Stabilność wybranych prawidłowości opisujących obrót mieszkaniami w wybranym segmencie na przykładzie szczecińskiego rynku

Stabilność wybranych prawidłowości

opisujących obrót mieszkaniami w

wybranym segmencie na przykładzie

szczecińskiego rynku

Studia i Prace Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządzania 31/1, 135-144

STUDIA I PRACE WYDZIAŁU NAUK EKONOMICZNYCH I ZARZĄDZANIA NR 31

Iwona Foryś

Uniwersytet Szczeciński

STABILNOŚĆ WYBRANYCH PRAWIDŁOWOŚCI

OPISUJĄCYCH OBRÓT MIESZKANIAMI W WYBRANYM SEGMENCIE

NA PRZYKŁADZIE SZCZECIŃSKIEGO RYNKU

Streszczenie

W artykule badano wybrane prawidłowości dotyczące obrotu mieszkaniami na rynku wtórnym. Zdefiniowano segment mieszkań „popularnych” i sprawdzano stałość struktury powierzchni zbywanych mieszkań oraz relacji przeciętnych cen i cen naj-częściej uzyskiwanych w czasie. Badaniem objęto szczeciński rynek mieszkaniowy w latach 2005–2010. Wykorzystano 7029 obiektów, opisanych sześcioma zmiennymi.

Słowa kluczowe: rynek mieszkaniowy, prawidłowości, struktura.

Wprowadzenie

Rynek mieszkaniowy jest jednym z rodzajowych rynków nieruchomości, na którym wzajemne relacje zachodzą między podmiotami reprezentującymi popyt i podaż oraz przedmiotami rynkowymi, mogącymi być przedmiotem przenoszenia praw, zaspokajania potrzeb mieszkaniowych właścicieli i ich ro-dzin, albo za godziwym wynagrodzeniem potrzeb mieszkaniowych innych podmiotów. Podobnie jak w innych segmentach rynku nieruchomości wza-jemne relacje podmiotów rynkowych obejmują czynności poprzedzające zawar-cie umów przenoszących prawo do nieskrępowanego dysponowania mieszka-niem oraz trwałe lub czasowe skutki tych umów [2]. Na rynku mieszkaniowym

cechami opisującymi zawierane transakcje są najczęściej: cena transakcyjna, powierzchnia użytkowa zbywanego lokalu oraz lokalizacja. Są to również prze-słanki, którymi w większości przypadków kierują się kupujący, zwłaszcza w warunkach niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych oraz ograniczonych środków finansowych na ich zaspokojenie.

Rynek mieszkaniowy w Polsce przechodzi kolejne cykle koniunkturalne. W latach 2005–2010, które objęto badaniem, wystąpiła faza zarówno koniunk-tury (do 2008 roku) jak i faza dekoniunkkoniunk-tury. Na tym tle powstaje pytanie, czy w obu fazach cyklu koniunkturalnego zauważone prawidłowości są stałe? Po-nieważ zjawiska społeczno-gospodarcze charakteryzują się również skrajno-ściami (na przykład ceny transakcyjne znacznie odbiegające od pozostałych), więc obszar badań zawężono do segmentu mieszkań popularnych. Na potrzeby artykułu mieszkania te zdefiniowano na podstawie kryterium powierzchniowe-go. Wykorzystano kwartyle pierwszy i trzeci jako granicę dolną i górną typo-wania powierzchni mieszkań popularnych, czyli 50% mieszkań znajdujących się w obrocie rynkowym. Podejście takie uzasadnia rozkład powierzchni w ba-danej próbie 14 154 mieszkań1_{, będących w obrocie rynkowym w Szczecinie}

w latach 2005–2010 (rysunek 1).

Badany rozkład powierzchni użytkowej zbywanych mieszkań charaktery-zuje się niewielką asymetrią. Średnia powierzchnia mieszkania wyniosła 49,57 m2_{, przy medianie 48,29 m}2 _{oraz dominancie 42,00 m}2_{. Wyznaczono}

pierwszy kwartyl, Q1 = 36,70 m2, oraz trzeci kwartyl, Q3 = 61,60 m2

po-wierzchni użytkowej mieszkania, które ostatecznie pozwoliły ograniczyć anali-zę do 7029 transakcji.

