op basis van het ontwerp-streekplan van de provincie Gelderland worden in elk scenario overgenomen. De scenario's verschillen in samenstelling naar eigen-domsverhouding, type, grootte en prijsklasse.
De scenario's zijn doorgerekend met het bij de provincie aanwezige woningmarktsi-mulatiemodel Quatro (zie bijlage 11 voor een beschrijving van Quatro). Bij het doorrekenen van de scenario's is een periode van zes jaar aangehouden (1994-2000), met een doorkijk naar de daarop volgende periode (2000-2005). Op basis van de ingevoerde bouwprogramma's kan hiermee, gegeven de huishoudensontwikkeling, inzicht worden verkregen in de restvraag (tekort) en het restaanbod (overschot), mede uitgesplitst naar doelgroep (doorstromers, starters, vestigers, ouderen en aandachtsgroepen) en woningtype. Ook ontstaat een beeld van de scheefheid in de huursector en de toestroom van buiten de regio.
Bij de toestroom van buiten de regio was het niet mogelijk om interregionale effecten te traceren. Er wordt uitsluitend een analyse op het totale niveau van de
vestiging, ongeacht herkomst, gepresenteerd. '
Een alternatieve wijze om inzicht te krijgen in de gevolgen van de verschillende woningbouwprogramma's (scenario's) wordt uitgewerkt via een Markov-keten-analyse. Deze methode verschaft inzicht in de verhuisketens als gevolg van nieuw-bouw in een bepaald woningmarktgebied.
De Quatro-analyses geven een totaaloverzicht: in dit hoofdstuk wordt nog niet expliciet teruggekoppeld naar de (regio-specifieke) knelpunten. In paragraaf 3.2 worden de scenario's besproken. Paragraaf 3.3 behandelt de Quatro-resultaten in algemene zin (het cijfermateriaal is in de bijlagen IV tot en met X opgenomen). In bijlage XI staat een rapportage over de bevindingen per regio. Tenslotte wordt in paragraaf 3.4 de Markov-ketenanalyse op het niveau van Gelderland gepresenteerd.
3.2 Omschrijving van de scenario's
Doel scenario 's
Het doel van een scenario-berekening is het nagaan van effecten onder bepaalde (extreme) condities. Het kan inzichten opleveren die van belang zijn bij beleidskeu-zen. De scenario's geven geen gewenste ontwikkelingsrichting weer.
Uitgangspunten en omschrijving van de scenario 's
Scenario's ontstaan door bepaalde uitgangspunten te kiezen. Bij de opbouw van de scenario's is uitgegaan van de huisvesting van de aandachtsgroepen, de ruimtelijke vestigingsvoorwaarden van de provincie Gelderland en het inspelen op de gesigna-leerde kwantitatieve en kwalitatieve woningtekorten (anno 1993/1994). Door zeven scenario's te formuleren konden effecten in verband met deze uitgangspunten adequaat in beeld worden gebracht. De volgende scenario's zijn onderscheiden: 1. het trendscenario;
2. het aandachtsgroepenscenario (op basis van het trendscenario); 3. het beperkte-vestigingsscenario (op basis van het trendscenario);
4,5. het middeldure- en het dure-koop scenario (twee extreme varianten in respec- -tievelijk de prijsklassen
f
175.000,- totf
250.000,- enf
250.000,- en meer, prijsniveau 1993);6. het middeldure-huurscenario (dit is een extreme huurvariant in de huurprijs-klasse
f
590,- totf
790,-, prijsniveau 1993);7. het vraaggerelateerde scenario.
Het trendscenario
Het trendscenario (1) is gebaseerd op de kwalitatieve samenstelling van het bouw-programma in de periode 1990-1993.
