Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu

jednorodzinnego oraz

Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

notariusz dr Małgorzata Muszalska Poznań, 11.06.2022r.

Ustawa 1

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377)

tj. z dnia 8 kwietnia 2016 r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 555) tj. z dnia 7 lipca 2017 r. (Dz.U. z 2017 r. poz. 1468) tj. z dnia 30 sierpnia 2019 r. (Dz.U. z 2019 r. poz. 1805)

tj. z dnia 21 lipca 2021 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 1445)

Ustawa 2

 Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym ¹⁾

 z dnia 20 maja 2021 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177)

 ¹⁾ Niniejszą ustawą zmienia się ustawy: ustawę z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, ustawę z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, ustawę z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, ustawę z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie, ustawę z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, ustawę z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe, ustawę z dnia 28 października 2002 r. o odpowiedzialności podmiotów zbiorowych za czyny zabronione pod groźbą kary, ustawę z dnia 28 lutego 2003 r.

- Prawo upadłościowe, ustawę z dnia 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych, ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ustawę z dnia 15 maja 2015 r. - Prawo restrukturyzacyjne, ustawę z dnia 10 czerwca 2016 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji oraz uchyla się ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Daty obowiązywania Ustaw 1 i 2

 Ustawa 1 – umowy deweloperskie nadal mogą być zawierane na podstawie Ustawy 1, w ciągu dwóch lat od dnia wejścia w życie Ustawy 2, to jest do 1.07.2024r., jeżeli przed 1.07.2022r.

została zawarta choć jedna umowa deweloperska na podstawie Ustawy 1, w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego

 30.06.2022r. najpóźniejsza data zawarcia umowy deweloperskiej na podstawie Ustawy 1, żeby skorzystać z przepisu przejściowego (art. 76 ust. 1 Ustawy 2).

 Ustawa 2 – wchodzi w życie 1.07.2022r., dotyczy również już prowadzonych przedsięwzięć deweloperskich w zakresie :

 obowiązku założenia mieszkanio- wego rachunku powierniczego (otwartego lub zamkniętego) – OMRP, ZMRP (bez gwarancji bankowej czy ubezpieczeniowej), w ciągu 30 dni, od dnia wejścia w życie Ustawy 2 (jeżeli deweloper nie założył wcześniej MRP)

 Zasad wypowiedzenia MRP i uprawnienia nabywcy do odstąpienia od umowy z tego powodu

cd. Art. 76

 1. Do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie Ustawy 2 i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w rozumieniu Ustawy 1, w okresie 2 lat od dnia wejścia w Ustawy 2 stosuje się przepisy Ustawy 1 oraz przepisy art. 10 ust. 1–3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 Ustawy 2, czyli:

 tylko przez 2 lata mogą być zawierane umowy deweloperskie na zasadach wynikających z Ustawy 1. Jeżeli w tym czasie nie zostaną zawarte umowy deweloperskie co do wszystkich lokali mieszkalnych trzeba zacząć do pozostałych stosować Ustawę 2 i zawierać kolejne umowy na nowych zasadach (równoległe stosowanie obu ustaw).

cd. Art. 76

 2. Do umów deweloperskich zawartych w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie Ustawy 2, na podstawie Ustawy 1, i co do których po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie Ustawy 2 nie nastąpiło przeniesienie prawa stosuje się przepisy Ustawy 1 oraz przepisy art. 10 ust. 1–3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 Ustawy 2, czyli:

 wykonanie umów deweloperskich zawartych na podstawie Ustawy 1, nawet po wejściu w życie Ustawy 2 odbywa się na zasadach wynikających z Ustawy 1.

cd. Art. 76

 3. Deweloper, który w dniu wejścia w życie Ustawy 2 prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie, dla którego nie zawarto umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, o którym mowa w art. 5 Ustawy 1, ma obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, o którym mowa w art. 7 Ustawy 2, w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie Ustawy 2.

cd. 76

 Art. 5 Ustawy 1 – mogą być zakładane ZMRP lub OMRP (w tym z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową) – tylko do dnia 30.06.2022 (bez składki na DFG)

 Art. 7 Ustawy 2 –OMRP lub ZMRP – od dnia 1.07.2022 bez gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej (składka na DFG / przepisy karne)

Umowy deweloperskie mogą być zawierane na

podstawie Ustawy 1 tylko w ciągu 2 lat, od dnia wejścia w życie Ustawy 2 to jest do 1.07.2024r.

Nie ma ograniczeń czasowych co do wykonania zobowiązań wynikających z tych umów, czyli co do przeniesienia prawa, czy zasad zgodnie z którymi to następuje. Stosujemy przepisy ogólne.

Art.77

Jeżeli w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wydzielono zadanie inwestycyjne przed dniem wejścia w życie Ustawy 2, a deweloper rozpoczął sprzedaż dotyczącą tego zadania PO DNIU wejścia w życie Ustawy 2, do tego zadania inwestycyjnego stosuje się przepisy Ustawy 2. A CONTRARIO

Jeżeli w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wydzielono zadanie inwestycyjne przed dniem wejścia w życie Ustawy 2 i deweloper rozpoczął sprzedaż dotyczącą tego zadania PRZED DNIEM wejścia w życie Ustawy 2, do tego zadania inwestycyjnego stosuje się przepisy Ustawy 1.

Rozpoczęcie sprzedaży – art. 5 pkt 12) Ustawy 2

Art. 78

 Do umów o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, o którym mowa w art. 5 Ustawy 1, stosuje się przepisy Ustawy 1 oraz przepisy art. 10 ust. 1–3 i art. 11 Ustawy 2.

Wykonanie umowy

 Wykonujemy określoną umowę na zasadach z niej wynikających oraz zgodnie z przepisami stanowiącymi podstawę jej zawarcia (Ustawy 1 lub Ustawy 2) np. co do zasad odbioru lokalu.

