Użytkowanie wieczyste

(1)

Użytkowanie wieczyste

(2)

Użytkowanie wieczyste

KC (art. 232–243)  ogólne unormowanie

 ustawa o gospodarce nieruchomościami  szczegółowe i kompleksowe uregulowanie:

trybu ustanawiania użytkowania wieczystego

wygaszania użytkowania wieczystego

opłaty związane z użytkowaniem wieczystym

ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów

(3)

Użytkowanie wieczyste - charakter prawny-

własność

własność użytkowanie wieczyste użytkowanie

wieczyste

ograniczone prawa rzeczowe

zakres uprawnień użytkownika wieczystego oraz sposób ukształtowania użytkowania wieczystego

użytkowanie wieczyste jest prawem na rzeczy cudzej

(4)

Użytkowanie wieczyste - charakter prawny-

Czasowy charakter prawa

Art. 236 [Okres]

§ 1. Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści.

§ 2. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże

wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.

§ 3. Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

(5)

Użytkowanie wieczyste - charakter prawny-

Czasowy charakter prawa

• może zostać ustanowione na okres maksymalny, nieprzekraczający 99 lat, a wyjątkowo na krótszy okres, wynoszący co najmniej 40 lat

• dokładne określenie okresu trwania  umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste

• okres ten powinien uwzględniać cel, na który nieruchomość zostaje oddana w użytkowanie wieczyste

Art. 29 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami

1. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się

okres użytkowania wieczystego zależnie od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w użytkowanie wieczyste, oraz określa się sposób korzystania z nieruchomości,

stosownie do art. 236 i art. 239 Kodeksu cywilnego.

(6)

Użytkowanie wieczyste - charakter prawny-

Odstępstwo od zasady superficies solo cedit

• Zasada superficies solo cedit  Art. 48

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Użytkowanie wieczyste:

powstanie odrębnej własności budynków posadowionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste

Odrębna własność budynków dotyczy budynków wybudowanych przez użytkownika wieczystego a także tych, które znajdowały się już na gruncie w chwili ustanawiania użytkowania wieczystego.

 gdy na gruncie znajdują się już budynki, oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu następuje z równoczesną sprzedażą tych budynków i innych urządzeń (art. 235 KC)

(7)

Użytkowanie wieczyste - charakter prawny-

własność budynków  prawo związane

• nie można przenieść własności budynków bez jednoczesnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego

• wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego = wygaśnięcie odrębnej własności budynków

(8)

Użytkowanie wieczyste - charakter prawny-

Użytkowanie wieczyste – prawo celowe

• W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste powinien być określony sposób korzystania z gruntu

(9)

Użytkowanie wieczyste - charakter prawny-

Podsumowanie:

• Prawo rzeczowe, istniejące obok prawa własności i ograniczonych praw rzeczowych

• Prawo o czasowym charakterze

• Odstępstwo od zasady superficies solo cedit

• Prawo celowe

(10)

Użytkowanie wieczyste - przedmiot-

Art. 232 [Przedmiot i podmioty]

§ 1. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi

granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące

własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

§ 2. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa,

jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

(11)

Użytkowanie wieczyste - przedmiot-

• może być ustanawiane tylko na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków

• KC ograniczenie kategorii gruntów, na których może być ustanowione użytkowanie wieczyste:

na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa położonych w granicach administracyjnych miast

na gruntach Skarbu Państwa położonych poza tymi granicami, lecz włączonych do planu

zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazanych do realizacji zadań jego gospodarki,

na gruntach stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków

w wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych - także na innych gruntach Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków

(12)

Użytkowanie wieczyste - przedmiot-

• Ustawa o gospodarce nieruchomości rozszerzenie kategorii

gruntów, na których może być ustanowione użytkowanie wieczyste:

na wszelkich gruntach, stanowiących własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego, w tym także na

gruntach rolnych (UWAGA - spod działania ustawy wyłączone zostały nieruchomości rolne, które podlegają ustawie o gospodarowaniu

nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa)