Het Onderzoeksinstituut OTB heeft het cijfermateriaal geleverd voor het trend-scenario. Drie bronnen zijn daarbij gekoppeld. De statistiek gereedgekomen wonin-gen (CBS), het bouwvergunninwonin-genbestand (CBS) en het WBO 1993/1994 (CBS). In bijlage III is het cijfermateriaal opgenomen voor het trendscenario.
Het aandachtsgroepenscenario
Het aandachtsgroepenscenario (2) richt zich op de effecten die ontstaan door een woonruimteverdelingsbeleid voor de aandachtsgroepen. In de simulatie worden de goedkope woningen primair bestemd voor de aandachtsgroepen van beleid en de duurdere woningen zijn juist primair toegedacht aan de hogere inkomensgroepen, waarbij bovendien voorrang wordt gegeven aan huishoudens die een goedkope woning vrijmaken. Het trendscenario is hierbij het uitgangspunt.
Het beperkte-vestigingsscenario
Het beperkte-vestigingsscenario (3) richt zich op de effecten die ontstaan door het beperken van de vestiging. Om dit in beeld te brengen, is in het verhuisproces prioriteit gegeven aan de woonwensen van de ingezetenen van de betreffende regio.
Beschikbare woningen worden eerst toebedeeld aan ingezetenen. Pas als ingezetenen 20
geen vraag meer uitoefenen, worden de woningen in het model toebedeeld aan de vestigers. Het trendscenario (1) is het uitgangspunt. Deze analyse heeft betekenis voor het ruimtelijke ordeningsbeleid van de provincie Gelderland.
Het middeldure- en het dure-koopscenario
Deze twee scenario' s richten zich op de effecten die ontstaan door het in extreme mate toevoegen van woningen waaraan anno 1993/1994 een tekort bestond. Dit tekort manifesteert zich vooral in de koop sector. In verband met het beperkte tekort aan goedkope koopwoningen wordt uitsluitend uitgegaan van middeldure en dure koopwoningen. Er worden twee extreme varianten onderscheiden: één met uitslui-tend middeldure koopwoningen (f 175.000, - tot
f
250.000, -), scenario 4, en één met uitsluitend woningen in de prijsklasse bovenf
250.000,- (scenario 5).Bij de berekeningen is uitgegaan van een prijsniveau van
f
175.000,- en hoger. Dit in tegenstelling tot hoofdstuk 2, waar de (landelijke) grens vanf
145.000,- en meer is gehanteerd. Deze actie is ingegeven door het verschil in prijsniveau tussen Nederland en Gelderland.Het middeldure-huurscenario
De middeldure huurvariant (6) is een extreme huurvariant: er worden uitsluitend middeldure huurwoningen gebouwd. Ook dit scenario is ingegeven door de wens om effecten in beeld te brengen die worden veroorzaakt door het in extreme mate toevoegen van woningen waaraan anno 1993/1994 een tekort bestond. Het tekort manifesteert zich anno 1993/1994 weliswaar bij de goedkope huurwoningen, doch de bouw van nieuwe huurwoningen onder de
f
590,- is niet mogelijk. Daarom zijn in de huurvariant uitsluitend woningen in de middelste prijsklasse opgenomen.Het vraaggerelateerde scenario
Net als in de scenario's 4, 5 en 6 kunnen in scenario 7, het vraaggerelateerde-scenario, effecten worden getoond die ontstaan door in te spelen op de vraag. Het principe van het bouwen voor de vraag wordt in scenario 7 echter verfijnder doorge-voerd dan in de scenario's 4, 5 en 6. In scenario 7 wordt namelijk voor elk jaar door Quatro de opbouw van de vraag nagegaan, waarna Quatro een bouwprogramma vaststelt op basis van de vraagverhoudingen. Aan scenario 7 is de restrictie meege-geven dat er geen goedkope huur- en koopwoningen worden gebouwd, omdat dit weinig realistisch is (zie de beschrijving van de scenario's 4, 5 en 6).