 W umowach zawieranych po 1.07.2022 na podstawie Ustawy 1 powinno znaleźć się postanowienie, z którego wynikać będzie dlaczego stosujemy Ustawę 1 a nie Ustawę 2 - kontynuacja przedsięwzięcia (istotne co do ważności umowy i zasad jej wykonania).

Plan wykładu

 Część I

 1. Porównanie zakresu podmiotowego Ustawy 1 i Ustawy 2

 2. Porównanie zakresu przedmiotowego Ustawy 1 i Ustawy 2

 3. Główne kierunki zmian ustawowych

 Cześć II

 1. Rodzaje umów zawieranych w świetle Ustawy 1 i Ustawy 2

 2. Obowiązki zbywców związane z zawieraniem umów, zgodnie z Ustawą 2

 3. Treść umów zawieranych na podstawie Ustawy 2, kary umowne, odsetki, rekompensata oraz prawo odstąpienia od umowy

 4. Zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego

 Część III

 1. Rachunki powiernicze, zasady wpłat i wypłat środków, zadania banków

 2. Rola Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG)

Część I

1. Porównanie zakresu podmiotowego Ustawy 1 i Ustawy 2

2. Porównanie zakresu przedmiotowego Ustawy 1 i Ustawy 2

3. Główne kierunki zmian ustawowych

1. Porównanie zakresu podmiotowego Ustawy 1 i Ustawy 2

 Ustawa 1: strony umowy: ZBYWCA – deweloper, NABYWCA - osoba fizyczna, każda, nawet będąca przedsiębiorcą i nabywająca przedmiot umowy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w tym związanej z obrotem nieruchomościami (najem, dalsza sprzedaż)

 Ustawa 2: strony umowy: ZBYWCA – deweloper albo przedsiębiorca niebędący deweloperem, NABYWCA - osoba fizyczna, nabywająca przedmiot umowy w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową (np. księgowy, lekarz)

 W Ustawie 1 nabywca to nie tylko konsument

 W Ustawie 2 nabywca to konsument

Art. 22

K. c. [Pojęcie konsumenta]

Za konsumenta uważa się osobę fizyczną

dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej

niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością

gospodarczą lub zawodową.

Zbywca – Ustawa 2

 Deweloper – przedsiębiorca w rozumieniu art. 43¹ Kodeksu cywilnego, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie; (art. 5 pkt 1 Ustawy 2)

 Przedsiębiorca inny niż deweloper, to przedsiębiorca, który nie realizował przedsięwzięcia i który przenosi, po raz pierwszy, na nabywcę zdefiniowanego w Ustawie 2 (konsumenta), własność lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wybudowanego przez dewelopera w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego (brak definicji;

art. 4 Ustawy 2)

 „Rodzaje” przedsiębiorców - deweloperów (art. 2, art. 3, art. 4 i art. 28)

Nabywca – Ustawa 2

 Nabywca – osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera z:

 a) deweloperem jedną z umów, o których mowa art. 2 albo art. 3, albo

 b) przedsiębiorcą innym niż deweloper jedną z umów, o których mowa w art. 4, albo

 c) deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper umowę, o której mowa w art. 28 ust. 1;

 Definicja nabywcy - art. 5 pkt 5 Ustawy 2

cd.

 Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, w umowie zawieranej zgodnie z Ustawą 2 powinien być wskazany cel nabycia (uzasadnienie dla stosowania Ustawy 2 albo do wyłączenia jej stosowania)

 Umowy zawierane na podstawie Ustawy 1 nie wymagają takiego uzasadnienia (dotyczą wszystkich nabywców będących osobami fizycznymi, bez względu czy prowadzą oni działalność gospodarczą czy nie i czy nabycie jest związane z tą działalnością)

 SN 13.06.2012r. II CSK 515/11 potrzeby „prywatne”

2. Porównanie zakresu przedmiotowego Ustawy 1 i Ustawy 2

Ustawa 1

 Tylko lokale mieszkalne i domy jednorodzinne, które nie zostały wybudowane (nie uzyskały pozwolenia na użytkowanie albo nie dokonano zgłoszenia zakończenia budowy).

Ustawa 1 nie dotyczy lokali czy domów już wybudowanych.

Ustawa 2

 Lokale mieszkalne, domy jednorodzinne oraz lokale użytkowe, w tym już wybudowane, przy

czym do lokali

użytkowych Ustawa 2 ma zastosowanie, jeżeli umowy dotyczące tych lokali są zawierane wraz z umowami dotyczącymi lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego.

cd. W odniesieniu do lokali niemieszkalnych nie zbywanych „wraz” z lokalem mieszkalnym czy domem jednorodzinnym

 Tu tylko informacja o braku ochrony – art. 28 Ustawy 2:

 1. Jeżeli deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper zawiera z nabywcą umowę dotyczącą lokalu inną niż umowy, o których mowa w art. 2–4, jest obowiązany do poinformowania nabywcy, że:

 1) lokal będący przedmiotem tej umowy nie jest lokalem mieszkalnym;

 2) do tej umowy nie mają zastosowania przepisy Ustawy 2, w szczególności środki pieniężne wpłacane przez nabywcę na poczet realizacji tej umowy nie są objęte ochroną przewidzianą w ustawie.

cd. Art. 28 Ustawy 2

 2. Informacje, o których mowa w ust. 1, deweloper lub przedsiębiorca inny niż deweloper przekazuje nabywcy na trwałym nośniku w terminie umożliwiającym zapoznanie się z ich treścią przed zawarciem umowy.

cd. Zakres przedmiotowy art. 5 pkt 7) Ustawy 2



przedsięwzięcie deweloperskie – proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy zostają przeniesione prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo jednej z umów, o których w art.