Celem badania była identyfikacja prawidłowości statystycznych w zakre-sie zmiennych opisujących transakcje rynkowe mieszkaniami, ze szczególnym uwzględnieniem mieszkań popularnych w obrocie ze względu na powierzchnię użytkową lokalu.

1 _{W badaniu uwzględniono mieszkania w budynkach wielorodzinnych, zbywane w obrocie}

rynkowym w formie aktów notarialnych (łącznie 14 154 akty notarialne). Za [5, s. 13], można przyjąć, że skoro relacja liczby mieszkań sprzedanych na rynku wtórnym do oddanych do użytku w województwie zachodniopomorskim wynosi 2,95 (w 2004 r.), to badana próba stanowi ponad 45% wszystkich transakcji zawartych na szczecińskim rynku mieszkaniowym w obrocie wtór-nym.

IWONA FORYŚ

STABILNOŚĆ WYBRANYCH PRAWIDŁOWOŚCI OPISUJĄCYCH OBRÓT MIESZKANIAMI… 137

Rysunek 1. Rozkład powierzchni użytkowej mieszkań zbywanych w obrocie wtórnym w Szczecinie w latach 2005–2010

0 20 40 60 80 100 120 140 11 ,9 16 ,4 20 ,9 25 ,4 30 ,0 34 ,5 39 ,0 43 ,5 48 ,0 52 ,6 57 ,1 61 ,6 66 ,1 70 ,6 75 ,1 79 ,7 84 ,2 88 ,7 93 ,2 97 ,7 L iczba t ra ns ak cj i m2

Źródło: opracowanie własne na podstawie aktów notarialnych. W badaniu zweryfikowano hipotezę o stabilności w czasie wybranych prawidłowości występujących na rynku lokali popularnych w Szczecinie w la-tach 2005–2010. W tym celu wykorzystano miary statystki opisowej oraz mo-dele związków wyspecyfikowanych zmiennych w czasie i przestrzeni.

1. Badanie prawidłowości na rynku nieruchomości mieszkaniowych

Gromadząc informacje o procesach zachodzących w obrocie wtórnym na rynku mieszkaniowym można zauważyć za J. Hozerem, że „ogromna liczba zdarzeń wynikająca z działań dużej liczby podmiotów gospodarczych na rynku sprawia, że przez pozorny nieład i chaos przebijają się prawidłowości statys-tyczne, które są wynikiem myśli przewodniej obowiązującego systemu ekono-micznego” [3, s. 10]. Za K. Zającem przez prawidłowość należy rozumieć „po-wtarzalność, obecność następstw i porządek w zjawiskach” [6, s. 22]. Również O. Lange zauważa, że „Proces gospodarczy jest kompleksem stale powtarzają-cych się działań ludzkich. W określonych warunkach, wynikająpowtarzają-cych z danego rozwoju historycznego społeczeństwa, działania te powtarzają się w pewien określony sposób, czyli odznaczają się prawidłowością. Prawidłowość tę można rozłożyć na pewne elementy stale powtarzających się związków” [3, s. 13].

Prawidłowości można zauważyć i opisać w formie charakterystyk liczbowych, gdy istnieje dostatecznie duża liczba obserwacji, czyli efekty działań ludzkich powtarzają się w dużej masie przypadków. Wtedy metody statystyczne pozwa-lają przez pewne uproszczenia na poznanie rzeczywistości [1]. Również na rynku mieszkaniowym obiekty, zdarzenia, procesy, zarówno w czasie, jak i w prze-strzeni podlegają czterem rodzajom prawidłowości [3, s. 19–20]:

– prawidłowości rozkładu wartości cech statystycznych,

– prawidłowości w zakresie związków między zjawiskami w przestrzeni, – prawidłowości w zakresie związków między zjawiskami w czasie, – prawidłowości w zakresie dynamiki zjawiska.

Przykłady czterech wymiennych prawidłowości statystycznych przedstawiono na rysunku 2.

Rysunek 2. Rodzaje prawidłowości statystycznych

(2) yi xi (3) yt xt (4) yt t (1) ni xi

1 – rozkład cech statystycznych, 2 – współzależność cech w przestrzeni, 3 – współzależność cech w czasie, 4 – dynamiki cech.