Aanvullende kenmerken scenario 's 4, 5 en 6
Op basis van de analyses uit hoofdstuk 2 inzake het woningtekort anno 1993/1994 zijn de volgende aanvullende kenmerken aan de scenario's 4, 5 en 6 meegegeven:
in het middeldure-huurscenario 6 wordt uitgegaan van 25 % eengezinswonin-gen en 75% wonineengezinswonin-gen in meergezinshuizen (dit vanwege het zeer grote aandeel woningen in meergezinshuizen in het woningtekort van middeldure huurwoningen anno 1993/1994);
er worden in het middeldure- en dure-koopscenario (4 en 5) uitsluitend eengezinswoningen gebouwd (het bestaande tekort aan woningen in meerge-zinshuizen heeft slechts voor een zeer beperkt deel betrekking op de koopsec-tor);
bij de bouw van woningen in meergezinshuizen wordt uitsluitend uitgegaan van driekamerwoningen (scenario 6). Voor de eengezinswoningen (scenario's 4, 5 en 6) zijn uitsluitend vierkamerwoningen in de scenario's verwerkt (vanwege het gesignaleerde kleine tekort aan grote woningen).
Scenario 's, vestigingsvoorwaarden, cijfermateriaal en beschrijvingen
Voor drie regio's is het scenario van de beperkte vestiging van weinig betekenis. Dat geldt voor Knooppunt Arnhem/Nijmegen en de Stedendriehoek omdat deze regio's de grootste taakstelling hebben voor de verstedelijking (voor individuele gemeenten van de Stedendriehoek kan beperkte vestiging wel van belang zijn). Voor de Achterhoek is beperkte vestiging eveneens van mindere betekenis. Hier is geen sprake van grote vestigingsdruk. Het vraaggerelateerde scenario (7) is wel van veel waarde in de genoemde drie regio's, omdat hierin zowel de vraag van ingezetenen als de vraag van potentiële vestigers is verdisconteerd.
Bij twee regio's is een beperking van de vestiging wel van toepassing (Noordwest-Veluwe en Rivierenland). Voor de West-Veluwe geldt, dat beide beleidsuitgangs-punten relevant kunnen zijn (worden).
Voor de regio's waarvoor een vestigingsbeperking geldt, heeft het vraaggerelateerde scenario (7) beperkte inhoudelijk betekenis, omdat daarin ook de vraag van potenti-ele vestigers is opgenomen. Wel is het scenario van de beperkte vestiging (3) van betekenis voor regio' smet vestigingsbeperking .
In paragraaf 3.3 volgen de algemene bevindingen van de met Quatro doorgerekende scenario's. Zoals in de inleiding is aangegeven, staat het cijfermateriaal in de bijlagen IV tot en met X en zijn in bijlage XI de regionale bevindingen beschreven.
In de tabellen zijn alle ontwikkelingen weergegeven, ook die niet expliciet stroken met de vestigingsvoorwaarden van de provincie Gelderland. Bij de regionale beschrijvingen in bijlage XI is geen aandacht besteed aan de scenario's die niet relevant zijn.
Het cijfermateriaal geeft onder andere de totale restvraag (het woningtekort) weer. Dit totaal is opgebouwd uit de vraag van starters, doorstromers en vestigers. Bij de uitsplitsing van het cijfermateriaal naar starters, doorstromers en vestigers, geven de twee eerstgenoemde groepen dus de vraag van ingezetenen weer.
3.3 Algemene resultaten Quatro-simulatie Totale restvraag (tekort)
Bij de extreme scenario's (4, 5 en 6) is de totale restvraag het grootst. Van dit trio geeft het middeldure-koopscenario (4) in het algemeen de beste resultaten wat betreft de omvang van de restvraag. Dat geldt met name in de periode tot 2000. Na dat jaar loopt de omvang van de restvraag onder dit scenario duidelijk op. Dit geeft een indicatie van de rol die middeldure koopwoningen kunnen vervullen bij het bevredi-gen van de vraag naar woninbevredi-gen, met name in de periode tot 2000. Na het middel-dure-koopscenario (4) volgt het middeldure-huurscenario (6) wat betreft de mate waarin er restvraag overblijft. In het dure-koopscenario (5) groeit de restvraag het sterkst.