2 lub art. 3, obejmujący w szczególności:

 a) budowę lub przebudowę w rozumieniu art. 3 pkt

6 i 7a ustawy Prawo budowlane,

cd.

 b) czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy lub przebudowy …. oraz oddania budynku do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, przygotowanie projektu …, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie … zezwoleń …. oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do zawierania umów z nabywcami;

3. Główne kierunki zmian ustawowych

 Stosowanie Ustawy 2 do lokali mieszkalnych i domów mieszkalnych, w tym już wybudowanych oraz do lokali użytkowych gdy są zbywane wraz z mieszkalnymi w ramach tego samego przedsięwzięcia

 Zakończenie przedsięwzięcia deweloperskiego następuje z chwilą wykonania przez dewelopera ostatniej z umów zobowiązujących (w tym deweloperskich), o których mowa w art. 2 Ustawy 2, a nie z chwilą uzyskania pozwolenia na użytkowanie – obowiązek sporządzania w/w umów i prowadzenia MRP do tego czasu – po wydaniu pozwolenia na użytkowanie, co do umów już zawartych, nadal prowadzone są MRP, do dnia przeniesienia własności z ostatniej umowy z art. 2; co do nowych nabywców, po pozwoleniu na użytkowanie, deweloper może zawierać umowy z art. 3 (bez MRP i bez składek na DFG)

cd.

 Obowiązki informacyjne dewelopera i innego przedsiębiorcy związane są z każdą z umów. Podobnie obowiązki okazania określonych dokumentów (dokumenty w lokalu przedsiębiorstwa)

 Wprowadzenie sformalizowanej umowy rezerwacyjnej, która może poprzedzać zawarcie każdej z umów regulowanej przepisami Ustawy 2,

 Obowiązek wpisywania w księdze wieczystej roszczeń o przeniesienie własności (9 roszczeń). W Ustawie 1 były tylko 2 obowiązkowe roszczenia – tylko z umowy deweloperskiej, to jest tylko co do lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego w związku z ich budową,

cd.

 Nowe przepisy dotyczące odbioru nowo- wybudowanego lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego od dewelopera lub od przedsiębiorcy niebędącego deweloperem, w tym trybu odbioru, wad istotnych i nieistotnych, a nawet prawa odstąpienia od umowy w przypadku wady istotnej,

 nowe przyczyny i prawa odstąpienia od umowy przez nabywcę, w tym nowe terminy (2 nowe prawa odstąpienia wpisujemy do umów deweloperskich zawieranych zgodnie z Ustawą 1 już od 1.07.2022r.!),

 Zamiast gwarancji bankowych i ubezpieczeniowych – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny oraz bankowa kontrola działalności dewelopera,

 Nowe przepisy karne.

Część II

1. Rodzaje umów zawieranych w świetle Ustawy 1 i Ustawy 2

2. Obowiązki zbywców związane z

zawieraniem umów, zgodnie z Ustawą 2

3. Treść umów zawieranych na podstawie Ustawy 2, kary umowne, odsetki,

rekompensata oraz prawo odstąpienia od umowy

4. Zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu

mieszkalnego i domu jednorodzinnego

1. Rodzaje umów zawieranych w świetle Ustawy 1 i 2

 Ustawa 1 – tylko umowy deweloperskie – umowy zobowiązujące – zgodnie z art. 3 pkt 5) Ustawy 1 są to umowy, na podstawie których deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego (czyli po zakończeniu budowy) prawa, o którym mowa w art. 1 Ustawy 1 a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia

pieniężnego na rzecz

dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa; tu także zobowiązanie do wybudowania (art. 22 ust. 1 pkt 18)

 Ustawa 2 – trzy grupy umów:

 Umowy zobowiązujące do przeniesienia własności, zawierane przez dewelopera, w tym umowy deweloperskie, obejmujące zobowiązanie do wybudowania przedmiotu umowy (art. 2 Ustawy 2 dalej – GRUPA A przedmiot umowy istnieje lub nie istnieje (wszystkie bez skutku rzeczowego),

Cd.

 Nie normuje zawierania innych umów. Jeżeli budowa została zakończona zawieranie umów, w tym przenoszących własność odbywa się na zasadach ogólnych (Kc ustawa o własności lokali).

 Umowy sprzedaży, zawierane przez dewelopera (od razu skutek rzeczowy), przedmiot istnieje (art.

3 Ustawy 2 dalej – GRUPA B,

 Umowy sprzedaży, zawierane przez przedsiębiorcę innego niż deweloper (od razu skutek rzeczowy), przedmiot istnieje (art.

4 Ustawy 2 dalej – GRUPA C.

Cd. dodatkowa Grupa D

 Można wyróżnić jeszcze umowy z art. 28 Ustawy 2, Grupa D – gdzie stroną jest zdefiniowany w Ustawie 2 nabywca oraz deweloper lub przedsiębiorca niebędący deweloperem, który buduje (w tym za środki nabywców) i zbywa albo tylko zbywa lokal niemieszkalny, odrębnie, tzn. nie wraz z lokalem mieszkalnym czy domem jednorodzinnym,

 W tym przypadku Ustawa 2 wprowadza tylko obowiązek informacji, że ochrona z Ustawy 2 nie ma zastosowania, żadnych innych obowiązków po stronie zbywcy; tu np.

apartamenty hotelowe, czy lokale użytkowe budowane w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, np. sklep, apteka. Może tu być też udział w hali garażowej.

Art. 2 ust. 1 Ustawy 2 – Umowy zobowiązujące (bez skutku rzeczowego) zawierane przez dewelopera – GRUPA A

1) wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;

2) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;

3) przeniesienia na nabywcę własności lokalu

mieszkalnego oraz praw niezbędnych do

korzystania z tego lokalu;

cd.

