WSPÓŁWŁASNO ŚĆ

(1)

WSPÓŁWŁASNO ŚĆ

Agnieszka Kwiecień-Madej

(2)

POJĘCIE

WSPÓŁWŁASNOŚCI

•

Ze współwłasnością mamy do czynienia gdy „Własność” tej samej rzeczy niepodzielnie przysługuje kilku osobom.

•

Cechy współwłasności:

1.

Jedność przedmiotu,

2.

Wielość podmiotów,

3.

Niepodzielność wspólnego prawa,

(3)

Współwłasność dotyczy

• Współwłasności rzeczy (195 KC),

• Wspólność praw majątkowych (innych niż własność) np. współnajem, współdzierżawa

• Wspólność mienia np. w przypadku dziedziczenia lub między małżonkami

(4)

RODZAJE WSPÓŁWŁASNOŚCI (art. 196 § 1 K.c.)

•ŁĄCZNA

• Zawsze wiąże się z innym stosunkiem prawnym, co do którego realizuje funkcję służebną,

• Nigdy nie występuje samodzielnie,

• Wzmacnia nadrzędny stosunek osobisty

• Np. wspólność majątkowa małżeńska (art. 31 i n. KRO), między wspólnikami spółki cywilnej (art. 860 KC)

• Brak określonej wielkości udziału,

• Nie można swobodnie rozporządzać udziałem

• Może być zniesiona wyjątkowo

•UŁAMKOWA

• Samoistny stosunek prawny prawa rzeczowego,

• Niezwiązany z innym stosunkiem prawnym

• Często przypadkowy i nietrwały

• Współwłaścicielowi przysługuje wyrażony ułamkiem udział,

• Współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem swobodnie

• Może być zniesiona w każdym czasie (art. 210 KC)

(5)

Współwłasność przymusowa

1. Współwłasność drogi należącej do właścicieli do właścicieli sąsiednich nieruchomości (dopóki droga pełni funkcję dojazdową do nieruchomości

sąsiadujących, współwłaściciele nie mogą domagać się zniesienia),

2. Drogi wewnętrznej (art. 93 ust. 3 i art.

99 u.g.n.)

3. Części wspólnych budynku związaną z odrębną własnością lokalu (art. 3 u.w.l.)

(6)

ŹRÓDŁA

WSPÓŁWŁASNOŚCI

• Dziedziczenie

• Gdy kilku spadkobierców dziedziczy spadek w częściach ułamkowych oznaczonych w testamencie lub ustawie – wspólność spadku.

• Czynność prawna

• Wspólne nabycie przez kilka osób własności tej samej rzeczy

• Ex lege

• Zasiedzenie rzeczy przez kilku współposiadaczy; połączenie lub pomieszanie rzeczy (art. 193 § 1 KC)

• Orzeczenie sądowe

• Np. przyznanie przez sąd współwłasności rzeczy kilku współwłaścicielom.

(7)

POJĘCIE UDZIAŁU

• Wspólne prawo własności tworzy zespół udziałów we współwłasności,

• Wyrażony ułamkiem,

• „Idealna” część wspólnego prawa,

• Zakres uprawnień i obowiązków

współwłaścicieli zależy od wielkości udziałów (art.

204 KC)

(8)

STOSUNKI MIĘDZY

WSPÓŁWŁAŚCICIELAMI

ZARZĄD RZECZĄ WSPÓLNĄ

• Podejmowanie

decyzji dotyczących wspólnej rzeczy,

• Czynności faktyczne i prawne,

• Współdziałanie (art.

200 KC)

WSPÓŁPOSIADANI E I KORZYSTANIE Z RZECZY

• Uprawnienie do

korzystania z rzeczy i jej posiadania,

• Wymaga

synchronizacji

uprawnień wszystkich współwłaścicieli

(9)

ART. 209 KC

• CZYNNOŚCI

ZACHOWAWCZE

• „Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń które zmierzają do zachowania wspólnego prawa”

• Np. wystąpienie z roszczeniem windykacyjnym, negatoryjnym, złożenie wniosku o

rozgraniczenie nieruchomości, wniosek o założenie księgi wieczystej, o dokonanie wpisu, pozew o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym itp.

• Każdy samodzielnie, we

własnym imieniu i wspólnym interesie.

NIE MYLIĆ Z

ZARZĄDZEM RZECZĄ WSPÓLNĄ !

(10)

ZARZĄD USTAWOWY

•

Wspólne sprawowanie zarządu przez wszystkich współwłaścicieli,

•

Obowiązek współdziałania – art. 200 KC

•

Istotny podział na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające

zwykły zarząd – brak katalogu, każdy

przypadek wymaga indywidualnej oceny.