(13)

Użytkowanie wieczyste - podmioty-

• nie ma ograniczeń podmiotowych po stronie osoby, na rzecz której

użytkowanie wieczyste ma być ustanowione może zostać ustanowione na rzecz osoby fizycznej osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej

nieposiadającej osobowości prawnej, o której stanowi przepis art. 33¹ KC

• Prawo kwalifikowane podmiotowo właścicielem gruntu,

ustanawiającym prawo użytkowania wieczystego może być wyłącznie:

 Skarb Państwa,

Jednostka samorządu terytorialnego,

Związek jednostek samorządu terytorialnego

(14)

Użytkowanie wieczyste -treść prawa-

Art. 233 [Treść]

W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu

należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z

wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

(15)

Użytkowanie wieczyste -treść prawa-

Użytkowanie wieczyste a prawo własności

Art. 140 [Treść własności] W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

• granice treści prawa użytkowania wieczystego, poza ustawami i zasadami współżycia społecznego, zakreśla umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste

(16)

Użytkowanie wieczyste -treść prawa-

uprawnienia użytkownika wieczystego -brak zamkniętego katalogu uprawnień-

Korzystanie z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste

„z wyłączeniem innych osób”

Granice uprawnienia do korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego wyznaczane są przez ustawę i zasady współżycia społecznego, ale także przez postanowienia umowy, zawartej pomiędzy użytkownikiem wieczystym a właścicielem gruntu

Rozporządzanie prawem użytkowania wieczystego

możliwość przeniesienia, obciążenia lub zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego

Posiadanie gruntu  samoistne czy zależne?

Art. 336 [Posiadanie samoistne i zależne]

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

(17)

Użytkowanie wieczyste -ustanowienie-

Art. 234 [Ustanowienie]

Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności

nieruchomości.

Art. 236

(18)

Użytkowanie wieczyste -ustanowienie-

Regulacja  przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i odpowiednio stosowane przepisy o przeniesieniu własności

nieruchomości

ustawa o gospodarce nieruchomościami

Rozdział 3 (art. 27 i nast.)

Rozdział 4 (art. 37 i nast.)

(19)

Użytkowanie wieczyste -ustanowienie-

Odpowiednie stosowanie przepisów o przeniesieniu własności nieruchomości

• art. 155 § 1 – charakter zobowiązująco – rozporządzający,

• art. 157 § 1 KC- zakaz dokonania oddania gruntu w użytkowanie wieczyste pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu Czynność realna – do powstania prawa użytkowania wieczystego niezbędny jest wpis do księgi wieczystej

(20)

Użytkowanie wieczyste -ustanowienie-

Forma i tryb zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste

• Umowa o ustanowienie użytkowania wieczystego wymaga zachowania formy aktu notarialnego i konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej

• Art. 27 ustawie o gospodarce nieruchomościami :

Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

• Co do zasady zawarcie umowy wymaga zachowania trybu przetargowego  wyjątki zostały wyczerpująco wymienione w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 34 i 37 ust. 2 i 3)

• Warunki oddania gruntu w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu o przetargu,

• Warunki oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą (art. 28 ust. 2).

(21)

Użytkowanie wieczyste -ustanowienie-

• Organem właściwym w sprawach dotyczących użytkowania wieczystego jest:

• starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa

• organ wykonawczy gminy, powiatu lub województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu lub województwa

(22)

Użytkowanie wieczyste -ustanowienie-

• Podstawę do zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi protokół z przetargu albo protokół z rokowań (jeśli użytkowanie wieczyste ustanowiono w trybie bezprzetargowym)

(23)

Użytkowanie wieczyste

-własność budynków i urządzeń-

Art. 235 [Własność budynków i urządzeń]

§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub

gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy

budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z

właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

(24)

Użytkowanie wieczyste

-własność budynków i urządzeń-

• wyjątek od zasady superficies solo cedit

• złożona sytuacji prawnorzeczowa jeden podmiot jest właścicielem gruntu (SP lub JST), a inny (użytkownik wieczysty) jest właścicielem budynków lub innych urządzeń

• dwa warianty:

1. kiedy przedmiotem użytkowania wieczystego jest grunt już zabudowany,  przeniesienie na rzecz użytkownika wieczystego własności budynków (i innych urządzeń)

art. 31 ustawy o gospodarce neiruchomościami, oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.