 4) zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;

 5) przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

cd.

UMOWA DEWELOPERSKA TO TYLKO PKT

1) i PKT 4), TAK TEŻ W DEFINICJI W ART. 5

PKT 6), TYLKO TU ZOBOWIĄZANIE DO

WYBUDOWANIA. W POZOSTAŁYCH

PRZYPADKACH UMÓW Z ART. 2 PRZEDMIOT

UMOWY JEST FIZYCZNIE GOTOWY, A MIMO

TO ZAWIERANA JEST Z JAKIEGOŚ POWODU

UMOWA BEZ SKUTKU RZECZOWEGO.

Art. 3 ust. 1 Ustawy 2 – Umowy sprzedaży (skutek rzeczowy) zawierane przez dewelopera – GRUPA B

 umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a deweloperem, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,

Art. 4 ust. 1 Ustawy 2 – Umowy sprzedaży (skutek rzeczowy) zawierane przez przedsiębiorcę innego niż deweloper – GRUPA C

 umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę (po raz pierwszy) własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,

Przedmiotem umów ze wszystkich w/w

trzech grup (A, B i C) mogą być lokale

użytkowe, zbywane „wraz” z lokalem

mieszkalnym albo domem jednorodzinnym

W odniesieniu do umów z Grupy A:

 Przepisy ustawy stosuje się również do umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:

 1) wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego (np. garażu),

 2) przeniesienia własności lokalu użytkowego,

 3) wybudowania budynku i przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego (np. hala garażowa),

 4) przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego

 - w przypadku, gdy umowy te są zawierane wraz z jedną z umów, o których mowa w ust. 1 art. 2, czyli z inną umową z Grupy A i dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

 Art. 2 ust. 2

W odniesieniu do umów z Grupy B:

 Wymienione w Ustawie 2 przepisy stosuje się do umów z Grupy B, zawieranych wraz z umowami sprzedaży (umowami z Grupy B), których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, albo umowami, których przedmiotem jest zobowiązanie do wybudowania budynku lub przeniesienia własności lokalu użytkowego albo wybudowania budynku lub przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

 Art. 3 pkt 2)

W odniesieniu do umów z Grupy C:

 Umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper zawieranych wraz z umowami sprzedaży z Grupy C, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego

 – jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy.

 Art. 4 pkt 2)

Wszystkie umowy mogą być poprzedzone umową przedwstępną

 Art. 2 ust. 3 Ustawy 2: Przepisy ustawy stosuje się również do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia jednej z umów, o których mowa w ust. 1 i 2 czyli do zawarcia umów z Grupy A – wprost w Ustawie 2

W odniesieniu do umów przedwstępnych z art. 2 ust. 3

nabywca bezpiecznie wpłaca środki na MRP a deweloper może z nich korzystać (w przypadku domów i lokali już

wybudowanych - bez ostatniej części – całość po

przeniesieniu własności) – korzystanie ze środków po zawarciu umowy przyrzeczonej (M. Szymanek)

cd. Umowy przedwstępne co do umów z Grupy B i C

 Umowy przedwstępne sprzedaży co do umów z Grupy B i C mogą być zawierane na zasadach ogólnych, wynikających z Kodeksu cywilnego, lecz ich treść, (a zatem i treść umowy przyrzeczonej) powinna uwzględniać wymogi wynikające z Ustawy 2, a dotyczące tych umów, np. odbioru przedmiotu umowy przed zawarciem umowy przyrzeczonej, procedury odbioru, dokumentów w lokalu przedsiębiorstwa, dokumentów przekazanych nabywcy i przedłożonych do umowy (np. co do umów z Grupy B art.3 i art. 27)

cd.

 W odniesieniu do umów przedwstępnych dotyczących umów z Grupy B i C - nabywca nie wpłaca środków na MRP (rachunki nie są prowadzone, środki z tytułu ceny pozostają na rachunku nabywcy). Zapłata środków z tytułu ceny powinna nastąpić wraz z przeniesieniem własności, żeby środki były chronione w tym samym zakresie i do tej samej chwili jak przy umowach z Grupy A; co nie wyklucza możliwość dania przez nabywcę zadatku (przy umowach z Grupy A bardzo często jest to 5% ceny) - ?

cd.

 Jeżeli deweloper chce korzystać ze środków nabywcy przed przeniesieniem własności (np. refinansowanie kredytu) powinien zawrzeć umowę przedwstępną z art. 2 ust. 3 (umowy z Grupy A). Dotyczą one również lokali i domów już wybudowanych.

Wszystkie umowy mogą być poprzedzone umową rezerwacyjną rozdz. 5 Ustawy 2

 Umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną, jest nową umową nazwaną,

 Obejmuje zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu

jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego,

 Zawierana jest w formie pisemnej, na czas określony (w tym niezbędny do udzielenia kredytu),

 treść umowy rezerwacyjnej określa art. 30 Ustawy 2,

 może być umową nieodpłatną a może być związana z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej.

cd. opłata rezerwacyjna

 Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym (art. 32 ust. 2). Jest on sporządzany tylko dla umów z Grupy A, czyli może być wyższa dla umów z grupy B i C (?) – odesłania w art. 3 i art. 4

 Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z wszystkich umów (Grupa A, B i C).

 W przypadku zawarcia umów z Grupy A, deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na MRP, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy z Grupy A (dla umów z Grupy B i C nie prowadzi się MRP),

cd. UWAGA

 Wszystkie umowy z Grupy A powinny zawierać informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacynej albo o braku takiej umowy. Jest to związane z obowiązkiem przekazania przez dewelopera opłaty rezerwacyjnej na MRP.