(11)

ZARZĄD USTAWOWY

CZYNNOŚCI

ZWYKŁEGO ZARZĄDU

•ZGODA WIĘKSZOŚCI

•W razie braku zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać sądowego upoważnienia do dokonania czynność (art. 201 KC),

•Możliwość wystąpienia do sądu (art. 202 KC)

•Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 KC)

•Obejmuje bieżące gospodarowanie np.

Wybór rodzaju upraw, utrzymanie i remonty, ubezpieczenie

PRZEKRACZAJĄCE ZWYKŁY ZARZĄD

• ZGODA WSZYSTKICH

• W razie braku zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 199 KC)

• Np. zbycie, obciążenie rzeczy, wynajęcie, wydzierżawienie, zmiana przeznaczenia, zmiana utrwalonego sposobu gospodarowania.

(12)

ZARZĄD UMOWNY

• Możliwość odmiennego sposobu uregulowania zasad zarządu na podstawie umowy współwłaścicieli,

• Możliwość powołania zarządcy spośród współwłaścicieli lub osób trzecich,

• Zarządca uprawniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu

• Pełnomocnictwo ogólne do czynności prawnych na piśmie ad solemnitatem (art. 99 § 2 w zw. z art. 98 zd. 1 KC)

• Wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli,

(13)

ZARZĄD SĄDOWY

•

W braku porozumienia między współwłaścicielami,

•

Art. 203 KC – każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy,

•

Zarządca ustanowiony i nadzorowany przez sąd może wykonywać czynności zwykłego zarządu. Czynności przekraczające zwykły zarząd – za zgodą współwłaścicieli, a w razie jej braku za zezwoleniem sądu.

(14)

WSPÓŁPOSIADANIE I KORZYSTANIE Z RZECZY WSPÓLNEJ

• USTAWOWY MODEL

• art. 206 KC – KAŻDY z współwłaścicieli jest uprawniony do korzystania i posiadania w takim zakresie w jakim daje się to pogodzić z posiadaniem i korzystaniem przez innych współwłaścicieli.

• Roszczenie o dopuszczenie do współposiadania

• UMOWNY MODEL

• Podział posiadania i korzystania z rzeczy w czasie,

• Podział według rodzaju pożytków

• Przyznanie prawa bezpośredniego korzystania jednemu ze współwłaścicieli z zastrzeżeniem oddawania pozostałym części pożytków w naturze lub pieniądzu

• SĄDOWY MODEL

• Określa sąd na żądanie poszczególnych współwłaścicieli na podstawie art. 206 KC.

• Możliwy podział do korzystania quoad usum wspólnej rzeczy.

(15)

PONOSZENIE CIĘŻARÓW I POBIERANIE POŻYTKÓW

•

POŻYTKI

• Art. 207 KC – przypadają

współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów,

• Roszenie o wydanie odpowiedniej części pożytków wobec pozostałych

współwłaścicieli

• CIĘŻARY

• Art. 207 in fine KC – w takim samym stopniu współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary,

• Gdyby pokrył je jeden (np.

sprawujący zarząd) ma roszczenie o zwrot wydatków w odpowiedniej części od pozostałych współwłaścicieli

(16)

ZNIESIENIE

WSPÓŁWŁASNOŚCI

TRYB

• służy likwidacji stosunku

współwłasności

• Roszczenie o zniesienie współwłasności art.

210 KC,

• Nie ulega

przedawnieniu art. 220 KC

• W trybie umownym lub sądowym

(nieprocesowym)

SPOSOBY 211-212 KC

• Podział rzeczy wspólnej

• W wyniku podziału powstają nowe przedmioty własności np. lokale

• Przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi

• Obowiązek spłat lub dopłat

• Sprzedaż rzeczy i podział ceny stosownie do wielkości udziałów

• Sądowe zniesienie – licytacja tak jak w postępowaniu egzekucyjnym,

• Umowne zniesienie – sprzedaży dokonują sami współwłaściciele

(17)

Kazus

• Jan A. jest właścicielem nieruchomości o powierzchni 10 arów. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta jest przeznaczona na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną albo typu bliźniak, jednakże zakazany jest podział nieruchomości, jeśli nowo wyodrębnione działki miałyby mieć powierzchnię mniejszą niż 8 arów. Kolega Jana A. – Piotr B. – chce razem z Janem wybudować dom 2-lokalowy typu bliźniak, jednak zależy mu na odrębnym ogródku oraz bramie wjazdowej i oddzieleniu swojej części nieruchomości.

1.Czy Jan A. może sprzedać koledze ½ udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej? Gdyby to było możliwe czy Piotr B.

może podarować ten udział osobie trzeciej bez zgody Jana B?

2.Czy można podzielić ogródek do wyłącznego korzystanie tak, aby Jan A. miał zakaz wstępu na część kolegi, gdyby podział nieruchomości na 2 działki był wykluczony?