Źródło: opracowanie własne na podstawie [3, s. 13]. Zmienne charakteryzujące zawierane umowy na wtórnym rynku mieszka-niowym są zmiennymi losowymi, których wartość zależy od wielu przyczyn głównych i ubocznych. Badając je, szukamy prawidłowości. W zaproponowa-nym podejściu [3, s. 14–20] wykorzystano pojęcie struktura jako dynamiczna

IWONA FORYŚ

STABILNOŚĆ WYBRANYCH PRAWIDŁOWOŚCI OPISUJĄCYCH OBRÓT MIESZKANIAMI… 139

całość celowych przemian w czasie i przestrzeni, nawiązując do teorii cało-ściowo-strukturalnego badania zjawisk. Badanie wymienionych czterech prawi-dłowości wymaga danych przekrojowo-czasowych. Dane przekrojowe pozwala-ją na zbadanie prawidłowości w rozkładach zmiennych i współzależnościach zmiennych w przestrzeni. Dane w postaci szeregów czasowych umożliwiają określenie współzależności zmiennych w czasie i dynamiki badanych zmien-nych. Czterem rodzajom prawidłowości statystycznych odpowiadają modele ekonometryczne, między którymi zachodzą ścisłe związki i sprzężenia zwrotne. W praktyce liczbę budowanych modeli determinuje cel i zakres badania, a także uzyskany zbiór informacji.

W przeprowadzonym badaniu wykorzystano ostatecznie 7029 obiektów, opisanych sześcioma zmiennymi: data transakcji (D), lokalizacja w dzielnicy Szczecina (L), powierzchnia użytkowa lokalu (Pow), cena transakcyjna (Ctr), cena jednostkowa 1 m2 _{powierzchni użytkowej lokalu (Cj), zbywane prawo do}

lokalu (Pr). Trzy spośród zmiennych L, Pr oraz Wk to zmienne jakościowe, pozostałe – ilościowe. Analizowano transakcje zawarte w latach 2005–2010 w 35 dzielnicach miasta. Zmienna dotycząca zbywanego prawa do lokalu miała trzy wartości: spółdzielcze prawo do lokalu, odrębna własność lokalu i udział w prawie własności gruntu, a także odrębna własność lokalu i udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu.

2. Stabilność rozkładów jednostkowych cen transakcyjnych i powierzchni na rynku „popularnych” mieszkań w Szczecinie

Stabilność rozkładów sprawdzono przez wyznaczenie w pierwszym kroku podstawowych statystyk opisowych dla zmiennej cena jednostkowa (Cj) oraz (Pow) w kolejnych latach. Wyniki zamieszczono w tabeli 1. Z analizy po-wierzchni mieszkań w obrocie wtórnym wynika stabilność rozkładów w kolej-nych latach, która wyraża się nieistotną zmianą zarówno mediany, jak i średniej powierzchni zbywanego mieszkania w przedziale 47,88–49,10 m2_{. Oznacza to,}

że zakres zmian przeciętnej powierzchni zbywanych mieszkań w segmencie mieszkań popularnych w latach 2005–2010 wyniósł 1,22 m2_{. Większe}

zróżni-cowanie wystąpiło w przypadku najczęściej dokonywanych transakcji. Z wyjąt-kiem 2008 roku widoczny był wzrost powierzchni najczęściej nabywanych mieszkań, co jest skorelowane z wchodzeniem do obrotu nowych zasobów

o coraz większej powierzchni. Najczęściej nabywane w badanym okresie miesz-kania miały powierzchnię w przedziale 42,42–46,90 m2_{, co oznacza zakres}

zmian wynoszący 4,48 m2_{. Zarówno współczynnik skośności (oscylujący wokół}

zera), jak i kurtoza o wartościach ujemnych (z przedziału 0,82–0,93) wskazują na stabilność rozkładu powierzchni zbywanych mieszkań w analizowanym segmencie rynku.