 Umowy z Grupy B i C nie muszą zawierać tych informacji. Opłata rezerwacyjna ani inne należności z tytułu ceny nie są wpłacane na MRP, ponieważ umowy te przenoszą własność na nabywcę i nie trzeba zabezpieczać środków. Możemy jednak wpisać informację, że umowa taka została zawarta i jakie obowiązki informacyjne zostały spełnione.

 art. 35 ust. 1 pkt 20) oraz art. 36 ust. 1 pkt 10 w zw. z art.

32 ust.4.

cd. Zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej

 Art. 34 ust. 1 i 3: Opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:

 1) rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej w rozumieniu art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (umowy z Grupy A, B i C) – zwrot opłaty rezerwacyjnej w nominalnej wysokości,

 2) deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej (umowy z Grupy A, B i C) - opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości,

 3) deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego (dotyczy tylko umów z Grupy A – tu tylko prospekt) - zwrot opłaty rezerwacyjnej w nominalnej wysokości.

cd.

 Umowa rezerwacyjna może określać inne sytuacje, w których następuje zwrot opłaty rezerwacyjnej (w podwójnej lub nominalnej wysokości) albo w których nie jest ona zwracana.

 Nie może naruszać regulacji zawartej w art. 34, gdyż jest to przepis bezwzględnie obowiązujący.

Przed zawarciem umowy rezerwacyjnej

poprzedzającej umowę z Grupy A nabywca otrzymuje prospekt informacyjny art.21

 W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej, poprzedzającej zawarcie umowy z Grupy A, deweloper informuje rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana. Powyższe nie dotyczy zmian prospektu informacyjnego związanych z ujawnianiem w księdze wieczystej roszczeń wynikających z umów z Grupy A oraz roszczeń o ustanowienie hipoteki przez nabywców na rzecz banków.

Przed zawarciem umowy rezerwacyjnej

poprzedzającej umowę z Grupy B nabywca otrzymuje informacje – na trwałym nośniku art.27 ust.1, o:

 1) nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim lub zadaniu inwestycyjnym, w tym o gruncie i zagospodarowaniu przestrzennym terenu, o budynku, lokalu lub domu jednorodzinnym, o których mowa w części ogólnej w pkt III oraz części indywidualnej załącznika do ustawy, z wyjątkiem informacji dotyczących finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, środków ochrony wpłat nabywcy, harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5;

 2) posiadaniu zgody lub zobowiązania do jej udzielenia, o których mowa w art. 25 ust. 1 pkt 1 lub 2, albo informację o braku takiej zgody lub takiego zobowiązania; - zgoda / promesa banku – wierzyciela hipotecznego

 3) możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z dokumentami, o których mowa w art. 26 ust. 1 i 2.

Przed zawarciem umowy rezerwacyjnej

poprzedzającej umowę z Grupy C nabywca otrzymuje informacje – na trwałym nośniku art.27 ust.2

 Te same obowiązki jak wyżej dotyczą zbywcy (przedsiębiorcy innego niż deweloper), który zawiera umowę rezerwacyjną w odniesieniu do umów z Grupy C, z wyłączeniem zgody banku – art. 27 ust. 2 (na tym etapie nie powinno już być hipoteki zabezpieczającej wierzytelności związane z przedsięwzięciem deweloperskim).

Pozostałe obowiązki informacyjne związane z zawarciem umowy rezerwacyjnej

 Przed zawarciem każdej umowy rezerwacyjnej, dotyczącej umów z GRUPY A, B, i C, zbywca powinien zgromadzić w lokalu przedsiębiorstwa określone dokumenty, które powinny być okazane nabywcy, w przypadku wyrażenia przez niego takiego żądania (art.

26) i poinformować nabywcę o możliwości zapoznania się z nimi.

cd. inne obowiązki

 W przypadku, gdy umowy z Grupy B i C zostały poprzedzone umową rezerwacyjną, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru (odbiór przed przeniesieniem własności) i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.

 Odbiór przedmiotu umowy - zgodnie z art. 41 ust. 1-3) następuje przed zawarciem każdej z umów, w tym z Grupy B i C (!), czyli tak samo jak przed wykonaniem umów z Grupy A – zrównanie sytuacji prawnej nabywców, co do prawa wcześniejszego zapoznania się z przedmiotem umowy.

 art. 34 ust. 2

2. Obowiązki zbywców związane z

zawieraniem umów, zgodnie z Ustawą 2

 Najwięcej obowiązków ma deweloper, który zawiera umowy z Grupy A (nie przenosi własności a korzysta ze środków nabywcy – OMRP lub wpłacono mu środki na ZMRP):

 przed rozpoczęciem sprzedaży, rozumianym jako podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów z Grupy A deweloper powinien:

cd. Obowiązki co do umów z GRUPY A

 a) sporządzić prospekt informacyjny, według wzoru – art. 20 oraz harmonogram przedsięwzięcia (art. 24)

 b) założyć MRP (OMRP lub ZMRP) – art. 7 – musi być pozwolenie na budowę

 c) uzyskać zgodę lub promesę banku, jeżeli w KW jest hipoteka – art. 25

 d) zgromadzić w lokalu przedsiębiorstwa dokumenty – art. 26 ust. 1 i 2 i poinformować nabywcę o możliwości zapoznania się z nimi, na żądanie nabywcy

 e) – doręczyć nabywcy prospekt informacyjny wraz z załącznikami – na trwałym nośniku (art.23 ust. 2 przy UR)

 f) przekazać nabywcy informacje dotyczące swojej sytuacji prawno – finansowej oraz przedsięwzięcia w zakresie określonym w prospekcie - art. 23

cd. Obowiązki co do umów z GRUPY B

 Deweloper powinien zgromadzić w lokalu przedsiębiorstwa określone dokumenty – art. 26 ust. 1 i poinformować nabywcę o możliwości zapoznania się z nimi, na żądanie nabywcy, w tym ze sprawozdaniem finansowym