Met een gedifferentieerde opbouw van het bouwprogramma is de restvraag het kleinst. De restvraag is bij de trendvariant (1) derhalve kleiner dan bij de extreme varianten (4, 5 en 6).
De totale restvraag in het vraaggerelateerde scenario (7) is gelijk aan die van de trendvariant (1) of kleiner dan de trendvariant (1). In bijlage X is de kwalitatieve verdeling van het bouwprogramma op basis van de door Quatro zelf berekende variant 7 opgenomen.
Het aandachtsgroepenscenario (2), dat is gebaseerd op een gesimuleerde woonruim-teverdeling, loopt nagenoeg parallel aan de trendvariant (1) wat betreft de omvang van de totale restvraag.
Met het beperkte-vestigingsscenario (3) is het niveau van de totale restvraag het kleinst. Dat geldt niet voor de Stedendriehoek: hier is de totale restvraag het kleinst bij het vraaggerelateerde scenario (7).
In twee regio's (Knooppunt Arnhem/Nijmegen en Stedendriehoek) laat de trend-variant (1) wat betreft de totale restvraag een vrij stabiel beeld zien. In de overige regio's neemt de restvraag duidelijk toe bij de trendvariant (1), met name na 2000.
Restvraag (tekort) per doelgroep
Uitgesplitst naar de verschillende doelgroepen (doorstromers, starters, vestigers,
ouderen en aandachtsgroepen) komt in grote lijnen hetzelfde patroon naar voren wat betreft de hierboven beschreven invloed van de scenario's op de totale restvraag. Het middeldure-koopscenario (4) leidt soms echter tot een grotere vermindering van de' restvraag dan de trendvariant (1) bij bepaalde doelgroepen. Ook heeft het aan-dachtsgroepenscenario (2) veel betekenis voor de aandachtsgroepen: hun restvraag vermindert aanzienlijk in dit scenario. Daarnaast heeft het beperkte-vestigingsscena-rio (3) veel invloed op de vraag van ingezeten doorstromers en starters: de restvraag van deze ingezeten groepen daalt fors in dit scenario.
Restaanbod (overschot)
Vooral in de Stedendriehoek en in mindere mate in het Knooppunt Arnhem/Nijme-gen is vaak sprake van een toename van het restaanbod (een groei van het over-schot). Voor de overige regio's geldt het omgekeerde. Daar is de restomvang vaak gelijk aan nul, hetgeen het tekort aan de verschillende woningtypen weerspiegelt.
Parallel hieraan doet zich de reeds gememoreerde tweedeling in het verloop van de restvraag voor: in het Knooppunt Arnhem/Nijmegen en de Stedendriehoek laat de
totale restvraag een vrij stabiel verloop zien bij de trendvariant (1). In de overige
regio's neemt de restvraag onder deze variant duidelijk toe, met name na 2000.
Toestroom van buiten de regio
Het algemene beeld is een toename van het aantal vestigers in alle regio's. Slechts
bij een enkel scenario daalt het aantal vestigers. In het beperkte-vestigingsscenario
(3) is de vestiging het kleinst. Soms geldt dat ook voor andere scenario's.
Goedkope en dure scheefheid
Alle scenario' s laten een beeld van een oplopende goedkope scheefheid zien. Dat
geldt voor alle regio's. De dure scheefheid neemt in het algemeen af na 1994 (dat geldt niet voor elke regio).
3.4 Markov-ketenanalyse 3.4.1 Inleiding
Bij een verhuizing laat het verhuizende huishouden een woning achter, waarnaar
weer een ander huishouden kan verhuizen. Dit huishouden laat op zijn beurt een
woning achter. Een reeks van woningen die op deze manier bij opeenvolgende verhuizingen zijn betrokken, wordt een 'verhuisketen' genoemd.