Tabela 1. Podstawowe miary statystyczne dla wybranych zmiennych w latach 2005–2010 w Szczecinie

Statystyki opisowe 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Powierzchnia użytkowa lokalu (Pow)

Średnia 48,00 48,91 49,03 48,62 48,76 48,65 Błąd standardowy 0,31 0,19 0,19 0,18 0,19 0,17 Mediana 47,88 48,81 49,10 48,50 48,60 48,70 Dominanta 45,00 48,50 48,00 48,50 42,42 53,00 Odchylenie standardowe 6,53 6,60 6,69 6,51 6,85 6,71 Wariancja próbki 42,58 43,56 44,78 42,42 46,99 45,09 Współczynnik spłaszczenia –0,87 –0,83 –0,90 –0,82 –0,93 –0,90 Współczynnik asymetrii 0,11 0,01 –0,06 0,02 0,01 –0,05 Zakres 24,68 24,89 24,90 24,90 24,90 24,90 Cena 1 m2 _(Cj) Średnia 2 236 2 678 4 217 4 611 4 359 4 370 Błąd standardowy 28,88 19,28 30,52 27,18 25,65 23,26 Mediana 2 215 2 631 4 343 4 623 4 356 4 395 Dominanta 2 552 2 857 5 000 5 000 4 681 4 167 Mediana/dominanta 0,868 0,921 0,869 0,925 0,931 1,055 Mediana/średnia 0,991 0,983 1,030 1,003 0,999 1,006 Odchylenie standardowe 608,60 664,70 1092,05 1 000 910 901,73 Wariancja próbki 370 391 441 827 1 192 580 1 000 253 828 659 813 108 Współczynnik spłaszczenia 7,05 1,15 2,97 1,60 7,80 3,23 Współczynnik asymetrii 1,32 0,41 0,31 –0,22 0,61 –0,05 Zakres 5 746 4 962 11 210 9 339 12 367 9 316 Liczba obserwacji 444 1188 1280 1354 1260 1503 Źródło: obliczenia własne na podstawie aktów notarialnych. Z uwagi na dynamikę cen transakcyjnych w analizowanych latach, wyni-kającą z koniunktury na rynku nieruchomości, porównanie miar przeciętnych w czasie w celu wykazania stabilności rozkładów jest nieuzasadnione, dlatego zaproponowano analizę wskaźnika mediany do wartości najczęstszej (dominan-ty). Zależność mediany do średniej ceny transakcyjnej 1 m2 powierzchni użyt-kowej lokalu, oscylująca wokół jedności, pozwala na stwierdzenie, że w

anali-IWONA FORYŚ

STABILNOŚĆ WYBRANYCH PRAWIDŁOWOŚCI OPISUJĄCYCH OBRÓT MIESZKANIAMI… 141

zowanych latach rozkłady ceny jednostkowej charakteryzowały się niewielką asymetrią (najwyższy współczynnik asymetrii wystąpił w 2005 roku), a w la-tach kryzysu na rynku nieruchomości (lata 2008–2010) stabilizacją tej relacji (rysunek 3).

Rysunek 3. Dynamika relacji miar przeciętnych i dominanty ceny jednostkowej w latach 2005–2010 w Szczecinie 0,800 0,900 1,000 1,100 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Wa rt ość ws ka źni ka Lata mediana/dominanta mediana/średnia

Źródło: obliczenia własne na podstawie aktów notarialnych. Zależność mediany i dominanty wykazuje większe zróżnicowanie w bada-nych latach, zwłaszcza w ostatnim roku badania. Można zauważyć również wyraźny spadek najczęstszej jednostkowej ceny transakcyjnej, którego kierunek jest zgodny z tendencjami na rynku nieruchomości (dekoniunktura). Powtórze-nie analiz z uwzględPowtórze-niePowtórze-niem lokalizacji (podziałem na dzielnice) oraz zbywa-nego prawa do lokalu potwierdza zaprezentowane prawidłowości.

3. Badanie stałości struktury zbywanych mieszkań w wybranym segmencie rynku mieszkaniowego w Szczecinie

Do określenia stałości takiej struktury sprzedaży mieszkań w kolejnych la-tach na tle sytuacji na rynku mieszkaniowym można wykorzystać prostą miarę zróżnicowania struktur o postaci [5]:

2 1 ) 1 (

∑

α

α

gdzie:

it

α

) 1 (t+

i

α

i = 1, 2, ..., k – kolejne składowe struktury, t = 0, 1, ..., m – kolejne lata w badanym okresie.

Wartości miar zróżnicowania struktur mieszczą się w przedziale < 0; 1 >, przy czym słabsze zróżnicowanie struktury oznacza wartość wskaźnika bliską zeru, natomiast silne zróżnicowanie struktury wartość wskaźnika bliską jedno-ści. Miarę zróżnicowania wykorzystano do zbadania stałości struktury po-wierzchni zbywanych mieszkań w wybranym segmencie rynku mieszkaniowe-go, przyjmując cztery przedziały powierzchni:

– mieszkania o powierzchni nieprzekraczającej 40,00 m2_,

– mieszkania o powierzchni większej niż 40,00 m2_{, ale mniejszej niż}

50,00 m2_,

– mieszkania o powierzchni większej niż 60,00 m2_.