 Przekazać osobie zainteresowanej nabyciem, na trwałym nośniku, informacje dotyczące nieruchomości i

przedsięwzięcia deweloperskiego (pkt III części ogólnej oraz treść z części indywidualnej załącznika), w tym dotyczące zgody banku – art. 27 ust. 1

 Deweloper nie sporządza prospektu informacyjnego

 Deweloper nie zakłada MRP, nie gromadzi na nim środków nabywcy, zatem nie odprowadza też składek na DFG, nie informuje o swojej sytuacji prawno-finansowej

cd. Obowiązki co do umów z GRUPY C

 Przedsiębiorca inny niż deweloper powinien zgromadzić w lokalu przedsiębiorstwa określone dokumenty – art. 26 ust. 3 i poinformować nabywcę o możliwości

zapoznania się z nimi, na żądanie nabywcy

 Przekazać osobie zainteresowanej nabyciem, na

trwałym nośniku, informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego (pkt III części ogólnej oraz treść z części indywidualnej załącznika) – art. 27 ust. 2

 Przedsiębiorca ten nie sporządza prospektu

informacyjnego, nie zakłada MRP, nie gromadzi na nim środków nabywcy, zatem nie odprowadza też składek na DFG, nie informuje o swojej sytuacji prawno-

finansowej, nie przedkładania do wglądu nabywcy sprawozdania finansowego.

ZAKRES OCHRONY NABYWCY W ZALEŻNOŚCI OD UMOWY Z OKREŚLONEJ GRUPY

GRUPA A GRUPA B GRUPA C

1) Środki stanowiące cenę na MRP

(DFG) 2) Prospekt

informacyjny - dane dotyczące dewelopera,

przedsięwzięcia i przedmiotu umowy 3) Określone

dokumenty przekazane nabywcy w siedzibie

4) Obowiązkowa zgoda/promesa wierzyciela

hipotecznego

1) Środki stanowiące cenę na rachunku nabywcy do

przeniesienia własności

2) Informacja - dane dotyczące

przedsięwzięcia i przedmiotu umowy 3) Określone

dokumenty w siedzibie

4) Obowiązkowa zgoda/promesa wierzyciela

hipotecznego

1) Środki stanowiące cenę na rachunku nabywcy do

przeniesienia własności

2) Informacja - dane dotyczące

przedsięwzięcia i przedmiotu umowy 3) Określone

dokumenty w siedzibie

3. Treść umów zawieranych na podstawie

Ustawy 2, kary umowne, odsetki oraz prawo odstąpienia od umowy

 Umowy z Grupy A, w tym deweloperskie – art. 35 ust. 1-3, umowy dotyczące lokalu użytkowego – art. 35 ust. 4 i 5, pozostałe umowy z Grupy A (jedynie zobowiązujące, nawet gdy przedmiot umowy wybudowany) – art. 36. Obowiązek wpisu roszczeń z art. 38

 Umowy z Grupy B i C – art. 37 wprowadza jedynie obowiązek przeniesienia własności w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca. Ustawodawca nie reguluje wprost treści tych umów, jednak określa ich postanowienia takie jak odbiór przedmiotu przed przeniesieniem własności, dokumenty przekazane nabywcy i okazane na jego żądanie a znajdujące się w lokalu przedsiębiorstwa

cd.

 Umowy z Grupy D – ich treść nie jest w ogóle regulowana Ustawą 2 (tu tylko obowiązek informacyjny, że nie ma ochrony z Ustawy 2 - art. 28).

Pouczenie w akcie notarialnym

 Art. 42 [Nieważność postanowień umowy]

Postanowienia umów z wszystkich grup (A, B i C) mniej korzystne dla nabywców niż przepisy Ustawy 2 są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy Ustawy 2.

 Odpowiednik art. 28 Ustawy 1, lecz o szerszym zakresie z uwagi na szerszy zakres Ustawy 2 względem Ustawy 1

Koszty, w tym opłaty sądowe

 Art. 40 Ustawy 2 – koszty notarialne (wynagrodzenie notariusza i wypisy) oraz opłaty sądowe, bez zmian, po połowie nabywca i deweloper. Regulacja ta dotyczy tylko umów z Grupy A.

 Koszty i opłaty sądowe związane z umowami z Grupy B i C nie są regulowane przez Ustawę 2, zwyczajowo ponosi je nabywca (wyjątek może stanowić tu koszt wypisu aktu notarialnego dla dewelopera).

Kary umowne, odsetki, rekompensata

 Art. 39 [Ekwiwalentność kar umownych i odsetek]

 1. Jeżeli w umowie z Grupy A określono wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera i kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy, wysokość należności z tytułu odsetek przysługujących deweloperowi nie może przewyższać wysokości należności z tytułu kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

cd. art.39

 2. Jeżeli umowa z Grupy A nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy z Grupy A

 Pouczenie o powyższym uprawnieniu w umowie, choć pewnie kary umowne już będą np. co do nie stawienia się nabywcy do umowy przenoszącej własność

 wzmianka o odsetkach ustawowych

Przykładowe kary umowne

 Nie przystąpienie do odbioru /nie wyznaczenie odbioru w terminie wynikającym z umowy, np. określony procent od środków wpłaconych za każdy dzień.

 Nie przystąpienie do umowy przyrzeczonej w terminie wynikającym z umowy z Grupy A ( korzystna dla nabywcy i dla dewelopera z uwagi na wypłatę wszystkich środków z ZMRP lub ostatniej części z OMRP).

 Co do obligatoryjności kar umownych w odniesieniu do dewelopera zob. wyrok SN z 10.08.2017r. I CSK 10/17.