 "czynność prawna obejmująca rozporządzenie prawem użytkowania wieczystego, która nie obejmuje znajdujących się na gruncie budynków, czy też rozporządzająca tylko budynkami jest nieważna" (por. post. SN z 13.6.2013 r., V CSK 376/12, Legalis;

2. kiedy budynki (inne urządzenia) zostały wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przez wieczystego użytkownika

stanowią własność użytkownika wieczystego

odrębna własność budynków i innych urządzeń przysługująca wieczystemu użytkownikowi jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (art. 235 § 2 KC)

 użytkowanie wieczyste  prawo główne

 prawo własności budynku (innego urządzenia) dzieli los prawny użytkowania wieczystego, może być przenoszone tylko łącznie z prawem użytkowania wieczystego oraz wygasa łącznie z wygaśnięciem tego prawa

(25)

Użytkowanie wieczyste

-własność budynków i urządzeń-

• zarówno własność budynków i innych urządzeń, jak i prawo użytkowania wieczystego muszą należeć do tego samego podmiotu

• obciążenia ustanowione na prawie użytkowania wieczystego rozciągają się na budynki i inne urządzenia

• odrębna własność budynków i innych urządzeń trwa do czasu wygaśnięcia użytkowania wieczystego; po jego wygaśnięciu budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane stają się częściami składowymi gruntu

(26)

Użytkowanie wieczyste -czas trwania-

Art. 236 [Okres]

§ 1. Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści.

§ 2. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat;

jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.

(27)

Użytkowanie wieczyste -czas trwania-

• czasowość użytkowania wieczystego

• minimalny i maksymalny czas wyznaczony przez ustawodawcę

• podstawowy okres trwania użytkowania wieczystego maksymalnie 99 lat

• wyjątkowo (uzależnione od możliwości osiągnięcia celu gospodarczego użytkowania wieczystego) dopuszczalne jest umowne określenie terminu krótszego minimalnie 40 lat

• konkretne określenie okresu trwania prawa użytkowania wieczystym dokonuje się w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste

• okres ten powinien uwzględniać cel, na który nieruchomość zostaje oddana w użytkowanie wieczyste

(28)

Użytkowanie wieczyste -czas trwania-

Możliwość przedłużenia

• możliwość przedłużenia czasu trwania użytkowania wieczystego na dalszy okres od 40 do 99 lat

• przedłużenia może żądać użytkownik wieczysty, w ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczystego użytkowania ( wyjątek: możliwość wcześniejszego zgłoszenia wspomnianego żądania, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego terminu)

• jedyną podstawą odmowy uwzględnienia żądania użytkownika wieczystego jest ważny interes społeczny (np. zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, która uniemożliwia realizację celu pierwotnie określonego w umowie o ustanowieniu użytkowania)

• tryb przedłużenia użytkowania wieczystego  w drodze umowy, wymaga zachowania formy aktu notarialnego i konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej (nie wymaga zachowania trybu przetargowego)

(29)

Użytkowanie wieczyste

-przeniesienie użytkowania wieczystego -

Art. 237 [Przeniesienie]

Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

• przeniesienie użytkowania wieczystego przejście tego prawa na podstawie umowy (np. sprzedaż, zamiana, darowizna)

• norma odsyłająca  odpowiednie stosowanie przepisów o przeniesieniu własności nieruchomości

• forma aktu notarialnego (art. 158 KC),

• wymóg konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej (art. 27 zd. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami)

 do nabycia użytkowania wieczystego dochodzi dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej

• przeniesienie prawa użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu wymaga równoczesnego

przeniesienia odrębnej własności budynków, jako prawa związanego z użytkowaniem wieczystym (art.