Een dergelijke keten begint met een nieuwbouwwoning, of met een woning die
wordt achtergelaten door een huishouden dat niet naar een andere woning in dezelfde regio verhuist (woningverlaters en emigranten). Dit wordt het primaire aanbod genoemd. Het einde van zo'n keten wordt bereikt doordat een woning wordt betrokken door een huishouden dat geen andere woning in dezelfde regio achterlaat (starters en immigranten). Bij de tussenliggende schakels gaat het om verhuizingen van doorstromers binnen dezelfde regio. De woningen die door deze doorstromers worden achtergelaten vormen het secundaire aanbod.
Op deze manier leidt één beschikbare woning tot een reeks verhuizingen. Om hoe-veel verhuizingen het (gemiddeld) gaat, is afhankelijk van het soort woning waarmee de keten begint. Bij het bepalen van een kwalitatief nieuwbouwprogramma is het van belang te weten welke woningtypen de langste verhuisketens genereren. Het kan im-mers interessant zijn om zo lang mogelijke verhuisketens te realiseren, zodat zoveel mogelijk huishoudens worden geholpen met hetzelfde aantal nieuwbouwwoningen.
Tabel 3.1 Doorstroomeffecten en gemiddelde ketenlengte naar eigendomsverhouding, bouwwijze en prijs van de woning
Vorige woning ~ Koop Huur eengezins Huur meergezins
Huidige woning ~/175.000 1175.000 - >/250.000 ~/590 1590 - > 1790 ~/590 1590 - > 1790 gemiddelde
J..
1250.000 f790 1790 ketenlengte Koop ~/175.000 1,17 0,06 0,02 0,12 0,16 0,07 0,20 0,08 0,Ql 1,88 1175 - 250.000 0,18 1,081 0,07 0,14 0,16 0,11 0,16 0,07 0,03 2,01 > 1250.000 0,24 0,16 1,20 0,08 0,12 0,13 0,10 0,06 0,03 2,13 Huur eengezins ~/590 0,16 0,04 0,01 1,36 0,14 0,05 0,27 0,07 0,Ql 2,11 1590 - 1790 0,11 0,05 0,04 0,21 1,14 0,08 0,27 0,08 0,03 2,03 > 1790 0,14 0,06 0,14 0,09 0,09 1,13 0,16 0,07 0,04 1,92 Huur meergezins ~/590 0,06 0,03 0,01 0,09 0,04 0,03 1,16 0,05 0,01 1,47 1590 -f790 0,06 0,06 0,01 0,10 0,08 0,03 0,09 1,04 0,00 1,48 > 1 790 0,13 0,14 0,05 0,10 0,17 0,08 0,28 0,05 1,09 2,08 Bron: WBO 1993/1994, aTB-bewerking.~ Tabel 3.2 Doorstroomeffecten en gemiddelde ketenlengte naar eigendomsverhouding en prijs van de woning
Vorige woning ~ Koop Huur
Huidige woning ~fI75.000 fI75.000 - > f250.000 ~f590 f590 - f790 > f790 gemiddelde
-!, f250.000 ketenlengte Koop ~fI75.000 1,17 0,06 0,01 0,32 0,24 0,08 1,87 f175 -250.000 0,18 1,091 0,Q7 0,29 0,23 0,13 1,98 > f250.000 0,24 0,16 1,20 0,18 0,18 0,16 2,12 Huur ~f59O 0,08 0,Q3 0,Ql 1,36 0,12 0,05 1,66 f590 - f790 0,09 0,05 0,02 0,36 1,18 0,09 1,80 > f790 0,14 0,09 0,10 0,30 0,18 1,17 1,98
Bron: WBO 1993/1994, OTB-bewerking.