Prawo odstąpienia od umowy

Prawo odstąpienia w Ustawie 2 dotyczy umów z Grupy A, w tym deweloperskich (są to umowy o skutkach zobowiązujących); umowy z Grupy B i C to umowy o skutkach rzeczowych - zasady ogólne,

Prawo odstąpienia dla dewelopera w Ustawie 2 nie uległo zmianie względem Ustawy 1 (nabywca nie płaci środków, nie stawia się do odbioru albo do zawarcia umowy przenoszącej własność, wezwania odpowiednio 30 dni i 2 razy 60 dni, z wyłączeniem sytuacji, gdy działa siła wyższa).

cd.

 Prawo odstąpienia dla nabywcy w Ustawie 2 uległo rozszerzeniu względem Ustawy 1, pozostawiono 6 takich samych przyczyn odstąpienia jak w Ustawie 1 (art. 43 ust. 1 pkt. od 1) do 6), przy zachowaniu takich samych terminów (pierwsze 5 przypadków – 30 dni od dnia zawarcia umowy z Grupy A oraz przy nie przeniesieniu własności w terminie – 120 dni) oraz wprowadzono nowe przesłanki do odstąpienia przez nabywcę:

cd.

 7) w przypadku, gdy deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w trybie i terminie, o których mowa w art. 10 ust. 1; - (odstąpienie po dokonaniu przez bank zwrotu środków nabywcy, zgodnie z art. 10 ust. 3 – do 60 dni)

 8) w przypadku, gdy deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia, o których mowa w art. 25 ust. 1 pkt 1 lub 2; - (odstąpienie 60 dni od zawarcia umowy)

 PKT 7) POWYŻEJ WCHODZI W ŻYCIE 1.07.2022R. CZYLI TO PRAWO ODSTĄPIENIA TRZEBA WPISAĆ W UMOWACH DEWELOPERSKICH ZAWIERANYCH PO TEJ DACIE NA PODSTAWIE USTAWY 1 (ART. 76 UST. 1 USTAWY 2)

cd.

 9) w przypadku niewykonania przez dewelopera obowiązku, o którym mowa w art. 12 ust. 2, zatem w przypadku nie poinformowania nabywcy o zawarciu umowy MRP z innym bankiem, i to w terminie 10 dni od dnia zawarcia tej umowy oraz nie przekazania jemu w tym terminie oświadczenia tego banku, potwierdzającego, że rachunek na który nabywca ma wpłacać środki jest MRP w rozumieniu Ustawy 2 - (odstąpienie po upływie 60 dni od dnia podania do publicznej wiadomości informacji, o których mowa w art. 12 ust. 1- art. 43 ust. 6)

 PKT 9) POWYŻEJ WCHODZI W ŻYCIE 1.07.2022R. CZYLI TO PRAWO ODSTĄPIENIA TRZEBA WPISAĆ W UMOWACH DEWELOPERSKICH ZAWIERANYCH PO TEJ DACIE NA PODSTAWIE USTAWY 1 (ART. 76 UST. 1 USTAWY 2)

cd.

 10) w przypadku nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na zasadach określonych w art. 41 ust.

11;- termin ustalany indywidualnie

 11) w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej, o którym mowa w art. 41 ust.

15; termin indywidualny po zakończeniu procedury

 12) jeżeli syndyk zażądał wykonania umowy na podstawie art. 98 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe; odstąpienie po otrzymaniu informacji

cd. Art. 44 Obowiązki dewelopera w

przypadku odstąpienia nabywcy od umowy

 1. W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1, nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 (bez ust. 2!), za zapłatą oznaczonej sumy.

 2. W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1, umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.

cd. Art. 44 ust. 3 nowe regulacje

 3. Deweloper ma obowiązek niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy, zwrócić nabywcy środki wypłacone deweloperowi przez bank z OMRP w związku z realizacją umowy z Grupy A.

cd. Art. 44 ust. 4 nowe regulacje

 4. W terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloper przekazuje do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, o którym mowa w rozdziale 7 ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych (Dz.U. z 2021 r. poz. 854 i 1177), zwanego dalej „Ubezpieczeniowym Funduszem Gwarancyjnym”, w celu realizacji przez ten fundusz zwrotu wpłat nabywców w przypadku określonym w art.

48 ust. 1 pkt 6, informację o wysokości środków zwróconych nabywcy w związku z odstąpieniem przez niego od umowy i dacie dokonania zwrotu tych środków.

cd. Art. 45 – forma odstąpienia i obowiązek wyrażenia zgody na wykreślenie roszczeń – skuteczność odstąpienia

 1. Oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 (bez ust. 2!), jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej odpowiednich roszczeń, o których mowa w art. 38 ust. 2, i jest złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.

 Prawo odstąpienia od umowy z art. 2 ust. 2 powinno wynikać z umowy (termin, przyczyny, treść i forma)

cd. art. 45

 2. W przypadku odstąpienia od umowy o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 (bez ust. 2!), przez dewelopera na podstawie art. 43 ust. 7 lub 8 (nabywca nie płaci, nie stawia się do odbioru lub podpisania umowy przenoszącej własność), nabywca jest obowiązany wyrazić zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej odpowiednich roszczeń, o których mowa w art. 38 ust. 2.

 Nadal brak obowiązku wykreślenia roszczeń banku hipotecznego o wpis hipoteki, trzeba pamiętać o tym w treści umowy, tak jak o odstąpieniu od nabycia lokalu użytkowego nabywanego wraz z mieszkalnym.

4. Zasady i tryb dokonywania odbioru przedmiotu umowy art.41

 Odbiór następuje zawsze w obecności stron (ich pełnomocników czy przedstawicieli) i na podstawie protokołu

 Zawsze poprzedza zawarcie umowy przenoszącej własność (wykonanie umów z Grupy A oraz zawarcie umów z Grupy B i C). Co do umów z Grupy B i C tylko ust. 1-3 art. 41

 Ustawowe zasady odbioru zawarte w art. 41 dotyczą tylko lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych

cd.