235 § 2 KC).

(30)

Użytkowanie wieczyste -opłata-

Art. 238 [Opłata]

Wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną.

• opłaty roczne - uiszczane przez cały czas trwania użytkowania wieczystego.

• przepisy szczegółowe  ustalanie wysokości opłat rocznych, terminów ich uiszczania oraz aktualizacji znajdują się w ustawie o gospodarce

nieruchomościami

• wysokość opłaty rocznej w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste

(31)

Użytkowanie wieczyste -opłata-

• Szczegółowe uregulowanie  8 rozdział II działu ustawy o gospodarce nieruchomościami ("Ceny, opłaty i rozliczenia za nieruchomości")

• art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się

pierwszą opłatę i opłaty roczne

• zobowiązanie z tytułu opłaty rocznej ma charakter cywilnoprawny

• z art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami  opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w

terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok

(32)

Użytkowanie wieczyste -opłata-

• opłata rocznaekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania z gruntu w granicach określonych przez ustawę, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyr. z 26.2.2002 r. (I CKN 1516/99, OSNC 2003, Nr 2, poz. 23)

• opłata roczna ma charakter cywilnoprawny

• opłaty roczne  świadczenia okresowe

(33)

Użytkowanie wieczyste -opłata-

• opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej

• jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana  wynosi (art. 72 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami):

• 1)za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej – 0,3% ceny;

• 2)za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych – 0,3% ceny;

• 3)za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową – 0,3% ceny;

• 4)za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne – 1% ceny;

• 5)za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 1% ceny;

• 6)za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną – 2% ceny;

• 7)za pozostałe nieruchomości gruntowe – 3% ceny

(34)

Użytkowanie wieczyste -treść umowy-

Art. 239 [Treść umowy]

§ 1. Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie.

§ 2. Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:

1) termin rozpoczęcia i zakończenia robót;

2) rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;

3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;

4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

(35)

Użytkowanie wieczyste -treść umowy-

• umowa ustanawiająca użytkowanie wieczyste 

• treść stosunku pomiędzy właścicielem gruntu a użytkownikiem

• treść bezwzględnego prawa rzeczowego użytkownika wieczystego

• w granicach określonych przez

ustawę,

zasady współżycia społecznego

 umowę

- użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób

• w relacji wewnętrznej pomiędzy oddającym grunt w użytkowanie wieczyste a użytkownikiem wieczystym umowa wyznacza podstawowe prawa i obowiązki stron

• postanowienia umowy są skuteczne także względem następców prawnych pierwotnego użytkownika wieczystego, którzy nabyli po nim prawo użytkowania wieczystego

(36)

Użytkowanie wieczyste -treść umowy-

Treść umowy:

KC:

sposób korzystania z gruntu

doprecyzowanie innych elementy umowy, kiedy oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nastąpiło w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń

wynagrodzenie należne wieczystemu

użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania

wieczystego

ustawa o gospodarce nieruchomościami :

okres użytkowania wieczystego, zależnie od celu

sposób i termin zagospodarowania nieruchomości gruntowej, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste

jeśli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy

(37)

Użytkowanie wieczyste -treść umowy-

art. 30 ustawy o gospodarce nieruchomościami  postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w

użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej

wpis deklaratoryjny

(38)

Użytkowanie wieczyste -rozwiązanie-

Art. 240 [Rozwiązanie]

Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w

użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem

określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem

określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie

użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.

(39)

Użytkowanie wieczyste -rozwiązanie-

• przymusowe i przedterminowe rozwiązanie użytkowania wieczystego 

kiedy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem, określonym w umowie

• sytuacja nadzwyczajną, ustawodawca wyjątkowo osłabia trwałość użytkowania wieczystego

• uprawnienie do jego jednostronnego rozwiązania przysługuje tylko właścicielowi gruntu

• art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z żądaniem rozwiązania użytkowania wieczystego można wystąpić, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.