Taki podział odpowiada najczęściej mieszkaniom jednopokojowym w pierwszej grupie, dwupokojowym w drugiej, trzypokojowym w trzeciej i czteropokojo-wym w ostatniej2_{. Uzyskane wartości miary zróżnicowania zamieszczono}

w tabeli 2.

Tabela 2. Miary zróżnicowania struktury powierzchni zbywanych mieszkań w wybranym segmencie szczecińskiego rynku mieszkaniowego rynku

w latach 2005–2010

Rok 2006 2007 2008 2009 2010

Miara zróżnicowania 0,0917 0,0228 0,0253 0,0299 0,0107 Źródło: obliczenia własne na podstawie aktów notarialnych. Na podstawie wskaźnika zróżnicowania o wartościach bliskich zeru w ko-lejnych latach badania można uznać, że struktura powierzchni zbywanych mieszkań w wybranym segmencie szczecińskiego rynku mieszkaniowego była

2 _{Jest to podział umowny, wynikający z wielu analiz autorki, chociaż biorąc pod uwagę}

obecne technologie wznoszenia budynków, podział na liczbę pokoi nie jest już najważniejszym kryterium dla kupujących mieszkania.

IWONA FORYŚ

STABILNOŚĆ WYBRANYCH PRAWIDŁOWOŚCI OPISUJĄCYCH OBRÓT MIESZKANIAMI… 143

stała w czasie. Jest to przede wszystkim efekt niskiego tempa przyrostu nowych mieszkań o większej niż w ubiegłych latach powierzchni użytkowej oraz wyraz stałych preferencji nabywców na rynku mieszkaniowym, którzy nie dysponując wystarczającymi środkami najchętniej nabywają małe, dwupokojowe mieszka-nia. Powtórzenie badania z podziałem na dzielnice miasta oraz prawo do lokalu potwierdziły stałość struktury powierzchni zbywanych mieszkań w czasie.

Podsumowanie

W przeprowadzonym badaniu wykazano stabilność w czasie struktury zbywanych mieszkań w wybranym segmencie szczecińskiego rynku, również z uwzględnieniem podziału na dzielnice miasta i prawa do lokalu. Niewielkie zróżnicowanie wykazały również relacje miar przeciętnych i najczęstszych cen jednostkowych zbywanych mieszkań w analizowanych latach. Zależności te mogą świadczyć o stałych w badanych latach preferencjach nabywców miesz-kań w popularnym segmencie rynku.

Uzyskane wyniki mogą być pomocne w szacowaniu wartości nieruchomo-ści mieszkalnych, zwłaszcza w wyborze cech istotnych dla wartonieruchomo-ści nierucho-mości i ich gradacji. Jest to również wskazówka dla deweloperów, jakie miesz-kania najczęściej znajdują nabywców, co pozwala zaprojektować nowe inwe-stycje stosownie do potrzeb rynkowych.

Literatura

1. Foryś I., Badanie prawidłowości na rynku nieruchomości w województwie szcze-cińskim, rozprawa doktorska, maszynopis, Szczecin 1997.

2. Foryś I., Społeczno-gospodarcze determinanty rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce. Ujęcie ilościowe, Wydawnictwo Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego, Szczecin 2011.

3. Hozer J., Mikroekonometria, PWE, Warszawa 1993.

4. Kałkowski L., Monitoring polskiego rynku nieruchomości w latach 1990–2004, Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2005.

5. Wprowadzenie do ekonometrii w przykładach i zadaniach, red. K. Kukuła, PWN, Warszawa 1996.

THE STABILITY OF REGULARITY ON SELECTED HOUSE DEALINGS AS AN EXAMPLE OF THE MARKET IN SZCZECIN

Summary

The article presents the selected regularity of the market housing on the secondary market. Defined segment of the housing “popular” and examined the state of the structure of dwellings space and the relationship of average prices and prices of most commonly obtained at the time. A total of Szczecin housing market in the years 2005 –2010. Were used 7029 objects described the six variables.

Keywords: house market, regularities, structures analysis.