 Jeżeli podczas odbioru nie stwierdzono wad to tylko oświadczenie w umowie nabycia w tym zakresie (oraz pouczenie o rękojmi)

 Jeżeli stwierdzono wady to inna procedura, gdy są to wady nieistotne i inna, gdy są to wady istotne, tu też odrębna, gdy wady istotne zostały uznane przez dewelopera w protokole odbioru i odrębna, gdy nie zostały uznane przez niego w tym protokole

Wady

Nieistotne Istotne (brak def.)

art. 41 ust. 4-8 uznane w

protokole odbioru

nieuznane w protokole odbioru

NIE MA PRAWA ODSTĄPIENIA OD UMOWY; JEST UPRAWNIENIE DO USUNIĘCIA WAD UZNANYCH PRZEZ DEWELOPERA NA KOSZT

DEWELOPERA,

PRZY CZYM UZNANIE WAD PRZEZ DEWELOPERA NASTĄPIĆ MOŻE W DRODZE ZŁOŻENIA PRZEZ NIEGO OŚWIADCZENIA W TYM ZAKRESIE LUB PRZEZ UPŁYW TERMINU DO JEGO ZŁOŻENIA

Art. 41 ust. 11 w zw. z ust. 6-8 PRAWO

ODSTĄPIENIA

Art. 41 ust. 9, ust.

12-17 w zw. z ust.

2-9

OPINIA BIGŁEGO I PRAWO

ODSTĄPIENIA

Wady nieistotne, stwierdzone w protokole – art. 41 ust. 4-8

 4. Deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, o którym mowa w ust. 3, przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku:

 1) informację o uznaniu wad albo

 2) oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy.

 5. Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w terminie, o którym mowa w ust. 4, uważa się, że uznał wady (!)

cd. Wyznaczanie terminów

 6. Deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, o którym mowa w ust. 3, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

 7. Jeżeli DEWELOPER, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie, o którym mowa w ust. 6, WSKAZUJE inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.

 8. Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie wskazanym na podstawie ust. 7 albo nie wskaże takiego terminu, NABYWCA WYZNACZA deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera. – brak odniesienia do długości terminu

Wady istotne, uznane przez

dewelopera w protokole odbioru

 Art. 41 ust. 11

 11. W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole, o którym mowa w ust. 3, stosuje się przepisy ust. 6-8 (czyli jak przy wadzie nieistotnej), z tym, że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.

 Tu nie trzeba udowadniać czy wada jest istotna czy nie (nie potrzeba opinii biegłego), jest prawo odstąpienia, bo deweloper uznał wadę w protokole

Wady istotne, nieuznane przez

dewelopera w protokole odbioru

 Art. 41 ust. 9

 9. Nabywca może odmówić dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole, o którym mowa w ust. 3.

 A CONTRARIO – jeżeli deweloper uznał w protokole wadę istotną nabywca nie może odmówić odbioru.

Powinien odebrać przedmiot umowy, bo i tak będzie przysługiwało mu prawo odstąpienia gdyby uznana wada istotna nie została przez dewelopera usunięta.

cd. Wady istotne nieuznane przez dewelopera

 12. W przypadku odmowy dokonania odbioru (protokół) ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Do powtórnego odbioru stosuje się przepisy ust. 2-9.

 13. Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy.

cd. art. 41

15. W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego w opinii, o której mowa w ust. 13, istnienia wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.

16. W przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości nabywcę.

17. W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości dewelopera.

cd. art. 41. W umowie przenoszącej

własność konieczne postanowienie czy

była wada istotna nieuznana, jeżeli tak to czy była sporządzana opinia, jeżeli była to czy nastąpiło rozliczenie

 18. Rozliczenie kosztów sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego między deweloperem a nabywcą następuje najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust.

1 pkt 2, 3 lub 5, albo w dniu złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

cd. art. 41. Wada ujawniona pomiędzy odbiorem a przeniesieniem własności

 19. Jeżeli wada lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego zostanie stwierdzona przez nabywcę w okresie od dnia podpisania protokołu, o którym mowa w ust. 3, do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy z Grupy A nabywca może zgłosić taką wadę deweloperowi. Przepisy ust. 4-8 stosuje się odpowiednio, z tym że bieg terminów, o których mowa w ust. 4 i 6, rozpoczyna się od dnia zgłoszenia wady.

 zatem procedura jak przy wadzie nieistotnej stwierdzonej w protokole odbioru

Część III

1. Rachunki powiernicze, zasady wpłat i

wypłat środków, zadania banków

Środki ochrony nabywcy

Ustawa 1

 Art. 4 Deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

 1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

 2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i

gwarancję ubezpieczeniową;

 3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

 4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Ustawa 2

 Art. 6 1. Deweloper zapewnia

nabywcy jeden z

następujących środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę:

 1) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

 2) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

 2. Deweloper ma obowiązek dokonywać terminowych

wpłat składek na

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny odpowiednio do wybranego rodzaju środka ochrony, na zasadach określonych w art. 49.

Zasady wpłat na MRP

 Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż i chce zawierać umowy z Grupy A ma obowiązek zawarcia umowy OMRP albo ZMRP dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego (art. 7 ust. 1)

 Deweloper jest obowiązany do posiadania MRP do dnia, w którym nastąpi przeniesienie praw z ostatniej umowy z Grupy A, zawartej w ramach przedsięwzięcia lub zadania, łącznie z umowami z art. 2 ust. 2 (art. 7 ust. 3), czyli np.

środki dotyczące lokali użytkowych zbywanych wraz z mieszkalnymi do końca na MRP