(40)

Użytkowanie wieczyste -rozwiązanie-

• rozwiązanie użytkowania wieczystego w trybie art. 240 KC  sąd w postępowaniu cywilnym

• rozwiązanie użytkowania wieczystego ma charakter fakultatywny

• skutki rozwiązania użytkowania wieczystego

• użytkowanie wieczyste wygasa (wraz z uprawomocnieniem się wyroku, uwzględniającego powództwo o rozwiązanie tego stosunku prawnego).

• z mocy samego prawa, wygasa odrębna własność budynków i urządzeń posadowionych na gruncie

• wygasają także ustanowione na użytkowaniu wieczystym obciążenia

• dokonanie rozliczeń pomiędzy właścicielem gruntu a byłym użytkownikiem wieczystym

użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia ( za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew

postanowieniom umowy wynagrodzenie w ogóle nie przysługuje)

• zwraca się sumę opłat rocznych za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego.

(41)

Użytkowanie wieczyste -przedawnienie-

Art. 243 [Przedawnienie]

Roszczenie przeciwko wieczystemu użytkownikowi o naprawienie szkód

wynikłych z niewłaściwego korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków, jak również roszczenie wieczystego użytkownika o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu przedawniają się z upływem lat trzech od tej daty.

określenie szczególnego terminu przedawnienia

przyjęcie innego momentu liczenia początku biegu przedawnienia (niż przewidziany w art. 118 KC)

(42)

Użytkowanie wieczyste -przekształcenie-

użytkowanie wieczystego prawo własności nieruchomości

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów

(43)

Użytkowanie wieczyste -przekształcenie-

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

• Art. 32 [Sprzedaż użytkownikowi wieczystemu]

• 1. Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.

• 1a. Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody nie wymaga sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa w art. 51 ust. 2 i art. 57 ust. 1.

• 2. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

• 3. W odniesieniu do nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste przeniesienie własności tej nieruchomości, w drodze umowy, między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między jednostkami samorządu terytorialnego może nastąpić za powiadomieniem jej użytkownika wieczystego.

do zawarcia umowy sprzedaży może zatem dopiero wtedy, gdy właściciel nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste ma zamiar jej sprzedania.

jedynym podmiotem, na rzecz którego może nastąpić sprzedaż nieruchomości, jest użytkownik wieczysty

ustawa nie nakłada na właściciela obowiązku zawarcia umowy z użytkownikiem wieczystym

(44)

Użytkowanie wieczyste -przekształcenie-

ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

• osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych

na cele mieszkaniowe lub

zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod zabudowę na cele mieszkaniowe lub

pod zabudowę garażami oraz

nieruchomości rolnych

-mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności

(45)

Użytkowanie wieczyste -przekształcenie-

• Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo

własności nieruchomości mogą wystąpić również osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały:

1) w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.;

2) na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279).

(46)

Użytkowanie wieczyste -przekształcenie-

• osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego

przekształcenia,

• w decyzji administracyjnej o przekształceniu , organ ustala opłatę z tytułu przekształcenia

• do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami

(47)

Użytkowanie wieczyste -przekształcenie-

• konwersja prawa użytkowania wieczystego we własność nie w trybie cywilnoprawnym, tj. w drodze umowy, ale w trybie postępowania administracyjnego

• przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

decyzja administracyjna, wydawana na podstawie przepisów tej ustawy

• kryteria, których spełnienie warunkuje dokonanie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

(48)

Użytkowanie wieczyste -przekształcenie-

ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z dnia 20 lipca 2018 r.

• z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów

• przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne

korzystanie z budynków mieszkalnych

(49)

Użytkowanie wieczyste -przekształcenie-

ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów

• z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę

• wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia

• opłatę wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku

• opłata jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia